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為進(jìn)一步提高全市房地產(chǎn)稅收一體化管理水平，落實國家宏觀調(diào)控政策，防止和堵塞因納稅人低報成交價格偷逃稅款產(chǎn)生的稅收漏洞，根據(jù)省地稅局、省財政廳工作部署，市政府決定在全市開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。為保證此項工作順利有序推進(jìn)，結(jié)合我市稅收征管實際和房地產(chǎn)市場特點，制定本實施方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高稅法遵從度為目標(biāo)，堅持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產(chǎn)估價技術(shù)手段入手，建立健全存量房交易申報價格評估機制，規(guī)范存量房交易稅收征管，防范存量房交易價格明顯低于市場價格所形成的稅收風(fēng)險，創(chuàng)造依法治稅、公平稅負(fù)的良好環(huán)境，促進(jìn)全市存量房市場健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

在2012年6月30日前應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)確定各地標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格。自2012年7月1日起，在全市范圍對納稅人申報的存量房交易價格進(jìn)行全面評估。對納稅人交易的存量房進(jìn)行評估時，以評估值下浮一定比例作為計稅參考值，與納稅人申報的成交價格進(jìn)行比對。對納稅人的申報價格高于計稅參考值的，以申報價格作為計稅依據(jù)；對申報價格低于計稅參考值的，如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，以計稅參考值作為計稅價格。在評估初期，暫以納稅人交易的存量住房為評估對象，待取得經(jīng)驗后，逐步將評估范圍擴大到工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)。

三、工作原則

（一）合法原則。存量房評估工作嚴(yán)格按照國家法律、法規(guī)規(guī)定實行，評估所依據(jù)的數(shù)據(jù)必須真實、合法、有效，評估方法必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

（二）公平原則。評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，評估時點一致，評估結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。將房地產(chǎn)評估方法與計算機技術(shù)相結(jié)合，使存量房評估工作標(biāo)準(zhǔn)化、批量化和快捷化。

四、工作步驟及時間安排

按照省地稅局、省財政廳統(tǒng)一部署，存量房評估工作分前期準(zhǔn)備、工作實施、推廣應(yīng)用、總結(jié)提高四個階段。

（一）前期準(zhǔn)備階段

1、成立組織機構(gòu)。成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。。領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織推動、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障機制、確保信息資料交流通暢。

各成員單位職責(zé)分別為：市房產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)提供房屋權(quán)屬登記和交易等相關(guān)數(shù)據(jù)信息；市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)提供建設(shè)工程定額等相關(guān)數(shù)據(jù)信息；市國土資源局負(fù)責(zé)提供最新土地分類分級圖及說明，最新基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價容積率修正系數(shù)表，最新基準(zhǔn)地價行業(yè)用途修正系數(shù)表、商業(yè)路線地價表、地價指數(shù)等；市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)提供最新行政區(qū)域圖、規(guī)劃圖和住宅小區(qū)、商品房詳細(xì)分布圖；市統(tǒng)計局負(fù)責(zé)提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及經(jīng)濟適用房）每月價格指數(shù)；市財政局負(fù)責(zé)經(jīng)費保障；市地稅局負(fù)責(zé)組織開展評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開展交易價格評估調(diào)研論證，制定評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，整理各部門提供的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，運用評估軟件評估存量房交易價格。

各地也要參照市里成立相應(yīng)機構(gòu)，確定成員，明確職責(zé)，建立部門溝通合作的長效機制。

2、制定工作方案。各地財稅部門要制定符合本地實際的存量房評估工作實施方案，明確指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)、工作原則、工作步驟及各階段安排，擬定工作時間表，按照方案要求開展工作。各地財稅部門應(yīng)于2012年3月10日前將工作實施方案報市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

3、確定評估機構(gòu)。為統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，各地地稅部門要在2月中旬前將相關(guān)技術(shù)工作委托當(dāng)?shù)貙I(yè)評估機構(gòu)承擔(dān)。要嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序選擇具備較高資質(zhì)的評估機構(gòu)，與中標(biāo)單位簽訂委托協(xié)議書，明確工作目的、范圍、內(nèi)容、時間及雙方的權(quán)利義務(wù)等有關(guān)事項，確保受托單位根據(jù)地稅部門需求按時完成所承擔(dān)的技術(shù)工作。

4、組織工作培訓(xùn)。待全省存量房評估技術(shù)模型確定后，省地稅部門將統(tǒng)一對地稅部門及評估機構(gòu)開展培訓(xùn)，重點講解存量房評估基本知識和數(shù)據(jù)信息采集方法。市地稅部門要結(jié)合實際，組織好對本地區(qū)相關(guān)人員培訓(xùn)。

（二）工作實施階段

1、開展信息采集。各級房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)計等部門要在2012年3月30日前，按照地稅部門要求的數(shù)據(jù)采集范圍、內(nèi)容和數(shù)據(jù)格式及時予以提供，數(shù)據(jù)信息以2011年12月31日為時點。各地地稅部門要會同專業(yè)評估機構(gòu)，按照各部門提供的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總、整理和篩選，錄入數(shù)據(jù)采集表，建立存量房數(shù)據(jù)信息庫。要確保采集的信息完整、準(zhǔn)確，符合工作需要，要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區(qū)列入優(yōu)先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區(qū)”。

2、制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格。各地地稅部門要會同專業(yè)評估機構(gòu)，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點，按照“區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價值相近”的原則劃定評估分區(qū)，按“小區(qū)”或“樓幢”設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房。各地要認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況和房屋價格影響因素，按照科學(xué)的方法制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格，在專家指導(dǎo)下建立本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房價格體系；要嚴(yán)格對評估機構(gòu)制定的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格進(jìn)行審定，確?；鶞?zhǔn)價格符合市場實際。對基準(zhǔn)價格與市場價格存在較大差異的，應(yīng)在認(rèn)真調(diào)查后予以調(diào)整。

3、軟件測試及評估結(jié)果檢驗。各地地稅部門將采集的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息和標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格等有關(guān)數(shù)據(jù)導(dǎo)入存量房交易申報價格評估比對系統(tǒng)，并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點、價格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管情況，調(diào)整設(shè)定軟件功能設(shè)置及相關(guān)指標(biāo)、參數(shù)，應(yīng)用軟件對存量房進(jìn)行模擬評估，以檢驗評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和軟件的適用性。各地可邀請有關(guān)專家、估價機構(gòu)和房屋中介機構(gòu)參與，通過多種方式，將軟件評估的價格與一定時間內(nèi)的實際交易價格、中介機構(gòu)掛牌價格以及鄰近小區(qū)的評估價格進(jìn)行比對，對評估結(jié)果進(jìn)行檢驗，確保評估價格公平、準(zhǔn)確。對軟件運行中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時上報市地稅部門后統(tǒng)一匯總到省地稅部門予以解決。對評估結(jié)果與實際交易價格差異達(dá)到規(guī)定范圍且軟件運行穩(wěn)定的地區(qū)，申請市地稅部門組織評定驗收。

（三）推廣應(yīng)用階段

1、全面實施評估。2012年7月1日起，各地地稅部門要對納稅人申報的存量房交易價格進(jìn)行全面評估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導(dǎo)納稅人按公布的存量房交易價格評估值進(jìn)行納稅申報。各地應(yīng)以存量房交易價格評估值下浮一定比例作為計稅參考值，以此評估申報價格是否偏低，評估值下浮比例為20%。

2、定期維護更新。各地地稅部門要定期對評估系統(tǒng)進(jìn)行維護更新。對日常征管中發(fā)現(xiàn)存在遺漏“小區(qū)”或“樓幢”的，要及時補充完善相關(guān)信息；對新建住宅小區(qū)的相關(guān)信息，要定期采集更新。各地原則上應(yīng)按年對本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格進(jìn)行維護更新，當(dāng)存量房價格受市場影響波動較大時，也可根據(jù)市場實際情況及時調(diào)整。

3、建立爭議處理機制。為保障納稅人合法權(quán)益，納稅人對申報價格低于計稅參考值有異議提出重新評估申請的，可要求納稅人陳述、舉證，如果提出理由正當(dāng)，由地稅部門與資產(chǎn)評估部門重新對其存量房交易價格進(jìn)行評估，按照重新評估的交易價格計征稅款；如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，以計稅參考值作為計稅價格。爭議解決工作要在受理申請之日起20日內(nèi)處理完畢，各地地稅部門要根據(jù)本地實際情況細(xì)化具體處理工作流程。當(dāng)納稅人對估價結(jié)果提出異議或申訴時，有關(guān)地稅部門應(yīng)認(rèn)真受理，耐心解答，爭取高效、公平、合理地解決爭議。

（四）總結(jié)提高階段

1、總結(jié)工作經(jīng)驗。各地地稅部門要切實抓好存量房評估推廣工作，及時向市地稅部門報告工作開展情況，提出工作意見，做好總結(jié)分析。市地稅部門將適時召開專業(yè)會議，總結(jié)工作經(jīng)驗，交流工作情況，推動全市存量房評估工作深入開展。

2、積極研究探索。各地地稅部門要按照市地稅部門的統(tǒng)一部署，結(jié)合本地實際，逐步探索將工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)納入評估范圍。要以開展存量房評估工作為契機，積極研究房地產(chǎn)稅收征管問題，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理。

五、工作要求

（一）提高思想認(rèn)識。開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，是堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要舉措，是貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)規(guī)定問題的通知》精神的一項重要工作，也是綜合治稅的一項重要內(nèi)容。各地、各職能部門要充分認(rèn)識這項工作的重要性和緊迫性，認(rèn)真貫徹落實。

（二）強化部門配合。存量房評估工作政策性強、涉及面廣、信息采集量大、工作要求高，由地稅、財政、房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)計等部門建立合作機制是存量房評估工作順利開展的組織保證，也是取得社會公信力和納稅人較高遵從度的必要條件。在推廣應(yīng)用工作中，各相關(guān)部門要加強配合協(xié)作，共同做好存量房交易評估工作。各級地稅部門要圍繞中心工作、統(tǒng)一部署，研究制定存量房評估工作實施方案，完善內(nèi)部工作機制，與政府和相關(guān)部門積極協(xié)調(diào)，面向社會廣泛宣傳，要確定專門機構(gòu)負(fù)責(zé)存量房評估工作，配齊配強人員，確保相關(guān)工作有序推進(jìn)。

（三）加強工作宣傳。各級財稅部門要充分尊重納稅人的知情權(quán)，積極通過各種方式（包括稅法宣傳月、新聞媒體），廣泛宣傳存量房評估工作的重要意義、主要內(nèi)容和工作流程，闡明存量房評估工作在貫徹國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，營造依法、公平的納稅環(huán)境，保護依法納稅人正當(dāng)權(quán)益等方面的重要作用，并耐心接受納稅人的咨詢，使社會公眾對這項工作有正確的認(rèn)識和必要的思想準(zhǔn)備，取得納稅人的理解和支持。

（四）建立經(jīng)費保障。應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作任務(wù)重，工作量大，各級財政部門要及時了解評估工作經(jīng)費需求，及時安排撥付所需經(jīng)費，確保評估工作順利進(jìn)行。

（五）加強信息反饋。各成員單位、各級地稅部門對于工作中出現(xiàn)的新情況、新問題要認(rèn)真分析和研究，及時將工作的進(jìn)展情況及需要解決的問題報送應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。要及時總結(jié)經(jīng)驗，為下步工作提供指導(dǎo)。