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商品房認(rèn)購書范文第1篇

商品房認(rèn)購書是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間就相關(guān)商品房認(rèn)購事宜達(dá)成一致意見所簽訂的書面文件，記載雙方相關(guān)商品房認(rèn)購權(quán)利義務(wù)。在法律意義上來說，是指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。

商品房認(rèn)購書內(nèi)容比較簡單，一般只約定認(rèn)購的房號、約定的購房單價及準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納的認(rèn)購款等。商品房認(rèn)購書的法律意義在于：準(zhǔn)買受人可在將來某個時間與開發(fā)商進(jìn)一步磋商、洽談以簽訂房屋預(yù)售合同或購房合同，從而實現(xiàn)其購買認(rèn)購房的目的。準(zhǔn)買受人如果不在約定時間與開發(fā)商磋商、洽談并簽定房屋預(yù)售合同或購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將準(zhǔn)買受人的認(rèn)購房轉(zhuǎn)售他人并有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的認(rèn)購款作為違約金。開發(fā)商如沒有及時正確地通知準(zhǔn)買受人前來磋商簽訂合同或?qū)⑵湔J(rèn)購房屋另售時，則開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)雙倍返還定金，甚至賠償準(zhǔn)買受人的實際損失。

其相關(guān)法律依據(jù)有：

《合同法》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。”合同當(dāng)事雙方不僅應(yīng)依照誠實信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應(yīng)以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)，在此，開發(fā)商應(yīng)及時地以正確的方式通知準(zhǔn)買受人前來簽訂合同，準(zhǔn)買受人應(yīng)積極地在開發(fā)商通知的時間內(nèi)到達(dá)指定地點與開發(fā)商就買賣合同條款進(jìn)一步磋商、洽談至最后簽訂合同，如果一方未積極履行合同義務(wù)，則違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，很有可能被認(rèn)定為違約。

商品房認(rèn)購書范文第2篇

主題詞;商品房認(rèn)購書,預(yù)約款,定金

引言

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購房合同前,與其(以下稱為準(zhǔn)買受人)簽訂一份商品房認(rèn)購書(實踐中使用的名稱不一,例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等),要求準(zhǔn)買受人交納定金,準(zhǔn)買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認(rèn)購書在法律上沒有明確的規(guī)定,但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房解釋)中對商品房認(rèn)購書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題,內(nèi)容簡略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購書的意義及性質(zhì)

(一)商品房認(rèn)購書的意義

商品房認(rèn)購書,是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認(rèn)購書,確定買賣雙方有洽談購房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購書的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同,開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書,將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購書還約定,開發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購書內(nèi)容比較簡單,但一般都會寫明認(rèn)購的房號,約定的購房單價等。>文秘站:

(二)商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購書的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購書呢?下文會逐一加以分析。

在實踐中,很多商品房認(rèn)購書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同,但是,商品房認(rèn)購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購書簽訂后,只要準(zhǔn)買受人按時支付了預(yù)約款,開發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到,購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無論是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說,商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來洽談,并對認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款,并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購書與購房合同

? (一)商品房認(rèn)購書是不是購房合同的從合同

商品房認(rèn)購書約定的是一種行為義務(wù),并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同,也不會導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨立的合同,而不是購房合同的從合同。

有種觀點認(rèn)為,商品房認(rèn)購書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購書的必要條款。雖然實踐中商品房認(rèn)購書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購書約定的確實是定金條款,但沒有定金條款也不會影響商品房認(rèn)購書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購書不是訂立購房合同的定金擔(dān)保。

(二)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購書是不是購房合同

如果商品房認(rèn)購書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點認(rèn)為,在商品房認(rèn)購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開發(fā)商收受了購房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同,但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同。

筆者認(rèn)為,這種觀點有值得商榷之處。商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù),購房合同則是對購房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購房合同,并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認(rèn),因此它不是購房合同本身。不能因商品房認(rèn)購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因為購房合同的主要內(nèi)容可以通過商品房認(rèn)購書的內(nèi)容來確定,開發(fā)商又接受了

準(zhǔn)買受人付款的實際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實際上包含了一個意思,商品房認(rèn)購書的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購書為依據(jù)要求對方履行商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時,它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購書可以視為普通預(yù)約

商品房認(rèn)購書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?

從商品房解釋第五條規(guī)定來看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個標(biāo)準(zhǔn)不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項,如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒有一份商品房認(rèn)購書能夠具備申請強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購書守約方的利益。

筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)具備購房合同的主要內(nèi)容,是對認(rèn)購預(yù)約成立的條件認(rèn)識不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠然,商品房買賣合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購書的目的在于通過洽談進(jìn)行房屋買賣交易,只要商品房認(rèn)購書的內(nèi)同具備了購房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購書沒有約定的購房合同的內(nèi)容可以通過合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容中哪些是購房合同成立所必要的。

商品房認(rèn)購書范文第3篇

一、認(rèn)購書的性質(zhì)

審判實踐中，對商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書就是正式預(yù)售合同，因為認(rèn)購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示；另一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書非獨立的合同，因為認(rèn)購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購書應(yīng)為獨立的合同。其次，認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。最后，認(rèn)購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險，如果將認(rèn)購書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。

二、認(rèn)購書的效力

認(rèn)購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購書的內(nèi)容。

認(rèn)購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點：一是當(dāng)事人要對違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認(rèn)購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

三、認(rèn)購書的定金及其損害賠償問題

當(dāng)前，商品房認(rèn)購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據(jù)《解釋》第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購書中的定金同時有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠信談判，努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義。《解釋》第四條規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！比绻麅H認(rèn)為認(rèn)購書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發(fā)商在訂立本合同時，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開發(fā)商違心簽訂合同因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購書的定金。在認(rèn)購書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購書中的誠信談判義務(wù)，例如，開發(fā)商在談判中隨意提高商品房價格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發(fā)商不僅無權(quán)沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時，由于開發(fā)商拋出不合理條件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購書中誠信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金?！督忉尅返谒臈l中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實履行了預(yù)約合同中誠信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。

在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！闭J(rèn)購書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購書義務(wù)主要是違反誠信談判義務(wù)，對雙方當(dāng)事人來說，造成的損失只能是機(jī)會的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o效或可得撤銷，相對人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。

四、關(guān)于認(rèn)購書的其他問題

審判實務(wù)中，認(rèn)購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點。我們認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購書時通過開發(fā)商當(dāng)時的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購書未必?zé)o效。

商品房認(rèn)購書范文第4篇

甲方(發(fā)展商)：___________地址：_____________________電話_______________________

乙方(認(rèn)購方)：___________姓名：_____________________性別：_____________________

出生年月：________________國籍：_____________________現(xiàn)住址：_________________

身份證號碼：_______________電話：____________________乙方擬預(yù)訂_____________________商品房一套，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議：

商品房認(rèn)購書范文第5篇

一、商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定

由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購書的性質(zhì)，目前理論與實務(wù)中大致有三種觀點：一是認(rèn)購書是一種意向書；二是認(rèn)購書本身即為正式的買賣合同；三是認(rèn)購書為商品房買賣合同的預(yù)約合同。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購書應(yīng)屬商品房買賣合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。其理由是：從認(rèn)購書要素看，認(rèn)購書已經(jīng)具備一般買賣合同的基本要素，即適格的合同主體、真實的意思表示、內(nèi)容合法及形式合法等。從認(rèn)購書目的及內(nèi)容看，認(rèn)購書旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同。通常的商品房認(rèn)購書內(nèi)容一般包括當(dāng)事人基本情況、房屋基本情況、價款計算及簽署商品房買賣合同時限的規(guī)定等，它與目前實踐中采用的《商品房買賣合同示范文本》相比，顯然未包含商品房買賣合同的全部內(nèi)容。從認(rèn)購書規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系看，認(rèn)購書作為合同而言本身具有獨立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即開發(fā)商負(fù)有為認(rèn)購人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)，認(rèn)購人負(fù)有交付定金的義務(wù)，雙方負(fù)有在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)就簽訂正式買賣合同進(jìn)行談判磋商的義務(wù)。

二、商品房認(rèn)購書所涉定金性質(zhì)的認(rèn)定

根據(jù)擔(dān)保法理論，定金具有人保和物保的雙重性，其可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。筆者認(rèn)為，認(rèn)購書中的定金主要具有立約定金的性質(zhì)。首先，立約定金是指為保證訂立正式合同而交付的定金，而認(rèn)購書中的定金正是認(rèn)購人為保證其日后與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同而交付的定金，如果認(rèn)購人或開發(fā)商日后不愿意訂立商品房買賣合同，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)受定金罰則的制裁。其次，在商品房買賣合同中，作為擔(dān)保該買賣合同訂立的立約定金從合同的約定，通常體現(xiàn)在認(rèn)購書的相關(guān)內(nèi)容中。因此，認(rèn)購書中的定金不僅起到保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同的作用，而且還具有擔(dān)保開發(fā)商履行認(rèn)購書中約定預(yù)留商品房義務(wù)的作用。如果任何一方當(dāng)事人拒絕簽訂正式商品房買賣合同，均構(gòu)成對預(yù)約合同中關(guān)于立約定金從合同義務(wù)的違反，仍然應(yīng)受到定金罰則的規(guī)制。

三、商品房認(rèn)購書說明條款效力的認(rèn)定

現(xiàn)有商品房認(rèn)購書一般在“說明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購協(xié)議書之前出賣人已向認(rèn)購人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購人對上述合同約定條款、選填內(nèi)容無異議（以下簡稱說明條款）。審判實踐中，對認(rèn)購書該說明條款的法律效力認(rèn)定不一。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購書的說明條款屬于限制開發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購人主要合同權(quán)利的格式條款。其理由是：因認(rèn)購書在法律性質(zhì)上如前所述屬于預(yù)約合同，雖然其已包含有正式買賣合同的標(biāo)的物、價款等核心條款，但其賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)系在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同。由于繼續(xù)磋商是認(rèn)購人的一項主要合同權(quán)利，而認(rèn)購書中的說明條款在很大程度上使認(rèn)購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制。但筆者認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法司法解釋（二）》）第十條之規(guī)定，認(rèn)購書的說明條款并非必然無效。因為盡管根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，司法實踐中對格式條款無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格?！逗贤ㄋ痉ń忉專ǘ氛槕?yīng)了這一精神，其第十條明確規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務(wù)的條件。因此，在格式條款具有免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的內(nèi)容時，如果格式條款提供方已盡合理提示和說明義務(wù)，該條款不能輕易認(rèn)定無效。因此在此類糾紛中，對于開發(fā)商就說明條款的提示和說明義務(wù)應(yīng)從嚴(yán)認(rèn)定，關(guān)鍵在于開發(fā)商是否正確履行了對該說明條款的合理提示和說明義務(wù)。在認(rèn)定上：從提請注意的程度看，開發(fā)商應(yīng)向認(rèn)購人提供足夠的時間閱讀正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，使其對條款內(nèi)容有足夠了解；從提請注意的方式看，開發(fā)商可以加大、黑體標(biāo)題等醒目方式印制該說明條款，并在其后留出單獨空白，供認(rèn)購人專門簽字確認(rèn)等。