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房地產開發(fā)成本核算范文第1篇

（一）成本費用分配的方法不合理

對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)產品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規(guī)定應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己的實際情況來確定劃分和分配的標準。總的來看，房地產開發(fā)企業(yè)的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學統(tǒng)一的標準來對該行業(yè)進行約束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地產開發(fā)項目的工程量大，持續(xù)的周期比較長，也不存在明確的標準來確定開發(fā)項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（三）竣工決算拖延

成本核算應遵從及時性，這樣能及時獲取開發(fā)項目的開發(fā)成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關稅費，避免與稅務部門長期糾纏。同時，也有利于房地產開發(fā)企業(yè)及時對項目進行評價，指導未來的項目開發(fā)?，F(xiàn)實情況卻恰恰相反，有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區(qū)的個別配套設施沒有完成，公共設施暫時不能建設等等，這些問題對于整個開發(fā)項目并不重大，卻影響了整個開發(fā)項目的決算時間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關政策和稅收制度相沖突。

二、加強房地產開發(fā)成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

第一，以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)期較長并且采用分期開發(fā)的形式進行規(guī)劃的房地產開發(fā)企業(yè)。第二，以產品的開發(fā)形態(tài)作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發(fā)產品多樣的房地產企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發(fā)規(guī)模大，耗費較多，但是開發(fā)出來的產品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業(yè)對成本費用的監(jiān)控，對開發(fā)產品價值的評估。

（二）合理確定成本費用分配的方法

對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發(fā)成本費用來說，則需要按照科學合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產企業(yè)，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準進行分配，但是對于同一家房地產企業(yè)來講，該種方法已經確定，應當保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產開發(fā)企業(yè)來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業(yè)應當對開發(fā)產品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據(jù)，這也是現(xiàn)實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發(fā)項目的周期，應根據(jù)項目的實際情況來決定。如果項目的規(guī)模較小，持續(xù)時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項目的建設期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規(guī)模較大，持續(xù)期間較長，按照整體項目的建設周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)施工期來作為成本核算的周期，如某房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區(qū)，該項目規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)分3期進行施工。第1期開發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區(qū)道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設期即為成本核算周期。

（四）及時進行竣工決算

房地產開發(fā)項目竣工決算前，必須擁有已經發(fā)生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，對可能發(fā)生的成本費用進行估計，企業(yè)應加強對成本預估人才的培養(yǎng)，提高會計人員相關的業(yè)務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、結束語

房地產開發(fā)成本核算范文第2篇

[關鍵詞] 房地產開發(fā)企業(yè) 成本 核算

房地產投資項目具有資金投入大,建設周期長,成本核算環(huán)數(shù)多,投資風險高等特點。這就更需要精打細算,規(guī)避風險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作,這是由房地產項目的特性所決定的。了解房地產開發(fā)成本的構成和我國房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀,是房地產開發(fā)企業(yè)的當務之急。如何進行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產開發(fā)成本的構成

房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。按不同的標準有不同的分類,就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地及設備費用

土地及設備費用,是房地產開發(fā)成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出

配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

房地產開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、我國房地產開發(fā)成本的管理現(xiàn)狀

隨著房地產行業(yè)競爭的加劇和房地產市場的逐步規(guī)范,房地產開發(fā)企業(yè)靠過去那種高價格、高成本、粗放管理獲取高額利潤的時代已經一去不復返。但我國房地產開發(fā)成本的管理仍存在以下問題。

1.成本管理意識淺薄

長期以來,我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎,以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式。受傳統(tǒng)觀念的影響以及房地產開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率,導致房地產開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識。企業(yè)往往忽視了成本管理,成本管理意識淺薄,浪費很大,財務人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本,對開發(fā)產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國房地產業(yè)面臨著更加嚴峻的考驗,隨著企業(yè)成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強成本管理意識、規(guī)避風險、提高效益,將很難在市場當中立足。

2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下,競爭日益激烈,房地產開發(fā)企業(yè)面臨著高風險,而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略,導致企業(yè)缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本管理的重要指導意義,但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結果妨礙了戰(zhàn)略目標導向作用的發(fā)揮,企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導,使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié),成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設,再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規(guī)范的操作程序,成本管理目標最終很難實現(xiàn)。

3.內部控制薄弱,偏重事后控制

房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理工作,事前比較薄弱,總結多于過程控制,往往成為事后行為。尤其在規(guī)劃設計階段缺乏對成本的事前預測,對成本控制的重視不夠。對開發(fā)經營過程中具體業(yè)務活動的控制,基本上也是采用事后控制,很多時候只能接受既成事實,比如預算外費用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。成本預測和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性,有些企業(yè)雖有預算,但不夠科學、全面、系統(tǒng),只對一些費用進行預算編制,還不能稱為預算管理更談不上建立預算管理控制系統(tǒng)。成本管理的關鍵部門和業(yè)務流程的關鍵環(huán)節(jié)缺乏控制標準。一些企業(yè)雖然在職能部門上單獨設置了審計部,但往往只對工程造價進行事后審計,沒有發(fā)揮其應有的功能。

三、如何加強地產開發(fā)企業(yè)成本核算

成本核算向來是企業(yè)管理中的重點,房地產企業(yè)也不例外,現(xiàn)在從四個方面加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算。

1.加強制度建設

加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目相應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。

2.設立合理的成本核算項目

房地產開發(fā)企業(yè)在開展商品房成本核算的工作中,必須切實做好各項基礎性工作。主要包括項目可行性研究報告、項目預算和決算書,各類購銷合同文件,項目成本費用控制計劃、項目成本預算,各類成本費用支出原始憑證及記錄、成本變動因素分析表,現(xiàn)場各類簽證憑單,現(xiàn)場管理原始臺賬記錄,預決算原始臺賬記錄,項目預決算差異分析表等。成本核算的基礎工作重點在于建立和健全各類原始記錄,建立規(guī)范的開發(fā)建設流程,嚴肅認真地做好項目預決算工作,嚴格現(xiàn)場驗收簽證和計量工作,嚴格執(zhí)行成本預算及成本變動因素分析制度,加強預決算差異分析。

正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應根據(jù)自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用,特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并,對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。

3.強化會計監(jiān)督,保證會計核算真實性

建立科學的財務管理體系,核算開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況、運行時間、貨幣在不同時間內價值的調整。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期、降低資金占用時間,從而實現(xiàn)對財務費用的控制。

企業(yè)應設立內部審計部門或人員,強化內部審計,以保證會計核算真實性,其最終目的是降低房地產開發(fā)成本,提高房地產開發(fā)企業(yè)經濟效益。內部審計應以企業(yè)的會計核算方面規(guī)章制度及工程預算書為依據(jù),對不符合制度的支出,堅決予以制止。對于超預算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責任者責任。這樣,可以降低成本,提高企業(yè)效益。

4.樹立成本意識,加強成本宣傳

事實上,成本管理不只是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。他們只是企業(yè)成本日?？刂频慕M織者,比如房地產開發(fā)公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實施好成本控制。企業(yè)決策管理層的決定對企業(yè)成本形成的基礎條件有很大的影響。比如房地產開發(fā)公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設計和成本材料管理;銷售部門人員的業(yè)務活動影響著材料物資的采購成本及產品銷售費用;財務部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說,企業(yè)成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關。他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此,成本控制的主體應該是個全員概念,企業(yè)內部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

參考文獻:

[1]黃蓉:《房地產開發(fā)成本管理探究》,工作研究,2009.12

[2]張永:《房地產開發(fā)成本核算中注意的幾點問題》,現(xiàn)代商業(yè),2009.14

[3]胡亞麗:《淺談房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的標準化》,現(xiàn)代商業(yè),2007.30

[4]張茹:《房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的幾點實踐》,安徽建筑,2006.13

房地產開發(fā)成本核算范文第3篇

關鍵詞：:成本核算意義,成本構成,成本控制

成本管理是實現(xiàn)企業(yè)財務目標的主要手段之一，歷來是企業(yè)管理的重心。隨著中國房地產市場由成長期走向成熟期，房地產開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作。企業(yè)要想獲得更多的利潤，降低成本、控制費用支出必將成為關注的焦點。

一、成本核算的意義

在經濟社會，企業(yè)之間的經濟競爭已經由產品質量競爭轉化為價格競爭。。對于一個房地產企業(yè)來說，要使自己在激烈的市場上立于不敗之地，加強對自身項目成本的核算控制，如何達到減支增效，是今后發(fā)展中必須十分注重的問題。在我們國家，我們通常把對項目成本的管理劃分為成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等幾個環(huán)節(jié)。而在西方一些國家，他們把項目成本管理分為成本估算、成本預算、成本計劃、成本控制、數(shù)據(jù)分析及歸類。從中我們可以看出，無論我國還是歐美國家都強調了成本預測與計劃的重要性，即通過科學的預測來制定項目成本計劃，確定項目成本管理目標。。但是，我國項目成本管理的實踐效果卻并不十分理想。有些項目缺乏必要的成本管理環(huán)節(jié)，不進行成本預測和計劃，管理存在隨意性；有些項目成本計劃和實施“兩張皮”，沒有依據(jù)成本計劃進行成本控制或由于成本計劃編制質量不高，無法依據(jù)成本計劃進行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因主要出在了成本核算環(huán)節(jié)。由于沒有完善的成本核算體系，使項目成本預測與計劃失去了數(shù)據(jù)基礎。而成本預測與計劃不準確，又使施工項目成本控制失去了目標。加強項目成本核算，正是從施工項目管理的癥結入手，也是建筑企業(yè)發(fā)展的客觀需要。

1.加強項目成本核算是建筑企業(yè)外部經營環(huán)境的要求。

建筑企業(yè)的外部經營環(huán)境，包括政策法規(guī)環(huán)境、技術環(huán)境和市場環(huán)境。近二十年來，我國建筑業(yè)先后實施了項目法人責任制、招投標制和建設監(jiān)理制。一系列制度的出現(xiàn)，為建筑企業(yè)降低成本提供了良好的政策法規(guī)環(huán)境。建筑技術環(huán)境的最大進步是計算機及網絡技術在施工管理中的應用。計算機提高了工程管理效率，為成本核算提供了技術基礎；網絡技術的產生，尤其是大量建筑材料網站的出現(xiàn)，使項目施工成本日益透明化。建筑市場環(huán)境出現(xiàn)了市場競爭日益激烈的特點。由于我國經濟發(fā)展趨勢較緩和大中城市商品房空置率高居不下，同時建筑市場又存在許多經營模式、經營方式和管理水平相近的施工單位，大量生產閑置，激烈的競爭是不可避免。

2.加強成本核算是建筑企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要。

在我國，許多建筑企業(yè)成本核算工作沒有系統(tǒng)展開，主要是由于企業(yè)短期行為造成的。通過成本核算，取得的是進行項目管理需要的信息。信息經濟學理論認為，對信息的需求是因為預期信息所帶來的收益要大于獲取信息所支付的成本。在經濟發(fā)展的初期，有大量的工程等待建設，建筑企業(yè)為了快速擴張，普遍采用粗放型經營戰(zhàn)略。這時，企業(yè)預期成本核算工作的費用支出要大于預期收益，不愿意分配管理資源給成本核算工作，也就不足為怪了。但現(xiàn)在隨著行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)發(fā)展的重點轉向內部管理，向管理要企業(yè)競爭力。許多學者還為此提出了成本戰(zhàn)略管理的概念。如美國著名的教授庫珀和斯拉莫特。企業(yè)不重視信息價值，忽略成本核算工作，將在長期競爭中處于劣勢地位，企業(yè)只有推行成本戰(zhàn)略，逐步建立信息資源優(yōu)勢，才能適應戰(zhàn)略發(fā)展的需要。

二、房地產開發(fā)成本的構成

房地產項目各項費用的構成復雜，變化因素多，不確定性大，不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。一般房地產開發(fā)項目的成本由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。

（一）開發(fā)成本

1、土地使用權出讓金

國家以土地所有者的身份，將一定年限內的土地有償使用權出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數(shù)額，根據(jù)時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進行修正。

2、土地征用及拆遷安置補償費

（1）土地征用費。。是指國家建設征用農村土地發(fā)生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補償費、水利設施維修分攤、清苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。

（2）拆遷安置補償費。因出讓土地，使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。具體包括兩部分費用:拆遷安置費和拆遷補償費。

3、前期工程費

（1）項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用，一般可按項目的總投資的一定百分比估算。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。

4、建安工程費

指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費及室內裝修工程等。

5、基礎設施費

此費用為紅線內工程費，包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用。

6、公共配套設施費

主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出，可參照“建安工程費”估算。

7、不可預見費

包括基本預備費和漲價預備費，依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以前6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。

8、開發(fā)期間稅費

開發(fā)項目的投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中負擔的各種稅金和有關部門征收的費用。該部分費用應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。

（二）開發(fā)費用

開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

1、管理費用

按項目開發(fā)成本構成中前6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。

2、銷售費用

指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。

3、財務費用

指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要有借款利息和其他財務費用。

從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

三、房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本控制

1、前期開發(fā)階段

根據(jù)業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織研究選址和前期策劃，保證項目前期策劃中的成本控制。此階段控制的重點是：

（1）立項資料是否齊全、規(guī)范；

（2）市場定位是否準確、恰當；

（3）投資成本估算是否經濟、合理；

（4）投資回報是否符合利潤目標要求；

（5）投資風險能否有效控制。

2、規(guī)劃設計階段

按市場定位和成本估算設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的要求。

3、項目開發(fā)階段

（1）客觀、認真地進行項目管理費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本的措施。

（2）進行項目實際操作，對成本實行領導負責制和全員全過程控制，對各成本偏差實行有效控制，保證將成本控制在目標成本范圍內。

（3）組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、準確、動態(tài)的反映項目成本的費用情況。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時有效。

（4）正確處理成本、市場、效益之間的關系，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制期間費用，加速投資回報。

4、項目銷售階段

嚴密關注房地產市場變化，制定相應的銷售方案，提高銷售增長度和市場占有率。要求增強企業(yè)實力，提高市場營銷能力，盡可能的縮短銷售周期，同時，盡力擴大市場占有率，及時回攏資金。

四、成本核算需注意的幾個問題

1必須注意成本核算只是一種手段，運用它所提供的數(shù)據(jù)進行事中控制和事前預測才是目的。

2必須注意到成本核算不只是財務部門的事情，而是企業(yè)和全體員工共同的事情。

3做到真正意義上的成本控制，成本核算人員的素質有待進一步提高，不僅要有成本方面的專業(yè)知識，還要了解施工流程、工程預算的相關知識。

4要讓財務部門人員積極參與成本決策，使企業(yè)的一切經濟活動按照預定的軌道進行。

參考文獻：

[1] 黎旭東.房地產開發(fā)的項目管理和成本控制.廣東土木與建筑.2005-8

房地產開發(fā)成本核算范文第4篇

一、現(xiàn)行房地產會計核算對主營業(yè)務利潤的影響及對策。

開發(fā)企業(yè)的生產經營周期長，投資數(shù)額大，一般開發(fā)建設時間要在一年半以上，至少跨一個會計期間。大多數(shù)企業(yè)在項目開發(fā)生產經營的當期，只是收取部分預收房款，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預收房款應當于收到時計算繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。房地產企業(yè)普遍存在，年底不確認主營業(yè)務收入，不結轉主營業(yè)務陳本，只結轉或不結轉主營業(yè)務稅金及附加，結轉期間費用。這使得企業(yè)在產品未完工之前出現(xiàn)虛虧的現(xiàn)象。

現(xiàn)行會計制度規(guī)定商品銷售收入確認要符合四個條件：第一、企業(yè)已經將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方。第二、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制。第三、與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)。第四、相關的收入和成本能夠可靠地計量，房地產銷售應與一般銷售商品類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現(xiàn)的銷售收入，在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業(yè)應確認銷售收入。但也有可能出現(xiàn)所有權轉移后，所有權上的風險和報酬尚未轉移的情況，以下屬于法定所有權轉以后，所有權上的風險和報酬尚未轉移的情況：1）賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責任實施重大行動。如工程尚未完工，這種情況下，應在所實施的重大行動完成時確認收入。2）合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權的銷售，大多數(shù)房地產企業(yè)都屬于這種銷售，企業(yè)在這些不確定因素消失后確認收入。3）房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議，賣方保證買方在特定期內獲得報酬的協(xié)議等，在這些情況下，企業(yè)應分析交易的實質，確定是作銷售處理，還是作為籌資、租賃或利潤分成處理，如作銷售處理，賣方在繼續(xù)涉入的期間內不應確認收入。在確認收入時，還應考慮價款收回的可能性，估計價款不能收回的，不確認收入，已經收回部分價款的，只將收回部分確認收入。

我認為房地產企業(yè)應按照分期收款銷售來核算收入、結轉成本。房地產銷售符合分期收款銷售的特點：銷售商品的價值較大；收獲期限較長；收取貸款的風險較大。在分期收款銷售方式下，企業(yè)按合同約定的收款日期分期確認收入，按全部銷售成本與全部銷售收入的比率計算出本期應結轉的銷售成本。雖然根據(jù)收入確認原則房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目未完工之前，可以確認收入，但房地產企業(yè)項目開發(fā)的開始和完成分屬于不同的會計年度。未完工之前只是收取總價款一定比例的預收款，不論是否確認收入，收到預收款納稅義務就已發(fā)生，就應繳納流轉稅。房地產企業(yè)特殊的稅法制度，預收房款計入預收賬款或是轉入銷售收入意義是相同的。同時房地產的銷售價格一般要由本地區(qū)物價部門核定，同質量同結構的房屋市場售價上下浮動比例相差不大，商品房銷售的總收入可以可靠地估計。征地費、拆遷補償費、配套手續(xù)費等前期費用一般在開發(fā)前期就已全部投入，大配套費允許按規(guī)定比例計提，貸款利息也能合理確定，因此前期開發(fā)成本就基本確定，需要估計的成本只是建安造價，同質量同構造的房屋單位建安造價也相差不大，也能可靠地估計，開發(fā)的總成本能合理地估計。開發(fā)企業(yè)開發(fā)某項工程之前，一般都對市場行情作充分調查，根據(jù)市場需求設計開發(fā)產品，大多數(shù)預交購房定金的客戶都能履約。工程技術人員對已完成的工程進行測量，能合理計算出完工程度，按照預收房款確認收入，并且按照全部成本占全部收入的比率確認本期結構的主營業(yè)務成本，同時結轉主營業(yè)務稅金及附加，這樣才能盡可能真實地反映主營業(yè)務利潤。

二、期間成本對房地產企業(yè)經營利潤的影響及對策

房地產開發(fā)成本核算范文第5篇

關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監(jiān)督

房地產開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業(yè)的經濟效益。

1 房地產行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產企業(yè)規(guī)模和項目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進行，產品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產等。如何確定開發(fā)成本核算的對象，是以整個開發(fā)項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。

（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會計有關知識，屬于生產產品直接發(fā)生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發(fā)生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，需要進行歸集和分配?？扇绾螌﹂g接開發(fā)成本進行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業(yè)內控制度較為健全，財務核算比較規(guī)范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現(xiàn)象，各項目間收入、成本費用和利潤數(shù)字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業(yè)反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發(fā)產品由于開發(fā)周期長，只能按生產周期核算開發(fā)成本。房地產開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業(yè)績。房地產開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區(qū)配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。

（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業(yè)同一年度會有多個不同項目同時滾動開發(fā)，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

（1）部分房地產企業(yè)管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計劃經濟體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業(yè)已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業(yè)的管理者并不能適應外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統(tǒng)的房地產企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業(yè)務人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。

3 提高房地產成本核算水平的途徑

（1）制定相應的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M房地產企業(yè)集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規(guī)模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。

②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業(yè)的資產負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強制度建設，強化會計監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。

②加大會計、稅收監(jiān)管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產企業(yè)加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業(yè)會計信息質量。企業(yè)應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發(fā)成本，提高房地產開發(fā)企業(yè)經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

設立內