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物業(yè)管理法范文第1篇

淄博市物業(yè)管理辦法完整版全文第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，適用本辦法。

第四條　市、區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃、建設(shè)、城管執(zhí)法、環(huán)衛(wèi)、公安、價(jià)格等有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助房產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

供電、供水、供熱、供氣、通訊、郵政等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)各司其職，做好相關(guān)服務(wù)工作。

第二章　業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

第五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定行使和履行。

第六條　建立業(yè)主名冊(cè)制度。

業(yè)主名冊(cè)，由業(yè)主委員會(huì)建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊(cè)，并在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后移交其管理。

業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊(cè)上進(jìn)行變更登記。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì);只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮建設(shè)規(guī)劃、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)服務(wù)以及公共配套項(xiàng)目等因素，由區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃定。

第九條　符合下列條件之一的，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求：

(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;

(二)新建物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿(mǎn)2年的;

(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的。

區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)接到成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組成員由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成。籌備組成員名單確定后3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十條　新建物業(yè)小區(qū)首次成立業(yè)主大會(huì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極予以配合，并承擔(dān)必要的工作費(fèi)用。

第十一條　籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;

(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法;

(五)其他籌備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條　籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

第十三條　召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和議程通知所在區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)，邀請(qǐng)其派代表參加。

第十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定履行，其運(yùn)作規(guī)程由市房產(chǎn)行政管理部門(mén)作出規(guī)定。

第十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見(jiàn)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十六條　業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案，并提交下列材料：

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)業(yè)主委員會(huì)委員的名單和基本情況。

業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)出具的備案證明，依法刻制和使用印章。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)的2個(gè)月前，向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)提交書(shū)面報(bào)告，并在區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，所在區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)成員的工作報(bào)酬和業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，有條件的可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益中支出。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

第二十一條　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

市房產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模、招投標(biāo)辦法作出具體規(guī)定。

第二十二條　建設(shè)單位確定物業(yè)管理企業(yè)后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;受聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與房屋買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

第二十三條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿(mǎn)，尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿(mǎn)前2個(gè)月通知業(yè)主。

第二十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)業(yè)主名冊(cè);

(五)分幢分層平面圖和套型圖;

(六)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì);尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給新的前期物業(yè)管理企業(yè)。

第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)與原規(guī)劃設(shè)計(jì)不符或者存在質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位及時(shí)整改。建設(shè)單位不及時(shí)整改或者經(jīng)整改未達(dá)到規(guī)定要求的，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照國(guó)家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

第二十八條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)物業(yè)總建筑面積3的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償提供物業(yè)管理用房，最低不得少于80平方米，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

規(guī)劃行政管理部門(mén)在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具置以及相應(yīng)面積。

建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料，經(jīng)審核符合條件的，方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

第三十條　建設(shè)單位已經(jīng)向政府有關(guān)部門(mén)辦理登記手續(xù)，并在物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓合同中聲明保留的物業(yè)非法定共用設(shè)施，建設(shè)單位可以依法保留，并自行經(jīng)營(yíng);也可交由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益由合同約定。

建設(shè)單位依法保留的物業(yè)非法定共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途和功能使用，不得擅自改變用途。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。房產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開(kāi)。

第三十二條　物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū);物業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)行業(yè)的技術(shù)資格證書(shū)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)聘用的工作人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)。

第三十三條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

相對(duì)獨(dú)立的辦公樓、廠(chǎng)房、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等單一業(yè)主的物業(yè)，由業(yè)主決定是否實(shí)施物業(yè)管理。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、公共維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，開(kāi)展相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)一方不再續(xù)簽的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿(mǎn)前2個(gè)月通知對(duì)方。

第三十七條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第二十四條規(guī)定的資料。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條　未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房出租或者擅自改變用途。

物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

物業(yè)管理企業(yè)委托有關(guān)專(zhuān)業(yè)企業(yè)或者非本企業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)責(zé)任不隨之轉(zhuǎn)移。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，按照服務(wù)等級(jí)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方協(xié)商不成的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第四十三條　價(jià)格行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房產(chǎn)行政管理部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條　物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收前款費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，委托方應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不得再向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)不接受委托的，上述單位不得停止相應(yīng)服務(wù)。

第四十六條　有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第四十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第四十八條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(huì)的工作。政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng)。

第四十九條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五十條　房產(chǎn)行政管理部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十二條　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)，恢復(fù)原狀。

第五十三條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、郵政、環(huán)衛(wèi)、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，具體維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任由市政府另行規(guī)定。

前款所列單位因維修、養(yǎng)護(hù)等，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十四條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

第五十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納公共維修資金。公共維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造，不得挪作他用。

公共維修資金的收取使用管理具體辦法，由市房產(chǎn)行政管理部門(mén)制定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第五十六條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)公共維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十七條　進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放在停車(chē)場(chǎng)或者設(shè)置有停車(chē)標(biāo)志的場(chǎng)所。機(jī)動(dòng)車(chē)輛的停放、保管責(zé)任，依照物業(yè)管理服務(wù)合同約定。

第五十八條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他維修企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合，因相關(guān)業(yè)主拒絕配合，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人物業(yè)損壞及其財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期內(nèi)的維修，建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，也可以自行負(fù)責(zé)。

第六十條　因業(yè)主使用不當(dāng)或者擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成質(zhì)量問(wèn)題或者安全隱患的，由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任和法律責(zé)任。

第六章　法律責(zé)任

第六十一條　違反本辦法規(guī)定，法律法規(guī)有明確處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十二條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案的，由區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)給予警告，可以并處1000元罰款。

第六十三條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)不移交物業(yè)管理用房的，由市、縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)給予警告，可以并處10000元罰款。

第六十四條　違反本辦法規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他利益的;

(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;

(四)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第六十五條　當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

物業(yè)管理法范文第2篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理法規(guī)；行業(yè)培訓(xùn)；教學(xué)改革

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度的不斷改革，物業(yè)管理行業(yè)從無(wú)到有，逐步發(fā)展壯大。作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理對(duì)人才的需求也越來(lái)越迫切，全國(guó)高校、高職院校為適應(yīng)新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求，開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理的本科、專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)，但僅靠學(xué)歷教育培養(yǎng)的學(xué)生遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足物業(yè)管理行業(yè)人才的缺口。要專(zhuān)業(yè)的職業(yè)培訓(xùn)，使從業(yè)人員的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能得到不斷的更新與提升，才能適應(yīng)和滿(mǎn)足社會(huì)、企業(yè)發(fā)展的需要，而《物業(yè)管理法規(guī)》作為物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)的核心課程，不僅承擔(dān)著讓學(xué)生熟練掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)知識(shí)，還承擔(dān)著提升學(xué)生的法制意識(shí)和管理業(yè)務(wù)水平。

一、《物業(yè)管理法規(guī)》在職業(yè)培訓(xùn)中的重要性

眾所周知，法律法規(guī)是企業(yè)從事市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的屬性，服務(wù)周期長(zhǎng)，服務(wù)內(nèi)容多樣，服務(wù)對(duì)象廣泛且具有不特定性，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜，其過(guò)程中涉及的法律關(guān)系也更為復(fù)雜多樣。無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)管理的角度，還是從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，提升法律意識(shí)、深刻理解并嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事、學(xué)會(huì)運(yùn)用法律的武器維護(hù)自身權(quán)益，都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的根本之道。

二、《物業(yè)管理法規(guī)》教學(xué)方法改革的必要性

現(xiàn)有《物業(yè)管理法規(guī)》主要涉及物業(yè)管理法律關(guān)系，法律規(guī)范、法律責(zé)任，物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，物業(yè)服務(wù)合同，管理規(guī)約，早期介入及前期物業(yè)管理，物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)的承接查驗(yàn)，房屋的修繕及設(shè)施設(shè)備的管理，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理不同階段各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)相關(guān)的法律規(guī)定；課程涉及的內(nèi)容廣泛、體系完整，但物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜，從業(yè)人員需具備較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力，要求從業(yè)人員不僅掌握系統(tǒng)的理論知識(shí)，還要在實(shí)踐中不斷的總結(jié)，不斷的理論聯(lián)系實(shí)踐、不斷提煉后再運(yùn)用在日常的物業(yè)管理中?？傊?，需要我們不斷完善物業(yè)管理法規(guī)課程的教學(xué)方式，將實(shí)踐教學(xué)和理論教學(xué)相結(jié)合，促使學(xué)生的理論知識(shí)向?qū)嵺`能力，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)方向轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)綜合性、專(zhuān)業(yè)性的物業(yè)服務(wù)人才。

三、《物業(yè)管理法規(guī)》教學(xué)改革的探索

1.《物業(yè)管理法規(guī)》的教學(xué)內(nèi)容的拓展

職業(yè)培訓(xùn)不同于高職教育等學(xué)歷教育，是已經(jīng)從事物業(yè)管理工作的從業(yè)人員在職在崗培訓(xùn)，要在短時(shí)間內(nèi)提升業(yè)務(wù)能力。物業(yè)管理是一項(xiàng)與人和社會(huì)打交道的工作，對(duì)于從事物業(yè)管理的從業(yè)人員來(lái)講，處理紛繁復(fù)雜的各種物業(yè)管理關(guān)系，在實(shí)際工作中不僅需要具備專(zhuān)業(yè)的理論知識(shí)更需要掌握一定專(zhuān)業(yè)技能。因此，物業(yè)管理法規(guī)教學(xué)的過(guò)程，針對(duì)在職培訓(xùn)不同于高職教學(xué)的特點(diǎn)，就是對(duì)從業(yè)人員在日常的物業(yè)管理活動(dòng)中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，讓他們帶著問(wèn)題進(jìn)課堂，帶著思考去聽(tīng)課，要求《物業(yè)管理法規(guī)》教師肩負(fù)著短時(shí)間內(nèi)提升學(xué)生理論知識(shí)快速轉(zhuǎn)化為實(shí)際的能力，對(duì)培訓(xùn)教師就有較高的要求，教學(xué)內(nèi)容上除了系統(tǒng)的法律法規(guī)的理論知識(shí)，更側(cè)重于具體業(yè)務(wù)涉及法律法規(guī)知識(shí)和行業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)性政策的講授，做到教有所學(xué)、教有所得，教有所成。

2.《物業(yè)管理法規(guī)》教學(xué)方法的探索

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的教學(xué)內(nèi)容是與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，相對(duì)與實(shí)務(wù)類(lèi)課程較枯燥，職業(yè)培訓(xùn)需通過(guò)引入案例的教學(xué)方法、引起學(xué)生興趣，從而調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，要求教師把所學(xué)的知識(shí)隱含在案例中，讓學(xué)生在一個(gè)個(gè)典型的案例任務(wù)的帶動(dòng)下開(kāi)展教學(xué)活動(dòng)，把學(xué)生通過(guò)在案例中學(xué)會(huì)解決問(wèn)題的能力，延伸到在實(shí)際中工作解決問(wèn)題的能力，這就需要授課教師不僅掌握系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而且還要具備較豐富的實(shí)踐經(jīng)歷，這樣才能真正培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題，解決問(wèn)題的能力，將傳統(tǒng)的講授理論知識(shí)的教學(xué)方法，轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)生解決問(wèn)題的互動(dòng)式教學(xué)方法，將教師傳統(tǒng)的教授學(xué)生被動(dòng)的學(xué)習(xí)，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的主動(dòng)學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的實(shí)際操作能力，從而提高學(xué)生的業(yè)務(wù)能力。

3.《物業(yè)管理法規(guī)》教學(xué)手段的探索

物業(yè)政策法規(guī)課程的講授，對(duì)于職業(yè)培訓(xùn)特點(diǎn)，教師采用多媒體教學(xué)，在講授過(guò)程中通過(guò)播放案例短片或情景再現(xiàn)等方式，讓學(xué)生更形象、更直接、更明確的理解講授物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定，以及依據(jù)法律規(guī)定處理具體問(wèn)題的方法；采用現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)手段，通過(guò)與知名物業(yè)企業(yè)聯(lián)合建立校外實(shí)習(xí)基地，充分利用知名物業(yè)公司提供的優(yōu)質(zhì)資源，授課老師講解物業(yè)管理法規(guī)在實(shí)際工作中的應(yīng)用，特別是在物業(yè)管理活動(dòng)中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，如對(duì)前期物業(yè)管理階段業(yè)主入住后裝飾裝修的問(wèn)題的分析，依據(jù)裝飾裝修管理辦法，以及與裝飾裝修相關(guān)的案例，針對(duì)性的對(duì)學(xué)生進(jìn)行分析講授，幫助學(xué)生深入理解物業(yè)法規(guī)定內(nèi)涵，提高學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。綜上所述，《物業(yè)管理法規(guī)》課程在職業(yè)培訓(xùn)中有著舉足輕重的作用，物業(yè)管理行業(yè)具有較強(qiáng)的社會(huì)實(shí)踐性，在今后的教學(xué)中要突破傳統(tǒng)理論知識(shí)的講授，通過(guò)拓展教學(xué)內(nèi)容，改革教學(xué)方法，改善教學(xué)手段探索新的教改方向，提高教學(xué)效果，提高學(xué)生運(yùn)用法律法規(guī)從事物業(yè)服務(wù)的能力。

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[2]何紅.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2014(19).

物業(yè)管理法范文第3篇

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；和諧；發(fā)展

一、物業(yè)管理的含義

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。

二、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用

第一，物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)城市管理機(jī)制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。

第二，良好的物業(yè)管理能增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感。良好的物業(yè)管理是最實(shí)在、最有效的市場(chǎng)推廣手段，既可以促使開(kāi)發(fā)商較快地達(dá)到其市場(chǎng)目標(biāo)。也能為投資者帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。

第三，物業(yè)管理可以促進(jìn)社會(huì)治安的綜合治理。物業(yè)管理可以利于安居樂(lè)業(yè)，可以通過(guò)擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)服務(wù)社會(huì)化，轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，開(kāi)展有償優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。

第四，物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。

三、物業(yè)管理和諧發(fā)展路徑

第一，完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。首先完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，大力推進(jìn)物業(yè)管理的法制化進(jìn)程。盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，是保障行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。填補(bǔ)無(wú)法可循、無(wú)章可依漏洞，減少物業(yè)糾紛。從法律的角度，規(guī)制物業(yè)管理各方主體的行為，以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的宣傳和普及，構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系的各方主體的相關(guān)當(dāng)事人“知法懂法”，才能“有效溝通，避免信息不對(duì)稱(chēng)”，提高他們自我管理和自我約束的能力，引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和健康發(fā)展。

第二，健全物業(yè)的科學(xué)化管理體系。物業(yè)的科學(xué)化管理模式包括物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化兩個(gè)方面。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化包含組織機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化、管理隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)化和管理設(shè)施設(shè)備的專(zhuān)業(yè)化。物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化是行業(yè)發(fā)展成熟的重要標(biāo)志。應(yīng)加大物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定、企業(yè)資格認(rèn)證、從業(yè)人員資格認(rèn)證等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)。逐步形成具有區(qū)域特色的標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)證與評(píng)估體系。

第三，強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化監(jiān)督、嚴(yán)格考核是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的必要措施之一。物業(yè)管理監(jiān)督主體來(lái)源于四個(gè)方面：一是社會(huì)公眾：二是物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)：三是政府相關(guān)部門(mén)：四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部。物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁和紐帶作用，加強(qiáng)行業(yè)自律，注重行業(yè)指導(dǎo)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的服務(wù)、代表、協(xié)調(diào)職能。推動(dòng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、和諧高效的物業(yè)管理體制。社會(huì)監(jiān)督職能能夠成為業(yè)主監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督乃至政府行政管理的重要參考。使物業(yè)管理的公平、公正、公開(kāi)成為可能，這有利于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

物業(yè)管理法范文第4篇

作業(yè)成本法是一種追蹤作業(yè)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)反應(yīng)，計(jì)算作業(yè)與成本對(duì)象的成本，對(duì)作業(yè)業(yè)績(jī)和組員的利用情況進(jìn)行評(píng)價(jià)的成本計(jì)算和管理方法。其指導(dǎo)思想是“成本對(duì)象消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源”。作業(yè)成本法把直接成本和間接成本作為產(chǎn)品消耗作業(yè)的成本同等的對(duì)待，拓寬了成本的計(jì)算范圍，使計(jì)算出來(lái)的產(chǎn)品成本更加的準(zhǔn)確真實(shí)。作業(yè)是成本計(jì)算的核心和基本對(duì)象，產(chǎn)品成本或服務(wù)成本是全部作業(yè)的成本總和，是實(shí)際耗用企業(yè)資源成本的終結(jié)。作業(yè)成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個(gè)組成部分分別是：資源、作業(yè)、成本對(duì)象、成本動(dòng)因、資源動(dòng)因、作業(yè)動(dòng)因、作業(yè)中作業(yè)成本池和成本要素。其中作業(yè)和成本動(dòng)因是作業(yè)成本法的兩個(gè)核心部分，他們將直接影響到應(yīng)用作業(yè)成本法的適當(dāng)性、準(zhǔn)確性和有效性。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的一般是定額管理法控制成本費(fèi)用，但物業(yè)管理企業(yè)的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費(fèi)用，成本計(jì)劃需要一個(gè)替代指標(biāo)，一般使用收支差額來(lái)代替的。但是，企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生了變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)使用，否則計(jì)算的成本會(huì)使信息扭曲，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題得不到解決。傳統(tǒng)成本計(jì)算模式造成了物業(yè)管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業(yè)成本產(chǎn)生了誤差，對(duì)科學(xué)的物業(yè)控制造成了困難。傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)實(shí)踐已經(jīng)不能滿(mǎn)足物業(yè)管理價(jià)值鏈的改造要求，物業(yè)度量的提供也不夠。因此，目前的物業(yè)管理企業(yè)成本管理需要迫切的創(chuàng)新和改革。

三、物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算與控制

（一）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算

物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放式的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)的重心是核算和控制，即物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)的核心是成本核算和成本控制。物業(yè)管理成本核算體系的構(gòu)建有三個(gè)原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個(gè)二級(jí)的成本核算組織體系，即二級(jí)成本核算制，將管理處作為一個(gè)獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體。第二，改變?cè)镜姆忾]式物業(yè)管理成本系統(tǒng)，使其向開(kāi)放的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理成本系統(tǒng)發(fā)展。第三，物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)應(yīng)改進(jìn)傳統(tǒng)的系統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)全程管理和管理效益的統(tǒng)一。如果不能先明確企業(yè)成本核算的成本對(duì)象，那么企業(yè)成本核算的成本計(jì)算就失去了其原本的意義。以作業(yè)作為資源與產(chǎn)品之間的連接點(diǎn)或，是作業(yè)成本法中以作業(yè)為中心的核算方法的核心思想。例如，計(jì)算物業(yè)管理中衛(wèi)生保潔服務(wù)項(xiàng)目的總成本，首先要計(jì)量和確認(rèn)其人工費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、折舊費(fèi)和業(yè)務(wù)費(fèi)。其次，確認(rèn)其成本動(dòng)因即清潔面積。第三步，根據(jù)工時(shí)計(jì)算其成本動(dòng)因分配率。最后計(jì)算出衛(wèi)生保潔項(xiàng)目實(shí)際消耗的資源價(jià)值。

（二）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本控制

成本管理系統(tǒng)中有一個(gè)不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制?？刂瞥杀灸軌蚴蛊髽I(yè)對(duì)于成本制定的運(yùn)作目標(biāo)更加準(zhǔn)確，還可以保證法分析成本運(yùn)作責(zé)任的準(zhǔn)確性，企業(yè)的決策者可以因此得到改進(jìn)企業(yè)工作流程方面的幫助。作業(yè)成本控制有別于傳統(tǒng)的成本控制方法，它還有一個(gè)重要的“作業(yè)管理”功能。所謂作業(yè)管理，將成本動(dòng)因作為作業(yè)控制的基礎(chǔ)，可以有效的降低成本。作業(yè)成本控制的原理綜合了現(xiàn)代管理科學(xué)的基本原理，包括目標(biāo)管理原理、作業(yè)管理原理、信息反饋原理、責(zé)任追蹤原理。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行作業(yè)成本控制的關(guān)鍵是對(duì)于成本控制標(biāo)準(zhǔn)的確定。全面分析整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作業(yè)項(xiàng)目是作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)制定的基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)于作業(yè)的全面分析，可以知道企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的作業(yè)及作業(yè)所需要的資源。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的總體目標(biāo)和全面作業(yè)分析的結(jié)果是各項(xiàng)作業(yè)人員配備和物資等資源條件分配的重要依據(jù)。對(duì)于各項(xiàng)作業(yè)應(yīng)完成的作業(yè)量和應(yīng)耗用的成本數(shù)額進(jìn)行明確的規(guī)定，根據(jù)作業(yè)動(dòng)因分解成本，將其轉(zhuǎn)化為固定部分和變動(dòng)部分，可以據(jù)此編制出作業(yè)成本預(yù)算，作為作業(yè)成本控制的重要參考因素。

物業(yè)管理法范文第5篇

為適應(yīng)當(dāng)前新的物業(yè)管理法制環(huán)境，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)提供更加規(guī)范的發(fā)展空間，江西省萍鄉(xiāng)市人民政府對(duì)《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府19號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱(chēng)原《辦法》)進(jìn)行了修訂。修訂后的《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府51號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《辦法》)已正式實(shí)施。本文就《辦法》修訂背景、主要內(nèi)容和法律依據(jù)加以說(shuō)明。

修訂背景

《辦法》的修訂是相關(guān)法律法規(guī)發(fā)展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的頒布，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》亦隨之進(jìn)行了修訂。同時(shí)，建設(shè)部和財(cái)政部也相應(yīng)修訂了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》。該辦法的一個(gè)根本變化是，將專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，即“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％”。這個(gè)規(guī)定體現(xiàn)了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購(gòu)房款多少而交納不同的首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金。所以萍鄉(xiāng)市再執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)就不符合現(xiàn)行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》了。

地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)快速的發(fā)展需要相應(yīng)的規(guī)范文件加以更新。截至2009年，全市城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)43％，覆蓋面積700多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目100余個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近50家，業(yè)主委員會(huì)32個(gè)。物業(yè)管理的興起和發(fā)展，為萍鄉(xiāng)市人民的安居樂(lè)業(yè)提供了重要的保障。但隨之而來(lái)的是，一些新的問(wèn)題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現(xiàn)在：

1、未對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量的要求作定性化的規(guī)定，不便于備案。確定業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量是做好物業(yè)管理工作重要的一環(huán)：業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的接受對(duì)象，又是物業(yè)服務(wù)合同的直接簽訂者；既是業(yè)主利益的代表人，又是政府有關(guān)政策、法規(guī)的宣傳者與執(zhí)行者。

2、未對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)作出規(guī)定。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理、開(kāi)展各種活動(dòng)，必須有一定的工作經(jīng)費(fèi)才能保障業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的橋梁作用。盡管有些小區(qū)依靠共有用房等公共部位收益能維持業(yè)主委員會(huì)工作，但是有些業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動(dòng)經(jīng)費(fèi)就相當(dāng)困難，造成該類(lèi)業(yè)主委員會(huì)工作不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，形同虛設(shè)。

3、未對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用予以確認(rèn)。雖然協(xié)會(huì)成立時(shí)確立了協(xié)會(huì)的地位和作用，這是團(tuán)體的共同意愿，無(wú)政府方向性的政策指導(dǎo)，這樣不僅協(xié)會(huì)的職能和作用不能充分發(fā)揮出來(lái)，而且還為政府部門(mén)增添不少事務(wù)。

4、未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作要式規(guī)定。由于萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理起步晚，管理缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)前期物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)出于經(jīng)營(yíng)利益策略，多數(shù)未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，從而挫傷了物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的積極性。

增加的主要內(nèi)容

根據(jù)上述實(shí)際情況，經(jīng)市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個(gè)方面的主要內(nèi)容。

之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系”。此內(nèi)容旨在強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生過(guò)程及產(chǎn)生后管理工作的監(jiān)督力度和協(xié)調(diào)能力。法律依據(jù)源于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。

之二：增加了第八條“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，督促其依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”。如前文述及，這樣規(guī)定有利于確定物業(yè)管理協(xié)會(huì)的地位和作用，而減少了政府部門(mén)的一些事務(wù)。法律源于參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條，內(nèi)容相同。參照原因是廣東的物業(yè)管理興起較早，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)也極為豐富和先進(jìn)，值得萍鄉(xiāng)市借鑒。

之三：增加了第十條第二款“住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較少的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地的市、縣人民政府房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此款內(nèi)容源于國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款，旨在加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

之四：增加了第二十九條“業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；(四)本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；(五)業(yè)主會(huì)議規(guī)則約定的其他情形”。增加此條意在注重業(yè)主委員會(huì)成員質(zhì)量，使業(yè)主委員會(huì)成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時(shí)還注重身體狀況，尊重業(yè)主會(huì)議規(guī)則。據(jù)此管理部門(mén)便可結(jié)合國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條進(jìn)行業(yè)主大會(huì)備案了，法律依據(jù)也是參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條，內(nèi)容表述完全一致。

之五：增加了第三十條第一款“業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定”。本增加內(nèi)容主要是為了保障業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)來(lái)源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主成員承擔(dān)，采取其他獲取方式以保障業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。其法律依據(jù)是參照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條，條款采用內(nèi)容相同。

之六：增加了第三十條第二款“業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的利益和報(bào)酬；(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為”。此內(nèi)容條款是將業(yè)主委員會(huì)成員在工作中違紀(jì)違規(guī)定性化，做到業(yè)主委員會(huì)成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時(shí)又便于業(yè)主、物業(yè)公司等相關(guān)主體的監(jiān)督。法律依據(jù)是參照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條，其采用條款內(nèi)容不變。

之七：調(diào)整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房出售時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)與買(mǎi)受人簽訂代收繳專(zhuān)項(xiàng)維修資金的約定，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)6％的比例與購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金，市、縣房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整”。繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金公平與否是廣大業(yè)主共同關(guān)心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現(xiàn)公平，符合業(yè)主的意愿，并結(jié)合萍鄉(xiāng)實(shí)際出發(fā)的。故根據(jù)建設(shè)部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第七條之規(guī)定“每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％”的要求，結(jié)合萍鄉(xiāng)地級(jí)市水平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)討論研究決定，按6％的標(biāo)準(zhǔn)收取比較合理實(shí)際。