舊村改造可行性調(diào)研報告
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一.放眼未來,與時俱進(jìn),
推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的歷史任務(wù)，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠(yuǎn)、與時俱進(jìn)作出的重大決策，是一項不但惠及億萬農(nóng)民、而且關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，是我們在當(dāng)前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期必須擔(dān)負(fù)和完成的一項重要使命,農(nóng)村建設(shè)城市化.村莊管理規(guī)模化,是黨中央和省市縣委以后幾年中建設(shè)社會主義新農(nóng)村工作的重點(diǎn)項目.城市化經(jīng)營是在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的條件下,應(yīng)運(yùn)而生的全新理念.也是政府運(yùn)用市場機(jī)制來調(diào)控城市發(fā)展與有限資源之間矛盾的一種經(jīng)濟(jì)活動,為加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，實現(xiàn)我縣城區(qū)內(nèi)的幾個鄉(xiāng)村由農(nóng)業(yè)向工.商業(yè)化的轉(zhuǎn)型，根據(jù)市政府關(guān)于加快農(nóng)村改造建設(shè)步伐，積極推進(jìn)農(nóng)村集鎮(zhèn)化、集鎮(zhèn)城市化的要求，結(jié)合各我村的實際情況，××村村委會及其全體村民決定,積極響應(yīng)上級號召,群策群力,力爭成為高青縣第一批“規(guī)劃科學(xué)，布局合理，獨(dú)具特色，交通方便，設(shè)施配套，衛(wèi)生整潔，環(huán)境優(yōu)美”的社會主義現(xiàn)代化新農(nóng)村，為高青縣的舊村改造做示范帶頭作用.
為了能夠作好舊村改造工作,村兩委帶領(lǐng)舊村改建領(lǐng)導(dǎo)小組,每家每戶做工作.搞測量,經(jīng)過十幾天的日夜奮戰(zhàn),取的了全體村民的一致通過和贊成并完成了樓房兌換的基礎(chǔ)工作.為××村的舊村改造打下了堅實的基礎(chǔ).
二.利國利民.義不容辭
××村位于張?zhí)锫繁眰?cè).,張?zhí)锫?南外環(huán)(花博路).和魯泰路的交會之處,在城市的總體規(guī)中以列入了城鎮(zhèn)規(guī)劃之內(nèi).也是高青縣新開發(fā)區(qū)的南大門.
隨著社會的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的不斷提高,農(nóng)民的生活已經(jīng)從溫飽奔向了小康,對物質(zhì)文化的生活也有了越來越高的要求,有些剛過溫飽線村民盲目攀比,劃新宅,建新房,致使我村出現(xiàn)了大量的空白和閑置宅基.久而久之使我村形成了一個龐大的"空心村".
據(jù)統(tǒng)計,我村現(xiàn)有人口406人,共計130戶.舊村占地450畝,戶均占地3.46畝,人均占地約1.12畝,占人均良田地的0.5倍.造成了土地資源的極大浪費(fèi),因此,舊村的改造工作是我村一項勢在必行的百年大計!
1.舊村改造有利于加快村村民的轉(zhuǎn)型
我村原有土地700余畝,目前,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已占用我村100多畝(租賃費(fèi)1000元/年/畝),加上這次城市總體規(guī)劃修建東外環(huán)和南外環(huán)又將征用我村土地500余畝(租賃費(fèi)1000元/年/畝),屆時,全村剩余土地將不足100畝.到那時,因我村的特殊位置所剩的這百余畝地也完全可以以1000元/年/畝的價格進(jìn)行租賃,這樣,我村所有村民全部都能在不減少收入的情況下完全脫離了繁重的土地勞動.繼而投入別的經(jīng)營行業(yè).也就基本完成了由農(nóng)轉(zhuǎn)工轉(zhuǎn)商的過程.
2.舊村改造有利于節(jié)約土地增值增收.
我村舊村占據(jù)土地面積450余畝,改造后的新村只占150余畝,可騰出土地300多畝用于更充分的利用.據(jù)預(yù)計,那時,只是此一項,我村村民就可每人每年多增加收入1000余元(僅此項增收完全可以彌補(bǔ)入住樓區(qū)后的多余開支).因此,事實上,進(jìn)行舊村改造后的可利用土地不是減少而且是增加了.
3.原村村民將在改建后的新村中得到更大的受益
據(jù)預(yù)計,在我村改建后,將來會在新村處形成一個龐大的社區(qū),屆時必須配備水.電.暖.有線電視.寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施,建全完善綠化.亮化.美化和各項物業(yè)管理,并設(shè)立購物.餐飲.醫(yī)療.幼兒教育.健身娛樂.美容美發(fā).以及各種維修等機(jī)構(gòu).所有這些都會成為廣大村民的又一增收項目.
4.舊村改建會有效的減少村民的重復(fù)建設(shè)投資
此次的樓房建造絕對按照有關(guān)部門的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,設(shè)計為七級防震的五層豪華居民樓.戶形以70---136平方米不等,村民可按照自己的所需兌換和購買.進(jìn)而減少了不必要的重復(fù)建設(shè).
第二章.舊村改建的宗旨以及初步意見
一.土地置換,建設(shè)家園
此次進(jìn)行舊村改造,是響應(yīng)黨中央第十六屆五中全會的號召,在為全縣做好示范村的同時,造福我村子孫后代.為了加快我村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,使廣大村民都能脫離土地盡快的過上幸福生活,千方百計增加村民收入,把發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì),引進(jìn)外商前來投資興業(yè)作為一項加快富民工程來抓.通過招商引資,規(guī)劃相應(yīng)區(qū)域,以土地置換的方式利用外資建設(shè)一個全新的.具有現(xiàn)代氣息的新農(nóng)村.
二.精心組織，統(tǒng)一部署，高標(biāo)準(zhǔn)制定發(fā)展規(guī)劃
我們按照新農(nóng)村建設(shè)出新意、出精品的指導(dǎo)思想，采取學(xué)外地、看當(dāng)?shù)亍⒈戎傻霓k法，2006年在縣.鎮(zhèn)級領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,組織村中群眾代表以及部分群眾到張店區(qū)甘家村、南王村.桓臺縣馬橋村.金家村以及泰安.蓬萊等地.學(xué)習(xí)、借鑒外地經(jīng)驗，通過實地看、問、學(xué)，提高了干部群眾對新農(nóng)村建設(shè)的感性認(rèn)識。近來,又在鎮(zhèn)委.鎮(zhèn)府的大力協(xié)助下,進(jìn)行了各個有關(guān)部門的審批工作.同時，組織群眾.干部系統(tǒng)地學(xué)習(xí)十六屆五中全會精神和中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見，增強(qiáng)村民對建設(shè)社會主義新農(nóng)村的理性認(rèn)識。在此基礎(chǔ)上結(jié)合自身實際，詳細(xì)制定我村新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。對全村167處住宅進(jìn)行了全面測量.制定出了兌換的初步方案,并取的了戶主的同意.
三.咬定目標(biāo)，精心組織實施
從外地發(fā)展的經(jīng)驗看，社會主義新農(nóng)村建設(shè)是通過長期抓、長期積累形成的，最根本的一點(diǎn)是咬定目標(biāo)不放松，我村無疑也必須走這條路。當(dāng)然××村有××村的有利條件，我們立足從努力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式入手，解放生產(chǎn)力,促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展,農(nóng)村農(nóng)民生活富裕,立足通過用先進(jìn)文化、致富策略、《鄉(xiāng)規(guī)民約》打造文明鄉(xiāng)風(fēng)，立足通過集鎮(zhèn)建設(shè)、公路建設(shè)、現(xiàn)代化住宅小區(qū)建設(shè)、生態(tài)家園建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善群眾生活環(huán)境，實現(xiàn)村容整潔.力爭使我村成為我高青縣第一個高標(biāo)準(zhǔn).高質(zhì)量的社會主義新農(nóng)村.
四.充分體現(xiàn)民意，讓群眾參與新農(nóng)村建設(shè)
新農(nóng)村是人民群眾的新農(nóng)村，他們?nèi)粘Ｉ钪凶钊?、最盼、最急的事情他們自己最清楚，建什么樣的新農(nóng)村，他們最有發(fā)言權(quán)。因此，我們在領(lǐng)導(dǎo)、主導(dǎo)舊村改建時，最重要的是充分聽取、采納他們的建議、意見，體現(xiàn)民意，讓群眾的主人翁精神在新農(nóng)村建設(shè)過程中迸發(fā)出來。為此,我村成立了由15名群眾代表組成的××村舊村改建領(lǐng)導(dǎo)小組,分片到戶廣泛收集村民意見和建議,并在街頭按裝了群眾意見箱,使群眾的意見和建議能夠得到幾時的反應(yīng).只有這樣才不會出現(xiàn)“急在上頭，冷在下頭”的尷尬局面，才能調(diào)動全體群眾參與新村建設(shè)的主動性、積極性和進(jìn)取心，才能全村上下擰成一股繩，加快××村新農(nóng)村建設(shè)步伐。
五.
創(chuàng)新思維，創(chuàng)造條件，扎實推進(jìn)××村的舊村改造
社會主義新農(nóng)村建設(shè)是一項時代負(fù)于我們的歷史任務(wù),是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠(yuǎn)、與時俱進(jìn)作出的重大決策，是一項不但惠及億萬農(nóng)民、而且關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，是我們在當(dāng)前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期必須擔(dān)負(fù)和完成的一項重要使命,農(nóng)村建設(shè)城市化.村莊管理規(guī)?；?是黨中央和省市縣委以后幾年中建設(shè)社會主義新農(nóng)村工作的重點(diǎn)項目.
要想扎扎實實的完成這一項歷史使命,做好農(nóng)村建設(shè)城市化.村莊管理規(guī)?；?建設(shè)一個全新的.具有現(xiàn)代氣息的新農(nóng)村.就需要有一個好的規(guī)劃.高的起點(diǎn).單一.零散的幾棟樓房,想做到水.電.暖等現(xiàn)代化設(shè)施配備齊全,是不太現(xiàn)實的.要想做到這些,首先必須有一個初據(jù)規(guī)模的小型住宅區(qū).據(jù)有關(guān)規(guī)定,一個住宅小區(qū)的基本概念是:能容納3000--5000人居住,建筑面積在十幾萬平米.基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的才算是一個標(biāo)準(zhǔn)的小型社區(qū).根據(jù)我地區(qū)的實際情況建造這樣一個小區(qū)只需要150余畝地.可現(xiàn)在我村不足400人,卻占用了450余畝地.因此我們要用150畝置換出這450畝.這樣就能節(jié)約出了300余畝土地.當(dāng)然,要完成這一艱巨而宏偉的大業(yè)也不是一件簡單的事情,為此我們預(yù)先做好了大量的調(diào)查分析和研究策劃.計劃將150余畝地全部建設(shè),將本村村民入住后剩余的樓房賣與其他入住戶,用所得利潤來彌補(bǔ)原村民的資金空缺.
第三章.高青經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及其房產(chǎn)的市場潛力
高青縣位于黃河南岸,有三條主要道路穿縱高青,是名列前茅的產(chǎn)棉區(qū),近年來,有許多象魯泰等大型的全國棉紡企業(yè)入住高青.給高青注入了新的活力.隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和外來常住人口的增加,帶動了房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,
房地產(chǎn)市場處于由啟動階段向快速發(fā)展階段過渡的關(guān)鍵時期，消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價格與投資穩(wěn)步提高，未來幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開發(fā)效率及水平有限，未來有較大的發(fā)展空間，外來開發(fā)商對高青本土房地產(chǎn)開發(fā)起到了較大的帶動效用。
房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對周邊縣鎮(zhèn)具有一定輻射效應(yīng)，對周邊經(jīng)商戶有吸引力；高青投資的綜合運(yùn)行成本低。××村位于開發(fā)區(qū)的南大門,不但,享有投資黃金地帶的地域優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、信息優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，而且其投資成本也低的多，使客商以最低的投入獲得最高利潤的回報。
××村是一塊蘊(yùn)育著無限商機(jī)和廣闊發(fā)展空間的地盤。隨著市場經(jīng)濟(jì)的完善和對外開放的更加深入，××村的投資環(huán)境將更加優(yōu)秀。
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動對商品房的需求。而住房做為一種特殊的商品也有其自身的需求特點(diǎn)。面積、環(huán)境、位置、物業(yè)、價格是購房者主要考慮的因素，并同時考慮該地區(qū)的整體價格水平。從市場供應(yīng)與需求兩方面結(jié)合考慮，在70-120平米的區(qū)段，供應(yīng)少于需求，因此,我們計劃建造一部分建筑面積在70-110平米的設(shè)計適量略緊湊的戶型，以在較低單價的前提下控制總價，并填補(bǔ)市場空白。主力戶型仍以70-120平米為主。戶型創(chuàng)新要考慮：結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚣吧盍?xí)慣，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌瞿芙邮艿倪m當(dāng)創(chuàng)新，以高青的市場情況為參考，并完善提升其不合理之處，挖掘當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的潛在需求，以考慮居住者的舒適度、功能合理分區(qū)、突顯主人的尊貴感等普識原則為依據(jù)，引導(dǎo)市場的高端需求。
第四章建設(shè)條件和項目建設(shè)規(guī)模
一、項目建設(shè)規(guī)模
依據(jù)淄博市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，我村聘請北京墨臣建筑設(shè)計院完成××村新村改建項目規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃用地面積共計150畝，總建筑面積20.38萬平方米，容積率約為1.4。
依據(jù)市場定位，考慮到消費(fèi)者不同的購買動機(jī)和不同的面積需要，大三室和小三室的布置占總套數(shù)的26%，大戶型安排比較少，僅占總面積的7%，符合國辦發(fā)【2006】37號文件中，關(guān)于“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”的要求。公建建筑包括物業(yè)設(shè)施用房，如變電所、泵房、調(diào)壓站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁等。全部建筑采取現(xiàn)代建筑風(fēng)格，具有很強(qiáng)的時尚感，住宅分為五層以下的坡屋頂框架結(jié)構(gòu),底層配套車庫，滿足存放小型轎車的需要。
小區(qū)設(shè)計南北走向的中央綠化景觀帶，沿魯泰路設(shè)計綠地公園休閑廣場，樓間設(shè)計了庭院景觀，綠化率達(dá)到31%，利用小區(qū)以南30余畝的天然水庫建造一處人造湖公園,完全體現(xiàn)生態(tài)綠化小區(qū)的特點(diǎn)，小區(qū)設(shè)計運(yùn)動主題公園，大量的運(yùn)動健身地點(diǎn)集中在公園內(nèi)，為小區(qū)住戶提供交流、溝通的環(huán)境。分布在小區(qū)東側(cè)和西側(cè)的商業(yè)店鋪滿足小區(qū)購物需求，小區(qū)生活便利。
項目建成后由村委成立物業(yè)管理有限公司管理小區(qū)的治安、維護(hù)，
××村新村規(guī)劃項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表
規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項目單位指標(biāo)備注
總用地面積平方米
105691
其中住宅用地平方米
45000
公建用地平方米
2561
道路用地平方米
15853.7
公共綠地平方米
42276.3
總建筑面積萬㎡11.857
地上總建筑面積萬㎡11.857
其中住宅建筑面積萬㎡11.4552
公建建筑面積萬㎡0.418
地下總建筑面積萬㎡0
其中設(shè)備用房萬㎡0.03
其它地下設(shè)施萬㎡0
容積率1.13
居住戶（套）數(shù)戶1032
居住人數(shù)人3302
戶均人口人3.2
機(jī)動車位輛516全地上
停車率%50%
自行車位輛2064按每戶2輛計
住宅平均層數(shù)層5.4
建筑層數(shù)
其中地上層6.5(最高)
地下層0
人口毛密度人／hm2314.18
住宅建筑套密度（毛）套／hm298.18
住宅建筑套密度（凈）套／hm2184.02
住宅建筑面積毛密度萬m2／hm21.096
住宅建筑面積凈密度萬m2／hm21.083
住宅建筑凈密度%18.1%
總建筑密度%20.1%
綠地率%45.0%
二、項目建設(shè)條件
供電由高青縣農(nóng)電所引入，供水為自備深水井供水，排污可自建小型污水處理廠經(jīng)處理后引入向人工湖后經(jīng)高淄路西側(cè)流入支脈河,燃?xì)庥伤窘灞苯鸾芄疽?暖氣經(jīng)鎮(zhèn)府協(xié)調(diào)后由虹橋熱電廠引入.總體分析來看，該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，地塊平整，基本具備熟地的條件，便于開發(fā)。
第五章工程方案
一、規(guī)劃指導(dǎo)思想
盡量利用現(xiàn)有用地面積，以達(dá)到最大的社會和經(jīng)濟(jì)效益的前提下，創(chuàng)造一個既符合城市規(guī)劃發(fā)展，又在建筑和綠化間取得平衡的優(yōu)美居住環(huán)境。
二、規(guī)劃設(shè)計
本著“城市的各個區(qū)域之間都存在著內(nèi)在的聯(lián)系，地塊內(nèi)部也因這種聯(lián)系并形成異化”的設(shè)計理念。通過探索小區(qū)與周邊區(qū)域的相互關(guān)系，分析區(qū)域的資源差異，形成與城市良性互動。主干道毗鄰地塊，均直達(dá)縣城中心，交通方便。
用地南側(cè)原有自然水庫建成天然園，成熟的生活氣息已然形成。用地東南側(cè)一地塊建成規(guī)劃中的養(yǎng)老院，預(yù)計綠化情況良好。地塊東北側(cè)現(xiàn)為農(nóng)田，近期將改造為觀光農(nóng)業(yè)項目,將與本項目共同形成社區(qū)氛圍。西側(cè)隔路相望為大片農(nóng)田林地，優(yōu)良的自然景觀一覽無余。
多元復(fù)合——因應(yīng)前期資源分析，創(chuàng)造多主題，多產(chǎn)品復(fù)合社區(qū)。沿街設(shè)置底商住宅，高低錯落，形成社區(qū)門戶，并與周邊區(qū)域形成城市化互動。沿社區(qū)中軸設(shè)置高檔產(chǎn)品，最大化享有中心資源，同時形成連接南北的空間主線。主打的多層建筑圍繞在中心布置，南北朝向。高端疊拼產(chǎn)品至于社區(qū)中心景觀位置，叢林環(huán)繞，尊貴品質(zhì)盡顯。
生態(tài)宜居——以不同“主題公園”串聯(lián)南北，形成貫穿全區(qū)的生態(tài)景觀主軸。主入口噴泉廣場氣勢恢宏的社區(qū)客廳，是景觀綠化主軸的起點(diǎn)。中央臺景公園臺地、噴泉、樹陣構(gòu)成社區(qū)中心廣場，是主景觀軸的高潮，居民活動的核心。水岸湖畔寬闊靜詣的水面倒映高層住宅，是生態(tài)主景觀軸的結(jié)束高潮。生存宜居經(jīng)多遷回曲折的副景觀軸與次級開放空間，創(chuàng)造多線索，多層次的空間系統(tǒng)。林景園以密柏樹林形成獨(dú)特空間氛圍，是連接水入口與中央臺景公園的過渡。生態(tài)谷地山坡起伏疊拼等高端產(chǎn)品環(huán)繞其間獨(dú)有微谷地形。生態(tài)宜居住宅兩兩一組形成純步行宅間綠化、停車置于背側(cè)，并以臺地形成立體空間格局。
綠化景觀——綠化空間以魯泰路綠地公園、南側(cè)自然湖公園、水岸湖畔三個各具特色的主綠化空間，串聯(lián)成一條南北貫穿全區(qū)的“主題公園”的空間格局。以林景園、生態(tài)谷地作為副綠化空間，起到點(diǎn)綴串接、過渡的作用，大大豐富了空間層次。以樓間綠化作為綠化空間的第三級別與主綠化空間無縫連接形成半分共享空間。整個步行綠化空間較車行道路高出半米左右，同時利用微坡地形，形成立體的空間格局。
交通分析——完全人車分流系統(tǒng)
車行道路沿外圍設(shè)置，樓間背側(cè)布置停車，保證兩組住宅組團(tuán)內(nèi)部及中央主綠化系統(tǒng)的完全步行空間，同時，人行空間均比園邊道路及停車高出約0.2米，有效保證人車完全分離，停車場利用植株創(chuàng)造花園停車的效果，將停車的不利因素減置最小。
建筑形象
品質(zhì)——以富有力度的體型結(jié)合坡屋頂造型設(shè)計，配以富有品質(zhì)感的材料與色彩，彰顯不凡居住品質(zhì)。
溫馨——以溫暖的主色調(diào)為主體，輔以明快的淺色點(diǎn)綴，底層部分強(qiáng)調(diào)人體尺度的細(xì)節(jié)設(shè)計。
時尚——簡約而不簡單的色彩、體型搭配，使用玻璃櫥窗、外飄窗等時尚生活元素，精致生活外在體現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場處于由啟動階段向快速發(fā)展階段過渡的關(guān)鍵時期，消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價格與投資穩(wěn)步提高，未來幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開發(fā)效率及水平有限，未來有較大的發(fā)展空間，外來開發(fā)商對高青本土房地產(chǎn)開發(fā)起到了較大的帶動效用。
房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對周邊縣鎮(zhèn)具有一定輻射效應(yīng)，對周邊經(jīng)商戶有吸引力；
根據(jù)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐,預(yù)計,在不久的將來,我地區(qū)的貨物吞吐量將劇增.每天會有很多大型貨運(yùn)車輛出入我縣,而我縣境內(nèi)并無一處正規(guī)的大型停車.配貨場所.為了解決這一問題,填堵我縣的物流.配貨空白,帶動我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展.計劃,在建設(shè)新村社區(qū)的同時,沿魯泰路兩側(cè),建造一處物資.物流.配貨.停車.餐飲.娛樂.以及各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施為一體的,大型物流配貨中心.它將會成為黃河以南,張店以北的一處鏈接大江南北的物流中心.會給高青的經(jīng)濟(jì)帶來突飛猛進(jìn)的發(fā)展.
××村是一塊蘊(yùn)育著無限商機(jī)和廣闊發(fā)展空間的地盤。隨著市場經(jīng)濟(jì)的完善和對外開放的更加深入，××村的投資環(huán)境將更加優(yōu)秀。她將會成為淄博大地上的一顆絢麗明珠.
第六章項目進(jìn)度計劃
預(yù)計本項目建設(shè)從2007年6月至2009年10月，建設(shè)期28個月。項目被批準(zhǔn)后，即進(jìn)入項目建設(shè)的實施階段。首先要進(jìn)行施工圖設(shè)計、工程招標(biāo)和施工前準(zhǔn)備，之后進(jìn)行主體施工和配套附屬工程，項目建設(shè)內(nèi)容較多，故分期滾動開發(fā)。
一期工程進(jìn)度計劃
2007年6月——7月，前期報批。
2007年6月——9月，施工圖設(shè)計。
2007年7月——9月，工程招標(biāo)。
2007年7月——8月，施工前準(zhǔn)備。
2007年10月——2008年10月，主體施工。
2008年10月——2009年9月，配套附屬設(shè)施施工。
2009年10月，竣工驗收。
第七章.擬選擇招投標(biāo)方案
（一）具體招標(biāo)范圍
本項目擬對勘察設(shè)計、建筑安裝工程、工程監(jiān)理等進(jìn)行招標(biāo)。
（二）招標(biāo)組織形式
本項目實行委托招標(biāo)。擬劃分為8個標(biāo)段，其中：
勘察設(shè)計各1個標(biāo)段，監(jiān)理3個標(biāo)段，要求乙級及以上資
質(zhì).。
設(shè)備購置及安裝1個標(biāo)段，建筑工程3個標(biāo)段，要求三級以上資質(zhì)。
（三）招標(biāo)方式
本項目采取公開招標(biāo)。
（四）擬選招標(biāo)公告媒介
(具體方案與數(shù)據(jù)暫時保密)
第八章
節(jié)能
節(jié)約能源是我國能源政策的重要組成部分，也是每一個項目應(yīng)遵循的準(zhǔn)則。本項目的建設(shè)選用合理的工藝、技術(shù)、設(shè)備和材料，達(dá)到用最少的能源消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的目的。
本項目采用的具體節(jié)能措施如下：
●建筑本體部分
本項目屬公用建筑類別，設(shè)計時應(yīng)遵循建設(shè)部頒發(fā)的《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實施細(xì)則》進(jìn)行，墻體采用粉煤灰砌塊加保溫材料。
●機(jī)電設(shè)備部分
全部采用節(jié)能型設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能目的。
●供熱管道加強(qiáng)保溫措施，提高能源利用率。
●采用計算機(jī)對設(shè)備運(yùn)營進(jìn)行優(yōu)化管理，提高設(shè)備運(yùn)營效率，同時加強(qiáng)綜合管理措施，達(dá)到綜合節(jié)能的目的。
●采暖、供電、供氣、供水系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中消耗。
●采用高效節(jié)能型燈具，照明采用高光效燈管，小區(qū)照明采用光敏開關(guān)和鐘控開關(guān)控制。
●合理選用導(dǎo)線截面，以減少線路損耗。
●電器器件采用節(jié)能型。
第九章生態(tài)環(huán)境影響分析
一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
大氣：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb3095—1996）
水：《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb3838—88）
《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb/t14848—93）
噪聲：《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（gb3096—93）
防振：《城市區(qū)域環(huán)境振動標(biāo)準(zhǔn)》（gb10080—88）
二、排放物標(biāo)準(zhǔn)
大氣：《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（gb16297—1996）
水體：《污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（gb8978—1996）
噪聲：《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（gb12348）
三、垃圾及污水情況
本建設(shè)項目為住宅項目，屬于非生產(chǎn)性項目，故無生產(chǎn)性污染物排放。生活污水為可生化有機(jī)無毒水，對周圍環(huán)境的影響程度不大。故直接排入市政污水管網(wǎng)，從而可以有效的控制污水排放，避免水污染。
垃圾主要為生活垃圾，生活垃圾集中后由環(huán)衛(wèi)部門處理。
四、綜合利用與治理方案
本設(shè)計貫徹“預(yù)防為主，治理為輔”的方針，對環(huán)境質(zhì)量全面負(fù)責(zé)，采取綜合利用化害為利，變廢為寶的原則，搞好三廢處理和回收，使三廢排放達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，并同時采取綠化美化環(huán)境等措施，使環(huán)境質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。
（1）廢水的處理
擬建項目采用化糞池進(jìn)行處理，生活經(jīng)化糞池處理后，懸浮物一般可降到140—150ppm，生化需氧量（bod）可下降60%左右，有的可下降80—90%，（cod）可下降60%左右。如此反復(fù)分解、消化、浮渣和污泥逐漸液化，最終，容積值只有原懸浮固體的1%。達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)要求，外排至城市排水管網(wǎng)，集中進(jìn)入污水處理廠。
（2）廢氣處理方案
對大氣環(huán)境質(zhì)量的影響主要來自施工期間機(jī)動車輛及施工機(jī)械的燃油、運(yùn)輸車輛道路揚(yáng)塵和施工場地?fù)P塵等。為了減少工程揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響施工時采取如下措施：
①在現(xiàn)場周圍設(shè)圍障，將施工場地與現(xiàn)有各建筑物隔開。
②施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理等場塵較多的工序選擇在無大風(fēng)的天氣進(jìn)行，原材料堆放在固定位置，以便采取防塵措施。
③使用商品混凝土，減少揚(yáng)塵污染源。及時運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)的過程中采取有效遮蓋。
（3）固體廢棄物處理方案
每日清運(yùn)垃圾一次，由市環(huán)衛(wèi)部門送至市垃圾處理廠分類統(tǒng)一進(jìn)行處理，分類利用處理如廢紙回收后送造紙廠。
（4）噪聲
主要噪聲源來自施工期間重型運(yùn)輸車輛及各種施工機(jī)械的運(yùn)行噪聲，在施工過程中，除打樁機(jī)等個別設(shè)備外，大多機(jī)械施工距施工場地邊界80m處，其最大影響聲級達(dá)52db（a）低于二類區(qū)域晝間標(biāo)準(zhǔn)，接近該區(qū)域夜間聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
為了減少工程施工對周圍聲環(huán)境質(zhì)量的影響，建議工程施工時采取如下措施：
①施工單位必須按國家關(guān)于建筑施工場界噪聲的要求進(jìn)行施工，盡量分散噪聲源，減少對周圍環(huán)境區(qū)域聲環(huán)境的影響。
②施工時間盡量不安排在晚上10時—次日上午6時，或在該時間內(nèi)不使用噪聲較大的施工機(jī)械，同時應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械。
③因工藝需求確需夜間一定要施工的，又可能影響周圍聲環(huán)境時，應(yīng)對施工機(jī)械采取降噪措施，也可在工地周圍或居民集中地周圍設(shè)立臨時的聲障裝置，聲障材料的單位面積質(zhì)量至少應(yīng)為7kg/m2，同時應(yīng)提前到當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門辦理相關(guān)手續(xù)，并公告周邊四鄰和居民。
④施工單位的具體施工計劃中敏感受體附近所使用的施工機(jī)械種類、數(shù)量應(yīng)寫在承包合同之中，以便監(jiān)督。
（5）設(shè)置環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)
由物業(yè)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)管理工作，設(shè)專兼職環(huán)保工作人員、綜合管理人員、環(huán)境監(jiān)測人員。
（6）綠化
綠化是防止污染、美化、凈化環(huán)境的重要措施。本項目場區(qū)內(nèi)規(guī)劃了大面積綠化，由水面與種植有機(jī)結(jié)合，整個場區(qū)綠色怡人，風(fēng)景如畫，使環(huán)境更加優(yōu)美。
（7）消防措施
場區(qū)給水采用生產(chǎn)、生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，給水管道呈環(huán)狀布置，設(shè)地下式消火栓。
在規(guī)劃設(shè)計中各建筑物建筑間距均滿足防火規(guī)范要求，并在建筑周圍設(shè)環(huán)形消防通道。
場區(qū)給水采用生產(chǎn)、生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，給水管道成環(huán)狀布置，設(shè)地下式消火栓。建筑消防給水由設(shè)在地下室內(nèi)的消火栓、噴灑泵從水池吸水加壓供給。
自動噴淋消防用水量20l/s，火災(zāi)延續(xù)時間1小時。
根據(jù)規(guī)范要求，場區(qū)內(nèi)部分樓應(yīng)設(shè)消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，同時配置消防廣播通訊系統(tǒng)（可與行政廣播兼用），按有關(guān)規(guī)范的規(guī)定防護(hù)等級設(shè)防，一旦有火災(zāi)發(fā)生，火災(zāi)探測器可迅速將火警信號傳至消防控制室，報警控制器經(jīng)分析處理后發(fā)出報警信號，同時啟動相應(yīng)的消防聯(lián)動設(shè)施，必要時接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時組織人員疏散，撲滅火災(zāi)。達(dá)到預(yù)防火災(zāi)，減少火災(zāi)損失的目的。并設(shè)置消防監(jiān)控中心。
(8)勞動安全衛(wèi)生
凡有易燃、易爆的房間，所有電氣設(shè)備和照明燈具均選用防爆型，設(shè)備管道作接地處理，以避免產(chǎn)生靜電火花，建筑均設(shè)避雷針，供熱管道全部作保溫處理。
在建設(shè)期，編制各種有關(guān)施工安全的政策大綱，提出安全防護(hù)措施方案，落實各方面的責(zé)任制；項目建成后，制定安全管理體制，定期對工作人員進(jìn)行醫(yī)療檢查，發(fā)放和使用安全產(chǎn)品。
第十章勞動安全衛(wèi)生消防
一、勞動安全衛(wèi)生
按照衛(wèi)生和勞動保護(hù)“同時設(shè)計，同時施工，同時投產(chǎn)”原則，在各專業(yè)設(shè)計過程中充分考慮了安全、衛(wèi)生和防護(hù)措施。
1、供配電將根據(jù)有關(guān)安全規(guī)范進(jìn)行設(shè)計
為保證人員生命安全，所有用電設(shè)備金屬外殼、金屬構(gòu)架均有可靠的按地，電源引入線的零線，在進(jìn)戶處重復(fù)接地。電源進(jìn)線裝設(shè)延時速斷及過流保護(hù)。各建筑物設(shè)置防雷設(shè)施。
2、防機(jī)械傷害
車間通道標(biāo)識醒目，以利人流、物流暢通。
3、嚴(yán)格執(zhí)行建筑防火、防雷設(shè)計規(guī)范，采用可靠防火措施、疏散通道，保障安全。
二、消防
1、設(shè)計依據(jù)和采用標(biāo)準(zhǔn)
《建筑設(shè)計防火規(guī)范》gbj16-87；
《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》gbj140—90。
2、消防措施
本項目采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)完整，采用低壓制。在室內(nèi)外設(shè)置消防水栓，并在住宅樓、公建、庫房等處設(shè)置手提式1211滅火器。消防用水量為：
室外消火栓用水量為：20l／s
室內(nèi)消火栓用水量為：10l／s
一次火災(zāi)連續(xù)時間2小時：室內(nèi)外一次火災(zāi)用水量為216m3。
第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理
一、項目實施管理
為保證項目的順利實施，提高管理效率，根據(jù)工程具體情況，建議設(shè)置臨時管理機(jī)構(gòu)。臨時管理機(jī)構(gòu)實行項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，下設(shè)前期部、工程部、財務(wù)部、投資管理部、銷售部、后勤部等職能部門，
項目負(fù)責(zé)人
總經(jīng)濟(jì)師
總工程師
前期部
工程部
財務(wù)部
投管部
銷售部
后勤部
二、勞動定員
根據(jù)本項目的實際情況，村委指派聘請專門人員，組成工作機(jī)構(gòu)，專職負(fù)責(zé)項目的相關(guān)工作，擬定員25人，其中項目負(fù)責(zé)人1人，總經(jīng)濟(jì)師1人，總工程師1人，前期部3人，工程部4人，財務(wù)部2人，投資管理部3人，銷售部5人，后勤部5人。
序號人員職務(wù)人數(shù)備注
一管理人員3
1其中：項目負(fù)責(zé)人
1
2總經(jīng)濟(jì)師
1
3總工程師
1
二前期部
3
三工程部
4
四財務(wù)部
2
五投資管理部
3
六銷售部
5
七后勤部
5
合計22
三、工作職責(zé)
項目負(fù)責(zé)人總負(fù)責(zé)，總經(jīng)濟(jì)師和總工程師各司其職。
前期部：負(fù)責(zé)項目申報準(zhǔn)備和工程前期準(zhǔn)備等工作。
工程部：負(fù)責(zé)項目的設(shè)計、招投標(biāo)、土建施工等。
財務(wù)部：負(fù)責(zé)工程的財務(wù)管理等。
投資管理部：負(fù)責(zé)工程投資資金的運(yùn)用與管理。
銷售部：負(fù)責(zé)樓盤銷售的策劃、銷售等。
后勤部：負(fù)責(zé)項目的設(shè)備配置、采購、維修等。
第十二章投資估算與資金籌措
一、投資估算
根據(jù)項目規(guī)劃方案，依據(jù)近期高青同類工程費(fèi)用水平以及有關(guān)工程費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
本項目預(yù)算總投資141575萬元，其中：
（1）工程費(fèi)用12608萬元；
（2）其他費(fèi)用1426萬元；
（3）預(yù)備費(fèi)123.5萬元。（詳見附表1）
二、資金籌措
本項目總投資為141575萬元，由開發(fā)商或××村集體以及村民自籌資金投入4985萬元，占總投資的35.2%。預(yù)售房款收入為4172.5萬元，占總投資的29.5%，尚有資金缺口5000萬元，擬向銀行申請項目貸款以彌補(bǔ)資金缺口。
第十三章財務(wù)評價
一、財務(wù)評價依據(jù)
本項目的財務(wù)評價是參照國家計委計投【1993】530號文，《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》和國家現(xiàn)行財稅制度，以及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算與評價，有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由相關(guān)專業(yè)和建設(shè)單位提供。
二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
1、建設(shè)投資：
本項目進(jìn)入項目財務(wù)評價的建設(shè)投資為14157.5萬元。
2、實施進(jìn)度及項目計算期
根據(jù)本項目的建設(shè)工程內(nèi)容，項目建設(shè)計劃在28個月內(nèi)完成。
3、本項目基準(zhǔn)收益率確定為9％。
三、投資情況說明
1、工程費(fèi)用共計12608萬元
2、銷售、管理、財務(wù)費(fèi)用合計1426萬元
其中：銷售費(fèi)用388.5萬元（銷售收入2%）
管理費(fèi)用194.25萬元（銷售收入1%）
財務(wù)費(fèi)用8435萬元
3、基本預(yù)備費(fèi)123.5萬元
四、資金籌措
項目投資來源分析表
單位：萬元
項目金額比例%
自有資金投入498.535.2
銀行借款500035.3
預(yù)售及銷售收入417.2529.5
合計14157.5100
五、經(jīng)濟(jì)效果分析
1、利潤分析
該項目實現(xiàn)銷售收入19427萬元，實現(xiàn)利潤4195.5萬元，減去村民自留樓房占用銷售收入2240萬元,剩余利潤1955.5萬元.銷售收入利潤率為21.6%。項目總體經(jīng)營效果預(yù)測理想。
2、貸款償還能力分析：
（1）還款來源：主要以銷售收入及所得利潤歸還貸款，本項目建設(shè)期28個月，經(jīng)營期兩年?；A(chǔ)完工后開盤預(yù)售期房，按照施工計劃開發(fā)面積共計10190平方米，2007年預(yù)售收入810萬元，到2008年底實現(xiàn)銷售收入5476萬元，到2009年底實現(xiàn)銷售收入11275萬元，到2010年底實現(xiàn)銷售收入19427萬元，歸還貸款不成問題。
（2）還款計劃：通過測算，根據(jù)項目現(xiàn)金流量分析表，2008年3季度末歸還1500萬元本金及其利息，至2010年5月歸還剩余3500萬元本金及利息。
4、敏感性分析：
項目敏感性分析通過總投資與經(jīng)營收入測算，以兩項指標(biāo)分別上升5%和下降5%來測算其對該項目的敏感程度，通過測算項目對經(jīng)營收入與總投資均較敏感。
第十四章
結(jié)論
綜上所述，該項目建設(shè)指導(dǎo)思想明確，符合城市總體規(guī)劃，資金籌措方案可行，營銷策略手段科學(xué)、合理，市場前景廣闊，項目建成后不但會為高青縣的社會主義新農(nóng)村建設(shè)起到示范帶頭作用,而且會有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益.
房地產(chǎn)市場處于由啟動階段向快速發(fā)展階段過渡的關(guān)鍵時期，消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價格與投資穩(wěn)步提高，未來幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開發(fā)效率及水平有限，未來有較大的發(fā)展空間，外來開發(fā)商對高青本土房地產(chǎn)開發(fā)起到了較大的帶動效用。
房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對周邊縣鎮(zhèn)具有一定輻射效應(yīng)，對周邊經(jīng)商戶有吸引力；
根據(jù)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐,預(yù)計,在不久的將來,我地區(qū)的貨物吞吐量將劇增.每天會有很多大型貨運(yùn)車輛出入我縣,而我縣境內(nèi)并無一處正規(guī)的大型停車.配貨場所.為了解決這一問題,填堵我縣的物流.配貨空白,帶動我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展.計劃,在建設(shè)新村社區(qū)的同時,沿魯泰路兩側(cè),建造一處物資.物流.配貨.停車.餐飲.娛樂.以及各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施為一體的,大型物流配貨中心.它將會成為黃河以南,張店以北的一處鏈接大江南北的物流中心.會給高青的經(jīng)濟(jì)帶來突飛猛進(jìn)的發(fā)展.
××村是一塊蘊(yùn)育著無限商機(jī)和廣闊發(fā)展空間的地盤。隨著市場經(jīng)濟(jì)的完善和對外開放的更加深入，××村的投資環(huán)境將更加優(yōu)秀。她將會成為淄博大地上的一顆絢麗明珠.因此，××村新村建設(shè)這一項目是可行的。
