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為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，加快物業(yè)管理體制改革，完善管理機(jī)制，不斷改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)又好又快發(fā)展，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、*省《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《*省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《*省人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)工作的意見(jiàn)》（*政發(fā)[2006]94號(hào)）、《關(guān)于加快城市棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的意見(jiàn)》（*建發(fā)[2007]9號(hào)）、《中共*市委、*市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)工作的意見(jiàn)》（*發(fā)[2007]40號(hào)）等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，以龍泉街道辦事處為試點(diǎn)，提出以下意見(jiàn)。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),按照構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求,強(qiáng)化綜合監(jiān)督,加強(qiáng)協(xié)同管理,理清職能關(guān)系,明確行政責(zé)任,進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境,規(guī)范物業(yè)管理秩序,探索適合我市住宅區(qū)物業(yè)管理的有效模式,推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,營(yíng)造我市良好的人居環(huán)境。

二、基本任務(wù)

（一）建立各有關(guān)職能部門(mén)齊抓共管、分工合作的監(jiān)管機(jī)制。

（二）規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理,建設(shè)和諧社區(qū),提高物業(yè)管理市場(chǎng)化程度,實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)管理規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化。

（三）加強(qiáng)協(xié)管,提高行業(yè)整體管理水平。對(duì)2萬(wàn)㎡以上的新建住宅小區(qū)全部實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理;對(duì)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)(樓)提供基本的衛(wèi)生保潔、水電供應(yīng)和安全保障。

（四）基本解決阻礙物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題,基本解決群眾關(guān)注的物業(yè)管理熱點(diǎn)問(wèn)題,為全市居民創(chuàng)造安全、整潔、文明、舒適的生活和工作環(huán)境。

三、明確職責(zé)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，形成物業(yè)管理工作的強(qiáng)大合力

物業(yè)管理工作，要按照“屬地管理、行業(yè)監(jiān)督、條塊結(jié)合、分類(lèi)實(shí)施”的原則，在龍泉街道辦事處開(kāi)展試點(diǎn)工作，逐步完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，充分發(fā)揮屬地社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作，全面推進(jìn)物業(yè)管理工作。

(一)市建設(shè)局作為全市的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)管理：

1、貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策文件。

2、認(rèn)真研究制定全市物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套政策，提出工作意見(jiàn)；指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

3、會(huì)同財(cái)政等部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

4、指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的開(kāi)展。

5、加強(qiáng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入和淘汰制度。

6、監(jiān)管物業(yè)服務(wù)行為，調(diào)處物業(yè)管理重點(diǎn)糾紛案件，依法查處違法違規(guī)行為，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。

7、監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法履行職責(zé)。

8、負(fù)責(zé)組織對(duì)新建住宅小區(qū)的竣工驗(yàn)收工作。

9、負(fù)責(zé)全市老舊住宅小區(qū)綜合整治的組織協(xié)調(diào)工作。

（二）市規(guī)劃局對(duì)新建住宅小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與落實(shí)工作負(fù)總責(zé)：

1、建立公共配套設(shè)施審查會(huì)簽制度，在對(duì)新建住宅項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行許可時(shí)，應(yīng)按照《中共*市委*市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)工作的意見(jiàn)》（*發(fā)[2007]40號(hào)）文件精神，明確物業(yè)管理用房、居民委員會(huì)辦公和服務(wù)用房、電子監(jiān)控設(shè)施、體育設(shè)施、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共活動(dòng)場(chǎng)館等公共配套設(shè)施的具體位置，并征求建設(shè)、街道辦事處等部門(mén)的意見(jiàn)或建議。

2、會(huì)同市建設(shè)局加強(qiáng)對(duì)新建住宅項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)的跟蹤管理，進(jìn)一步完善公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收制度，嚴(yán)厲查處違反規(guī)劃的建設(shè)行為。

3、對(duì)公共配套設(shè)施不適應(yīng)當(dāng)前需求的住宅項(xiàng)目，按照業(yè)主和實(shí)際需要，依法完成規(guī)劃變更。

（三）市物業(yè)管理辦公室具體負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理的日常監(jiān)督管理工作：

1、負(fù)責(zé)對(duì)全市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督和管理。

2、落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作。

3、做好物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的日常監(jiān)督管理工作。

4、具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道物業(yè)管理辦公室、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好物業(yè)管理工作。

5、指導(dǎo)監(jiān)督實(shí)施住宅小區(qū)的整體移交與接管工作。

6、參與住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作。

7、依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為。

8、具體負(fù)責(zé)實(shí)施全市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作。

（四）按照屬地管理的原則，街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的開(kāi)展：

1、落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)、辦公經(jīng)費(fèi)和工作人員，成立街道物業(yè)管理辦公室。工作人員從街道財(cái)政供養(yǎng)人員中調(diào)劑。

2、制訂本轄區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)，落實(shí)物業(yè)管理的各項(xiàng)目標(biāo)措施。

3、協(xié)調(diào)建設(shè)、規(guī)劃、公安、城市管理等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督和檢查。

4、參與住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收和移交接管工作。

5、參與老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，并提出合理化建議、意見(jiàn)。

6、對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督考核。

（五）街道物業(yè)管理辦公室在市建設(shè)局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作：

1、組織轄區(qū)單位落實(shí)各項(xiàng)政策措施，監(jiān)督、指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展；依法調(diào)處本轄區(qū)物業(yè)管理中的各類(lèi)糾紛、投訴等。

2、定期向市物業(yè)管理辦公室匯報(bào)本轄區(qū)物業(yè)管理工作情況。

3、指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的開(kāi)展，保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮業(yè)主自治作用。

4、做好居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等相關(guān)主體之間的協(xié)調(diào)溝通，解決物業(yè)管理工作中的實(shí)際問(wèn)題。

5、指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理服務(wù)人員的考核工作提出意見(jiàn)、建議。

（六）社區(qū)居委會(huì)要指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)，具體組織社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施：

1、通過(guò)法定程序，將居規(guī)民約的部分內(nèi)容貫穿到業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的公共行為。

2、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理的實(shí)施。

3、督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織依法經(jīng)營(yíng)，落實(shí)管理服務(wù)合同，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

4、業(yè)主委員會(huì)和居委會(huì)實(shí)行交叉任職，吸納業(yè)主委員會(huì)中的黨員同志進(jìn)入居委會(huì)黨支部，將原有計(jì)生、民政等社會(huì)事務(wù)管理任務(wù)和物業(yè)管理有關(guān)工作一并納入管理范疇。

四、突出重點(diǎn)，強(qiáng)化措施，構(gòu)建全方位的物業(yè)管理工作格局

（一）充分發(fā)揮街道物業(yè)管理辦公室和居民委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建和運(yùn)作。凡是符合條件的物業(yè)管理區(qū)域都要依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)。龍泉街道要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照有關(guān)程序，依法推進(jìn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，可從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)的業(yè)主中推薦人選。要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)組織的領(lǐng)導(dǎo)，支持社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作。進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)黨組織建設(shè)，明確社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心地位，社區(qū)黨組織應(yīng)吸納業(yè)主委員會(huì)中的黨員成員到黨支部任職，業(yè)主委員會(huì)主任是黨員的可擔(dān)任社區(qū)黨支部副書(shū)記。居委會(huì)下屬委員會(huì)可增設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)其他成員可以擔(dān)任該委員會(huì)的成員；具有業(yè)主身份的居委會(huì)成員，也可以按照法定程序，兼任業(yè)主委員會(huì)中的職務(wù)。要多渠道籌集資金，改善和提高社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成員的政治和經(jīng)濟(jì)待遇；住宅小區(qū)公共設(shè)施有收益的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以補(bǔ)貼業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)。要加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督管理，市委組織部、人事局等部門(mén)要根據(jù)社區(qū)工作的性質(zhì)、特點(diǎn)，制定相應(yīng)的制度，對(duì)單位和個(gè)人在評(píng)選先進(jìn)、推薦優(yōu)秀、入黨考察、職務(wù)提拔、政治審查、資信審查時(shí)，必須書(shū)面征求屬地居委會(huì)的意見(jiàn)、建議，否則不予認(rèn)可。要強(qiáng)化社區(qū)居委會(huì)的管理服務(wù)職能，增強(qiáng)其在物業(yè)管理工作中的調(diào)處作用。各級(jí)各部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照“審查監(jiān)督權(quán)力前移”的原則，制定切實(shí)可行的辦法，在企業(yè)辦理資質(zhì)和工商年檢、項(xiàng)目審批等手續(xù)時(shí)，在居民辦理最低生活保障、參軍入伍、計(jì)劃生育、申請(qǐng)困難救濟(jì)、戶口遷移等手續(xù)時(shí)，首先征求屬地社區(qū)居委會(huì)的意見(jiàn)、建議。社區(qū)居委會(huì)要通過(guò)扶貧幫教、就業(yè)援助、健康教育等，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)的組織力、號(hào)召力、凝聚力。

（二）進(jìn)一步完善公建配套設(shè)施，發(fā)揮住宅項(xiàng)目整體配套功能。制定分期分批的配套設(shè)施補(bǔ)建和續(xù)建方案，對(duì)配套設(shè)施缺失的小區(qū)實(shí)施配套建設(shè)。規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)要認(rèn)真研究出臺(tái)政策，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則，落實(shí)物業(yè)管理用房、居委會(huì)辦公和服務(wù)用房、電子監(jiān)控設(shè)施、體育設(shè)施、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共活動(dòng)場(chǎng)館等。新建住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施要一步到位；對(duì)已投入使用的住宅小區(qū)，由市規(guī)劃局牽頭，會(huì)同建設(shè)和街道辦事處等部門(mén)，針對(duì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃要求落實(shí)各類(lèi)配套設(shè)施；對(duì)老舊住宅小區(qū)原規(guī)劃中沒(méi)有設(shè)立社區(qū)居委會(huì)辦公和服務(wù)用房、物業(yè)管理用房和其它設(shè)施的，根據(jù)具體情況，由市建設(shè)局、街道辦事處提出方案，市規(guī)劃局確定位置，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)按照《棗莊市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)整治的實(shí)施意見(jiàn)》（棗政發(fā)[2007]96號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行。

（三）全面建立和規(guī)范物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集制度。對(duì)已按規(guī)定歸集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，要進(jìn)一步嚴(yán)格管理措施,保障資金管理的安全、公開(kāi)、透明。對(duì)未歸集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，在市建設(shè)局、市財(cái)政局的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的決定，可以采取按月按平方米的方式分步、分期向業(yè)主收繳；具備條件的，也可以一次性補(bǔ)繳。

（四）進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理。一方面，全面落實(shí)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)（預(yù)）銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，逐步取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)“母子公司”、“兄弟公司”的現(xiàn)象；另一方面，要繼續(xù)完善和加強(qiáng)公共配套設(shè)施竣工綜合驗(yàn)收制度，確保在住宅小區(qū)交付使用前，全面落實(shí)物業(yè)管理、社區(qū)居委會(huì)辦公和服務(wù)用房等各類(lèi)公共配套設(shè)施。

（五）進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)劃把關(guān)、綜合驗(yàn)收制度。市發(fā)改局會(huì)同市建設(shè)局、市規(guī)劃局出臺(tái)相關(guān)政策，指導(dǎo)、監(jiān)督供電、供水、供熱等專(zhuān)營(yíng)公司，分類(lèi)分批的完成住宅小區(qū)供電、供水、供熱等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的移交接管工作，實(shí)現(xiàn)供電、供水、供熱等相關(guān)費(fèi)用由專(zhuān)營(yíng)公司向最終用戶收繳。在新建住宅小區(qū)交付使用前，必須完成專(zhuān)業(yè)管線和設(shè)施設(shè)備移交接管工作。不向?qū)I(yíng)公司移交管理的，一律不準(zhǔn)交付使用。對(duì)于老舊住宅小區(qū)供電、供水、供熱等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的移交接管工作，應(yīng)當(dāng)結(jié)合全市老舊住宅小區(qū)綜合整治進(jìn)度，同步整治、同步移交。

（六）加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)移交接管工作的監(jiān)督指導(dǎo)。新建住宅小區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法完成住宅小區(qū)資料與物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會(huì)辦公和服務(wù)用房等各類(lèi)房屋、公共設(shè)施設(shè)備的整體移交接管工作；成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接管的資料和各類(lèi)房屋、公共設(shè)施設(shè)備的整體移交給業(yè)主委員會(huì)；對(duì)于清理出的本應(yīng)屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施被開(kāi)發(fā)公司挪用未實(shí)施移交的和后續(xù)補(bǔ)建的公共設(shè)施，由街道村（居）委會(huì)牽頭盡快建檔暫時(shí)接受移交，待業(yè)主委員會(huì)成立后，再正式進(jìn)行移交。

五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提供保障，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立物業(yè)管理工作委員會(huì)，主任由分管城市建設(shè)的副市長(zhǎng)擔(dān)任，市建設(shè)局主要負(fù)責(zé)人任副主任，規(guī)劃、發(fā)改、水務(wù)、物價(jià)、民政、行政執(zhí)法和各街道辦事處主要領(lǐng)導(dǎo)為成員，辦公室設(shè)在市物業(yè)管理辦公室。

（二）搞好輿論宣傳。各有關(guān)部門(mén)、街道要采取多種形式，大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理的目的意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，引導(dǎo)他們主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)化解物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的糾紛，努力形成“社區(qū)是我家、美潔靠大家”的良好氛圍。

（三）加大扶持力度。要加強(qiáng)市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)隊(duì)伍建設(shè)，逐步加大物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)投入。要繼續(xù)加大對(duì)老舊住宅小區(qū)的整治力度，力爭(zhēng)在3-5年內(nèi)基本完成全市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，恢復(fù)管理運(yùn)行功能，建立長(zhǎng)效管理措施，實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，達(dá)到環(huán)境整潔、生活方便的目標(biāo)。

（四）加強(qiáng)監(jiān)督考核。要建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，市政府每年與有關(guān)責(zé)任單位簽訂物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，定期進(jìn)行考核，切實(shí)調(diào)動(dòng)工作積極性，促進(jìn)物業(yè)管理工作扎實(shí)深入開(kāi)展。