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編者按：本論文主要從社會(huì)改革開放的不斷深化和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立；模式屬單純行政型管理模式；模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長(zhǎng)；模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則；無(wú)論那一種管理模式都離不開當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作；在界定行政管理和物業(yè)管理職責(zé)上等進(jìn)行講述，具體資料請(qǐng)見：

隨著我國(guó)社會(huì)改革開放的不斷深化和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，社會(huì)呼喚著一種新型的專業(yè)化、社會(huì)化、與當(dāng)今社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)形態(tài)相適應(yīng)的小區(qū)管理模式。這種社會(huì)需要的契機(jī)，使物業(yè)管理與行政管理相結(jié)合，即專業(yè)化管理與屬地管理相合的小區(qū)管理模式應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，由于各地情況的差異，多種管理模式并存的小區(qū)管理格局形成了。物業(yè)管理以其與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相吻合、專業(yè)化、社會(huì)化、注重通過(guò)服務(wù)而達(dá)到管理目的之特性，而展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景和強(qiáng)大的生命力。

在我國(guó)現(xiàn)行的住宅小區(qū)管理模式中，據(jù)悉，主要以區(qū)、街辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)對(duì)小區(qū)實(shí)行管理的有:常州、無(wú)錫、蘇州等城市;主要以房地產(chǎn)管理部門為主，由下屬房管所或住宅小區(qū)管理服務(wù)組織(房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、房產(chǎn)托管公司)實(shí)施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)為主成立的住宅小區(qū)管理服務(wù)公司或物業(yè)公司，以物業(yè)管理方式從事小區(qū)管理的有:廣州、深圳、廈門等城市。另外，尚有單位自管等形式。

第一種模式屬單純行政型管理模式，其優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性和較強(qiáng)的約束力，政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會(huì)大包大攬，忽視專業(yè)管理部門作用，形成政府干企業(yè)的事，政企不分，置政府政權(quán)組織于大量瑣碎的事務(wù)中，加重行政負(fù)擔(dān)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);服務(wù)功能甚差，缺乏經(jīng)濟(jì)活力，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求。

第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長(zhǎng)，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調(diào)而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門各自為政，不易形成合力，出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。

第三種模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，建立政企分開的管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)，將管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，實(shí)行有償服務(wù)，集小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理于一體，強(qiáng)化服務(wù)功能，經(jīng)濟(jì)上具有活力，可以通過(guò)一些服務(wù)項(xiàng)目和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施取得收入以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足，使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán)，從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，規(guī)劃、建設(shè)較好，住戶經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的小區(qū)中尤應(yīng)推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對(duì)成都市棕北住宅小區(qū)一年多來(lái)的物業(yè)管理實(shí)踐，初步證明了內(nèi)地住宅小區(qū)實(shí)行這種管理模式的可行性。

但是，無(wú)論那一種管理模式都離不開當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內(nèi)，離開當(dāng)?shù)卣遣恍械摹?shí)行第三種管理模式的小區(qū)巫應(yīng)做好專業(yè)管理與屬地管理之結(jié)合(即物業(yè)管理與行政管理)，在這個(gè)前提下，充分發(fā)揮專業(yè)部門的作用，做到“條塊結(jié)合、以塊為主，統(tǒng)一管理、各負(fù)其責(zé)”。行政管理是物業(yè)管理的后盾，物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設(shè)、管理、發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二者猶如運(yùn)載小區(qū)管理向前推進(jìn)之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關(guān)的行政職能和執(zhí)法權(quán)，具有權(quán)威性和號(hào)召力，對(duì)保證貫徹執(zhí)行各級(jí)、各項(xiàng)小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用;而物業(yè)管理因其承擔(dān)了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務(wù)工作，如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施管理等，可以幫助政府從事務(wù)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái)，集中精力做好應(yīng)做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū)，由于開發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理，可以為小區(qū)未來(lái)的各項(xiàng)管理、服務(wù)莫定基礎(chǔ)，防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對(duì)小區(qū)房屋質(zhì)量的監(jiān)督，小區(qū)設(shè)施的進(jìn)一步完善，環(huán)境的保護(hù)，在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法，設(shè)計(jì)住戶居住契約，協(xié)助完成小區(qū)內(nèi)水、電、氣的開通，維持小區(qū)各項(xiàng)秩序等.

在界定行政管理和物業(yè)管理職責(zé)上，筆者認(rèn)為，行政管理主要應(yīng)著力于小區(qū)政權(quán)建設(shè)和精神文明建設(shè)，以及上級(jí)政府布置的各項(xiàng)階段性任務(wù)和中心任務(wù)，如戶籍普理.、小區(qū)治安管理、思想教育、計(jì)劃生育、征兵、民政等;從宏觀上指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位關(guān)系，一般不具體介入小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，否則將可能步入單純行政管理的舊轍;在物業(yè)管理單位依法進(jìn)行管理受阻時(shí)給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢(shì)必造成貴、權(quán)、利的重新組合，兩者之間應(yīng)給予更多的理解、體諒，必要時(shí)有關(guān)部門亦可適度放權(quán)于物業(yè)管理單位以利于工作的開展。物業(yè)管理是小區(qū)管理的重要內(nèi)容，事實(shí)上，小區(qū)物業(yè)管理工作做好了也是對(duì)政府和各有關(guān)部門工作的支持，進(jìn)而對(duì)提高整個(gè)城市管理水平起到推進(jìn)作用。物業(yè)管理單位作為行政轄區(qū)內(nèi)的一員，理應(yīng)接受地方政府的行政領(lǐng)導(dǎo)，履行自身應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，接受地方政府的指導(dǎo)、監(jiān)督、質(zhì)詢，遵章守紀(jì)、依法實(shí)施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區(qū)建設(shè)作出貢獻(xiàn)。物業(yè)管理單位應(yīng)著力于專業(yè)管理工作，把重點(diǎn)放在提高管理、服務(wù)質(zhì)量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務(wù)，兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，本著取之于小區(qū)用之于小區(qū)的原則，為小區(qū)管理實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)做好工作。

沿海地區(qū)小區(qū)管理實(shí)踐證明，凡是兩者關(guān)系處理較好，互相配合、互相支持的小區(qū)，物業(yè)管理和行政管理相得益彰，小區(qū)管理整體水平大大提高，為創(chuàng)造文明、舒適、整潔的居住環(huán)境提供了體制上的保證。