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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)成本高、資金量大、利潤率及銷售風(fēng)險高、投資回收期長等諸多特點(diǎn)。近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，國家對房地產(chǎn)市場頻繁調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越發(fā)激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為提高自身經(jīng)濟(jì)效益，要做好稅收籌劃工作。特別是在我國將房地產(chǎn)企業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)范圍后，為有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，降低企業(yè)稅負(fù)，更需要對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行研究，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅收籌劃

近年來，我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的態(tài)勢，這也使房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產(chǎn)企業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營周期長及收益集中在后期等特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

2.稅收籌劃是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現(xiàn)利潤最大化。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識都不強(qiáng)，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來降低稅務(wù)成本，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

1.強(qiáng)化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍后，土地成本和建筑安裝成本進(jìn)入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財務(wù)部門要確保在地產(chǎn)項目實施過程中強(qiáng)化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣。同時，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進(jìn)項稅額”“銷項稅額”“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會計核算則會更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理，進(jìn)一步實現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險的有效防范。

2.充分考慮各種運(yùn)作模式對增值稅處理帶來的影響房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方式具有多樣性，在不同運(yùn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動產(chǎn)租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對歷史項目進(jìn)行統(tǒng)計分析，測算以往不同運(yùn)作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項目的運(yùn)作模式。

3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據(jù)和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計稅依據(jù)越小時，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對其進(jìn)行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過對這些條款的運(yùn)用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

4.遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃來獲得整體經(jīng)濟(jì)效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。在對增值稅進(jìn)行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收也是對市場經(jīng)濟(jì)的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對完善我國相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2014(12).

作者：孫建華 單位：?？邬i程實業(yè)發(fā)展有限公司