現(xiàn)在，商鋪的發(fā)展正面臨“賣鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業(yè)街區(qū)的開發(fā)商，商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部的工作本來應(yīng)是負(fù)責(zé)征地、動(dòng)拆遷并建設(shè)符合市場需求的物業(yè)，但由于商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目一般比較規(guī)模龐大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物業(yè)與經(jīng)營管理就顯得相當(dāng)重要。商業(yè)街區(qū)由于有一些大型的商業(yè)設(shè)施是整體引進(jìn)，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過拍賣的方式零散銷售，為了使買家和經(jīng)營者不僅僅滿足于能買（或租）到一個(gè)地點(diǎn)好、品質(zhì)優(yōu)的商鋪，而是要買（或租）到一個(gè)既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，買家和商家都會(huì)向物業(yè)的開發(fā)商提出新的要求：商鋪交鋪后如何進(jìn)行經(jīng)營管理？有什么能證明在商業(yè)街區(qū)內(nèi)做生意能有可觀的利潤回報(bào)，商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部必須擔(dān)當(dāng)起商業(yè)街區(qū)的管理工作。

物業(yè)管理與商業(yè)街區(qū)開發(fā)配套，對商業(yè)街區(qū)進(jìn)行綜合性、全面性多層次的管理服務(wù)，是本項(xiàng)目不可缺少的服務(wù)配套。對于住宅物業(yè)的的物業(yè)管理我們已經(jīng)不陌生了，在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域里，物業(yè)管理對于任何一個(gè)住宅項(xiàng)目都具有舉足輕重的作用，物業(yè)管理已經(jīng)成為住宅開發(fā)商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業(yè)類別的管理項(xiàng)目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理是三種不同管理模式的公共服務(wù)。建立一個(gè)完善的物業(yè)管理體系，對商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營運(yùn)作、商業(yè)氣氛、購物氛圍、游樂環(huán)境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業(yè)管理是商業(yè)街區(qū)的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開始向業(yè)主以及商家提供服務(wù)，然而在商業(yè)街區(qū)的營銷策劃過程中，開發(fā)商就必須要將物業(yè)管理作為項(xiàng)目營銷策劃的重要內(nèi)容，提前為業(yè)主和商家設(shè)計(jì)好商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)藍(lán)圖，對市場作出一系列的物業(yè)管理服務(wù)承諾，將物業(yè)管理服務(wù)融入到項(xiàng)目形象當(dāng)中去。從項(xiàng)目開始招商一直延續(xù)到項(xiàng)目的整個(gè)營銷過程，為促進(jìn)項(xiàng)目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動(dòng)力。

1、商業(yè)街區(qū)的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護(hù)

商業(yè)街區(qū)是一組現(xiàn)代化建筑物業(yè)，為了保證商業(yè)物業(yè)的形象，做好建筑物與裝修的維護(hù)，保證物業(yè)不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業(yè)形象，相信沒有消費(fèi)者會(huì)喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費(fèi)；另一方面，也是物業(yè)保值和增值的需要，商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)以投資市場為主要市場，投資大型商業(yè)項(xiàng)目和買鋪就是想賺錢，越是經(jīng)營良好、保養(yǎng)得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)物業(yè)，就越是能不斷增值。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

一、主要職責(zé)

(一)負(fù)責(zé)全區(qū)商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設(shè)工作的組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

(二)擬訂全區(qū)商業(yè)街區(qū)建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

(三)編制全區(qū)商業(yè)街區(qū)建設(shè)的近期及中遠(yuǎn)期實(shí)施方案。

(四)擬訂全區(qū)商業(yè)街區(qū)建設(shè)管理相關(guān)政策。

(五)負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)綜合管理工作。

商業(yè)特色街區(qū)是城市的標(biāo)志和象征，它濃縮城市歷史、彰顯城市特色、展示城市物產(chǎn)、反映城市形象，集中體現(xiàn)城市生活品質(zhì)。為將我市商業(yè)特色街區(qū)進(jìn)一步創(chuàng)建成為“生活品質(zhì)之城”的“示范街區(qū)”，有效推進(jìn)我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，建設(shè)國際旅游休閑中心和長三角現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，現(xiàn)就進(jìn)一步推進(jìn)我市商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)與管理提出如下實(shí)施意見。

一、理清思路，明確商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)總體要求

（一）總體思路

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以創(chuàng)建“生活品質(zhì)之城示范街區(qū)”為目標(biāo)，按照“市統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)全面負(fù)責(zé)、街日常管理”的要求，進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)特色街區(qū)上規(guī)模、上檔次、創(chuàng)特色、創(chuàng)品牌，全面提升商業(yè)特色街區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、政治、社會(huì)、環(huán)境生活品質(zhì)，促進(jìn)城市品牌與行業(yè)品牌、街區(qū)品牌的有機(jī)互動(dòng)，把商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)成為生活與創(chuàng)業(yè)、文化與經(jīng)濟(jì)、歷史與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時(shí)尚、商貿(mào)與旅游高度融合的城市“會(huì)客廳”，體現(xiàn)“休閑、文化、創(chuàng)業(yè)”三位一體特色的城市“金名片”，實(shí)施旅游國際化戰(zhàn)略的“新載體”，展示“東方休閑之都、品質(zhì)生活之城”的“金櫥窗”。

（二）基本原則

1、科學(xué)規(guī)劃，協(xié)調(diào)推進(jìn)。用生活品質(zhì)發(fā)展理念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)特色街區(qū)規(guī)劃，將商業(yè)特色街區(qū)的建設(shè)和發(fā)展置于*打造“生活品質(zhì)之城”的整體規(guī)劃中，明確各條街區(qū)的定位、特色、業(yè)態(tài)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)，通過高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效能管理，推進(jìn)商業(yè)特色街區(qū)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。

1商業(yè)街區(qū)地域性特征的自然環(huán)境研究

自然環(huán)境是產(chǎn)生具有地域特色空間環(huán)境的首要因素，對地方性的其他因素起到了決定性的作用。因此商業(yè)街區(qū)的設(shè)計(jì)要繼承與體現(xiàn)自身的地方特色應(yīng)首先從尊重和利用自然環(huán)境條件，包括與地形的結(jié)合、對氣候的適應(yīng)及對當(dāng)?shù)刂脖缓蛣?dòng)物等自然資源的保護(hù)利用等。

1.1與地形的結(jié)合

地形特征是社區(qū)建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，順應(yīng)地勢展開設(shè)計(jì)不但是對原有地貌的尊重，也是體現(xiàn)建筑地域性特色的最直接的方法，還可以減少投資的成本。商業(yè)街區(qū)的設(shè)計(jì)也要充分利用地形，尤其是山地濱水等特殊地形環(huán)境。與此結(jié)合的設(shè)計(jì)將具有獨(dú)特的場所特征，利用地形展開設(shè)計(jì)，不僅形態(tài)變化豐富，而且使社區(qū)景觀與文脈中心相互呼應(yīng)。

1.2對氣候的適應(yīng)

氣候條件決定了文脈和它的表達(dá)方式。我國南北方地域氣候的迥然不同，建筑風(fēng)格也大相徑庭。氣候特征在對商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的影響主要在于商業(yè)街的布局形式對社區(qū)整體布局的日照通風(fēng)等方面的影響，及對景觀植物的選擇等。如在北方應(yīng)注意陽光對社區(qū)活動(dòng)空間的作用，特別是清晨和傍晚，盡量使陽光可以直接照到社區(qū)中心；在南方商業(yè)街布局，要與社區(qū)整體布局協(xié)調(diào)注意社區(qū)整體環(huán)境的通風(fēng)。比如利用住宅底層架空的空間形成商鋪，具有傳統(tǒng)戶外空間形態(tài)的過渡和轉(zhuǎn)化，很適合南方多雨濕熱的氣候特征。而且它們在空間上的聯(lián)系作用能夠促進(jìn)居民間的交往，另外，南北方社區(qū)對植物種類和綠化方式應(yīng)分別針對各自的氣候特征進(jìn)行選擇。

一、海*珠商業(yè)步行街的功能定位

：

1、市城市建設(shè)規(guī)劃對商業(yè)步行街的要求。商業(yè)街區(qū)作為城市發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志，越來越受到全國各地各級(jí)政府的重視。在全國各地掀起的商業(yè)步行街的改造熱潮的影響下，市政府部門也充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)街對于提升城市形象、增強(qiáng)城市競爭力的重要作用。由于現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的多功能性，它的建成不僅有利于實(shí)現(xiàn)“三基地一中心”的城市功能定位，更有利于吸引更多的投資者、消費(fèi)者、旅游者，對于未來的發(fā)展無疑會(huì)帶來更多的建設(shè)資源。因此，現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的建設(shè)可以說得上和城市發(fā)展息息相關(guān)。令人欣喜的是市、區(qū)兩級(jí)政府將商業(yè)街的改造作為城市建設(shè)的一個(gè)重要組成部分來抓，*、香埠路的改造已被列為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程。

從城市建設(shè)角度看，改造后的商業(yè)街一定要在各個(gè)方面都能體現(xiàn)區(qū)域性中心城市、浪漫之城的風(fēng)采。因此，這就為*國際精品名店街的定位打下了一個(gè)基礎(chǔ)。

2、市商業(yè)規(guī)劃對商業(yè)街的要求。市三級(jí)商業(yè)中心體系由市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心組成。但目前市級(jí)商業(yè)中心尚不明顯，拱北*、吉大景山路、香洲鳳凰路都只能稱其為區(qū)域商業(yè)中心。

按照市十五規(guī)劃的要求以及香洲區(qū)在的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，決定了香洲區(qū)在的城市建設(shè)中擔(dān)負(fù)著主要任務(wù)，其目標(biāo)是要建成一個(gè)包括金融、保險(xiǎn)業(yè)等在內(nèi)的現(xiàn)代化的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，一個(gè)面向新世紀(jì)、新經(jīng)濟(jì)的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，并在商貿(mào)服務(wù)業(yè)的檔次和水準(zhǔn)上實(shí)現(xiàn)大步跨越。而以香洲區(qū)目前的實(shí)際情況看，建設(shè)高檔次的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，必須進(jìn)一步完善市級(jí)商業(yè)中心的功能，鞏固其地位，并逐步發(fā)展成為真正的中央商務(wù)區(qū)（CBD）。首要任務(wù)是進(jìn)一步完善*的商業(yè)步行街建設(shè)，如能將*真正建成體現(xiàn)區(qū)域性中心城市、浪漫之城風(fēng)采的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，一條高品位、高檔次的“黃金街”，必將帶來巨大的商業(yè)價(jià)值和品牌效應(yīng)，這對于建立起一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和珠澳經(jīng)貿(mào)的發(fā)展與繁榮起著至關(guān)重要的作用。讓每個(gè)來的人都來游*，記住*，正如他們記住北京王府井、上海南京路、蘇州觀前街一樣。