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房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目融資；投資回報(bào)

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-8500（2014）03-0051-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資流程開發(fā)商經(jīng)常表現(xiàn)為：首先要“看地”，向規(guī)劃部門了解該用地是否符合地區(qū)用地總體規(guī)劃，申請(qǐng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證，將出讓取得的土地，經(jīng)合法的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發(fā)投入的資金；通過公開招標(biāo)，承建單位交納施工保證金（實(shí)際是墊資施工），工程施工到正負(fù)零時(shí)，根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)工程總體投入資金到達(dá)25%以上符合商品房預(yù)售規(guī)定可以預(yù)售，根據(jù)2003年6月5日央行出臺(tái)“121”號(hào)文即《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，開發(fā)商整合購房戶個(gè)人資料在銀行按揭貸款，以房產(chǎn)抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發(fā)商不需投入大量資金，就可以完成整個(gè)開發(fā)收益周期。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資方案

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資需要有一定的方案，首先是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況介紹，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的名稱、開發(fā)的背景、具置以及開發(fā)的規(guī)模，同時(shí)需要有規(guī)范性文件支持，如主項(xiàng)批復(fù)，“五證”取得，也包括主項(xiàng)的定位，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有何特點(diǎn)、有何優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資需提供材料

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資申請(qǐng)書，該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，該項(xiàng)目融資所提供的擔(dān)保，該項(xiàng)目“五證”復(fù)印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身還款計(jì)劃和資金來源保證。

有當(dāng)年期的工商年檢章的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，企業(yè)法人代碼證復(fù)印件，企業(yè)稅務(wù)登記證，公司章程復(fù)印件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司介紹，公司驗(yàn)資報(bào)告，近三年會(huì)計(jì)（審批）事務(wù)所驗(yàn)證的財(cái)務(wù)報(bào)表本中期財(cái)務(wù)報(bào)表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業(yè)法定代表人資格證明及身份證復(fù)印件，具體經(jīng)辦人員授權(quán)委托書及身份證復(fù)印，公司法定代表人、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管等高級(jí)管理人員簡歷，董事會(huì)通過的對(duì)外借款，擔(dān)保抵押等相關(guān)決議。公司資信狀況（貸款情況與對(duì)外擔(dān)保情況）與申請(qǐng)貸款項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)需要說明及項(xiàng)目的材料。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資者的心理因素

影響投資者的心理因素，是有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)屬情況、收益情況、資金成本、擔(dān)保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎(jiǎng)金監(jiān)管等諸多因素。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資者的法律風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資者既要對(duì)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)了如指掌，也要對(duì)購房者的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理評(píng)估，對(duì)建筑企業(yè)項(xiàng)目完工、交工、延期風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)識(shí)，也要對(duì)項(xiàng)目超支風(fēng)險(xiǎn)，甚至項(xiàng)目放棄風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)。

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)資金不足造成的風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的能源和原材料漲價(jià)也有所了解，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)也要有認(rèn)識(shí)，要了解該項(xiàng)目經(jīng)理是否在同一領(lǐng)域內(nèi)有充分的經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人資信狀況，項(xiàng)目經(jīng)理是否對(duì)該項(xiàng)目有個(gè)人投資及獲利要需求狀況以及項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)該項(xiàng)目完工后的利潤獎(jiǎng)勵(lì)和節(jié)約成本獎(jiǎng)勵(lì)。

對(duì)市場購買者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所掌握。金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面要注意項(xiàng)目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發(fā)生變化也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu)改變，項(xiàng)目債務(wù)償還能力改變主。環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中一個(gè)不可忽視的因素，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)使項(xiàng)目本身甚至使公司價(jià)值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)增加。

六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資者的法律盡職調(diào)查

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資者是根據(jù)融資者的想法及目的而由中介機(jī)構(gòu)根據(jù)融資者的委托，按照公認(rèn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和勤勉盡責(zé)的精神，對(duì)被調(diào)查對(duì)象的情況進(jìn)行了解、審查，并進(jìn)行了專業(yè)分析、評(píng)價(jià)和判斷為委托人提供法律服務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文第2篇

關(guān)鍵詞：中小型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 特點(diǎn) 發(fā)展戰(zhàn)略

為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實(shí)施了嚴(yán)格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實(shí)不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實(shí)施往往是一個(gè)非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。

1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)

1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化

1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。

2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時(shí)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評(píng)估和處理項(xiàng)目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)自己所有的項(xiàng)目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評(píng)估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，中小開發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多，以三個(gè)左右為佳，并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次，最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)，另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工，還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時(shí)，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項(xiàng)目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場和消費(fèi)者需求的研究，通過對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費(fèi)對(duì)象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級(jí)城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級(jí)中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對(duì)市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實(shí)體，通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價(jià)值，使聯(lián)盟各方獲得收益。

要想在日趨激烈的市場競爭中立于不敗之地，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須制定一個(gè)比較縝密的發(fā)展戰(zhàn)略，只有這樣才能拓寬融資渠道，加強(qiáng)競爭優(yōu)勢，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會(huì)計(jì)核算

一、出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費(fèi)和車位費(fèi)，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包；第三方物業(yè)公司會(huì)在每個(gè)月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。

（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì)計(jì)核算當(dāng)今世界是一個(gè)多元化的世界，充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對(duì)外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對(duì)外出租的功能，也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓，從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時(shí)間，作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間和經(jīng)營收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)，而是以收到租金的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)。收到資金時(shí)，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當(dāng)收到拖欠的租金時(shí)，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時(shí)獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計(jì)稅方法

根據(jù)《財(cái)務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用簡易計(jì)稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人，那么，對(duì)其使用的計(jì)稅方法，要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于“老不動(dòng)產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計(jì)稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時(shí)候采用一般計(jì)稅的方法。當(dāng)通過不同的計(jì)稅方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，如果某項(xiàng)房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來計(jì)算將要獲得的利潤。按照這種方法，會(huì)出現(xiàn)下列情況：會(huì)計(jì)沒有將收益進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)需要繳納所得稅；會(huì)計(jì)已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn)，但是企業(yè)還沒有繳納所得稅，諸如此類的時(shí)間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也就是所說的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的問題

與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個(gè)例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時(shí)點(diǎn)，通常是由開發(fā)商來操縱，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動(dòng)的境地，為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。

四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增設(shè)科目

將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項(xiàng)房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體出售的那一部分，應(yīng)該計(jì)入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體計(jì)量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。

（三）企業(yè)會(huì)計(jì)中的融資租賃

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一，當(dāng)租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅?，擁有所有?quán)。第二，承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時(shí)租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。

五、收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理及預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：

（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）

（二）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷借：管理費(fèi)用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

（四）提取稅金借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加

（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)支出

（六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪濤.《淺析營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題》.[J]鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司，2016.

房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文第4篇

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限

（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文第5篇

第一章  總  則

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)用地

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理

第五章  法律責(zé)任

第六章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  在市、縣（市）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理，均應(yīng)遵守本條例。

第三條  房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市城市房地產(chǎn)開發(fā)的管理。

各縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)的管理，業(yè)務(wù)上接受市建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)和工商行政管理等部門應(yīng)依照各自的職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)開發(fā)的管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃

第五條  市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)根據(jù)本行政區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃以及城市規(guī)劃的要求，會(huì)同規(guī)劃、土地行政管理部門編制房地產(chǎn)開發(fā)的中長期發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)計(jì)劃部門審查后，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第六條  編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)堅(jiān)持舊城改建與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合，優(yōu)先開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、環(huán)境污染嚴(yán)重及危房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，加強(qiáng)文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。

第七條  市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，分解制定年度開發(fā)計(jì)劃，報(bào)計(jì)劃部門審查。年度開發(fā)計(jì)劃中的綜合開發(fā)率應(yīng)當(dāng)符合同級(jí)人民政府的規(guī)定。

第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的開發(fā)能力，向建設(shè)行政主管部門申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

建設(shè)行政主管部門依據(jù)房地產(chǎn)年度開發(fā)計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行綜合平衡，報(bào)計(jì)劃部門批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拍賣、招標(biāo)的出讓方式取得國有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)明確，規(guī)劃部門提供了明確的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，不再辦理立項(xiàng)審批手續(xù)。

第九條  涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，由市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門會(huì)同計(jì)劃部門實(shí)行專項(xiàng)管理。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)用地

第十條  建設(shè)行政主管部門根據(jù)上級(jí)下達(dá)的年度出讓國有土地控制指標(biāo)和本級(jí)房地產(chǎn)年度開發(fā)計(jì)劃，制定年度房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃，經(jīng)土地管理部門審查，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

因涉外房地產(chǎn)開發(fā)等特殊情況需調(diào)整年度房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃的，應(yīng)報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

第十一條  年度房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃應(yīng)以綜合開發(fā)為主，綜合開發(fā)用地不得低于本年度房地產(chǎn)開發(fā)用地的百分之六十。

第十二條  城市房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合年度房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃。

城市房地產(chǎn)開發(fā)用地，應(yīng)依法取得國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓的方式取得國有土地使用權(quán)。未納入年度開發(fā)用地計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有關(guān)部門不得辦理審批手續(xù)。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或劃撥前，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》，提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，作為土地使用權(quán)出讓合同的必備內(nèi)容或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一。

第十四條  房地產(chǎn)綜合開發(fā)需占用集體所有的土地，由市、縣（市）、上街區(qū)人民政府依法統(tǒng)一征用。

第十五條  以拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式出讓國有土地使用權(quán)的，在拍賣、招標(biāo)或協(xié)議出讓之前，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)提出明確的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

第十六條  以拍賣或招標(biāo)的方式出讓國有土地使用權(quán)的，申請(qǐng)參加競買或投標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備下列條件：

（一）具有與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的等級(jí)資格；

（二）具有應(yīng)付的土地使用權(quán)出讓金和拆遷安置費(fèi)用；

（三）具有該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資百分之二十五的自有資金或相應(yīng)的資金來源；

（四）符合國家、省、市人民政府規(guī)定的其他條件。

第十七條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)配合土地管理部門按國家和省規(guī)定，做好房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓和土地使用權(quán)劃撥工作。

第十八條  以拍賣或招標(biāo)的出讓方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，其地上建筑物、構(gòu)筑物需要拆遷的，由市、縣（市）、上街區(qū)人民政府拆遷管理機(jī)構(gòu)按管理權(quán)限組織統(tǒng)一拆遷。

拆遷安置、補(bǔ)償事宜，按拆遷管理法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起一個(gè)月內(nèi)，持備案申請(qǐng)報(bào)告、營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)資料，向市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。

第二十條  市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照下列條件審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等級(jí)資格，申報(bào)或發(fā)放等級(jí)資格證書：

（一）專業(yè)技術(shù)人員和管理人員狀況；

（二）自有資金數(shù)量；

（三）企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度的建立情況；

（四）國家和省、市建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等級(jí)資格實(shí)行年度審驗(yàn)制度。

第二十二條  對(duì)按照城市規(guī)劃要求需要進(jìn)行配套建設(shè)的，城市規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)教育、郵政、綠化等配套設(shè)施提出明確的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照城市規(guī)劃行政管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，使配套設(shè)施建設(shè)與商品房建設(shè)同時(shí)規(guī)劃、同時(shí)施工、同時(shí)竣工驗(yàn)收。

第二十三條  建設(shè)、計(jì)劃、土地、規(guī)劃等有關(guān)部門在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制零星、分散的開發(fā)項(xiàng)目，保證綜合開發(fā)率符合同級(jí)人民政府的規(guī)定。

對(duì)零星、分散的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以征收房地產(chǎn)綜合開發(fā)費(fèi)。綜合開發(fā)費(fèi)全額上繳財(cái)政，按專項(xiàng)資金管理，用于綜合開發(fā)配套設(shè)施建設(shè)。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同物價(jià)、財(cái)政部門擬定，報(bào)省批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十四條  從事下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受優(yōu)惠政策：

（一）建筑面積十萬平方米以上綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；

（二）高科技項(xiàng)目、列入重點(diǎn)工程的工業(yè)項(xiàng)目；

（三）大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施；

（四）安居工程、解困房等居民住宅；

（五）城市公用基礎(chǔ)設(shè)施和旅游設(shè)施；

（六）完成的綠地面積達(dá)到總用地面積百分之三十五以上的建設(shè)項(xiàng)目。

前款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，國家和省有規(guī)定的，按國家和省規(guī)定執(zhí)行；國家和省未作規(guī)定的，由市人民政府制定。

第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由開發(fā)企業(yè)按有關(guān)規(guī)定自主選擇具有相應(yīng)資格的勘察、設(shè)計(jì)、施工單位，其他部門或單位不得非法干涉。

第二十六條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，必須符合國家有關(guān)設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成后應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，組織有關(guān)部門按市人民政府規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收；對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)驗(yàn)收其配套設(shè)施。經(jīng)驗(yàn)收合格的，發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格證。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的居住小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用后，實(shí)行物業(yè)管理。

第三十條  任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資、攤派和提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)或重復(fù)收費(fèi)。

對(duì)違法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)、罰款、集資或攤派的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕，并可向建設(shè)行政主管部門及有關(guān)部門控告。

第五章  法律責(zé)任

第三十一條  違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并可給予警告、降低等級(jí)資格，情節(jié)嚴(yán)重的取消或報(bào)請(qǐng)上級(jí)取消其等級(jí)資格：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在等級(jí)資格申報(bào)中弄虛作假的；

（二）未按規(guī)定的期限到建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)的；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定接受等級(jí)資格年審的。

第三十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)等級(jí)資格證書或擅自超越等級(jí)資格從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得一倍以下的罰款。

第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收交付使用的，由市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正，可以并處總投資千分之一以下的罰款。

第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行配套建設(shè)的，由市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期完成配套建設(shè)；逾期未完成的，責(zé)令承擔(dān)配套建設(shè)工程費(fèi)用，由建設(shè)行政主管部門組織完成配套建設(shè)，并可處以配套建設(shè)工程費(fèi)用一倍以下的罰款。

第三十五條  市、縣（市）、上街區(qū)建設(shè)行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，按照管理權(quán)限由有關(guān)部門給予通報(bào)批評(píng)、行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)時(shí)，刁難、敲詐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的；

（二）在評(píng)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等級(jí)資格中，徇私舞弊、索賄受賄的；

（三）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等級(jí)資格年審中，以權(quán)謀私、弄虛作假的；

（四）違反本條例第二十八條第一款規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收的；

（五）強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用指定的建筑施工隊(duì)伍和建筑材料的；

（六）其他利用職務(wù)上的便利進(jìn)行違法活動(dòng)的。

第三十六條  違反本條例的行為同時(shí)違反其他法律、法規(guī)的，有關(guān)部門還應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。但不得重復(fù)罰款和沒收財(cái)物。

罰款和沒收財(cái)物一律上繳同級(jí)財(cái)政。

第三十七條  當(dāng)事人對(duì)建設(shè)行政主管部門所作的行政處罰決定不服的，可自接到處罰決定之日起十五日內(nèi)向同級(jí)人民政府或上一級(jí)建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可自接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。

第六章  附  則

第三十八條  國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位辦公用房、職工住房、廠房等自用房屋建設(shè)，不適用本條例。

第三十九條  市人民政府可根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。