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房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險范文第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn) 關聯(lián)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓定價

隨著我國轉(zhuǎn)讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內(nèi)資企業(yè)，有關聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等關聯(lián)企業(yè)，在大量的關聯(lián)交易中實行轉(zhuǎn)讓定價，使得成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式和稅率一致，轉(zhuǎn)讓定價不會必然導致企業(yè)所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。

2011年12月13日-15日，全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉(zhuǎn)讓定價的理論和方法對房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)之間的交易進行反避稅調(diào)查和調(diào)整。對于內(nèi)資房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價管理，也不再局限于對企業(yè)所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業(yè)稅等與房地產(chǎn)關聯(lián)交易相關的各項稅收。

一、房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的認定

所謂房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業(yè)，包括總機構(gòu)與分支機構(gòu)、母公司與子公司、同一總機構(gòu)的不同分支機構(gòu)、同一母公司的不同子公司等。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構(gòu)成關聯(lián)關系的主要有以下八種情形：

1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；

2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；

3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔保的；

4、企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業(yè)委派的；

5、企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動必須由另一企業(yè)提供的特許權(quán)利才能正確進行的；

6、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營購進的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應的；

7、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；

8、對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關系等）。

二、房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價分析

房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價是指房地產(chǎn)集團公司內(nèi)部或關聯(lián)企業(yè)之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等時違背市場交易原則而內(nèi)部制定的價格。房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓定價將導致收入和費用在關聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達到避稅的目的。

在實務中，房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的關聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢，轉(zhuǎn)讓定價表現(xiàn)形式日趨復雜化。具體包括：

1、貨物購銷業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價

貨物購銷業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產(chǎn)品銷售等業(yè)務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司高價從關聯(lián)企業(yè)購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產(chǎn)公司低價向其關聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓剛建成的商業(yè)大樓，構(gòu)成了房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價。在房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。

2、勞務提供業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價

勞務提供業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設立關聯(lián)建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產(chǎn)公司下設全資設計公司、文化公司、技術(shù)咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術(shù)品作為各子公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。

3、無形資產(chǎn)交易業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價

無形資產(chǎn)交易業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術(shù)、商標、商譽等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不按該類交易的市場價格收取特許權(quán)使用費，或故意將土地使用權(quán)在關聯(lián)企業(yè)間轉(zhuǎn)讓，從而影響房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。如：福州某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權(quán)，又將該塊地轉(zhuǎn)讓到其全資子公司名下開發(fā)房產(chǎn)，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。

4、資金融通業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價

資金融通業(yè)務中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間通過貸款利率的高低來影響房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的成本費用。例如，房地產(chǎn)集團母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費用。

三、房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價的動機

1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價，使得成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產(chǎn)公司通過新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實行核定征收方式），二者構(gòu)成關聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項目多由該施工企業(yè)承建。在施工過程中，建筑施工企業(yè)通過高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉(zhuǎn)移利潤到關聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營業(yè)稅，但由于關聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉(zhuǎn)移的利潤在施工企業(yè)相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。

2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉(zhuǎn)讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價，以低于市場的價格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或者以高于市場的價格向關聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產(chǎn)公司低價向其關聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，構(gòu)成房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、還涉及土地增值稅。

四、房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價涉稅風險

自2002年以來，房地產(chǎn)行業(yè)多次被列入全國稅收稽查的重點行業(yè)。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經(jīng)擁有足夠的法律武器和技術(shù)手段對轉(zhuǎn)讓定價進行調(diào)查和調(diào)整，房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價已經(jīng)成為稅務機關反避稅關注的焦點。

根據(jù)國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價監(jiān)管將會日益嚴格，全國范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)范關聯(lián)交易，調(diào)整定價策略，有效預防、控制、避免轉(zhuǎn)讓定價風險成為一項頗具挑戰(zhàn)性的工作。

1、規(guī)范關聯(lián)交易。房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關聯(lián)交易情況，正確認識轉(zhuǎn)讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調(diào)整實施辦法》的有關規(guī)定進行關聯(lián)交易，對關聯(lián)企業(yè)之間的關聯(lián)交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調(diào)整，保證交易價格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預防對于轉(zhuǎn)讓定價稅務審計的風險。

2、重視關聯(lián)申報。有關聯(lián)交易的企業(yè)向稅務機關申報關聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務機關轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查的重點對象之一。全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議明確指出要利用轉(zhuǎn)讓定價手段，要求房地產(chǎn)行業(yè)各相關企業(yè)提供關聯(lián)交易的資料，并在全國實現(xiàn)聯(lián)查。《特別納稅調(diào)整實施辦法》列出的關聯(lián)交易類型主要包括有形資產(chǎn)購銷、無形資產(chǎn)使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)內(nèi)部的關聯(lián)交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產(chǎn)企業(yè)關聯(lián)交易的詳細情況，據(jù)實填報《企業(yè)年度關聯(lián)業(yè)務往來報告表》。存在重大關聯(lián)交易的企業(yè)應當向轉(zhuǎn)讓定價專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉(zhuǎn)讓定價風險。

參考文獻：

房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險范文第2篇

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經(jīng)濟高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務發(fā)生時，企業(yè)的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務、廣告業(yè)務等。這些關聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內(nèi)設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯(lián)的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關聯(lián)方應納稅所得額的，稅務機關有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標準，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應審核目前集團內(nèi)關聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務機關規(guī)定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例及其實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費。準確區(qū)分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：

房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；納稅管理；戰(zhàn)略籌劃

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規(guī)避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負。面對如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業(yè)的應納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務產(chǎn)生的事后來進行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收已產(chǎn)生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務人員開始學習相關的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務部門的不規(guī)范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業(yè)才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)可以進行籌劃，但還應構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風險，還能免去不必要的經(jīng)濟損失和名譽上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務[M].中國經(jīng)濟出版社.2011.01.

房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險范文第4篇

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性

1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟資源，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化

中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)淼慕?jīng)營管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)濟資源科學的測算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟資源，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務狀況相結(jié)合，使企業(yè)運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業(yè)的成本費用最優(yōu)化，使企業(yè)財務收益最大化，最終達到整合企業(yè)經(jīng)濟資源的目的。

2.有利于企業(yè)財務人員業(yè)務水平的提高

要想做好稅收籌劃，及時、密切關注國家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務人員除了必備的財務管理專業(yè)知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關行業(yè)政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關稅收政策變化，財務人員應從企業(yè)最大財務利益出發(fā)，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進了中小房地產(chǎn)企業(yè)財務人員業(yè)務水平的提高。

3.有利于促進稅收法律法規(guī)的健全

稅收籌劃可以及時發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應獲取企業(yè)利益的同時，也將稅法在實際應用中的缺陷反饋給征稅機關和相關的稅法研究人員。從而推動相關部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進著稅法的健全。

4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財務核算

企業(yè)管理決策層和相關人員對稅收籌劃的認識程度，會計核算和財務管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長期性，工程成本的復雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財務核算規(guī)范化。

5.有利于企業(yè)減少或避免稅務處罰，提高稅收合作與信任

中小房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務籌劃實現(xiàn)涉稅零風險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現(xiàn)任何關于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風險，或風險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規(guī)避稅務處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務機關的認可，規(guī)避籌劃風險，不斷與稅務機關的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進了企業(yè)與稅務機關的合作與信任。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀

1.財務人員業(yè)務水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財務管理經(jīng)驗

房地產(chǎn)企業(yè)作為國家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長、成本發(fā)生復雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)等不同的特殊性。其賬務處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財務工作的財務人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財務核算和管理經(jīng)驗，部分企業(yè)存在會計核算不健全，賬目設置零亂，賬證不全，其財務管理水平低下，無法實施對項目的長遠規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。

2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主

企業(yè)管理決策層和相關人員對稅收籌劃認識程度是稅收籌劃的基礎條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關人員對稅收籌劃不了解，甚至認為稅收籌劃是高水平的財務造假，通過造假大肆進行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機會難得，財務部門等財稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。

3.會計核算基礎薄弱

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設置不規(guī)范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領導審批簽字支付款項、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫存、大額現(xiàn)金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實際不符等；預算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細的預算作基礎，如土地增值稅的籌劃等。

4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性

稅收籌劃決策關系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強調(diào)稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運用土地增值稅中有關普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進行稅收籌劃時，如果在設計階段忽略了當?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯藴蔬@一規(guī)定，后期的籌劃就會化為烏有。

5.稅收籌劃忽視籌劃成本

稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機會成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業(yè)的稅務專家為其稅務咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠大于稅收籌劃收益等。

6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系

簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細則。但事實上，每一種稅都通過某一經(jīng)濟業(yè)務載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時，易忽略準予扣除的成本、費用、損失中營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業(yè)所得稅的影響。

三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策建議

1.提高全員對稅收籌劃的認識水平

中小房地產(chǎn)企業(yè)應從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對稅收籌劃的認識水平，如聘請權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財務核算是稅收籌劃的基礎，財務核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預算不夠精細，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務人員及相關人員及時把握。

2.加強稅收合作與信任

一方面要求納稅人應按照稅務機關的決定及時繳納稅款，并信賴稅務機關的決定是公正和準確的；另一方面也要求稅務機關有責任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時，應加強與稅務機關的聯(lián)系與溝通，服從稅務機關管理，力爭企業(yè)的稅收籌劃得到稅務機關及相關人員的認可，任何單方的行為都會給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務機關的管理將會引發(fā)和稅務機關的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業(yè)的籌劃風險。

3.重視籌劃成本，務實稅收籌劃的可操作性

中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時應遵循成本效益原則與從實際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實際支出允許在計算其應納稅所得額時按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認為負債融資對企業(yè)具有節(jié)稅效應，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實操中如果該項目的預售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應顯然是不成功的。企業(yè)進行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。

4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅持合理性與綜合平衡

每一稅種雖有單獨的條例和實施細則，其實任何一個稅種都通過經(jīng)濟行為這一載體，聯(lián)系在一起。企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅之間的關系足以說明稅種之間的關系密不可分。稅收籌劃應堅持合理性與綜合平衡，把各稅種聯(lián)系起來，綜合考慮，用足行業(yè)里的所有稅收優(yōu)惠政策。此外，稅收籌劃還應堅持合理性與綜合性平衡。例如，在實際操作中，一個分期開發(fā)的項目，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)都將人防工程和景觀工程分割于相關的期數(shù)，規(guī)劃如此，工程合同的簽訂也是如此，符合稅法規(guī)定的能明確劃分歸屬的成本費用按歸屬歸集的規(guī)定，但是景觀和人防是作為整個項目的配套工程，是整個項目的“賣點”之一，是整個項目所有業(yè)主都享有的“權(quán)利”，這種劃期施工的做法不利于企業(yè)的稅收籌劃，割裂了合理性原則，損失了企業(yè)利益。

房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險范文第5篇

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點與稅負情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動我國的經(jīng)濟發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，銀行等金融機構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風險的特性。因為房地產(chǎn)項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導致價格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應市場，業(yè)務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實行差別定額稅率。在開發(fā)建設階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預交企業(yè)所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負短期內(nèi)進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負擔，實現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務費用處理方式而實現(xiàn)企業(yè)的稅負最小化是的企業(yè)需要重點考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產(chǎn)生波動，當企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應當將借款的財務費用資本化，應變在后續(xù)會計期間進行攤銷;當企業(yè)取得正的業(yè)績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應當控制取得融資成本的限額及加強企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應當重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價值商品，在銷售時會產(chǎn)生較高的稅負。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負。例如某房地產(chǎn)公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業(yè)成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，而集團公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點和財務狀況進行主營業(yè)務分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進行合理的關聯(lián)交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務和轉(zhuǎn)移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務復雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營的角度出發(fā)。從項目的規(guī)劃設計，土地的獲取和項目開發(fā)建設等等環(huán)節(jié)上嚴格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環(huán)節(jié)的稅負最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)就應當考慮到其預計開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營計劃和整個開發(fā)流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。