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酒店式公寓范文第1篇

北京奧運(yùn)引發(fā)酒店式公寓投資熱潮

隨著北京2008奧運(yùn)會的臨近，北京的酒店物業(yè)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機(jī)。由于市場的客觀需求不斷增加，北京酒店業(yè)在近期的快速發(fā)展成為舉世矚目的熱點(diǎn)話題，而酒店式公寓在北京的房產(chǎn)品市場也逐步升溫。以中關(guān)村的“中灣國際”為例，其較小的戶型只有36平方米，在今年7月開盤時(shí)的均價(jià)即達(dá)13800元/平方米。眾多購房者之所以趨之若鶩，原因顯然在于它所處的重要地段。再如，毗鄰中關(guān)村的紐約客。它是一座塔樓式的建筑，其6至15層設(shè)計(jì)為酒店式公寓。2004年11月開盤時(shí)的銷售均價(jià)為8，000元/平方米，到2007年1月已升為16,000元/平方米。目前，這里的一個70平方米左右的套房（精裝修、帶家具、電器），租金為8,500元/月。這說明，像中關(guān)村這樣的地段，人們對于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。

早在2006年末，凱雷投資、復(fù)地集團(tuán)、鳳凰衛(wèi)視等機(jī)構(gòu)就開始對北京的酒店市場頻頻加以收購，由此也帶動了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮。根據(jù)商務(wù)部門的統(tǒng)計(jì)，北京目前有星級酒店600家左右，共計(jì)客房10萬間。按照奧組委要求，奧運(yùn)期間，北京星級酒店數(shù)量至少應(yīng)在800家，客房數(shù)量達(dá)到13萬間。也就是說，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。這也正是奧運(yùn)商機(jī)在房地產(chǎn)（特別是酒店物業(yè)）方面的一個集中體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年以來，北京酒店市場價(jià)格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。預(yù)計(jì)星級酒店附近的酒店服務(wù)式公寓在未來3年內(nèi)，其投資也會有相當(dāng)可觀的回報(bào)。

投資型公寓前景看好

目前開發(fā)的酒店式公寓，一般都是產(chǎn)權(quán)獨(dú)立分割、配備廚衛(wèi)廳臥的物業(yè)綜合體。它們大都具有“公寓式的業(yè)態(tài)，酒店式的服務(wù)”的特點(diǎn)。酒店式公寓以旅居時(shí)間相對較長的客人為主要市場目標(biāo)，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又融匯了信息時(shí)字樓的特點(diǎn)，集住宅、酒店、辦公、會所等多種功能于一體。也就是說，它們由管理公司為住戶提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理，附屬設(shè)施還可以增加銀行、超市等其它項(xiàng)目，因此是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。這樣，投資購房者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以將其交由管理公司以酒店房間的形式出租給客人。無論是投資還是自住，酒店式公寓都不失為一種值得重視的投資選擇。

從地域分布來看，朝陽區(qū)歷來是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，在項(xiàng)目總量中約占58%，這與朝陽區(qū)集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)不無關(guān)系。西城區(qū)和海淀區(qū)擁有酒店式公寓的數(shù)量僅次于朝陽區(qū)，分別為9%、12%，而上述三個區(qū)域擁有的酒店式公寓數(shù)量約占79%的市場份額。

管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊貴、配套完善、服務(wù)上乘。星級酒店式的建筑設(shè)計(jì)和大堂服務(wù)能夠讓客人體驗(yàn)到一種濃郁的商務(wù)氛圍，無形中提升了用戶的身價(jià)和形象。另外，酒店式公寓因其具有商業(yè)用地的性質(zhì)，加上酒店式管理的高附加值，因此能夠使使用者得到“商住兩用”的真正便利。長期來看，投資這種房產(chǎn)品依然會有極大的升值潛力，因此購買酒店式公寓已經(jīng)成為當(dāng)今的一種投資時(shí)尚。有學(xué)者稱，當(dāng)恩格爾系數(shù)低于28%時(shí)，就會有很多個人投資者紛紛出手，以獲得酒店式公寓的個人產(chǎn)權(quán)為榮。

選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間

酒店式公寓是伴隨著外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而出現(xiàn)的。中國加入WTO以來，隨著全球經(jīng)濟(jì)的快速互融，越來越多的國際跨國公司企業(yè)來北京設(shè)立分公司，而國內(nèi)中小型企業(yè)的數(shù)量也在迅速增長，商旅人群的短期居住和SOHO型小企業(yè)的辦公需求已形成一個特定的龐大市場。酒店式公寓的主要目標(biāo)客群主要來自這些屬于第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流、人員交流和資金交流。酒店式公寓恰恰具備了配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等特質(zhì)，而且性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫字樓，因此會成為旅居人士們的首選寓所。

酒店式公寓的業(yè)態(tài)常見的有通間、一居、二居，也有一些三居的戶型，以滿足市場多樣化的需求。由于提供了酒店式管理和服務(wù)，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般價(jià)格是同一標(biāo)準(zhǔn)的酒店的60%）。從常見的8%至10%的年回報(bào)率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。

對于開發(fā)商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商務(wù)為主，那么在區(qū)域位置的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，明確項(xiàng)目的市場細(xì)分化定位，以滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。在北京，高檔的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亞奧村和中關(guān)村四個區(qū)域，講求成熟的商務(wù)氛圍。此外，一些中檔的酒店式公寓出現(xiàn)在城市交通樞紐附近的區(qū)域內(nèi)，如西直門、東直門、三元橋、四元橋、立水橋等。

一般地說，最有利的位置一般要位于中心城區(qū)，商務(wù)中心區(qū)最佳，應(yīng)選在距星級酒店、寫字樓辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)中心比較近的地方，距離交通樞紐的核心位置應(yīng)當(dāng)較近，因?yàn)楸憷慕煌ㄔO(shè)施能夠極大地節(jié)省人們的時(shí)間成本和交通成本。因此，在選址時(shí)應(yīng)更關(guān)注交通設(shè)施的便捷性。

酒店式公寓的發(fā)展趨勢

酒店式公寓的經(jīng)營發(fā)展有以下六個趨勢：

（1）產(chǎn)品根據(jù)市場細(xì)分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到標(biāo)準(zhǔn)的高低，越來越符合所處地段的獨(dú)特特征；

（2）返租模式接受市場考驗(yàn)，逐漸改良，使業(yè)主投資的安全性得到提高；

（3）由更多的銷售變?yōu)楦嗟某钟?，從而保證物業(yè)和服務(wù)的品質(zhì)，提高專業(yè)化程度；

（4）由散銷變?yōu)檎w銷售，基金收購將成特色；

（5）國內(nèi)外著名酒店管理集團(tuán)介入，管理水平提升，出租率有保證，產(chǎn)品服務(wù)升級；

（6）市場供應(yīng)量加大，價(jià)格趨升，但投資風(fēng)險(xiǎn)增加。尤其是一些相對冷僻地段的項(xiàng)目，出租率和租金都有可能下滑。

酒店式公寓范文第2篇

由于受美國次貸危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受到牽連，在目前通貨膨脹率居高不下以及投資渠道相對狹窄的形勢下，某些酒店式公寓的開發(fā)商打出的高投資回報(bào)率吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報(bào)率呢？

從目前北京一手酒店式公寓開發(fā)項(xiàng)目來看，很多開發(fā)商都打出了出租年投資回報(bào)率15%―18%的高投資回報(bào)率吸引客戶，事實(shí)上真有這么高的投資回報(bào)率嗎？

隱性成本一：契稅和公共維修基金

開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，其價(jià)格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價(jià)格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價(jià)。

隱性成本二：租金價(jià)格的折扣

酒店式公寓的開發(fā)商在項(xiàng)目收益計(jì)算時(shí)，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價(jià)格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個酒店式公寓項(xiàng)目來看，銷售價(jià)格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場價(jià)格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價(jià)格往往也就在400元-500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高投資回報(bào)率。

隱性成本三：物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用

針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時(shí)需要繳納必須的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們在投資時(shí)忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點(diǎn)來看，開發(fā)商打出的每年15%―18%的高投資回報(bào)率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

隱性成本四：房屋空置期

我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，酒店客房的年平均入住率在70%―80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個月的時(shí)間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

隱性成本五：中介費(fèi)

投資人在投資房產(chǎn)項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介，而這就需要向中介交納一定額度的中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用也就成為了投資人士的隱性成本。

以上諸多因素，都需要投資者在投資之前必須要考慮的，但這些因素往往也是大家容易忽視的隱性成本。我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，許多酒店式公寓的開發(fā)商打出的15%―18%的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實(shí)的水平，而實(shí)際的年投資回報(bào)率也就是在5%―6%之間。

酒店式公寓范文第3篇

【關(guān)鍵詞】高層酒店式公寓；消防設(shè)計(jì)；難點(diǎn)

1.酒店式公寓的概況

酒店式的公寓就是指建筑結(jié)構(gòu)的形式類似于酒店，讓負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司來提供酒店模式的服務(wù)的公寓。在居室里面配備有全套的家具以及廚房設(shè)備。也就是把星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)融入到日常生活之中，采取星級酒店式的服務(wù)，進(jìn)行公寓式的管理。酒店式公寓除了提供以一些酒店基本的服務(wù)以外，還提供家庭式的居住布局以及家具式的服務(wù)，讓顧客居住時(shí)有家的感覺。

酒店式公寓的戶型，有從幾十平方米到幾百平方米不等的空間。可以滿足使用者個性化的需求，和一般的商業(yè)酒店不一樣的地方是，物業(yè)可以把每一個單元出售給個體買房者，購買者擁有單元的產(chǎn)權(quán)，既可以自己居住和出租，也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)售，或者是委托酒店的物業(yè)管理公司統(tǒng)一的出租和經(jīng)營。酒店式公寓一般都是內(nèi)廊式的雙面布局，每一層是一房一衛(wèi)或者是一房一廳一衛(wèi)的三十到四十平米的小戶型，進(jìn)行精裝之后出售。這樣都是戶內(nèi)或者走道沒有設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)和火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)。因?yàn)槿藛T密集，使用方只是承租不是業(yè)主這就讓小芳監(jiān)督人員事后監(jiān)督業(yè)主改造消防設(shè)施方面的難度很大，因此，酒店式公寓就具有很大的火災(zāi)隱患。

2.酒店式公寓的火災(zāi)危險(xiǎn)性分析

酒店式公寓和和普通的居住建筑不一樣，最早源于歐洲，它是以提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)化管理和進(jìn)行人性化服務(wù)作為主體，集住宅、酒店和會所等多功能為一體。也就是把一些星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融入日常生活之中，采取星級酒店式的服務(wù)，進(jìn)行公寓式的管理。除了可以提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)以外，還向顧客提供家庭式的居住布局以及家具式的服務(wù)。讓客人在享受到酒店服務(wù)的同時(shí)還可以感受到如家般的溫馨。

在對這些暖的火災(zāi)案例的分析來看，酒店式的公寓式典型的人員密集場所，導(dǎo)致火災(zāi)的因素很多，火災(zāi)的風(fēng)險(xiǎn)很高。一旦發(fā)生火災(zāi)，煙霧會出現(xiàn)迅速的蔓延，很容易出現(xiàn)混亂的局面，導(dǎo)致重大的傷亡事故。因此，對于酒店式公寓這一個人員密集的場所而言，做好安全疏散和防治一些重大的安全事故方面格外重要，這在防火設(shè)計(jì)方面就能引起很高的重視。

酒店式公寓的特點(diǎn)很多。首先是人員密集，很容易造成重要的傷亡事故。整體的房間布置緊湊，獨(dú)立的空間很多，居住的人員眾多，在用水和用電方面有很大的火災(zāi)隱患。酒店中使用你的易燃物較多，增加了建筑物的火災(zāi)荷載。因?yàn)樵诰频晔焦⒌氖覂?nèi)設(shè)施和陳設(shè)具有用木材、棉、絲一起紙制品等一些易燃物品作為原材料制作而成，這樣就加大了火災(zāi)的危險(xiǎn)性。還有酒店式防災(zāi)火設(shè)施設(shè)備的不足夠。因?yàn)楝F(xiàn)行的一些規(guī)范沒有對酒店式公寓做出明確的要求，開發(fā)商往往是為了節(jié)約投資的成本，以住宅用途進(jìn)行申報(bào)和審批，這在建設(shè)的初期就內(nèi)有考慮到或者很少考慮到自動滅火設(shè)施方面的投入，這就導(dǎo)致一旦出現(xiàn)火災(zāi)，不能進(jìn)行及時(shí)的撲救，導(dǎo)致小火釀成大災(zāi)的情況。

3.酒店式公寓防火難點(diǎn)和設(shè)計(jì)的對策

3.1酒店式公寓建筑性質(zhì)的確定

酒店式公寓從其服務(wù)形式上看，公寓在保證基本居住功能基礎(chǔ)上，更注重舒適性，功能的完備性，服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性，是酒店式服務(wù)。從居住人群上來看，因?yàn)閼魞?nèi)面積較小，不適合長期居住，大部分業(yè)主購買后，只是為了出租，造成既有以家庭為單位的居住人群，又有常住的商務(wù)客群，人員的流動性較住宅頻繁，居住人群具有酒店旅客的流動性。，酒店式公寓的定性問題不能一概而論，要根據(jù)建筑的土地證、使用性質(zhì)、內(nèi)部功能分區(qū)的復(fù)雜程度、服務(wù)形式、建筑規(guī)模、火災(zāi)危險(xiǎn)性等綜合確定。通常情況下，酒店式公寓具有兩種以上使用功能，屬于綜合樓，公寓部分在建筑形式上類似于居住建筑，但在消防定性劃分上應(yīng)屬于公共建筑，在防火防煙分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等具體消防設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)按旅館的要求設(shè)計(jì)。

3.2公寓和底部商業(yè)營業(yè)廳疏散樓梯不適合共用

酒店式公寓是具有公寓、住宅、旅館性質(zhì)的綜合體。具有酒店、旅館的建筑平面布置和貼心周到的管理服務(wù)形式，但居住人群大部分是以家庭為單位相對固定的住戶為主。酒店式公寓下部的商業(yè)服務(wù)場所火災(zāi)危險(xiǎn)性較大，發(fā)生火災(zāi)時(shí)既會對公共疏散通道造成危險(xiǎn)，又會對上部公寓住戶的安全構(gòu)成威脅。酒店式公寓的公寓部分與底部商業(yè)營業(yè)廳疏散樓梯是不宜共用的，同時(shí)還要做好防火分隔。某酒店式公寓原設(shè)計(jì)將公寓部分的疏散樓梯與下部四層餐飲的疏散樓梯共用，經(jīng)與消防部門研究論證，下部四層餐飲場所單獨(dú)設(shè)置兩部疏散樓梯，公寓部分的共用疏散樓梯與餐飲場所用不開設(shè)門窗洞口的防火墻分隔。

3.3剪刀樓梯間的設(shè)置

如果對于塔式高層建筑，兩座疏散樓梯做好獨(dú)立進(jìn)行設(shè)置，如果確實(shí)存在困難就可以設(shè)置剪刀樓梯。也就是只有塔式高層建筑在設(shè)置兩座的福利的疏散樓梯的情況下，才可以設(shè)置剪刀樓梯。通廊形式的酒店式公寓的疏散樓梯不能設(shè)置為剪刀樓梯，還應(yīng)該分別獨(dú)立進(jìn)行設(shè)計(jì)。剪刀樓梯間的設(shè)置還要符合規(guī)范的要求，也就是剪刀樓梯間應(yīng)該是防煙的樓梯間，樓梯的樓段之間應(yīng)該采用耐火極限不小于1h不燃燒墻分隔，剪刀樓梯應(yīng)該分別設(shè)置前室。

3.4燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)

對于酒店式公寓的平面布局可以采取外廊式的單面布房和內(nèi)廊式雙面布房，如果設(shè)計(jì)的是內(nèi)廊式的單面的布房，那么對于燃?xì)夤艿赖脑O(shè)計(jì)，就需要滿足相關(guān)的要求。如果設(shè)計(jì)的是內(nèi)廊式的雙面布房，因?yàn)槠矫娌季址矫娴奶厥庑?，在疏散的?nèi)走道沒有自然通風(fēng)的條件，對于廚房的設(shè)計(jì)多是敞開式的，如果把廚房和臥室隔開，就會讓原本狹小的臥室的活動空間變得更加狹窄，在廚房中進(jìn)行操作也不方面，讓燃?xì)庠詈团P室處在同一個空間里面，這樣的燃?xì)庠畹牟季植环舷嚓P(guān)規(guī)定的要求。

建議在起初的設(shè)計(jì)時(shí)，消防監(jiān)督和安全部門就應(yīng)當(dāng)做好對燃?xì)夤艿赖膶徍斯ぷ?。對于廊?nèi)雙面布房的酒店式公寓，在原則上以不設(shè)置燃?xì)夤艿罏楹?，?yīng)該加大設(shè)計(jì)供電負(fù)荷，在廚房內(nèi)灶具使用燃?xì)飧臑槭褂秒姙楹?，采用電磁爐以及電飯鍋等，就需要設(shè)置燃?xì)?，還可以采取下面的設(shè)計(jì)方案。

在進(jìn)行平面設(shè)計(jì)時(shí)，把廚房設(shè)置在每戶公寓陽臺的地方，對于陽臺的設(shè)置需要采用懸挑的形式，讓燃?xì)獾牧⒐苎刂ㄖ鈮M(jìn)行敷設(shè)，在公寓的最下一層的陽臺樓板下設(shè)水平的干管，從最下一層公寓懸挑陽臺板設(shè)燃?xì)猓缓笠敫鲬?。還可以采用干立管靠著外墻進(jìn)行明設(shè)，先通道屋頂，在屋頂上設(shè)置水平的干管，在水平干管上設(shè)置進(jìn)戶支立管，進(jìn)戶支立管采取倒掛的形式把燃?xì)夥峙涞矫恳粦羰褂?。如果把燃?xì)夤艿涝O(shè)置在疏散的內(nèi)走道，就應(yīng)該保證疏散內(nèi)走道不能太長，需要具有自然通風(fēng)的條件，而且在疏散走道上面設(shè)置燃?xì)鉂舛葯z測報(bào)警器。

對于燃?xì)庠畹陌惭b應(yīng)該選擇在自然通風(fēng)和自然采光的廚房里面。利用廚房的套間或者利用和臥室連接的走廊作為廚房的時(shí)候，廚房應(yīng)該設(shè)置門，并保持和臥室隔開。在廚房是地上的暗廚房的時(shí)候，應(yīng)該選中用帶有自動熄火白虎裝置的燃?xì)庠睿€要設(shè)置好濃度檢測報(bào)警器，以及自動切斷閥和機(jī)械通風(fēng)設(shè)施。對于燃?xì)鉂舛葯z測報(bào)警器應(yīng)該和自動的卻斷閥以及機(jī)械的通風(fēng)設(shè)施連鎖設(shè)置。在總的進(jìn)氣管上，還應(yīng)該設(shè)置緊急事故自動切斷閥，沒有燃?xì)庠罹叩母鲬粢约胺笤O(shè)燃?xì)夤艿赖墓艿谰褪枭⒌淖叩缿?yīng)該設(shè)置燃?xì)鉂舛鹊臋z測報(bào)警器。

4.結(jié)束語

因?yàn)榫频晔焦⒓喾N使用功能于一體，相關(guān)消防規(guī)范對其還沒有明確的防火規(guī)定，而且，實(shí)際中往往使用功能發(fā)生變化，和初始設(shè)計(jì)不一致，繼而形成火災(zāi)隱患。因此，酒店式公寓在建筑防火設(shè)計(jì)時(shí)怎樣更好在建筑性質(zhì)定性、防火分區(qū)劃分、安全疏散設(shè)計(jì)、消防設(shè)施設(shè)置等方面進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，這是需要著重考慮和進(jìn)行切實(shí)分析。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙天華.酒店式公寓設(shè)計(jì)初探——臨港酒店式公寓設(shè)計(jì)[J].中外建筑，2011（7）

酒店式公寓范文第4篇

酒店公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。在中國，酒店式公寓伴隨著改革開放而產(chǎn)生和發(fā)展。最早出現(xiàn)在深圳，其后在北京、上海、成都等大城市相繼發(fā)展。它除了彰顯投資理念外，更有時(shí)代、經(jīng)濟(jì)、文化背景?，F(xiàn)在，人本文由收集整理們的生活方式發(fā)生了很大變化，富有階層的流動性更強(qiáng)，隨之開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級酒店式管理的概念被引進(jìn)時(shí)，更受到這些流動者的廣泛歡迎。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理，家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。

一．酒店式公寓的主要優(yōu)勢和特點(diǎn)

（一）與高星級酒店相比，酒店式公寓硬件稍遜、軟件相等

酒店式公寓與傳統(tǒng)的酒店相比，在公共硬件配套設(shè)施上比一般高級公寓好，但和高星級酒店相比，還是遜略一籌。因?yàn)樗吘箾]有高星級酒店那樣的大堂、餐廳，以及其他相配套的硬件條件。但在軟上，不相上下。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的親睞。

（二）酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓

酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點(diǎn)是：比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，將星級酒店的極致化人融入日常生活服務(wù)之中。因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效的一種物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。因?yàn)榇祟愅顿Y對多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。不過，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對較多，回報(bào)的周期相對較長，因此適合中長線的投資者。

（三）酒店式公寓以小產(chǎn)權(quán)為特征，以“小戶型單身公寓”的面貌出現(xiàn)

從2000年開始，這類物業(yè)以迅雷不及掩耳之勢，沖擊上海住宅市場，連連引起熱銷的火爆場面，以“小戶型、低總價(jià)、酒店式服務(wù)”作為其最主要的賣點(diǎn)，吸引了大量的上海新興白領(lǐng)的年輕購房人和投資者。這種樓盤可將每個單元出售給個體買賣者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主自由居住，或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營。這類酒店公寓因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低、自然進(jìn)入的門檻就低，人員層面也自然下降。雖然統(tǒng)一管理，但小業(yè)主們?nèi)匀粨碛邢喈?dāng)?shù)淖灾鳈?quán)，在管理上有相當(dāng)?shù)碾y度，在品質(zhì)上自然就容易參差不齊。

當(dāng)然，也有一小部分以大產(chǎn)權(quán)為特征的酒店式公寓，以高端客戶為主要服務(wù)目標(biāo)、統(tǒng)一經(jīng)營管理。這類公寓開發(fā)商改出售為出租，不零星出售，只出租。主要對象是從事商務(wù)活動的中外人士，為其提供國際化的居家服務(wù)設(shè)施。也有一些外商投資者看到介于酒店和公寓之間的酒店式公寓的投資回報(bào)高，往往整體購買，出租經(jīng)營。

（四）酒店式公寓的業(yè)主所有權(quán)、使用權(quán)不同于產(chǎn)權(quán)酒店

現(xiàn)在的市場中還有一種產(chǎn)權(quán)式酒店。“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店”，它的實(shí)質(zhì)是酒店，它的軟硬件配套是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來配置的，而且是納入酒店的行業(yè)管理范疇的。簡單地說，它所銷售的就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓有許多相同之處：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房，也有完全按照酒店標(biāo)準(zhǔn)間和套房設(shè)計(jì)，不帶廚房，酒店配套設(shè)施一應(yīng)俱全。其二，它在配有全套的家具電器的同時(shí)，還能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。

但產(chǎn)權(quán)酒店和又租又用的酒店式公寓不同，它的最本質(zhì)的區(qū)別在于：購買者購買的目的并非用于自住，而是將客房委托酒店統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。簡單地說，產(chǎn)權(quán)酒店投資業(yè)主以獲得酒店完全不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為資本，通過出讓所購客房的使用權(quán)賺取收益，其實(shí)質(zhì)是投資獲利。產(chǎn)權(quán)酒店的投資者擁有物業(yè)所有權(quán)、收益權(quán)，但幾乎沒有使用權(quán)。而酒店式公寓的業(yè)主既有所有權(quán)、出租權(quán)，也有使用權(quán)。

二．酒店式公寓的發(fā)展前景

酒店式公寓具有多方面優(yōu)勢，發(fā)展前景十分廣闊。

第一，酒店式公寓業(yè)主每套小面積、低總價(jià)、投資風(fēng)險(xiǎn)小、轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。統(tǒng)一管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)難以比擬的。第二，產(chǎn)品功能兼有投資和自用雙重優(yōu)勢。它兼有酒店、公寓、辦公樓的長處，因此受到商務(wù)人士和休閑度假者的歡迎。第三，擁有產(chǎn)權(quán)。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以讓出自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。因?yàn)榇祟愅顿Y對多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。第四，投資者廣泛，市場需求大，房產(chǎn)有升值空間。其一，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。其二，購房置業(yè)的門檻逐步降低，不少年輕的白領(lǐng)階層也紛紛

加入置業(yè)隊(duì)伍。單身公寓面積小，總價(jià)低，月供負(fù)擔(dān)輕，對年輕一族，尤其是外來技術(shù)人才格外有吸引力。其三，休閑度假成為富有階層的生活方式，在環(huán)境優(yōu)美的海濱 購買，租用酒店式公寓成為時(shí)尚。第五，開發(fā)商投資收益高。目前開發(fā)普通商品住房，收益率在30%—50%，開發(fā)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店，收益率在40%—70%，并且暢銷、風(fēng)險(xiǎn)低。

三．酒店式公寓的投資策略

購買酒店式公寓的投資者并不一定都賺錢，因此，要對酒店式公寓的價(jià)值進(jìn)行分析、評估，選擇最合適的策略，控制潛在風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到利益最大化。

（一）投資酒店式公寓首要的是選擇地段

要對酒店式公寓的地段進(jìn)行評估，商務(wù)酒店式公寓要優(yōu)選商務(wù)中心區(qū)。商務(wù)中心區(qū)是一個城市商務(wù)活動最活躍的地區(qū)，是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，是大量中小型公司和年輕白領(lǐng)聚集的區(qū)域。在這里安家置業(yè)，方便自不必說，更重要的是機(jī)會更多，最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流取得成功。在這些熱點(diǎn)地區(qū)投資酒店式公寓風(fēng)險(xiǎn)較低、回報(bào)較高。對渡假酒店式公寓投資，要優(yōu)先選擇環(huán)境優(yōu)美、適宜游泳、交通方便的一線海景房、湖景房，這樣可以給度假者帶來一中身居世外桃源，進(jìn)入仙境的體驗(yàn)。

（二）選擇有品牌的管理公司負(fù)責(zé)酒店式公寓的管理

酒店式公寓與高級公寓的顯著區(qū)別在于：通過管理公司的經(jīng)營和管理，為業(yè)主取得高于公寓的收益。而要實(shí)現(xiàn)這一優(yōu)勢，管理酒店式公寓的管理公司是酒店式公寓投資高回報(bào)的核心因數(shù)，也是酒店式公寓的生命力所在。因此，投資者要選擇那些具有品牌的，四、五星級酒店管理公司管理酒店式公寓。

（三）選擇具有特色的酒店式公寓

酒店式公寓的特色要與使用者的個性化需求想適應(yīng)。租住酒店商務(wù)公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至國際化的人士，他們對居住文化、辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解與需求。同時(shí)，公寓本身也應(yīng)該是有特色的，包括：樓型、建筑質(zhì)量、裝飾、環(huán)境、配套等。

酒店式公寓范文第5篇

關(guān)鍵詞：天津；酒店式公寓；服務(wù)

酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，是旅游區(qū)提供給游客休息的住所。酒店式公寓與酒店相比，具有較大的居住空間，擁有獨(dú)立的廚房等相對完備的家居條件，與普通商業(yè)住宅相比，它提供酒店式的服務(wù)，如定期清掃、撤換床單、預(yù)定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之長，具有投資和自用兩大功能，受到企業(yè)高管、外派人員和度假型旅游者的喜愛。天津是北方經(jīng)濟(jì)中心、國際航運(yùn)中心和國際物流中心，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來了大量的商務(wù)活動和國際友人，天津酒店式公寓進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。

1 天津酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 天津酒店式公寓空間分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西兩個區(qū)，其中和平區(qū)主要分布于小白樓CBD、南京路商貿(mào)區(qū)等，河西區(qū)則主要集中在友誼路金融街區(qū)域。小白樓及友誼路金融區(qū)，商務(wù)氛圍比較濃郁，周邊寫字樓密集，酒店式公寓主要服務(wù)于跨國公司和企業(yè)的中高層管理人員，所以在這些地方酒店式公寓集聚。南京路地處天津市的黃金地段，連接本市幾大中心商業(yè)區(qū)和CBD商務(wù)區(qū)，隨著南京路區(qū)域高檔寫字樓和大型商業(yè)項(xiàng)目的不斷興建以及周邊交通設(shè)施的不斷完善，該區(qū)域已成為該市最為繁華的商務(wù)、商貿(mào)核心區(qū)。

1.2 天津酒店式公寓市場狀況

1.2.1 天津酒店式公寓市場需求現(xiàn)狀。天津酒店式公寓市場需求旺盛，首先得益于天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，一批大型商業(yè)綜合體和旅游項(xiàng)目的建成開業(yè)，對天津的酒店式公寓市場起了很大的推動作用，同時(shí)消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平的提高也有利于酒店式公寓的發(fā)展。其次，會議、會展和商務(wù)活動的增多也提高了酒店式公寓的市場需求，據(jù)商委有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：去年1-11月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬美元以上的項(xiàng)目281個，同比增長約54%。1000萬美元以上的項(xiàng)目159個，1億美元以上項(xiàng)目5個，隨著本市引進(jìn)外地、外資項(xiàng)目的增多，外籍員工數(shù)量大幅度增長，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，這些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空間與潛力。

1.2.2 天津酒店式公寓供給現(xiàn)狀分析。從2000年以來，借著天津良好的發(fā)展前景，酒店式公寓得到進(jìn)一步發(fā)展。天津出現(xiàn)了獨(dú)立單體結(jié)構(gòu)的酒店式公寓，如煥日線、錢塘精英匯和奧林匹克大廈等，到2007年在售的酒店式公寓就有17個，這一時(shí)期，酒店式公寓呈現(xiàn)出多種建筑類型并存的狀態(tài)，特別是2009年，天津出現(xiàn)了一些頂級酒店式公寓項(xiàng)目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平區(qū)君隆威斯汀公寓、天津中心、天津環(huán)球金融中心，河西區(qū)艾麗華酒店式服務(wù)公寓，濱海新區(qū)的浙商大廈、德圣公館等。

現(xiàn)有的酒店式公寓體量差距很大，從幾千平方米到幾萬平方米不等。其中，單體的酒店式公寓由于自身對餐飲娛樂配套及其他附屬設(shè)施的需要，在酒店式公寓中體量是最大的，如“奧林匹克大廈”體量超過4萬平方米，而酒店自帶的酒店式公寓由于可共享餐飲娛樂配套及其他附屬設(shè)施，所以體量相對較小，天津現(xiàn)有可營業(yè)高檔次酒店式公寓總建筑面積僅有14.5萬平方米左右，近幾年來隨著天津外國人士的不斷增加，現(xiàn)有的酒店式公寓很難滿足市場需求。

2 天津酒店式公寓發(fā)展存在的問題

2.1 缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 首先，天津市場上的酒店式公寓普遍名稱混亂，種目繁多，使人無法從名字上直接判斷出其性質(zhì)。如“天津泰達(dá)國際會館”、“艾麗華服務(wù)公寓”、“奧林匹克大廈”、“富邦花園”、“天津中心”等。由于名稱不統(tǒng)一，后期也不利于監(jiān)管管理，導(dǎo)致市場混亂。其次，酒店式公寓的硬件設(shè)施也沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，酒店式公寓應(yīng)該提供怎樣的服務(wù)，配備怎樣的設(shè)施，都沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。酒店星級評定標(biāo)準(zhǔn)是目前酒店式公寓唯一可以參照的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加之沒有統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會，天津酒店式公寓的監(jiān)管很不到位。

2.2 缺乏整體規(guī)劃 天津酒店式公寓在規(guī)劃上最為突出的問題是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商業(yè)地帶，該地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，人員來往頻繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周邊地區(qū)則分布相對稀疏。酒店式公寓的過度集中帶來很多問題，如交通壓力，給整個城市的生態(tài)環(huán)境和形象帶來負(fù)面影響。這些地區(qū)的酒店式公寓在開發(fā)時(shí)，只考慮到優(yōu)越地理位置所帶來的高回報(bào)，而忽略了規(guī)劃的重要性和對該地區(qū)以后的統(tǒng)籌發(fā)展。

2.3 缺乏品牌建設(shè) 酒店式公寓的品牌是顧客最有效最直接的識別，它不僅可以幫助消費(fèi)者選擇自己信任的產(chǎn)品，還有利于企業(yè)樹立競爭力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一個品牌的建立并不是通過營銷就可以建立的，需要專業(yè)化的管理。目前天津的酒店式公寓市場雖然已有一些國際化品牌管理公司，如艾麗華管理公司、雅詩閣管理公司，但與北上廣深等一線城市相比，天津的酒店式公寓明顯缺乏品牌管理，直接影響到天津酒店式公寓的競爭力。

3 天津酒店式公寓發(fā)展對策

3.1 推進(jìn)法規(guī)建設(shè)，制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目前天津酒店式公寓行業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，明顯滯后于酒店式公寓市場的發(fā)展，為盡快使天津酒店式公寓納入規(guī)范化的軌道上來，相關(guān)部門應(yīng)該抓緊研究制定“天津酒店式公寓發(fā)展管理?xiàng)l例”，制定出一套標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)準(zhǔn)則，改變天津酒店式公寓市場目前各行其是的自發(fā)狀態(tài)，用相關(guān)的政策法規(guī)保障質(zhì)量和服務(wù)，培育出公平有序的市場環(huán)境，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

3.2 合理編制發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展 政府部門應(yīng)積極吸取國內(nèi)外酒店式公寓發(fā)展的教訓(xùn)和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)酒店式公寓發(fā)展的趨勢和市場發(fā)展的特點(diǎn)，及時(shí)編制和調(diào)整酒店式公寓市場和產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，在掌握宏觀調(diào)控主動權(quán)的同時(shí)，積極協(xié)同行業(yè)協(xié)會建立一套科學(xué)的評估指標(biāo)體系，及時(shí)提供市場相關(guān)信息和分析結(jié)論，使得市場布局更加合理，發(fā)展更加有序。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒毅.二線城市酒店式公寓的興起[J].中國房地產(chǎn)市場，2010（28）：93-95.