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房地產(chǎn)行業(yè)價值范文第1篇

    論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 資本結(jié)構(gòu) 公司價值

    一、研究目的和背景

    房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點:第一,資產(chǎn)負債率很高。第二,房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60%以上。第三,流動性負債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四,房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān);理論認為債務不僅會減少股東和經(jīng)理人成本,還會增加股東和債權(quán)人的成本,資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系;信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息,債務水平和公司價值正相關(guān);優(yōu)序融資理論認為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務融資、股權(quán)融資,資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。

    在實證研究方面,國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負相關(guān);沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān);李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān);韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚,主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主,或者是多行業(yè)總體研究,由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少,涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素,并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預收款等特殊因素對公司價值的影響,也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響,研究深度不足。

    二、研究設(shè)計

    1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1:資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2:資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時,成交量放大,由于需求旺盛,房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資,增加對負債的依賴程度,負債比重會增加,而到了淡季,對房地產(chǎn)投資會減少,負債比重降低。

    2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產(chǎn)收益率,該指標反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量,本文采用國內(nèi)學者使用較多的總資產(chǎn)負債率來表示,資產(chǎn)負債率=總負債/總資產(chǎn)。國內(nèi)外學者研究證明,公司規(guī)模,公成長性,盈利能力,股權(quán)集中度等指標對公司價值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標采用國內(nèi)學者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)/公司總股數(shù)。公司規(guī)模:公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性:公司成長性:(本年主營業(yè)務收入一前一年主營業(yè)務收入)/前一年主營業(yè)務收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當年的凈利潤/當年營業(yè)收入。

    3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負債率;模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系;模型2中加入市場繁榮度虛擬變量,當市場處于繁榮期時,season取1,否則season為0,該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。

    4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導致主營業(yè)務發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數(shù)量為200個。

    三、描述性統(tǒng)計與分析

    由表1統(tǒng)計繕果可以看出,公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10%,標準差為7%,說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小;資產(chǎn)負債率為54%,標準差為15%,這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率非常高,且行業(yè)內(nèi)部分化明顯;凈利潤率均值為12%,最高達60%,標準差為10%,說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯;公司成長度均值為45%,標準差為1.19,這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56%,說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高,行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

    其一,方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,總資產(chǎn)負債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,盈利能力和總資產(chǎn)負債率都通過了t檢驗,且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系,因此假設(shè)1成立。其三,公司成長性對ROE影響顯著,成長性指標通過了t檢驗,它與ROE正相關(guān)。其四,公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗,這兩個指標對ROE無統(tǒng)計意義,它們的影響不能確定。

    本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出,資產(chǎn)負債率的回歸模型整體通過F檢驗,方程擬合度是0.33,但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗,無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。

    四、結(jié)論和建議

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文第2篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)社會責任；企業(yè)價值；面板數(shù)據(jù)；托賓Q

中圖分類號：F275.5 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷兩輪嚴厲調(diào)控，房價上漲的勢頭卻仍然強烈。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年11月，全國70個大城市房價環(huán)比上漲0.3%，自“二輪調(diào)控”以來，漲幅逐月擴大[1]。在此背景下，2010年中央經(jīng)濟工作會議提出“要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！边@意味著今后將更加注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的民生屬性，而非拉動經(jīng)濟增長的作用。至此，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”一再被調(diào)整，從2008年強調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進住房保障體系建設(shè)”。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟體系中最重要、敏感和被關(guān)注的、關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)之一。

不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的各種“歷史定位”實質(zhì)上蘊含了政府、社會公眾等各利益主體對房地產(chǎn)業(yè)在不同時期應承擔社會責任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”與其應該承擔的社會責任方向是一致的。因此，從整個行業(yè)的角度看，我們可以把企業(yè)履行歷史使命與是否勇于承擔社會責任的研究趨同化。那么，踐行社會責任、社會責任報告會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生何種影響？是否能夠提高企業(yè)的社會認可度？是否能夠提高企業(yè)價值？這既是企業(yè)履行社會責任的原動力也是最終歸宿。

一、研究綜述

對于社會責任與企業(yè)價值之間的關(guān)系一直存在著兩種觀點。一種觀點是企業(yè)承擔社會責任會損害企業(yè)價值，例如，F(xiàn)riedman提出，“企業(yè)社會責任就是在遵守法律和相應的道德標準的前提下賺盡可能多的錢?！盵2]另一種觀點是企業(yè)承擔社會責任會提高企業(yè)價值，例如，Cornell和Shapiro認為，不能滿足股東之外的利益相關(guān)者的需求，將產(chǎn)生市場恐懼，并提高公司的風險溢價，最終導致更高的成本或喪失盈利機會。根據(jù)他們的分析，滿足關(guān)鍵利益相關(guān)者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會提高公司聲譽，并進而對公司業(yè)績產(chǎn)生積極的影響[3]。國內(nèi)企業(yè)家從自己經(jīng)營企業(yè)的角度定性地指出“履行社會責任有助于提高企業(yè)價值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關(guān)于社會責任活動與企業(yè)價值之間關(guān)系的實證研究極為少見（國外的實證研究都是針對財務績效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數(shù)據(jù)對企業(yè)價值和CSR相關(guān)性進行了研究，得出“企業(yè)履行社會責任在當期會降低企業(yè)價值，但在長期會使企業(yè)獲益”的結(jié)論[4]。

二、指標的選取

（一）房地產(chǎn)業(yè)社會責任的內(nèi)容及評價指標體系的構(gòu)建

依據(jù)利益相關(guān)者理論，房地產(chǎn)業(yè)的社會責任是指對與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的財務主體的責任，其中包括政府、投資者、債權(quán)人、供應商、消費者、員工、社會公眾等。結(jié)合社會責任的內(nèi)容，依據(jù)“代表性、獨立性、可獲得性和相對完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產(chǎn)業(yè)社會責任能力的指標體系。

1. 對政府的責任。1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻率也穩(wěn)步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，1997―2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在各大主要行業(yè)中排在前列。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方政府財政收入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等同樣作出了重大的貢獻，土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善提供了大量的資金。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年中國全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達到50%[5]。但是，基于是對上市公司的研究，我們選取以下指標：銷售利稅率、稅款上繳率、社會貢獻率。

2. 對股東的責任。保障股東投資安全，尊重股東對企業(yè)財務經(jīng)營狀況的知情權(quán)，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業(yè)對股東應盡的最直接的義務和責任。企業(yè)對股東的責任主要是指企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力、運轉(zhuǎn)情況以及向股東分紅情況?？稍O(shè)計如下指標衡量企業(yè)對股東責任的履行情況：凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股經(jīng)營現(xiàn)金流量及現(xiàn)金股利支付率。

3. 對債權(quán)人的責任。房地產(chǎn)業(yè)是周轉(zhuǎn)期較長的資本密集型的行業(yè)，銀行借貸及購房者付款仍是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)最主要的兩個融資渠道[6]。據(jù)統(tǒng)計，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率為72．3％，遠高于銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》規(guī)定的35%的自有資金比例[7]。因此，對債權(quán)人的還本付息能力是房地產(chǎn)業(yè)社會責任的重要內(nèi)容。我們將此類指標設(shè)計為：利息支付倍數(shù)、速動比率、資產(chǎn)負債率。

4. 對供應商的責任。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常強，建材、鋼鐵、新材料等行業(yè)都是房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對這些供應商的責任主要表現(xiàn)在企業(yè)是否履行商業(yè)信用、按時償還購買供應商原材料、服務等所欠款項以及企業(yè)所持現(xiàn)金對該項債務的保障程度。因此可設(shè)計以下兩個指標：應付賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金應付賬款比率。

5. 對消費者的責任。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，其有責任給購房者提供價格合理、質(zhì)量達標的商品房。目前我國房價過高已成為政府、民眾、學者等各群體關(guān)注的重點。盡管高房價的原因眾多，但是多數(shù)消費者依然認為房地產(chǎn)商肩負的責任是最主要的。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤的同時，由于缺乏誠信，發(fā)生了許多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導消費者購房；所購房屋面積縮水；多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；物業(yè)管理跟不上，等等。如此行為，社會責任何在？

盡管房地產(chǎn)商對消費者的責任是房地產(chǎn)業(yè)社會責任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產(chǎn)業(yè)高房價中房地產(chǎn)商承擔責任的比重，以及房地產(chǎn)商違約的微觀數(shù)據(jù)，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標量化，只能暫時省略。這將是本研究的缺憾之一。

6. 企業(yè)對員工的責任。企業(yè)承擔的員工責任可以分為兩個方面。一方面是企業(yè)支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財務報表取得，可以據(jù)此計算員工所得貢獻率指標。另一方面公司還應當關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，可以通過單位員工利潤額來量化員工價值的實現(xiàn)。衡量企業(yè)對員工責任履行情況的指標可設(shè)計為：員工所得貢獻率和單位員工利潤額。其計算公式如下：

員工所得貢獻率=支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/主營業(yè)務收入；

單位員工利潤額=凈利潤/平均員工人數(shù)。

7. 社會公益、慈善活動等的履行情況。企業(yè)在社會公益、慈善活動等的履行情況主要包括企業(yè)為社會提供就業(yè)的能力，為社區(qū)建設(shè)、希望工程和困難人群發(fā)生的慈善與公益捐款等。因此，可設(shè)計衡量指標如下：就業(yè)貢獻率、社會所得貢獻率。其計算公式如下：

就業(yè)貢獻率＝支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/平均總資產(chǎn)；

社會所得貢獻率＝營業(yè)外支出/主營業(yè)務收入。

這樣，本文所采用的評價社會責任的指標體系如表1。

（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價值的評價指標

本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業(yè)價值的指標，這也是一種被眾多國內(nèi)外學者在實證研究中廣泛應用的測度企業(yè)價值的方法。其計算公式如下：

托賓Q值=企業(yè)總資本市場價值/企業(yè)總資本的重置價值

其中，由于企業(yè)總資本的重置價值無法通過公開數(shù)據(jù)取得，可以通過企業(yè)年末總資產(chǎn)近似替代；企業(yè)總資本市場價值為企業(yè)債務資本的市場價值與權(quán)益資本的市場價值之和。在我國債券市場仍不發(fā)達的情況下，債務資本的市場價值采用賬面的短期負債和長期負債的合計數(shù)來計算。而權(quán)益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場價值可以通過股票市場報價產(chǎn)生，而非流通股份市場價值無法通過市場途徑獲取，一般采用非流通股份數(shù)與每股凈資產(chǎn)之積計算。因此，本文企業(yè)價值的計算公式可表示為：

托賓Q值=企業(yè)總資本市場價值/企業(yè)總資本的重置價值=（企業(yè)權(quán)益資本市場價值+企業(yè)負債總額賬面價值）/企業(yè)年末資產(chǎn)總額賬面價值

其中，企業(yè)權(quán)益資本市場價值=股票市場收盤報價×企業(yè)流通股數(shù)+企業(yè)每股凈資產(chǎn)×企業(yè)非流通股數(shù)。

托賓Q值用來衡量企業(yè)價值，是投資者對企業(yè)未來成長性的市場評價，該比率高意味著投資者看好該企業(yè)，并愿意投資該企業(yè)。

三、房地產(chǎn)業(yè)社會責任與企業(yè)價值關(guān)系的實證研究

目前滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)。從上市的時間看，多數(shù)是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)利潤率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)果。這種行為本身就摒棄了社會責任的理念并帶有“投機”的性質(zhì)。因此，為了能夠更全面、科學地反映房地產(chǎn)業(yè)長期以來承擔社會責任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數(shù)據(jù)較全的房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財務數(shù)據(jù)缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊會計師出示保留意見等財務數(shù)據(jù)異常的公司，共得到有效樣本19個。盡管樣本數(shù)較小，但是，我們認為這樣的處理能排除偶發(fā)性因素的影響，反映出房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任的長期、全面趨勢。

本文實證檢驗所需要的數(shù)據(jù)主要來自銳思（RESSET）金融研究數(shù)據(jù)庫。另外，為了保證數(shù)據(jù)的準確性，還參考了《中國證券報》、《上海證券報》和金融界網(wǎng)站、巨潮信息網(wǎng)、中國證監(jiān)會網(wǎng)站等證券網(wǎng)站的相關(guān)資料。還有部分數(shù)據(jù)通過查找上市公司年報手工整理計算而得，如企業(yè)員工人數(shù)、流通股數(shù)等。本文的數(shù)據(jù)采用SPSS 12.0統(tǒng)計軟件進行分析。

（一）房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任情況的評價

我們采用因子分析法進行研究，首先對樣本公司各年數(shù)據(jù)運用因子分析方法的適當性進行評價，然后進行變量提取和命名，最后對社會責任進行綜合評價，得出社會責任變量。

1. 因子分析方法適用性檢驗。我們用KMO檢驗和巴特利特球形檢驗兩種方法進行可行性檢驗。檢驗結(jié)果見表2。

以上給出了2000―2009年這十年間社會責任數(shù)據(jù)KMO檢驗和巴特利特球形檢驗結(jié)果，由于KMO取值大都大于0.6（少數(shù)年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會責任指標數(shù)據(jù)比較適合于因子分析。

從定性層面考慮，統(tǒng)計檢驗的結(jié)果也在意料之中。這是因為衡量社會責任履行情況的指標體系中，社會責任不同方面的指標含義有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，例如對股東責任履行情況的評價指標凈資產(chǎn)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而因子分析法正是消除了這種關(guān)聯(lián)性，在保證數(shù)據(jù)信息不丟失的前提下用盡量少的新指標替代原有變量，達到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構(gòu)建的社會責任指標體系數(shù)據(jù)比較適合作因子分析。

2. 2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任評價結(jié)果。在利用因子分析法評價房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任情況的過程中，我們首先通過SPSS統(tǒng)計軟件得到方差分析表和旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣，在此基礎(chǔ)上進行主因子進行提取和命名；隨后建立因子模型，并計算各個因子得分，然后以各個因子對應特征值為權(quán)數(shù)對各個因子得分進行加權(quán)平均，得到我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司2000―2009年每年社會責任表現(xiàn)的綜合得分，結(jié)果見表3。

需要說明的是，因子得分為負數(shù)的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會責任，而僅是表明排名中的一個相對位置，這與該方法下對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理有關(guān)。

（二）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價值評價

按照前面對企業(yè)價值指標的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關(guān)企業(yè)價值的數(shù)據(jù)如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標數(shù)據(jù)組成。以上數(shù)據(jù)固定在某一年份上，它是由19個公司數(shù)據(jù)組成的截面數(shù)據(jù)，是對變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區(qū)上，它是由10年經(jīng)濟數(shù)據(jù)組成的一個時間序列，是對變量在時間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構(gòu)成在時間和截面空間上的二維數(shù)據(jù)，即面板數(shù)據(jù)（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)社會責任和企業(yè)價值的關(guān)聯(lián)性

我們通過表3和表4數(shù)據(jù)，以企業(yè)價值變量作為因變量、以社會責任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計結(jié)果如表5所示。

從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計結(jié)果中斜率系數(shù)均為正值，在變系數(shù)模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數(shù)公司斜率為負（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會責任的綜合表現(xiàn)對其企業(yè)價值有著正向影響，即在房地產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)社會責任履行情況越好，越被社會公眾認同，企業(yè)價值就會越高。

在變系數(shù)模型中，斜率系數(shù)的平均值為0.06，說明社會責任綜合評價指數(shù)每上升1個百分點，各樣本公司企業(yè)價值指標平均上升0.06個百分點。可見，社會責任的綜合表現(xiàn)對企業(yè)價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業(yè)社會責任的履行情況關(guān)注程度還十分有限。社會責任與企業(yè)價值的弱關(guān)聯(lián)性，履行社會責任的效應差，反過來強化了企業(yè)履行社會責任的消極動機和行為。

四、政策建議

為了提高企業(yè)價值，企業(yè)應當重視其社會責任的履行，而不應僅僅局限于滿足自身的經(jīng)濟利益。在當今和諧發(fā)展的社會中，企業(yè)社會責任履行在企業(yè)生存和發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。在改善社會責任履行的過程中，有幾個方面是房地產(chǎn)企業(yè)應該予以關(guān)注的。

1. 企業(yè)應該從戰(zhàn)略高度認識到承擔社會責任對提升企業(yè)價值的長期影響和戰(zhàn)略意義，把社會責任主動納入企業(yè)的中長期發(fā)展目標。

2. 改善定期報告中對社會責任會計信息的披露現(xiàn)狀，盡快建立反映社會責任履行情況的綜合、統(tǒng)一權(quán)威的指標體系。完善社會責任會計制度、指標體系勢在必行，并應盡可能把現(xiàn)有社會責任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。

3. 為了更好地履行社會責任，企業(yè)應該積極與有關(guān)利益相關(guān)者進行溝通。對內(nèi)要改善工作條件，建立起有效的激勵和約束機制，形成具有凝聚力的企業(yè)團隊；對外要積極參與公益、慈善事業(yè)，提高企業(yè)的影響力。

4. 作為國民經(jīng)濟組合體的重要元素，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展、保障國計民生是房地產(chǎn)業(yè)的重要使命。因此，企業(yè)應該制定長期戰(zhàn)略目標并使之可持續(xù)化。這種可持續(xù)化的有效途徑是在順應經(jīng)濟發(fā)展趨勢的前提下，細致解讀國家政策，并通過把戰(zhàn)略目標分解成眾多的、不同階段的、可執(zhí)行具體目標實現(xiàn)對國家政策的貫徹實施。即企業(yè)應努力尋求貫徹宏觀政策、企業(yè)戰(zhàn)略目標的可持續(xù)化以及提升社會責任表現(xiàn)的對接。在目前“住房保障體系”的建設(shè)中增磚添瓦應該是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司提升社會責任承擔能力的重要著力點之一。

參考文獻：

［1］張敏，尚析.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型“保民生” 公租房擴容 “夾心層”受益［EB/OL］.省略/estate/jrhot/201012/1045750.htm，2010-12-14.

［2］Friedman，and Philanthropy， An Interview with Milton Friedman［J］.Business and Society Review， 1989（71卷）.11-18.

［3］Cornell&Shapiro. Corporate Stakeholders and Corporate Finance ［J］.Financial Management，1987（Spring）.5－14.

［4］李正.企業(yè)社會責任與企業(yè)價值的相關(guān)性研究［J］.中國工業(yè)經(jīng)濟，2006，（2）：77-83.

［5］陳嘯天.房地產(chǎn)支柱地位不容忽視［EB/OL］.省略/090305/101，1584，5547001，00.shtml，2009-03-05.

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［7］國家統(tǒng)計局.中國大型房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)企業(yè)年鑒（2010）［M］.北京：中國統(tǒng)計出版社，2010.

The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；

2. Finance Department, Shandong Jiaotong University, Jinan 250001, China）

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文第3篇

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價值 企業(yè) 會計 準則

引言：考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經(jīng)濟增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業(yè)會計準則體系，其中包含《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運用,對企業(yè)影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關(guān)規(guī)定

《國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術(shù)所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關(guān)市場交易情況進行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構(gòu)對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。

4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的市場調(diào)查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結(jié)合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響

目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟公司調(diào)查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負擔。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結(jié)算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統(tǒng)。首先，應判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產(chǎn)的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進行估值，因此應隨時按照準則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動風險

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風險。

3、根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國家經(jīng)濟情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應密切關(guān)注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》2006.

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文第4篇

【關(guān)鍵詞】公允價值；投資性房地產(chǎn)；計量模式選擇；建議

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理中運用的中外規(guī)定差別

通過對我國06版會計準則、國際財務報告準則的比較后，我們可以知道，我國的投資性房地產(chǎn)會計準則嚴格規(guī)定了采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的前提允許條件，其核心是企業(yè)必須有充分證據(jù)，來證明該投資性房地產(chǎn)的公允價值在決定使用的階段，能夠可靠并且持續(xù)地取得。換句話講，其前提必須滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場中取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息的條件。這樣的規(guī)定，其實是對我國特殊市場環(huán)境的一種考慮，并且有助于保證使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)業(yè)務時，會計信息質(zhì)量可靠性的要求。

二、我國上市公司對投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理計量模式選擇現(xiàn)狀

自從2006年我國新會計準則頒布以來，在投資性房地產(chǎn)的列報和計量方面作出了重要變動，并且引進了公允價值的計量模式。到現(xiàn)在未知，我國上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量和范圍呈現(xiàn)出與新準則頒布的初衷和愿景有一定的出入。在查閱了我國上市公司的財報后統(tǒng)計顯示，在2006年新準則頒布后直到12年初，883家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)共計有27 家上市公司。這表明，在《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》（CAS3）頒布的幾年以來，上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)在全國范圍里占比較低，僅有3%。如津濱發(fā)展 、勝利股份 、沱牌曲酒 、方大集團 、海欣股份 、深長城 等大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司所選擇的計量模式并非公允價值。

三、影響我國上市公司使用公允價值計量模式的因素

（一）相關(guān)準則和市場規(guī)定模糊，風險調(diào)控難度加大

我國的房地產(chǎn)市場與國外發(fā)達國家比較可以得出：第一，我國市場的完善程度不足。由于目前的市場環(huán)境下，某些商者受到了利益驅(qū)引，從而使交易過程中不規(guī)范牟取暴利的行為并不十分罕見，操縱利潤的市場風險加大，例如某些上市公司誤導控制二級市場中增發(fā)、配股和經(jīng)理者的股票期權(quán)計劃；第二，相關(guān)市場的法制法規(guī)建設(shè)力度不夠，特別是缺乏對于公允價值的信息控制規(guī)范，上市公司在虧損的情況下會利用會計政策變更這一手法進行盈余調(diào)整，從而實現(xiàn)扭虧；第三，我國2006年新企業(yè)會計準則對公允價值的定義和運用缺少仔細的實施指導，而只是提出了一般性說明，同時的規(guī)定指出使用公允價值計量是不可逆的決策，即企業(yè)只能從投資性房地產(chǎn)的成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，而不能從公允價值模式重新轉(zhuǎn)換回成本模式計量。在我國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，并逐步降溫的大背景下，投資性房地產(chǎn)的市場景氣程度到底會怎樣，其投資性房地產(chǎn)的市價會否持續(xù)堅挺，還是會猛然下跌，這些都很難估計和確定。然而市場有很強的觀點認為房地產(chǎn)價格下行的壓力很大，這樣的趨勢會使得公允價值的變動損益的風險加大，其不確定性加強，投資性房地產(chǎn)受市場波動的影響因此加大。這樣會對企業(yè)的經(jīng)營持續(xù)和穩(wěn)定性有一定的困擾。因而，很多上市企業(yè)在權(quán)衡利弊之后，考慮到避免公允價值的使用帶來的不確定性而謹慎的選擇了繼續(xù)使用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。

（二）公允價值模式引入的門檻要求

新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量如果采用公允價值模式要同時達到兩個必要的條件：第一，由于投資性房地產(chǎn)的地理位置大多是在我國大中型規(guī)模城市的城內(nèi)區(qū)域，所以決定了擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)只有在大中城市的才可以采用公允價值模式進行會計計量。第二，對于類似或同類的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)的確定條件如下：

對于房地產(chǎn)，確認條件是：地理位置和地理環(huán)境相同；性質(zhì)相同；結(jié)構(gòu)類型相同或相近；新舊程度相同或相近；可使用狀況相同或相近。對于土地使用權(quán)，確認條件是：同一城區(qū)、同一位置區(qū)域；所處地理環(huán)境相同或相近；可使用狀況相同或相近。

可以看出，由于我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，要在企業(yè)里使用公允價值的條件是要找到企業(yè)內(nèi)的每一項房地產(chǎn)的活躍市場，然而實際上達成這樣的條件目前有所困難。另外，在會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)定中，指出不能使用包含過多估值的假設(shè)應用技術(shù)，因而決定了一個企業(yè)內(nèi)所有投資性房地產(chǎn)不一定都能采用公允價值模式來計量。這是由于我國產(chǎn)權(quán)以及生產(chǎn)要素市場活躍度不夠，加上普遍公信度低的交易中介機構(gòu)，還有市場管理和制度建設(shè)力度不足，使得投資性房地產(chǎn)相應的公允價值難以確定。對比發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，由于成熟的生產(chǎn)要素市場，使得交易活動十分活躍，從而使得公允價值的確認趨于客觀和簡單。然而，困擾我國企業(yè)公允價值運用的這種現(xiàn)狀并不是靜態(tài)的，而是我國各項要素市場開放和發(fā)展的一個階段，在未來，這種問題會逐漸改善。

（三）會計變更存在不合理使用

公允價值計量模式就像是一把“雙刃劍”，擁有兩面性，企業(yè)的經(jīng)營成績會隨著投資性房地產(chǎn)公允價值的波動而變動。因投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會存在致使企業(yè)的業(yè)績大幅變動的情況，可能誤導多方的相關(guān)利益者，會引起投資者和債權(quán)所有者對公司情況的誤判，加大企業(yè)的財務風險和經(jīng)營風險，進而影響企業(yè)的市場形象，這樣并不有利于企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻：

房地產(chǎn)行業(yè)價值范文第5篇

【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理。

【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的健康運行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認時間

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉(zhuǎn)移為標準。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預收款的方式收取售房款。相關(guān)準則規(guī)定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準則和公允價值計價模式。準則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認的環(huán)節(jié)

收入確認環(huán)節(jié)的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎(chǔ)上，還應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法，從而使企業(yè)財務報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產(chǎn)生的公允價值變動損益是已經(jīng)確認但未實現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認但未實現(xiàn)的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認未實現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業(yè)面臨倒閉?？梢?，如果采取這種會計方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續(xù)計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現(xiàn)損益、哪些是未實現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進行改革，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應該披露企業(yè)的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應增加風險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月

參考文獻

[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理——基于中國房地產(chǎn)上市公司的實證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）