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第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為。改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本州實際，制定本辦法。

第二條本州各鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。本方法所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本方法所稱物業(yè)管理。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條本州各鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

第四條房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門。負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

開發(fā)區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)工作。

第二章業(yè)主自治管理

第五條住宅區(qū)入住率達到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時。選舉發(fā)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會也可由業(yè)主自行組織召開。

業(yè)主可以委托人列席。公房承租人和其他人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。列席業(yè)主大會的業(yè)主所代表的表決權(quán)必需逾越入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會。每擁有一成套住宅的業(yè)主享有一票表決權(quán)。公房出租人可以書面委托承租人列席。

第六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)?？梢赃B選連任；不稱職的業(yè)主大會可予以撤換。

其組成人員不得在選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第七條業(yè)主委員會每年至少組織召開一次業(yè)主大會；經(jīng)20%以上業(yè)主提議。應(yīng)當(dāng)經(jīng)出會的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會組成人員過半數(shù)通過。

對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定以及業(yè)主大會通過的業(yè)主公約。

第八條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

一）制定修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約；

二）選舉業(yè)主委員會或者撤換業(yè)主委員會委員；

三）審議并通過業(yè)主委員會章程、物業(yè)服務(wù)合同；

四）籌集、使用專項維修資金；

五）監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

六）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

一）召集業(yè)主大會會議。演講物業(yè)管理的實施情況；

二）根據(jù)業(yè)主大會的決定。簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

三）審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、物業(yè)共有局部的維修計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；

四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議。

五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費在物業(yè)服務(wù)費中列支。

第十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自被選舉之日起30日內(nèi)將業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單和章程報所在地的房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第三章前期物業(yè)管理

第十二條本方法所稱前期物業(yè)管理。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務(wù)。

第十三條新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計時。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電等實行一戶一表。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照規(guī)劃設(shè)計的要求建設(shè)或者預(yù)留物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè)施。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，第十四條規(guī)劃建筑面積3萬平方米以上以單元式住宅為主的或者1萬平方米以上以獨立式住宅為主的新建住宅區(qū)?？梢圆捎脜f(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同。物業(yè)買賣合同約定事項應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致。新建住宅區(qū)物業(yè)出售時。

前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)買賣合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。

第十六條前期物業(yè)管理期間、房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費用。由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同中約定承擔(dān)。

第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)驗收合格后。

一）竣工總平面圖。配套設(shè)施及地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；

二）設(shè)施設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；

三）建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料；

四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

五）其他必要資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時。

第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十九條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第二十條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。并按照核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。

持證上崗。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過培訓(xùn)考核并頒發(fā)崗位證書。

本州從事物業(yè)管理活動的應(yīng)當(dāng)?shù)街莘康禺a(chǎn)行政管理部門備案。已獲得國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書的州外物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者通過招投標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。將物業(yè)服務(wù)合同報所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第十八條規(guī)定的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)銜接物業(yè)時。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

一）制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施；

二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費；

三）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章行為；

四）對造成物業(yè)損失的代表業(yè)主要求責(zé)任人予以賠償；

五）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

一）履行物業(yè)服務(wù)合同。

二）書面告知業(yè)主、使用人物業(yè)使用、維護的要求和注意事項及相關(guān)規(guī)定；

三）定期向業(yè)主委員會演講和公布物業(yè)管理實施情況和物業(yè)管理費用收支情況；

四）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

一）住宅區(qū)共有局部的使用管理、維修養(yǎng)護和更新；

二）房屋共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運行、管理和維護；

三）綠化養(yǎng)護；

四）協(xié)助公安機關(guān)進行消防平安、治安防范服務(wù)；

五）清掃、保潔服務(wù)；

六）車輛進出和停放管理；

七）依照業(yè)主、使用人要求。

八）物業(yè)維修專項資金的帳務(wù)管理；

九）住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管；

十）其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過招投標(biāo)等方式聘用專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)專項物業(yè)管理服務(wù)。但不得將物業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓給他人管理。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起30日內(nèi)。移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第五章物業(yè)的使用與維護

第二十六條業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照設(shè)計合

不得改變公共建筑和共用設(shè)施的使用性質(zhì)和用途；確需改變的應(yīng)當(dāng)依法料理相關(guān)手續(xù)。理使用物業(yè)。

第二十七條在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。

二）占用、損壞共有局部。

三）亂拋亂倒垃圾。亂停放車輛；

四）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出逾越規(guī)定規(guī)范的噪聲；

五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

有權(quán)予以勸阻、制止；對物業(yè)造成損壞的有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為。

第二十八條業(yè)主或者使用人裝修房屋前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、期限。

二）廢棄物的清運與處置；

三）物業(yè)外立面防盜窗、空調(diào)及太陽能等的裝置要求；

四）禁止行為和注意事項；

五）違約責(zé)任；

六）其他需要約定的事項。

發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。應(yīng)當(dāng)立即制止并督促改正；對拒不改正的應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會，并報有關(guān)部門依法處置。

第二十九條住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外。

第三十條房屋共用部位、共用設(shè)施維修時。

第三十一條業(yè)主、使用人設(shè)置、使用自用設(shè)備可能危害房屋平安及公共安全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時消除隱患；拒不消除的由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為消除。

第三十二條住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機構(gòu)管理的設(shè)施。

第三十三條單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)進行管線等施工。并與業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第三十四條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意。并支付設(shè)置費用。

第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車庫應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人使用。停車位有空余的可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停車管理服務(wù)統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其委托的專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)提供。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停放應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

一）遵守業(yè)主大會決定、業(yè)主公約和住宅小區(qū)機動車輛停車管理制度。

二）依照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費用；

三）禁止占用、堵塞消防通道等。

第六章物業(yè)管理用房

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積。

一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目。但建筑面積最小不得低于50平方米，間數(shù)不少于2個自然間；

二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目。逾越局部按2‰的比例配置；

三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目。超越20萬平方米局部按1‰比例配置。

上期未配置或配置的物業(yè)服務(wù)用房達不到本辦法要求的下期建設(shè)中除按規(guī)定規(guī)范配置外，本方法實施前已在分期建設(shè)的住宅物業(yè)。還要對上期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房進行適當(dāng)?shù)难a充配置。

簡易門衛(wèi)房，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。地下室，人防工程以及室內(nèi)層高不足2.20米的房屋不計入物業(yè)管理用房面積。

第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖紙中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積。與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工。

第三十八條物業(yè)管理用房。符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。經(jīng)驗收合格后，縣市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理用房進行交接驗收。

應(yīng)當(dāng)一并對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房申請登記，第三十九條建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時。由房地產(chǎn)行政管理部門在房屋登記簿上予以記載。房地產(chǎn)行政管理部門受理房屋預(yù)售許可和房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)行政管理部門確認(rèn)的手續(xù)核查并注明物業(yè)管理用房的位置和面積。

首期交付使用時物業(yè)管理用房面積應(yīng)當(dāng)不低于應(yīng)交面積的50%房屋交付使用過半的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合本辦法要求的臨時物業(yè)管理用房。第四十條分期建設(shè)的住宅物業(yè)。

第七章物業(yè)管理費用

第四十一條物業(yè)管理費用由物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金構(gòu)成。

第四十二條物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費和特約服務(wù)費。

綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費依照屬地管理由物價行政管理部門會同房地產(chǎn)行政管理部門依照住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統(tǒng)一的指導(dǎo)價。指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)根據(jù)合理、質(zhì)價相符、與社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的原則依法確定。綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費的具體規(guī)范由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照指導(dǎo)價協(xié)商確定。

特約服務(wù)費由當(dāng)事人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照本方法規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定據(jù)實收取物業(yè)管理服務(wù)費。

業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費；業(yè)主將房屋出租的應(yīng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費的交納簽訂書面協(xié)議。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的從其約定。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費。由業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日起繳納。

第四十五條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金。專項維修資金的主要來源如下：

一）商品住宅業(yè)主依照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。

二）出售公有住房的依照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：1業(yè)主依照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。

2售房單位依照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

三）依照規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費用和車輛停放費用以及其他物業(yè)維修資金。

第四十六條物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)開設(shè)專戶。按棟立帳，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。

應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制維修工程預(yù)算，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修需要使用專項維修資金時。經(jīng)業(yè)主委員會審核后報經(jīng)專項維修資金主管部門批準(zhǔn)。工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。

第四十七條物業(yè)專項維修資金缺乏時。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主大會的決定交納物業(yè)維修費用。此期間發(fā)生的維修費用分別由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和整棟房屋全體業(yè)主依照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當(dāng)。

第四十八條房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。由原業(yè)主與受讓人協(xié)商清算。

第四十九條物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價。接受物價等行政管理部門和業(yè)主、使用人的監(jiān)督。

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第八章法律責(zé)任

第五十一條違反本辦法規(guī)定。

第五十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人違反合同約定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條業(yè)主、使用人不依照本方法規(guī)定交納有關(guān)費用的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交；逾期仍不交納的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法予以追繳。

第五十四條發(fā)生物業(yè)服務(wù)和物業(yè)收費爭議的當(dāng)事人可以協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)、物價等行政管理部門和消費者協(xié)會申請調(diào)解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第五十五條房地產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的由所在單位或者上級行政主管部門給予行政處分；給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、使用人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。