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摘要:對房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)的研發(fā)和管理工作進行梳理，從開發(fā)項目設(shè)計管理的一般流程、研發(fā)思路、設(shè)計亮點、突破重點等方面進行了展開，并總結(jié)了設(shè)計環(huán)節(jié)的注意事項，為廣大從事房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)和管理的工作者提供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)設(shè)計管理

設(shè)計研發(fā)與管理從初期土地獲取到施工中技術(shù)配合，再到成品竣工，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。項目的定位、選材、結(jié)構(gòu)形式、立面風格及色調(diào)、園林布局等都是在此階段全部確定，因此設(shè)計研發(fā)與管理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的階段之一。

1一般流程

設(shè)計工作的環(huán)節(jié)通常是:規(guī)劃審批→單體報建審批→人防審批→消防審批→施工圖審查→節(jié)能綠建審查→幕墻深化圖→智能化深化圖→鋅鋼欄桿百葉深化圖→防水做法梳理→污水處理設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計→信報箱圖紙→燃氣圖紙→防火門圖紙等，有些步驟根據(jù)實際情況是可以在同一時間完成或經(jīng)過多次報批才能完成。

2研發(fā)思路

(1)設(shè)計工作并行或前置。將原本需要逐步開展的設(shè)計(如室內(nèi)設(shè)計、園林設(shè)計等)與建筑設(shè)計一同開展，大大減少設(shè)計所需的時間成本;(2)設(shè)計界限交界處的重點檢查。由于涉及設(shè)計前置或并行，以及不同設(shè)計單位之間的配合，設(shè)計界限的交界處、重疊處重點檢查，梳理有沖突、不一致之處，減少后期誤差;(3)報建審批先行。由于報建審批等工作的時間主要是由相關(guān)審批單位主導，為了盡可能縮短項目前期時間，我們的設(shè)計工作最初都以滿足報建為重點，完成報建所需圖紙后再進行下一步的設(shè)計工作;(4)項目配合工作。綜合協(xié)調(diào)設(shè)計公司、深化公司、施工單位，協(xié)助項目部完成工程任務。在出現(xiàn)施工問題時，積極尋求解決辦法，推進工程進度;在有圖紙不夠清晰時，立刻聯(lián)系設(shè)計單位答疑、完善圖紙。

3突出設(shè)計亮點

(1)通過整合借力，完善設(shè)計。整合深化單位、供應商的設(shè)計部門、公司項目部等的資源和經(jīng)驗，推進完善設(shè)計工作，尤其是節(jié)點大樣做法等方面，并將工作成果存檔，便于下一個項目參考;(2)陽臺改小房的設(shè)計方案可以嘗試通過單體報建，為購房客爭取了面積優(yōu)惠。在營銷工作中獲得溢價，是同板塊同期樓盤中獨有的優(yōu)勢;(3)地下室停車庫的效率提升，將個體面積縮小到在行業(yè)領(lǐng)先水平。減少地下室的面積和開挖范圍，節(jié)約成本;(4)地下室標高設(shè)計中，可采取半地下室模式，即地下室負一層頂板高于原場地標高，從而節(jié)約了土方開挖，節(jié)省工期和成本;(5)努力做到綠建達到一星要求，滿足國家及地方對環(huán)境保護的要求，履行單位對環(huán)境保護應有的責任;(6)落實住宅標準化，提升設(shè)計整體穩(wěn)定性和成本施工的可預估率。也為今后的住宅項目提供了引導，便于更快速的開展項目工作。

4重點突破

(1)項目配合工作的效率需要增強。首先是要增強經(jīng)驗，將已有的經(jīng)驗做總結(jié)，以便在今后的工作中出現(xiàn)同類問題，可以快速反應。再次就是需要增強各專業(yè)的能力，如果暫時無法通過崗位補充，那就需要通過自身努力學習來加強;(2)報建的時效要盡可能從設(shè)計源頭上提供幫助。尤其體現(xiàn)在新項目的產(chǎn)品設(shè)計定位上，要盡可能根據(jù)單位的特質(zhì)，制定出最高效的報建方案，而從得出相應的設(shè)計定位。只有這樣，才能將最大的報建成本、時間成本控制住;(3)參與公共建筑的相關(guān)工作，緩解部門人手不足的局面，推進開展相關(guān)工作;(4)實踐并完善住宅標準化成果，可以在新的住宅項目中應用，并跟進完善。通過標準化成果，既可以快速推進住宅項目的進度，也可以有效的控制產(chǎn)品質(zhì)量。

5設(shè)計注意點

(1)施工配合無法面面俱到，時效性及小毛病時有發(fā)生。需要通過增加實戰(zhàn)經(jīng)驗、補足崗位空缺，借助設(shè)計標準化，從而彌補不足;(2)報建時間持續(xù)較久，圖紙的報建風險控制不足。需要通過長期的溝通、精準的產(chǎn)品定位、更高效的部門配合、設(shè)計標準化、更豐富的報建經(jīng)驗，合力提升報建時效;(3)公司流程的相關(guān)工作無法達到理想的完善狀態(tài)，各階段各部門之間需要更加的磨合。

6結(jié)束語

房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)與管理環(huán)節(jié)決定了一個項目的成敗，如何把有限的資源發(fā)揮到最大效率，控制好設(shè)計過程，是項目成功的關(guān)鍵，在設(shè)計環(huán)節(jié)中必須抓住重點和主要矛盾，更好的服務整個項目。

參考文獻

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作者：丁明浩 李簡朝 羅呂柳 單位：中鐵房地產(chǎn)集團廣州有限公司