前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)評估范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)評估范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；方法

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也隨之發(fā)展起來。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認(rèn)識對房地產(chǎn)評估具有重要意義。

1房地產(chǎn)評估中三種方法的簡介

1.1市場法

房地產(chǎn)評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產(chǎn)的市場價格信息，從而確定待評估的房地產(chǎn)的價值。

1.2成本法

成本法的實質(zhì)是一種價值的再形成，在房地產(chǎn)評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過去的價值。

1.3收益法

在當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)是一種具有價值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產(chǎn)的未來價值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來的收益通過折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價值，預(yù)期未來收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。

2房地產(chǎn)評估中三種方法的具體形式

2.1市場法

市場法是根據(jù)在近期市場上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價格信息，同時根據(jù)影響房地產(chǎn)評估的各種價格因素，對參照物的房地產(chǎn)價格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝參照物房地產(chǎn)價格×交易市場信息修正系數(shù)×交易時點修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產(chǎn)評估中，市場法較為常見，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

2.2成本法

成本法是依據(jù)被評估房地產(chǎn)的各項重置成本之和來確定房地產(chǎn)的價格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實際占用土地面積的購買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤，利潤是房地產(chǎn)建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤—折舊在使用成本法進(jìn)行評估時，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應(yīng)以社會平均消耗成本來計算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。

2.3收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應(yīng)該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產(chǎn)時，所愿意花費的貨幣數(shù)額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預(yù)期收益的同時，所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預(yù)期未來收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。

參考文獻(xiàn)：

［1］王成勇.收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建［J］.商業(yè)會計，2012（03）.

［2］白雪梅.房地產(chǎn)評估成本途徑的思考［J］.遼寧經(jīng)濟，2008（02）.

房地產(chǎn)評估范文第2篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 價格 評估價格

一、房地產(chǎn)評估價格的定義

房地產(chǎn)評估價格是指專業(yè)房地產(chǎn)評估價格人員，根據(jù)特定的評估價格目的，遵循公認(rèn)的評估價格原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估價格程序，運用科學(xué)的評估價格方法，在對影響評估價格對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對評估價格對象在評估價格時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)評估價格是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。

綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價格，因而建立在房地產(chǎn)成交價格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如，一家房地產(chǎn)評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格其期房價格是4000元/平方米還是現(xiàn)房價格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價格是否應(yīng)低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價格是一個較為模糊的概念。

二、房地產(chǎn)成交價格與預(yù)評估價格存在偏差對企業(yè)資金管理的影響

（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，高負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險大

投資成本高、項目周期長及資金回籠慢是房地產(chǎn)開發(fā)項目的三大主要特征?；诖?，筆者認(rèn)為，僅依靠開發(fā)企業(yè)自身開展項目既難以滿足資金需求，又不易實現(xiàn)項目風(fēng)險分擔(dān)，不利于實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進(jìn)行負(fù)債融資，如此久而久之便會造成資產(chǎn)負(fù)債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，則表明債務(wù)負(fù)債越重，從而所面臨的財務(wù)風(fēng)險越高。

（二）缺乏周密的資金預(yù)算管理和過程控制

通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務(wù)擴張，輕視資金管理制度建設(shè)，再加上未能夠充分認(rèn)識到資金預(yù)算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預(yù)算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的價值效應(yīng)。

盲目投資也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金預(yù)算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時間等方面開展融資活動，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項目資金需求的估計不夠充分，項目建設(shè)期間缺乏資金，致使工程進(jìn)度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機制是提高資金利用率的有力保障。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）資金沉淀嚴(yán)重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理

囤積土地與高庫存是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對于前者，其實質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)需求或土地增值的高利潤誘惑而進(jìn)行囤積土地。土地競投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項目和未結(jié)算的項目等均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場高漲時期，開發(fā)商為謀求高利潤，不僅大量開發(fā)商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現(xiàn)象。

銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進(jìn)資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運用“以價換量”的方式加速資金回收?？偨Y(jié)來說，基于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格關(guān)系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價格定義的價格。

因此，房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面同一房地產(chǎn)在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產(chǎn)實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價格雖然建立在房地產(chǎn)實際成交價格的基礎(chǔ)上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

另一方面房地產(chǎn)評估價格對房地產(chǎn)實際成交價格具有指導(dǎo)意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。

（作者單位為江蘇省響水縣物價局價格認(rèn)證中心）

參考文獻(xiàn)

[1] 王波.基于崗位需求的房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)探析[J].重慶第二師范學(xué)院學(xué)報，2014（02）.

[2] 卜曄蕾.房地產(chǎn)估價風(fēng)險與防范措施[J].中外企業(yè)家，2013（29）.

[3] 朱曉剛.高職房地產(chǎn)估價課程教學(xué)改革初探[J].河南廣播電視大學(xué)學(xué)報，2013（01）.

[4] 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理工作通知[J].中國建設(shè)信息，2013（22）.

[5] 周迎春.市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)估價研究[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012（03）.

房地產(chǎn)評估范文第3篇

(1)評估方法不當(dāng)造成的評估風(fēng)險問題。

在房地產(chǎn)評估過程中，為了確保評估工作的準(zhǔn)確性，應(yīng)該嚴(yán)格依照房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定的原則、程序以及方法進(jìn)行房地產(chǎn)的評估。由于房地產(chǎn)的具體情況各有不同，在房地產(chǎn)評估程序以及方法的選擇上也應(yīng)該根據(jù)實際情況確定，如果在評估業(yè)務(wù)中選擇的參照主體不正確，就會造成房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際情況出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險問題。

(2)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險。

房地產(chǎn)評估工作是一項專業(yè)性、技術(shù)性要求相對較高的工作，房地產(chǎn)評估結(jié)果，在很大程度上也取決于房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)能力和認(rèn)識水平。如果房地產(chǎn)評估從業(yè)人員能力差、素質(zhì)水平不高，在進(jìn)行評估過程中可能無法準(zhǔn)確的控制誤差，出現(xiàn)評估失誤導(dǎo)致風(fēng)險問題發(fā)生。此外，在房地產(chǎn)評估過程中，如果評估執(zhí)業(yè)人員受委托方利益驅(qū)使，就有可能故意讓評估方做出有利于自己的評估報告，出現(xiàn)職業(yè)道德風(fēng)險。

(3)政策變動風(fēng)險。

房地產(chǎn)的市場價格影響因素較多，除了市場價格以外，土地政策、調(diào)控政策、稅收政策、金融政策、市場政策等都會對房地產(chǎn)的價格造成較大的影響。如果在房地長的評估工作中，不能緊跟政策要求和形勢發(fā)展，就有可能造成對房地產(chǎn)的評估缺乏準(zhǔn)確性，出現(xiàn)評估風(fēng)險隱患。

2．房地產(chǎn)評估風(fēng)險應(yīng)對控制措施

房地產(chǎn)評估風(fēng)險具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點，評估風(fēng)險大部分是主觀方面的原因，因此防范評估風(fēng)險問題，也應(yīng)該在加強評估機構(gòu)、評估職業(yè)人員、委托人以及評估流程管理方面采取措施。根據(jù)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)實際情況，控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險可以采取以下幾項措施:

(1)加強與委托方的溝通聯(lián)系。

加強與房地產(chǎn)評估委托方的溝通聯(lián)系，也是控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險的重要手段。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估之前，評估機構(gòu)應(yīng)該與委托方進(jìn)行提前溝通，大致了解清楚標(biāo)的物的具體情況以及委托方的相關(guān)需求，為正確的評估創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)的評估過程中，評估執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該全面的對委托方的資料進(jìn)行審核，確保信息的準(zhǔn)確性，掌握清除標(biāo)的物的實際價值情況，嚴(yán)格按照客觀、公正、公平的原則進(jìn)行房地產(chǎn)的評估。

(2)改進(jìn)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式。

提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首要任務(wù)應(yīng)該改變房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)方式，特別是隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)稅收咨詢、項目開發(fā)咨詢、抵押品管理以及房地產(chǎn)市場研究方向的拓展，在房地產(chǎn)評估工作的開展上，應(yīng)該積極的引進(jìn)信息化、程序化與數(shù)據(jù)化的評估手段，通過采用計算機軟件、數(shù)據(jù)庫技術(shù)以及縫隙模型，進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作的開展，以提高房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量。

(3)提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。

防范房地產(chǎn)評估工作中的風(fēng)險，必須不斷地提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)能力和職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該強化對于執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)教育，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)評估當(dāng)中存在的一些問題以及房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的新形勢與新變化，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法與市場估價辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學(xué)習(xí)等方式，對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，提高房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)能力。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步的加強對于房地產(chǎn)評估人員的職業(yè)道德教育，不斷強化房地產(chǎn)評估人員的從業(yè)職業(yè)道德意識，確?？陀^公正的開展房地產(chǎn)評估工作。

(4)緊跟房地產(chǎn)市場行情完善評估體系。

在房地產(chǎn)評估共組的開展過程中，評估機構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項國家政策動態(tài)，并結(jié)合實際情況對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測分析，以及時的掌握最新的行情動態(tài)，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評估工作的預(yù)見性與準(zhǔn)確性。

3.結(jié)語

房地產(chǎn)評估范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估行業(yè)問題 對策

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。

3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大

在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題

1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估計機構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因為，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估機構(gòu)的運營效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項法律法規(guī)中，實施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。

4、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強市場環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護房地產(chǎn)評估活動的獨立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

3、加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結(jié)

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)評估范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；收益法；估價

中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、收益法概述

（一）含義。收益法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后再累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

（二）產(chǎn)生。1984～1987年廣州市、撫順市、深圳市等幾個城市先后開始征收土地使用費，為收益法在我國房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用奠定了理論基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)評估的發(fā)展，收益法在我國的研究也取得了一定的進(jìn)展，在20世紀(jì)九十年代以后關(guān)于收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用才開始增多，直至現(xiàn)在，收益法演變?yōu)榉康禺a(chǎn)評估中最常用的方法之一。

（三）收益法適用范圍。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的價值評估大多不適用。

二、收益法在我國房地產(chǎn)評估中的優(yōu)勢

（一）理論依據(jù)充分。收益法是以預(yù)期理論為依據(jù)，將受托估價的房地產(chǎn)的未來現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)值之和作為其現(xiàn)在的價格，與市場法和成本法相比，是一種具有理論基礎(chǔ)的方法。

（二）運用范圍廣泛。無論是純粹的土地還是單純的建筑物，或者兩者合二為一的房地產(chǎn)，重要的是有收益性的或者具有潛在的收益性，都可以運用收益法進(jìn)行估價。特別是對于不能用成本法估價、不可再生的城市土地，收益法同樣也可以適用其估價。

（三）符合購買者的理念。通過收益法所確定的收益價格，實質(zhì)是一種需求價格。對于房地產(chǎn)的購買者來說，其購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價，自然以該房地產(chǎn)在未來所能給他帶來的收益為依據(jù)，而不會去考慮該房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中花費的成本。收益法還可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素，并且它是用未來收益來衡量房地產(chǎn)的資產(chǎn)的價值，所以其結(jié)果較容易被投資者所接受。

三、收益法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價的原理

房地產(chǎn)在交易時，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)中獲得的凈收益。這個金額就是該收益性房地產(chǎn)的理論價格，用公式可以表示為：

房地產(chǎn)的價格=■

這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提：1、凈收益每年不變；2、資本化率的固定；3、收益為無限年期。運用收益法評估房地產(chǎn)的價值，首先要求取凈收益，其通過總收益減總費用求得，然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。

四、關(guān)于收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用問題的探討

（一）關(guān)于收益法在房地產(chǎn)評估應(yīng)用中產(chǎn)生的問題

1、收益法的適用范圍有一定的局限性。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的價值評估大多不適用。在信息資料比較全、對比案例比較多的情況下，市場法與收益法相比，市場法能更好地評估出房地產(chǎn)的真實價值。

2、折舊費是否應(yīng)該扣除在實際應(yīng)用中存在較大的爭議。在運用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評估的時候，人們受傳統(tǒng)觀念影響都認(rèn)為折舊費應(yīng)作為費用扣除，而在實際應(yīng)用當(dāng)中許多專家對這樣的做法提出質(zhì)疑，認(rèn)為把折舊費應(yīng)作為費用扣除不恰當(dāng)。

3、純收益及資本化率的確定比較困難。由于收益法需要對未來收益進(jìn)行預(yù)測，要度量收益所承擔(dān)的風(fēng)險，而且它受房地產(chǎn)市場發(fā)展變化和社會經(jīng)濟條件各個方面因素的影響，最終導(dǎo)致其結(jié)果受主觀判斷和未來不可見因素的影響比較大，因此收益法的應(yīng)用，需要比較發(fā)達(dá)和成熟的資本市場，需要評估人員具有更加精湛的專業(yè)知識。然而，在我國的實踐中，沒辦法達(dá)到相應(yīng)的要求，從而使收益法在實際評估中的操作也有較大的困難。

4、僅根據(jù)預(yù)期純收益來確定價格可能脫離實際。首先純收益是購買者期望的未來純收益，是以預(yù)測為基礎(chǔ)（與實際的收益額不一定相符合）；其次，收益法僅僅從預(yù)測收益的角度考慮價格，完全忽視成本費用的大小，這么做考慮的不夠全面。

（二）解決方法

1、以同類房地產(chǎn)的市價作為收益額的計價基礎(chǔ)。通常對房地產(chǎn)收益額的確定是直接計算，本文認(rèn)為在確定某房地產(chǎn)收益時，應(yīng)該同類似房地產(chǎn)的收益作比較，同時也要對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測，因為正常的純收益由于實際收益受到多種因素的影響，不能直接用于評估，這樣做以便減少誤差。

目前確定收益額的主要有三種：利潤總額、凈利潤、凈現(xiàn)金流量，相應(yīng)的收益額確定方法為利潤總額法、凈利潤法、凈現(xiàn)金流量。本文建議采用凈現(xiàn)金流量法，因為與其他方法相比，它不僅以收付實現(xiàn)制為原則，排除了人們主觀認(rèn)定的固定資產(chǎn)折舊費的干擾，而且作為稅后指標(biāo)的它考慮了現(xiàn)金流量的數(shù)量和受益的時間、貨幣的時間價值，所以它符合資產(chǎn)經(jīng)營中不斷追加投資和回收投資的動態(tài)過程，也比較真實地模擬了企業(yè)在未來經(jīng)營中收益的實現(xiàn)途徑和過程。

2、折舊費不應(yīng)該作為費用扣除。目前很多運用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的報告中均把折舊費當(dāng)作費用扣除，本文認(rèn)為可以把折舊費作為房地產(chǎn)的一種投資。折舊雖然是損耗，但這種損耗是為取得收益而發(fā)生的貶值，是資產(chǎn)價值的時間表現(xiàn)形式。然而，折舊在現(xiàn)實中并沒有實際支出，而是作為業(yè)主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。

3、確定資本化率。資本化率實質(zhì)上是對未來收益的折現(xiàn)率，其大小對委托估價房地產(chǎn)價格的高低影響極大。在不同的用途、不同的地區(qū)、不同的時間、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險有高有底，因此在實際評估工作中，一定要依據(jù)房地產(chǎn)所依據(jù)的環(huán)境確定資本化率。本文認(rèn)為，在收益法評估實踐中可采用以下兩個步驟：

首先，利用分析工具和分析技術(shù)初步確定資本化率

①利用財務(wù)分析技術(shù)，可運用財務(wù)比率分析法、杜邦分析法；利用經(jīng)濟、管理戰(zhàn)略分析技術(shù)，可運用產(chǎn)品壽命周期分析模型、SWOT分析法；利用統(tǒng)計分析工具和技術(shù)，可運用的常用的統(tǒng)計分析工具如：EXCEL軟件、SPSS統(tǒng)計分析軟件，可運用的常用的統(tǒng)計分析方法如：平均分析方法、相關(guān)性分析方法、回歸分析方法。

②利用層次分析法層次分析法，可將人的主觀判斷用數(shù)量化形式表達(dá)和處理，形成相對的客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，以用來處理一些多因素、多目標(biāo)、多層次的復(fù)雜問題。

其次，采用行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價指數(shù)調(diào)整法、安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法和收益風(fēng)險倍數(shù)法來最終確定資本化率。根據(jù)估價對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、物價指數(shù)狀況以及估價對象的新舊程度等確定的風(fēng)險調(diào)整值來確定資本化率，這樣取得的資本化率就比較真實可靠。因為合理的分析工具和技術(shù)可幫助評估師對信息對分析更全面和更透徹，充分挖掘所收集的資料中的有效信息，減少由于分析遺漏等方面產(chǎn)生的風(fēng)險，定性與定量的相結(jié)合使得分析的過程和結(jié)果更加科學(xué)、客觀更具說服力，同時還可以節(jié)約評估的時間和精力，減少評估的時間和成本風(fēng)險。