前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇物業(yè)管理費(fèi)范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

物業(yè)管理費(fèi)范文第1篇

我們經(jīng)常在媒體上看到，物業(yè)管理者由于收不到物業(yè)管理費(fèi)而采用非正常的方式迫使業(yè)主繳費(fèi)，如采用停水、停電等手段；業(yè)主在遇到這種情況時往往會到法院，要求物業(yè)管理者停止侵權(quán)、賠償實際損失，因為物業(yè)管理者不過是供水、供電等單位收費(fèi)，無權(quán)私自停止能源的供應(yīng)。

實際上，物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)的原因是多樣的：

第一，開發(fā)商沒有依照房屋買賣合同提供相應(yīng)的配套設(shè)施，業(yè)主將之歸咎于物業(yè)管理者。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系往往有以下兩種：第一，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間是母子公司關(guān)系；第二，開發(fā)商出售房屋并將小區(qū)移交給物業(yè)管理者后，隨即解散。由于房產(chǎn)市場供不應(yīng)求，開發(fā)商任意違反合同的事件不斷出現(xiàn)，業(yè)主對開發(fā)商的行為極為反感，但通過控告或訴訟的方式很難在短期內(nèi)解決問題。基于開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系，業(yè)主們通過拒繳物業(yè)管理費(fèi)的方式來要求物業(yè)公司解決問題。

第二，業(yè)主以拒繳物業(yè)管理費(fèi)為手段，要求物業(yè)管理者提高服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)法律規(guī)定及物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理，而管理的內(nèi)容是全面的，但這種全面服務(wù)并非意味小區(qū)內(nèi)一切服務(wù)。比如，業(yè)主的自行車在車棚中失竊，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者沒有盡到保安職責(zé)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；但物業(yè)管理者認(rèn)為失竊作為一個社會現(xiàn)象，由自己承擔(dān)失竊責(zé)任如同要求公安部門承擔(dān)失竊責(zé)任一樣，是荒謬的。業(yè)主在自身要求不得滿足的情況下，采用拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式以作抵制。

第三，業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力有限，無力繳納物業(yè)管理費(fèi)。就全國各地現(xiàn)狀來說，新建小區(qū)一般都聘有物業(yè)管理者，并且按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，個別業(yè)主無權(quán)拒絕業(yè)主大會選定的物業(yè)管理公司的物業(yè)管理行為。也有學(xué)者認(rèn)為，“業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利已不僅是業(yè)主個人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)的性質(zhì)，即業(yè)主基于其對建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已經(jīng)成為公共管理中的一員?！痹诖饲闆r下，物業(yè)管理具有公益性，業(yè)主無權(quán)通過放棄對公益的享有而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

然而新建小區(qū)中有一部分業(yè)主屬于市政改造的拆遷安置戶，其中的許多業(yè)主本身屬于低保戶或接近低保的狀態(tài)，失業(yè)、疾病已經(jīng)使他們窮困潦倒，日常飲食、衣物、水電開支以及家庭成員就讀、就醫(yī)等費(fèi)用已經(jīng)使他們負(fù)債累累，而現(xiàn)行的社會保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業(yè)管理費(fèi)，從實務(wù)角度來講不具操作性。我們知道，法律對民事權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，主要通過實體法和程序法，而綜合上述三類原因，我們可以看出，我國現(xiàn)行法律對物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的保障是不夠完善的。為了實現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應(yīng)當(dāng)從實體法和程序法兩個層面對物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)進(jìn)行保障。

2物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實體法機(jī)制

我國實體法律對物業(yè)管理法律機(jī)制以及其他相關(guān)法律機(jī)制的設(shè)置存在不合理因素。我們下面將具體研究現(xiàn)行實體法律對物業(yè)管理者收費(fèi)權(quán)的影響。

（1）現(xiàn)行法律允許開發(fā)商與物業(yè)管理者為母子公司，勢必產(chǎn)生業(yè)主不信任物業(yè)管理者的后果，應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)的市場準(zhǔn)入規(guī)則，禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的公司從事物業(yè)管理行業(yè)。

我們提出這種建議主要基于以下幾個理由：

①開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的母子公司關(guān)系，不利于業(yè)主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨(dú)立民事主體，各自獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國看，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設(shè)單位派生出來的''''父子關(guān)系''''企業(yè)”，且母子公司的高級管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開發(fā)或銷售方面的違約行為，且由于母子公司之間責(zé)任獨(dú)立，業(yè)主無法向物業(yè)管理者追究房屋開發(fā)者或銷售者的責(zé)任。

②復(fù)雜的母子公司關(guān)系，會帶來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的紛爭。業(yè)主是普通的社會公眾，對法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復(fù)雜的關(guān)系，比如母子公司關(guān)系和總分公司關(guān)系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業(yè)主厘清母子公司之間的權(quán)利義務(wù)分離的關(guān)系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對物業(yè)管理行業(yè)設(shè)置準(zhǔn)入規(guī)則，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商從事物業(yè)管理行業(yè)。

（2）現(xiàn)行法律對開發(fā)商解散項目公司沒有任何限制性規(guī)定，當(dāng)項目公司違反房屋銷售合同的約定時，業(yè)主無法找到承擔(dān)責(zé)任的主體，勢必造成業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司而拒絕繳費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置房地產(chǎn)項目公司的市場退出規(guī)則，嚴(yán)格限制項目公司的解散。

在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，開發(fā)商往往設(shè)立一個子公司，章程里約定，由該子公司專門開發(fā)某個項目，待項目結(jié)束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開發(fā)商逃避責(zé)任：由于開發(fā)商與項目公司之間是母子公司關(guān)系，開發(fā)商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無需承擔(dān)直接責(zé)任；同時項目公司又已經(jīng)清算終止，失去主體資格，業(yè)主無法讓其承擔(dān)責(zé)任，因此母公司也不會有股利上的間接損失。開發(fā)商之所以能夠如此運(yùn)作，在于法律沒有對項目公司的解散作出限制。我們建議立法應(yīng)當(dāng)確立項目公司解散必須具備兩個條件：

首先，項目公司所開發(fā)的小區(qū)自召開第一次業(yè)主大會起已達(dá)兩年。以第一次業(yè)主大會的召開作為起算時間主要基于以下兩個原因：①雖然我國《物業(yè)管理條例》沒有關(guān)于第一次業(yè)主大會召開時間的規(guī)定，但是許多地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定，小區(qū)只有在入住面積達(dá)50%以上或房屋交付滿1-2年，才可召開第一次業(yè)主大會。毫無疑問，第一次業(yè)主大會的召開表明小區(qū)被銷售出去了，有真正意義上的業(yè)主。②規(guī)定兩年，主要是為了和訴訟時效制度相銜接。假使項目公司存在違約行為，業(yè)主大會可以在訴訟時效時及時追究。其次，項目公司清算時，必須在銀行開立專門賬戶，存入一筆保證金，于一定年限屆滿后，才可動用。這是為了保障另外50%業(yè)主的利益。

（3）現(xiàn)行社會保障機(jī)制保障程度不夠深入，貧困業(yè)主無力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，我們建議進(jìn)一步深化住房救濟(jì)與福利制度，將物業(yè)管理費(fèi)納入住房社會保障制度來考慮。我們知道，貧困業(yè)主沒有繳付物業(yè)費(fèi)，不是不愿意，而是無能力，因此從現(xiàn)有物業(yè)管理法律機(jī)制內(nèi)部無法解決該問題。要解決這個問題，就要從社會保障的角度予以考慮，政府對于低保戶業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼。具體來說，政府按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶數(shù)，減輕地方稅收或直接對物業(yè)管理者進(jìn)行撥款。

3物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的程序法機(jī)制

物業(yè)管理者無法收取物業(yè)管理費(fèi)還存在程序法上的原因：現(xiàn)行的仲裁方式、普通程序、簡易程序及支付令程序不能滿足現(xiàn)實的要求，有必要引入小額程序解決物業(yè)管理費(fèi)的收取問題。從全國各地物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，絕大部分每年只有幾百元，對于中等收入的業(yè)主來說，這筆費(fèi)用不高。但從物業(yè)管理公司的角度來看，由于住戶人數(shù)多，那么物業(yè)管理費(fèi)的總額則非常巨大，故物業(yè)管理公司必定通過各種方式維護(hù)自己的合同權(quán)益。

第一，物業(yè)管理公司可以約定仲裁方式解決。仲裁有一定的優(yōu)點，最為突出的是仲裁實行一裁終局，這可以避免無謂的時間消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁決的執(zhí)行取決于人民法院的承認(rèn)；另一方面仲裁的費(fèi)用過高，在雙方皆有過錯的情況下，物業(yè)管理公司雖可追討到部分物業(yè)管理費(fèi)，但支出的仲裁費(fèi)用很可能使其得不償失。

第二，民事訴訟普通程序和簡易程序所需時間太長，對于物業(yè)管理公司、業(yè)主以及整個社會來說都不利。物業(yè)管理費(fèi)對于業(yè)主來說是小額的，但普通程序和簡易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對判決結(jié)果不滿，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會的利益。英美法上有句法諺——“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業(yè)管理費(fèi)，原被告雙方要經(jīng)受二級法院的審判，而法官助理及法官要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫判決，這對于社會來說太過浪費(fèi)了。

第三，民事訴訟特別程序中的支付令程序亦不能解決問題。按照民事訴訟法規(guī)定，如雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經(jīng)過一定時間后，申請人可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。但支付令有一個致命的弱點——只要被申請人在法定時間內(nèi)提出異議，支付令就失效，而法院對被申請人的異議只是形式審查。

綜合上述分析，我們認(rèn)為有必要采用小額程序來解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛。從國外小額程序的運(yùn)行來看，其對于物業(yè)管理費(fèi)糾紛的解決卓有成效。

首先，小額程序?qū)υV訟標(biāo)的有法律關(guān)系性質(zhì)或金額的限制。就法律關(guān)系性質(zhì)來說，僅限于幾種簡單明了的關(guān)系，比如簡單的借貸關(guān)系等；就金額來說，爭議金額不能超過特定數(shù)額。物業(yè)管理費(fèi)糾紛是十分簡單的合同糾紛，且金額很小。

其次，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關(guān)系的簡單化。我們知道，業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的理由是多種多樣的，而實際上許多理由是由物業(yè)管理者以外的其他主體引起的，當(dāng)然其中也有些理由是由于物業(yè)管理者引起的，這在上文已有分析。由于物業(yè)管理公司不僅僅是一個以營利為目的的企業(yè)，其還擔(dān)負(fù)許多社會功能，因此保障其正常運(yùn)行也是維護(hù)社會穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，因此我們認(rèn)為在物業(yè)管理費(fèi)收取糾紛中禁止業(yè)主反訴比較妥當(dāng)，如果業(yè)主確實需要對物業(yè)管理者追究責(zé)任，則由法院告知其另行。

再次，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取糾紛涉及金額小以一審終審方式解決是相當(dāng)合適的。當(dāng)然需要指出的是，我國民事訴訟法目前尚未承認(rèn)小額程序，但是隨著民事訴訟法修改進(jìn)程的推進(jìn)，小額程序在我國的確立勢在必行，因此在未來的物業(yè)管理費(fèi)收取爭議中適用小額程序是一個比較理想的選擇。

4結(jié)語

物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)，對于物業(yè)管理者來說是一件非常無奈的事情，因為其經(jīng)營無法維持，內(nèi)部人員的個人價值和社會價值均無法實現(xiàn)；對于國家來說是一件很苦惱的事情，因為國家交給物業(yè)管理者的社會職能無法實現(xiàn)，而同時物業(yè)管理者又不斷伸手向國家要求補(bǔ)貼。因此，解決這個問題已迫在眉睫。從法律角度而言，我們應(yīng)當(dāng)下功夫、花時間認(rèn)清造成這種社會現(xiàn)象的根源，并且從實體法和程序法兩個層面來解決問題。

物業(yè)管理費(fèi)范文第2篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)；法律保障機(jī)制

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）04-0208-02

按照我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，居住小區(qū)由物業(yè)管理者進(jìn)行綜合管理，因此小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理者簽訂物業(yè)管理合同以規(guī)定雙方的權(quán)利義務(wù)。對物業(yè)管理者來說，其主要義務(wù)是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，同時獲得相應(yīng)的對價，即物業(yè)管理者享有收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利。

1 物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀

我們經(jīng)常在媒體上看到，物業(yè)管理者由于收不到物業(yè)管理費(fèi)而采用非正常的方式迫使業(yè)主繳費(fèi)，如采用停水、停電等手段；業(yè)主在遇到這種情況時往往會到法院，要求物業(yè)管理者停止侵權(quán)、賠償實際損失，因為物業(yè)管理者不過是供水、供電等單位收費(fèi)，無權(quán)私自停止能源的供應(yīng)。

實際上，物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)的原因是多樣的：

第一，開發(fā)商沒有依照房屋買賣合同提供相應(yīng)的配套設(shè)施，業(yè)主將之歸咎于物業(yè)管理者。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系往往有以下兩種：第一，開發(fā)商與物業(yè)管理者之間是母子公司關(guān)系；第二，開發(fā)商出售房屋并將小區(qū)移交給物業(yè)管理者后，隨即解散。由于房產(chǎn)市場供不應(yīng)求，開發(fā)商任意違反合同的事件不斷出現(xiàn)，業(yè)主對開發(fā)商的行為極為反感，但通過控告或訴訟的方式很難在短期內(nèi)解決問題。基于開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系，業(yè)主們通過拒繳物業(yè)管理費(fèi)的方式來要求物業(yè)公司解決問題。

第二，業(yè)主以拒繳物業(yè)管理費(fèi)為手段，要求物業(yè)管理者提高服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)法律規(guī)定及物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理，而管理的內(nèi)容是全面的，但這種全面服務(wù)并非意味小區(qū)內(nèi)一切服務(wù)。比如，業(yè)主的自行車在車棚中失竊，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者沒有盡到保安職責(zé)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；但物業(yè)管理者認(rèn)為失竊作為一個社會現(xiàn)象，由自己承擔(dān)失竊責(zé)任如同要求公安部門承擔(dān)失竊責(zé)任一樣，是荒謬的。業(yè)主在自身要求不得滿足的情況下，采用拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式以作抵制。

第三，業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力有限，無力繳納物業(yè)管理費(fèi)。就全國各地現(xiàn)狀來說，新建小區(qū)一般都聘有物業(yè)管理者，并且按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，個別業(yè)主無權(quán)拒絕業(yè)主大會選定的物業(yè)管理公司的物業(yè)管理行為。也有學(xué)者認(rèn)為，“業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利已不僅是業(yè)主個人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)的性質(zhì)，即業(yè)主基于其對建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已經(jīng)成為公共管理中的一員。” 在此情況下，物業(yè)管理具有公益性，業(yè)主無權(quán)通過放棄對公益的享有而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

然而新建小區(qū)中有一部分業(yè)主屬于市政改造的拆遷安置戶，其中的許多業(yè)主本身屬于低保戶或接近低保的狀態(tài)，失業(yè)、疾病已經(jīng)使他們窮困潦倒，日常飲食、衣物、水電開支以及家庭成員就讀、就醫(yī)等費(fèi)用已經(jīng)使他們負(fù)債累累，而現(xiàn)行的社會保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業(yè)管理費(fèi)，從實務(wù)角度來講不具操作性。我們知道，法律對民事權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，主要通過實體法和程序法，而綜合上述三類原因，我們可以看出，我國現(xiàn)行法律對物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的保障是不夠完善的。為了實現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應(yīng)當(dāng)從實體法和程序法兩個層面對物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)進(jìn)行保障。

2 物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實體法機(jī)制

我國實體法律對物業(yè)管理法律機(jī)制以及其他相關(guān)法律機(jī)制的設(shè)置存在不合理因素。我們下面將具體研究現(xiàn)行實體法律對物業(yè)管理者收費(fèi)權(quán)的影響。

（1）現(xiàn)行法律允許開發(fā)商與物業(yè)管理者為母子公司，勢必產(chǎn)生業(yè)主不信任物業(yè)管理者的后果，應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)的市場準(zhǔn)入規(guī)則，禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的公司從事物業(yè)管理行業(yè)。

我們提出這種建議主要基于以下幾個理由：

①開發(fā)商與物業(yè)管理者之間的母子公司關(guān)系，不利于業(yè)主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨(dú)立民事主體，各自獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國看，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設(shè)單位派生出來的'父子關(guān)系'企業(yè)”， 且母子公司的高級管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開發(fā)或銷售方面的違約行為，且由于母子公司之間責(zé)任獨(dú)立，業(yè)主無法向物業(yè)管理者追究房屋開發(fā)者或銷售者的責(zé)任。

②復(fù)雜的母子公司關(guān)系，會帶來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的紛爭。業(yè)主是普通的社會公眾，對法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復(fù)雜的關(guān)系，比如母子公司關(guān)系和總分公司關(guān)系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業(yè)主厘清母子公司之間的權(quán)利義務(wù)分離的關(guān)系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對物業(yè)管理行業(yè)設(shè)置準(zhǔn)入規(guī)則，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售商從事物業(yè)管理行業(yè)。

（2）現(xiàn)行法律對開發(fā)商解散項目公司沒有任何限制性規(guī)定，當(dāng)項目公司違反房屋銷售合同的約定時，業(yè)主無法找到承擔(dān)責(zé)任的主體，勢必造成業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司而拒絕繳費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置房地產(chǎn)項目公司的市場退出規(guī)則，嚴(yán)格限制項目公司的解散。

在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，開發(fā)商往往設(shè)立一個子公司，章程里約定，由該子公司專門開發(fā)某個項目，待項目結(jié)束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開發(fā)商逃避責(zé)任：由于開發(fā)商與項目公司之間是母子公司關(guān)系，開發(fā)商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無需承擔(dān)直接責(zé)任；同時項目公司又已經(jīng)清算終止，失去主體資格，業(yè)主無法讓其承擔(dān)責(zé)任，因此母公司也不會有股利上的間接損失。開發(fā)商之所以能夠如此運(yùn)作，在于法律沒有對項目公司的解散作出限制。我們建議立法應(yīng)當(dāng)確立項目公司解散必須具備兩個條件：

首先，項目公司所開發(fā)的小區(qū)自召開第一次業(yè)主大會起已達(dá)兩年。以第一次業(yè)主大會的召開作為起算時間主要基于以下兩個原因：①雖然我國《物業(yè)管理條例》沒有關(guān)于第一次業(yè)主大會召開時間的規(guī)定，但是許多地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定，小區(qū)只有在入住面積達(dá)50%以上或房屋交付滿1-2年，才可召開第一次業(yè)主大會。 毫無疑問，第一次業(yè)主大會的召開表明小區(qū)被銷售出去了，有真正意義上的業(yè)主。②規(guī)定兩年，主要是為了和訴訟時效制度相銜接。假使項目公司存在違約行為，業(yè)主大會可以在訴訟時效時及時追究。其次，項目公司清算時，必須在銀行開立專門賬戶，存入一筆保證金，于一定年限屆滿后，才可動用。這是為了保障另外50%業(yè)主的利益。

（3）現(xiàn)行社會保障機(jī)制保障程度不夠深入，貧困業(yè)主無力承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，我們建議進(jìn)一步深化住房救濟(jì)與福利制度，將物業(yè)管理費(fèi)納入住房社會保障制度來考慮。我們知道，貧困業(yè)主沒有繳付物業(yè)費(fèi)，不是不愿意，而是無能力，因此從現(xiàn)有物業(yè)管理法律機(jī)制內(nèi)部無法解決該問題。要解決這個問題，就要從社會保障的角度予以考慮，政府對于低保戶業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼。具體來說，政府按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶數(shù)，減輕地方稅收或直接對物業(yè)管理者進(jìn)行撥款。

3 物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的程序法機(jī)制

物業(yè)管理者無法收取物業(yè)管理費(fèi)還存在程序法上的原因：現(xiàn)行的仲裁方式、普通程序、簡易程序及支付令程序不能滿足現(xiàn)實的要求，有必要引入小額程序解決物業(yè)管理費(fèi)的收取問題。從全國各地物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，絕大部分每年只有幾百元，對于中等收入的業(yè)主來說，這筆費(fèi)用不高。但從物業(yè)管理公司的角度來看，由于住戶人數(shù)多，那么物業(yè)管理費(fèi)的總額則非常巨大，故物業(yè)管理公司必定通過各種方式維護(hù)自己的合同權(quán)益。

第一，物業(yè)管理公司可以約定仲裁方式解決。仲裁有一定的優(yōu)點，最為突出的是仲裁實行一裁終局，這可以避免無謂的時間消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁決的執(zhí)行取決于人民法院的承認(rèn)；另一方面仲裁的費(fèi)用過高，在雙方皆有過錯的情況下，物業(yè)管理公司雖可追討到部分物業(yè)管理費(fèi)，但支出的仲裁費(fèi)用很可能使其得不償失。

第二，民事訴訟普通程序和簡易程序所需時間太長，對于物業(yè)管理公司、業(yè)主以及整個社會來說都不利。物業(yè)管理費(fèi)對于業(yè)主來說是小額的，但普通程序和簡易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對判決結(jié)果不滿，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會的利益。英美法上有句法諺――“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業(yè)管理費(fèi)，原被告雙方要經(jīng)受二級法院的審判，而法官助理及法官要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫判決，這對于社會來說太過浪費(fèi)了。

第三，民事訴訟特別程序中的支付令程序亦不能解決問題。按照民事訴訟法規(guī)定，如雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經(jīng)過一定時間后，申請人可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。但支付令有一個致命的弱點――只要被申請人在法定時間內(nèi)提出異議，支付令就失效，而法院對被申請人的異議只是形式審查。

綜合上述分析，我們認(rèn)為有必要采用小額程序來解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛。 從國外小額程序的運(yùn)行來看，其對于物業(yè)管理費(fèi)糾紛的解決卓有成效。

首先，小額程序?qū)υV訟標(biāo)的有法律關(guān)系性質(zhì)或金額的限制。就法律關(guān)系性質(zhì)來說，僅限于幾種簡單明了的關(guān)系，比如簡單的借貸關(guān)系等；就金額來說，爭議金額不能超過特定數(shù)額。物業(yè)管理費(fèi)糾紛是十分簡單的合同糾紛，且金額很小。

其次，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關(guān)系的簡單化。我們知道，業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的理由是多種多樣的，而實際上許多理由是由物業(yè)管理者以外的其他主體引起的，當(dāng)然其中也有些理由是由于物業(yè)管理者引起的，這在上文已有分析。由于物業(yè)管理公司不僅僅是一個以營利為目的的企業(yè)，其還擔(dān)負(fù)許多社會功能，因此保障其正常運(yùn)行也是維護(hù)社會穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，因此我們認(rèn)為在物業(yè)管理費(fèi)收取糾紛中禁止業(yè)主反訴比較妥當(dāng)，如果業(yè)主確實需要對物業(yè)管理者追究責(zé)任，則由法院告知其另行。

再次，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取糾紛涉及金額小以一審終審方式解決是相當(dāng)合適的。當(dāng)然需要指出的是，我國民事訴訟法目前尚未承認(rèn)小額程序，但是隨著民事訴訟法修改進(jìn)程的推進(jìn)，小額程序在我國的確立勢在必行，因此在未來的物業(yè)管理費(fèi)收取爭議中適用小額程序是一個比較理想的選擇。

物業(yè)管理費(fèi)范文第3篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；物業(yè)費(fèi)用；收費(fèi)問題

中圖分類號：C93-0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

一、物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)難原因分析

首先，服務(wù)態(tài)度不滿意導(dǎo)致業(yè)主不愿意支付相應(yīng)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司是專門向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，服務(wù)既是公司的工作內(nèi)容，也是業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生交集的唯一途徑。管理服務(wù)質(zhì)量不過關(guān)，管理費(fèi)卻照收不誤，當(dāng)然會引起業(yè)主的不滿，造成故意拖欠問題嚴(yán)重。

其次，物業(yè)管理公司自身對費(fèi)用收取的項目、細(xì)則、使用途徑、管理效果等未能進(jìn)行明確規(guī)定，業(yè)主只知道物業(yè)管理公司整天收錢，卻看不到管理費(fèi)的具體用處，這種信息溝通不暢導(dǎo)致許多業(yè)主心生疑惑，不愿意主動配合費(fèi)用收取。再次，物業(yè)管理公司也存在一定程度的流動性，許多物業(yè)管理公司都遇到過上一家物業(yè)因為管理失誤而遺留的許多問題業(yè)主卻要求新的物業(yè)管理公司一力承擔(dān)，如果未能達(dá)到滿意效果，則會遷怒與新的物業(yè)管理公司，導(dǎo)致正常費(fèi)用的收取工作阻礙重重。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)管理質(zhì)量的思考

（一）積極的溝通與宣傳

費(fèi)用收取一直是管理活動和服務(wù)活動的重要內(nèi)容，如果不能及時收取相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理公司的一切經(jīng)營運(yùn)作活動都將會受到嚴(yán)重影響，但是管理費(fèi)用的收取也一直都是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的一個典型矛盾。為了加強(qiáng)物業(yè)管理公司能夠及時有效的進(jìn)行管理費(fèi)用的收取，不斷的積極溝通和正確宣傳是必不可少的。但是要達(dá)到有效溝通與良性宣傳的目的，首先作為物業(yè)管理公司就要深入分析業(yè)主對物管費(fèi)用收取過程不積極配合甚至消極抵觸的原因所在。究其原因，不外乎兩個方面。首先是物業(yè)管理公司在費(fèi)用收取上面的不合理導(dǎo)致業(yè)主不愿主動配合費(fèi)用收取，另一方面是極個別業(yè)主惡意拖欠物管費(fèi)用。從現(xiàn)實情況來看，第二種原因是少數(shù)，多數(shù)情況下是因為物業(yè)管理公司未能就費(fèi)用收取的明確項目、比例及費(fèi)用使用情況進(jìn)行有效的、積極的、公開的公示，導(dǎo)致業(yè)主對費(fèi)用使用情況混沌不清，從而質(zhì)疑物業(yè)管理公司存在亂收費(fèi)行為，從而不愿主動進(jìn)行管理費(fèi)用交納。造成這一局面的原因就在于當(dāng)前我國國內(nèi)確實存在許多不良物管企業(yè)巧立名目征收費(fèi)用又不切實提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而致使整個物業(yè)管理行業(yè)都因此受到消極影響。

（二）加強(qiáng)具體收費(fèi)管理建設(shè)

物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)管理主要包括軟件制度與硬件制度兩個方面。軟件制度就是指收費(fèi)活動中的服務(wù)態(tài)度問題，作為物業(yè)管理公司而言，業(yè)主就是上帝，是物業(yè)管理公司的衣食父母，雖然我們?yōu)闃I(yè)主提供了積極的服務(wù)，但是在費(fèi)用收取工作上仍然要保持良好的態(tài)度。許多物業(yè)管理公司存在著收費(fèi)人員態(tài)度冷漠、生硬等問題，給業(yè)主造成情緒上的反感，我們必須明確，即便是費(fèi)用收取工作，也仍然是我們?yōu)闃I(yè)主提供的服務(wù)項目之一，也要用最積極的工作熱情和服務(wù)態(tài)度來面對業(yè)主。要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，對于業(yè)主表示不理解的地方要耐心解釋，要在業(yè)主提出要求之前主動出示相關(guān)收費(fèi)文件及標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，打消業(yè)主的顧慮。此外在收費(fèi)管理的硬件措施方面，要盡量為業(yè)主提供多樣化的繳費(fèi)渠道，盡量為業(yè)主及時繳費(fèi)提供便利。

（三）加強(qiáng)與業(yè)主委員會的合作

業(yè)主委員會是代表廣大業(yè)利與物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)常涉的自發(fā)性組織，雖然是自發(fā)性的，但是業(yè)主委員會卻是被國家法律賦予了發(fā)揮對物業(yè)管理工作有監(jiān)督管理權(quán)利的有效單位。物業(yè)管理公司應(yīng)該重視業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的重要地位。尤其是在物業(yè)管理費(fèi)用的收取工作方面，要積極與業(yè)主委員會溝通，通過業(yè)主委員會加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳、引導(dǎo)工作，對于各種收費(fèi)項目要仔細(xì)向業(yè)主委員會匯報，對于費(fèi)用的使用情況也要積極的向業(yè)主委員會公開，并取得他們對我們工作的理解與支持。與業(yè)主委員會建立良好互動關(guān)系不僅能夠更好的開展管理費(fèi)用收取工作，同時當(dāng)我們在面對惡意拖欠管理費(fèi)用的極個別業(yè)主時，也能夠爭取到委員會以及其他業(yè)主道義上的支持，從而最大限度降低管理費(fèi)用收取過程中呆賬、壞賬的發(fā)生幾率。

（四）督促業(yè)主及時繳費(fèi)

在管理費(fèi)用收取活動中，我們物業(yè)管理公司也可以采取積極的督促措施來讓業(yè)主更為主動自覺的繳納費(fèi)用。如對于積極繳納管理費(fèi)用的業(yè)主應(yīng)及時表揚(yáng)或通過其他形式予以鼓勵，對于惡意拖欠管理費(fèi)用的業(yè)主應(yīng)該通過公告的形式予以公布，讓更多的業(yè)主幫助我們一起來監(jiān)督不良業(yè)主。讓廣大業(yè)主能夠明白就是因為少數(shù)不良業(yè)主的惡意拖欠，致使我們的管理工作無法正常開展，從而影響管理服務(wù)水平的升級，讓業(yè)主發(fā)揮群眾的力量督促不良業(yè)主及時繳納拖欠的費(fèi)用。當(dāng)然這一督促行為必須是建立在費(fèi)用收取合理、合法、合規(guī)的基礎(chǔ)之上，我們不能憑借自己的權(quán)利而隨意給業(yè)主施加壓力，如果這樣，必然導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主的不滿，必然影響企業(yè)的合法生存。

（五）運(yùn)用法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益

面對惡意拖欠管理費(fèi)用的業(yè)主，管理公司一方面要動員群眾予以譴責(zé)，另一方面也要積極的拿起法律的武器來保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。雖然物業(yè)管理公司奉業(yè)主為上帝，但也不能隨便放棄自己的合法權(quán)益，否則公司也無法生存下去。對于惡意拖欠、拒絕支付、無故少付管理費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極向上級主管部門匯報情況，爭取上級主管部門的出面協(xié)調(diào)，對于協(xié)調(diào)無果的，應(yīng)根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定申請對業(yè)主的財產(chǎn)限制，從而保障自身合法權(quán)益得以伸張。

（六）加強(qiáng)自身建設(shè)

物業(yè)管理費(fèi)用長期以來得不到有效收取，除了少數(shù)不良業(yè)主惡意拖欠之外，還有很重要的原因就是以為內(nèi)長期以來存在的物業(yè)管理公司亂收費(fèi)問題，從而影響了整個物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展，在社會上造成了非常惡劣的消極影響。所以作為物業(yè)管理公司必須從自身做起，必須嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定的精神仔細(xì)研究具體收費(fèi)項目與收費(fèi)數(shù)額，在確保有合理化收益的情況下盡量減輕業(yè)主的費(fèi)用交納負(fù)擔(dān)，站在業(yè)主的立場上為他們多謀福利。費(fèi)用收取必須精細(xì)到具體細(xì)節(jié)，只有在以服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主青睞的基礎(chǔ)之上主張自己的經(jīng)濟(jì)利益才能夠得到廣大業(yè)主的理解與支持，否則必然引起業(yè)主的普遍不滿。

參考文獻(xiàn)：

[1]物業(yè)管理收費(fèi)改革的問題和對策.2008 粵港澳市場與價格.

物業(yè)管理費(fèi)范文第4篇

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因

1、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿意。有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識差，不能及時地為客戶解決問題，對服務(wù)承諾言而無信，影響了物業(yè)管理行業(yè)在老百姓心目中的形象，使客戶產(chǎn)生不滿情緒而拒交物業(yè)費(fèi)。

2、物業(yè)公司運(yùn)作不規(guī)范。有些物業(yè)管理公司在財務(wù)制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)究竟是如伺構(gòu)成和分配使用的。有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，常常采取不正當(dāng)?shù)氖侄谓鉀Q問題，如通過拒絕業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、停水、停電或者暫停電梯使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益。

(二)來自業(yè)主方面的原因

1、有些業(yè)主的道德素質(zhì)有待轉(zhuǎn)變。少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理的規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約，任意在公共場地、綠化帶內(nèi)停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造噪音干擾鄰居等，影響了其他業(yè)主的正常生活，受影響的業(yè)主又將這些現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)管理不到位而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

2、有些業(yè)主在物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念上存在偏差。由于部分業(yè)主對物業(yè)管理這種受客戶的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)的管理形式和物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成不甚了解，在物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念上存在偏差，影響了物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。

(三)一些物業(yè)管理的法規(guī)還缺乏可操作性

1、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低影響物業(yè)管理水平的提高。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)切合實際，既滿足企業(yè)利益，又符合業(yè)主的要求，達(dá)到“質(zhì)價相符”，響管理服務(wù)水平。

2、對惡意拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制。如紹興水木清華小區(qū)，其物業(yè)管理在業(yè)內(nèi)是非常有口碑的，但仍有一些業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。他們的“理由”是業(yè)主養(yǎng)貓、狗等寵物，既有臭味又影響環(huán)境，要求物業(yè)管理公司出面協(xié)調(diào)“禁養(yǎng)”；另一些業(yè)主說“養(yǎng)狗是政府允許的”。當(dāng)物業(yè)管理公司就此事多次找業(yè)主協(xié)商，由于各方業(yè)主堅持己見協(xié)調(diào)不成，一些業(yè)主就拒交物管費(fèi)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益無法得到保障。

二、解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對策

(一)加強(qiáng)管理，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)

1、妥善處理業(yè)主投訴。構(gòu)建一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的平等溝通的平臺，廣泛征集業(yè)主的合理化建議；物業(yè)管理公司與業(yè)主應(yīng)依約行事，鼓勵業(yè)主保護(hù)自己的合法權(quán)益，提高業(yè)主的維權(quán)意識；無論業(yè)主投訴情況是否屬實，物業(yè)企業(yè)都耐心對待，認(rèn)真處理。

2、定期公示物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)法規(guī)的要求，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實行明碼標(biāo)價，將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

3、改善物業(yè)收費(fèi)手段，采用靈活多樣的收費(fèi)方式。推行綜合收費(fèi)卡制度試點，將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲在一個卡中．業(yè)主或物業(yè)使用人到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門，劃卡結(jié)算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過電話、短信、電子郵件、信函、走訪等多種形式發(fā)送繳費(fèi)通知書，采取銀行代扣、銀行代收、上門收取、柜臺收費(fèi)等方式收取物業(yè)管理費(fèi)，真正做到客戶繳費(fèi)個性化、便捷化。

4、提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從構(gòu)建和諧社會的高度，重視物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升，采用服務(wù)公示制度，接受社會公眾的評價和監(jiān)督。將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)融入操作規(guī)范中，將專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范管理相結(jié)合，不斷提升服務(wù)品質(zhì)和管理服務(wù)水平作為解決“收費(fèi)難”問題的著力點。以“質(zhì)價相符”為基本原則，使業(yè)主獲得“等值”乃至“超值”服務(wù)。

（二)堅持正面宣傳引導(dǎo)，使廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)意識

1、相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要借助各種媒體，采用多種方式，對業(yè)主和客戶從行業(yè)法規(guī)和法律知識普及方面人手，廣泛宣傳，提高社會對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的認(rèn)知度，讓業(yè)主理解實行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的必然性，理解物業(yè)服務(wù)對物業(yè)保值增值、提高生活品質(zhì)的重要性，使居民樹立“花錢買服務(wù)”的正確消費(fèi)觀念。

2、發(fā)揮公眾約束力量，建立業(yè)主誠信檔案。將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，嘗試在社區(qū)建立業(yè)主誠信檔案，對不交費(fèi)的業(yè)主在小區(qū)業(yè)主論壇上給予定時公布，讓業(yè)主共同來監(jiān)督。

(三)規(guī)范服務(wù)，強(qiáng)化對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管

1、規(guī)范行業(yè)服務(wù)，建立行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機(jī)制。目前，對物物業(yè)管理服務(wù)價格的認(rèn)定，可以通過規(guī)定的程序或服務(wù)雙方的協(xié)商來解決，但對于物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)定，供需雙方在認(rèn)識上仍存在較大的差異。因而，迫切需要對整個行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，由政府相關(guān)部門牽頭，對物業(yè)公司、業(yè)主雙方提供解決問題的途徑和依據(jù)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行驗收考評。這樣，既為消費(fèi)者的利益提供保障，也能促進(jìn)企業(yè)實施有效的管理和監(jiān)督。

物業(yè)管理費(fèi)范文第5篇

目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認(rèn)可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題尤為突出，如何加強(qiáng)監(jiān)管已屬刻不容緩。

*市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均是由企業(yè)申報、物價局審定批復(fù)每戶每月9-12元的服務(wù)價格。這在計劃經(jīng)濟(jì)時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認(rèn)同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時對物業(yè)管理及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對小區(qū)內(nèi)所配套功能需求，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當(dāng)中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹(jǐn)慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作，輿論的負(fù)面渲染報道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)問題成為市民普遍關(guān)注的，爭議性較大的熱點問題。

20*年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。以該辦法為依據(jù)，*市政府于20*年6月下發(fā)了《*市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價和政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導(dǎo)價。《辦法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù)等級、標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。

《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了波瀾，企業(yè)認(rèn)為沒有了“尚方寶劍”，收費(fèi)將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費(fèi)的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們曾經(jīng)在一天內(nèi)接到10多個有關(guān)收費(fèi)方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視，再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導(dǎo)價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費(fèi)用等多種經(jīng)營彌補(bǔ)服務(wù)費(fèi)等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的含金量重新評定問題。

一、我市物業(yè)服務(wù)管理的現(xiàn)狀：

1、物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設(shè)置的維修，不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應(yīng)無所不包，要求物業(yè)企業(yè)無償為住戶室內(nèi)提供一切服務(wù)，一旦服務(wù)得不到滿足，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。

2、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。從我市中心城區(qū)看，各物業(yè)服務(wù)公司都能做到明碼標(biāo)價收費(fèi)，能在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)項目內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等等，但對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)服務(wù)公司沒有嚴(yán)格按照嚴(yán)格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。

3、物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù)，而對居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司，不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價格進(jìn)萬家等一系列社區(qū)建設(shè)活動的契機(jī)，拓展服務(wù)平臺，只好在收費(fèi)率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)。全市沒有一家開設(shè)代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務(wù)等項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質(zhì)不一，高品位的物業(yè)公司無從查找。

5、保安工作流為實質(zhì)，人浮于事，加重公司負(fù)擔(dān)，作用沒有真正發(fā)揮。具體表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕防患；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防患，輕對物的安全監(jiān)護(hù)。如*市福州乾坤物業(yè)公司，管理41棟1023戶，入住率60％，年度收費(fèi)率75％。聘請保安人員24人，設(shè)有東、西、北三處保安點，每處設(shè)崗3人，實行三班倒24小時值班，每人月薪800元，發(fā)放保安人員一個月工資達(dá)19200元；20*年1－9月物業(yè)收費(fèi)266494.18元，支出397582.53元，虧131088.35元。

6、業(yè)主委員會工作滯后。目前，我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒成立業(yè)主委員會，雖然有極個別社區(qū)成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用：服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正開展起來；對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監(jiān)管。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用，致使物業(yè)企業(yè)單方說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。

7、有個別業(yè)主過度強(qiáng)調(diào)個人的實用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行為在不同程度上，增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量。

8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有得到全面執(zhí)行。目前，*市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開發(fā)代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標(biāo)，由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司，致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì)、欠缺可監(jiān)督性。

9、市場體制不活，社會公共服務(wù)資源不均，增加了物業(yè)公司管理成本，導(dǎo)致不少物業(yè)公司負(fù)債經(jīng)營。如；*市康居蒂景灣居民住宅小區(qū)，公共服務(wù)水電都是按商業(yè)用戶執(zhí)行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業(yè)公司的管理成本，以致企業(yè)通過變術(shù)來減少債務(wù)，實行勉強(qiáng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

10、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，小區(qū)分期建設(shè)及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設(shè)施如水、電、氣工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

11、如何加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范行為？如何引導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體？相關(guān)職能部門監(jiān)管缺位。

二、造成物業(yè)服務(wù)管理難的主要成因：

1、開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。由于開發(fā)商不兌現(xiàn)售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決，有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)來與物業(yè)服務(wù)公司實行對峙。開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾，主要表現(xiàn)在；一是面積分?jǐn)偛缓侠恚涮追?wù)設(shè)施建設(shè)承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推托。三是轉(zhuǎn)嫁本屬自身承擔(dān)的費(fèi)用（如：房產(chǎn)測繪費(fèi)）給業(yè)主導(dǎo)致業(yè)主意見突出。

2、物業(yè)公司服務(wù)不到位、收費(fèi)不合理、財務(wù)不透明。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的另一個原因，是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，擅自設(shè)立收費(fèi)項目收費(fèi)或者收費(fèi)少服務(wù)。從調(diào)查的情況看，這是業(yè)主反映最強(qiáng)烈的問題，直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系。雖然我市1999年就出臺了《*市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法》，明確規(guī)定了收費(fèi)項目、檔次和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立項目或者以強(qiáng)制提供服務(wù)的方式收取費(fèi)用。此外，問題更多的是物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與其所提供的服務(wù)質(zhì)量不符，同一區(qū)域同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同小區(qū)，服務(wù)的質(zhì)量各有千別，常常引起業(yè)主的不滿，以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照國家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒有執(zhí)行規(guī)定，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費(fèi)用花在什么地方，總認(rèn)為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上，所以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

3、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、著力從以下方面加強(qiáng)監(jiān)管。

1、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立成本分析制度整合資源，聯(lián)合采購，擴(kuò)大管理規(guī)模，降低管理成本。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，服務(wù)質(zhì)量是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的核心問題，這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更細(xì)致、更周到的人性化服務(wù)，定期公布物業(yè)費(fèi)的收支情況，使業(yè)主明白消費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，但競爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業(yè)費(fèi)已經(jīng)不能吸引消費(fèi)者，只有通過規(guī)范化的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)塑造企業(yè)品牌，才能實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應(yīng)該：一是改變以往的收費(fèi)態(tài)度和方式。由于收費(fèi)員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，自身對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺位理解和運(yùn)用。同時，由于收費(fèi)面廣、點多、量大，難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司有意見而不愿交費(fèi)。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費(fèi)業(yè)主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區(qū)物業(yè)收費(fèi)工作的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會，并以業(yè)主委員會的名義下發(fā)通知，宣傳交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。二是要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，逐步擴(kuò)大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強(qiáng)對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)自身的不斷努力，為小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立規(guī)章，規(guī)范行為準(zhǔn)則。收費(fèi)時可根據(jù)居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幅度內(nèi)，與業(yè)主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業(yè)管理費(fèi)的，應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)管理費(fèi)的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該在加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)、通過服務(wù)水平、質(zhì)量上下功夫，盤活內(nèi)部管理機(jī)制，不斷提升服務(wù)質(zhì)量以贏得廣大業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，規(guī)范自身行為。協(xié)會應(yīng)實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業(yè)服務(wù)管理培訓(xùn)，規(guī)范其執(zhí)收行為，為物業(yè)管理企業(yè)解答對《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務(wù)管理條例》存在的疑問。針對企業(yè)在執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業(yè)意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的評價，遵循給什么服務(wù)報什么價格的原則，按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價，提供切實可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進(jìn)駐后再提價，引起業(yè)主的反感。要特別注意對公共秩序的維護(hù)，在實行明碼標(biāo)價期間要確認(rèn)收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會要重在宣傳及時引導(dǎo)的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費(fèi)意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)?，有針對性地做了大量的解釋和引?dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請有關(guān)人士來為其講解案例，在物業(yè)管理收費(fèi)方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費(fèi)？沒有業(yè)委會能否改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？哪種情況下收費(fèi)明細(xì)賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議。此外，為切實指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價、協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會可以啟用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建議的評

審程序，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，為物價部門審定價費(fèi)提供切實可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費(fèi)方面的困難和矛盾，行業(yè)協(xié)會除了對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目進(jìn)行明碼標(biāo)價外，物價部門也應(yīng)主動與其溝通，開展收費(fèi)公示，統(tǒng)一制作公示牌，接受社會監(jiān)督。

3、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。業(yè)主買房是一個持續(xù)消費(fèi)的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費(fèi)的開始，所以改變購房消費(fèi)觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強(qiáng)對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應(yīng)該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是每個業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導(dǎo)和幫助廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。

4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，僅靠業(yè)主公約是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的必須要有一個具有強(qiáng)制性、權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關(guān)職能部門要在充分調(diào)查、廣泛征集意見的基礎(chǔ)上，建立和完善《*市物業(yè)服務(wù)管理辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進(jìn)和完善《*市物業(yè)服務(wù)管理招投標(biāo)制度》。業(yè)主大會通過招標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)時，房管和物價部門必須到場進(jìn)行指導(dǎo)，努力做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位，當(dāng)好服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。作為服務(wù)者，房管和物價部門要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)；作為指導(dǎo)者，房管和物價部門要在全面實施《*市物業(yè)服務(wù)管理辦法》的同時，加快出臺《*市物業(yè)服務(wù)管理辦法實施細(xì)則》，加強(qiáng)宣傳發(fā)動的工作力度；作為監(jiān)督和管理者，房管和物價部門要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。同時，又要加強(qiáng)對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主素質(zhì)。要通過整合社會公共服務(wù)資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業(yè)企業(yè)管理成本，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營造良好的社會氛圍。