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房地產(chǎn)公司的建議范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；上市公司；資本結(jié)構(gòu)；建議

[中圖分類號] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

一、我國上市房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)行業(yè)由于其關(guān)乎國計民生的特殊地位，一直以來都是各方關(guān)注的焦點。2013年2月，國務(wù)院再次出臺調(diào)控樓市的新“國五條”，進(jìn)一步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。國家如此大力的調(diào)控說明房地產(chǎn)行業(yè)必然存在自身發(fā)展的不足，那么，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何，其資本結(jié)構(gòu)又存在怎樣的特點？

（一）我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率分析

從圖1中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中可知，近十年來，我國上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率的均值始終高于50%的安全理論值，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)將承擔(dān)相當(dāng)大財務(wù)風(fēng)險。而我國上市房地產(chǎn)公司的最大股東為國家，企業(yè)貸款是以國家信用為擔(dān)保，一旦企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、無力償還銀行貸款的情況，國家宏觀經(jīng)濟(jì)也會隨之受到嚴(yán)重沖擊。尤其從2002年開始，資產(chǎn)負(fù)債率一路攀升，2007年達(dá)到峰值84.62%，企業(yè)大部分資產(chǎn)來源于外債，自有資產(chǎn)比率較低。直至2008年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高的現(xiàn)象才有緩和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要進(jìn)一步的控制和降低。

圖1 2002-2011年資產(chǎn)負(fù)債率年平均值

（二）我國房地產(chǎn)上市公司償債能力分析

通過對最近10年來我國上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)分析表明，如下表1所示，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率常年居高不下，甚至在2005年時，均值達(dá)到431.34%之高，這說明房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險、高收益的行業(yè)。同時，居高不下的產(chǎn)權(quán)比率也反映了房地產(chǎn)公司所擁有的負(fù)債遠(yuǎn)大于所有者權(quán)益，這表明企業(yè)中大部分資本是由外債構(gòu)成，而企業(yè)自身所擁有的資產(chǎn)低于因借款而得到的資產(chǎn)，從上述研究可以發(fā)現(xiàn)，高負(fù)債率，低償債率使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險被擴(kuò)大，上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)存在著一定的不合理性，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不健康的趨勢。

（三）我國上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金比率分析

隨著我國房地產(chǎn)市場近年來的迅速發(fā)展，管理能力的不斷提高，從圖2中可以清楚看出，從2002年開始企業(yè)的現(xiàn)金比率呈曲折下降趨勢，從2005年開始，基本保持在35%左右。但房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資產(chǎn)為變現(xiàn)能力差的存貨，加之國家近年來對房市的大力打壓，進(jìn)一步加大了商品房變現(xiàn)的難度。企業(yè)擁有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，又沒有與此匹配的長期償債能力，而此時房地產(chǎn)企業(yè)仍在一味追求發(fā)展，保持著較低的現(xiàn)金比率，如企業(yè)繼續(xù)采取這種激進(jìn)的生長模式，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的還債壓力。

圖2 2002-2011現(xiàn)金比率年平均值

綜上所述，我國上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來持續(xù)偏高，企業(yè)大量借入外債加大其自身財務(wù)風(fēng)險，同時房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)比率近幾年來也高居不下，企業(yè)的長期償債能力較差，但為了配合公司的高速發(fā)展，企業(yè)又保持著較低的現(xiàn)金比率，短期償債能力也不理想，企業(yè)即將面臨巨大的償債壓力。如房地產(chǎn)公司繼續(xù)保持這種病態(tài)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，勢必會影響到房地產(chǎn)公司長期健康發(fā)展，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化迫在眉睫。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)建議

（一）風(fēng)險測評與企業(yè)成長趨勢相匹配

高資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)出我國上市房地產(chǎn)公司一度出現(xiàn)過度擴(kuò)張的態(tài)勢。近幾年來，房價的持續(xù)走高，不斷刺激房地產(chǎn)開發(fā)商對企業(yè)發(fā)展采取擴(kuò)張態(tài)度，大量借入外債，優(yōu)先考慮債權(quán)融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，這充分表明我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在過度擴(kuò)張的趨勢。高風(fēng)險的行業(yè)特征決定了企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險測評，以應(yīng)付高負(fù)債結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來的支付風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的激進(jìn)發(fā)展策略、國家經(jīng)濟(jì)政策的不斷打壓等因素，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險測評至少應(yīng)每年進(jìn)行一次，以及時調(diào)整企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)，使其達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。

（二）籌資順序應(yīng)該是先股權(quán)、后負(fù)債

目前房地產(chǎn)公司的融資模式為先負(fù)債、后股權(quán)。按照傳統(tǒng)優(yōu)序融資結(jié)構(gòu)的觀點，企業(yè)最優(yōu)的融資順序應(yīng)為先進(jìn)行內(nèi)部融資，通過自身的儲備及有利條件，擴(kuò)大內(nèi)源。其次為進(jìn)行低風(fēng)險的外援融資。最后為負(fù)債融資。而由于我國房地產(chǎn)公司的第一大股東為國家，也就是說，企業(yè)貸款是由國家做擔(dān)保的，使得房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于采取債務(wù)融資。不健康的融資模式，不僅增加了企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險，高債務(wù)造成的房地產(chǎn)泡沫也對國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。

（三）企業(yè)應(yīng)充分做好資金內(nèi)部貯備，以提高融資效率

研究結(jié)果表明，企業(yè)的高負(fù)債率并沒有適當(dāng)?shù)亩唐趦攤芰εc之相匹配，一旦房市崩盤，房地產(chǎn)泡沫破裂，巨額的銀行債務(wù)不僅使企業(yè)自身慘遭破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的鍛煉，將對國家整體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。為避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)通過增加內(nèi)部貯備，增強(qiáng)短期償債能力來優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)該合理安排資金取得和債務(wù)償還的時間，避免出現(xiàn)效率低下的融資模式。

（四）加強(qiáng)企業(yè)合并與“合作開發(fā)”

與此同時，國家政策的打壓導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不適應(yīng)單獨(dú)擴(kuò)張發(fā)展。企業(yè)可以通過合并擴(kuò)大自身規(guī)模，使得內(nèi)源性融資一起股權(quán)融資比重增加，使得債權(quán)融資比例下降。同時企業(yè)可以通過“合作開發(fā)”模式，以緩解自身資金壓力。

房地產(chǎn)公司的建議范文第2篇

借鑒：日韓模式是否良藥

2010年9月29日，財政部國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2010]94號)規(guī)定，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。個人所得稅政策雖然出臺很久了，但是實際上從來就沒有認(rèn)真實行過。主要原因首先是房地產(chǎn)市場

直是一個賣方市場+在過去這幾年房地產(chǎn)投資如火如荼的年代里，關(guān)于房地產(chǎn)的所有稅收都被轉(zhuǎn)嫁給了購房者。還有最重要的一個原因是，房地產(chǎn)市場上一直存在的陰陽合同導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)根本無法掌握房屋交易的真實信息。政府要想有效落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效監(jiān)督中介，杜絕陰陽合同是關(guān)鍵。

4月27日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生說，他最近就有多份關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的研究報告上報高層，建議學(xué)習(xí)韓國和日本的，在交易環(huán)節(jié)上征收高額的資本利得稅。其實國家此前關(guān)于二手房買賣的個人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實也就是資本利得稅，是政策設(shè)計者想通過剝奪房地產(chǎn)投資所得打擊投機(jī)者，從而抑制房價。但可惜的是，執(zhí)行層面的各種阻力，讓這項政策沒有產(chǎn)生應(yīng)有的效力。

日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，實行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款，而當(dāng)年個人所得稅綜合課稅的最高稅率為50％。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75％，而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由于日本在個人所得稅之外，尚有地方征收的10％住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎無利可得。

韓國在1970-1980年代的城市化高速期，對房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬韓元以下基本稅率為40％，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實際稅率為47％到51％，其上實行快速累進(jìn)，最高稅率為60％加上附加稅后實際稅率為70.5％到76.5％。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌就建議征收房地產(chǎn)交易高額累進(jìn)所得稅。日韓的經(jīng)驗值得借鑒，高額所得稅導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)無利可圖，使房地產(chǎn)成為一個正常商品而非投資品，目前主要是地方政府在保護(hù)房地產(chǎn)投機(jī)者以期繼續(xù)高價賣地圈錢將地方面子工程進(jìn)行到底，這個稅涉及的利益層面太多，目前執(zhí)行較為困難。

觀望：資金鏈條仍需鞏固

雖然房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅不會馬上實施，但是連續(xù)的調(diào)控措施已經(jīng)讓房地產(chǎn)公司舉步維艱。5月3日，某上市房地產(chǎn)公司公布了前4個月銷售數(shù)據(jù)，其中4月銷售環(huán)比3月出現(xiàn)下滑。公司稱，3月以來樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調(diào)控顯效所致。而與此類似，絕大部分上市房企4月銷售均環(huán)比下跌。從北京上海等上市房企布局的熱點城市來看，可售房源也出現(xiàn)持續(xù)攀升狀況。房地產(chǎn)公司的存貨壓力最終會讓公司資金鏈目趨緊張，而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的經(jīng)營困難。

其實，國內(nèi)的銀行從調(diào)控開始已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)公司的資金鏈，之所以目前房地產(chǎn)公司還能抵抗主要是由于兩個原因：第一，前幾年的房地產(chǎn)大牛市讓他們普遍現(xiàn)金流充裕，有家底可以扛著房價不跌。第二，很多房地產(chǎn)公司從國外融入資金來支持。據(jù)傳言一些房地產(chǎn)公司在國外發(fā)行美元債券，利息在10％到15％，而這些外資的流入也助長了國內(nèi)流動性泛濫的情況?，F(xiàn)在的情況是銷售下滑之后存貨大增，原來的老本已經(jīng)基本吃光了，再不想辦法降價銷售存貨的壓力都會讓多數(shù)房地產(chǎn)公司生存艱難i另外從拉登之死開始美元開始升值，這將造成還在國內(nèi)的徘徊外資回流美國，很可能許多借外債支持的房地產(chǎn)公司會面臨外資催債的尷尬。

房地產(chǎn)公司的建議范文第3篇

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理

房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

（二）部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來比較繁瑣

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，涉及項目繁多，各級管理單位在財務(wù)管理體系中對接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費(fèi)繁多，給公司的財務(wù)管理帶來很重的任務(wù)。明目繁多的費(fèi)用如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等。這些費(fèi)用的管理均需要財務(wù)管理部門投入很大的精力，財務(wù)部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財務(wù)會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強(qiáng)

一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績，離不開一個健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實到每一個會計期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機(jī)制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險，公司的發(fā)展切不可冒險激進(jìn)，要立足長遠(yuǎn)，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，落實企業(yè)的社會責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評審力度

公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在進(jìn)行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改。建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。對于規(guī)模較小，沒有內(nèi)部審計部門的房地產(chǎn)公司，可以聘請第三方獨(dú)立審計單位對公司特殊項目出具審計報告，提高對工程項目的評審力度。

房地產(chǎn)公司的建議范文第4篇

1.1整合與凝聚

公司中，不可能一次只進(jìn)行一個項目，多項目同時運(yùn)作是常事，而項目完成進(jìn)度是視具體情況的而參差不齊的。而通過全面預(yù)算管理機(jī)制，能夠?qū)救w資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化配置公司資源，配合不同進(jìn)度的項目進(jìn)行及時的資金、業(yè)務(wù)、信息調(diào)整，做到“好鋼用到刀刃上”，協(xié)調(diào)各部門各業(yè)務(wù)的運(yùn)營，實現(xiàn)公司資源的最佳配置，將公司利益最大化。

1.2激勵與約束

通過全面預(yù)算管理機(jī)制，明確各部門、員工的職責(zé)和權(quán)益，同時對公司全體運(yùn)營進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化公司內(nèi)部控制，對公司各部門、員工實行獎優(yōu)懲劣制度，激發(fā)公司員工的工作動力，提高員工的工作積極性，提高公司的運(yùn)營效益，有效系控制公司收支和財務(wù)管理，同時約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。

1.3防范與應(yīng)對

全面預(yù)算管理機(jī)制對公司實行的是整體控管，對于公司在運(yùn)營過程中可能遇上的風(fēng)險預(yù)測、定位、分析也包括在預(yù)算管理的工作之中，以控制風(fēng)險為目標(biāo)，事前對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，通過尋找經(jīng)營活動實際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差距，找出經(jīng)營活動中可能存在的風(fēng)險，并提出防范措施；當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時，第一時間掌握控制情況；風(fēng)險發(fā)生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風(fēng)險帶來的損失降到最低。全面預(yù)算管理機(jī)制還可以初步預(yù)測公司下年度的經(jīng)營情況，根據(jù)預(yù)算結(jié)果，公司對未來的經(jīng)營計劃進(jìn)行或大或小的調(diào)整，對于風(fēng)險預(yù)先防范或控制風(fēng)險出現(xiàn)的環(huán)節(jié)，從而對風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)避和化解。

2.目前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的問題

2.1全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不夠健全

由上文可知，房地產(chǎn)公司的項目運(yùn)作并非單行，而是多重開展，因此是復(fù)雜而多關(guān)聯(lián)的，所以房地產(chǎn)公司在預(yù)算方面有著一定的工作難度，并且當(dāng)前并有一套成文的國家預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，來標(biāo)配不同類型的產(chǎn)品，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司對產(chǎn)品或運(yùn)營項目的預(yù)算編制出現(xiàn)了一定的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性偏離了實際情況。

2.2全面預(yù)算管理制度不夠完善

目前我國的房地產(chǎn)公司建立起的公司內(nèi)的全面預(yù)算管理制度仍處在初級階段，存在著許多未完善的問題，系統(tǒng)的預(yù)算組織還沒有建立，沒有一套科學(xué)高效的管理體制，專門獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)制和監(jiān)督組織也沒有設(shè)立，這一系列的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不能按照預(yù)算編制的目標(biāo)實行工作考核，影響了全面預(yù)算管理制度的職能的發(fā)揮。

2.3低水平戰(zhàn)略管理制約整體戰(zhàn)略目標(biāo)

戰(zhàn)略管理是根據(jù)公司定下的公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而同步進(jìn)行的，保證公司的政策的貫徹和目標(biāo)的實現(xiàn)，并在實施過程中對公司內(nèi)外進(jìn)行動態(tài)管理。然而目前許多房地產(chǎn)公司缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，對于公司外部環(huán)境的變化沒有掌握到點，沒有及時對外部環(huán)境的變化進(jìn)行分析，制定新的經(jīng)營策略，發(fā)掘新的運(yùn)營風(fēng)險，公司的戰(zhàn)略管理仍是傳統(tǒng)模式，用年度全面預(yù)算管理來支配項目資金的調(diào)度，沒能跟隨變化的市場環(huán)境及時變換管理政策，也沒有統(tǒng)籌全局來管理公司內(nèi)部，調(diào)整公司的運(yùn)營手段。對于公司內(nèi)部的運(yùn)作，戰(zhàn)略管理并沒有落實到實處，與公司的實際運(yùn)作脫離，而公司內(nèi)部也沒有重視戰(zhàn)略管理，對于戰(zhàn)略管理措施的調(diào)整沒有及時反饋實時資訊。由于以上的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略管理很難與全面預(yù)算管理并行，公司未能及時發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理中出現(xiàn)的各種問題，以至于問題堆積多發(fā)，全面預(yù)算管理的實施缺少有力的監(jiān)督機(jī)制，大大降低了全面預(yù)算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

2.4缺乏有效的資金鏈管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目的運(yùn)營往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長，期間資金的投入是持續(xù)性的，資金鏈一旦出現(xiàn)問題導(dǎo)致中斷，將使整個項目功虧一簣。因此，房地產(chǎn)公司中的資金鏈管理是公司全面預(yù)算管理中的重點。目前房地產(chǎn)公司的資金來源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產(chǎn)公司需要支付的融資費(fèi)用不斷上升。而在資金的使用過程中，房地產(chǎn)公司盲目擴(kuò)張規(guī)模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費(fèi)了公司的大量成本費(fèi)用。房地產(chǎn)公司中缺乏科學(xué)的成本控制體系，項目運(yùn)營的費(fèi)用支出往往超出計劃預(yù)定，浪費(fèi)了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產(chǎn)公司中普遍出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)惡化的問題，為了處理公司內(nèi)部因為各種體系缺陷或管理不嚴(yán)而出現(xiàn)的問題，財務(wù)費(fèi)用也隨之不斷上升，在經(jīng)歷過金融海嘯、國家調(diào)控和對房地產(chǎn)的約束政策出臺之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產(chǎn)的庫存高企，使得公司的資金無法回流，資金鏈無法閉合持續(xù)流通。

2.5績效考核制度收效甚微

而多數(shù)房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理考核是傳統(tǒng)的業(yè)績考核體系，以員工達(dá)到的財務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而非針對財務(wù)指標(biāo)的評價，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監(jiān)管實行，考核部門工作不嚴(yán)格，考核內(nèi)容曖昧，考核工作沒有定期開展，缺乏清晰的考核標(biāo)準(zhǔn)，公司全體人員的績效考核不能全面進(jìn)行。公司人員參與的意識不強(qiáng)，導(dǎo)致績效考核制度在全面預(yù)算管理中收效甚微。

3.對于全面預(yù)算管理機(jī)制的改善建議

3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理理念

第一，房地產(chǎn)公司要樹立預(yù)算的法律效力意識。房地產(chǎn)公司的一切經(jīng)濟(jì)行動都應(yīng)該以公司定下的運(yùn)營目標(biāo)為核心，以此為前提進(jìn)行預(yù)算工作。當(dāng)預(yù)算工作完成后，要制定好完善的規(guī)劃，并分配好公司內(nèi)各組織各部門的準(zhǔn)確工作，明確分工，要求公司全體嚴(yán)格按照預(yù)算計劃進(jìn)行工作，提升公司的預(yù)算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識，動員公司上下參與到全面預(yù)算管理的工作中去，統(tǒng)一人員的管理和預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)前面預(yù)算管理機(jī)制的職能的發(fā)揮效力；第三，公司的上層領(lǐng)導(dǎo)要對公司的預(yù)算工作投以重視，支持公司的全面預(yù)算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時能穩(wěn)定公司的人員，起到激勵與約束的作用。

3.2完善預(yù)算管理制度

公司的管理必須有制度為依據(jù)，因此對于全面預(yù)算管理工作的開展，必須首先要健全完善好全面預(yù)算管理機(jī)制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標(biāo)，是以利潤為主，明確機(jī)制參與人員的權(quán)責(zé)，將全面預(yù)算管理機(jī)制的細(xì)節(jié)條目清晰列明，界定好預(yù)算制度的目標(biāo)、編制、匯總、審核、執(zhí)行與管理，定期要求執(zhí)行人員報告業(yè)績和公司情況差異，定期對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核，根據(jù)公司的實際發(fā)展情況微調(diào)預(yù)算目標(biāo)。根據(jù)全面預(yù)算管理機(jī)制，制定參與人員的考核制度與標(biāo)準(zhǔn)，定時對參與人員進(jìn)行績效考核，提高參與人員的工作嚴(yán)謹(jǐn)度和積極性。同時建立一套房地產(chǎn)項目會計核算科目體系，作為財務(wù)會計依據(jù)，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標(biāo)準(zhǔn)。

3.3加強(qiáng)資金鏈的管理

房地產(chǎn)公司要學(xué)會多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問題，在合法合規(guī)的情況下適當(dāng)引入外資。其次要搭建網(wǎng)絡(luò)信息平臺，促進(jìn)公司內(nèi)部以及業(yè)內(nèi)的友好信息流通，日常的基礎(chǔ)管理工作在網(wǎng)絡(luò)平臺上進(jìn)行，減少管理成本，方便管理手續(xù)，并在公司內(nèi)部建立起資金的數(shù)據(jù)庫，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時向上填報，方便預(yù)算管理人員能及時掌控公司資金的流向。同時要詳細(xì)規(guī)劃資金的使用配置，強(qiáng)化資金鏈的良性循環(huán)。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)公司的建議范文第5篇

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內(nèi)外近年來的理論及實踐成果進(jìn)行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進(jìn)行實證檢驗。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對我國中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績

2.1.1業(yè)績的定義

2.1.2公司業(yè)績

2.2業(yè)績影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論

3我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的實證研究

3.1指標(biāo)的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來源.

3.3LoGIsTIc模型說明

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語

6本文局限性

致謝

參考文獻(xiàn)

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價值高、投資大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，從市場發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)市場和金融市場的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點:

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的國家。現(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動在地區(qū)差異方面相當(dāng)巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會使得各個地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)部門。

3)高投資、高收益、高風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動過程，是大量資金的投入及其運(yùn)作過程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資的行業(yè)。但同時，因為房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對較長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價格波動變化，其涉及到的風(fēng)險如金融風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。

4)對國家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當(dāng)程度上關(guān)系到社會和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨(dú)特的功能在社會穩(wěn)定中發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標(biāo)志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與外界關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的行業(yè)，其業(yè)績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績影響因素對國家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進(jìn)行實證研究。在實證研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產(chǎn)業(yè)績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對國家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素是多方面，在國內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)者對影響公司業(yè)績因素的研究較多，大多數(shù)研究認(rèn)為影響公司業(yè)績的因素為公司規(guī)模、公司市場份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產(chǎn)品市場的多元化與企業(yè)績效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國內(nèi)有研究了中國上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經(jīng)濟(jì)評論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場價值與其資本結(jié)構(gòu)無關(guān)”開始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來圍繞這個問題經(jīng)歷幾十的爭論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結(jié)構(gòu)的影響;后來引進(jìn)信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發(fā)展成信號模型財務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時，實證也在不斷的前進(jìn)，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務(wù)資金與股東價值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負(fù)相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負(fù)債率并非呈一種簡單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負(fù)債率的影響。但通過實證證實了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績對債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規(guī)模和成長性與財務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動性和盈利能力與財務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進(jìn)行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負(fù)相關(guān)，與非ST公司的成長性、資產(chǎn)的營動能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

運(yùn)用線性回歸的方法，選取流動負(fù)債率和長期負(fù)債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)，而將總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率和總資產(chǎn)利潤率分別作為公司業(yè)績的衡量指標(biāo)。研究結(jié)果表明:總體來看，各項指標(biāo)相關(guān)性不顯著，但是就所有指標(biāo)而言，正負(fù)相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實證結(jié)果，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了分析。運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評價房地產(chǎn)上市公司績效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標(biāo)準(zhǔn)，以我國房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，通過設(shè)立多輸入和多輸出的指標(biāo)進(jìn)行綜合評價，找出相對有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時分析行業(yè)整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴(yán)格意義上來說績效評價體系包括業(yè)績目標(biāo)、業(yè)績輔導(dǎo)和業(yè)績評價。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進(jìn)貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個行業(yè)的所有績效指標(biāo)都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價上漲會對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，國家的宏觀政策對地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營業(yè)績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評價上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標(biāo)體系，然后應(yīng)用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實指導(dǎo)意義?！段覈康禺a(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運(yùn)用協(xié)整分析方法對我國房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長之間的動態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對當(dāng)前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間不存在明顯的因果關(guān)系。認(rèn)為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長時期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。最后認(rèn)為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過度升值會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時，發(fā)現(xiàn)國有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經(jīng)營績效沒有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績效有著顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對控制權(quán)越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)計量方法，對湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行實證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟(jì)的快速增長帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)拉動作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性和風(fēng)險性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對我國房地產(chǎn)價格與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行了實證分析。實證結(jié)果表明:我國的房地產(chǎn)價格與GDP之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產(chǎn)價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產(chǎn)價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預(yù)測房地產(chǎn)價格的走勢;短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的過熱容易引起房地產(chǎn)價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關(guān)系進(jìn)行計量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對房地產(chǎn)價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對房地產(chǎn)市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產(chǎn)價格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行研究分析，總體看，我國房地產(chǎn)價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強(qiáng)。房地產(chǎn)價格的增長速度已經(jīng)受到來自其他價格指數(shù)增長緩慢的壓力，開始進(jìn)入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產(chǎn)價格是基于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴(yán)重的后果;但價格下降，也會對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風(fēng)險等四個方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個指標(biāo)變量運(yùn)用因子模型進(jìn)行了實證分析，但在財務(wù)指標(biāo)的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對影響經(jīng)營業(yè)績的變量只局限于財務(wù)指標(biāo)本身，一些與經(jīng)營業(yè)績有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說國家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的分析在實際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場的過度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對稱、人民幣升值等方面進(jìn)行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產(chǎn)價格宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的線性模型，選取6個宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價格進(jìn)行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進(jìn)而選取出兩個自變量與房地產(chǎn)價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結(jié)果進(jìn)行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格問題。從房地產(chǎn)價值的自然增長、市場供求關(guān)系和心理預(yù)期三個方面探討了房價波動的構(gòu)成、機(jī)制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房價調(diào)控對策。運(yùn)用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財務(wù)績效和企業(yè)價值之間的關(guān)系。實證結(jié)果表明，多元化水平與財務(wù)績效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對我國目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進(jìn)行了實證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結(jié)合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關(guān)性進(jìn)行實證性分析。并運(yùn)用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國當(dāng)前的形勢下如何提高自身的績效與價值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r變動時和當(dāng)前貨幣政策條件如何利用財務(wù)杠桿來提高企業(yè)的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點和共性。從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和統(tǒng)計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對房價的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴(kuò)張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關(guān)系。接下來，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。