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1房地產(chǎn)利益集團政府的雙方關(guān)系

在西方,利益集團又稱利益團體、壓力團體、院外活動集團等,關(guān)于利益集團的研究滲透于西方政治學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)等多門學(xué)科,是一個綜合性的范疇。在我國,最近幾年對于利益集團的研究發(fā)展迅速。戴維?杜魯門在《政府過程》中指出,利益集團是任何建立在享有一個或更多共同看法基礎(chǔ)上,并且向社會其他集團或組織提出某種要求的組織。利益集團是自愿性的組織,由具有共同利益的人,為了尋求某種目標(biāo)而結(jié)合在一起。大多數(shù)利益集團只代表一部分人的利益,甚至僅代表一小部分人的利益。

改革開放以來,中國形成了一些強大的既得利益集團,將國家的政策推向更有利于個人,而不是國家利益的方向。利益集團參與政治的結(jié)果就有可能導(dǎo)致強勢群體控制公共政策,進而損害公共利益。其中,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為中國最強大的游說團體,影響著公共政策的制定。

目前,我國房地產(chǎn)市場存在著一系列問題:房地產(chǎn)市場總體上處于供給的結(jié)構(gòu)性過剩和高房價收入比以及消費預(yù)期導(dǎo)致的居民有效需求不足的狀態(tài);商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾;土地資源的低效率使用等等。

隨著房價逐步由一個經(jīng)濟問題演變成一個政治問題,政府開始了針對房地產(chǎn)市場的強有力的宏觀調(diào)控。然而,實際效果卻不如人意,甚至出現(xiàn)“愈調(diào)愈高”的現(xiàn)象。其中的原因是多方面的,但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的針對性和可操作性不強是主要原因。在房地產(chǎn)市場上政府、開發(fā)商和消費者三個行為主體中,對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生最大影響的兩個主體是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商,政府和房地產(chǎn)開發(fā)商雙方利益集團都會為了自身的利益在政策制定過程中不斷博弈,這也是在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段房地產(chǎn)市場的一個重要特點。

2房地產(chǎn)利益集團與政府之間的博弈行為模式

假設(shè)待開發(fā)的土地是閑置的空地。在博弈的第一個階段,政府判斷是否拍賣土地的開發(fā)權(quán),若不拍賣,則其收益為零。影響政府選擇的因素很多,比如土地的面積、地理位置、周圍環(huán)境,城區(qū)規(guī)劃等。如果決定拍賣土地使用權(quán),政府要作前期規(guī)劃,設(shè)計拍賣規(guī)則,并對參加競拍的開發(fā)商進行審查,包括公司的財務(wù)狀況、資信水平、工程質(zhì)量等。拍賣過程中,各開發(fā)商憑借對該土地帶來的預(yù)期經(jīng)濟收益的判斷和成本的比較,分輪叫出能接受的價格,直至能接受的最高價格,最終由出價最高的開發(fā)商得到使用權(quán)。

在博弈的第二個階段,房地產(chǎn)開發(fā)商在取得規(guī)劃行政管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后,向相關(guān)行政管理部門辦理商品房屋建設(shè)預(yù)備項目計劃備案手續(xù)。之后,房地產(chǎn)開發(fā)商方可向建設(shè)行政管理部門辦理施工許可手續(xù)。在開發(fā)建設(shè)中,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi),辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項審批手續(xù),并按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限,進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。在這一階段,政府則監(jiān)督開發(fā)商是否有違規(guī)違法建設(shè)。

博弈的第三個階段,由建設(shè)行政主管部門綜合驗收。對綜合驗收合格的項目核發(fā)綜合驗收合格證,同意交付使用;綜合驗收不合格的,建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提出整改意見。

在這種行為模式中,土地交易可能存在暗箱操作,導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。在標(biāo)價最高者中標(biāo)的拍賣方式下,隱含著一些對賣方不利的危險因素,若競標(biāo)人之間形成某種形式上的串通,會使土地的價格大大降低,從而導(dǎo)致最終國有資產(chǎn)的流失。解決這個問題,可以預(yù)先設(shè)置一個底價,若最高競價達不到這個價格,則不能成交,同時要求投標(biāo)人支付一定的投標(biāo)費用,促使投標(biāo)人積極爭取中標(biāo)。當(dāng)然也不能迷信公開招標(biāo)或拍賣形式下所形成的土地價格就是市場價格,因為開發(fā)商對未來市場的樂觀預(yù)測、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及伴隨著開發(fā)商的道德風(fēng)險等,都有可能使其可接受的交易價格偏離市場的軌道。因此,還需要公共政策制定者加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。

3公共政策制定者加強對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

(1)地方政府不斷規(guī)范自身行為,加強宏觀調(diào)控力度。由于拍賣土地的收入由地方政府支配,導(dǎo)致一些地方政府熱衷于“以地生財”,只想通過地價的開高,從而獲得更多的收入。面對上漲過快的房價,一些地方政府并沒有從國家調(diào)控政策中找辦法、想對策,相反卻“空置”政策,大搞招商引資工程、新城市建設(shè)工程和拆遷改造工程,繼續(xù)通過大拆大建來刺激房地產(chǎn),增加經(jīng)營城市的籌碼,調(diào)控似乎不在他們考慮之列。因此,要想使調(diào)控不放空,地方政府就應(yīng)該擺正自己的位置。作為人民政府,首先要完成肩負的解決“居者有其屋”的問題、維護市場秩序的基本任務(wù)。國家進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,除加大監(jiān)督檢查外,問責(zé)措施也要跟上;同時,對宏觀調(diào)控取得實際成效的地方,政府要給予通報表揚,納入政績考核。宏觀調(diào)控措施能不能從文件變?yōu)楝F(xiàn)實,關(guān)鍵就看各級政府落實的決心和力度。

(2)加強政府監(jiān)督。雖然市場經(jīng)濟中開發(fā)商可以自主定價,但根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,企業(yè)自主定價需要以成本為基礎(chǔ),低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利,都是法律法規(guī)不允許的。房地產(chǎn)不同于普通商品,它總價高,意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。在實際操作中,一些開發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預(yù)期價值”、“設(shè)計概念”等來為其高房價自圓其說,如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)等等,通過炒作概念不斷放大價格信號,最終的銷售價格大大偏離真實成本,而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤,目前缺乏有效的約束與監(jiān)控,而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點之一。

(3)完善公共政策,加大對開發(fā)商違背政策的懲罰。在國內(nèi)的很多城市,開發(fā)商未取得預(yù)售證而擅自售房、一房多售、不按期開盤等違規(guī)操作之所以屢禁不止,一方面是由于規(guī)則有待進一步明晰,執(zhí)法力度有待加強;另一方面則在于規(guī)則本身的“疲軟“,如對于開發(fā)商的違規(guī)行為,有關(guān)部門的處理結(jié)果僅僅是罰款,但少數(shù)的罰款和高額的利潤比起來是那么的微不足道。如果違規(guī)者需要付出的成本很低而收益卻很大,則由于存在巨大的潛在利潤而使得規(guī)則本身的威嚴無以維系;反之,若違反規(guī)則的代價大到足以威懾意圖違規(guī)者,則不需過分強調(diào),也可起到規(guī)范與震懾作用。

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為中國最強大的游說團體,影響著公共政策的制定。從房地產(chǎn)開發(fā)商與政府的關(guān)系及其行為模式出發(fā),分析了這一問題,并提出了公共政策制定者加強對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議。

關(guān)鍵詞:利益集團;公共政策;行為模式;房地產(chǎn)

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