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土地稅制范文第1篇

土地是古老的稅基和稅源，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的階段，土地稅具有十分重要的地位，是各國政府主要的財(cái)政收入來源。隨著工商業(yè)的發(fā)展，土地稅的地位逐漸被商品稅和所得稅取代。但是，世界各國的實(shí)踐表明，土地稅是一種良好的和穩(wěn)定的稅源。現(xiàn)代土地課稅的重要意義不僅僅在財(cái)產(chǎn)和收入的分配上，它將在加強(qiáng)對(duì)土地資源利用的管理，在抑制投機(jī)交易、抑制貧富過分懸殊等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

一、當(dāng)今世界各國土地稅費(fèi)政策發(fā)展的共同取向

世界各國都非常重視土地稅費(fèi)制度建設(shè)，由于在資本主義國家，土地多為私有，因此土地稅收關(guān)系比較明確。土地稅收是建立在一定的土地制度基礎(chǔ)之上的，雖然不同國家的土地制度的差異導(dǎo)致了土地稅收性質(zhì)的不同以及征收的方式和辦法的不同，但是總體說來都存在著共同的政策取向。通過對(duì)美國、法國、德國、日本、臺(tái)灣等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，以及印度等發(fā)展中國家和地區(qū)的土地稅費(fèi)政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點(diǎn)歸納如下：

1、“正稅、少費(fèi)”是各國土地稅費(fèi)政策的一個(gè)重要特征。

在國外，主要采取土地稅收的形式，對(duì)于房地產(chǎn)而言無論它處于社會(huì)再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費(fèi)種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右。即便如此，在西方許多國家都把收繳的規(guī)費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)算，明確它的使用方向和范圍，而不列入預(yù)算的規(guī)費(fèi)一般都被設(shè)置特定的作用。在采用托倫斯登記制度的國家，政府在登記所有權(quán)人繳納的費(fèi)用中，還創(chuàng)設(shè)一種保證基金，以賠償通過登記但權(quán)益未獲保障而引起房地產(chǎn)所有人蒙受的損失。

2、各國的土地稅收完全是地方稅種，并且是地方財(cái)政收入的主要來源。

這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅額的積極性，另一方面擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。這在美國體現(xiàn)得最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其房地產(chǎn)稅一般要占地方財(cái)政收入的50%—80%。

3、從稅收的總體結(jié)構(gòu)來看，各國的土地稅都由土地保有課稅、土地開發(fā)利用課稅、土地取得和轉(zhuǎn)讓課稅三個(gè)環(huán)節(jié)組成；從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，各國重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。

各國的土地稅收都是把土地看作一種基本生產(chǎn)要素，按照生產(chǎn)要素的流通過程進(jìn)行課稅，從而保證了課稅的完整性和系統(tǒng)性。強(qiáng)化土地保有課稅將會(huì)刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

4、各國在調(diào)節(jié)土地資源配置過程中，都是運(yùn)用多種稅、多次征的復(fù)稅制，而不是借助單一稅種來實(shí)施。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為生產(chǎn)要素運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過程中，土地所有權(quán)、使用權(quán)等等都是分離的，從而土地運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過程中，會(huì)給不同主體帶來不同利益，只有對(duì)與土地有關(guān)的不同主體的收益都調(diào)節(jié)到了，才能達(dá)到合理利用土地資源之目的。所以，各國在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。

5、從稅負(fù)水平來看，各國土地稅收政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。

所謂“寬稅基”是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的均要征稅，這就為穩(wěn)定充足的房地產(chǎn)稅收入提供了物質(zhì)基礎(chǔ)；“少稅種”，即國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；“低稅率”，國外房地產(chǎn)稅率雖然不高，但能在稅基較寬、征收效率較高的條件下，為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來源。這樣的稅制搭配可以說代表了房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。

二、對(duì)入世后我國土地稅費(fèi)制度改革的全方位思考

（一）與wto原則和內(nèi)容相一致的土地稅費(fèi)制度自身改革問題

1、積極推進(jìn)“費(fèi)”改“稅”

wto框架下的貿(mào)易自由化原則和透明度原則，要求我國現(xiàn)行的土地稅費(fèi)制度應(yīng)該具有公開、公正、透明的特點(diǎn)。然而在我國土地稅費(fèi)制度各種稅外收費(fèi)是一個(gè)突出現(xiàn)象，且其中很大一部分稅外收費(fèi)不符合國際慣例的要求，是不合理、不符合規(guī)定的，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了極強(qiáng)的扭曲作用，也給市場(chǎng)準(zhǔn)入帶來了很大的障礙。

據(jù)有關(guān)資料表明，許多地方僅官方認(rèn)定的土地收費(fèi)項(xiàng)目至少在百項(xiàng)以上，如果把搭車收費(fèi)等亂收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)多達(dá)二百項(xiàng)之多。與其他國家相比，其實(shí)我國與土地開發(fā)相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)并不重，屬于中等稅負(fù)國家?？墒俏覈嘘P(guān)土地開發(fā)的各種收費(fèi)卻大大超過了稅收負(fù)擔(dān)，據(jù)估算，我國土地稅收約占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的10%左右，而各種收費(fèi)卻占總成本的30%以上，而國外與土地開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右?？梢哉f，目前我國的土地收費(fèi)狀況與入世的要求極不適應(yīng)，對(duì)開放和繁榮我國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的阻礙。

縱觀世界各國的土地收費(fèi)情況，可以說涉及房地產(chǎn)收費(fèi)的項(xiàng)目少而又少，且費(fèi)額很低，主要是以稅收的形式，甚至有些國家還出現(xiàn)了“稅”改“費(fèi)”的情況。在發(fā)達(dá)國家，即使很少的費(fèi)用也要納入地方財(cái)政預(yù)算，對(duì)稅和費(fèi)實(shí)行分列預(yù)算和分別管理，任何收費(fèi)項(xiàng)目均要有嚴(yán)格的法律依據(jù)，變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)過嚴(yán)格復(fù)雜的法律和行政程序，還要經(jīng)過嚴(yán)密的計(jì)算和公眾討論。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，可以說“正稅、少費(fèi)”已經(jīng)成為國際土地稅費(fèi)制度發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2、適用wto國民待遇原則，建立國內(nèi)外統(tǒng)一的土地稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

國民待遇原則（nationaltreatment）通常是指一國給予其境內(nèi)的外國國民的待遇不低于或等同于其本國國民所享受的權(quán)利和待遇。目前我國土地稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)存在兩大差異：一是國內(nèi)和國外之間的差異，二是國內(nèi)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的差異。這種差異的存在必然會(huì)導(dǎo)致不平等競(jìng)爭(zhēng)，這將有悖于wto的基本原則和精神。以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，該稅只向國內(nèi)企業(yè)和本國納稅人征收，且該稅只對(duì)城鎮(zhèn)和工礦用地開征，對(duì)城鎮(zhèn)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地則不征收；對(duì)外資企業(yè)用地征收的是場(chǎng)地使用費(fèi)。此外，耕地占用稅和城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅等也只對(duì)內(nèi)開征。因此，建議對(duì)目前我國現(xiàn)行所有的土地稅費(fèi)制度進(jìn)行清理，統(tǒng)一土地稅費(fèi)對(duì)國內(nèi)外的征收標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)公平稅收，保障公平競(jìng)爭(zhēng)。

（二）適應(yīng)加入wto形勢(shì)，如何充分發(fā)揮土地稅收的宏觀調(diào)控作用問題

1、加重對(duì)土地保有課稅，按具體用地類型實(shí)行差別稅率，促進(jìn)土地資源的集約利用和優(yōu)化配置

加入wto以后，大量的國際資本將會(huì)滲入我國的各行各業(yè)，土地作為重要的生產(chǎn)要素將發(fā)揮巨大的作用，其資產(chǎn)的顯化會(huì)更加強(qiáng)烈，今后土地資源利用效益的高低將成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的重要因素，只有提高土地資源的利用效益，實(shí)現(xiàn)其優(yōu)化和合理配置，降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，才能提高國內(nèi)企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力。在加入wto的新形勢(shì)下，就要求對(duì)當(dāng)前土地稅收體系的設(shè)計(jì)要考慮能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的集約利用；同時(shí)配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)土地這一生產(chǎn)要素由劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的集中。

目前我國土地保有環(huán)節(jié)的課稅主要是城鎮(zhèn)土地使用稅，該稅采用四級(jí)定額稅率，最高稅額僅為10元/m2，土地保有成本過低，不利于促進(jìn)土地使用者合理、節(jié)約使用，不利于土地向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集中。從世界各國的稅收分布結(jié)構(gòu)來看，各國非常重視對(duì)房地產(chǎn)保有的課稅，而對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。不少國家和地區(qū)將土地保有課稅作為一種房地產(chǎn)政策，其目的主要是想通過征收保有稅，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和有效利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量。臺(tái)灣的土地保有稅具有非常明顯的政策意義，此外還有法國、德國、韓國、日本等國家，其保有稅的設(shè)計(jì)值得借鑒。

建議提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅率，同時(shí)按照具體用地類型采用差別稅率，在原有按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分類的基礎(chǔ)上，區(qū)別對(duì)待居住用地、工業(yè)、商業(yè)用地和其他用地，對(duì)工業(yè)和商業(yè)用地采用較高的稅率，對(duì)居住用地采用一般稅率。此外，改現(xiàn)行土地閑置費(fèi)為土地閑置稅，充分發(fā)揮稅收的制約作用，對(duì)占而不用的土地征收高額稅率，要面向國內(nèi)外企業(yè)和個(gè)人征收。

2、完善耕地占用稅，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地資源特別是對(duì)耕地資源的保護(hù)

加入wto后，必然會(huì)大大增加對(duì)農(nóng)地的需求量，大量的農(nóng)地將非農(nóng)化。目前能對(duì)農(nóng)地保護(hù)發(fā)揮一定作用的土地稅種只有耕地占用稅，但是目前的耕地占用稅最高稅額只有15元/m2，最低稅額僅為1元/m2，且該稅率十多年未作調(diào)整；同時(shí)該稅的課稅范圍過于狹窄，該稅所指的耕地是指用于種植農(nóng)作物（包括菜地、園地）的土地，對(duì)林地、草地、養(yǎng)殖水面等非耕地則沒有明確的規(guī)定。因此對(duì)占用農(nóng)地但又未占用耕地的行為無稅收上的約束，不利于農(nóng)地資源的保護(hù)。建議對(duì)所有農(nóng)地均征收農(nóng)地占用稅，按地類的不同實(shí)行差別稅率。

由于耕地保護(hù)是關(guān)系到國計(jì)民生和民族安危的全局性戰(zhàn)略問題，糧食安全問題任何時(shí)不能放松，所以應(yīng)該在入世后為避免耕地的流失，對(duì)耕地采取特殊保護(hù)，建議開征耕地保護(hù)特種稅，采用高稅率。同時(shí)應(yīng)要求對(duì)農(nóng)地占用稅（包括耕地保護(hù)特種稅）的稅款必須納入地方政府財(cái)政預(yù)算，實(shí)行?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于農(nóng)地（耕地）的開發(fā)、治理和保護(hù)。此外，可以考慮借鑒臺(tái)灣的做法開征荒蕪?fù)恋囟?，即?duì)可利用而逾期未利用，或作低度利用和違法利用的農(nóng)用土地課以重稅。

3、降低現(xiàn)行農(nóng)業(yè)稅稅率，規(guī)范農(nóng)業(yè)收費(fèi)，間接保護(hù)弱勢(shì)的農(nóng)業(yè)

加入wto以后，對(duì)我國沖擊最大的是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。在wto規(guī)則允許的范圍內(nèi)，如何實(shí)施對(duì)我國農(nóng)業(yè)的保護(hù)是值得研究的問題。在我國對(duì)農(nóng)村土地的課稅一直隱含在農(nóng)業(yè)稅中，現(xiàn)行的農(nóng)業(yè)稅收實(shí)際是由農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)林特產(chǎn)稅組成。筆者認(rèn)為要提高農(nóng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，就要降低成本，其中降低農(nóng)業(yè)稅稅率，規(guī)范農(nóng)業(yè)收費(fèi)是一種間接的保護(hù)途徑。世界上大部分國家對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得征收統(tǒng)一的所得稅，在計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)都作了必要的扣除，基本上將農(nóng)業(yè)所得歸入到綜合所得，一般采用超額累進(jìn)稅率的做法值得參考。

（三）適應(yīng)國際土地稅費(fèi)種類設(shè)置的發(fā)展趨勢(shì)，補(bǔ)充和完善我國現(xiàn)行土地稅費(fèi)種類問題

1、開征贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅

目前世界上已經(jīng)有100多個(gè)國家在房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)開征了遺產(chǎn)稅或繼承稅和贈(zèng)與稅，各國都把遺產(chǎn)稅或繼承稅和贈(zèng)與稅看成是所得稅的補(bǔ)充，當(dāng)作調(diào)節(jié)和平均社會(huì)財(cái)富的一種手段，實(shí)行累進(jìn)稅率。而我國當(dāng)前卻缺乏這一環(huán)節(jié)的課稅，隨著我國收入差距的逐漸擴(kuò)大，有必要對(duì)房地產(chǎn)的無償流轉(zhuǎn)開征遺產(chǎn)稅或繼承稅和贈(zèng)與稅。

2、開征受益稅或工程受益費(fèi)

任何一項(xiàng)土地投資必然對(duì)周圍土地的利用產(chǎn)生一定影響，從而使土地價(jià)值提高。因此，各國政府在進(jìn)行一次性土地投資時(shí)，總是要看受益程度的大小對(duì)周圍的土地所有者征收受益稅或工程受益費(fèi)。以臺(tái)灣為例，其工程受益費(fèi)的征收總額，最高不超過該項(xiàng)工程實(shí)際所需費(fèi)用的80%，最低不少于35%。我國也可以借鑒這一做法。

土地稅制范文第2篇

1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場(chǎng)的放開，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時(shí)也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應(yīng)國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護(hù)土地資源，維護(hù)國家權(quán)益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴(kuò)大地方稅稅源，建立健全我國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的需要。

設(shè)置土地增值稅的一個(gè)重要原則，就是要對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機(jī)牟。取暴利行為，保護(hù)正常從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者的合理權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康順利發(fā)展。

一、納稅義務(wù)人

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織；這里所說的個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。

二、征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)像的具體內(nèi)容。

土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：

（一）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，必需先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。

（二）土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。

（三）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

三、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實(shí)際上，由于房隨地走，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開，因此，土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計(jì)算，把房產(chǎn)增值額也納了進(jìn)來。

房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（二）法定扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指計(jì)算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的價(jià)格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價(jià)乘以新舊度折扣率后的價(jià)格，即按計(jì)征土地增值稅時(shí)建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費(fèi)用再扣除折舊因素。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費(fèi)附加，也可以視同稅金予以扣除。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

四、稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

土地稅制范文第3篇

1．根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、支付工程施工方的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所發(fā)生的有關(guān)營業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對(duì)開土地增值稅清算時(shí)不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財(cái)務(wù)人員在日常工作中做好相關(guān)資料的收集和管理工作。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應(yīng)取得主管部門的土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)，拆遷房產(chǎn)的，對(duì)于支付補(bǔ)償金給個(gè)人而無法取得票據(jù)的，對(duì)方應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門開取的非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。（2）前期工程費(fèi)的扣稅資料管理。前期工程費(fèi)指水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。企業(yè)只有取得相應(yīng)的服務(wù)業(yè)專票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應(yīng)管理好相關(guān)的財(cái)務(wù)票據(jù)資料。（3）建筑安裝工程費(fèi)的扣稅資料管理。建安工程費(fèi)主要包括建筑承包商或開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目工程過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)和項(xiàng)目安裝費(fèi)用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票等財(cái)務(wù)資料才可列入成本。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的扣稅資料管理?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)取得行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的扣稅資料管理。公共配套設(shè)施費(fèi)主要指安裝電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱等所支付的費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。只有相關(guān)的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據(jù)資料合法齊全才能列入成本。

2．對(duì)于比較大的房產(chǎn)項(xiàng)目，如某地產(chǎn)商在某樓盤里有開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目有些是分期開發(fā)的，有些是同時(shí)開發(fā)的。對(duì)于這項(xiàng)樓盤的清算，我國稅法規(guī)定應(yīng)按照各受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。實(shí)務(wù)中成本分?jǐn)偡ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法等，各種計(jì)算分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)土地增值稅的稅額會(huì)產(chǎn)生很大的差異，管理人員應(yīng)管理和籌劃好分?jǐn)偡椒?，不同的?jì)算方法對(duì)企業(yè)利潤的影響差異巨大。

3．隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，各個(gè)開發(fā)商為提升樓盤品質(zhì)會(huì)推出會(huì)所、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，如果這些項(xiàng)目完工后免費(fèi)移送給政府等部門用于社會(huì)公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)做為成本扣除；此外對(duì)于樓盤里的停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項(xiàng)目，如果能提供資料證明產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，則相關(guān)的成本費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)稅前扣除。因此企業(yè)在日常工作中應(yīng)管理好不可售面積的證明資料，如開發(fā)企業(yè)書面報(bào)告、無償移交相關(guān)部門的《移交文書》、配套設(shè)施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料；如果無法提供這些資料，則相關(guān)費(fèi)用不可扣除。

4．人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對(duì)土地增值稅的計(jì)算結(jié)果影響很大的。企業(yè)可轉(zhuǎn)變銷售方式，采取一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權(quán)贈(zèng)送等方式。這兩種銷售方式對(duì)土地增值稅的影響巨大，因此有必要對(duì)其銷售方式進(jìn)行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門的資料，這影響到開發(fā)成本的扣除金額。

5．代收費(fèi)用的籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常會(huì)代其他相關(guān)部門收取費(fèi)用，如維修基金等。對(duì)于代收費(fèi)用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格中，此時(shí)代收費(fèi)用不并入轉(zhuǎn)讓銷售收入中，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；第二種方法為代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除，但不允許作加計(jì)扣除基數(shù)。例如，某房產(chǎn)公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時(shí)代收了300萬元的其他部門費(fèi)用，假如各項(xiàng)允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時(shí)增值額為1200萬元，增值率為150%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時(shí)增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。由此可見，采用將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當(dāng)然如果增值率未超過50%時(shí)，這種籌劃方法也就無意義了。

6．費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。按照相關(guān)規(guī)定，屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費(fèi)用，具體有：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為土地增值稅計(jì)算時(shí)的扣除項(xiàng)目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。比如總部某處領(lǐng)導(dǎo)可以兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發(fā)產(chǎn)品以精裝修的方式進(jìn)行銷售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價(jià)格，以達(dá)到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計(jì)入房地產(chǎn)裝修收入的這部分可按3%繳納營業(yè)稅。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)8500元/平方米，則該房地產(chǎn)可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽(yù)，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權(quán)、購買各種材料設(shè)備等方法。這樣對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發(fā)商無需繳納數(shù)額巨大的土地增值稅。

四、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例未超過20％的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應(yīng)做好籌劃工作。具體做法是企業(yè)先測(cè)算好銷售價(jià)格，制定最佳銷售價(jià)，力爭(zhēng)使增值率控制在20%以內(nèi)。比如某房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤每平方米定價(jià)為3000元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為20%至25%，這時(shí)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，使該比率控制在20%以內(nèi)，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對(duì)比一下，選擇對(duì)企業(yè)利的銷售方案。

五、利用清算時(shí)點(diǎn)籌劃法

土地稅制范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時(shí)期。到了97年，亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，同時(shí)，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半。可以說，自千禧年之后，我國經(jīng)濟(jì)就逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費(fèi)支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，而國外的地價(jià)和稅費(fèi)只占據(jù)房?jī)r(jià)的20%，由此可見，較高的地價(jià)和稅費(fèi)是造成我國當(dāng)前房屋市場(chǎng)價(jià)格居高不下的重要原因。對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，在當(dāng)前時(shí)代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡(jiǎn)介

根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個(gè)人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項(xiàng)目，如開發(fā)成本及其它費(fèi)用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實(shí)際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈(zèng)予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)前我國的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，也就是對(duì)土地增值率高的單位或個(gè)人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級(jí)中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項(xiàng)目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預(yù)測(cè)，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。即納稅人對(duì)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，這一數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國外20%的比重，成為我國房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。因此，對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，降低其在房?jī)r(jià)中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負(fù)擔(dān)，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施

1.根據(jù)征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個(gè)基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進(jìn)行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時(shí)滿足這三個(gè)條件，才會(huì)被征收土地增值稅。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地增值稅進(jìn)行避稅籌劃時(shí)，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實(shí)現(xiàn)合法避稅籌劃。在實(shí)際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)檫@種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，只能算作是一種勞務(wù)輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因?yàn)楦鶕?jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個(gè)單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當(dāng)合作建成房產(chǎn)后，并不進(jìn)行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因?yàn)槲覈嚓P(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家規(guī)定的最低繳費(fèi)額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟(jì)效益。

2.借助特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長(zhǎng)，加之政府在經(jīng)濟(jì)方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺(tái)了一系列的扣除稅費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用，包括施工企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及其它經(jīng)營費(fèi)用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢ǖ臈l件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本的一定比例進(jìn)行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進(jìn)行事前籌劃，把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的直接成本當(dāng)中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項(xiàng)目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費(fèi)以及業(yè)務(wù)招待等方面的費(fèi)用，就可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)的成本當(dāng)中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設(shè)施建設(shè)或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟(jì)收益，促使企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

3.利用分散經(jīng)營收入進(jìn)行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營收入的方式合理合法地進(jìn)行納稅籌劃。因?yàn)槲覈嚓P(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分次單獨(dú)簽定合同。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場(chǎng)售價(jià)約為1800萬元（其中裝修費(fèi)用約為600萬元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當(dāng)建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應(yīng)納稅額，從而達(dá)到避稅的目的。

土地稅制范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對(duì)投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場(chǎng)化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障,因此,如何在日趨殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進(jìn)行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進(jìn)行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡(jiǎn)介

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率,采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式,增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大,適用的稅率越高,應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,四級(jí)超率累進(jìn)稅率額分別是:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;超過應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的,應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅。同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán),但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù);而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房,此時(shí),對(duì)合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅”,因此,就會(huì)只對(duì)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅,雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅,這樣,合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng),其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān),還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng),企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不繳營業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會(huì)發(fā)生大量的借款,不可避免的會(huì)有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則,在不違背國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對(duì)單個(gè)項(xiàng)目,單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃,而忽略了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響,單純地追求通過稅費(fèi)籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本,最終對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃,管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng),也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個(gè)方面,不僅需要財(cái)務(wù)部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),還要有利于提高企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

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