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房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文第1篇

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)有利于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長(zhǎng)沙等大中城市都在200公里以上，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，交通上是劣勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面卻是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。我縣有近19萬(wàn)人在外務(wù)工，這部分人在商品房銷售時(shí)占了相當(dāng)?shù)谋戎?，換句話說(shuō)，這部分人當(dāng)中相當(dāng)一部分掙錢回來(lái)后不可能到大中城市購(gòu)房，而選擇在縣城購(gòu)房。因此，從某種意義上說(shuō)，修水縣城容易形成一個(gè)邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場(chǎng)帶來(lái)了一定的發(fā)展空間。

2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場(chǎng)的發(fā)展

2002年以來(lái)，縣委、縣政府把開(kāi)發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個(gè)人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)的投放方向和投放總量，按照市場(chǎng)的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬(wàn)平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個(gè)透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。

3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

一是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，可享受縣城居民同等待遇，購(gòu)買商品房的相關(guān)費(fèi)稅實(shí)行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動(dòng)建設(shè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行規(guī)費(fèi)包干優(yōu)惠制度，如建設(shè)規(guī)費(fèi)控制在每平方米15元以內(nèi)；三是鼓勵(lì)干部職工到新城購(gòu)買商品房，凡到新城區(qū)購(gòu)買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬(wàn)元的補(bǔ)貼，這在很大程度上刺激了干部購(gòu)房的欲望，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房的交易，從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

從2002年開(kāi)始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開(kāi)發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。2005年全縣25個(gè)行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格的飚升。

5、城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國(guó)人均住房水平低5平方米。近年來(lái)，由于我縣的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加，對(duì)住房的需求量也不斷增長(zhǎng)。目前縣城居住了近12萬(wàn)人，住房需求量缺口較大。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價(jià)格上漲過(guò)快。近三年來(lái)，我縣的商品房開(kāi)發(fā)量基本每年控制在20萬(wàn)平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價(jià)位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房銷售價(jià)格差達(dá)120元/㎡。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在著不規(guī)范行為。從目前開(kāi)發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，其余開(kāi)發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。

3、城部結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無(wú)規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒(méi)有質(zhì)監(jiān)，無(wú)須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷售價(jià)格比合法開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的不平衡帶來(lái)的影響。按照2001年出臺(tái)的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評(píng)估地價(jià)的56%進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是不能按時(shí)完成拆遷給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。如A2、B4等地塊沒(méi)有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開(kāi)發(fā)商用現(xiàn)金對(duì)預(yù)期甚至下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競(jìng)投的興趣，也增加了拆遷成本。同時(shí)，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利開(kāi)展。

三、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的幾點(diǎn)建議

1、進(jìn)一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。按照有利于建立公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。二要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，適時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。目前我縣未完工或未動(dòng)工建設(shè)的商品房量約為49萬(wàn)㎡。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)須逐步減少投放量。三要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得虛假信息等。版權(quán)所有

房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)價(jià)格；問(wèn)題；分析；建議

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題可以歸納為3個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)成為一種投機(jī)工具，使得房地產(chǎn)需求過(guò)度

由于實(shí)際利率是負(fù)值，使得大眾的儲(chǔ)蓄意愿不斷下降。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲使得投機(jī)資金不斷涌入，以期望獲得超額回報(bào)。事實(shí)的確如此，在過(guò)去的十多年里，伴隨著持續(xù)的高通貨膨脹率，大宗商品包括鐵礦石、原油和橡膠以及人力資源價(jià)格 （ 新勞動(dòng)法） 等生產(chǎn)資料價(jià)格的不斷上漲，保值增值成為大眾理財(cái)?shù)幕拘枨蟆?/p>

（二）地方政府對(duì)土地財(cái)政的畸形依賴

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫地方政府有重大責(zé)任。全國(guó)所有的城市都對(duì)土地財(cái)政存在嚴(yán)重依賴。一方面是由于各個(gè)城市的稅源基本固定，尤其是新增加的工商業(yè)企業(yè)在短期內(nèi)無(wú)法給地方政府交稅，導(dǎo)致地方政府的工業(yè)和商業(yè)稅收在較短的時(shí)間內(nèi)無(wú)法增加。另一方面，工業(yè)企業(yè)所交的稅收與房地產(chǎn)的稅收相比，后者的優(yōu)勢(shì)是地方官員為追求城市化以及 GDP 的快速增長(zhǎng)而獲得政績(jī)所特別垂青的，這導(dǎo)致地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴無(wú)以替代。

需要指出的是，低房?jī)r(jià)未必會(huì)使得地方政府的土地稅收減少，因?yàn)榭偸杖?= 出讓單位土地的使用權(quán)所獲得的收入 × 出讓土地面積，只要在單位土地上盡可能節(jié)約高效地建造更多住房，地方政府獲得的土地收入/稅收不會(huì)減少。

（三）中央政府的兩難選擇

中央政府在房?jī)r(jià)不斷上漲使得普通百姓幾乎無(wú)力承受時(shí)的反應(yīng)是打壓房?jī)r(jià)，但如果把房?jī)r(jià)打壓下來(lái)，就不得不面臨泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。

先前的房貸市場(chǎng)的過(guò)度寬松政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁榮，也更加急劇地催生了泡沫，使得危機(jī)越發(fā)明顯，這是中央政府抑制房?jī)r(jià)的根本原因。但由于擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅對(duì)金融體系的毀滅性打擊，中央政府并不敢也不愿讓房?jī)r(jià)急劇下降。因?yàn)榧眲∠陆档姆績(jī)r(jià)會(huì)讓投機(jī)者加速拋出房屋，加速房?jī)r(jià)的下降，使得真正的房地產(chǎn)需求者觀望而不買，結(jié)果是房?jī)r(jià)一瀉千里，銀行壞賬瞬間增加，銀行無(wú)法給整個(gè)工商業(yè)體系提供必要的金融服務(wù)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)停滯，陷入衰退，失業(yè)增加，甚至社會(huì)動(dòng)蕩。而重建大眾對(duì)房市的信心無(wú)疑是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在這樣的情況下，地方政府和金融體系被房地產(chǎn)綁架，動(dòng)彈不得，中央政府的調(diào)控政策陷入兩難選擇。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的原因分析

運(yùn)用一般均衡原理，從總需求和總供給的平衡入手可以得到房地產(chǎn)價(jià)格上漲的結(jié)果，但其原因卻是政府對(duì)土地的壟斷、開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的銷售壟斷以及投機(jī)。

從總需求來(lái)說(shuō)，中央政府推出的限購(gòu)令嚴(yán)重的打擊了房地產(chǎn)的需求，使得房地產(chǎn)的銷售在最近半年來(lái)陷入低谷。嚴(yán)格的第 2 套或者第 3 套房以及異地買房的貸款條件限制，事實(shí)上對(duì)房?jī)r(jià)的下降起到了預(yù)期的作用。但對(duì)擁有足夠投機(jī)資金的不需要貸款的人群沒(méi)有約束力，反而使得低收入階層和剛性購(gòu)房者增加了負(fù)擔(dān)，并且使得投機(jī)客擁有絕佳的新一輪的投機(jī)機(jī)會(huì)，如果房?jī)r(jià)不是理性的充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來(lái)決定的話。

尤為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給也在下降。經(jīng)濟(jì)適用房以及保障房一直舉步維艱，原因在于中央政府無(wú)力承擔(dān)建設(shè)所需的巨大費(fèi)用，地方政府更不愿意也無(wú)力承擔(dān)，并且在實(shí)施過(guò)程中，弊端叢生，很多不具備資格的人獲得了這類房產(chǎn)，大批的低收入階層和年青的剛性需求人群無(wú)法解決住房問(wèn)題，注定了這一增加總供給的政策前途有限。因此，房地產(chǎn)的總需求持續(xù)大于總供給，房?jī)r(jià)不斷上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；價(jià)格失調(diào)；途徑

1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

“1991年至2010年，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格整體上呈上升趨勢(shì)。從1991年~2002年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度還能保持一致。但從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資平均以27．1％的速度增長(zhǎng)，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)平均投資增速25．8％。②在房地產(chǎn)需求方面，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷售面積將為961.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.83%，增幅同比增加0.14個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方面，預(yù)計(jì)2011年房?jī)r(jià)漲幅將回落，但總體水平趨穩(wěn)，全年商品房平均銷售價(jià)格將達(dá)到5711.51元/平方米。同比增長(zhǎng)12.77%，增幅同比增加4.31個(gè)百分點(diǎn)。 2010年1-8月，中國(guó)住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，大多一線城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而已公布調(diào)控目標(biāo)的近40個(gè)城市則多數(shù)將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定在增長(zhǎng)10%左右。房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)不但會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成巨大的壓力，同時(shí)還可能引發(fā)一系列關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的民生問(wèn)題。因此確定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素并準(zhǔn)確衡量其作用強(qiáng)度是十分必要的。

2011年3月全國(guó)代表性城市住宅價(jià)格指數(shù)

城市 環(huán)比漲跌 同比漲跌 樣本平均價(jià)格（元/平）

北京 0.55% 11.99% 22893

上海 -0.02% 9.56% 23586

廣州 0.14% 14.32% 15123

南京 0.37% 10.25% 12329

武漢 0.69% ------ 7283

蘭州 0.53% ------ 6083

1.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1.1 人多地少的國(guó)情限制“中國(guó)有13億人口，國(guó)土面積雖然也很大，但人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1／3。其中，人均耕地面積僅為世界人均占有量的1／3。所以人均占有土地就很小了，人們住房壓力變大，住房問(wèn)題就會(huì)變得非常嚴(yán)峻。

1.1.2 中國(guó)的人口的繼續(xù)增長(zhǎng)估計(jì)不到15．5億～16億停不下來(lái)。在這種人口的增長(zhǎng)過(guò)程中，城市人口必然增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。它帶動(dòng)了重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。而消費(fèi)升級(jí)又帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然這也要房地產(chǎn)作支撐。

2 研究房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的原因

分析房?jī)r(jià)上漲的原因：房?jī)r(jià)居高不下的原因是多種因素綜合產(chǎn)生的結(jié)果。從理論上講，房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格由供給和需求共同決定，但房地產(chǎn)又有其特殊性，它既是投資品，又是消費(fèi)品。研究房地產(chǎn)價(jià)格的變化，就是要研究引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲跌變化的多種因素，以及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度。

2.1 土地因素。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入增加，增強(qiáng)了人民的實(shí)際購(gòu)房能力，使得人民更加注重自己的生活質(zhì)量，對(duì)房子的要求也會(huì)提高。GDP是各級(jí)政府的主要考核指標(biāo)，地方各級(jí)政府從利益出發(fā)也不愿意降低土地價(jià)格，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策減少了對(duì)房地產(chǎn)的部分需求，但更多的使土地價(jià)格上漲得更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，且繼續(xù)維持上漲，這構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的主要成本。

2.2 需求因素。

近幾年來(lái)，由于住房分配貨幣化的推動(dòng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、政府一系列配套政策的出臺(tái)，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，以及隨著8O后結(jié)婚的來(lái)臨，使住房的被動(dòng)性需求增加，個(gè)人購(gòu)房比例大幅度提高，中等收入者逐漸成為購(gòu)房主體，形成住房消費(fèi)的。在短時(shí)間內(nèi)的集中釋放，造成供不應(yīng)求的局面推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格飛速的上漲。

2.3 外商直接投資大量進(jìn)入房地產(chǎn)。

由于中國(guó)外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)外投資者預(yù)期人民幣將要升值，預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)回報(bào)率將上升，這吸引了國(guó)外投資者把資金投入到中國(guó)房地產(chǎn)，外商直接投資的不斷進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而拉高了房地產(chǎn)價(jià)格。

3 解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格不合理的對(duì)策

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系重大，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。一定程度上波及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。所以國(guó)家需要采取一定的有效措施來(lái)緩和這種緊張的局勢(shì)。

3.1 調(diào)控政策以實(shí)現(xiàn)提高住宅有效供給

3.1.1 鼓勵(lì)住宅小高層化的趨勢(shì)深化技術(shù)和資本對(duì)土地的替代程度，提高土地利用效率，從而解決地價(jià)升高對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的推動(dòng)作用，同時(shí)也緩和住宅用地供給和土地資源稀缺這一根本矛盾。在穩(wěn)步增加住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量的同時(shí)，應(yīng)注意優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，加快存量地的盤活，以緩解住宅開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)不足的壓力。

3.1.2 謹(jǐn)慎調(diào)整利率水平 由于前面所述的原因，目前我國(guó)對(duì)住宅的投資和投機(jī)性需求的抑制不應(yīng)通過(guò)提高利率水平來(lái)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)著眼于尋求一系列非利率的信貸手段來(lái)如進(jìn)一步提高購(gòu)買多套住宅的首付等措施，增加投資或投機(jī)者的成本，壓縮其預(yù)期的利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上，維持或小幅上調(diào)現(xiàn)有利率水平，以保證住宅開(kāi)發(fā)投資資金的供給。

3.2 支持和保護(hù)合理的消費(fèi)型住宅需求

3.2.1 加強(qiáng)規(guī)范房屋拆遷管理 抑制被動(dòng)需求不合理的增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)危舊房改造以解決困難群眾住房問(wèn)題為目的，由此帶來(lái)的住房需求是合理的，應(yīng)當(dāng)從政策上加以扶持。要嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，保證交通、水利、城市重大公共設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目外，一律停止拆遷，集中力量解決拆遷問(wèn)題。對(duì)此，政府要加大投入，通過(guò)對(duì)低收人群體發(fā)放住房補(bǔ)貼，提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租房等措施，保護(hù)公眾的權(quán)利。

3.2.2 注重調(diào)控住房各類型需求將抑制投機(jī)性需求作為短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)的主要手段。在住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，可以有針對(duì)性地提高住宅轉(zhuǎn)讓稅率，例如韓國(guó)規(guī)定，對(duì)擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60％ 的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅：另外在住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的地區(qū)，實(shí)施禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。逐步建立住宅實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)制度進(jìn)一步改善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)合理開(kāi)征物業(yè)稅，逐步建立有效調(diào)控住宅實(shí)際需求的稅收機(jī)制。

3.3 完善住宅市場(chǎng)制度建設(shè) 強(qiáng)化住宅市場(chǎng)秩序管理，為各種政策的有效實(shí)施提供有力保障加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為。還可以開(kāi)征物業(yè)稅。不難看出物業(yè)稅的開(kāi)征，可以讓投機(jī)者增加保有成本，迫使這些投機(jī)者離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)的供需情況趨于真實(shí)，從而發(fā)揮供需規(guī)律的作用機(jī)制。建立住宅市場(chǎng)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房住宅信用檔案信息的查詢，逐漸形成失信懲戒機(jī)制。

大多數(shù)實(shí)體企業(yè)都在從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而主業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力卻并沒(méi)有走向世界，應(yīng)采用正確科學(xué)的思想作為指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)正確發(fā)展。中央政府在制訂稅收、貨幣政策時(shí)， 理應(yīng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)作重要的考量因素。我國(guó)傳統(tǒng)居住文化對(duì)國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生根深蒂固的影響，老百姓希望改善居住條件的愿望也是非常迫切的，這是真實(shí)的自住需求，房地產(chǎn)行業(yè)仍有相當(dāng)大的潛力，堅(jiān)持大力和穩(wěn)健地發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)價(jià)格隨著老百姓收入的增長(zhǎng)而適當(dāng)增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文第4篇

從通報(bào)的土地閑置原因上看,因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等客觀原因造成閑置的約占六成以上。然而,筆者認(rèn)為,最重要的原因是近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)不足。

土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要素。近年各地房?jī)r(jià)快速上漲,除城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、居民收入持續(xù)增加、流動(dòng)性充裕等刺激住房需求不斷增加的背景外,土地供應(yīng)不足成為地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的根本因素。在土地財(cái)政巨額“快錢”的吸引下,地方政府無(wú)一例外地采取“饑渴型供地”,眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)唯一的土地供應(yīng)方展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,加劇房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,刺激開(kāi)發(fā)商囤地居奇。

一、近年住宅用地價(jià)格上漲幅度明顯高于其他用地價(jià)格上漲幅度和住房?jī)r(jià)格上漲幅度,相對(duì)住房需求的增長(zhǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住房供地總量明顯偏少,不可避免地提高了地價(jià)以及房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期

從地價(jià)變化來(lái)看,2003年以來(lái),居民住宅用地價(jià)格上漲幅度持續(xù)高于其他用地價(jià)格上漲和商品住宅價(jià)格上漲的幅度。2003年,居民住宅用地價(jià)格漲幅超過(guò)兩位數(shù)字達(dá)到12.4%,遠(yuǎn)高于同期土地交易價(jià)格8.3%和商品住宅價(jià)格5.7%的漲幅。在2004―2008年的5年中,除2006年外,各年居民住宅用地價(jià)格上漲幅度均達(dá)到兩位數(shù)字,均高于同期其他土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格的漲幅。居民住宅用地價(jià)格的變化顯示了住宅用地需求增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用地的供給增長(zhǎng)。

從全國(guó)供地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看,2003年,招拍掛開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)就出現(xiàn)較大幅度下降,2004―2009年6年中有4年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為負(fù)增長(zhǎng)。2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為3.19億平方米,僅相當(dāng)于2002年的購(gòu)地水平。而2009年的商品房銷售面積總量大約是2002年商品房銷售面積的3.3倍。顯然,相對(duì)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)變化,近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的供地總量明顯偏少。來(lái)自土地增量市場(chǎng)供給的從緊,不可避免地提高了地價(jià)以及房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

二、“饑渴型供地”的直接條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的絕對(duì)壟斷,背后則是地方政府“土地財(cái)政”的根本動(dòng)機(jī)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征,是要素市場(chǎng)化不足與產(chǎn)品過(guò)度市場(chǎng)化并存。土地招拍掛以來(lái),土地要素供給由地方政府絕對(duì)壟斷,土地供應(yīng)量很大程度是非市場(chǎng)化的,地價(jià)則由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定。各地土地儲(chǔ)備中心的職責(zé)并不是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求變化來(lái)確定土地的供應(yīng)總量,而是“以最小的土地供應(yīng)量來(lái)完成政府下達(dá)的收益指標(biāo)”。2004―2009年,國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)累計(jì)供應(yīng)房地產(chǎn)用地44.07萬(wàn)公頃,而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為22.6萬(wàn)公頃,近半數(shù)土地并沒(méi)有形成市場(chǎng)的有效供給。土地要素的市場(chǎng)化明顯不足,一方面導(dǎo)致土地成為腐敗的高發(fā)環(huán)節(jié),另一方面土地供應(yīng)不足推動(dòng)了地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲。

地方政府的“饑渴型供地”源自對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。自1994年實(shí)行分稅制后,土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入全部劃歸地方所有,2006年12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》,明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的范圍,要求加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入征收管理,將土地出讓收支納入地方基金預(yù)算,實(shí)行“收支兩條線”管理。現(xiàn)行體制下,土地出讓金收入對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)超過(guò)了三分之一,有的地方甚至達(dá)到50―60%,土地出讓收入已經(jīng)成為了地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。許多基層政府的財(cái)政只是“吃飯財(cái)政”,所有城市建設(shè)資金以及“三農(nóng)”教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社保等民生領(lǐng)域需要財(cái)政真金白銀的支持都不得不來(lái)自土地收益,即所謂“經(jīng)營(yíng)城市就等于經(jīng)營(yíng)土地”。

“土地財(cái)政”是推高地價(jià)房?jī)r(jià)的制度性原因。由于招拍掛的核心是“價(jià)高者得”,2004年實(shí)行該制度以來(lái)全國(guó)土地收入猛增。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù),1999年以來(lái),我國(guó)土地出讓總收入已達(dá)6.9萬(wàn)億元人民幣,其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行招拍掛以來(lái)所獲得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年全國(guó)土地出讓收入達(dá)7000億元,2007年土地出讓收入超過(guò)1.2億元,2008年土地出讓收入為9600多億元,2009年土地出讓總收入為1.59萬(wàn)億元。

三、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的多元土地市場(chǎng)體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展

造成地價(jià)節(jié)節(jié)攀升、土地閑置的原因不在于土地招拍掛制度,而是我國(guó)現(xiàn)有土地供應(yīng)方的絕對(duì)壟斷。因此,應(yīng)逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的多元土地市場(chǎng)體系,打破土地供應(yīng)絕對(duì)壟斷的現(xiàn)狀。

建議按照集體土地與國(guó)有土地同性同權(quán)同價(jià)的原則,從部分城市“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)始試點(diǎn),在用途管制和符合規(guī)劃條件下,允許城鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押;允許村民集體自行建設(shè)各類地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地相同的市場(chǎng)化出讓制度,包括協(xié)議出讓和招拍掛出讓方式。

結(jié)合目前公共租賃住房短缺的現(xiàn)狀,可優(yōu)先鼓勵(lì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地建設(shè)住宅出租,收益歸農(nóng)村集體。試點(diǎn)補(bǔ)繳土地出讓金后,集體建設(shè)用地不再由政府征收,可由村集體自行開(kāi)發(fā)售賣給城市居民。按此方式,也可逐步解決目前大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,要縮小征地范圍,明確營(yíng)利性項(xiàng)目不得征地,公益性項(xiàng)目征地時(shí)需預(yù)留一定比例的集體建設(shè)用地。

房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文第5篇

結(jié)合我市實(shí)際，為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》〔2011〕1號(hào)）省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》皖政辦〔2011〕8號(hào)）精神?，F(xiàn)就加快保障住房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，確定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展提出以下意見(jiàn)。

一、加快保障性住房建設(shè)

（一）維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，提高認(rèn)識(shí)。從改善民生。建設(shè)和諧社會(huì)的高度認(rèn)識(shí)保障性住房建設(shè)的重要性。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，落實(shí)專門機(jī)構(gòu)，配備專門人員，抓好保障性住房建設(shè)工作。

（二）有條件的區(qū)縣將實(shí)施面拓展到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。新增租金補(bǔ)貼800戶。新建成廉租住房不少于2732套。2011年度新開(kāi)工建設(shè)廉租住房446套、公共租賃住房2160套、經(jīng)濟(jì)適用住房1038套、棚戶區(qū)改造5060套。對(duì)2011年省下達(dá)的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)目標(biāo)，明確任務(wù)目標(biāo)。2011年度繼續(xù)對(duì)人均住房面積低于18m2城鎮(zhèn)中低收入家庭做到應(yīng)保盡保。層層分解細(xì)化目標(biāo)，落實(shí)各部門責(zé)任，責(zé)任到人。加強(qiáng)各相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)，促進(jìn)項(xiàng)目早開(kāi)工，推動(dòng)項(xiàng)目快速順利實(shí)施。

（三）增加普通商品住房供給?？茖W(xué)編制好住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃。繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造。加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，加快中低位、中小套型普通商品住房建設(shè)。逐步擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障范圍，做到應(yīng)保盡保。關(guān)注中等偏下收入家庭和新參加工作人員的住房問(wèn)題，啟動(dòng)限價(jià)商品住房和公共租賃住房建設(shè)工作，解決“夾心層”住房困難。

二、貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策

（一）將新建住房?jī)r(jià)格控制在合理范圍內(nèi)。根據(jù)市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，抑制不合理住房需求。人均可支配收入的增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等，結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，2011年新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度應(yīng)當(dāng)與當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相適應(yīng)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。堅(jiān)決整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售中的違法違規(guī)行為，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。重點(diǎn)打擊市場(chǎng)捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等行為。積極推行商品房交付管理制度。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和分析監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，及時(shí)市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，正確引導(dǎo)消費(fèi)。