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物業(yè)稅論文范文第1篇

【論文關(guān)鍵詞】物業(yè)稅房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)稅收體系

開征物業(yè)稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業(yè)稅的必要性

金融危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過征收物業(yè)稅,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

(一)優(yōu)化資源配置

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計,2009年有可能達(dá)到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù),減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān),為降低稅收負(fù)擔(dān)最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。

(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進(jìn)社會公平

物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時地方政府通過物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進(jìn)社會公平。

(三)增加地方財政收入

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應(yīng)的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長期收入。

由于房地產(chǎn)的天然不可移動性,并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切,各國和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)價值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價值為課稅對象的物業(yè)稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補(bǔ)地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費(fèi),地方政府就會改變以土地批租生財?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動,地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長期財政收入。

(四)完善我國房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)

我國涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)及各種收費(fèi)等。我國房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對房地產(chǎn)開發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國地價及稅、費(fèi)三項(xiàng)成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達(dá)國家一般占20%左右。我國房地產(chǎn)稅負(fù)水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕。

由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常?；ズ?市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關(guān)稅種合并,同時取消相應(yīng)的收費(fèi),統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復(fù)征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場

物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會調(diào)整自己的開支預(yù)期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

另外,通過調(diào)整物業(yè)稅率還會影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱、住房需求過于旺盛、房價連創(chuàng)新高時,調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,住房需求不足時,降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場從而推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、開征物業(yè)稅需解決的問題

近年來雖然出臺了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒有解決,物業(yè)稅一直未開征,這些問題主要有:

(一)相關(guān)制度和部門的配合問題

為配合物業(yè)稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實(shí)名制財產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)保護(hù)制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強(qiáng)對公民與法人合法收入與財產(chǎn)的保護(hù),對個人和家庭之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。

物業(yè)稅的開征,涉及國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個部門,環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會上各個階層和團(tuán)體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門有義務(wù)向稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。

(二)新舊政策銜接問題

由于開征物業(yè)關(guān)系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經(jīng)出售的房屋,購房者在購房的時候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費(fèi),而物業(yè)稅實(shí)行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費(fèi)。從設(shè)計原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費(fèi)的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對于在物業(yè)稅開征前已經(jīng)購房者就存在著重復(fù)征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場公允價值發(fā)生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實(shí)際繳納的稅負(fù)水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負(fù)的作用。

(三)評估結(jié)果客觀性問題

我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的良莠不齊、評估報告質(zhì)量令人擔(dān)憂的客觀事實(shí)。要開征物業(yè)稅,首先建立適合中國實(shí)際的完善的房地產(chǎn)納稅評估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評估機(jī)構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠實(shí)守信的公正、公平的中介機(jī)構(gòu),從而評定出公允的物業(yè)稅征收稅基。

(四)操作中的技術(shù)條件問題

物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實(shí)的征管技術(shù)與社會配套條件的問題。物業(yè)稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進(jìn),確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫,每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細(xì)的信息,同時向社會公開評估標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果,以保證稅收政策的實(shí)施。

三、對物業(yè)稅基本框架的設(shè)計思路

物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對物業(yè)稅各要素的設(shè)計如下:

(一)納稅人

物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。

(二)征稅范圍

按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項(xiàng)應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人都應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。

(三)課稅對象

以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營用房地產(chǎn)和非經(jīng)營用房地產(chǎn)兩個子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個子目)兩個稅目。

(四)計稅依據(jù)

可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場價值的評估價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場價值為主要計稅依據(jù)是符合國際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計稅依據(jù)的缺點(diǎn),而且納稅人的納稅負(fù)擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。

(五)稅率

確定稅率形式和大小時,應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據(jù)有關(guān)專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān),并可保證政府財政收入與現(xiàn)在水平持平。對于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)情況的不同,各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對經(jīng)營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進(jìn)稅率的方式征收。個人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對應(yīng)的房產(chǎn)價值為免征額,超出部分按超額累進(jìn)稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。

(六)減免稅

根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經(jīng)費(fèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱,農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限,可以根據(jù)各地實(shí)際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農(nóng)村家庭用房免稅,對中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)減免。

【參考文獻(xiàn)】

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物業(yè)稅論文范文第2篇

在整個中國自2003年來的這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與城市擴(kuò)容中，地方政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用。而地方政府熱衷于城市擴(kuò)張，從財政的角度來說，既有預(yù)算外收入擴(kuò)張的收益，又可以帶動預(yù)算內(nèi)稅收收人上升。從“預(yù)算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費(fèi)的管理越來越規(guī)范，行政事業(yè)收費(fèi)在預(yù)算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預(yù)算內(nèi)，又未列入預(yù)算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。

另一面，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，從而帶動預(yù)算內(nèi)的稅源增加。因此，與土地相關(guān)的收費(fèi)已經(jīng)成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。

平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調(diào)查訪談中發(fā)現(xiàn)，地方政府對土地的收費(fèi)大體分為三類：一類是土地部門的收費(fèi)。如耕地開墾費(fèi)、管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、登報費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、折抵指標(biāo)費(fèi)、收回國有土地補(bǔ)償費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。二是財政部門的收費(fèi)，如土地使用費(fèi)、土地租金。三是其他部門收費(fèi)，如農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關(guān)費(fèi)用。這些收費(fèi)十分龐雜，透明度低，難以查清，但數(shù)額不菲。

據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進(jìn)一步市場化。當(dāng)年全國出讓的價款更達(dá)5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產(chǎn)市場的火爆，2006年出讓金收入達(dá)3000億元左右，預(yù)計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實(shí)上，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。

平新喬（2007）根據(jù)各地區(qū)地方政府批租土地的面積數(shù)、各地區(qū)的土地價格以及估計出來的實(shí)際收入系數(shù)得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數(shù)字，是2004年全國預(yù)算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結(jié)果與《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》公布的土地出讓金總數(shù)大體一致。

為了說明土地出讓金收入的相對規(guī)模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項(xiàng)目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實(shí)際可支配財力為30367.17億元。這個數(shù)字，是當(dāng)年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調(diào)整前數(shù)字）的22.19%.即使按調(diào)整后2004年的GDP數(shù)字計算（調(diào)整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當(dāng)年GDP的比重也達(dá)到了19%.

二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響

我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉(zhuǎn)向年金制后對地方財政的影響。

我國當(dāng)前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現(xiàn)率。

如果把土地出讓金按照6.5%的折現(xiàn)率均勻分配到后續(xù)的70年，根據(jù)計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當(dāng)然，我們可以對折現(xiàn)期限進(jìn)行調(diào)整。2如果保持貼現(xiàn)率不變，將一次性土地出讓金收入分?jǐn)偟?0，20，30年，則相應(yīng)的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實(shí)際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內(nèi)收取土地租金，過度細(xì)化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內(nèi)得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業(yè)項(xiàng)目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應(yīng)下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業(yè)。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務(wù)的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分?jǐn)偲谙逌p少，再設(shè)定一個合理的首付比例。

如果我們將貼現(xiàn)率定為6.25%，設(shè)定分?jǐn)偲谙逓?0年，假設(shè)土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當(dāng)前公認(rèn)的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導(dǎo)致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點(diǎn)并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當(dāng)，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內(nèi)支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當(dāng)期收入減少61.3%.

按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達(dá)到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當(dāng)期收入減少了5700億元。

三、物業(yè)稅的估算

物業(yè)稅改革的首要目標(biāo)是為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當(dāng)期收入，相當(dāng)于做了一個減法；而開征物業(yè)稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規(guī)模做出估算。我們在這里按照當(dāng)前其他國家物業(yè)稅在國內(nèi)的比重進(jìn)行橫向比較，然后預(yù)測其規(guī)模。

從OECD國家的數(shù)據(jù)來看，物業(yè)稅稅收收入占GDP的比重基本穩(wěn)定，長期以來保持在1.9%左右。物業(yè)稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態(tài)勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。

2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業(yè)稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預(yù)算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發(fā)展階段，居民財富中以房地產(chǎn)為形式的比例越來越高，物業(yè)稅的增長與GDP的相關(guān)性更強(qiáng)，并且OECD國家物業(yè)稅占GDP的比重非常穩(wěn)定，所以我們選擇物業(yè)稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認(rèn)為2007年的物業(yè)稅收入的橫向估計值為4685.76億元。

于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業(yè)稅給地方政府收入帶來的總效應(yīng)：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.

四、結(jié)論

物業(yè)稅論文范文第3篇

我國營業(yè)稅改征增值稅可能給企業(yè)帶來實(shí)際的稅負(fù)增加的風(fēng)險、稅收優(yōu)惠風(fēng)險、增值稅專用發(fā)票引發(fā)的風(fēng)險、增值稅申報時間引發(fā)的風(fēng)險、企業(yè)財務(wù)核算與納稅不符合規(guī)定等多種風(fēng)險。

第一，從企業(yè)實(shí)際的稅負(fù)增加的風(fēng)險角度進(jìn)行分析，從營業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn)地區(qū)的情況來看，多數(shù)的小規(guī)模納稅人的稅率從5%的營業(yè)稅稅率改征3%的增值稅稅率，稅收負(fù)擔(dān)明顯下降；而多數(shù)的一般納稅人，營業(yè)稅改征增值稅增加了其稅負(fù)。而該類企業(yè)能夠從上游企業(yè)獲取的增值稅專用發(fā)票的可能性基本沒有，由此造成該類企業(yè)的稅負(fù)明顯增加。簡言之，營業(yè)稅改征增值稅有力地支持并促進(jìn)了我國小微企業(yè)的健康有序發(fā)展，而對于一些一般納稅人而言，比如，不知道如何運(yùn)用一般納稅人的抵扣政策或是抵扣流程的企業(yè)，其稅負(fù)是明顯增加的。

第二，從企業(yè)稅收優(yōu)惠風(fēng)險的角度進(jìn)行分析，營業(yè)稅改征增值稅的企業(yè)在享受稅收優(yōu)惠方面主要是分為免征增值稅和即征即退增值稅兩種，那么，企業(yè)就要根據(jù)自身的情況判斷企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)是否需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來進(jìn)行必要的操作流程和備案手續(xù)，是否可以對企業(yè)的應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的核算，是否可以處理好免稅項(xiàng)目和增值稅專用發(fā)票兩者間的關(guān)系等。如果企業(yè)不能對這幾個方面做出正確的判斷與核算，那么營業(yè)稅改征增值稅就會對企業(yè)引發(fā)稅收風(fēng)險。

第三，從增值稅專用發(fā)票可能引發(fā)風(fēng)險的角度進(jìn)行分析，很多企業(yè)會希望通過取得更多的增值稅專用發(fā)票來進(jìn)行增值稅的抵扣，從而實(shí)現(xiàn)少繳稅的目的，將不得抵扣事項(xiàng)進(jìn)行抵扣、虛開、代開等違法犯罪行為；也可能出現(xiàn)因?yàn)閷υ鲋刀惖南嚓P(guān)法規(guī)了解不足而導(dǎo)致錯失了從上游企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的機(jī)會，或是錯失了抵扣稅款的機(jī)會。

第四，從增值稅申報的時間引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險的角度來看，小規(guī)模納稅人和一般納稅人會根據(jù)企業(yè)自身的情況做出推遲納稅等行為，以便實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。一旦被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，不僅要依法追繳應(yīng)繳而未繳的增值稅，還要對企業(yè)進(jìn)行罰款，給企業(yè)造成更多的經(jīng)濟(jì)損失。第五，從企業(yè)財務(wù)核算與納稅不合規(guī)的風(fēng)險的角度進(jìn)行分析，一個營業(yè)稅改征增值稅對企業(yè)的會計核算工作提出更高的要求，如果企業(yè)會計核算工作多由兼職會計或是記賬公司會計來做，那么，就容易因該會計缺乏對企業(yè)全面的經(jīng)營狀況的了解而導(dǎo)致會計核算不健全，最終或因偷稅漏稅受到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰或是引發(fā)刑事責(zé)任等。

二、我國企業(yè)因營業(yè)稅改增值稅應(yīng)做的稅務(wù)風(fēng)險控制策略

物業(yè)稅論文范文第4篇

企業(yè)在境外遇到涉稅糾紛、歧視待遇時，往往采用“息事寧人”的方式，大部分企業(yè)選擇順從當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。尋求我國稅務(wù)機(jī)關(guān)幫助的企業(yè)不到三成，未能充分利用國與國之間稅收協(xié)定維護(hù)企業(yè)權(quán)益，這一比例與發(fā)達(dá)國家相比還很低。

二、海外稅務(wù)風(fēng)險管理建議

(一)提高稅務(wù)風(fēng)險意識，嚴(yán)格履行合規(guī)納稅義務(wù)

企業(yè)應(yīng)對被投資國財稅體制和稅法充分了解，對于企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)活動涉及的稅種，適用稅率及計稅方法，納稅申報的要求等進(jìn)行專業(yè)判斷，提高稅務(wù)風(fēng)險意識。同時企業(yè)需按當(dāng)?shù)匾舐男凶允掷m(xù)，定期進(jìn)行年檢，履行企業(yè)合規(guī)申報和稅款繳納義務(wù)，完整提交納稅申報表和相關(guān)財務(wù)支持文檔。

(二)規(guī)范企業(yè)法人管理和財務(wù)核算

企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照公司治理履行相關(guān)法律程序，完備法律文檔，做到內(nèi)部交易和資金調(diào)撥有合同可依，或有法律文件支持。在此基礎(chǔ)上，保持完整會計記錄和報表，必要時經(jīng)當(dāng)?shù)貢嫀熓聞?wù)所的審計。

(三)加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓定價管理

公司應(yīng)滿足關(guān)聯(lián)交易、資金流動具有合理商業(yè)目的的要求，減少不必要關(guān)聯(lián)往來。注資、分紅、借貸款，均有法律文件、董事會決議或會議紀(jì)要支持。對于重大關(guān)聯(lián)交易，稅務(wù)提前參與評估方案，需要時引用顧問支持。對于轉(zhuǎn)讓定價監(jiān)管嚴(yán)格的國家，建議公司對于重大關(guān)聯(lián)交易，定期出具轉(zhuǎn)讓定價報告，詳細(xì)記錄交易類型、交易金額，定價方法評估過程等，年度終了及時出具同期資料報告。

(四)做好和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)

由于企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和多樣性，稅收政策盲點(diǎn)依然存在。有些歐洲國家，如荷蘭，稅局的處事方式相當(dāng)靈活，并傾向于與企業(yè)協(xié)商處理涉稅事宜，企業(yè)應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的理解和支持。預(yù)約定是當(dāng)前許多發(fā)達(dá)國家普遍采用的一種轉(zhuǎn)讓定價調(diào)整新方法，能夠有效降低企業(yè)稅務(wù)的不確定性。

(五)運(yùn)用稅收協(xié)定保護(hù)權(quán)益

企業(yè)應(yīng)主動關(guān)注中國、投資平臺公司以及投資國之間的稅收協(xié)定，積極發(fā)揮稅收協(xié)定在維護(hù)國家稅收和保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益方面的職能作用。企業(yè)在境外遇到涉稅糾紛、歧視待遇時，應(yīng)及時向我國稅務(wù)部門反映，并按照相關(guān)規(guī)定申請啟動相互協(xié)商程序，由稅務(wù)總局與締約對方稅務(wù)當(dāng)局展開雙邊磋商，通過政府間正式的磋商機(jī)制來解決稅務(wù)爭端和糾紛，維護(hù)企業(yè)合法經(jīng)濟(jì)利益。

(六)充分利用“內(nèi)腦+外腦”兩種資源

企業(yè)應(yīng)結(jié)合公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)、投資渠道和主要運(yùn)營國家情況，加強(qiáng)稅務(wù)人員培訓(xùn)，重點(diǎn)了解和掌握所在國家的財稅制度以及我國與世界主要國家和地區(qū)簽定的稅收協(xié)定情況，培養(yǎng)適應(yīng)企業(yè)“走出去”的專業(yè)稅務(wù)人員。同時也可以積極借助專業(yè)稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)的技術(shù)力量，合理使用、調(diào)配企業(yè)內(nèi)外部的專業(yè)資源?！巴饽X+內(nèi)腦”的模式可使企業(yè)揚(yáng)長補(bǔ)短，更好的規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)束語

物業(yè)稅論文范文第5篇

關(guān)鍵詞:降低;稅務(wù)成本;方式

企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的目的就是獲取利潤的最大值。利潤的高低是受收入與成本決定的制約，而成本主要是由生產(chǎn)成本與稅務(wù)成本構(gòu)成。生產(chǎn)成本降低的對面就可能是管理成本與技術(shù)成本的提高，且在一定時期達(dá)到一定程度后較難找到降低空間，繼而投資者與經(jīng)營者就把主要的目光轉(zhuǎn)向降低稅務(wù)成本，將其作為重要的渠道來開辟。

一、降低稅務(wù)成本的中性形式

降低稅務(wù)成本的中性形式是指納稅義務(wù)人通過精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負(fù)擔(dān)的非違法、不能受法律制裁的行為。從本質(zhì)上看，它既不合法，亦不違法，而是處于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”，通常稱其為“避稅”。

避稅行為產(chǎn)生的直接后果是減輕了納稅義務(wù)人的稅收負(fù)擔(dān)，使其獲得了更多的可支配收入；國家稅收收入減少，將導(dǎo)致國民收入的再分配。納稅人有權(quán)依據(jù)法律“非不允許”進(jìn)行選擇和決策。國家針對避稅活些動暴露出的稅法的不完備、不合理，采取修正、調(diào)整舉措，也是國家擁有的基本權(quán)力，這正是國家對付避稅的惟一正確的辦法。如果用非法律的形式去矯正法律上的缺陷，只會帶來不良的后果。因此，國家不能借助行政命令、政策、紀(jì)律、道德、輿論來反對、削弱、責(zé)怪避稅。

（一）避稅產(chǎn)生的客觀原因

避稅產(chǎn)生的主觀原因是利益的驅(qū)動，避稅形成的客觀原因主要有以下幾個方面:

1.稅收法律、法規(guī)和規(guī)章本身的漏洞。如納稅義務(wù)人定義上的可變通性、課稅對象金額上的可調(diào)整性、稅率上的差別性、起征點(diǎn)與各種減免稅的存在誘發(fā)避稅。

2.法律觀念的加強(qiáng)，促使人們尋求合法途徑實(shí)現(xiàn)減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。在“人治”大于“法治”的稅收環(huán)境中，納稅人會傾向于用金錢賄賂政府官員、用美色引誘政府官員、用人情軟化稅務(wù)官員、靠背景和托關(guān)系向稅務(wù)人員施壓等不正當(dāng)途徑來達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

3.納稅義務(wù)人避稅行為的國際化，促使國際避稅越來越普遍。產(chǎn)生國際避稅的原因是沉重稅收負(fù)擔(dān)、激烈的市場競爭、各國稅收管轄權(quán)的選擇和運(yùn)用不同、各國間課稅的程度和方式不同、各國稅制要素的規(guī)定不同、各國避免國際重復(fù)征稅方法不同、各國稅法實(shí)施有效的程度不同、其他非稅收方面法律上的不同。

（二）避稅的特征

避稅與偷稅相比具有以下幾大特征:

1.非違法性。避稅是以“非違法”手段來規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)的，它沒有違法，從而不能采用像對待逃稅行為那樣的法律制裁。對避稅，只能采取堵塞稅法漏洞，加強(qiáng)稅收征管等反避稅措施。事實(shí)上，究竟何為“非法”，何為“非違法”，何為“合法”，完全取決于一國的國內(nèi)法律，沒有超越國界的法律的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在一國為非法的事，也許到另一國卻成了合法的事。因此，離開了各國的具體法律，很難從一個超脫的國際觀點(diǎn)來判斷哪一項(xiàng)交易、哪一項(xiàng)業(yè)務(wù)、哪一種情況是非法的。

2.高收益性。避稅是一種非違法行為，它一定能給納稅人帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益，并且與違法行為的偷稅的風(fēng)險性極不相同，避稅基本上可以說極低風(fēng)險或無風(fēng)險。

3.策劃性。由于避稅涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面，況且現(xiàn)行的稅法制度和征管水平也在不斷提高，因此要做好非違法的避稅，一定要有策劃意識。首先，要了解稅法，尊重稅法;其次，要了解稅法的漏洞或缺陷及征管中的漏洞；再次，要對自己的企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行妥善安排，使之符合避稅的要求;最后，要精通財務(wù)會計知識和其他法律知識，才不致于將避稅變成了逃稅。

受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，一些經(jīng)營者鋌而走險采取了降低稅務(wù)成本的偷稅等非法形式。偷稅，即逃稅或稱稅收欺詐，國際財政文獻(xiàn)局《國際稅收辭匯》上的解釋為“偷稅一詞指的是以非法手段逃避稅收負(fù)擔(dān)，即納稅人繳納的稅少于他按規(guī)定應(yīng)納的稅收。偷稅可能采取匿報應(yīng)稅所得或應(yīng)稅交易項(xiàng)目，不提供納稅申報，偽造交易事項(xiàng)，或者采取欺詐手段假報正確的數(shù)額”?！墩鞴芊ā返诹龡l規(guī)定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。從上述定義可以看出，“偷稅”的基本特征有兩個；一是非法性，即偷稅是一種違法行為；二是欺詐性，也就是說，偷稅的手段往往是不正當(dāng)?shù)摹＿@與避稅完全不同。

二、降低稅務(wù)成本的積極形式

降低稅務(wù)成本的積極形式是指納稅義務(wù)人依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的合法行為，通常分為“節(jié)稅”與“轉(zhuǎn)稅”兩種形式。

（一）節(jié)稅

節(jié)稅與避稅的區(qū)別在于節(jié)稅符合政府的法律意圖和政策導(dǎo)向，是應(yīng)當(dāng)鼓勵的一種稅收行為，而避稅相反。節(jié)稅的目的是為了減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，其實(shí)現(xiàn)途徑是利用稅法中的優(yōu)惠政策和減免稅政策。節(jié)稅與“非違法”的避稅相比具有以下特征:

1.合法性。從法律角度看，避稅是采用“非違法”的手段來達(dá)到少繳稅或不繳稅，而節(jié)稅則采用的是“合法”的手段來達(dá)到上述目的，其合法的最主要標(biāo)志就是節(jié)稅是利用稅法中的優(yōu)惠政策，而優(yōu)惠政策本身并不是稅法中的漏洞，它是立法者的一種政策行為，節(jié)稅者的節(jié)稅行為符合立法者當(dāng)初的立法意圖。

2.道義性。避稅則是利用稅收立法上存在的漏洞或不完善之處，以達(dá)到少繳稅的目的，在道義上通常有不正當(dāng)之嫌。節(jié)稅是充分利用國家規(guī)定的優(yōu)惠政策符合國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的行為，是正當(dāng)?shù)男袨椤?/p>

3.趨同性。避稅較多地受制于稅法和征管漏洞或缺陷，而這些漏洞則是稅務(wù)當(dāng)局當(dāng)初始料不及的，也是在未來的立法和征管中要加以克服的；相反，節(jié)稅則是立法者和稅收征管者希望納稅義務(wù)人去做的，納稅義務(wù)人的節(jié)稅行為幾乎完全在稅務(wù)當(dāng)局的預(yù)料之中和期望之中。

4.調(diào)整性。節(jié)稅的關(guān)鍵是享受稅收優(yōu)惠政策，為此，納稅義務(wù)人要能靈活應(yīng)變，有敏銳的洞察力，想方設(shè)法通過經(jīng)營決策的調(diào)整達(dá)到享受稅收優(yōu)惠的條件。

避稅和節(jié)稅其實(shí)是一個問題的兩個方面，節(jié)稅是從納稅人角度進(jìn)行的界定，側(cè)重點(diǎn)在于減輕稅收負(fù)擔(dān)；而避稅則是從政府角度定義，側(cè)重點(diǎn)在于回避納稅義務(wù)。由于征納雙方立場不同，納稅人從個體利益最大化出發(fā)，在降低稅收成本（包括稅收負(fù)擔(dān)和違法造成的稅收處罰）而進(jìn)行籌劃的過程中會盡量利用現(xiàn)行稅法，當(dāng)然不排斥鉆法律漏洞；而稅務(wù)當(dāng)局為保證國家財政收入，貫徹立法精神，必然反對納稅人避稅的行為。但這種反對僅限于道義上的譴責(zé)。只要沒有通過法定程序完善稅法，就不能禁止納稅人在利益驅(qū)動下開展此類活動。因此可以說，對節(jié)稅和避稅的嚴(yán)格區(qū)分，僅僅是體現(xiàn)了一方當(dāng)事人即政府的意志。如果考慮另一方當(dāng)事人，則這種區(qū)分不僅變得毫無意義。而且，在實(shí)際中也難以操作。由于避稅和納稅籌劃之間界限相當(dāng)模糊，對于一項(xiàng)節(jié)稅計劃中是否有避稅因素，常常是眾說紛紜、莫衷一是。

（二）轉(zhuǎn)稅

轉(zhuǎn)稅是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃的簡稱，它是指納稅人在不愿或不堪忍受稅負(fù)的情況下，通過提高價格或降低價格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者或供應(yīng)商的行為。

轉(zhuǎn)稅一般具有以下幾個特征：

1.轉(zhuǎn)稅從本質(zhì)上來說是純經(jīng)濟(jì)行為。偷稅、避稅以及節(jié)稅在性質(zhì)上屬于一定程度上的法律行為，只是有“違法”、“非違法”以及“合法”程度上的不同，而轉(zhuǎn)稅則是納稅義務(wù)人通過價格自由變動的一種純經(jīng)濟(jì)行為2.轉(zhuǎn)稅能否成功取決于價格。沒有價格的自由浮動，轉(zhuǎn)稅也就不存在。由此可見，價格自由變動是轉(zhuǎn)稅賴以實(shí)現(xiàn)的前提條件。商品供求彈性的不同所導(dǎo)致的價格對廠商供應(yīng)量的影響以及對消費(fèi)者消費(fèi)量的影響，在很大程度上決定了轉(zhuǎn)嫁稅款歸宿的方向和程度。

3.轉(zhuǎn)稅不影響國家稅收收入。逃稅、避稅和節(jié)稅的結(jié)果都會在不同程度上導(dǎo)致國家稅收收入的減少，只是避稅是被迫減少，節(jié)稅是主動減少，而轉(zhuǎn)稅的結(jié)果是導(dǎo)致稅款的歸宿不同，不一定減少稅收收入。

三、降低稅務(wù)成本的籌劃意義

降低稅務(wù)成本的籌劃即納稅籌劃，主要是站在納稅人角度而言，進(jìn)行納稅籌劃的主要目的是通過不違法的、合理的方式以規(guī)避或減輕自身稅負(fù)、防范和化解納稅風(fēng)險，以及使自身的合法權(quán)益得到充分保障。納稅籌劃主要包括避稅、節(jié)稅與轉(zhuǎn)稅三種籌劃形式。納稅籌劃不僅能減輕企業(yè)的稅負(fù)，還有其他積極的意義。

（一）有利于提高納稅人納稅意識

納稅人進(jìn)行納稅籌劃與納稅意識的增強(qiáng)一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系。因企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的初衷的確是為了少繳稅和緩繳稅，但這一目的達(dá)到是通過采取合法或不違法的形式實(shí)現(xiàn)的，而要使這一形式的有效實(shí)現(xiàn)，納稅人就必須熟知稅法，搞清楚什么該為什么不該為，在此過程中不由自主的就提高了其納稅意識。

（二）有利于實(shí)現(xiàn)納稅人經(jīng)濟(jì)利益的最大化

納稅籌劃不但可以減少納稅人稅收成本、實(shí)現(xiàn)節(jié)稅功能，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱（顯性背后的隱性陷阱）。稅法陷阱是稅法漏洞的對稱。稅法漏洞的存在，給納稅人提供了避稅的機(jī)會；而稅法陷阱的存在，又讓納稅人不得不小心，否則會落入稅務(wù)當(dāng)局設(shè)置的看似漏洞，實(shí)為陷阱的圈套（這也是政府反避稅的措施之一）。納稅人一旦落入稅法陷阱，就要繳納更多的稅款，影響納稅人正常的收益。納稅籌劃可防止納稅人陷入稅法陷阱，不繳不該繳付的稅款，有利于納稅人財務(wù)利益最大化。:

（三）有利于稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用的發(fā)揮

納稅人根據(jù)稅法中的稅基與稅率的差別，根據(jù)稅收的各項(xiàng)優(yōu)惠、鼓勵政策，進(jìn)行投資、籌資、企業(yè)改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等決策，盡管在主觀上是為了減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿的作用下，逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路，有利于促進(jìn)資本的合理流動和資源的合理配置。

（四）有利于國家稅制的日趨完善

納稅籌劃是針對稅法中的優(yōu)惠政策及稅法中沒有規(guī)定的行為而進(jìn)行的，因此在稅務(wù)人員進(jìn)行稅收征管過程中會針對企業(yè)進(jìn)行的納稅籌劃工作而發(fā)現(xiàn)稅法中存在的不完善的地方，這些問題通過正常的渠道進(jìn)行反饋可作為完善稅法的依據(jù)，有利于稅法的逐步完善。

參考資料：

[1]董樹奎.稅收制度與企業(yè)會計制度差異分析與協(xié)調(diào)[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社.2003