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摘要：在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是十分重要的組成部分，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，以及人民生活水平的提升都有著重大價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸成為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)支柱，但是由于受到各類不利因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)一直無(wú)法在穩(wěn)定狀態(tài)下發(fā)展。因此，必須要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，分析導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的原因，并采取正確的措施進(jìn)行處理。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定狀態(tài)下發(fā)展，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)才能得到穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；主要特征；影響因素；對(duì)策

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段開(kāi)始于上一次經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷。此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)正處于需求量較大，但是市場(chǎng)供應(yīng)不足的狀況，而且這種供需不平衡的情況十分明顯。在掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律的前提下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了這一問(wèn)題，于是在低谷階段，降低對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，盡力維持這種供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。但是，在市場(chǎng)不斷發(fā)展的狀態(tài)下，這種狀況必然會(huì)被打破，房地產(chǎn)漸漸會(huì)走向復(fù)蘇階段，在市場(chǎng)形勢(shì)一片大好的情況下，增加對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投入，獲取經(jīng)濟(jì)效益。2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮階段。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量就會(huì)逐漸增加。開(kāi)發(fā)商把握此次機(jī)會(huì)，加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金投入，在復(fù)蘇階段獲得經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)需求量持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)的供應(yīng)吃緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格必然會(huì)出向上波動(dòng)。從這個(gè)角度來(lái)看，抓住了這一機(jī)遇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的過(guò)程中獲取更多的緊急效益。而且在繁榮階段的市場(chǎng)沖擊下，集團(tuán)消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)都會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額度的增加。3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的繁榮期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量降低，房地產(chǎn)價(jià)格漲到一定程度之后，許多的消費(fèi)者放棄購(gòu)買房產(chǎn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍度就會(huì)大大降低。由以前的供不應(yīng)求到現(xiàn)在的供過(guò)于求，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)出現(xiàn)衰退的趨勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)這一趨勢(shì)即將出現(xiàn)時(shí)，就開(kāi)始停止或者減少投資建設(shè)新的項(xiàng)目。此時(shí)呈現(xiàn)的現(xiàn)象是房地產(chǎn)價(jià)格下降，交易量減少。4.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供求矛盾較大的趨勢(shì)時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增加，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)向下波動(dòng)。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)就有較強(qiáng)的特殊性，一般不會(huì)低于一定的底線之外，但是也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮、交易量大大減少的情況，一時(shí)間許多房地產(chǎn)都失去了自己的市場(chǎng)，許多開(kāi)發(fā)商用于循環(huán)投資的資金被“套牢”。這種情形不能長(zhǎng)期延續(xù)下去，否則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大大衰退，而影響我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

1.經(jīng)濟(jì)因素。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展會(huì)受到許多方面因素的影響。其中最為主要的就是宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。具體表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，以及一些與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。具體的影響手段為通過(guò)經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)等，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響。經(jīng)濟(jì)標(biāo)量和參數(shù)主要包括國(guó)民收入和消費(fèi)水平以及其他方面，這些都是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響的重要經(jīng)濟(jì)因素。2.社會(huì)發(fā)展因素。在我國(guó)社會(huì)發(fā)展的道路上，我國(guó)整體的國(guó)民生活水平都在得到普遍提升。在此基礎(chǔ)之上，人們的物質(zhì)消費(fèi)、精神消費(fèi)模式都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的變化。這些變化同時(shí)也會(huì)影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著生活水平的提升，人們對(duì)房地產(chǎn)建筑的功能、結(jié)構(gòu)、外形等也都產(chǎn)生了新的要求。這樣一來(lái)，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展施加了巨大的壓力，但是也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了較為廣闊的發(fā)展空間。3.城市發(fā)展因素。在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速的條件下，城市建筑項(xiàng)目數(shù)量也不斷增多，人們對(duì)住宅和基礎(chǔ)設(shè)施的需求也在不斷增加。除此之外，城市總?cè)丝跀?shù)量、城市人口分布，以及城市的交通狀況，也都會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

三、維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的策略分析

1.政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)確實(shí)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，給宏觀經(jīng)濟(jì)施加了較大壓力，但是其發(fā)展過(guò)程中存在較多的不穩(wěn)定因素，并不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)中其他部分產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，為此，我國(guó)政府必須要一系列有效的宏觀調(diào)控政策，在維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，盡量放慢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，降低房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，減少不利因素造成的破壞。2.加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范化管理。土地資源是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)中的重要組成部分，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)政府就必須要加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理。首先，嚴(yán)格規(guī)范土地劃撥過(guò)程。在土地資源相關(guān)的手續(xù)辦理過(guò)程中，嚴(yán)格按照我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，保障協(xié)議的公平性，維護(hù)協(xié)議各方的權(quán)益。其次，規(guī)范土地招標(biāo)、拍賣等行為，盡量減少行政干預(yù)，貫徹落實(shí)市場(chǎng)化。最后，要加強(qiáng)土地的供給能力。適當(dāng)放開(kāi)對(duì)土地的管理，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)控的力量對(duì)土地資源進(jìn)行調(diào)控。3.調(diào)整房地產(chǎn)的投資政策。我國(guó)在制定房地產(chǎn)投資政策時(shí)，必須要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展性的眼光去看待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然從當(dāng)下來(lái)看，我國(guó)實(shí)施的一些政策會(huì)抑制房地產(chǎn)的發(fā)展，但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，我們要正確看待國(guó)家制定的這些政策，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的問(wèn)題。在制定政策時(shí)，要明確各項(xiàng)職責(zé)，并要做到職責(zé)分配到個(gè)人。加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)政策實(shí)施情況的監(jiān)控，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期和規(guī)律，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平也在不斷得到提升，無(wú)論是物質(zhì)上還是精神上的要求都在不斷提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)十分活躍的狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也慢慢成為支撐市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。為此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程直接影響著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程。由此可見(jiàn)，對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行分析有著十分重要的意義。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響因素和發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析時(shí)，可以有效掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本規(guī)律，然后在國(guó)家政府的幫助下引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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作者:楊鵬 單位:黑龍江省政府投資項(xiàng)目建設(shè)管理中心