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為規(guī)范和加強(qiáng)我市城中村改造工作，提高城市規(guī)劃建設(shè)和管理水平，根據(jù)國家、省、*市有關(guān)法律法規(guī)及*市委辦公廳、*市人民政府辦公廳《關(guān)于規(guī)范城中村改造工作的意見》(青辦發(fā)[20*]12號(hào))、*市人民政府辦公廳《關(guān)于城中村(居)改造項(xiàng)目招拍掛工作有關(guān)問題的通知》(青政辦發(fā)[20*]90號(hào))等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就規(guī)范城中村改造工作提出以下意見：

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，根據(jù)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，以尊重群眾意愿、保證村民切身利益為基礎(chǔ)，以改善舊城區(qū)環(huán)境、推進(jìn)城市化進(jìn)程為目標(biāo)，著眼于土地節(jié)約、集約利用，著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，依法、有序、高效地推進(jìn)城中村改造工作，進(jìn)一步改善群眾生活環(huán)境，改變城市面貌，完善城市功能，提升城市品味，早日將我市全面建設(shè)成為大*現(xiàn)代新區(qū)。

二、改造范圍

城中村改造范圍是指華山一路以東、青煙一級(jí)路以西、青威路以南、即墨與城陽界以北城市中心區(qū)域的村莊。

區(qū)域范圍之外的村莊，具備城中村改造條件，經(jīng)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，可參照本意見執(zhí)行。

三、基本原則

(一)統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)原則。在全市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，高起點(diǎn)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。大力提倡組團(tuán)式規(guī)劃，科學(xué)、合理地進(jìn)行規(guī)劃布局，節(jié)約、集約、高效利用土地資源。按照分類整合、成片開發(fā)的要求，合理確定城中村改造范圍，避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的重復(fù)投資建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置和城市資源共享。

(二)總量控制、分步實(shí)施原則。要有計(jì)劃、有步驟地分期實(shí)施城中村改造工作，確保我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展。市住宅建設(shè)主管部門要結(jié)合市委、市政府年度重點(diǎn)工作，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、土地利用規(guī)劃和指標(biāo)以及城市總體規(guī)劃，制定全市房屋拆遷年度計(jì)劃、住房建設(shè)年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制年度開發(fā)改造總量，防止一哄而起、遍地開花，確保城中村改造工作穩(wěn)妥有序進(jìn)行。

(三)區(qū)域統(tǒng)籌、合理配置原則。有關(guān)街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))要對(duì)轄區(qū)內(nèi)城中村改造村莊進(jìn)行統(tǒng)一摸底，按區(qū)域統(tǒng)籌的原則，結(jié)合建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的目標(biāo)，與農(nóng)民(安居)住房建設(shè)相銜接。既可以單獨(dú)進(jìn)行城中村改造，也可以與農(nóng)民(安居)住房建設(shè)結(jié)合進(jìn)行。

(四)惠及群眾、持續(xù)發(fā)展原則。城中村改造必須充分考慮群眾的切身利益和村莊經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，統(tǒng)籌安排城中村改造中的居民安置用房、村莊集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施等，完善城中村改造后的城市功能。同時(shí)，應(yīng)充分考慮改造后村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障以及村莊集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等問題，使村莊經(jīng)過改造實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

(五)依法辦事、公開透明原則。涉及城中村改造每一個(gè)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)政策都要公開、公正、公平，并按程序進(jìn)行公示，確保群眾有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，爭取廣大群眾的理解和支持，做到成熟一片、改造一片，防止因政策不透明造成社會(huì)不穩(wěn)定。

四、改造條件

(一)村“兩委”領(lǐng)導(dǎo)班子必須堅(jiān)強(qiáng)有力，具有良好的群眾基礎(chǔ)，村莊社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定。

(二)城中村改造必須符合絕大多數(shù)村民的意愿，同意進(jìn)行城中村改造并簽訂改造意向的村民戶數(shù)須達(dá)到被拆遷村民總戶數(shù)的95%以上。

(三)城中村改造項(xiàng)目用地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及各相關(guān)專業(yè)規(guī)劃要求。

(四)城中村改造項(xiàng)目必須符合全市房屋拆遷年度計(jì)劃和住房建設(shè)年度計(jì)劃。

(五)城中村改造項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)自身盈虧平衡并制定可行的實(shí)施方案。

五、審批程序

(一)規(guī)劃

有關(guān)街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))要對(duì)轄區(qū)內(nèi)城中村情況進(jìn)行調(diào)查摸底，結(jié)合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并根據(jù)規(guī)劃部門確定的規(guī)劃范圍和規(guī)劃條件編制轄區(qū)內(nèi)城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，按規(guī)定程序公示，并經(jīng)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，按規(guī)定程序報(bào)批。

(二)計(jì)劃

有關(guān)街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))要根據(jù)轄區(qū)內(nèi)改造區(qū)域的村莊狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、拆遷面積、建設(shè)規(guī)模、投資額度等統(tǒng)一編制城中村改造項(xiàng)目的年度改造計(jì)劃，上報(bào)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，按程序列入房屋拆遷年度計(jì)劃和住房建設(shè)年度計(jì)劃。

(三)預(yù)審

對(duì)列入城中村改造計(jì)劃的項(xiàng)目實(shí)行預(yù)審制。凡具有進(jìn)行城中村改造意向的村莊，須先經(jīng)村“兩委”研究，召開村黨員大會(huì)和村民代表大會(huì)，并經(jīng)被拆遷村民總戶數(shù)95%以上同意后，由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))會(huì)同村莊組織起草城中村改造計(jì)劃、拆遷安置補(bǔ)償方案，向全體村民公示，在廣泛征求全體村民意見的基礎(chǔ)上形成書面意見，由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))報(bào)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室預(yù)審后，方可正式提報(bào)申請(qǐng)。

(四)申請(qǐng)

城中村改造項(xiàng)目經(jīng)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室預(yù)審?fù)ㄟ^后，由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))會(huì)同村莊制定城中村改造項(xiàng)目的具體實(shí)施方案，并將改造申請(qǐng)及實(shí)施方案上報(bào)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。城中村改造實(shí)施方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.基本情況。城中村改造項(xiàng)目的名稱、項(xiàng)目四至位置、占地面積、拆遷面積、拆遷戶數(shù)、村莊土地調(diào)查表、年度用地計(jì)劃、現(xiàn)狀地形圖、擬報(bào)規(guī)劃方案及投資分析、村委會(huì)及村民代表大會(huì)決議等。

2.拆遷安置補(bǔ)償方案及拆遷安置成本測(cè)算分析報(bào)告(包括：總拆遷戶數(shù)及面積、拆遷計(jì)劃、拆遷年限、拆遷安置辦法、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、土地權(quán)屬、資金來源、資金量化分析等)。

3.土地調(diào)查數(shù)據(jù)及用地計(jì)劃。

4.修建性詳細(xì)規(guī)劃。

5.經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算和分析。

6.改造建設(shè)計(jì)劃及存在問題的解決預(yù)案。

7.改造區(qū)域內(nèi)村民的社會(huì)保障方案(包括參加社會(huì)保險(xiǎn)情況、社會(huì)保障補(bǔ)貼辦法、社會(huì)保險(xiǎn)單位編號(hào)、社會(huì)保險(xiǎn)登記證、勞動(dòng)力安置情況等)。

8.環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。

9.村莊所得凈收益分配方案、安置區(qū)域內(nèi)集體資產(chǎn)使用方案。

(五)審查

市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位對(duì)上報(bào)的城中村改造實(shí)施方案進(jìn)行統(tǒng)一審查會(huì)簽。

1.市城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)城中村改造項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案進(jìn)行審查。

2.市國土資源局對(duì)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)審，根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃意見進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估地價(jià)擬定項(xiàng)目標(biāo)的額和收繳方式、報(bào)批供地方案。

3.市住宅發(fā)展保障辦公室對(duì)城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償方案、拆遷安置成本測(cè)算、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算和分析、項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃、存在問題的解決預(yù)案等進(jìn)行審查。

4.市勞動(dòng)和社會(huì)保障局對(duì)城中村改造項(xiàng)目的社會(huì)保障方案進(jìn)行審查。

5.市環(huán)境保護(hù)局對(duì)城中村改造項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件進(jìn)行審查。

6.市發(fā)展和改革局對(duì)城中村改造項(xiàng)目提出核準(zhǔn)意見。

(六)審批

市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將各部門審查通過的城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

六、土地處置和項(xiàng)目實(shí)施

城中村改造工作應(yīng)按照市政府組織協(xié)調(diào)為主導(dǎo)、街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))和村莊具體實(shí)施為主體、各部門密切配合為保障的工作要求，由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))會(huì)同市國土資源局及相關(guān)部門，按市場(chǎng)運(yùn)作的方式進(jìn)行項(xiàng)目土地處置和項(xiàng)目實(shí)施。

(一)土地處置

1.城中村改造以項(xiàng)目綜合“招拍掛”出讓為主，即將拆遷安置作為條件與土地使用權(quán)捆綁，進(jìn)行項(xiàng)目綜合“招拍掛”，通過公開、公平、公正的方式，競(jìng)爭確定項(xiàng)目建設(shè)主體。具體工作程序按照*市人民政府辦公廳《關(guān)于城中村(居)改造項(xiàng)目招拍掛工作有關(guān)問題的通知》(青政辦發(fā)[20*]90號(hào))執(zhí)行。

2.城中村改造項(xiàng)目也可采取土地“招拍掛”方式進(jìn)行處置，即由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))會(huì)同村莊組織城中村改造區(qū)域的拆遷補(bǔ)償安置，剩余用于房地產(chǎn)開發(fā)用地按照經(jīng)營性用地出讓有關(guān)程序辦理。

3.村民安置用地以及安置區(qū)域內(nèi)的社會(huì)公共事業(yè)、公用設(shè)施用地，繼續(xù)保留集體所有土地性質(zhì)，核發(fā)《集體建設(shè)用地使用證》。

4.城中村改造在規(guī)劃確定的舊村址(含村內(nèi)空地，村莊周邊的溝、坎、荒地，未利用地)范圍內(nèi)進(jìn)行，原則上在被拆遷村民住宅用地的1.5倍內(nèi)規(guī)劃城中村改造項(xiàng)目用地，拆遷安置后剩余土地使用權(quán)經(jīng)“招拍掛”出讓所得收益，在扣除土地儲(chǔ)備成本、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、社會(huì)保險(xiǎn)儲(chǔ)備金和廉租住房保障金等有關(guān)費(fèi)用后，全額返還街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))，主要用于村民安置補(bǔ)償、村民生活保障、興辦公益事業(yè)和村莊集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果舊村改造村莊與相鄰村莊在城中村改造范圍內(nèi)有土地交叉情形，則城中村改造項(xiàng)目用地由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))會(huì)同國土資源管理部門在相鄰村莊范圍內(nèi)調(diào)劑解決。

5.城中村改造涉及企事業(yè)單位房屋的拆遷，按《*市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定辦理；經(jīng)企事業(yè)單位申請(qǐng)，并經(jīng)市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，也可按即墨市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地補(bǔ)償工作的意見》(即政發(fā)[二零零八]30號(hào))的有關(guān)規(guī)定辦理。

(二)項(xiàng)目實(shí)施

1.土地處置后，項(xiàng)目競(jìng)得人依法向市住宅發(fā)展保障辦公室申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》，委托項(xiàng)目所在村莊實(shí)施房屋拆遷工作，負(fù)責(zé)辦理房屋評(píng)估、簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》、拆除舊房、辦理回遷安置等工作。村民回遷安置區(qū)由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))、村莊負(fù)責(zé)實(shí)施規(guī)范化管理。

2.城中村改造項(xiàng)目拆遷住宅的安置補(bǔ)償，原則上按照被拆遷房屋的《集體土地使用證》上載明的土地使用面積進(jìn)行安置補(bǔ)償。

3.城中村項(xiàng)目的實(shí)施必須首先建設(shè)村民安置房屋，確保被拆遷村民及時(shí)回遷安置。

4.進(jìn)一步規(guī)范村莊集體資產(chǎn)管理。城中村改造村莊所得收益，由市

財(cái)政直接支付給村莊所在街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))，由街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))按照村級(jí)財(cái)務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督管理；規(guī)劃建設(shè)的作為村莊集體資產(chǎn)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，一律不得對(duì)外銷售。若違反規(guī)定擅自對(duì)外銷售房屋的，不予辦理相關(guān)手續(xù)，并由相關(guān)部門依法進(jìn)行查處。

5.城中村改造項(xiàng)目中的村民回遷安置部分，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(供熱、供氣收費(fèi)除外)、墻體節(jié)能費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、土地登記費(fèi)、房產(chǎn)登記費(fèi)等市級(jí)財(cái)政行政事業(yè)性收費(fèi)；用于房地產(chǎn)開發(fā)的部分，仍按照房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)規(guī)定辦理。

七、組織領(lǐng)導(dǎo)

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣、政策性強(qiáng)、工作量大，各級(jí)各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。

(一)城中村改造工作在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，成立即墨市城中村改造和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城中村改造工作的重大問題，制定相關(guān)政策，研究批復(fù)改造方案，指導(dǎo)整個(gè)城中村改造工作穩(wěn)步推進(jìn)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住宅發(fā)展保障辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。

(二)街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))是城中村改造工作的組織主體和實(shí)施主體，負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織協(xié)調(diào)、具體推進(jìn)和監(jiān)督檢查，確保項(xiàng)目按規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。要嚴(yán)格把好轄區(qū)內(nèi)城中村改造計(jì)劃的初審關(guān)，認(rèn)真分析研究城中村改造的可行性；嚴(yán)格把好城中村改造條件的審查關(guān)，深入細(xì)致地審查實(shí)施城中村改造必須具備的條件，確保實(shí)事求是、真實(shí)可靠；嚴(yán)格把好城中村改造收益資金的使用關(guān)，確保?？顚Ｓ谩Ｒ_拓創(chuàng)新，把城中村改造與“村改居”、“集體經(jīng)濟(jì)股份化”相結(jié)合，推進(jìn)村莊管理體制和集體經(jīng)濟(jì)組織管理體制改革。要制定城中村改造突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，建立城中村改造信訪評(píng)估和預(yù)警機(jī)制，做好轄區(qū)內(nèi)城中村改造工作中的信訪穩(wěn)控工作，確保社會(huì)穩(wěn)定。要制定城中村改造民主監(jiān)督制度，確保城中村改造各項(xiàng)政策公開、透明。

(三)進(jìn)行城中村改造的村莊，應(yīng)在街道辦事處(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))的指導(dǎo)下，穩(wěn)妥做好城中村改造的各項(xiàng)工作。要認(rèn)真分析村莊現(xiàn)狀，廣泛發(fā)動(dòng)群眾，按程序召開有關(guān)會(huì)議，研究制定城中村改造的計(jì)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案、社會(huì)保障方案、凈收益分配方案、集體資產(chǎn)管理使用方案等，扎實(shí)有效地推進(jìn)城中村改造工作。同時(shí)，村莊要密切聯(lián)系群眾，關(guān)注群眾思想動(dòng)向，作好村莊穩(wěn)定工作。

(四)各有關(guān)部門要明確責(zé)任，各司其職，密切協(xié)作，做好監(jiān)管、政策性指導(dǎo)和服務(wù)工作，同時(shí)嚴(yán)格審批程序、提高審批效率，確保城中村改造工作順利開展。市監(jiān)察部門要加強(qiáng)對(duì)城中村改造工作的監(jiān)督，對(duì)工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊造成嚴(yán)重后果的，依法依紀(jì)追究相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

本意見自之日起施行，以前文件中有與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。