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房屋租賃合同法范文第1篇

    原告回遷一處臨街住房，遂到房產(chǎn)信息站登記出租。被告欲在此開飯店，故與原告訂立一份房屋租賃合同，約定上打租，年租金3萬元，暫定租期為2年。如拖欠租金雙方終止合同騰房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告違約拖欠租金為由要求被告給付拖欠租金及立即騰房而訴訟來院。被告律師以該房屋租賃合同未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案為由主張?jiān)摵贤瑹o效，不受法律保護(hù)。

    [焦點(diǎn)]

    未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案的房屋租賃合同的法律效力

    [處理]

房屋租賃合同法范文第2篇

論文關(guān)鍵詞 房屋轉(zhuǎn)租 次承租人 合同效力

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此可見， 轉(zhuǎn)租是在承租人與出租人租賃合同的基礎(chǔ)上，承租人與第三人形成合意進(jìn)而將租賃物出租于第三人的行為。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）進(jìn)一步對轉(zhuǎn)租問題進(jìn)行了規(guī)定?！逗贤ā芳八痉ń忉寣D(zhuǎn)租問題做了較為詳細(xì)的規(guī)定，對司法實(shí)踐中轉(zhuǎn)租糾紛的處理起到了指導(dǎo)性作用，但由于轉(zhuǎn)租涉及三方當(dāng)事人利益，且相關(guān)立法存在一定的空白及缺陷，現(xiàn)有的規(guī)定仍然難以應(yīng)對轉(zhuǎn)租糾紛中存在的一些問題。

一、房屋轉(zhuǎn)租糾紛現(xiàn)狀審視——以一起案例為視角

（一）合同簽訂不規(guī)范，效力難確定

在原告曾某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案中，朱某某為案涉房屋的承租人，在與出租人簽訂了房屋租賃合同后，其將房屋分成幾間分別轉(zhuǎn)租給包括曾某某在內(nèi)的若干人，并簽訂了房屋租賃合同，約定了權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，曾某某在簽訂合同當(dāng)日便將約定的租金支付給朱某某，之后由于案涉房屋的出租人要將房屋出賣給他人，便與朱某某解除了房屋租賃合同，朱某某也因此要求曾某某騰退房屋。曾某某隨后訴至法院要求朱某某支付合同約定的違約金，朱某某辯稱因其本人不在杭州工作，故委托朋友幫忙打理房屋租賃的各項(xiàng)事宜，正是由于受委托人和原告在簽訂合同時(shí)諸多疏忽，從而導(dǎo)致了本房屋租賃合同為有瑕疵的合同。承辦法官在本案的審理過程中，也發(fā)現(xiàn)案涉合同中被告的簽名為復(fù)印件，經(jīng)了解，被告由于有多間房屋轉(zhuǎn)租，且其本人長期身處外地，故其將房屋租賃合同復(fù)印了多份，轉(zhuǎn)租人簽名處亦為復(fù)印件，只在合同的部分地方留有空白供承租人填寫，合同上并沒有被告委托人的簽名。依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立，此處的簽字應(yīng)當(dāng)理解為親筆簽字而非復(fù)印形式的簽名，上述案件中被告在案涉合同上的簽字為復(fù)印件，因此該份合同的效力亦值得商榷。據(jù)筆者了解，筆者所在地區(qū)存在不少轉(zhuǎn)租行為，亦有不少的房屋租賃合同存在格式不規(guī)范的問題，一旦合同雙方當(dāng)事人產(chǎn)生糾紛，則相關(guān)合同的效力仍然需要法院結(jié)合實(shí)際案情予以確定。

（二）違約造成的損失難以計(jì)算

原告曾某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案中，原告要求被告支付合同約定的2000元違約金，而被告則辯稱其與原告約定的違約金并非2000元而是一個(gè)月的租金600元，由于被告人的過失拿了錯(cuò)誤的合同給原告簽，正確的違約金應(yīng)當(dāng)是600元，且被告事后也積極幫助原告尋找合適的房屋房屋居住但原告不愿配合，因此被告認(rèn)為原告主張的違約金過高，法院應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。從《合同法》第114條的規(guī)定可以看出，我國立法者對于違約金的定位在于填補(bǔ)損失，合同當(dāng)事人既可以約定違約金也可以根據(jù)實(shí)際情況要求對方支付一定數(shù)額的違約金，當(dāng)約定的違約金低于或過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院予以適當(dāng)?shù)脑黾踊驕p少，在負(fù)擔(dān)給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人違約的情形下，違約金比較容易計(jì)算，即以其應(yīng)當(dāng)給付的金額為本金結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第29條的規(guī)定予以計(jì)算，但是在轉(zhuǎn)租合同糾紛案件中，當(dāng)轉(zhuǎn)租人違約時(shí)，次承租人因轉(zhuǎn)租人違約造成的損失往往難以計(jì)算，尤其是當(dāng)轉(zhuǎn)租人有證據(jù)證明其已積極幫助次承租人尋找同等甚至更優(yōu)條件的房屋租賃而次承租人不愿意配合時(shí)，次承租人的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算，此種情形下是否可以適當(dāng)減少違約金也是值得我們思考的問題。

（三）現(xiàn)行法律對次承租人權(quán)利的保護(hù)相對薄弱

原告曾某某與被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，被告是因?yàn)槌鲎馊思捶课菟袡?quán)人與被告解除了房屋租賃合同，才被迫提前與原告解除了租賃合同，而在原告祝某某與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案中，被告陳某某即轉(zhuǎn)租人亦是因?yàn)槌鲎馊伺c其解除了房屋租賃合同因而提前終止了其與原告的轉(zhuǎn)租合同。由此可見，次承租人的合同權(quán)利始終處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)不僅要依賴承租人也要依賴于出租人，轉(zhuǎn)租關(guān)系是在承租人與出租人租賃合同的基礎(chǔ)上存在的，當(dāng)出租人出于各種原因與承租人解除了房屋租賃合同時(shí)，承租人與次承租人之間的房屋租賃合同便失去了存在的基礎(chǔ)，合同失去繼續(xù)履行的可能，而基于合同的相對性，次承租人完全無法干涉出租人解除權(quán)的行使，即使《解釋》第17條規(guī)定了“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯承租人合同解除權(quán)時(shí)，人民法院應(yīng)予支持”，但該條款的適用仍然存在許多限制條件，當(dāng)出租人基于其他原因與承租人解除合同或是與承租人協(xié)商一致解除合同時(shí)，次承租人無法依據(jù)該條款的規(guī)定行使抗辯權(quán)，而當(dāng)轉(zhuǎn)租合同無效時(shí)，次承租人也無法適用《解釋》第17條的規(guī)定。對次承租人更不利的情況在于轉(zhuǎn)租合同的效力甚至也受出租人的影響，《解釋》第16條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)該條款內(nèi)容可以反推得出“承租人未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為無效”的結(jié)論，而《解釋》的起草者確實(shí)是如此認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同效力的，最高人民法院的法官在《<關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>的理解與適用》一文中寫到：《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，確定了盡量維持合同效力原則，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是明確合同無效的情形，《解釋》將違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。 由此可見，最高人民法院堅(jiān)定的將未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效合同，立法者更加傾向于保護(hù)出租人即房屋所有權(quán)人的利益，相對而言忽視了對次承租人的保護(hù)。

 

二、房屋轉(zhuǎn)租糾紛的司法應(yīng)對

（一）關(guān)于轉(zhuǎn)租合同效力的認(rèn)定

基于筆者在上文中的分析，法院在審理房屋轉(zhuǎn)租糾紛案件時(shí)，不宜輕易認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，合同的無效與否應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用《合同法》第52條的規(guī)定來判斷，即存在《合同法》第52條列舉的五種情形時(shí)，才可認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。出租人不同意轉(zhuǎn)租而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效應(yīng)當(dāng)屬于《合同法》第52條第5款規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形。但實(shí)際上，《合同法》并未明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意時(shí)轉(zhuǎn)租合同的效力，而是在《解釋》中通過反推的方式確定了未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，司法解釋的規(guī)定當(dāng)然具有法律效力，但前提是不與法律相沖突，《合同法》第224條僅僅規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，即在承租人私自轉(zhuǎn)租房屋之時(shí)，法律授予出租人的是合同解除權(quán)，且該解除權(quán)針對的是承租人與出租人之間的房屋租賃合同而非承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，因此，《解釋》的相關(guān)規(guī)定是否與《合同法》相沖突仍然是值得商榷的問題。但是，在《合同法》等法律法規(guī)修改之前，《解釋》第16條規(guī)定仍應(yīng)作為確定轉(zhuǎn)租合同效力的重要依據(jù)，法院在依據(jù)《解釋》確定轉(zhuǎn)租合同效力時(shí)應(yīng)當(dāng)對“出租人是否同意轉(zhuǎn)租”作出準(zhǔn)確判斷，筆者的建議是出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同中明確約定了不得轉(zhuǎn)租的，無論次承租人是否知道該約定，都應(yīng)當(dāng)視為出租人明確表示了不同意轉(zhuǎn)租，因?yàn)榇纬凶馊嗽诤炗喓贤瑫r(shí)應(yīng)盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，即應(yīng)要求承租人提供其與承租人的房屋租賃合同。當(dāng)出租人有明確有效的證據(jù)如電話錄音等證明其不同意承租人轉(zhuǎn)租的，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。另外，依據(jù)《解釋》的規(guī)定，僅有出租人有權(quán)利以不同意轉(zhuǎn)租為由請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，承租人并無此權(quán)利。

（二）關(guān)于違約金的計(jì)算問題

違約金的計(jì)算仍應(yīng)以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，雙方當(dāng)事人未在轉(zhuǎn)租合同中明確約定違約金的，當(dāng)次承租人不履行支付租金的義務(wù)時(shí)，承租人可以以計(jì)算利息的方式來確定違約金的具體數(shù)額；承租人不履行交付房屋義務(wù)的，次承租人亦可以已支付的租金為本金來計(jì)算違約金，也可依據(jù)市場上同等條件房屋的租金與轉(zhuǎn)租合同中約定的租金差額來計(jì)算違約金；雙方當(dāng)事人在轉(zhuǎn)租合同中明確約定違約金的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的約定，不宜隨意調(diào)整違約金，根據(jù)房屋租賃市場的交易習(xí)慣，房屋租賃合同的當(dāng)事人一般會約定一個(gè)月至三個(gè)月的租金作為違約金，法官在審理案件時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重市場的交易習(xí)慣，而非教條的適用法律及司法解釋的規(guī)定。畢竟，違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì)，且以賠償非違約方的損失為主要功能，故應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況，，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則、誠實(shí)信用原則，并結(jié)合具體情況予以衡量。 同時(shí)法官也應(yīng)當(dāng)注意非違約方是否存在一定的過錯(cuò)，當(dāng)非違約方的過錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕違約方的違約責(zé)任，如承租人已主動(dòng)幫次承租人尋找到同等條件的房屋而次承租人不愿意配合，此時(shí)法官可考慮適當(dāng)調(diào)整違約金。

（三）違約責(zé)任承擔(dān)方式的選擇

依照法律的規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人任意一方違約的，另一方都有權(quán)要求其承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任，但在司法實(shí)踐中，很少會有轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人要求違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)的，大多是要求違約方支付違約金以填補(bǔ)損失。其實(shí)，依據(jù)轉(zhuǎn)租合同標(biāo)的的性質(zhì)，轉(zhuǎn)租合同確實(shí)不宜強(qiáng)制繼續(xù)履行。《合同法》第111條亦規(guī)定了“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高”。有學(xué)者認(rèn)為出租人不得以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同，除非該合同實(shí)際無法繼續(xù)履行。 筆者認(rèn)為，一旦轉(zhuǎn)租合同的任意一方當(dāng)事人提出解除合同的請求，則合同在事實(shí)上已很難繼續(xù)履行，雖然在理論上合同當(dāng)事人有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，但在實(shí)踐中很難進(jìn)行處理，如當(dāng)次承租人要求提前解除轉(zhuǎn)租合同時(shí)，強(qiáng)行要求次承租人繼續(xù)履行合同顯然不切實(shí)際，而當(dāng)承租人要求提前解除轉(zhuǎn)租合同時(shí)，如果次承租人已經(jīng)搬離了房屋，則強(qiáng)制承租人繼續(xù)將房屋提供給承租人居住也存在著操作上的困難，相關(guān)判決的可執(zhí)行性很低。另外，在承租人已與出租人解除了房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同也就失去了繼續(xù)履行的基礎(chǔ)及可能性。因此，除非轉(zhuǎn)租合同確實(shí)存在繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，法院在審理此類糾紛時(shí)不宜強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行合同義務(wù)，要求違約方賠償違約損失是更為合理的選擇。

房屋租賃合同法范文第3篇

2009年7月30日,最高人民法院出臺了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱“《司法解釋》”)。它為人民法院正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件、依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益提供了最新的法律依據(jù)。該項(xiàng)《司法解釋》已于2009年9月1日起正式施行。

本文以《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日公布)和該項(xiàng)《司法解釋》為依據(jù),結(jié)合銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃中經(jīng)常面臨的法律問題,分析銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃中主要應(yīng)關(guān)注的法律問題,為銀行業(yè)務(wù)實(shí)際操作人員從事網(wǎng)點(diǎn)租賃業(yè)務(wù)提供法律風(fēng)險(xiǎn)防范的借鑒依據(jù)。

關(guān)鍵詞:銀行;網(wǎng)點(diǎn)租賃;法律問題

中圖分類號:F421.37文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,應(yīng)首先確保租賃關(guān)系的有效成立

銀行在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)租賃、簽訂房屋租賃合同時(shí),租賃關(guān)系能否有效存續(xù)是從事網(wǎng)點(diǎn)租賃的關(guān)鍵,也是銀行作為承租人所應(yīng)享有的權(quán)利能夠受到法律保護(hù)的必要條件。為確保租賃關(guān)系的有效成立,應(yīng)當(dāng)注意以下問題:

(一)出租人應(yīng)當(dāng)具備對外出租該租賃房屋的合法權(quán)利

出租人應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一,方具備對外出租該租賃房屋的合法權(quán)利:

1.出租人是租賃房屋的房屋所有權(quán)人。

出租人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得租賃房屋的《房屋所有權(quán)證》,或者雖未取得房屋所有權(quán)證,但已經(jīng)簽訂正式的《房屋買賣合同》并已進(jìn)行備案登記,或者是租賃房屋所在工程的合法建造者。

2.出租人雖不是租賃房屋的房屋所有權(quán)人,但是事先已經(jīng)取得房屋所有權(quán)人的授權(quán)同意,有權(quán)代房屋所有權(quán)人對外出租房屋。

實(shí)際操作中,銀行常常遇到擬租賃房屋的所有權(quán)人將租賃房屋委托物業(yè)公司或第三方房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋租賃的情況。在這種情況下,為確保訂立的租賃關(guān)系合法有效,銀行應(yīng)當(dāng)要求出租人提供房屋所有權(quán)人的書面授權(quán)委托書并要求其提供關(guān)于房屋所有權(quán)人同意該租賃關(guān)系的書面證明。

3.出租人是租賃房屋的承租人,并有權(quán)對外轉(zhuǎn)租該租賃房屋。

依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。因此,經(jīng)出租人的事先同意,承租人可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人。在這種情況下,銀行應(yīng)當(dāng)要求出租人提供房屋所有權(quán)人同意其將房屋轉(zhuǎn)租予銀行的書面文件

(二)租賃房屋應(yīng)當(dāng)具備符合國家法律規(guī)定的出租條件

1.對于租賃房屋屬于在建工程的,銀行在簽署合同前應(yīng)當(dāng)向出租人核實(shí)確保租賃房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并應(yīng)確保租賃房屋符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明的各項(xiàng)規(guī)定。

對于已租賃房屋中存在出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋的情形的,建議要求出租人盡早辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或完善租賃房屋使之符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證的各項(xiàng)規(guī)定,在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2.建議銀行不租賃未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑。

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。因此,銀行若決定租賃,建議確保租賃房屋所在臨時(shí)建筑已經(jīng)或盡早取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)同意,同時(shí)應(yīng)確保租賃期限符合該臨時(shí)建筑的使用期限。

3.應(yīng)當(dāng)確保租賃房屋未被他人合法占有。

銀行在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)租賃時(shí),首先應(yīng)核實(shí)該房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并應(yīng)當(dāng)確保本行與出租人簽訂租賃合同時(shí),前租賃關(guān)系已經(jīng)終止并且原承租人已經(jīng)搬離租賃房屋。

在就同一房屋存在多份租賃合同,且合同均有效的前提下,人民法院將依照下列順序確定履行合同的承租人:

(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

4.除上述3點(diǎn)條件外,銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃業(yè)務(wù)中,還會遇到一種情況,即銀行向剛剛建成的一手房房主承租租賃房屋。

此時(shí),房屋雖已竣工驗(yàn)收并由開發(fā)商交付房屋購買人(即出租人)占有使用,但租賃房屋的房屋所有權(quán)證(即小產(chǎn)權(quán)證)的辦理還需要一段時(shí)間(北京地區(qū)通常1-2年)。在此種情況下,因租賃房屋的小產(chǎn)權(quán)證尚未辦理,出租人暫不是租賃房屋的所有權(quán)人,租賃房屋連同其所在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體產(chǎn)權(quán)仍歸開發(fā)商所有,因此建議銀行在承租此類租賃房屋時(shí),除與出租人簽訂租賃合同外,還要求開發(fā)商出具知曉并同意出租人對外出租該租賃房屋的書面聲明。

(三)租賃合同應(yīng)進(jìn)行登記備案,但建議不將登記備案作為租賃合同的生效前提

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日公布)的規(guī)定,租賃合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

但是,租賃合同的登記備案手續(xù)不是房屋租賃合同生效的必然前提條件。當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。

因此,當(dāng)事人雙方在房屋租賃合同中約定以辦理房屋租賃合同的登記備案手續(xù)的,登記備案手續(xù)是合同的生效條件,否則,登記備案手續(xù)僅具有對外公示房屋租賃關(guān)系的效力。

因此,建議除出租人一方已履行主要義務(wù)(如房屋交付義務(wù))而銀行已經(jīng)接受出租人的交付的情形外,在房屋租賃合同中不約定以辦理租賃合同的登記備案手續(xù)作為合同的生效條件。

但考慮到房屋租賃的登記備案是政府對房屋租賃管理的要求,通過備案登記可以起到對外公示房屋租賃關(guān)系的效力,且是否已經(jīng)辦理租賃房屋的登記備案手續(xù)是在“一房多租”情況下法院確定履行合同的承租人的考慮因素之一,因此仍建議在租賃合同將登記備案約定為出租人的一項(xiàng)義務(wù),并建議在簽訂租賃合同后及時(shí)辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

以上是關(guān)于租賃關(guān)系效力應(yīng)關(guān)注的法律問題。銀行在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)租賃時(shí),應(yīng)當(dāng)首先確保租賃關(guān)系的合法有效性。租賃合同被法院認(rèn)定無效后,出租人可以請求參照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋占有使用費(fèi)。

二、銀行接受二次轉(zhuǎn)租的房屋作為網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)用房時(shí),應(yīng)注意的法律問題

所謂二次轉(zhuǎn)租,是指接受承租人的再次轉(zhuǎn)租,銀行作為次承租人與承租人簽訂房屋租賃合同、使用房屋的行為。在二次轉(zhuǎn)租中,房屋的出租人(即房屋產(chǎn)權(quán)人或其人)與承租人之間的房屋租賃關(guān)系和承租人與次承租人之間的房屋租賃關(guān)系是兩個(gè)相對獨(dú)立的房屋租賃關(guān)系。

但由于次承租人的租賃行為是基于承租人與出租人間的租賃關(guān)系而產(chǎn)生的,故在二次轉(zhuǎn)租關(guān)系中銀行作為次承租人享有的與租賃房屋有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都將受到原租賃關(guān)系的影響。具體包括:

(一)承租人對外進(jìn)行轉(zhuǎn)租的,應(yīng)當(dāng)事先取得出租人的書面同意,否則出租人有權(quán)解除合同,從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租行為無效

根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,因此,銀行在接受轉(zhuǎn)租的租賃房屋時(shí),應(yīng)首先核實(shí)承租人的轉(zhuǎn)租行為是否已經(jīng)取得出租人的同意。

(二)轉(zhuǎn)租的租賃關(guān)系的租賃期限應(yīng)當(dāng)在原租期之內(nèi),超過的無效

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效,但出租人與承租人另有約定的除外。因此,銀行在接受轉(zhuǎn)租的租賃房屋時(shí),可以要求承租人和出租人協(xié)議延長原租期,使轉(zhuǎn)租關(guān)系的租期在原租賃關(guān)系的租期內(nèi)。

(三)在轉(zhuǎn)租關(guān)系中,由承租人向次承租人履行出租人的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù),如維修保養(yǎng)義務(wù)、收取租金的權(quán)利等。

(四)還有一個(gè)值得注意的問題是,因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時(shí),次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持,但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

因此,若在銀行租賃的轉(zhuǎn)租房屋發(fā)生上述情況時(shí),可以將代承租人支付欠付的租金和違約金作為解決方式之一。

三、關(guān)注在租賃期間租賃房屋轉(zhuǎn)讓的法律問題

在租賃期間內(nèi),出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋的,承租人享有對房屋繼續(xù)承租的權(quán)利和對房屋在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

(一)關(guān)于承租人的繼續(xù)承租權(quán)

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。因此,當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),租賃合同對新所有人繼續(xù)有效,設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然,新所有人繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù),并受該合同約束。但在下列情形的,原租賃合同對房屋受讓人不具有約束力:

1.出租人與承租人在租賃合同中約定,租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的,承租人與出租人間的租賃合同不對房屋受讓人具有約束力。

2.租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。

3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在上述三種情形下,租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)后,原租賃關(guān)系對租賃房屋的新所有權(quán)人不具有約束力。因此,銀行在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,應(yīng)在選擇租賃房屋和簽署租賃合同時(shí),充分考慮上述情形發(fā)生的可能性,盡量避免租賃房屋出現(xiàn)上述情形而導(dǎo)致本行的租賃關(guān)系對房屋受讓人無效。

(二)關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)

1.出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

但是,在下列情形下,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的;

(5)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。

承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。因此,在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,銀行對租賃房屋享有的優(yōu)先購買權(quán)一般將得到法院的支持,但在發(fā)生上述所列情形下,銀行將不再對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán),但銀行仍可以向新受讓人主張繼續(xù)履行房屋租賃合同。

2.對于出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。因此,無論是在租賃關(guān)系成立前設(shè)立的抵押權(quán),還是在租賃關(guān)系成立后設(shè)立的抵押權(quán),承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。

但是,對于抵押權(quán)成立先于租賃關(guān)系的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置抵押物(即租賃房屋)時(shí),享有優(yōu)先購買權(quán)但未行使的,租賃關(guān)系將不對處置后的租賃房屋的受讓人有效。

3.在出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)后,承租人只得向出租人主張賠償,但不能主張新買賣關(guān)系無效。因此,銀行的優(yōu)先購買權(quán)在受到侵害后,銀行應(yīng)積極向出租人主張賠償。

四、在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,租賃房屋的維修保養(yǎng)義務(wù)主體

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

因此,維修保養(yǎng)義務(wù)是出租人應(yīng)盡的義務(wù),也是出租人的主要義務(wù)之一。但合同法賦予出租人、承租人雙方可以通過合同約定不由出租人履行租賃房屋的維修保養(yǎng)義務(wù)。為避免基于合同法的該等規(guī)定導(dǎo)致出租人免于承擔(dān)租賃房屋的維修義務(wù),建議實(shí)際操作中:

(一)在合同中明確約定出租人對租賃房屋的維修保養(yǎng)義務(wù);

(二)在合同未作約定的情況下,依據(jù)合同法的規(guī)定,要求由出租人履行維修保養(yǎng)義務(wù);

(三)避免在合同中約定由承租人承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)合同法的規(guī)定,此種約定有效,其將導(dǎo)致出租人對租賃房屋維修保養(yǎng)義務(wù)的免責(zé)。

房屋租賃合同法范文第4篇

甲乙雙方于2011年1月28日簽訂了《房屋租賃合同》，約定由甲方將位于***市***區(qū)***路***號的房屋出租給乙方使用?，F(xiàn)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意于2012年11月29日提前終止《房屋租賃合同》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、互諒互讓的原則，就雙方提前終止《房屋租賃合同》協(xié)議相關(guān)事宜達(dá)成如下條款：

一、甲乙雙方一致同意于2012年11月29日提前終止雙方于2011年1月28日簽訂的《房屋租賃合同》。

二、基于提前終止《房屋租賃合同》，甲方退還乙方實(shí)際返還房屋之日后的剩余租金，同時(shí)，甲方同意給予乙方 元的補(bǔ)償，乙方同意接受甲方給予的上述補(bǔ)償，該補(bǔ)償包括因提前終止《房屋租賃合同》可能給乙方造成的一切直接損失和間接損失。如乙方未在本協(xié)議約定期限前將房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施交付給甲方，甲方可撤回上述補(bǔ)償。

三、乙方須于2013年3月30日之前返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。在交接時(shí)，甲乙雙方共同對房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水、電、煤氣使用等與房屋租賃有關(guān)的情況進(jìn)行驗(yàn)收。甲乙雙方同時(shí)結(jié)清包括上述補(bǔ)償在內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用。如乙方不能按約定

期限內(nèi)返還房屋，乙方自愿承擔(dān)甲方就該房屋與第三人簽訂相關(guān)合同約定的全部違約責(zé)任。

四、在《房屋租賃合同》履行期間，甲乙雙方對各自民事行為負(fù)責(zé)并獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，與對方無關(guān)。

五、本協(xié)議簽訂之后，甲乙雙方不得依據(jù)《房屋租賃合同》再主張任何權(quán)利。

六、乙方自始放棄因簽訂《房屋租賃合同》而賦予的對承租甲方房屋所享有的優(yōu)先購買權(quán)。

七、甲乙雙方應(yīng)共同遵守本協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議的約定，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

八、因本協(xié)議所引起的或與本協(xié)議有關(guān)的爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成應(yīng)向甲方所在地的人民法院提訟。違約方應(yīng)承擔(dān)守約方因處理本協(xié)議項(xiàng)下糾紛所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等一切損失。

九、本協(xié)議未盡事項(xiàng)，甲乙雙方另行協(xié)商解決并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。甲乙雙方于2011年1月28日簽訂的《房屋租賃合同》作為本協(xié)議的附件。

十、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效， 本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

房屋租賃合同法范文第5篇

房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。

房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。

這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責(zé)任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。