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不動(dòng)產(chǎn)抵押范文第1篇

從繁榮資本的角度看，不動(dòng)產(chǎn)抵押是融資的有效手段，但在登記生效的原則下，抵押權(quán)所應(yīng)具有的流通功能未得到充分發(fā)揮。為此，要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押證券化，在保證流通的同利于融資。

【關(guān)鍵詞】

不動(dòng)產(chǎn)抵押；資本融資；證券化

1 不動(dòng)產(chǎn)抵押――資本融資的重要擔(dān)保手段

不動(dòng)產(chǎn)抵押作為資本融資的一項(xiàng)重要手段，主要發(fā)生在企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間，目的是為了實(shí)現(xiàn)資金的流動(dòng)。一個(gè)企業(yè)擁有的資產(chǎn)大致可分為兩類，即動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行融資是指企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款，并將自己所有的不動(dòng)產(chǎn)抵押給對(duì)方，但不轉(zhuǎn)讓對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利；而金融機(jī)構(gòu)獲得該不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。如抵押貸款，企業(yè)可以用機(jī)器設(shè)備、廠房等不動(dòng)產(chǎn)向銀行抵押來(lái)申請(qǐng)貸款。

故而，不動(dòng)產(chǎn)抵押對(duì)企業(yè)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)往往不能移動(dòng)或是移動(dòng)會(huì)損害其價(jià)值，往往通過(guò)出讓、承租、抵押等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，而抵押則是不動(dòng)產(chǎn)所有人最為傾向的一種方式，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押，其所有人仍在擁有對(duì)其所有權(quán)基礎(chǔ)上，為個(gè)人或企業(yè)贏得了更大的發(fā)展空間，同時(shí)還可通過(guò)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押而獲得企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)需要的資金；而對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性，只要該不動(dòng)產(chǎn)存在，當(dāng)其面臨出讓、拍賣(mài)等形式時(shí)，金融機(jī)構(gòu)就享有對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所獲價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中資本流通、融資的重要擔(dān)保手段，在整個(gè)資本市場(chǎng)中發(fā)揮著重要的作用。

2 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)流通的限制性因素

2.1登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、管理職能不清晰

物權(quán)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置主要目的是國(guó)家對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅進(jìn)行管理，進(jìn)而以行政登記的方式將登記的內(nèi)容進(jìn)行公示，實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的公信力，維護(hù)合法抵押人的權(quán)利。可見(jiàn)，登記機(jī)關(guān)的存在，本質(zhì)上是一種行政保護(hù)手段，來(lái)維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的交易安全。但在實(shí)際的操作過(guò)程中，仍存在不利于抵押人的因素。如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。抵押人若以多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)為同一個(gè)債權(quán)提供擔(dān)保時(shí)，可能面臨著要將這些財(cái)產(chǎn)向不同主管部門(mén)進(jìn)行登記，必然造成登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的局面且容易在不同的抵押部分造成抵押效力的沖突。

登記機(jī)關(guān)管理職能不清晰。依照《物權(quán)法》第十二條，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)要對(duì)抵押人提交的抵押文件進(jìn)行形式上的審查，此外還賦予該機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行事實(shí)上審查的權(quán)利。故而我國(guó)規(guī)定的登記機(jī)關(guān)的職權(quán)，是一種以形式審查為重點(diǎn)，實(shí)質(zhì)審查為補(bǔ)充的模式，既不是完全的實(shí)質(zhì)審查，也不是完全的形成審查。然而正是此種雙重的審查權(quán)利，造成登記部門(mén)自身職權(quán)的模糊，存在濫用審查的權(quán)利或未充分履行職能的可能，限制了抵押登記進(jìn)程，降低了登記機(jī)關(guān)的辦事效率。

2.2登記程序不完善、法律規(guī)定有缺陷

完善的登記程序?qū)τ诓粍?dòng)產(chǎn)抵押登記而言至關(guān)重要，但目前的情況并不如此。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記主要體現(xiàn)了一種行政職能，并具有較強(qiáng)的秘密性，導(dǎo)致其往往被登記機(jī)關(guān)簡(jiǎn)單登記，甚至是錯(cuò)誤登記。從法律角度分析，由于登記機(jī)關(guān)或登記程序出現(xiàn)問(wèn)題使登記受到限制，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未能設(shè)立，則可能導(dǎo)致的結(jié)果是迫使抵押合同無(wú)法繼續(xù)履行，不動(dòng)產(chǎn)抵押交易被迫取消。這在根本上背離了交易便捷的準(zhǔn)則，無(wú)益于商品經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

2.3不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值取向單一

從當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)抵押的現(xiàn)狀來(lái)看，抵押權(quán)僅僅是為擔(dān)保特定債權(quán)而在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的保全抵押權(quán)，尚未充分發(fā)揮其流通的功能，也無(wú)法滿足抵押人的融資需求。從抵押權(quán)本身的演變進(jìn)程來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)抵押歷經(jīng)了從保全抵押權(quán)到流通抵押權(quán)的發(fā)展過(guò)程。債權(quán)擔(dān)保是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的最初目的，往往發(fā)生在債務(wù)人自身難以清償債務(wù)時(shí)，而不得已對(duì)自己或他人的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)進(jìn)行抵押，而放棄不動(dòng)產(chǎn)上的一部分權(quán)利。而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資本的極大需求，人們不在滿足于僅用不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行債權(quán)擔(dān)保，急需通過(guò)多種手段實(shí)現(xiàn)資本的流通與積累，如進(jìn)行投資、承租等多種形式。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押除了其擔(dān)保債權(quán)的功能外，另一個(gè)重要的功能就是能夠進(jìn)行融資，促進(jìn)資本的流動(dòng)。

3 實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押證券化

正如上文所提到，不動(dòng)產(chǎn)抵押對(duì)資本的融資、流通等具有越來(lái)越重要的作用。那么知曉怎樣實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押的作用，將對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的資本流通影響重大。從目前來(lái)看，一種制度的出現(xiàn)將能有效的實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押的流通性，這就是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押的證券化。

不動(dòng)產(chǎn)抵押證券化是借用證券為抵押權(quán)流轉(zhuǎn)的載體，通過(guò)達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的動(dòng)產(chǎn)性，使其在不同的市場(chǎng)主體之間自由流通以實(shí)現(xiàn)其融資投資功能的制度。這種制度的最早出現(xiàn)德國(guó)民法典，抵押權(quán)與證券的結(jié)合是法律上的一個(gè)新的創(chuàng)舉。

而之所以將不動(dòng)產(chǎn)抵押證券化，主要是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展激發(fā)了各種經(jīng)濟(jì)主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的需求?？墒牵瑥牡盅簷?quán)的成長(zhǎng)進(jìn)程看，傳統(tǒng)抵押權(quán)與其承保的債權(quán)之間關(guān)系往往是特定的，并未賦予抵押權(quán)具有承保債權(quán)以外的其他額外的功能，致使不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值取向單一，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的融資與資本流通的迫切需求。因此，亟需一種新的方式促使不動(dòng)產(chǎn)抵押流通起來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)抵押證券化就應(yīng)運(yùn)而生。另外，由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，使其不能向動(dòng)產(chǎn)那樣完成交付，而是要用登記的方式完成抵押權(quán)的設(shè)立。但正如上文所述，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記過(guò)程中存在著限制性因素。顯然，這種登記制度使抵押權(quán)的流通效率大大降低，不利于不動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)流通、投資等目的。因此也促使了此種制度的產(chǎn)生。

這種制度具體的表現(xiàn)形式，是指當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所有人急需資金或者需要向外進(jìn)行投資時(shí)，可以在自己所擁有的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)或多個(gè)抵押權(quán)，在完成相應(yīng)的抵押權(quán)登記后，從登記部門(mén)領(lǐng)取作為抵押權(quán)憑證的抵押證券。在所有人拿到抵押證券之后，其可以將其抵押證券與意愿進(jìn)行投資或者需要資金的人進(jìn)行交易，不動(dòng)產(chǎn)所有人將抵押證券交付于對(duì)方，然后，從對(duì)方獲得相應(yīng)的資金或是投資的股份，對(duì)方在取得抵押證券后即享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)證券化要求的是，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)將以證券的形式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的不同主體間自由的投資與流通，以實(shí)現(xiàn)其融資投資功能的目的，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，然而，這一目的的實(shí)現(xiàn)要求不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)擺脫其傳統(tǒng)的債權(quán)的束縛而成為一個(gè)獨(dú)立的、新型的融資投資客體。

由此可知，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押的證券化不僅簡(jiǎn)化了抵押權(quán)的設(shè)立所需辦理的登記手續(xù)，也極大促進(jìn)了抵押權(quán)的流通，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下資本的融資。尤其是隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，金融交易的日益活躍，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押流通性的需求日益增強(qiáng)，為不動(dòng)產(chǎn)抵押證券化制度的實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，雖然目前我國(guó)法律還未有相關(guān)的規(guī)定，我國(guó)未來(lái)的物權(quán)法中應(yīng)否采納抵押權(quán)證券化制度，不僅取決于立法者對(duì)抵押權(quán)功能以及價(jià)值導(dǎo)向的認(rèn)識(shí)，而且要結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀要求。但是，這終將成為一種發(fā)展的趨勢(shì)，并需要我們不斷的去研究。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳華彬《外國(guó)物權(quán)法》，北京：法律出版社2004年版，第250頁(yè)。

不動(dòng)產(chǎn)抵押范文第2篇

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款;評(píng)估;博弈;機(jī)制設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào):F224.32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-5192(2009)06-0043-05

Game Analysis and Mechanism Design in Real Estate Mortgage Loan

JIANG Li-ning, CUI Wen-tian

(School of Management,Xi’an Jiaotong University,Xi’an 710049, China )

Abstract:This paper analyzes the game behaviors of the borrower, the appraisal institution and the bank in real estate mortgage loan with the complete information static game model. In addition, the paper discusses which of the both current fining measures is more effective to reduce the bank’s risks. The results show that there’s an incentive paradox: to fine the appraisal institution’s overvaluation-appraisal will reduce the probability of borrower’s cheat in the long term, which can decrease the bank’s mortgage risks; to fine the borrower’s cheat will increase the appraisal institution’s overvaluation-appraisal in the long run. In order to deal with this paradox, an appraisal-warrant mechanism is designed in this article, which conforms to the incentive compatibility principle and can make the risks of the bank’s mortgage loan reduced.

Key words:real estate mortgage loan; appraisal; game theory; mechanism design

1 引言

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款問(wèn)題涉及借款人、評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行三方之間的關(guān)系。借款人為解決資金缺乏問(wèn)題,以不動(dòng)產(chǎn)抵押的形式向銀行貸款。銀行根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告,按照一定比例給借款人貸款,而評(píng)估機(jī)構(gòu)則根據(jù)評(píng)估值的一定比例收取評(píng)估費(fèi)用。

在上述過(guò)程中,評(píng)估機(jī)構(gòu)就是銀行的眼睛,能使銀行獲得有關(guān)資產(chǎn)的有價(jià)值的信息[1]。盡管如此,三方都有高估資產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)機(jī):對(duì)借款人而言,可以最大化其貸款額;對(duì)銀行而言,可以在信貸市場(chǎng)上占有更大市場(chǎng)份額;而對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言,可以獲得更多的評(píng)估收益[2]。這樣必然增加房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)借款人以欺騙為目的騙取銀行貸款時(shí),由于評(píng)估機(jī)構(gòu)謀利高估,以及銀行金融失察,加劇了銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

目前這一問(wèn)題在國(guó)際上已引起廣泛關(guān)注。Martin[3]分析了美國(guó)20世紀(jì)80年代的金融風(fēng)險(xiǎn)是由于評(píng)估師高估資產(chǎn)價(jià)值而引起的,而且分析了產(chǎn)生高估的幾種原因。Rudolph[4]用委托理論分析了美國(guó)FIRREA規(guī)定的評(píng)估師許可證和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)能夠提高評(píng)估質(zhì)量。Mera 和Renaud[5]、Fischer[6]及Bullard 等[7]則分別從信譽(yù)管理系統(tǒng)、互利的商業(yè)關(guān)系及銀行缺乏謹(jǐn)慎原則等角度分析了在亞洲以高估價(jià)格獲得貸款成為可能的原因。Stiglitz和Weiss[8]及Wang 和Zhou[9]則分別考慮用信用配給制和階段貸款來(lái)降低不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中的金融風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款多從法律角度進(jìn)行分析[10~12],也有學(xué)者如韓冰[13]等從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中的高估行為。但是這些研究均未考慮如何設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款機(jī)制更能降低銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,國(guó)內(nèi)的研究尚有兩點(diǎn)需要商榷的地方:一是未考慮借款人欺詐的信譽(yù)損失。由于現(xiàn)在國(guó)際上提倡的信譽(yù)配給制[8]和階段貸款制[9]等都著重對(duì)借款人信譽(yù)進(jìn)行考察,所以借款人欺詐的信譽(yù)損失成本還是比較大的,不能被忽略。二是目前的研究都假設(shè),只要銀行監(jiān)督則評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估行為一定能被發(fā)現(xiàn),但是這個(gè)假設(shè)與現(xiàn)實(shí)中不符。因?yàn)橹灰杩钊四馨磿r(shí)還款,銀行就不需要拍賣(mài)抵押不動(dòng)產(chǎn),從而很難發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估行為。

本文首先通過(guò)銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)的博弈,考慮現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)抵押制度是否能使評(píng)估機(jī)構(gòu)杜絕高估行為。其次分析有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押機(jī)制設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn),即考慮懲罰評(píng)估機(jī)構(gòu)高估還是貸款人欺詐更能降低銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。最后根據(jù)前面的博弈結(jié)果,設(shè)計(jì)出有效的評(píng)估擔(dān)保機(jī)制,以此來(lái)杜絕不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估行為和借款人的欺詐行為,從而一方面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng),另一方面降低銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

2 銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的博弈分析

根據(jù)引言部分的分析,理性的評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲得更多的評(píng)估收益,有對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行高估的動(dòng)機(jī)。我們假設(shè),正常評(píng)估值為D,由于評(píng)估收益和銀行的貸款收益都分別是評(píng)估值的一定比例,所以評(píng)估機(jī)構(gòu)正常評(píng)估的收益為Ql(Ql=ε1D),銀行貸款收益為Y(Y=ε2D),由此可得Y=εQl,(ε=ε2/ε1)。同理可得,評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的收益為Qh及隱性收入q,顯然Qh>Ql。此時(shí)銀行的貸款收益可寫(xiě)為εQh。銀行為了降低自己的貸款風(fēng)險(xiǎn),要防止評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行高估,所以銀行可以對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督,如果監(jiān)督則存在監(jiān)督成本C。銀行監(jiān)督時(shí),高估行為被發(fā)現(xiàn)的概率記為p,p∈[0,1]。若銀行一旦認(rèn)定高估行為存在,則可以申請(qǐng)法律部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行罰款、沒(méi)收非法收入,或者吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。處罰量可以量化為f=δ(Qh+q-Ql),δ表示懲罰力度,要求δ>1,否則懲罰無(wú)力度。相應(yīng)的得益矩陣如表1所示。

表1 銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)博弈的得益矩陣

銀行

監(jiān)督不監(jiān)督

評(píng)估機(jī)構(gòu)

高估正常Qh+q-pf,εQh-C+pfQh+q,εQhQl,εQl-CQl,εQl

2.1 求納什均衡

(1)當(dāng)C≥pf時(shí),(高估,不監(jiān)督)是納什均衡。此時(shí)由于銀行本身監(jiān)督成本很大,或者是監(jiān)督措施不得當(dāng),導(dǎo)致高估行為被發(fā)現(xiàn)的概率很低,也可能是因?yàn)閷?duì)高估行為的罰款力度仍然不夠,最終導(dǎo)致銀行的監(jiān)督成本大于罰款補(bǔ)償期望值,此時(shí)銀行監(jiān)督會(huì)得不償失,故銀行一定要求pf>C。

(2)當(dāng)C

①若p∈[0,1δ),則Qh+q-pf>Ql,存在唯一純策略納什均衡(高估,監(jiān)督)。因?yàn)閺你y行的角度考慮,隨著懲罰力度δ的增大,則評(píng)估機(jī)構(gòu)高估被發(fā)現(xiàn)的概率取值范圍變小了。但是因?yàn)楸话l(fā)現(xiàn)的高估占整體高估的比例不變,所以可見(jiàn)增加懲罰力度,會(huì)使整體的高估行為減少。此時(shí)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)罰款期望值不僅能補(bǔ)償監(jiān)督成本,而且會(huì)有額外收益,所以銀行會(huì)選擇監(jiān)督策略。另一方面,對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言,此時(shí)高估被發(fā)現(xiàn)的概率比較小,高估收益要大于正常評(píng)估時(shí)收益,所以評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)選擇高估策略。

②若p∈(1δ,1],則Qh+q-pf

求混合策略納什均衡:

假設(shè)評(píng)估機(jī)構(gòu)以p1和(1-p1)的概率選擇高估和正常評(píng)估策略。銀行以p2和(1-p2)的概率選擇監(jiān)督和不監(jiān)督策略。

對(duì)銀行而言,有

p1•(εQh-C+pf)+(1-p1)•(εQl-C)

=p1•εQh+(1-p1)•εQl(1)

對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言,有

p2•(Qh+q-pf)+(1-p2)(Qh+q)

=p2•Ql+(1-p2)•Ql(2)

解(1)式與(2)式得

p*1=Cpf, p*2=Qh-Ql+qpδ(Qh-Ql+q)=1pδ

混合策略納什均衡為

[(Cpf,1-Cpf),(1pδ,1-1pδ)]

即評(píng)估機(jī)構(gòu)分別以Cpf和1-Cpf的概率選擇高估和正常評(píng)估,銀行分別以1pδ和1-1pδ的概率選擇監(jiān)督和不監(jiān)督。

對(duì)混合策略納什均衡結(jié)果進(jìn)行討論:

對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),由p*1=Cpf可見(jiàn),當(dāng)罰款期望收益增大或者銀行監(jiān)督成本減少時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的概率會(huì)減小。這是因?yàn)楫?dāng)懲罰力度增大,或者監(jiān)督措施得當(dāng),從而監(jiān)督成本減小而發(fā)現(xiàn)高估的概率加大時(shí),銀行更愿意進(jìn)行監(jiān)督。而評(píng)估機(jī)構(gòu)高估若被發(fā)現(xiàn),必然得不償失,所以評(píng)估機(jī)構(gòu)此時(shí)會(huì)降低高估的概率。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō),由p*2=1pδ可見(jiàn),隨著懲罰力度的增加或高估被發(fā)現(xiàn)概率的增大而p*2變小。這是因?yàn)閼土P嚴(yán)厲后,p*1會(huì)變小,即評(píng)估機(jī)構(gòu)采取高估的概率減小了,此時(shí)銀行沒(méi)有必要花那么大代價(jià)進(jìn)行監(jiān)督了。另一方面,當(dāng)銀行的監(jiān)督措施得當(dāng)時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)高估被發(fā)現(xiàn)的概率會(huì)增加,此時(shí)銀行減小監(jiān)督的概率也會(huì)得到很好的控制效果。

另外,從期望收益角度來(lái)看,有

E*1=p1•[p2•(Qh+q-f)+(1-p2)(Qh+q)]+

(1-p1)[p2•Ql+(1-p2)•Ql]

=Cpf[1pδ(Qh+q-pf)+(1-1pδ)(Qh+q)]+

(1-Cpf)[1pδQl+(1-1pδ)Ql]=Ql

即混合策略納什均衡時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)的期望收益就是正常評(píng)估的收益。

E*2=p2•[p1•(εQ2-C+f)+(1-p1)•(εQl-C)]+

(1-p2)[p1•εQh+(1-p1)•εQl]

=1pδ[Cpf(εQh-C+pf)+(1-Cpf)(εQl-C)]+

(1-1pδ)[Cpf•εQh+(1-Cpf)•εQl]

=ε[Cpf(Qh-Ql)+Ql]

=ε[C(Qh-Ql)pδ(Qh+q-Ql)+Ql]

limδ∞,p1E*2=ε•Ql

也就是說(shuō),當(dāng)懲罰足夠大,而且高估被發(fā)現(xiàn)的概率足夠大時(shí),在混合策略納什均衡時(shí)銀行的貸款收益為正常評(píng)估值的一定比例,也即正常投資回報(bào)額。

2.2 銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)博弈結(jié)論

由上述一次博弈的結(jié)果可以看出,現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估制度不能使評(píng)估機(jī)構(gòu)杜絕高估行為。而現(xiàn)實(shí)生活中,這種博弈通常是重復(fù)多次進(jìn)行的。由重復(fù)博弈的無(wú)名氏定理可知:只要貼現(xiàn)率足夠接近于1,在無(wú)限次重復(fù)博弈中存在優(yōu)于一次博弈均衡結(jié)果的子博弈精煉納什均衡[14]。根據(jù)這個(gè)定理可得出,評(píng)估機(jī)構(gòu)不可能排除高估的可能。也就是說(shuō),銀行只能依靠有力度的罰款,或者依靠有效的信息渠道,降低監(jiān)督成本,從而盡量減少評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的可能性,但無(wú)法使評(píng)估機(jī)構(gòu)一定不高估。

3 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估擔(dān)保機(jī)制設(shè)計(jì)

3.1 機(jī)制設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)分析

由上述分析可知,現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)制不能使評(píng)估機(jī)構(gòu)杜絕高估行為,那么銀行要降低自己的貸款風(fēng)險(xiǎn),到底是加重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)懲罰更管用?還是加重對(duì)借款人懲罰更管用?

首先考慮借款人與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間博弈的得益矩陣。若借款人是以欺騙為目的貸款,則其第一還款源出問(wèn)題的可能性相當(dāng)大,評(píng)估機(jī)構(gòu)高估能被發(fā)現(xiàn),而會(huì)受銀行罰款,此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)收益記為-F(-F=(1-δ)(Qh+q-Ql)),而借款人則能夠得到比誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí)更多的額外收益V。若此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然恪守自己的職責(zé),則與借款人希望高估的愿望不符,雙方無(wú)法簽訂評(píng)估合同,此時(shí)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)影響,收益為0,而對(duì)借款人來(lái)說(shuō),存在信譽(yù)損失-R。若借款人誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng),不以欺騙為目的,從而由于借款人基本可以按時(shí)還款,所以即使評(píng)估機(jī)構(gòu)高估也不會(huì)被發(fā)現(xiàn),而此時(shí)借款人正常經(jīng)營(yíng),所以其額外收益為0,而評(píng)估機(jī)構(gòu)由于高估而未被發(fā)現(xiàn),有額外收益為S(S=Qh+q-Ql)。若借款人誠(chéng)實(shí)貸款,而評(píng)估機(jī)構(gòu)正常評(píng)估,則雙方都是在盡本職工作,都無(wú)額外收益,得益均為0。因此,雙方的得益矩陣如表2所示。

表2 借款人與評(píng)估機(jī)構(gòu)博弈的得益矩陣

評(píng)估機(jī)構(gòu)

高估正常

借 款 人 欺騙誠(chéng)實(shí)V,-F-R,00,S0,0

這個(gè)博弈沒(méi)有純策略納什均衡。即在不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估機(jī)構(gòu)需要判斷借款人是否以欺騙貸款為目的,而借款人也不確定是否評(píng)估機(jī)構(gòu)一定愿意為自己高估,雙方存在混合策略均衡。下面以圖解法求納什均衡,以便進(jìn)一步討論懲罰哪種違法行為對(duì)降低銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)更有效。

3.1.1 分析納什均衡點(diǎn)

圖1中橫軸表示借款人選擇“欺騙”策略的概率pr,pr∈[0,1],“誠(chéng)實(shí)”的概率則等于(1-pr)。縱軸反映對(duì)應(yīng)于借款人“欺騙”的不同概率,評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇“高估”策略的期望得益。

圖1中p*r就是借款人選擇“欺騙”的最佳水平。分析如下:若借款人選擇大于p*r的概率欺騙,則此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的期望收益小于0,評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)選擇高估,只會(huì)選擇正常評(píng)估。而借款人欺騙一次被抓住一次,有賠無(wú)賺,因此對(duì)借款人來(lái)說(shuō)以大于p*r的概率欺騙是不可取的。反過(guò)來(lái),若借款人以小于p*r的概率欺騙,此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的期望收益大于0,評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇高估是合算的,此時(shí)即使借款人提高一些欺騙的概率,只要不大于p*r,評(píng)估機(jī)構(gòu)都會(huì)選擇高估,因此借款人不用擔(dān)心會(huì)遭受聲譽(yù)損失。由于借款人在保證不遭受損失的前提下,欺騙概率越大收獲就越大,因此他會(huì)使欺騙的概率趨向于p*r,均衡點(diǎn)是以p*r與1-p*r的概率分別選擇“欺騙”和“誠(chéng)實(shí)”。

用同樣的方法來(lái)分析評(píng)估機(jī)構(gòu)“高估”與“正?！痹u(píng)估的概率,如圖2所示。結(jié)論是評(píng)估機(jī)構(gòu)分別以p*a和1-p*a的概率選擇“高估”和“正?！痹u(píng)估。

圖1 借款人的混合策略圖2 評(píng)估機(jī)構(gòu)的混合策略

3.1.2 處罰策略分析

(1)處罰策略1:加重對(duì)借款人欺騙懲罰

加重對(duì)借款人欺騙的懲罰,相當(dāng)于-R下移到-R′。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)混合策略中的概率分布不變,此時(shí)借款人欺騙的期望收益變?yōu)樨?fù)值,因此借款人會(huì)停止欺騙。但在長(zhǎng)期中,借款人減少“欺騙”會(huì)使評(píng)估機(jī)構(gòu)更多地選擇“高估”,最終評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)將“高估”的概率提高到p*a′,達(dá)到新的均衡。而此時(shí)借款人欺騙的期望收益又恢復(fù)到0,他會(huì)重新選擇混合策略。由于借款人的混合策略由圖1決定,并不受R值的影響,因此銀行加重對(duì)借款人的懲罰在長(zhǎng)期中并不能抑制“欺騙”,最多只能抑制短期“欺騙”發(fā)生率,它的主要作用是使評(píng)估機(jī)構(gòu)可以更多地“高估”。

(2)處罰策略2:加重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估懲罰

加重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的處罰,相當(dāng)于-F下移到-F′。如果借款人的混合策略中的概率分布不變,此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的期望得益變?yōu)樨?fù)值,因此評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)停止“高估”。評(píng)估機(jī)構(gòu)不高估,借款人只能減少欺騙的概率,直到將p*r下降到p*r′。此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)恢復(fù)混合策略,達(dá)到新的策略均衡。這就是說(shuō),加重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的懲罰,在短期內(nèi)會(huì)使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正規(guī)范操作,但長(zhǎng)期中并不能使評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)范操作,評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)范程度不是由F決定的。加重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的懲罰在長(zhǎng)期中恰恰會(huì)降低借款人欺騙的概率,于是能降低銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 評(píng)估擔(dān)保機(jī)制設(shè)計(jì)

根據(jù)上面的處罰策略分析,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的機(jī)制設(shè)計(jì)如下:

針對(duì)每筆評(píng)估業(yè)務(wù),評(píng)估機(jī)構(gòu)需對(duì)銀行提交一筆擔(dān)保費(fèi)G,G=α(Qh+q-Ql)(α為擔(dān)保力度,要求α>1)。同時(shí)銀行將評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行公示一段時(shí)間。公示期內(nèi),任何人發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了高估,都可向銀行舉報(bào),這樣舉報(bào)人可獲得銀行獎(jiǎng)勵(lì)C′,而評(píng)估機(jī)構(gòu)則損失自己的擔(dān)保費(fèi)用G。若無(wú)高估行為存在,則公示期過(guò)后,評(píng)估機(jī)構(gòu)可以拿回自己的擔(dān)保費(fèi)用。由于公示后評(píng)估的透明度大幅增加,所以此時(shí)只要評(píng)估機(jī)構(gòu)高估就一定會(huì)被發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)高估行為后,只要舉報(bào)就有獎(jiǎng)勵(lì)收入C′,所以對(duì)舉報(bào)人而言,有進(jìn)行舉報(bào)的動(dòng)機(jī),這樣銀行便會(huì)獲得評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的信息。銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)的得益矩陣如表3所示。

表3 有擔(dān)保時(shí),銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)博弈的得益矩陣

銀行

監(jiān)督不監(jiān)督

評(píng)估機(jī)構(gòu) 高估正常Qh+q-f-G,εQh-C+f+GQh+q-G,εQh+G-C′Ql,εQl-CQl,εQl

對(duì)表3進(jìn)行分析,由于G=α(Qh+q-Ql),且α>1,所以此時(shí)存在純策略納什均衡(正常,不監(jiān)督)。

而對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)與借款人而言,其額外收益的得益矩陣如表4所示。

表4 有擔(dān)保時(shí),借款人與評(píng)估機(jī)構(gòu)博弈的得益矩陣

評(píng)估機(jī)構(gòu)

高估正常

借款人欺騙誠(chéng)實(shí)V,-F-G-R,00,S-G0,0

對(duì)表4進(jìn)行分析,由于S=Qh+q-Ql,G=α(Qh+q-Ql),且α>1,所以有S-G

可見(jiàn)引入擔(dān)保費(fèi)用后,這種評(píng)估擔(dān)保機(jī)制符合激勵(lì)相容原則,能夠節(jié)省銀行的監(jiān)督費(fèi)用,規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估市場(chǎng),還能消除借款人欺騙的選擇,所以這一機(jī)制設(shè)計(jì)是合理有效的。

4 結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款問(wèn)題是影響經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的一個(gè)重要問(wèn)題。本文的研究結(jié)果表明,在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款機(jī)制下,評(píng)估機(jī)構(gòu)不能杜絕高估行為,這樣勢(shì)必增加房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。而且,銀行的懲罰策略存在一種激勵(lì)的悖論:加重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的懲罰,長(zhǎng)期中能減少借款人欺詐概率,降低銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn);而加重對(duì)借款人欺詐懲罰,長(zhǎng)期中能增加評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的概率?；谶@樣的研究結(jié)果,本文設(shè)計(jì)了評(píng)估擔(dān)保機(jī)制,這種機(jī)制符合激勵(lì)相容原則,能完善信息披露,起到節(jié)省銀行的監(jiān)督費(fèi)用、促使借款人誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、促使評(píng)估機(jī)構(gòu)正常評(píng)估的作用。從而有效地降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn),增加社會(huì)的經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。

本文的局限在于,為了更加清楚地考察激勵(lì)的悖論現(xiàn)象,本文認(rèn)為借款人以欺騙為目的貸款時(shí),其還款必出問(wèn)題,而借款人誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí),其還款必能按時(shí)實(shí)現(xiàn)。這樣忽略了現(xiàn)實(shí)中極少數(shù)相反的特例。在后續(xù)研究中,可將相反特例以概率形式或外生誤差變量形式引入研究。

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不動(dòng)產(chǎn)抵押范文第3篇

一、邏輯分析的起點(diǎn)：物權(quán)行為辨析

物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分是德國(guó)民法思維方法的典范［1］，在此區(qū)分的基礎(chǔ)上抽象產(chǎn)生了物權(quán)行為與債權(quán)行為的概念，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記即與物權(quán)行為密切相關(guān)。作為法律行為的下位概念，對(duì)物權(quán)行為的辨析應(yīng)從民法體系中居于總體地位的法律行為概念入手。法律行為是“一種有目的的行為，即以最后引起某種法律后果為目的的行為”［2］而且“此種效果之所以得依法產(chǎn)生，皆因行為人期翼其發(fā)生。”意思表示、行為主體和行為標(biāo)的共同構(gòu)成了法律行為的三要素。物權(quán)行為是法律行為的下位概念，同樣應(yīng)由意思表示、行為主體和行為標(biāo)的構(gòu)成。但是學(xué)術(shù)界關(guān)于物權(quán)行為的定義眾說(shuō)紛紜，主要分歧集中在公示是否為物權(quán)行為的構(gòu)成要件。主張公示是物權(quán)行為構(gòu)成要件的學(xué)者認(rèn)為：“物權(quán)行為是由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而構(gòu)成的法律行為”。［3］

否定此說(shuō)的學(xué)者則認(rèn)為“物權(quán)的意思表示（包括物權(quán)的合意）本身即為物權(quán)行為，登記或交付僅僅是物權(quán)行為的生效要件?！保?］在對(duì)兩者進(jìn)行揚(yáng)棄的基礎(chǔ)上，有學(xué)者將物權(quán)行為定義為“以交付或者登記為外在表現(xiàn)形式的物權(quán)變動(dòng)之合意”［5］，筆者贊同此定義，首先，該定義契合了意思表示必須以可以理解的方式表達(dá)出來(lái)的要求。交付或者登記是物權(quán)變動(dòng)合意的最佳外在表現(xiàn)形式，其它外在表現(xiàn)形式上不滿足公示原則的要求。其次，該定義實(shí)現(xiàn)了法律行為內(nèi)部體系的統(tǒng)一。當(dāng)交付或者登記的外在表現(xiàn)形式與真實(shí)的物權(quán)變動(dòng)合意不符時(shí)，“發(fā)生表示錯(cuò)誤的法律效果，當(dāng)事人可以主張撤銷該行為，而不是直接無(wú)效。”［6］學(xué)理認(rèn)為，因意思表示瑕疵而導(dǎo)致絕對(duì)無(wú)效的主要包括游戲表示、相對(duì)人明知的秘密保留以及虛偽表示三種類型［7］，而表示錯(cuò)誤的法律行為應(yīng)當(dāng)歸屬于可撤銷的法律行為類型。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的意思表示

根據(jù)上述概念分析，以法律行為發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)是以登記為外在表現(xiàn)形式的物權(quán)變動(dòng)的合意。該合意以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的當(dāng)事人的意思為準(zhǔn)，登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中的意思表示僅僅是為不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的當(dāng)事人以登記為外在表現(xiàn)形式提供幫助，“對(duì)于當(dāng)事人應(yīng)否享有物權(quán)或者應(yīng)否取得物權(quán)，為民事法律或者其他法律、法規(guī)所規(guī)定，登記機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)決定，”［8］澄清這一認(rèn)識(shí)，有利于堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的民事屬性。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的抵押人、抵押權(quán)人提出符合形式要求的登記申請(qǐng)后，登記機(jī)構(gòu)不得拒絕登記，也即登記機(jī)構(gòu)負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的抵押人、抵押權(quán)人與登記機(jī)構(gòu)形成合同關(guān)系。該合同關(guān)系中，登記機(jī)構(gòu)依靠自己的人員、技術(shù)、設(shè)備等為抵押人和抵押權(quán)人提供安全、準(zhǔn)確、高效的信息服務(wù)行為，該行為最終服務(wù)于抵押人、抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押這一民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和終止。德國(guó)著名法學(xué)家卡爾拉倫茨教授指出“法律行為是一項(xiàng)行為，或若干項(xiàng)具有內(nèi)在聯(lián)系的行為，其中至少有一項(xiàng)行為是旨在引起某種特定的法律后果的意思表示或意思實(shí)現(xiàn)。”［9］以意思表示為核心的法律行為體系在“理念上支持了私法自治在民法的全面的確立”［10］，具體而言，在法律、行政法規(guī)所不禁止的范圍內(nèi)，民事主體享有充分的自由，可以依據(jù)其意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)的行政管理性質(zhì)上并不相同，堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的民事屬性也就是在堅(jiān)持物權(quán)法保障我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律政策取向。物權(quán)法第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)行政管理相分離的前提，畢竟不動(dòng)產(chǎn)行政管理涉及國(guó)土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)等多個(gè)部門(mén)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，特別是第13條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為，減少了各個(gè)部門(mén)各自為政、將本屬于民事性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為行政管理手段的可能性。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記錯(cuò)誤的類型與法律后果

不動(dòng)產(chǎn)抵押范文第4篇

[關(guān)鍵字] 動(dòng)產(chǎn)抵押、物權(quán)變動(dòng)、登記對(duì)抗主義、意思主義、補(bǔ)救

我國(guó)立法機(jī)關(guān)已經(jīng)將制訂民法典列入了議事日程，民法典草案也已經(jīng)由學(xué)者形成建議稿，據(jù)已經(jīng)公布的民法典草案，動(dòng)產(chǎn)抵押已經(jīng)被納入其中。動(dòng)產(chǎn)抵押是一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，它與傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)相沖突，突出表現(xiàn)在它的公示方式的天然欠缺上，立法上對(duì)這一制度的補(bǔ)救只能采用登記制度。但是登記制度與動(dòng)產(chǎn)抵押的結(jié)合，并不能當(dāng)然產(chǎn)生讓人滿意的結(jié)果。動(dòng)產(chǎn)公示缺陷如何克服是個(gè)有價(jià)值的課題。筆者期望對(duì)這一的探討能對(duì)將來(lái)制定的民法典提供有益的信息。

一、動(dòng)產(chǎn)抵押公示缺陷的產(chǎn)生機(jī)理

擔(dān)保物權(quán)根據(jù)標(biāo)的物的特點(diǎn)，可以分為動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保和不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，根據(jù)擔(dān)保自身的特點(diǎn)，可以分為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留質(zhì)權(quán)。抵押權(quán)以不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有為特點(diǎn)，而質(zhì)權(quán)以移轉(zhuǎn)對(duì)標(biāo)的物的占有為特點(diǎn)。在傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)制度中，抵押權(quán)是以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的，因此抵押權(quán)也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這樣，一方面抵押權(quán)標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)要求以登記為物權(quán)變動(dòng)的公示方式；另一方面抵押權(quán)權(quán)利本身要求不移轉(zhuǎn)占有，也不能以占有為公示方式，而公示方式除了交付占有外只有登記，也就是說(shuō)，抵押權(quán)客觀上要求以登記為公示方式。因此在傳統(tǒng)擔(dān)保制度中，抵押權(quán)制度在公示方面理論上是暢通的。

實(shí)際上，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的要求，物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)一定的方式表征于外，使第三人知曉物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。在長(zhǎng)期的立法實(shí)踐中，各國(guó)普遍采取不動(dòng)產(chǎn)登記，動(dòng)產(chǎn)交付（占有）的公示方式，抵押權(quán)由于不以移轉(zhuǎn)占有為要件的特點(diǎn)，公示方式只能采用登記方式，因此，只有將抵押權(quán)的標(biāo)的物限制在不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)，才能避免抵押權(quán)本身性質(zhì)對(duì)公示的要求與抵押權(quán)標(biāo)的物對(duì)公示的要求的矛盾。

但是傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)制度在理論上的完美無(wú)法回避它與現(xiàn)實(shí)需要的沖突。傳統(tǒng)的動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保除了法定的擔(dān)保類型留質(zhì)權(quán)外就是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保是以動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)為典型的，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)制度，使質(zhì)權(quán)人掌握標(biāo)的物，一方面可以避免債務(wù)人有損毀標(biāo)的物的行為，以保全其價(jià)值；另一方面，對(duì)債務(wù)人產(chǎn)生促其清償?shù)男睦砩系膲浩?，?duì)債權(quán)的保障，功效很大。但是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)以移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有為要件，一方面，債權(quán)人需要就標(biāo)的物盡妥善保管的義務(wù)，無(wú)形之中增加了債權(quán)人的負(fù)擔(dān)，而且根據(jù)擔(dān)保的性質(zhì)，債權(quán)人是無(wú)權(quán)對(duì)標(biāo)的物使用收益的；另一方面，移轉(zhuǎn)占有意味著債務(wù)人喪失對(duì)標(biāo)的物的占有，自然無(wú)法使用收益。這樣標(biāo)的物的使用價(jià)值和交換價(jià)值就產(chǎn)生了沖突。這種沖突使得動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的制度價(jià)值受到質(zhì)疑，“此在農(nóng)業(yè)社會(huì)，以書(shū)畫(huà)或飾物之類提供擔(dān)保之情形，固無(wú)大礙，但在今日之機(jī)械社會(huì)，勢(shì)必窒息難行，機(jī)器或原料均為生產(chǎn)財(cái)（指的是生產(chǎn)資料-筆者注），工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權(quán)人占有作為擔(dān)保，以尋覓資金，殆屬不可能之事，因此于質(zhì)權(quán)外另設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，確有必要。”[1]從物權(quán)法的趨勢(shì)看，物權(quán)出現(xiàn)了以利用為中心的趨勢(shì)，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)雖然對(duì)擔(dān)保債權(quán)有積極的意義，但是當(dāng)事人因此喪失了對(duì)標(biāo)的物的使用收益權(quán)能，這無(wú)疑是一大缺憾。動(dòng)產(chǎn)抵押的出現(xiàn)恰是正視這一問(wèn)題的表現(xiàn)。從世界各國(guó)的立法看，美國(guó)《統(tǒng)一商法典》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押作出了規(guī)定，日本也先后制定了三部相關(guān)的確立了動(dòng)產(chǎn)抵押制度，我國(guó)地區(qū)也制定了《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》肯定了動(dòng)產(chǎn)抵押制度。我國(guó)1995年制定的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，涉及到了動(dòng)產(chǎn)抵押。另外《中華人民共和國(guó)海商法》還對(duì)船舶的抵押作了專門(mén)的規(guī)定，也在一定程度上肯定了動(dòng)產(chǎn)抵押制度。

客觀生活要求承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押，而動(dòng)產(chǎn)抵押在理論上又存在若干弊端。這就是動(dòng)產(chǎn)抵押制度的兩難境地。

二、對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押公示缺陷的認(rèn)識(shí)和具體歸納

對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押的承認(rèn)就意味必須直面動(dòng)產(chǎn)抵押帶來(lái)的理論和實(shí)踐中的若干障礙。動(dòng)產(chǎn)抵押制度的理論障礙首先表現(xiàn)在：一是公示的障礙，動(dòng)產(chǎn)抵押無(wú)法采用一般動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交付占有的公示方法，只能采用登記，但是，對(duì)一種標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)采用登記作為公示方法，不符合一般的交易習(xí)慣，增加了交易的成本，不利于實(shí)現(xiàn)交易的便捷，因此與民法對(duì)交易的要求不相協(xié)調(diào)。二是公示效力的障礙，在大陸法國(guó)家，雖然都主張物權(quán)的公示，但是物權(quán)公示的效力是不同的，在德國(guó)等采物權(quán)變動(dòng)形式主義的國(guó)家物權(quán)的公示是物權(quán)變動(dòng)的成立要件；在法國(guó)等采物權(quán)變動(dòng)意思主義的國(guó)家，物權(quán)公示是物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，公示與否不物權(quán)的變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)公示只是不能對(duì)抗第三人而已。這樣登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法，在采形式主義的國(guó)家就是成立要件；在采意思主義的國(guó)家就是對(duì)抗要件。具體到動(dòng)產(chǎn)抵押的登記，如果堅(jiān)持登記效力的一致，從直接意義上，在采形式主義的國(guó)家就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是成立要件。這樣問(wèn)題又產(chǎn)生了，如果采取成立主義，動(dòng)產(chǎn)抵押要成立則必須進(jìn)行登記，否則，抵押權(quán)不成立，不僅不能對(duì)抗第三人，在當(dāng)事人之間也不具有對(duì)抗力。但是動(dòng)產(chǎn)種類繁雜，數(shù)量眾多，對(duì)所有的動(dòng)產(chǎn)抵押都要求登記，在理論上違背了當(dāng)事人意思自治的原則，在現(xiàn)實(shí)中也是不可實(shí)現(xiàn)的。因此采用登記成立主義的結(jié)果必然是動(dòng)產(chǎn)抵押制度的自我毀滅。動(dòng)產(chǎn)抵押的登記的效力只能采用登記對(duì)抗主義，這就造成了同一公示方式在公示效力方面的不同，抵押權(quán)也即因標(biāo)的物的不同而有不同的公示效力。

動(dòng)產(chǎn)抵押制度欠缺公示性無(wú)疑是該制度本身最根本的缺陷，克服由此產(chǎn)生的兩難境地使其立法化成為立法技術(shù)設(shè)計(jì)上最困難的工作，王澤鑒先生認(rèn)為，就各國(guó)立法例觀之，解決方式不外五種，1，意思成立主義；2，書(shū)面成立主義；3，登記成立主義；4意思成立-登記對(duì)抗主義；5，書(shū)面成立-登記對(duì)抗主義。并進(jìn)而認(rèn)為，第5種立法例是立法政策上應(yīng)采取的最能完滿的解決動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)因欠缺公示表征或權(quán)利分化而引起的權(quán)利沖突制度。[2]

筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)抵押制度欠缺公示性，如前所述根源于其權(quán)利性質(zhì)與其權(quán)利標(biāo)的物對(duì)公示方式要求的沖突，而權(quán)利性質(zhì)無(wú)疑是動(dòng)產(chǎn)抵押制度存在的根本，因此必須確立其權(quán)利性質(zhì)的優(yōu)先性，而按權(quán)利性質(zhì)，動(dòng)產(chǎn)抵押不能以占有為公示方式，只能以登記為公示方式，因此，王澤鑒先生所說(shuō)之第1、2兩種主義根本就沒(méi)有解決動(dòng)產(chǎn)抵押的公示問(wèn)題，難謂之為解決方式。對(duì)于登記成立主義，前已提及，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言要求只有登記才能成立抵押權(quán)一方面在理論上有違自治精神，而法律的基本精神應(yīng)當(dāng)是“個(gè)人擁有最大限度的選擇余地，因?yàn)樗麄冏约翰攀亲陨砝娴淖詈门袛嗾??！盵3]，法律應(yīng)當(dāng)“使人們能夠根據(jù)自己的選擇和決定其普遍行為的動(dòng)機(jī)，盡可能的間接為滿足他人的需要貢獻(xiàn)力量?！盵4]因此在理論上是不可行的；另一方面在現(xiàn)實(shí)中也難以實(shí)現(xiàn)。至于意思成立-登記對(duì)抗主義和書(shū)面成立-登記對(duì)抗主義，兩者并無(wú)本質(zhì)的區(qū)別，實(shí)質(zhì)都是物權(quán)變動(dòng)的意思主義，書(shū)面成立只是意思主義的書(shū)面化而已。當(dāng)然誠(chéng)如王澤鑒先生所言，采書(shū)面成立-登記對(duì)抗主義有利于使當(dāng)事人關(guān)系明確，防止虛偽和欺詐的發(fā)生，因此較之其他主義“頗稱精密”“實(shí)行以來(lái)未見(jiàn)重大弊端，尚難謂非妥當(dāng)之制度?！盵5]

然而承認(rèn)登記對(duì)抗主義就意味著對(duì)物權(quán)變動(dòng)意思主義的承認(rèn)，事實(shí)上對(duì)意思主義的承認(rèn)本質(zhì)上是由私法的權(quán)利本位、意思自治的精神決定的。從動(dòng)產(chǎn)抵押制度我們可以看到物權(quán)變動(dòng)的意思主義確有存在的空間。即便在德國(guó)這樣嚴(yán)格的形式主義國(guó)家也難以例外。德國(guó)雖然在立法上不承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押制度，但卻在判例確立了讓與擔(dān)保制度，所謂的讓與擔(dān)保是指，為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人或第三人將擔(dān)保物的整體權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，但不移轉(zhuǎn)對(duì)擔(dān)保物的占有，在債權(quán)得以按期清償時(shí)，債權(quán)人按事先的約定將擔(dān)保物的整體權(quán)利返還給擔(dān)保設(shè)定人；債權(quán)屆期未受清償?shù)模瑐鶛?quán)人得就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保制度。[6]而根據(jù)日本學(xué)者的考察，“動(dòng)產(chǎn)抵押的絕大部分是由讓與擔(dān)保承擔(dān)其責(zé)任，讓與擔(dān)保就是所說(shuō)的動(dòng)產(chǎn)抵押制度。”[7]因此，在德國(guó)實(shí)際上也是間接的承認(rèn)了動(dòng)產(chǎn)抵押，因此也是有意思主義的存在空間的。但是承認(rèn)意思主義的存在，就難免與形式主義的物權(quán)傳統(tǒng)觀念產(chǎn)生沖突。此為動(dòng)產(chǎn)抵押制度理論和觀念上的弊端。

登記對(duì)抗主義在實(shí)踐意義上也存在需要彌補(bǔ)的缺陷，連王澤鑒先生也承認(rèn)，“自立法政策而言，第5條（指的是《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》-筆者注）中登記的對(duì)抗效力，似有過(guò)分保護(hù)債權(quán)人之處，不利于善意第三人的保護(hù)”[8]此為弊端其一；登記對(duì)抗主義能使第三人查閱登記簿，因而會(huì)暴露當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，此為弊端之二；動(dòng)產(chǎn)交易屬日常生活必需，第三人為保護(hù)交易安全需經(jīng)常查閱登記簿，難免費(fèi)時(shí)費(fèi)力，影響交易的便捷，也不符合動(dòng)產(chǎn)交易的一般習(xí)慣，此為弊端之三；動(dòng)產(chǎn)種類繁多，數(shù)量大，形態(tài)各異，價(jià)值各不同，因此登記手續(xù)難免繁雜，此為弊端之四。

三、動(dòng)產(chǎn)抵押公示制度弊端的克服

針對(duì)上述弊端，筆者分別作以，試圖就各弊端各個(gè)擊破。

（一）理論上形式主義和意思主義的沖突之解決

承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押不可避免的要承認(rèn)登記對(duì)抗主義，而登記對(duì)抗是與意思主義相適應(yīng)的，因此，承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押就難免出現(xiàn)形式主義和意思主義的沖突，登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法，在同一法律中就可能有不同的效力。解決這個(gè)問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)將動(dòng)產(chǎn)抵押排除出民法典，以特別法規(guī)定之，只有如此才能保持民法典的內(nèi)在統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。德國(guó)民法實(shí)際上就是這種立法精神。因此，我國(guó)在制定民法典時(shí)，不應(yīng)當(dāng)規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押制度。

（二）登記對(duì)抗主義對(duì)第三人保護(hù)不力的弊端之克服

動(dòng)產(chǎn)抵押以不移轉(zhuǎn)占有為設(shè)立方法，而動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)變動(dòng)卻以占有為公示方法，因此第三人完全可能在不知?jiǎng)赢a(chǎn)負(fù)有抵押而購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)，動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)就會(huì)與所有權(quán)產(chǎn)生沖突。如果認(rèn)為第三人完全可以通過(guò)查閱登記避免不利后果的發(fā)生，實(shí)際上就忽略了一個(gè)重要的交易習(xí)慣，即動(dòng)產(chǎn)的公示方式通常為交付占有。從一般的交易觀念講，第三人不可能為了交易的安全而在交易之前，都先查明動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)源。反過(guò)來(lái)講，如果第三人都為了交易的安全在交易之前查明權(quán)源，則交易的便捷無(wú)從實(shí)現(xiàn)，這對(duì)社會(huì)的整體發(fā)展而言是不利的。盡管登記對(duì)抗主義對(duì)第三人不利，但是登記對(duì)抗主義是動(dòng)產(chǎn)抵押不可或缺的重要方面，否定登記對(duì)抗則動(dòng)產(chǎn)抵押制度也將難以存在，這就決定了在動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與第三人的所有權(quán)沖突時(shí)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)人的利益。為了克服由此造成的對(duì)第三人保護(hù)不利的弊端，應(yīng)當(dāng)借鑒日本的“重疊并存說(shuō)”理論，即承認(rèn)抵押權(quán)的物上代位與抵押權(quán)人的追及力同時(shí)并存，但抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就抵押物的代位物行使優(yōu)先受償權(quán)，在仍不能使債權(quán)完全受清償時(shí)，再根據(jù)抵押權(quán)的追及力行使抵押權(quán)。債權(quán)人受有的利益不能超出抵押物的合理價(jià)值。這一理論使第三人處于一種承擔(dān)“補(bǔ)充責(zé)任”的地位，實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)人和善意第三人的利益協(xié)調(diào)，難怪有學(xué)者認(rèn)為這理論是解決動(dòng)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓中抵押權(quán)人與善意受讓人利益沖突的最佳方法。[9]對(duì)于第三人利益的彌補(bǔ)，完善公示制度確立“同一性識(shí)別法”也是一個(gè)方面，這一點(diǎn)在后文論述。

（三）登記暴露當(dāng)事人狀態(tài)的弊端之克服

為了克服這一缺陷，《美國(guó)統(tǒng)一商法典》作出了有益的嘗試，該法典設(shè)計(jì)了“通知報(bào)告制度”和“債務(wù)報(bào)告擔(dān)保物清單制度”。[10]筆者認(rèn)為這兩種制度有利于克服登記制度暴露當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的缺陷，是可資借鑒的。我國(guó)立法在設(shè)計(jì)登記制度時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定當(dāng)事人不必就擔(dān)保契約或其副本進(jìn)行登記，只需在擔(dān)保物權(quán)設(shè)立前或設(shè)立后就擔(dān)保關(guān)系雙方當(dāng)事人的姓名、地址和擔(dān)保物的種類進(jìn)行登記，登記本身僅表明履行登記的擔(dān)保物權(quán)人在其陳述的擔(dān)保物上設(shè)有擔(dān)保權(quán)益，而不是為第三人提供有關(guān)擔(dān)保的詳盡信息。這一登記制度為相關(guān)的利害關(guān)系人提供了可供查詢但又有限的登記，第三人要獲取交易安全的保證需要查知更具體的內(nèi)容，還需要一定的程序保障。這一程序應(yīng)當(dāng)作到一方面使抵押權(quán)人公示或透露詳細(xì)情況，另一方面又要防止任意的咨詢者都將獲得詳細(xì)的信息。這就需要第三人必須通過(guò)某個(gè)與擔(dān)保有密切關(guān)系的人作為中介才能獲取詳盡的信息，而債務(wù)人是個(gè)中介的理想選擇。從債務(wù)人角度看，債務(wù)人在與第三人交易中，或?yàn)榻⑵湫抛u(yù)地位或?yàn)樽C明哪些財(cái)產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定抵押，需要從債權(quán)人處獲得一個(gè)債務(wù)報(bào)告和抵押物清單，因此就有必要將請(qǐng)求透露信息的請(qǐng)求權(quán)賦予債務(wù)人。這樣合適的程序保障就形成了，即第三人要知悉詳細(xì)的登記內(nèi)容就需向債務(wù)人提出，由債務(wù)人向債權(quán)人主張透露相關(guān)的信息。當(dāng)然只有抵押物是由該債權(quán)人保存的抵押契約或其他記錄所確定時(shí)，債權(quán)人才有義務(wù)作出或認(rèn)可清單。筆者認(rèn)為這一制度設(shè)置在有效克服了登記暴露當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的弊端的同時(shí)沒(méi)有登記的公示性，這正是這一制度的魅力之所在。

（四）查閱登記簿耗神費(fèi)力影響交易便捷缺陷之克服

登記采用登記簿管理，第三人要查知相關(guān)的信息勞神費(fèi)力，大大折損了動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)有的制度價(jià)值。針對(duì)這一缺陷，日本和我國(guó)立法規(guī)定了“同一性識(shí)別法”即在抵押物上打刻或貼標(biāo)簽，如日本立法認(rèn)為“因登記的公示效力較弱，故對(duì)于汽車(chē)、飛機(jī)等只有通過(guò)所謂的打刻以彌補(bǔ)其特定性后才能被視為具有了登記公示手段。”臺(tái)灣《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法實(shí)施細(xì)則》16條規(guī)定，“登記機(jī)關(guān)應(yīng)于登記的標(biāo)的物的顯著部分烙印或貼標(biāo)簽以資區(qū)別”，實(shí)務(wù)上“以機(jī)器作為擔(dān)保抵押者，應(yīng)于該機(jī)器上標(biāo)明已設(shè)定抵押于銀行之固定標(biāo)識(shí)，如此始得認(rèn)為登記已完成”[11]由此可見(jiàn)，在日本和臺(tái)灣，對(duì)于抵押物應(yīng)當(dāng)打刻而沒(méi)有打刻的即使抵押權(quán)已經(jīng)登記也不能產(chǎn)生對(duì)抗效力。應(yīng)當(dāng)說(shuō)采用一定的標(biāo)識(shí)對(duì)抵押物加以特定化，免去了第三人必須查閱登記簿才能知道某一動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記的麻煩，有利于實(shí)現(xiàn)交易的便捷。而采取登記和標(biāo)識(shí)共同存在才能產(chǎn)生對(duì)抗效力的做法則有效的減少了善意第三人被抵押權(quán)人行使追及權(quán)所帶來(lái)的利益損失。筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)規(guī)定，對(duì)于適合于烙印或打刻的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，如機(jī)器、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車(chē)等，擔(dān)保物權(quán)人在與抵押人進(jìn)行登記的同時(shí)應(yīng)在標(biāo)的物的顯著位置烙印或打刻，否則不產(chǎn)生對(duì)抗效力，但是烙印和打刻以不影響動(dòng)產(chǎn)的效用價(jià)值為限。對(duì)于不適合烙印或打刻的應(yīng)在其所有權(quán)憑證上標(biāo)明已經(jīng)設(shè)定擔(dān)保權(quán)益，對(duì)于一般的動(dòng)產(chǎn)宜在購(gòu)物發(fā)票上標(biāo)明；能夠標(biāo)明沒(méi)有標(biāo)明的不具有對(duì)抗效力。當(dāng)然，登記方式的改進(jìn)，如采用信息化的管理方式，也有助于克服此種缺陷，此點(diǎn)在后文論述。

（五）登記手續(xù)繁雜的弊端之克服

抵押關(guān)系當(dāng)事人為登記的勞煩之苦與登記機(jī)關(guān)的設(shè)置有著密切的關(guān)系。采取適宜的登記機(jī)關(guān)設(shè)置，有利于克服登記的繁雜的弊端。對(duì)于登記機(jī)關(guān)的設(shè)置各國(guó)立法規(guī)定不一。從地域上范圍看，有中央登記制和地方登記制之分；從抵押物的種類看，有統(tǒng)一登記制和分別登記制之分，統(tǒng)一登記就是不分登記物的種類都在一個(gè)機(jī)關(guān)登記，分別登記制就是區(qū)別不同的抵押物有不同的登記機(jī)關(guān)。[12]從一般意義上講，中央登記制和地方登記制各有優(yōu)劣，表現(xiàn)在：中央登記制有利于第三人獲取抵押物登記的信息，對(duì)抵押當(dāng)事人不便；而地方登記制對(duì)于抵押關(guān)系當(dāng)事人有利，對(duì)第三人查閱信息不便。分別登記制和統(tǒng)一登記制也各有優(yōu)劣，分別登記制省卻了第三人的檢索程序，而統(tǒng)一的登記制卻可免除抵押關(guān)系當(dāng)時(shí)認(rèn)為登記而帶來(lái)的奔波之苦。因此采用地方和中央登記相結(jié)合，分別登記和統(tǒng)一登記相結(jié)合的是可取的，有學(xué)者提出的三級(jí)登記制即分縣級(jí)地級(jí)和省級(jí)三級(jí)登記機(jī)關(guān)允許當(dāng)事人在其中做出選擇的方案是可行的。

但上述所得的結(jié)論實(shí)際上是建立在登記采用傳統(tǒng)的登記簿的前提之下的。要省卻登記的繁雜根本的在于變革登記的方式，登記方式如果改變，上述的分析結(jié)論也就失去了意義。筆者認(rèn)為，當(dāng)今世界已經(jīng)進(jìn)入了信息，信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，“地方統(tǒng)一登記，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”成為可能。因此我國(guó)未來(lái)的立法，應(yīng)當(dāng)確立地方統(tǒng)一登記制度。由于，我國(guó)立法已經(jīng)確定了機(jī)動(dòng)車(chē)等的登記機(jī)關(guān)，因此對(duì)這些已經(jīng)有法定的登記機(jī)關(guān)的抵押物不必受到統(tǒng)一登記制度的限制，對(duì)于這類抵押物以外的一般動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由地方的公證機(jī)關(guān)來(lái)登記。具體而言，抵押關(guān)系當(dāng)事人可以就近選擇抵押登記的公證機(jī)關(guān)（但是應(yīng)當(dāng)限定為縣級(jí)以上的公證機(jī)關(guān)—），公證機(jī)關(guān)登記后，登記信息采用全國(guó)互聯(lián)方式，效力及于全國(guó)。地方統(tǒng)一登記制度，有助于克服登記的繁雜，抵押關(guān)系當(dāng)事人不必為了使登記具有較大空間的對(duì)抗效力而到省級(jí)的登記機(jī)關(guān)登記；這一制度同時(shí)也有利于第三人的查閱，因此是一種符合發(fā)展要求的登記制度。

（六）對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押造成的登記在民法中公示效力不同缺陷的克服

實(shí)際上動(dòng)產(chǎn)抵押登記只有對(duì)抗效力，而沒(méi)有公信力，這是與物權(quán)變動(dòng)的意思主義相聯(lián)系的。而在采物權(quán)形式主義立法的國(guó)家登記作為不動(dòng)產(chǎn)的一種傳統(tǒng)的公示方式，是具有公信力的，這樣就出現(xiàn)了在一個(gè)國(guó)家的民法中登記作為公示方式因?yàn)闃?biāo)的的不同而效力不同的局面。這一局面的造成與物權(quán)變動(dòng)形式主義和意思主義的沖突是相聯(lián)系的，對(duì)這一缺陷的克服也就與解決形式主義和意思主義的沖突的方法相一致，也就是說(shuō)，應(yīng)當(dāng)采取特別立法的形式對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押予以確認(rèn)，而不宜在民法典中對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押作出具體的規(guī)定。

四、結(jié)束語(yǔ)

動(dòng)產(chǎn)抵押作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，體現(xiàn)了社會(huì)生活的發(fā)展對(duì)人們提出的新要求。但是動(dòng)產(chǎn)抵押畢竟是與傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)相沖突的制度。因此這一制度的出現(xiàn)必然帶來(lái)一系列理論和實(shí)踐中的。動(dòng)產(chǎn)抵押的出現(xiàn)體現(xiàn)了物權(quán)變動(dòng)意思主義的生存空間讓我們不得不思考物權(quán)變動(dòng)形式主義和意思主義的關(guān)系，給我們認(rèn)識(shí)物權(quán)的變動(dòng)模式帶來(lái)了新的思路。動(dòng)產(chǎn)抵押的缺陷是明顯的，承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押制度就必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，使之更好的為人們的生活服務(wù)。正確的認(rèn)識(shí)動(dòng)產(chǎn)抵押制度給現(xiàn)有擔(dān)保物權(quán)制度和傳統(tǒng)觀念帶來(lái)的挑戰(zhàn)，針對(duì)其缺陷設(shè)計(jì)合理的補(bǔ)救措施，對(duì)于將來(lái)制定的民法典來(lái)說(shuō)是個(gè)有益的探索。

注釋：

[1] 王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判解（第1冊(cè)）[M]. 北京：政法大學(xué)出版社，1998 P237。

[2] 王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判解研究（第1冊(cè)）[M]. 北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998，P239。

[3] 彼得·斯坦，約翰·香德，西方社會(huì)的價(jià)值[M]. 王獻(xiàn)平，鄭成思 北京：中國(guó)人民公安大學(xué)出版社，1990 P8。

[4] A·哈耶克，個(gè)人主義與經(jīng)濟(jì)秩序[M] 賈湛，文躍然 北京：北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，1991 P13。

[5] 王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判解研究（第1冊(cè)）[M]. 北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998，P241。

[6] 王闖，讓與擔(dān)保法律制度研究[M]. 北京：法律出版社，2000 P71。

[7] [日] 近江幸治，擔(dān)保物權(quán)法[M]. 祝婭 北京：法律出版社，2000 P101-102。

[8] 王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判解研究（第1冊(cè)）[M] 北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998，P240。

[9] 徐潔，論動(dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)移與抵押權(quán)的效力[J] 中國(guó)法學(xué) ， 2002 .（6）。

[10] 王闖，動(dòng)產(chǎn)抵押制度研究[A]. 梁慧星。 民商法論叢（第3卷）[C]. 北京：法律出版社，1995 P418。

不動(dòng)產(chǎn)抵押范文第5篇

1、企業(yè)設(shè)備、原輔材料、產(chǎn)品或商品等，工商部門(mén)，《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法》；

2、非農(nóng)用機(jī)動(dòng)車(chē)，車(chē)輛管理局，《機(jī)動(dòng)車(chē)登記辦法》；

3、農(nóng)用機(jī)器設(shè)備，農(nóng)機(jī)站；

4、農(nóng)作物和其他農(nóng)業(yè)收獲物，農(nóng)業(yè)局；

5、果園、樹(shù)林，林業(yè)局；

6、船舶《海商法》所指，海事局《海商法》、《船舶登記條例》；

7、漁業(yè)船舶，漁政漁港監(jiān)督管理局，《漁業(yè)船舶登記辦法》；

8、民用航空器，民用航空管理部門(mén)，《民用航空法》。

【法律依據(jù)】