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建材輔材采購工作計劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：成品住宅；一體化；產(chǎn)業(yè)鏈；前期階段

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，掌握土地和資本的房地產(chǎn)企業(yè)居于整個產(chǎn)業(yè)鏈的主導(dǎo)地位。從項目總體策劃、立項審批、規(guī)劃設(shè)計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為核心進行配套生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設(shè)依托勞動與資本密集，勢必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在以下問題。

1.1產(chǎn)業(yè)鏈價值分布不合理

中國現(xiàn)行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導(dǎo)著住宅產(chǎn)業(yè)價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產(chǎn)企業(yè)掌握資本，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的主要利益，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術(shù)、新材料、現(xiàn)代管理理念和方法在產(chǎn)業(yè)項目中的實施。

1.2產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體呈現(xiàn)粗放經(jīng)營與合作的關(guān)系，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關(guān)系模式。

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運營的房地產(chǎn)企業(yè)，一般不具備項目規(guī)劃能力，因而只能委托設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計。通常規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)占據(jù)整個項目成本的70%，這就導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中沒有技術(shù)支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設(shè)計能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動密集型的建筑業(yè)

由于傳統(tǒng)住宅建設(shè)多為現(xiàn)場手工作業(yè)，加之產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟不夠緊密，導(dǎo)致工人勞動強度加大，生產(chǎn)、經(jīng)營呈分散狀態(tài)，因而拉長了建設(shè)周期、降低了生產(chǎn)效率。同時，因設(shè)計、施工、部品選擇與運輸?shù)呢熑尾块T缺少實時溝通與工作對接，又導(dǎo)致相互推諉、權(quán)責不明，因此建設(shè)質(zhì)量難以控制，監(jiān)管耗費成本巨大。

1.2.3建材業(yè)標準化、系列化、部品化水平較低

現(xiàn)場手工作業(yè)的勞動密集型生產(chǎn)方式，導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產(chǎn)水平較低，因此影響了住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)――部品與建材的標準化、規(guī)格化與系列化。這無疑導(dǎo)致資源浪費、勞動效率降低、工程質(zhì)量堪憂，進而影響產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化效應(yīng)。

1.2.4未形成供、產(chǎn)、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的供、產(chǎn)、銷關(guān)系為：房地產(chǎn)企業(yè)拿地委托設(shè)計院完成規(guī)劃設(shè)計通過工程招投標選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應(yīng)商、建材經(jīng)銷商、設(shè)備供應(yīng)商等承擔施工任務(wù)完成施工并交付給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負責維護住宅產(chǎn)品。

由此可知，這種生產(chǎn)組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經(jīng)營目標、技術(shù)理念和利益關(guān)系，眾口難調(diào)很難建構(gòu)合作紐帶，生產(chǎn)經(jīng)營的一體化模式因此較難實現(xiàn)。此外，建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負擔，不符合低碳環(huán)保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業(yè)化生產(chǎn)體系的建構(gòu)。

2成品住宅產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)強調(diào)以“成品”為目標，采用一體化開發(fā)建設(shè)管理方式，使各生產(chǎn)要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產(chǎn)提高構(gòu)配件質(zhì)量與生產(chǎn)能力，從而節(jié)約建設(shè)成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發(fā)掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)原則表現(xiàn)為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導(dǎo)向

2.1.1立足顧客現(xiàn)實需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設(shè)計任務(wù)書的制定、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、部品選樣、項目施工、材料設(shè)備的供應(yīng)、竣工驗收、入住總結(jié)到售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產(chǎn)品的服務(wù)功能為重點，綜合技術(shù)推動型和需求拉動型的優(yōu)點而形成產(chǎn)業(yè)鏈；以客戶需求為導(dǎo)向，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體的生產(chǎn)組織形式與工作對接的關(guān)系，真正實現(xiàn)“以客戶為本”的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)主旨。

2.1.2搭建用戶參與設(shè)計的開放平臺

“以客戶為本”的建構(gòu)主旨還表現(xiàn)在：在成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈中介入用戶參與設(shè)計、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規(guī)劃設(shè)計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導(dǎo)與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優(yōu)化方案，亦有助于改善產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關(guān)系，以期高效生產(chǎn)出市場接受度高的產(chǎn)品。

2.2建構(gòu)信息共享的平臺打通全產(chǎn)業(yè)鏈

2.2.1優(yōu)化設(shè)計方案

信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)提供較準確的模型。其信息平臺的優(yōu)化性在于：將“多種項目設(shè)計方案和投資回報分析結(jié)合起來，從而實時的計算出設(shè)計變化帶來的投資回報變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設(shè)計，亦可藉此信息平臺優(yōu)化設(shè)計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導(dǎo)因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據(jù)統(tǒng)計，僅僅由于項目成員之間的數(shù)據(jù)互通性較弱而產(chǎn)生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內(nèi)裝修割裂，時常出現(xiàn)建筑主體結(jié)構(gòu)妨礙管道設(shè)備的布置的問題。為此，變更原初設(shè)計方案，導(dǎo)致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設(shè)工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預(yù)演與協(xié)調(diào)功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內(nèi)部進行碰撞檢驗，并即時生成數(shù)據(jù)，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設(shè)計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構(gòu)件信息亦為自動生產(chǎn)加工提供了技術(shù)條件。此外，通過4D模擬可預(yù)演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現(xiàn)了信息化集成環(huán)境可動態(tài)、高效傳達信息的優(yōu)勢。

2.3建構(gòu)工業(yè)化生產(chǎn)平臺

2.3.1縮短建設(shè)周期

由于工業(yè)化生產(chǎn)平臺藉由標準化、規(guī)模化、系統(tǒng)化的工業(yè)化生產(chǎn)方式，取代分散的手工業(yè)生產(chǎn)方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產(chǎn)生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現(xiàn)場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產(chǎn)效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設(shè)工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對傳統(tǒng)住宅的產(chǎn)業(yè)鏈進行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質(zhì)量可控；另一方面，工業(yè)化生產(chǎn)方式帶來的標準化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)?；a(chǎn)與社會化營銷，從而推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程。

2.3.3減少資源浪費

勘察、設(shè)計、施工、項目管理、監(jiān)理、部品、材料、設(shè)備等的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)組織形式，可減少在設(shè)計、施工、材料部品的選樣、供應(yīng)等環(huán)節(jié)中，因工作對接問題與無效益變更導(dǎo)致的資本浪費與能源消耗。此外，工業(yè)化生產(chǎn)平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術(shù)，實現(xiàn)施工養(yǎng)護用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標準化、通用化、現(xiàn)場裝配式的工業(yè)集中生產(chǎn)方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)

成品住宅是一項涉及獲得土地、開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料、設(shè)備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產(chǎn)方式基礎(chǔ)上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標，將獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，實現(xiàn)成品住宅產(chǎn)供銷一體化。在此，以產(chǎn)品設(shè)計中的人、機、環(huán)境關(guān)系為研究成品住宅建設(shè)一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎(chǔ)，進而，傳承中國古代造物模件化技術(shù)與多元樣式兼容的營構(gòu)模式，以成品住宅的部件化、標準化生產(chǎn)為出發(fā)點，根據(jù)消費者品質(zhì)需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現(xiàn)工業(yè)化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構(gòu)以產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團，整合資金、資源、技術(shù)優(yōu)勢，注重成品住宅推廣應(yīng)用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術(shù)。

根據(jù)成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及相關(guān)因素，可將產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項目投資開發(fā)、項目設(shè)計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務(wù)等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設(shè)計構(gòu)思、設(shè)計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)成果與項目實施結(jié)果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網(wǎng)站和主流報紙為公司拍地、融資、調(diào)整土地價格、了解區(qū)域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領(lǐng)導(dǎo)審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現(xiàn)場勘查，在此基礎(chǔ)上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經(jīng)公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報告

制定詳細實施計劃，通過具體數(shù)據(jù)和量化的衡量標準、責任分配，動態(tài)預(yù)測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業(yè)投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區(qū)域樓盤目標客戶分析、經(jīng)濟測算等內(nèi)容。

由營銷企劃部設(shè)定可行性研究計劃、組織市場調(diào)研、定位分析產(chǎn)品，而后提交設(shè)計部。設(shè)計部進行項目規(guī)劃設(shè)計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產(chǎn)品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務(wù)部。財務(wù)部對投資經(jīng)濟效益進行分析評估，總結(jié)評估結(jié)論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營銷企劃部、設(shè)計部、采購部、審計部、財務(wù)部、公司管理層。

3.1.3土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應(yīng)總量；②逐年增加經(jīng)適房用地的供應(yīng)；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關(guān)的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。

3.2項目投資開發(fā)

3.2.1制定“項目經(jīng)營計劃書”

作為項目經(jīng)營的綱領(lǐng)性文件，計劃書涉及經(jīng)營業(yè)績、客戶維度，包括成本、設(shè)計、工程、入住、物業(yè)的內(nèi)部維度，以及學(xué)習與發(fā)展。制定項目經(jīng)營計劃書首先需就項目位置、現(xiàn)狀、配套設(shè)施情況、規(guī)劃設(shè)計條件、技術(shù)經(jīng)濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應(yīng)對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設(shè)、團隊建設(shè)等提出總體量化要求。制定項目開發(fā)中關(guān)鍵節(jié)點的行動計劃和各部門、各專業(yè)的詳細進度計劃。根據(jù)項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應(yīng)對方案。最后，對上述內(nèi)容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個月內(nèi)進行，由公司管理層和各職能部門負責。

3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”

“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產(chǎn)品建議書”的參考。營銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產(chǎn)市場、營銷、產(chǎn)品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據(jù)。在地產(chǎn)市場調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，分別從項目市場、項目客戶、產(chǎn)品概念、規(guī)劃設(shè)計、建筑室內(nèi)設(shè)計細節(jié)與標準、配套設(shè)計、社區(qū)服務(wù)、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據(jù)項目投資開發(fā)周期、銷售周期、經(jīng)濟收益調(diào)整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。

3.2.3撰寫“產(chǎn)品建議書”

以用戶為導(dǎo)向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產(chǎn)品建議，是撰寫“產(chǎn)品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監(jiān)并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關(guān)部門進行協(xié)商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態(tài)、建設(shè)指標等深入調(diào)研，而后提交市場調(diào)研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產(chǎn)品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設(shè)計部開始項目初步規(guī)劃設(shè)計，審計部、財務(wù)部測算成本、財務(wù)指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產(chǎn)品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經(jīng)由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務(wù)部，以及公司、集團管理層等。

3.3項目設(shè)計與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計劃

此環(huán)節(jié)在產(chǎn)品建議書確定之后與概念設(shè)計之前的一周開始，由規(guī)劃設(shè)計部負責制定有關(guān)項目內(nèi)容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內(nèi)容的工作計劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經(jīng)理審批。

3.3.2設(shè)計招標

招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質(zhì)，通報招標程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎(chǔ)，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎(chǔ)。

設(shè)計招標環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標書。由規(guī)劃設(shè)計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設(shè)計招標書、景觀設(shè)計招標書。方案照標書在產(chǎn)品建議書完成一周后提交，施工圖設(shè)計招標書在擴初階段根據(jù)擴初深度提交。景觀設(shè)計招標書在規(guī)劃方案確定后一周內(nèi)提交。②實施招標流程。由規(guī)劃設(shè)計部負責實施，公司管理層總經(jīng)理委托的招標小組評標，相關(guān)表單報送公司管理層審批。③編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書包括方案設(shè)計任務(wù)書、景觀設(shè)計任務(wù)書、施工圖設(shè)計任務(wù)書。一般由規(guī)劃設(shè)計部負責編制任務(wù)書，在招標確定后一周內(nèi)開始。方案設(shè)計任務(wù)書需對項目名稱、用地概況、設(shè)計依據(jù)、總體控制性指標等進行明確說明；要依據(jù)用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經(jīng)濟技術(shù)指標、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設(shè)計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術(shù)控制要點與提交成果的形式、要求；出示設(shè)計時間節(jié)點。景觀設(shè)計任務(wù)書除項目簡介、定位與設(shè)計時間節(jié)點外，需重點就景觀設(shè)計原則、規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟控制指標、景觀設(shè)計要求、方案設(shè)計提交成果形式與內(nèi)容、景觀施工圖紙內(nèi)容等提出具體要求。施工圖設(shè)計任務(wù)書需對總圖設(shè)計、平面設(shè)計、立面設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設(shè)計部負責合同的談判和起草，并交由相關(guān)部門流轉(zhuǎn)審批，一般在招標確定后一周內(nèi)開始。

3.3.3方案設(shè)計與建材、部品選樣

一體化產(chǎn)業(yè)鏈的建構(gòu)理念，使得成品住宅方案設(shè)計階段，即要考慮從住宅構(gòu)件、部品的設(shè)計生產(chǎn)，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術(shù)來提高效率、降低能耗，從而求得經(jīng)濟和環(huán)境關(guān)系的平衡與優(yōu)化。

成品住宅的方案設(shè)計階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進行建筑、景觀、住宅室內(nèi)風格定位；規(guī)劃設(shè)計部提出概念方案的同時，裝修設(shè)計與主案設(shè)計師介入，從住宅的長壽化發(fā)展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預(yù)留可調(diào)整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設(shè)計師結(jié)合系統(tǒng)設(shè)備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設(shè)計方案及施工圖；方案設(shè)計完成的同時，設(shè)計單位提交材料、部品和設(shè)備清單，財務(wù)部進行成本估算；設(shè)計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術(shù)部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術(shù)部、設(shè)計部確定材料設(shè)備供應(yīng)商。

由上述流程可知，在方案設(shè)計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購，建筑師、室內(nèi)設(shè)計師、銷售部、財務(wù)部、工程部、材料供應(yīng)商等搭建了緊密的工作接口，建構(gòu)起互助合作、優(yōu)勢互補的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。

3.3.4方案論證、評審

方案論證內(nèi)容主要為：審核項目定位，會審專業(yè)規(guī)范、技術(shù)要點、設(shè)計指標、設(shè)計風格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據(jù)。

方案論證對象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設(shè)計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關(guān)部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關(guān)部門審批。

3.4項目報批

此階段在整套施工圖出圖前即可進行。

3.4.1辦理項目立項手續(xù)

首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項。繼而，將環(huán)境影響報告書提交環(huán)保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務(wù)中心發(fā)改委窗口辦理立項手續(xù)。

3.4.2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設(shè)計要點，并轉(zhuǎn)交設(shè)計院，從設(shè)計院處獲得建筑設(shè)計方案。復(fù)歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設(shè)計方案審定意見書。在相關(guān)部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權(quán)屬證明文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權(quán)的審圖機構(gòu)審查，獲得“建筑工程施工圖設(shè)計文件審查批準書”等相關(guān)支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請規(guī)劃放線，同時，環(huán)保局進行環(huán)保評估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監(jiān)理單位招投標，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預(yù)防登記，至質(zhì)監(jiān)站進行質(zhì)監(jiān)、安檢備案。備齊相關(guān)材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預(yù)售證

首先，辦理預(yù)售住房價格批復(fù)，至地名委員會辦理小區(qū)命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預(yù)售面積審查，至產(chǎn)權(quán)處報送相關(guān)報建資料供審查，最后，聯(lián)絡(luò)公司工程部協(xié)助產(chǎn)權(quán)處進行現(xiàn)場勘查，無異議后即可獲得預(yù)售證。

4結(jié)語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達國家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產(chǎn)品質(zhì)量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉(zhuǎn)型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設(shè)計、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設(shè)經(jīng)驗，強化獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業(yè)化生產(chǎn)水平，才能推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標。這里，梳理前期階段一體化產(chǎn)業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設(shè)計、管理體系的規(guī)?；?、一體化建構(gòu)，拋磚引玉。

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建材輔材采購工作計劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：工程項目施工管理

中圖分類號:K826.16文獻標識碼：A

第一，在工程建設(shè)項目施工的準備階段，即從合同簽訂至正式開展施工工作的準備階段，項目管理組織已明確的項目主要管理人員的應(yīng)做好施工前的準備工作。

1、應(yīng)仔細了解合同談判背景、中標條件及合同主要條款，研究、熟悉合同的主要內(nèi)容，研究制定執(zhí)行合同的策略、重點及注意事項。至此期間應(yīng)與建設(shè)單位進行正式溝通，就承發(fā)包雙方的職責和范圍、工作內(nèi)容和基礎(chǔ)條件、合同采用的標準及相關(guān)事項等進行進一步的商談及確認，并確定雙方的聯(lián)系渠道和協(xié)調(diào)事項，討論項目開展的有關(guān)工作。

2、做好施工的技術(shù)準備及其他支持。根據(jù)已掌握的水文地質(zhì)資料、設(shè)計圖紙及其他技術(shù)資料、現(xiàn)場施工條件，結(jié)合合同要求的的工程技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程及現(xiàn)行工程質(zhì)量檢驗評定標準、合同約定的相關(guān)工作內(nèi)容等進行認真研究，做好技術(shù)交底、圖紙會審工作、同時辦理好施工前應(yīng)到相關(guān)部門辦理的相關(guān)手續(xù)，做好組織機構(gòu)及施工隊伍進場施工的準備工作。

3、編制項目施工計劃，明確項目的目標、工作重點、工作程序和工作方法。項目組應(yīng)根據(jù)設(shè)計文件、合同文件、協(xié)議等相關(guān)文件提出對項目建設(shè)的研究意見，在技術(shù)和商務(wù)方面的可靠性和風險以及掌握項目進度、質(zhì)量、安全和成本的原則和方法等，編制詳細的實施計劃和施工組織設(shè)計，并經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位管理人員進行核準后，在項目開工會議上，這是項目管理中重要的指導(dǎo)性文件。

4、召開項目的開工會議，這是在項目管理組織機構(gòu)已經(jīng)建立、項目的施工任務(wù)已明確、項目計劃已擬定并經(jīng)批準后由項目經(jīng)理主持召開的會議，它標志著項目實施工作的正式開始。會上應(yīng)由項目經(jīng)理作項目開工報告，說明項目的任務(wù)、內(nèi)容、目標、實施原則以及工作計劃等相關(guān)內(nèi)容，并進行組織相關(guān)工作人員進場開始工作。

第二，在建設(shè)項目的施工的實施階段，應(yīng)圍繞工期、質(zhì)量、安全和成本四大目標全面開展工作。

1、工期目標的控制。影響工程進度的主要因素主要有施工組織原因、技術(shù)原因、資源原因、環(huán)境原因等。要做好進度控制，首先應(yīng)擬定一個科學(xué)、合理、具有可操作性的工程進度計劃，還應(yīng)根據(jù)該計劃制定出相應(yīng)的勞動力計劃、材料計劃、機械計劃及資金計劃等，并針對不同的計劃由項目部設(shè)立相應(yīng)的調(diào)度人員或部門，在施工過程中做好幾方面的協(xié)調(diào)與控制。在施工中要做好動態(tài)的控制與調(diào)整，項目管理組應(yīng)定期檢查施工實際進度狀況，與擬定的進度計劃進行比較，通過分析找出偏差產(chǎn)生的原因，采取相應(yīng)的改進措施，對計劃進行調(diào)整，使進度在新的點上按計劃進行施工，如此反復(fù)動態(tài)調(diào)整，才能確保工程按期推進。其次，要控制好施工進度，還應(yīng)充分了解本工程施工中施工流程、技術(shù)難點和可能遇見的施工障礙，特別是有新工藝、新技術(shù)和新構(gòu)件的情況時，應(yīng)及時了解相應(yīng)的施工方法和應(yīng)對措施，加強與業(yè)主單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位的溝通，保證工程在施工中不因技術(shù)問題而卡殼導(dǎo)致工期延長。最后，還要做好各管理部門及人員之間的協(xié)調(diào)與配合，做好勞動力、材料、機械、資金等的合理安排，做好跟蹤工作，掌握項目動態(tài)，掃除障礙，確保工期目標的順利完成。

2、質(zhì)量目標的控制。由項目技術(shù)總負責人協(xié)調(diào)工程施工質(zhì)量工作，制定《質(zhì)量保證措施及實施細則》和《質(zhì)量管理制定》，組織專人或?qū)Ｂ毑块T負責技術(shù)和質(zhì)檢的工作，將質(zhì)量責任層層落實，以質(zhì)量管理制度規(guī)范質(zhì)量管理，有序和規(guī)范的實施質(zhì)量計劃。具體到實際工作中，應(yīng)做到以下幾點：

⑴.應(yīng)嚴格進行圖紙會審，對設(shè)計意圖不明確的進行補充，對不便施工的設(shè)

計內(nèi)容協(xié)商變更，對各專業(yè)施工中有矛盾的進行協(xié)調(diào)，對技術(shù)上難度教大的由專業(yè)工程師進行指導(dǎo)，總之審查出問題后，由業(yè)主、設(shè)計、監(jiān)理及施工幾方共同協(xié)商解決。

⑵.在材料的采購和使用上，要嚴格把關(guān)，進入現(xiàn)場使用的材料、構(gòu)件、半

成品及設(shè)備等均應(yīng)采購具有檢驗合格證明的正規(guī)廠家生產(chǎn)的產(chǎn)品，使用前要檢查相應(yīng)的出廠證明、出廠日期、技術(shù)合格證、質(zhì)量保證書及技術(shù)鑒定等文件，還應(yīng)按規(guī)定做檢驗、試驗與抽檢，從而杜絕不合格產(chǎn)品帶來的質(zhì)量問題。

⑶.做好施工前的技術(shù)與質(zhì)量交底工作，把包括名稱、部位、使用材料、施工或安裝工藝流程、技術(shù)要求、質(zhì)量標準、操作要領(lǐng)等各項內(nèi)容均做到向具體操作者解說明白。同時加強各分項、分部工程、隱蔽工程的自檢、互檢工作，在每一工序完成后，均應(yīng)進行自檢，下一工序施工人員施工前，均應(yīng)進行互檢，同時項目組還應(yīng)組織專門的質(zhì)檢人員對每個分項、分部工程進行檢驗，特別是要加強對隱蔽工程和特殊項目的檢驗和鑒定，應(yīng)由業(yè)主、監(jiān)理單位及有關(guān)人員共同驗收后簽字確認，再進行下一工序的工作，要及時發(fā)現(xiàn)和處理質(zhì)量問題。

⑷.對質(zhì)量管理資料，必須要按照施工進度進行收集整理，做好工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄和分項工程質(zhì)量驗收記錄，每完成一分部工程，就要做好分部工程質(zhì)量控制資料核查記錄、分部工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄，對工程使用的主要建材、構(gòu)配件、半成品及設(shè)備的進場要做好見證送檢，并收集好試驗報告。

3、安全目標的控制。項目部應(yīng)本著：管理生產(chǎn)必須管理安全的原則；安全第一的原則；預(yù)防為主的原則；動態(tài)控制的原則；全面控制的原則；現(xiàn)場安全為重點的原則，嚴格執(zhí)行《建筑施工安全檢查標準》的相關(guān)規(guī)定，為實現(xiàn)工程施工中的既定安全目標，應(yīng)做到以下幾點：

⑴.建立和建全安全生產(chǎn)責任制度，制定管理細則，層層簽訂安全責任合同，

將安全責任目標落實到各級領(lǐng)導(dǎo)及項目部的各崗位人員，設(shè)專職安全人員監(jiān)督安全制定的執(zhí)行，運用科學(xué)的管理理論、方法、技術(shù)、組織等手段，規(guī)范勞動者行為，控制勞動對象、勞動手段和施工環(huán)境條件，消除和減少不安全因素。

⑵.通過強化安全教育和安全技術(shù)培訓(xùn)，增強職工的安全意識及提高安全操作

技術(shù)，對入場的工人進行嚴格的三級安全教育，使其熟知安全技術(shù)操作規(guī)

程，特種作業(yè)人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)持證上崗。要在每項工作前進行有針對性的安全技術(shù)交底，做到誰施工，誰對安全負責，從提高安全意識到增強操作人員的綜合素質(zhì)，使安全工作做到制度化、經(jīng)?；腿罕娀?，從而提高操作人員的自我保護能力和安全生產(chǎn)素質(zhì)。

⑶.加大安全設(shè)施的設(shè)置、制定完善的安全措施、實行周密的安全防護，按現(xiàn)

行的建筑施工安全規(guī)范和安全操作手冊的相關(guān)規(guī)定在施工現(xiàn)場設(shè)置好各項安全保護設(shè)施，施工現(xiàn)場按規(guī)定布置安全標語、懸掛安全警示標志，做好高空工作安全防護，用于施工的各種工具、用具、防護用具及生產(chǎn)設(shè)施應(yīng)經(jīng)相關(guān)管理人員進行檢查確認安全后，按規(guī)定的安全操作規(guī)程進行操作使用，并應(yīng)做好日常的維修與維護工作。

⑷.堅持經(jīng)常和定期安全經(jīng)常，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，堅持以自查為主、互查為

負，邊查邊改的原則，查紀律、查隱患，重點查防觸電、防機械車輛事故、查防火措施等，堅決制止違章指揮和違章操作，提前發(fā)現(xiàn)并解除安全事故隱患，降低和避免安全事故的發(fā)生，確保安全責任目標的實現(xiàn)。

4、成本目標的控制。建筑市場的競爭日益激烈，在保證工期、質(zhì)量和安全的前提下，將成本降至最低，是施工企業(yè)綜合實力和市場競爭力的體現(xiàn)，也是建筑企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。因此，有效的控制成本是建筑施工管理工作中的重點內(nèi)容。

項目部應(yīng)根據(jù)項目的合同要求及客觀條件，確立成本控制目標，同時應(yīng)建立現(xiàn)實的、可行的成本控制體系，完善生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量、安全、定額、核算、財務(wù)等各項管理制定，實施具體的考核細則，科學(xué)的、全面的、動態(tài)的實現(xiàn)控制目標。

⑴.根據(jù)建設(shè)項目的工程性質(zhì)、施工規(guī)模和技術(shù)特點，結(jié)合企業(yè)的施工能力、

技術(shù)水平、技術(shù)裝備，積極采用先進的工藝和技術(shù)，制定和選用經(jīng)濟、合理、科學(xué)的施工方案，縮短施工工期，降低工程成本。堅持計劃指導(dǎo)生產(chǎn)，強化定額控制，按照優(yōu)選的施工方案合理安排、組織施工，根據(jù)具體的施工安排和定額含量，按即定的勞動力計劃、材料計劃、機具及設(shè)備計劃、資金計劃等投入施工，即應(yīng)滿足施工需要，又可防止工程成本人為失控。

⑵.加強人工費（勞務(wù)費）的管理，做好人工成本的有效控制。要隨時了解勞

務(wù)工資的市場行情，避免高額支付人工工資；要合理組織生產(chǎn)，確保施工過程的連續(xù)性，避免某些因素造成的窩工、停工；選擇技術(shù)素質(zhì)過硬，工作穩(wěn)定能打硬仗的成建制的勞務(wù)隊伍進行基層操作工作；嚴格進行任務(wù)考核計量，及時結(jié)算，鼓勵工人用足工時，實現(xiàn)多勞多得。

⑶.加強材料費的管理。材料費的支出是直接成本中比重最大的部分，因此對

材料費的管理直接影響了工程成本的控制效果，要安排專職人員或部門做好材料的計劃、定價、選購、驗收入庫、分類保管、定額領(lǐng)用、余料回收、定期盤點及核算等工作。要做好材料費目標控，一是要技術(shù)人員對工程進行分析后，根據(jù)工藝及功能要求，改進施工技術(shù)，降低材料消耗量，力求在保證功能和質(zhì)量的情況下，以低價材料替換高價材料，并根據(jù)施工進度的需要，向材料采保部門或人員提交相應(yīng)的材料采購計劃；二是采保部門人員深入了解市場行情，掌握市場動態(tài)，在確保質(zhì)量的前提下，擇優(yōu)選購，同時還應(yīng)考慮合理的使用資金，合理確定進貨的批量、批次、運輸成本，盡可能降低資金的占用與材料的儲備，在材料進場后應(yīng)做好材料的保管與保護工作，加強材料核算，定期清查盤點，真實反映材料的采購、驗收、發(fā)出、消耗和庫存，盡量減少或避免材料放置中的非正常損耗；三是具體的施工操作人員要從思想上具有節(jié)約材料的認識，按需領(lǐng)用、合理使用，多余的材料要及時返庫保管，決不浪費材料；四是對于周轉(zhuǎn)性材料，根據(jù)施工流水需要合理配置，并要及時辦理退庫或退租已完成部分閑置的周轉(zhuǎn)材料，而且必須有有專人做好清理、堆碼、維修與維護，嚴格獎、賠制度。

⑷.做好機械費、現(xiàn)場管理費等其他費用的管理。施工機械費的管理，一是要

合理配置和租賃機械，降低機械費的支出；二是要做好機械設(shè)備的維護、保養(yǎng)，嚴格遵守操作規(guī)程，提高施工機械的完好率和利用率；三是要合理施工組織設(shè)計，減少機械的二次搬運，在項目管理中實行工具定包?，F(xiàn)場管理費的控制，一是要控制和合理搭建臨時設(shè)施；二是要壓縮非生產(chǎn)人員和非生產(chǎn)用工；三是嚴格執(zhí)行開支標準，堵塞管理中的漏洞；四是要把好工程水電等能源的計量關(guān)，注意節(jié)約。

⑸.要做好成本目標的控制，還應(yīng)與工期、質(zhì)量和安全這三個目標相結(jié)合，相

輔相成。工期和質(zhì)量方面要優(yōu)化施工方案、合理安排施工工序，保證工期。采取有效措施保護工程的建筑成品以及半成品的保護，避免因施工方案不周、因工程質(zhì)量問題返工、返修等因素造成的成本增加。同時，還應(yīng)嚴把安全關(guān)，避免由于安全問題給建筑施工企業(yè)帶來的直接和間接損失。