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第一章總則

第一條為給城市居民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。

具有一定規(guī)模并屬多個業(yè)主共有或共用的住宿、辦公、商貿(mào)混合區(qū)的物業(yè)管理，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指實行城市綜合開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，具有一定規(guī)模的住宅區(qū)域或住宅組團。

本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自治組織及其委托的企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務(wù)的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。

第四條本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合、合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化ⅱ市場化、社會化。

第五條本市及各縣市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，未設(shè)房產(chǎn)管理部門的縣市由建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)。

公安、規(guī)劃、市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執(zhí)法組織和居民自治組織，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。

第二章業(yè)主委員會

第六條住宅小區(qū)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。

一個住宅小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會的人員參加。

業(yè)主委員會一般由7至11人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。

業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。

業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。

業(yè)主委員會組建的具體辦法、程序和業(yè)主委員會章程示范文本，由本市物業(yè)行政主管部門制定。

第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到物業(yè)行政主管

部門登記：

(一)業(yè)主委員會登記申請書；

(二)業(yè)主委員會委員名單；

(三)業(yè)主委員會章程。

第九條業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程；

(二)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

(三)審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標(biāo)和大中修理、更新改造方案；

(四)根據(jù)價格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，確定本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；

(五)檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；

(七)組織實施行政機關(guān)委托管理的事項；

(八)《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。

第十條業(yè)主委員會自成立之日起3個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)擇優(yōu)選聘有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，住宅小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。

第十一條業(yè)主委員會選聘、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項、標(biāo)準(zhǔn)、費用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項。

《物業(yè)管理合同》示范文本由本市房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一印制。

第十二條新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)以前，由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)過渡性物業(yè)管理。

過渡性物業(yè)管理期間，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂過渡性物業(yè)管理合同，物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。

過渡性物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修金。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十三條設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的具體辦法由本市房產(chǎn)管理部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家和省、市人民政府有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。

失業(yè)人員、企業(yè)下崗職工興辦或參加物業(yè)管理企業(yè)的，依照《**市再就業(yè)工程實施辦法》的規(guī)定給予特別扶持。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；

(二)依照《物業(yè)管理合同》、《物業(yè)管理公約》實施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；

(三)依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用；

(四)選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項芾矸褚滴瘢?BR>(五)請求業(yè)主委員會督促業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；

(六)無償使用物業(yè)管理用房，優(yōu)先租用經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動；

(七)在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；

(二)不間斷地為業(yè)主提供服務(wù)；

(三)超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意；

(四)自覺接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

(五)自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。

第四章物業(yè)管理活動

第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》和有關(guān)專業(yè)管理部門的委托，負(fù)責(zé)下列管理事項：

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護；

(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護；

(三)小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護；

(四)小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；

(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主要求，有償提供房屋修繕、保管、運輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機票等特約服務(wù)。

第十七條住宅房屋的維修，室內(nèi)部分由業(yè)主承擔(dān)費用；公用部位由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的維修計劃維修，其費用從已收取的物業(yè)維修金中支付或由共用人分擔(dān)，但屬房屋保修期內(nèi)的按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十八條住宅小區(qū)內(nèi)市政、綠化、電力、通訊等公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修，屬有關(guān)專業(yè)管理部門投資的，由有關(guān)專業(yè)管理部門承擔(dān)費用；屬開發(fā)建設(shè)單位投資的，所需費用從物業(yè)維修金中支出。

第十九條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)進行建設(shè)、檢修活動的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或作價賠償。

第二十條業(yè)主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并報規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)：

(一)改變房屋結(jié)構(gòu)的；

(二)改變房屋使用性質(zhì)的；

(三)影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；

(四)影響相鄰房屋使用的；

(五)影響景觀容貌的。

業(yè)主裝飾、維修房屋，必須及時清運廢棄物。

第二十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋時，應(yīng)當(dāng)辦理或委托物業(yè)管理企業(yè)辦理房屋交易手續(xù)，并將《物業(yè)管理公約》作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。

房屋轉(zhuǎn)讓或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或租賃的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。

第二十三條業(yè)主和進入住宅小區(qū)的人員不得實施下列行為：

(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；

(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；

(三)損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；

(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點；

(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

(六)排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲；

(七)踐踏、占用綠地和損壞花木；

(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；

(九)在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；

(十)違規(guī)行車、停車、鳴喇叭；

(十一)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。

第二十四條《物業(yè)管理合同》終止或解除后前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列事項并向物業(yè)行政主管部門備案：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費據(jù)實結(jié)算；

（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。

第五章物業(yè)管理保障

第二十五條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：

(一)住宅小區(qū)綜合驗收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料；

(二)住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

(四)地下管網(wǎng)竣工圖；

(五)業(yè)主分布情況；

(六)其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。

第二十六條新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程總投資2％的比例，繳納住宅小區(qū)物業(yè)維修金。物業(yè)維修金由物業(yè)行政主管部門在小區(qū)綜合驗收前代收，并在住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建后三個月內(nèi)交歸其所有。

第二十七條本辦法施行前已交付使用而未積累物業(yè)維修金的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會依照價格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，按房屋建筑面積向房屋所有權(quán)人收取物業(yè)維修金。共有房屋由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)；因住房制度改革形成共有關(guān)系的，共有人中的原售房單位應(yīng)繳納的物業(yè)維修金，可以從售房款中列支。

第二十八條物業(yè)維修金由業(yè)主委員會在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門指定的金融機構(gòu)專戶儲存，專項用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房，不得挪作他用。

使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出年度維修項目計劃，經(jīng)業(yè)主委員會討論同意并報物業(yè)行政主管部門審查核準(zhǔn)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十九條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取公共性管理服務(wù)費，必須依照價格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務(wù)項目支出。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供特約服務(wù)的費用，由雙方商定和清結(jié)。

第三十條新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)綜合驗收時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會無償提供建設(shè)工程總面積3‰的物業(yè)管理用房，但最多不超過100平方米;以成本價提供建設(shè)工程總面積4‰的經(jīng)營用房，但最多不超過200平方米。

物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房由物業(yè)管理行政主管部門代為接收，屬業(yè)主委員會所有，但不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房。

第六章獎懲

第三十一條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其個人，由物業(yè)行政主管部門給予表彰并向社會公布。

第三十二條物業(yè)管理企業(yè)有下列情形之一的，物業(yè)行政主管部門可予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書、提請工商行政管理部門注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目；業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》：

(一)不履行本辦法第十五條、第十六條規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)之一的。

(二)擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者不按規(guī)定用途使用物業(yè)管理經(jīng)費的。

第三十三條業(yè)主和進入住宅小區(qū)的人員違反本辦法第二十三條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予經(jīng)濟制裁,并提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。

第三十四條違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，建設(shè)行政主管部門不予辦理驗收手續(xù)。

第三十五條對不按規(guī)定交納物業(yè)維修金、物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用3‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。

第三十六條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理合同》應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院起訴。

第七章附則

第三十七條本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：

房屋公用部位，是指由全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。

公用設(shè)施，是指業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。

公用設(shè)備，是指業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。

第三十八條本辦法由**市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十九條本辦法自一九九八年七月一日起施行。