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摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場宏觀調(diào)控的不斷加強，我國的房地產(chǎn)市場正在面臨著生存和發(fā)展的嚴峻考驗，行業(yè)內(nèi)的競爭日益激烈，雖然在管理上一直比較重視成本控制，但企業(yè)項目開發(fā)成本控制仍然存在諸多問題。本文在探討房地產(chǎn)行業(yè)項目成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)公司項目成本控制問題及其成因進行了剖析，并提出了加強房地產(chǎn)公司項目成本控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目成本成本控制

在我國，房地產(chǎn)業(yè)是涵蓋建筑、建材、運輸、中介、金融在內(nèi)的大產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不可或缺的關(guān)鍵行業(yè)。伴隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司逐漸的發(fā)展起來，且很多具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營的范圍不僅是房地產(chǎn)開發(fā)，還兼具物業(yè)管理、機電設(shè)備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創(chuàng)新，許多大型的企業(yè)全面采取預算成本控制制度，堅持實施工程管理的主導流程控制。能夠?qū)崿F(xiàn)全員的成本控制，總體來講要將項目成本控制分為準備階段、施工階段的事中項目實施階段，以及項目事后評估階段。目前的市場條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目能否盈利或者盈利水平高低的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)公司的項目成本構(gòu)成

1.土地成本。

土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務(wù)費等。土地成本占總成本的30%—50%，在項目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價格高低是房地產(chǎn)公司能否賺到錢的關(guān)鍵。

2.前期費用。

前期費用主要包括項目開發(fā)的可行性研究費用、三通一平費、規(guī)劃設(shè)計費以及交給政府涉及到報建的費用等。該項費用在總成本中占5%左右。

3.建筑安裝工程費。

建筑安裝工程費是指在項目開發(fā)過程中的實體工程費、設(shè)備購置費和安裝費等。此項費用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。

4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費主要包括服務(wù)性的一些工程支出和基礎(chǔ)配套設(shè)施費用。前者主要有供電、道路、環(huán)衛(wèi)、排水等；后者主要是停車場、警務(wù)室等；占總成本的10%—20%。

5.間接費用及稅費等。

間接費用主要包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅等。

二、房地產(chǎn)公司項目成本控制存在的問題分析

1.成本控制理念不全面。

公司的人治問題太嚴重，管理層參與度太高，事無具細，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監(jiān)控之中，但是卻沒有嚴格的設(shè)計監(jiān)督機制。在項目施工的過程中，各個部門只站在自己的立場上來看待問題，使本該擁有的規(guī)模效益大打折扣。在設(shè)計階段不論是圖紙的設(shè)計還是方案的設(shè)計，從開始設(shè)計時就要想到如何設(shè)計成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢在必行，刻不容緩。

2.管控模式和組織架構(gòu)設(shè)計不合理。

該模式具有民營企業(yè)的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監(jiān)督和標準就會使得管理控制流于形式。再者，項目的流程控制只能對流程可以規(guī)范的項目成本費用進行，僅僅控制的是審批、執(zhí)行階段，在工程項目控制的流程設(shè)計上審批的流程過于繁瑣，沒有體現(xiàn)出各個部門的獨立性，過多的關(guān)注了部門間的相關(guān)性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。

3.項目各階段具體成本控制不系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個部分。但是具體成本控制上沒有系統(tǒng)成本控制，導致很多職能部門或者在職責上是重疊的，或者是都參與卻無人負責的現(xiàn)象。沒有主導部門或者主要負責人去推動或者承擔責任。這樣就必然會導致工程項目進度的延遲或者其他環(huán)節(jié)實施的延遲、無法進行。

三、加強房地產(chǎn)公司項目成本控制的措施

1.樹立公司全員成本控制意識。

設(shè)立相應(yīng)的獎懲措施，提高員工對改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業(yè)員工及各個職能部門具備高素質(zhì)的管理，不僅需要工作和職能的細分，還有監(jiān)督與職責的各個部門的協(xié)作，這些都需要對每個員工更為嚴格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。

2.房地產(chǎn)項目管控模式選擇及組織架構(gòu)設(shè)計。

房地產(chǎn)項目從拿地到實施竣工，期間整個過程可以分為幾個方面：土地投資論證、項目啟動、方案設(shè)計、初步設(shè)計、工程實施、竣工。所以地產(chǎn)項目成本控制要從這幾個階段入手，這樣就需要采用項目成本流程控制與目標成本控制相結(jié)合的模式。還要建立項目成本具體環(huán)節(jié)控制節(jié)點體系，要根據(jù)各個部分各個階段具體環(huán)節(jié)在其實施過程中所需的實際操作，進行節(jié)點管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個部分的每個階段環(huán)節(jié)嚴格落實到實處。建立合理的項目全過程成本控制體系。按照各個階段的特點，設(shè)計目標成本，然后再通過預算與決算的比較來改進預算。將目標成本控制與項目流程控制相結(jié)合。同時各個階段注重每個階段關(guān)鍵節(jié)點的控制。將各個職能部門的職責精細化、明確化，同時形成具體的成文形式加以公布，貫徹執(zhí)行的過程中能夠嚴格的按此執(zhí)行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)項目成本體系的優(yōu)化。

公司要設(shè)計有針對性的指標進行考核，對超過指標的金額通過流程進行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業(yè)機密在一定程度內(nèi)得到了控制，節(jié)約人力成本。在項目成本體系優(yōu)化方面，還應(yīng)該加強會計制度和規(guī)則的建立，使各個房地產(chǎn)企業(yè)之間，在具體的一些成本核算上有更統(tǒng)一的標準，使各個企業(yè)間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會計成本核算體系的建立，也會為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。

4.項目成本控制流程的完善。

在項目成本控制流程中，應(yīng)該更緊密的與成本預算相結(jié)合，給以部門更多的權(quán)限。項目成本控制流程要嚴格的進行篩選，通過進行設(shè)計方案的評選。與供應(yīng)商的合同要進行市場調(diào)查，防范未來可能發(fā)生的材料價格上漲引發(fā)的成本大幅上升問題等各項事前控制，使得其在項目成本的控制上更加的精細化，也能從源頭上起到節(jié)流的作用。

參考文獻：

[1]姜晨翔，姜寶珍.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制研究[J].生產(chǎn)力研究，2014(10):77-78.

[2]董世敏.房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制模型研究[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2014(20):121-122.

作者：董慧 侯文哲 單位：哈爾濱商業(yè)大學