前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房產(chǎn)投資利弊范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房產(chǎn)投資利弊范文第1篇

【關(guān)鍵詞】長(zhǎng)期股權(quán)投資；合營(yíng)企業(yè)；非貨幣性資產(chǎn)

合營(yíng)方向合營(yíng)企業(yè)投出非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)生損益的處理。合營(yíng)方向合營(yíng)企業(yè)投出或出售非貨幣性資產(chǎn)的相關(guān)損益，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理：

（1）符合下列情況之一的，合營(yíng)方不應(yīng)確認(rèn)該類交易的損益：與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有轉(zhuǎn)移給合營(yíng)企業(yè)；投出非貨幣性資產(chǎn)的損益無法可靠計(jì)量；投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。

【例題1】甲公司與乙公司共同出資設(shè)立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價(jià)值1700萬元。假定該項(xiàng)投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。

要求：編制甲公司2012年1月1日對(duì)丙公司投資的會(huì)計(jì)分錄。

【答案】

借：固定資產(chǎn)清理 1600

累計(jì)折舊 400

貸：固定資產(chǎn) 2000

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司（成本） 1600

貸：固定資產(chǎn)清理 1600

（2）合營(yíng)方轉(zhuǎn)移了與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并且投出資產(chǎn)留給合營(yíng)企業(yè)使用的，應(yīng)在該項(xiàng)交易中確認(rèn)歸屬于合營(yíng)企業(yè)其他合營(yíng)方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產(chǎn)發(fā)生減值損失的，合營(yíng)方應(yīng)當(dāng)全額確認(rèn)該部分損失。

【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丁公司，注冊(cè)資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊(cè)資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊(cè)資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，該廠房的原價(jià)為1600萬元，累計(jì)折舊為300萬元，公允價(jià)值為1900萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現(xiàn)金出資。

假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。丁公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。

要求：編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長(zhǎng)期股權(quán)投資有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。

【答案】

1）甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理

甲公司上述對(duì)丁公司的投資，按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本；投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額600萬元（1900-1300）確認(rèn)為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)清理 1300

累計(jì)折舊 300

貸：固定資產(chǎn) 1600

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司（成本） 1900

貸：固定資產(chǎn)清理 1900

借：固定資產(chǎn)清理 600

貸：營(yíng)業(yè)外收入 600

2012年12月31日投出固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。

2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司（損益調(diào)整） 93.1

貸：投資收益 93.1

2）甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理

借：營(yíng)業(yè)外收入 228（600×38%）

貸：投資收益 228

（3）在投出非貨幣性資產(chǎn)的過程中，合營(yíng)方除了取得合營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資外還取得了其他貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該項(xiàng)交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)的損益。

【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丙公司，注冊(cè)資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊(cè)資本的50%，乙公司持有丙公司注冊(cè)資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，出資時(shí)該廠房的原價(jià)為1200萬元，累計(jì)折舊為320萬元，公允價(jià)值為1000萬元，未計(jì)提減值；乙公司以900萬元的現(xiàn)金出資，另支付甲公司50萬元現(xiàn)金。

假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。丙公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。

要求：編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長(zhǎng)期股權(quán)投資有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。

【答案】

1）甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理：

甲公司上述對(duì)丙公司的投資，按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本；投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額120萬元（1000-880）確認(rèn)為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)清理 880

累計(jì)折舊 320

貸：固定資產(chǎn) 1200

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司（成本） 950

銀行存款 50

貸：固定資產(chǎn)清理 1000

借：固定資產(chǎn)清理 120

貸：營(yíng)業(yè)外收入 120

由于在此項(xiàng)交易中，甲公司收取50萬元現(xiàn)金，上述利得中包含收取的50萬元現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時(shí)固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。

2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司（損益調(diào)整） 347.28

貸：投資收益 347.28

2）甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理

借：營(yíng)業(yè)外收入 57（114×50%）

貸：投資收益 57

【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設(shè)立丁公司，注冊(cè)資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊(cè)資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊(cè)資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（機(jī)器）出資，該機(jī)器的原價(jià)為1600萬元，累計(jì)折舊為400萬元，公允價(jià)值為1900萬元，未計(jì)提減值；乙公司和丙公司以現(xiàn)金出資，各投資1550萬元。

假定甲公司需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務(wù)處理如下：

甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)丁公司的投資長(zhǎng)期股權(quán)投資成本為1900萬元，投出機(jī)器的賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認(rèn)損益（利得）。

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司（成本） 19000000

貸：固定資產(chǎn)清理 19000000

借：固定資產(chǎn)清理 12000000

累計(jì)折舊 4000000

貸：固定資產(chǎn) 16000000

借：固定資產(chǎn)清理 7000000

貸：營(yíng)業(yè)外收入 7000000

甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)于上述投資所產(chǎn)生的利得，僅能夠確認(rèn)歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下抵消分錄：

借：營(yíng)業(yè)外收入 2660000

貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司 2660000

上述在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理，也可以比照權(quán)益法下順流交易對(duì)未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益抵消進(jìn)行處理的原則。假定丁公司投資當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為零，甲公司在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下處理：

1）甲公司個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表上按照權(quán)益法確認(rèn)投資收益時(shí)，對(duì)于因投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得作為順流交易未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益處理，因丁公司設(shè)立當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為零，在確認(rèn)投資收益時(shí)，將零的凈利潤(rùn)減去投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得與所持股權(quán)比例計(jì)算應(yīng)確認(rèn)的投資損益。

應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）

借：投資收益 2660000

貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資—損益調(diào)整 2660000

2）甲公司在其編制的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)上述未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表基礎(chǔ)上作如下調(diào)整：

借：營(yíng)業(yè)外收入 2660000

貸：投資收益 2660000

未來期間，該項(xiàng)投入丁公司的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊時(shí)，前期投資時(shí)產(chǎn)生的利得上的折舊部分在計(jì)算確認(rèn)投資收益時(shí)作為內(nèi)部交易損益進(jìn)行后續(xù)處理。

參考文獻(xiàn)

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010[M].北京：人民出版社，201，9.

房產(chǎn)投資利弊范文第2篇

要理財(cái)知識(shí)必不可少

隨著社會(huì)閱歷的不斷增加，我逐漸意識(shí)到人一生會(huì)面臨置業(yè)、購(gòu)車、投資、子女教育、風(fēng)險(xiǎn)保障與安度晚年等多種需求，而合理科學(xué)的理財(cái)規(guī)劃將能使這些需求更快地實(shí)現(xiàn)。理財(cái)離不開復(fù)雜多變的金融市場(chǎng)，債市、股市、匯市、房市、金市，每個(gè)市場(chǎng)都是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存；基金、保險(xiǎn)、債券、股票、期貨、外匯、黃金、信托、房產(chǎn)，每種金融工具都各有利弊。此時(shí)我真真切切體味到了“書到用時(shí)方恨少”這句話的意義。

2005年我開始學(xué)習(xí)金融學(xué)，2007年開始全面接觸到理財(cái)規(guī)劃，理財(cái)這門務(wù)實(shí)的學(xué)科深深地吸引著我，也促使我不斷地學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。短短5年中，我的財(cái)商得到了很大的提升，培養(yǎng)了正確金錢觀的同時(shí)，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。

抽身股市進(jìn)軍二線房產(chǎn)市場(chǎng)

2007年，中國(guó)股市全年漲幅領(lǐng)跑全球，滬深兩市所有綜合指數(shù)、行業(yè)指數(shù)都創(chuàng)歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報(bào)5261.56點(diǎn)，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關(guān)，募集資金總額達(dá)3391億元，是2006年的2倍。

難得的牛市行情不斷激發(fā)著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數(shù)字卻使我變得謹(jǐn)慎起來，加之次貸危機(jī)2007年8月席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場(chǎng)中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產(chǎn)。

投資房地產(chǎn)最重要的因素是關(guān)注投資地段的房?jī)r(jià)是否有增長(zhǎng)的潛力，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，結(jié)合城市居住環(huán)境、城市規(guī)劃及樓盤周邊配套設(shè)施選定區(qū)位，我們規(guī)避一線城市房產(chǎn)的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產(chǎn)。簡(jiǎn)單的理財(cái)決策，不僅規(guī)避了2008年A股市場(chǎng)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)，保全了獲利的資金，還將家庭的資產(chǎn)配置進(jìn)行了新的調(diào)整，收獲了二線城市房產(chǎn)高達(dá)20％～30％的增值收益。

看準(zhǔn)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京樓市

2008年冬天，金融危機(jī)開始向全球蔓延，以房地產(chǎn)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始動(dòng)搖，131號(hào)文件、限外令和房貸優(yōu)惠等一系列刺激樓市發(fā)展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國(guó)樓市，在中國(guó)特色的行業(yè)政策之下，政府必會(huì)想方設(shè)法地“棄車保帥”來實(shí)現(xiàn)GDP的保入目標(biāo)。加之國(guó)際熱錢從歐美等資本主義國(guó)家抽身速度很快，需要最為穩(wěn)妥的中國(guó)房地產(chǎn)板塊來庇護(hù)。2008年底，一直關(guān)注樓市的我，猛然覺得房?jī)r(jià)已到拐點(diǎn)臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴(kuò)”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產(chǎn)中的獲利資金投入到一線城市房產(chǎn)，在北京東四環(huán)購(gòu)置了一套房源，如今已經(jīng)翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實(shí)，一切商品的價(jià)值都是基于土地而衍生的，房地產(chǎn)則更是直接具有這種價(jià)值中最稀缺的土地資源。當(dāng)然，豪宅的門牌隨時(shí)都可以換，唯有占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)的建筑才能價(jià)值永恒。

教育投資促進(jìn)理財(cái)良性循環(huán)

對(duì)于年輕人，我最推崇的就是教育投資。讀書期間，父母積極鼓勵(lì)我學(xué)習(xí)理財(cái)技能，并量力而行通過專業(yè)的培訓(xùn)及考試。在進(jìn)行了權(quán)衡后，我考取了國(guó)家助理理財(cái)規(guī)劃師的職業(yè)資格。為更好了解理財(cái)行業(yè)的前沿動(dòng)向，2008年寒假，我前往國(guó)際金融中心――香港參加了一系列關(guān)于投資理財(cái)?shù)难辛?xí)及實(shí)踐。香港研習(xí)的經(jīng)歷不僅豐富了我的專業(yè)知識(shí)及職業(yè)素養(yǎng)，還拓寬了我的視野，也確定了成為卓越理財(cái)規(guī)劃師的職業(yè)理想。2009年的畢業(yè)實(shí)習(xí)一生難忘，我與來自全球不同學(xué)校的優(yōu)秀學(xué)子們共同學(xué)習(xí)，并通過實(shí)習(xí)公司提供的平臺(tái)進(jìn)行實(shí)踐，分別在資訊部、培訓(xùn)部、市場(chǎng)部、銷售部輪崗實(shí)習(xí)，難能可貴的實(shí)踐使我的英語運(yùn)用能力、商務(wù)洽談能力、團(tuán)隊(duì)合作能力、分析解決問題能力以及金融衍生品運(yùn)用能力得到全面提升。這些經(jīng)歷都為我進(jìn)入理財(cái)行業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)投資利弊范文第3篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 交易成本 帕累托最優(yōu) 利益相關(guān)者

我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的背景下，人們對(duì)居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場(chǎng)價(jià)格一直在攀升。政府針對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)了各種政策和調(diào)控措施，可是房?jī)r(jià)仍居高不下。房產(chǎn)稅的開征，會(huì)加大投機(jī)者的保有成本，一定程度上阻止市場(chǎng)的投機(jī)行為，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房產(chǎn)稅開征的利弊，以使決策者有序推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。

一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征

（一）交易成本的內(nèi)涵

所謂交易費(fèi)用，是指達(dá)成一筆交易所要花費(fèi)的成本，包括交易過程中所需要花費(fèi)的時(shí)間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進(jìn)行交往互換活動(dòng)，就會(huì)有交易費(fèi)用產(chǎn)生。所以無論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場(chǎng)交易，都存在著不同的交易費(fèi)用；而企業(yè)替代市場(chǎng)，是因?yàn)橥ㄟ^企業(yè)交易而形成的交易費(fèi)用比通過市場(chǎng)交易而形成的交易費(fèi)用低，這是人類追求經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)。

就我國(guó)的目前情況來看，政府在房地產(chǎn)的交易過程中實(shí)行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實(shí)質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費(fèi)用，變相推高房?jī)r(jià)，加重購(gòu)買者的負(fù)擔(dān)。無論哪種交易方法都會(huì)盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費(fèi)用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因?yàn)橐郧耙淮涡岳U納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。

（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析

房產(chǎn)稅對(duì)存量房和交易房的征收標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。國(guó)家大幅提高了存量房的交易稅，差價(jià)的20%毫無疑問是為了嚴(yán)厲打擊投機(jī)者，但是交易房的稅率相對(duì)較低，這嚴(yán)重影響了囤房者和投資者的利益，導(dǎo)致他們的反對(duì)聲一片。

二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強(qiáng)的攔路虎

（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵

帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，由市場(chǎng)供求所形成的均衡價(jià)格，能夠引導(dǎo)社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對(duì)于任何兩個(gè)消費(fèi)者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對(duì)任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達(dá)到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時(shí)，使一些人的處境變好。從市場(chǎng)的角度來看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對(duì)手利益的情況下又為自己爭(zhēng)取到利益，就可以進(jìn)行帕累托改進(jìn)。換言之，如果是雙方進(jìn)行交易，這就意味著雙贏的局面。

（二）房產(chǎn)稅開征難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)

房產(chǎn)稅改革要在實(shí)現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標(biāo)下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運(yùn)用。然而在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很難實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因?yàn)槔嫦嚓P(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財(cái)政收入。而當(dāng)今我國(guó)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個(gè)人的局部利益。利益的博弈過程相當(dāng)復(fù)雜?；凇扒敉嚼Ь场?，若雙方都為了整體的國(guó)家利益而沉默，那么集體利益將實(shí)現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國(guó)家的整體利益將會(huì)受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因?yàn)橹醒胝畬?duì)大局的把握比那些只關(guān)注局部利益的群體更加有預(yù)見性和危機(jī)感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。

由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會(huì)選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇?？梢哉f，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長(zhǎng)道路上的最強(qiáng)攔路虎。

三、房產(chǎn)稅開征對(duì)利益相關(guān)者的影響

（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者

就目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢(shì)在必行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔(dān)了房產(chǎn)稅開征的風(fēng)險(xiǎn)，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價(jià)，有的對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行監(jiān)督和制約，有的會(huì)因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。

（二）房產(chǎn)稅開征對(duì)利益相關(guān)者的沖擊

房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對(duì)利益相關(guān)者的影響。

第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“洗牌”，改變市場(chǎng)不正當(dāng)?shù)睦娣峙涓窬?。如果僅考慮到經(jīng)濟(jì)利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因?yàn)闊o論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)有責(zé)任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因?yàn)樗欠慨a(chǎn)稅改革的重要推進(jìn)者或者說是間接受益者。經(jīng)過此次改革，會(huì)加大投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)非正常的快速高漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極作用。

第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會(huì)明顯降低，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅來源穩(wěn)定，收入反而會(huì)增加。地方政府在這個(gè)問題上是很矛盾的一個(gè)主體。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預(yù)交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負(fù)稅人必定是購(gòu)房者，住房的需求受價(jià)格的影響波動(dòng)大，房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)抑制購(gòu)房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進(jìn)而利潤(rùn)減少。但是這并不絕對(duì)，無法預(yù)料房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，最終導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益受損。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)商利益受損時(shí)，它會(huì)轉(zhuǎn)移賦稅，進(jìn)而使房?jī)r(jià)再度上漲。

第四，房產(chǎn)剛性需求者。可以說，他們會(huì)是房產(chǎn)稅改革的受益者。因?yàn)樗麄儾粫?huì)保有多套房產(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分?jǐn)偟剿麄兩砩系耐恋爻鲎尳鹱兂闪朔峙伟磿r(shí)間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅(jiān)定支持者。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，在房產(chǎn)稅征收初期，房?jī)r(jià)下跌，剛性需求者獲利。但是同時(shí)也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。

第五，房產(chǎn)投機(jī)者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機(jī)行為，導(dǎo)致市場(chǎng)供需更為不平衡，從而間接使房?jī)r(jià)飛速高漲。而房?jī)r(jià)的上漲又使他們有利可圖，故而他們會(huì)繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場(chǎng)被他們吹出了一個(gè)美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤(rùn)空間，爭(zhēng)取盡可能地減少投機(jī)行為。面對(duì)未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅(jiān)定反對(duì)者。

從以上分析來看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期?？梢钥吹?，雙方力量對(duì)比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對(duì)抗。

參考文獻(xiàn)：

1.馮海波，劉勇政.多重目標(biāo)制約下的中國(guó)房產(chǎn)稅改革[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011，（6）.

2.劉洪玉.房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].改革，2011，（2）.

3.劉開瑞，閆燕.房產(chǎn)稅改革的影響分析及對(duì)策建議[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2011，（6）.

4.鐘際平，蔡順富.房產(chǎn)稅改革對(duì)局中人利益影響研究[J].中國(guó)證券期貨，2011，（7）.

5.喻景忠，楊蔚.我國(guó)房產(chǎn)稅改革的困局與思路[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2011，（3）.

6.徐海波.住房信息聯(lián)網(wǎng)一波三折――逆境突圍還須制度先行[N].經(jīng)濟(jì)參政報(bào)，2013-7-16.

7.李樂.房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制征求意見[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2013-8-24.

房產(chǎn)投資利弊范文第4篇

2、要注意買房時(shí)的首付：在確定好想要購(gòu)買的樓盤之后，一定要去了解首付款有多少，根據(jù)首付款來合理分配自己的收入與開支，為房子的首付做好充足的準(zhǔn)備。

3、篩選自己的買房范圍：購(gòu)房者要根據(jù)樓盤附近的交通以及商圈來進(jìn)行選擇，看交通以及生活是否便利。其實(shí)無論是購(gòu)買二手房還是購(gòu)買新房都有它們各自的優(yōu)缺點(diǎn)，二手房相對(duì)來說配套設(shè)施都比較成熟，而且價(jià)格也要相對(duì)低一些;而新房會(huì)居住得更加舒適，未來的投資回報(bào)率也會(huì)高一些。

4、了解購(gòu)房常識(shí)：買房不是一件小事，會(huì)涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購(gòu)房常識(shí)。

5、貸款方式要選好：目前貸款主要有商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式，這兩者各有利弊。購(gòu)房者在決定采取哪種方式進(jìn)行貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)充分考慮到兩種方式的特點(diǎn)，依照自身實(shí)際情況選擇貸款方式。

房產(chǎn)投資利弊范文第5篇

    關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場(chǎng)；社會(huì)公平；宏觀調(diào)控；監(jiān)管

    2011 年2 月，備受爭(zhēng)議的房產(chǎn)稅在重慶、上海開始征收。至此，關(guān)于房產(chǎn)稅的種種猜測(cè)畫上了句號(hào)。然而關(guān)于房產(chǎn)稅的影響從始至終就沒有停息過，對(duì)其功過利弊，見仁見智。支持者認(rèn)為，實(shí)施房產(chǎn)稅可以有效的抑制房?jī)r(jià)的過快上漲、擠壓房地產(chǎn)泡沫、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，同時(shí)也有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小收入差距、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。這也是國(guó)家推出房產(chǎn)稅的初衷，有的人甚至把他作為國(guó)家調(diào)控房市繼加息、限購(gòu)之后的“最后一招”，是解決與規(guī)范房地產(chǎn)健康發(fā)展、維護(hù)民生的“治本之策”。

    那么，房產(chǎn)稅真果真是如有些人所說的那樣的“靈丹妙藥”？事實(shí)上任何事物都是矛盾的統(tǒng)一體，是一分為二的，房產(chǎn)稅的開征對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響具有很大的不確定性，許多消極影響也是必須重視的。

    一、對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展的消極影響

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅在一定程度上增加了房產(chǎn)的保有成本，從而減少房屋的空置率，打擊與抑制對(duì)住房的投機(jī)性需求，穩(wěn)定了人們的預(yù)期，可以有效緩解供求矛盾，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡和健康發(fā)展之目的。在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，開征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)及房市也可能會(huì)產(chǎn)生消極影響。

    眾所周知，商品價(jià)格的取決于市場(chǎng)供求，是買賣雙方競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的不均衡狀態(tài)。從今后的發(fā)展趨勢(shì)來看，這種供求矛盾有可能加劇。從需求角度來看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的提高，作為生活水平重要標(biāo)志的住房，人們對(duì)其需求將日益增加。從當(dāng)前引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的因素來看，對(duì)房屋的投資性需求也將有所增加。由于金融、資本市場(chǎng)不完善，投資渠道狹窄；儲(chǔ)蓄存款作為主要的投資方式，相對(duì)于高物價(jià)實(shí)際利率為負(fù)；而股市又是處于風(fēng)雨飄搖的狀態(tài)中，許多2007 年入市的資金現(xiàn)在仍未“解套”。房地產(chǎn)就目前來講是公認(rèn)的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小而收益很高的“暴利行業(yè)”。正是在這種預(yù)期的驅(qū)使下，大量資本源源不斷的涌入到這個(gè)黑洞中，國(guó)家采取各種措施均未奏效就是鮮明的例證，各地“地王”頻現(xiàn)就是最好的說明。前期國(guó)家為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)實(shí)施的相對(duì)寬松的貨幣政策，對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求起到推波助瀾的作用。再?gòu)墓┙o角度來看，按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論土地的供給是一定的，隨著城市化進(jìn)程的加快和國(guó)家嚴(yán)格控制土地的使用，城市可用地是絕對(duì)減少的。這樣，供不應(yīng)求的格局將更加突出。

    在這樣一種供求失衡的格局中，房地產(chǎn)稅的實(shí)行并不能有效解決這一對(duì)突出矛盾。首先它并不能有效抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，特別是有效打擊抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。以重慶房產(chǎn)稅征收方案為例看，當(dāng)前全國(guó)住房的市值以百萬億計(jì)，而所征收的房產(chǎn)稅款只有區(qū)區(qū)十億多，這樣的稅制對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用是微乎其微的，對(duì)于一種“暴利”的投機(jī)更起不到任何的有效的制約。

    有人還擔(dān)心，此番政府開征房產(chǎn)稅又會(huì)成為開發(fā)商提高房?jī)r(jià)的借口。由于房產(chǎn)稅是在流通或者交易中征收的稅種，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)、供求失衡的狀態(tài)下，發(fā)地產(chǎn)商會(huì)以提高價(jià)格的方式把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到普通民眾身上。這無疑會(huì)推高房?jī)r(jià)，加重普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。還有部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家敏銳的看到，由于房產(chǎn)稅的實(shí)行，會(huì)推高房租價(jià)格。這對(duì)于當(dāng)前國(guó)家通過廉租住房解決房?jī)r(jià)上漲和低收入者住房的政策是相悖的。

    二、對(duì)社會(huì)公平可能產(chǎn)生的消極影響

    支持者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征作為一種社會(huì)收入再分配，有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。然而，這只看到了問題的一個(gè)方面，事實(shí)上，房產(chǎn)稅的開征最終也可能不利于社會(huì)的公平。

    以上海房產(chǎn)稅征收方案為例，明顯的特點(diǎn)是只對(duì)增量征收，而不對(duì)存量征收，即只對(duì)新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，而不管在征收之前有幾套房、有多大面積。這樣的方式承認(rèn)了現(xiàn)有社會(huì)不公平的合理性，是對(duì)既得利益者的偏袒。許多學(xué)者指出，這是“對(duì)稅收公平原則的最大褻瀆”，是對(duì)新購(gòu)房者的懲罰，根本無法降低住房的空置率。 

這勢(shì)必會(huì)迫使更多的購(gòu)房者和投機(jī)者在政策實(shí)施前出現(xiàn)集中交易的行為，現(xiàn)實(shí)也證實(shí)了人們的這種擔(dān)心。

    宏觀政策的實(shí)施要兼顧經(jīng)濟(jì)效率與公平，但在不同時(shí)期又要有所側(cè)重。就目前來看，國(guó)家政策的導(dǎo)向是在保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，更加注重社會(huì)公平，也即在“把蛋糕做大”的同時(shí)力求“把蛋糕分好”。而社會(huì)公平從一個(gè)側(cè)面來說就是要合理確定分配政策，處理好國(guó)家和居民的利益關(guān)系。在國(guó)民收入分配中長(zhǎng)期存在的問題是過分注重國(guó)家，突出表現(xiàn)為國(guó)家財(cái)政收高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，而居民收入的增速則低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，這是社會(huì)分配不合理的一個(gè)方面表現(xiàn)，使得人民未能真正充分共享改革發(fā)展成果，人民生活水平的提高同經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致。國(guó)家為扭轉(zhuǎn)這一格局，采取種種措施在國(guó)民收入分配時(shí)提高居民收入所占的比重，剛出爐的“十二五”規(guī)劃提出由原來的“國(guó)強(qiáng)”到現(xiàn)在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下開征房產(chǎn)稅，無異于政府與民爭(zhēng)利，減少居民收入，使得本就已經(jīng)不合理的收入分配更加不公平。

    再?gòu)姆慨a(chǎn)稅對(duì)收入差距的影響來看，能否真正有利于社會(huì)公平也是很值得懷疑的。正如《人民日?qǐng)?bào)》（2011.01.17）撰文指出的，房產(chǎn)稅可能會(huì)誤傷中低收入家庭。主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不同于個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，不是依據(jù)個(gè)人的所得或營(yíng)業(yè)額來征收，而是依據(jù)房屋估價(jià)這種不動(dòng)產(chǎn)來繳納的。對(duì)于非營(yíng)業(yè)性住房來講，不動(dòng)產(chǎn)是不能直接變現(xiàn)的，這就需要人們用其他收入來繳納房產(chǎn)稅，這對(duì)于掙錢能力較弱的中低收入者來講無形之中增加了一筆不小的負(fù)擔(dān)，而對(duì)于掙錢能力較強(qiáng)的高收入者或者是可以賺取高額利潤(rùn)的投機(jī)商而言影響則甚微，對(duì)于無房的中低收入者而言，這無疑是雪上加霜。這顯而易見是不利于縮小收入差距的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平把房產(chǎn)稅看作是“從民眾身上割肉”，不僅沒有法理依據(jù)，也有損社會(huì)公平，在監(jiān)管不到位的情況下，極易產(chǎn)生腐敗。

    三、房產(chǎn)稅實(shí)施的相關(guān)配套措施尚未完善可能引發(fā)的社會(huì)問題

    一是關(guān)于房產(chǎn)稅的合法性問題。稅收具有法制性和固定性，“有稅必有法”，任何稅收征管及其變化，都要由國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定相應(yīng)的法律，規(guī)范稅收行為以調(diào)整稅收關(guān)系，這樣稅收才具有合法性。而從目前來看，房產(chǎn)稅并未有一部真正有效力的、成文的法律規(guī)范加以調(diào)整與規(guī)范，即使是作為試點(diǎn)，也應(yīng)納入到法制的軌道，否則依法治國(guó)就會(huì)只成為一句口號(hào)。

    二是評(píng)估機(jī)制不健全，使得在房產(chǎn)稅在試行過程中實(shí)際操作受到了制約。稅基的確定對(duì)于稅收有非常重要的影響，因?yàn)樗苯記Q定著納稅的多少、居民的切身利益。對(duì)于房產(chǎn)稅來講，涉及到對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)、面積的測(cè)量等。而目前我國(guó)獨(dú)立的、富有資質(zhì)的評(píng)審機(jī)構(gòu)嚴(yán)重匱乏，從屬于政府的評(píng)審機(jī)構(gòu)作為利益相關(guān)方，會(huì)影響到評(píng)審結(jié)果的客觀公正性。普遍認(rèn)為的可行方案是依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)，然而市場(chǎng)價(jià)格一方面經(jīng)常變化，另一方面又會(huì)由于區(qū)域差別大，操作起來困難重重。

    此外，由于缺乏必要的監(jiān)管和制度保證，這一措施的出臺(tái)又可能產(chǎn)生各種各樣的逃避稅行為。在實(shí)施房產(chǎn)稅的地方已經(jīng)出現(xiàn)了隱匿個(gè)人房產(chǎn)、虛假過戶和假離婚的事情，以期達(dá)到逃避稅行為，由此引發(fā)的社會(huì)問題也不少，而目前的法律制度又不能很好的解決這些問題。

    總之，對(duì)于房產(chǎn)稅實(shí)施的消極影響必須有全面而清醒的認(rèn)識(shí)。一方面要認(rèn)識(shí)到，隨著時(shí)代的發(fā)展，為解決民生、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，對(duì)個(gè)人住宅開征房產(chǎn)稅是社會(huì)發(fā)展的必然，決不能因噎廢食，因?yàn)橛欣щy和消極作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房產(chǎn)稅影響面廣、意義重大，必須審慎對(duì)待。要把握適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，采取正確的措施以趨利避害。這就需要國(guó)家完善相關(guān)的配套法律制度，加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)展生產(chǎn)，增加人民收入，通過試點(diǎn)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，穩(wěn)步推進(jìn)，才能達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉維新.開征物業(yè)稅提出的背景及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的影響[j].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2004，（5）：3-6.

[2]吳立范.物業(yè)稅的4個(gè)關(guān)鍵問題[j].城市開發(fā)，2007，(19)．

[3]俞文源.對(duì)我國(guó)開征物業(yè)稅的難點(diǎn)分析及政策建議[j].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2008，(01).

[4]江培忠.物業(yè)稅的開征與房地產(chǎn)市場(chǎng)[j].全國(guó)商情(經(jīng)濟(jì)理論研究)，2008，(01).

[5]韓顏良,張濤.試論房產(chǎn)稅計(jì)繳的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)[j].科技信息,2009,(25).

[6]宋哲,李天劍.房產(chǎn)稅的改革與影響分析[j].科技信息,2010,(24).

[7]李夢(mèng)娟.物業(yè)稅設(shè)計(jì)的若干基本問題[j].稅務(wù)研究,2010,（04）.