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摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，城市化進(jìn)程加快，人民生活水平有了非常顯著的提高，在多種因素的綜合影響作用下，大部分城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷向上攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的上升在一定程度上會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生正面影響，然而，房地產(chǎn)價(jià)格不合理的漲幅則會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一系列的負(fù)面影響。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)在合理有序的軌道上發(fā)展，我國(guó)政府、相關(guān)監(jiān)管部門(mén)采取了一系列針對(duì)性措施，從影響房地產(chǎn)價(jià)格的多個(gè)因素著手，對(duì)癥下藥。本文在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行相關(guān)分析之后，結(jié)合政府部門(mén)采取的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展的措施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行了一定的判斷分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；驅(qū)動(dòng)因素；供給端；需求端；未來(lái)走勢(shì)

在我們的日常生活中，衣食住行是每個(gè)人都需要考慮的最基本問(wèn)題，其中與住相關(guān)的房地產(chǎn)問(wèn)題是我國(guó)目前一個(gè)較為重要的民生問(wèn)題。房地產(chǎn)是一種商品，任何一種商品的價(jià)格水平都離不開(kāi)供需兩方面的影響。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，帶動(dòng)了人們收入水平的普遍提高，人們生活質(zhì)量隨之上升，居民對(duì)于住房的有效需求逐漸增加，同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加快，較發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也擁有進(jìn)一步上漲的需求基礎(chǔ)。除此之外，在供給方面，隨著工業(yè)化、現(xiàn)代化水平的提高，較發(fā)達(dá)城市的土地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給水平逐漸下降，供給減少，需求增加，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平不斷上升。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了不小的負(fù)面影響，市場(chǎng)資金源源不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擠占了實(shí)體企業(yè)進(jìn)行發(fā)展的資源，阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資也助推了我國(guó)杠桿水平的提高，增加了居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。所以，近幾年來(lái)，政府相繼出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的政策法規(guī)，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種亂象，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、良性、規(guī)范發(fā)展。本文從供給層面和需求層面兩個(gè)角度，深入分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素，并根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境以及最近出臺(tái)的相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)提出自己的一些粗略判斷。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

根據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)上的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以看到各個(gè)城市近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格變化，本文選取了一線(xiàn)城市北京、上海，新一線(xiàn)城市西安、鄭州，二線(xiàn)城市太原、哈爾濱，搜集了這六個(gè)城市2011年至2020年，十年來(lái)的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，如下邊三幅圖所示。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)68由圖1、圖2、圖3可知，總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在逐漸下降，價(jià)格變化趨于平緩，說(shuō)明近幾年我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的調(diào)控措施較為有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化逐漸趨于平穩(wěn)、合理。如圖1所示，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自從2016年底之后，價(jià)格波動(dòng)趨于平緩；如圖2所示，新一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格自從2019年開(kāi)始，價(jià)格波動(dòng)幅度漸漸趨緩；如圖3所示，二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性較大，波動(dòng)下降。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格驅(qū)動(dòng)因素

任澤平曾經(jīng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素做了一個(gè)總結(jié)，“房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，其實(shí)這句話(huà)背后的基本原理是費(fèi)雪的交易方程式M·V=P·Y，貨幣供應(yīng)量M、貨幣流通速度V、總產(chǎn)出Y都會(huì)對(duì)價(jià)格水平產(chǎn)生影響：貨幣流通速度表示單位時(shí)間內(nèi)平均每個(gè)貨幣被用來(lái)購(gòu)買(mǎi)新產(chǎn)出的商品和服務(wù)的次數(shù)，所以其直接反映了市場(chǎng)需求；中國(guó)人民銀行的貨幣政策與信貸政策會(huì)影響貨幣總供應(yīng)量M；政府部門(mén)出讓土地的數(shù)量和價(jià)格會(huì)影響房地產(chǎn)的供給，從而影響總產(chǎn)出Y；人口的數(shù)量與結(jié)構(gòu)特征會(huì)影響人們的購(gòu)房需求，從而影響貨幣流通速度V。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，也可以理解為短期看貨幣，中期看供給，長(zhǎng)期看需求。本文主要從供給方面和需求方面分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素。

（一）需求層面

1.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市化進(jìn)程的加快

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一切發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)需求的根本決定因素是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級(jí)以及城市化進(jìn)程的不斷加快。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量農(nóng)村勞動(dòng)力從生產(chǎn)效率較低、收入水平較低的農(nóng)業(yè)不斷流向生產(chǎn)效率較高、收入水平也相對(duì)較高的工業(yè)以及服務(wù)業(yè)，勞動(dòng)力的這種流動(dòng)也促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從原先的以第一產(chǎn)業(yè)為主優(yōu)化轉(zhuǎn)型為以第二產(chǎn)業(yè)為主，且第三產(chǎn)業(yè)比重仍在不斷提高。同時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型也促進(jìn)了我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，大量農(nóng)村人口相繼流入城市地區(qū)，使得對(duì)城市房產(chǎn)的需求不斷增加，成為支撐城市地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上升的最主要因素。

2.收入水平上升以及伴隨的消費(fèi)需求的升級(jí)

第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率顯著高于第一產(chǎn)業(yè)部門(mén)，相應(yīng)地，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的收入水平明顯高于第一產(chǎn)業(yè)收入水平。隨之而來(lái)的是人們收入水平的普遍上漲，隨之消費(fèi)水平也在不斷升級(jí)：最初是基本的吃穿需求，關(guān)注衣著和食品；基本的溫飽需求解決以后，逐漸轉(zhuǎn)向普通的制造業(yè)商品；最后尋求人力資本密集型的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。然而，獲得更為優(yōu)質(zhì)服務(wù)的方式不是將這種服務(wù)買(mǎi)回家，而是尋求在地理位置上更加靠近優(yōu)質(zhì)服務(wù)，只有在基礎(chǔ)設(shè)施完善、擁有更優(yōu)質(zhì)服務(wù)的地帶進(jìn)行買(mǎi)房或者租房才可以便利地享受到升級(jí)之后的服務(wù)，而這種地帶一般位于一線(xiàn)城市、城市的核心地帶。人們這種消費(fèi)需求的升級(jí)也成為房?jī)r(jià)不斷上漲的支撐因素。

3.家庭結(jié)構(gòu)的小型化

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的持續(xù)提高以及受教育水平的不斷提升，人們的生活觀(guān)念以及生活方式也發(fā)生了較大的改變。之前人們更加偏好群居的家長(zhǎng)式大家庭，一家?guī)状斯餐钤谝黄穑F(xiàn)在，人們更加偏好獨(dú)處或者結(jié)構(gòu)較小的家庭模式，這種家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢(shì)使得對(duì)于房產(chǎn)的需求不斷增加，原本的一個(gè)住房需求分散為了多個(gè)住房需求，為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了又一支撐。4.房地產(chǎn)逐漸金融化我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展速度雖然很快，但是受之前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，金融市場(chǎng)的發(fā)展起步較晚，目前的金融市場(chǎng)仍不完善，缺乏期限較長(zhǎng)的金融投資工具，而且我國(guó)的金融體系仍為債務(wù)主導(dǎo)型，債務(wù)主導(dǎo)型金融體系的發(fā)展基礎(chǔ)是抵押品或者質(zhì)押品，在我國(guó)金融體系發(fā)展不健全的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)這一天然抵押品增加了自身的投資屬性。除此之外，隨著我國(guó)居民人均財(cái)富水平的提高，人們對(duì)于財(cái)富的配置方式也發(fā)生一定變化，人們不再滿(mǎn)足于較低收益的銀行定期存款，更期望將財(cái)富配置于具有較高收益的投資產(chǎn)品上，然而由于我國(guó)金融市場(chǎng)仍不成熟，無(wú)法完全滿(mǎn)足人們的金融投資需求，所以人們就將視線(xiàn)轉(zhuǎn)向了一片繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些投資需求也支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

（二）供給層面

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給因素主要取決于土地和資金兩方面，接下來(lái)主要從這兩方面著手進(jìn)行分析：

1.土地供給逐漸減少

主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素是住宅土地資源的供給。城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)配套設(shè)施的發(fā)展會(huì)擠占一部分用于住宅的土地資源，住宅土地資源的供給隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展逐漸減少。另一方面，受我國(guó)減稅降費(fèi)政策的影響，地方政府的財(cái)政收入減少，然而，財(cái)政支出不減，為了增加財(cái)政收入，部分地方政府會(huì)適當(dāng)提高土地租讓費(fèi)用，而土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格最主要的成本構(gòu)成部分，成本的提高會(huì)在一定程度上推高房地產(chǎn)價(jià)格。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源較為充足

為了促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)貨幣政策在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都處于較為寬松的政策區(qū)間，資本的本質(zhì)就在于追逐利潤(rùn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆吸引了眾多資金紛紛流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量資金供給。除此之外，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度較高，房地產(chǎn)行業(yè)的集中會(huì)促進(jìn)頭部企業(yè)融資成本的下降。

三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)

（一）判斷走勢(shì)的依據(jù)

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的特殊性，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)在很大程度上都取決于政策方向，因此，本文主要通過(guò)分析我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策來(lái)判斷未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策大方向是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。在2016年12月14日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，會(huì)議明確指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，同時(shí)還要通過(guò)合理利用立法、財(cái)稅、土地、投資、金融等相關(guān)手段，加快建立符合我國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，既要抑制不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。在2017年10月18日黨的十九大會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記再次強(qiáng)調(diào)了要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的保障制度?！胺孔〔怀础闭邔?shí)施后，2018年上半年，各地政府出臺(tái)樓市相關(guān)調(diào)控政策累計(jì)約200次，實(shí)施房地產(chǎn)限售的城市大約有50個(gè)，因城施策，一城一策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。我國(guó)遏制房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲的政策措施早在2016年之前就已實(shí)施，其中，住房貸款政策是使用頻率最多的房地產(chǎn)需求調(diào)控政策。2010至2014年，我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策收緊，要求進(jìn)一步加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度。在2010年，我國(guó)最低首付款比例為30%，二套房貸款最低首付比例為50%，在2011年將這一比例提高到了60%，與此同時(shí)，規(guī)定房地產(chǎn)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸政策略微寬松，在2015年規(guī)定，非限購(gòu)城市的首套房貸最低首付比例降至25%，2016年各地可下浮5%。住房貸款政策主要通過(guò)影響購(gòu)房者獲得貸款的難易程度、購(gòu)房所需金融杠桿的大小和貸款的資金成本來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求。除了上述房地產(chǎn)貸款政策外，限購(gòu)也是對(duì)核心城市堅(jiān)持“住房不炒”的補(bǔ)充政策。限購(gòu)政策由北京市政府在2010年首次提出并實(shí)施，通過(guò)對(duì)單個(gè)家庭購(gòu)房的套數(shù)進(jìn)行限制，引導(dǎo)居民的住房需求回歸理性。在采取一些硬性措施之外，中央政府相關(guān)部門(mén)還進(jìn)行“房住不炒”“只租不售”等宣傳，即通過(guò)一系列的輿論傳播，改變社會(huì)公眾對(duì)于房地產(chǎn)的傳統(tǒng)認(rèn)知。我國(guó)政府部門(mén)還加快進(jìn)行實(shí)體經(jīng)濟(jì)的改造升級(jí)，促進(jìn)技術(shù)發(fā)展，通過(guò)核心技術(shù)的更新迭代來(lái)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率的提高，吸引房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金重新流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展打造堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為了滿(mǎn)足投資者的投資需求，采取多種措施，加快進(jìn)行金融市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)資本市場(chǎng)改革，創(chuàng)立科創(chuàng)板，引入注冊(cè)制，放寬境內(nèi)境外投資比例限制，豐富金融產(chǎn)品的種類(lèi)，盡可能滿(mǎn)足投資者多樣化的投資需求，吸引投資者將資金投入金融市場(chǎng)而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）未來(lái)走勢(shì)

綜合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境和相關(guān)政策法規(guī)及措施，本文認(rèn)為未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)有較大漲幅，同時(shí)也不會(huì)大跌，很有可能是穩(wěn)中有升，保持相對(duì)穩(wěn)定的漲幅，未來(lái)投資房地產(chǎn)的收益率應(yīng)該與投資銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率趨同。如果房?jī)r(jià)下跌，那么會(huì)有很多購(gòu)房者直接放棄歸還按揭貸款，眾多銀行的壞賬率就會(huì)急劇上升，為了減少壞賬損失，銀行就會(huì)收緊發(fā)放貸款的力度，供給方面和需求方面的資金支持都會(huì)相應(yīng)減少，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游行業(yè)規(guī)模都會(huì)萎縮，企業(yè)利潤(rùn)減少，進(jìn)行減薪裁員，居民收入下降，消費(fèi)減少，進(jìn)而影響我國(guó)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)價(jià)格大概率不會(huì)下降。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資利潤(rùn)明顯高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)回報(bào)率，追逐高額利潤(rùn)的資本就不會(huì)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)進(jìn)行流動(dòng)，創(chuàng)造實(shí)實(shí)在在的價(jià)值，而會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行空轉(zhuǎn)，然而資金作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血液，一旦沒(méi)有了發(fā)展所需要的資金，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)萎縮，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此，房?jī)r(jià)也不會(huì)繼續(xù)大幅上漲。既然房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌，也不會(huì)大幅上漲，那就只能緩慢上漲，上漲幅度不斷降低以至最終平穩(wěn)，房地產(chǎn)的金融投資屬性會(huì)漸漸不明顯，其商品屬性逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，用來(lái)滿(mǎn)足人們的居住需求，畢竟房子是用來(lái)居住的，而不是用來(lái)投資炒作的。

四、結(jié)語(yǔ)

本文在分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀之后，從需求和供給兩個(gè)角度深入挖掘了房地產(chǎn)價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市化進(jìn)程加快、人們收入水平顯著提高、家庭結(jié)構(gòu)的小型化、房地產(chǎn)屬性的金融化等因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；土地資源以及可用資金影響房地產(chǎn)的供給，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素主要受需求方面的影響。最后根據(jù)我國(guó)目前的政策導(dǎo)向，本文認(rèn)為未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)繼續(xù)大幅上漲，也不會(huì)急劇下跌，而是緩慢平穩(wěn)上升。

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作者:劉祥森 單位:上海師范大學(xué)