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低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第1篇

【關(guān)鍵詞】投資風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)投資；控制措施

0.概述

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會(huì)與市場(chǎng)的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為；對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動(dòng)的全過程，予以決策、運(yùn)籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動(dòng)態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo).地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風(fēng)險(xiǎn)概算

1.1客觀風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批，簽署有關(guān)合作協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營銷與物業(yè)管理。風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)展變化的整個(gè)過程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場(chǎng)是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計(jì)算的：承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價(jià)約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。再加設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)、土地費(fèi)、廣告、策劃、銷售費(fèi)等等成本加起來也算是造成目前高房價(jià)的幾個(gè)因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)和地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，市場(chǎng)的不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣性和相互的關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過程中，在時(shí)間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動(dòng)程度和影響能力決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風(fēng)暴、雷電、海嘯、旋風(fēng)等。這類風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當(dāng)嚴(yán)重，輕則增加成本、延長工期，重則導(dǎo)致投資的徹底損失。對(duì)于這些危害的防范，開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場(chǎng)的供給予需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的，這種房動(dòng)態(tài)的不確定性決定市場(chǎng)中的經(jīng)營者收入的不確定性，地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場(chǎng)要大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)才的發(fā)生。市場(chǎng)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供市場(chǎng)營銷競(jìng)爭激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，對(duì)市場(chǎng)把握是能力的不足，在企業(yè)提價(jià)的“時(shí)滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會(huì)影響消費(fèi)者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。

（2）企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

1.4政策風(fēng)險(xiǎn)

2008年伴隨著全球金融危機(jī)蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房地長行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大風(fēng)險(xiǎn)；國家在這種情況下出臺(tái)“國八條”和“國十條”調(diào)控房價(jià)繼續(xù)走高趨勢(shì)，相信房價(jià)將會(huì)積極回歸合理價(jià)位，同時(shí)是消費(fèi)者和生產(chǎn)經(jīng)營者同事獲利，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房價(jià)合理回歸。由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，會(huì)給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)帶來損失的可能性。其主要包括，社會(huì)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和治安風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)具體則是指由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

2.結(jié)語

隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是不錯(cuò)的投資方向，但近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風(fēng)險(xiǎn)性和現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更大，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭（下轉(zhuǎn)第386頁）（上接第361頁）的事實(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也在積極的調(diào)控?！科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］祁瓊.“企業(yè)財(cái)務(wù)分析”課程改革實(shí)踐初探[J].教師，2012（23）．

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)形式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、 政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險(xiǎn)

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投機(jī)主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（1） 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長工期不但會(huì)帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力

投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn),那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng),從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]勞燕玲,李江風(fēng).房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理探究[J].前沿，2012（10）.

[2]蘇亞莉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].東華理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011（01）.

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資活動(dòng)也日益活躍。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)損失，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和考慮當(dāng)前新形勢(shì)下各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響的大小。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一般理論

1.概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)越小。

2.分類

（1）總體性風(fēng)險(xiǎn)。所謂總體性風(fēng)險(xiǎn)是一種所有房地產(chǎn)投資都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，它包括以下幾種：

a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)指由于各種因素所導(dǎo)致的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度波動(dòng)，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。

b.利率風(fēng)險(xiǎn)。指由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。

c.購買力風(fēng)險(xiǎn)。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（2） 個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)。所謂個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)指由于種種不利因素的影響而給個(gè)別房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。它包括以下幾類。

a.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營條件惡化、經(jīng)營管理不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

b.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風(fēng)險(xiǎn)。

c.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價(jià)才能拋售出去造成的風(fēng)險(xiǎn)。

d.預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)。所謂預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房地產(chǎn)投資者錯(cuò)誤地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當(dāng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（3） 意外性風(fēng)險(xiǎn)。所謂意外性風(fēng)險(xiǎn)指由于意外事件的發(fā)生所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

一般地，為了分析問題和論述方便，經(jīng)常把以上分類中的主要風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)的具體識(shí)別

1.投資決策階段。投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于經(jīng)濟(jì)和政策方面，經(jīng)濟(jì)方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：通脹風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；政策方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。此外，還必須考慮開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，主要是土地獲取風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目實(shí)施階段。項(xiàng)目實(shí)施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設(shè)計(jì)施工的過程。其主要的風(fēng)險(xiǎn)是土地獲得的風(fēng)險(xiǎn)，是招標(biāo)、拍賣還是掛牌，對(duì)土地獲得方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段時(shí)期還有三大風(fēng)險(xiǎn)因素分別為成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。

4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)之一。其主要的風(fēng)險(xiǎn)包括物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)和其他不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

1.投資決策階段

在投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。

（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分開展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素，并且對(duì)此加以分析和綜合。

（2）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)的宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題；此外，企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。

2.前期工作階段

深入對(duì)房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險(xiǎn)的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)采取保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3.項(xiàng)目建設(shè)階段

強(qiáng)化安全意識(shí)，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法來監(jiān)督項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程。

4.租售管理階段

租售管理階段是最關(guān)鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，徹底認(rèn)清市場(chǎng)需求狀況，采取靈活的定價(jià)措施，科學(xué)合理地確定該商品的市場(chǎng)價(jià)格，尋求在最短的時(shí)間內(nèi)回收資金。

因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)而帶來的租售風(fēng)險(xiǎn)，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)。最后，切實(shí)搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環(huán)境的同時(shí)也很好地提升了企業(yè)的形象。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬變的市場(chǎng)產(chǎn)生的各種不確定的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們有必要建立起一套有效的風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)體系，對(duì)投資項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)做出全面而準(zhǔn)確的分析。進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。

參考文獻(xiàn)：

[1]柯小玲.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素及其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析[J].貿(mào)易經(jīng)濟(jì)類核心期刊，2011.

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；層次分析法

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營是對(duì)環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會(huì)的一種活動(dòng)，具有較高的投資回報(bào)率，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開放項(xiàng)目開發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場(chǎng)、管理5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分為自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和人文社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)價(jià)格。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險(xiǎn)。

二、AHP法理論及運(yùn)算步驟

本文采用層次分析法AHP對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。AHP由美國運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個(gè)領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評(píng)價(jià)體系）。每次取兩個(gè)因素Bi和Bj比較它們對(duì)上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對(duì)比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級(jí)比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對(duì)因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對(duì)元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對(duì)應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值W的過程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對(duì)復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對(duì)應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實(shí)例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對(duì)比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個(gè)準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場(chǎng)，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時(shí)R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)研究。首先，針對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的書籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類風(fēng)險(xiǎn)，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。進(jìn)而對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，得出分析評(píng)價(jià)結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對(duì)于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的運(yùn)用。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]謝英亮，彭東生，徐華?。到y(tǒng)動(dòng)力學(xué)在建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評(píng)價(jià)理論、方法及應(yīng)用[M]．北京：科學(xué)出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營與管理[M]．上海：立信會(huì)出版社，2007

[4]成虎．工程項(xiàng)目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系及模糊綜合評(píng)價(jià)模型[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的預(yù)測(cè)[J]．建筑經(jīng)濟(jì)．1995（10）

[7]潘潔，楊帆.工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量控制[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（12下）

低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文第5篇

摘 要 如今，馬柯維茨投資組合理論特別是關(guān)于方差計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)組合分析在經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中得到普遍認(rèn)可。但是在現(xiàn)實(shí)投資活動(dòng)中，即使在確定最優(yōu)投資組合比例的情況下，因?yàn)榉N種因素，投資者不能在同一瞬間完成所計(jì)劃投資組合比例的安排，因此，不得不面對(duì)“先買入投資組合的A金融工具還是B金融工具”的兩難。因此，既然投資行為有順序，那么即存在新的風(fēng)險(xiǎn)。那么這種因?yàn)橥顿Y順序而帶來新的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)影響原有投資組合總風(fēng)險(xiǎn)呢？如何安排投資組合中各個(gè)工具的順序才能最科學(xué)呢？本文將基于假設(shè)條件的情況下，用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行論證。

關(guān)鍵詞 方差 標(biāo)準(zhǔn)差 投資組合風(fēng)險(xiǎn) 投資位置風(fēng)險(xiǎn)

一、假設(shè)結(jié)論

1：投資實(shí)施順序及每個(gè)順序的風(fēng)險(xiǎn)比重后因素影響整個(gè)投資組合風(fēng)險(xiǎn)。

2：新的投資組合風(fēng)險(xiǎn)能夠最優(yōu)化，當(dāng)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在低風(fēng)險(xiǎn)比重位置，低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在高風(fēng)險(xiǎn)比重位置。

二、假設(shè)條件

1.每個(gè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分別以其標(biāo)準(zhǔn)差衡量，且以馬柯維茨組合計(jì)算方法表達(dá)組合 投資總風(fēng)險(xiǎn)。

2.在確定的投資組合比例方案下，實(shí)施過程存在投資實(shí)踐位置先后順序，且投資組合方案中只存在兩個(gè)投資項(xiàng)目A和B，即需要抉擇投資項(xiàng)目A應(yīng)放入第一個(gè)投資位置，還是第二個(gè)位置。

3.每個(gè)投資位置（以S，sequence表示）應(yīng)放下一個(gè)投資項(xiàng)目，且投資位置相互之間的風(fēng)險(xiǎn)比重以（以DS，Deviation sequence表示）可以預(yù)測(cè)，如DS1：DS2=3：1，即第一個(gè)投資位置風(fēng)險(xiǎn)是第二個(gè)投資位置風(fēng)險(xiǎn)的三倍。

三、論證

（一）結(jié)論1

首先，在已決策好的投資組合AB中，A與B所占比重和各自方差如下所示：

其次，考慮到投資位置相互之間的風(fēng)險(xiǎn)比重DS，則每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)為DS乘以w ，即為DSw ，則修改后的D=（DS1wa a-DS2wb b）2 。

因?yàn)樘砑恿宋恢蔑L(fēng)險(xiǎn)因素（如圖表1），且DS1：DS2≠1：1（否則，順序無意義，與假設(shè)矛盾），顯然，修改后的D≠原始D，且需要重新調(diào)整Wa，wb以使風(fēng)險(xiǎn)最優(yōu)化，所以投資實(shí)施順序及每個(gè)順序的風(fēng)險(xiǎn)比重后因素影響整個(gè)投資組合風(fēng)險(xiǎn)。（結(jié)論1論證完畢）

（二）結(jié)論2

延續(xù)上述條件，并設(shè)wa a=5，wb b= 1，DS1：DS2=3：1由修改后的D可知，有兩種搭配方案：方案1，D1=（DS1wa a-DS2wb b）2，方案2，D2=（DS2wa a-DS1wb b）2，如下所示：

則D1=（DS1wa a-DS2wb b）2=（3*5-1*1）2=132 ；D2=（DS2wa a-DS1wb b）2=（1*5-3*1）2=22，顯然D1>D2，所以有當(dāng)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在低風(fēng)險(xiǎn)比重位置，低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目排在高風(fēng)險(xiǎn)比重位置時(shí)，新的投資組合風(fēng)險(xiǎn)能最優(yōu)化。（結(jié)論2論證完畢）