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不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)范文第1篇

第一條 在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

第二條 營業(yè)稅的稅目、稅率，依照本條例所附的《營業(yè)稅稅目稅率表》執(zhí)行。

稅目、稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。

納稅人經(jīng)營娛樂業(yè)具體適用的稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在本條例規(guī)定的幅度內(nèi)決定。

第三條 納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額（以下統(tǒng)稱營業(yè)額）；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。

第四條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率

營業(yè)額以人民幣計(jì)算。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計(jì)算。

第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但是，下列情形除外：

（一）納稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營業(yè)額；

（二）納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、旅游景點(diǎn)門票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)額；

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；

（四）外匯、有價(jià)證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營業(yè)額；

（五）國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他情形。

第六條 納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除。

第七條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。

第八條 下列項(xiàng)目免征營業(yè)稅：

（一）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)；

（二）殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；

（三）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；

（四）學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；

（五）農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植物保護(hù)、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動(dòng)物的配種和疾病防治；

（六）紀(jì)念館、博物館、文化館、文物保護(hù)單位管理機(jī)構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動(dòng)的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入；

（七）境內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為出口貨物提供的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項(xiàng)目由國務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項(xiàng)目。

第九條 納稅人兼營免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的營業(yè)額；未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。

第十條 納稅人營業(yè)額未達(dá)到國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的營業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營業(yè)稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，依照本條例規(guī)定全額計(jì)算繳納營業(yè)稅。

第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

（一）中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。

（二）國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。

第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

第十三條 營業(yè)稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

第十四條 營業(yè)稅納稅地點(diǎn)：

（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三）納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。

第十五條 營業(yè)稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為一個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以5日、10日或者15日為一個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。

扣繳義務(wù)人解繳稅款的期限，依照前兩款的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 營業(yè)稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 本條例自2009年1月1日起施行。

附：營業(yè)稅稅目稅率表

營業(yè)稅稅目稅率表

稅 目 稅 率

一、交通運(yùn)輸業(yè) 3％

二、建筑業(yè) 3％

三、金融保險(xiǎn)業(yè) 5％

四、郵電通信業(yè) 3％

五、文化體育業(yè) 3％

六、娛樂業(yè)5％－20％

七、服務(wù)業(yè) 5％

八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5％

九、銷售不動(dòng)產(chǎn) 5％

（新華社北京訊，11月15日《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》）

不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 所有權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國物權(quán)法以財(cái)產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容，秉承物權(quán)法定的原則，規(guī)定了所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。其中，權(quán)利人占有、使用、收益、處分自己的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利， 稱為所有權(quán)。權(quán)利人占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利， 稱為用益物權(quán)。企業(yè)向銀行借款， 用自己的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者有價(jià)證券擔(dān)保， 銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者有價(jià)證券的權(quán)利， 稱為擔(dān)保物權(quán)。

會(huì)計(jì)學(xué)上的資產(chǎn)、負(fù)債來源于法律上的有關(guān)概念?，F(xiàn)代會(huì)計(jì)雖然已經(jīng)將“資產(chǎn)”與“負(fù)債”的內(nèi)涵外延都進(jìn)行了拓展，但是權(quán)利與義務(wù)仍然是其主要內(nèi)容。這些法定物權(quán)種類的確立，以及動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得和變動(dòng)規(guī)則的發(fā)展，直接決定了企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的內(nèi)容與形式，進(jìn)而必將影響會(huì)計(jì)核算。筆者分別從所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)入手，進(jìn)一步研究物權(quán)法對會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的影響。

企業(yè)法人所有權(quán)為貫徹會(huì)計(jì)主體理論提供制度保障

會(huì)計(jì)主體理論是會(huì)計(jì)核算工作的前提和出發(fā)點(diǎn)，是會(huì)計(jì)學(xué)的基本假設(shè)之一。會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)所服務(wù)的特定單位或組織，即指企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告的空間范圍。企業(yè)本身發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)獨(dú)立于其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人、企業(yè)所有者及經(jīng)營者自身與企業(yè)本身無關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

會(huì)計(jì)主體與法學(xué)上的法人概念雖然并不完全重合，但是會(huì)計(jì)主體問題的核心，是如何正確劃定主體權(quán)利和義務(wù)的邊界。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認(rèn)企業(yè)在會(huì)計(jì)上是一個(gè)獨(dú)立的主體，但是卻認(rèn)定企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)歸投資者所有。這樣就使企業(yè)成為了投資者的傀儡，毫無財(cái)產(chǎn)的自主處分權(quán)，形成了企業(yè)自主經(jīng)營的桎梏。事實(shí)上，國家對其出資設(shè)立的企業(yè)所享有的權(quán)益的性質(zhì)一直以來也都是制約國企改革進(jìn)程的關(guān)鍵問題之一。隨著現(xiàn)代企業(yè)組織形態(tài)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)生活的變革，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)開始強(qiáng)調(diào)企業(yè)的主體觀念，認(rèn)為在財(cái)產(chǎn)權(quán)的分配上，投資者一旦將其財(cái)產(chǎn)投入公司，就應(yīng)該喪失了對其財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有的是股東權(quán)利。而企業(yè)在取得了投資者投入財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)后，依法對該財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。但是對于這一會(huì)計(jì)認(rèn)識(shí)的進(jìn)步一直未有充分的法律支持。對于企業(yè)法人所有權(quán)的會(huì)計(jì)研究，在我國物權(quán)法頒布之前，就有學(xué)者在積極討論。為了正確界定投資者與企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，我國于2005年10月修正的公司法第3條規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第4條則規(guī)定：公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

物權(quán)法則是在公司法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步為這種新的企業(yè)會(huì)計(jì)主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規(guī)定“所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。它明確揭示出了所有權(quán)的四項(xiàng)積極權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。從本質(zhì)上看，所有權(quán)是所有人對于物產(chǎn)全面支配并排除他人干涉的權(quán)利。也就是說，國家、集體和私人所有的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，一旦經(jīng)過投資投入企業(yè)，原所有人即喪失所有權(quán)，就不能夠再繼續(xù)對原屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，轉(zhuǎn)而行使的是股東權(quán)或出資人權(quán)利。企業(yè)法人依法成為其所有權(quán)人，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物權(quán)法的這一規(guī)定更加具體和明確地確立了企業(yè)法人所有權(quán)，為貫徹會(huì)計(jì)主體理論提供了制度保障，為正確區(qū)分會(huì)計(jì)主體的邊界提供了法理基礎(chǔ)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經(jīng)營管理和侵占公司財(cái)產(chǎn)。如果沒有物權(quán)法的這一規(guī)定，企業(yè)將無法清楚地核算其資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益以及收入、費(fèi)用和利潤。

用益物權(quán)的會(huì)計(jì)核算處理

用益物權(quán)是指以支配他人之物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)。用益物權(quán)的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權(quán)的人，也可以是對物享有用益物權(quán)的人；他人之物，主要為不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，也包括自然資源，但不能是動(dòng)產(chǎn)。用益物權(quán)的內(nèi)容，為對物使用價(jià)值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權(quán)能。物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)主要有地役權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)等。

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則根據(jù)用益物權(quán)的種種特性，將用益物權(quán)排除在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)以外予以單獨(dú)規(guī)范，但我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則卻未能將大部分用益物權(quán)從無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（包括企業(yè)會(huì)計(jì)制度及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）中排除，這樣就造成原來實(shí)務(wù)中只能生搬硬套會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中的無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)規(guī)定核算用益物權(quán)，帶來了用益物權(quán)會(huì)計(jì)核算的失真。因此，也有學(xué)者提出為了規(guī)范用益物權(quán)會(huì)計(jì)，在會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制訂方式上與國際慣例接軌，應(yīng)對用益物權(quán)進(jìn)行單獨(dú)規(guī)范。

對于上述各種用益物權(quán)，隨著物權(quán)法的實(shí)施以及新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體規(guī)定，在會(huì)計(jì)上我們應(yīng)該根據(jù)其權(quán)利的內(nèi)容和特點(diǎn)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇_認(rèn)和計(jì)量，不可簡單地歸類。如路橋收費(fèi)權(quán)、公路經(jīng)營權(quán)是依托在公路實(shí)物資產(chǎn)上的無形資產(chǎn)，是指經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，對已建成通車公路設(shè)施允許收取車輛通行費(fèi)的收費(fèi)權(quán)和由交通部門投資建成的公路沿線規(guī)定區(qū)域內(nèi)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營權(quán)。其作為無形資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)一直以來在實(shí)務(wù)界與學(xué)術(shù)界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無形資產(chǎn)》中一些新規(guī)定出臺(tái)，某種程度上解決了路橋收費(fèi)權(quán)和公路經(jīng)營權(quán)作為無形資產(chǎn)在初始計(jì)量、攤銷與后續(xù)支出上的技術(shù)障礙，從理論上就可以把它作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。最值得注意的是，物權(quán)法繼承和發(fā)展了我國現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權(quán)”發(fā)展成了“建設(shè)用地使用權(quán)”。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)，除作為投資性房地產(chǎn)核算外，符合無形資產(chǎn)定義，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一直認(rèn)為土地是一種標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)。然而隨著物權(quán)法的實(shí)施，我國物權(quán)法所規(guī)范的建設(shè)用地使用權(quán)，已經(jīng)完全符合國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于“不動(dòng)產(chǎn)”定義。從會(huì)計(jì)角度分析研究，建設(shè)用地使用權(quán)作為具備自物權(quán)特性的高級(jí)用益物權(quán)，具備了權(quán)利人能夠擁有或者控制、權(quán)利客體有形、使用期限超過一個(gè)會(huì)計(jì)期間等三大特點(diǎn)，在學(xué)理上，其實(shí)是可以作為固定資產(chǎn)入賬的。這實(shí)際上消除了我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異，有利于準(zhǔn)則趨同。

不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：營改增；特殊事項(xiàng)；進(jìn)項(xiàng)稅額；銷項(xiàng)稅額；抵扣 ；鏈接

一、服務(wù)于增值稅的會(huì)計(jì)科目和專欄設(shè)置

財(cái)政部2016年12月3日印發(fā)的《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)，以下簡稱《規(guī)定》，要求：（1）增值稅一般納稅人在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等十個(gè)明細(xì)科目；（2）增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“減免稅款”等十個(gè)專欄；（3）一般納稅人采用簡易計(jì)稅方法核算增值稅的，在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目下再設(shè)置“簡易計(jì)稅”明細(xì)科目；（4）小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要設(shè)置上述專欄和除“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細(xì)科目。

二、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的財(cái)稅鏈接

（一）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的一般規(guī)定

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)，以下簡稱《辦法》）第27條規(guī)定：下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

1.用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。

2.非正常損失涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額：（1）非正常損失的購進(jìn)貨物、加工修理修配和運(yùn)輸服務(wù)；（2）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的除固定資產(chǎn)以外的購進(jìn)的貨物、修理修配勞務(wù)和運(yùn)輸服務(wù)；（3）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)和建筑服務(wù)；（4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)和建筑服務(wù)。

3.購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

（二）若干概念范圍

《辦法》第27至28條及其注釋規(guī)定：

1.納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

2.所謂貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

3.所謂無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技g、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

4.所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

5.所謂固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形資產(chǎn)。

6.所謂非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

（三）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算和稅收處理

《辦法》第29至33條規(guī)定：

1.適用一般計(jì)稅方法的納稅人，兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法直接劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額。

2.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的一般納稅人購進(jìn)貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生本辦法第27條規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。

3.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生本辦法第27條規(guī)定情形的，不得抵扣的進(jìn)稅稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值×適用稅率凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或者攤銷后的余額。

4.納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

5.有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和一般納稅人的增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（1）一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。（2）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

（四）不得抵扣或遲延抵扣等情形下進(jìn)項(xiàng)稅額的處理

1.不得抵扣。一般納稅人發(fā)生《辦法》第27條規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額事項(xiàng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證后，進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入成本費(fèi)用或資產(chǎn)成本，即取得增值稅專用發(fā)票時(shí)，借記相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目；經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證后，應(yīng)借記相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。

2.非正常損失。發(fā)生非常損失或其他原因已抵扣的進(jìn)項(xiàng)額不應(yīng)抵扣、應(yīng)予轉(zhuǎn)出時(shí)，按應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額，借記相關(guān)損益科目或資產(chǎn)科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。

3.分年抵扣。國家稅務(wù)總局2016年15號(hào)公告《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》規(guī)定：納稅人2016年5月1日以后取得或發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)稅額按該公告規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年從取得上述資產(chǎn)時(shí)起抵扣比例為60%，第二年從取得上述資產(chǎn)時(shí)起第13個(gè)月抵扣比例為40%：（1）當(dāng)年應(yīng)當(dāng)按取得成本，借記“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目，按當(dāng)期可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，按以后期間可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，按實(shí)際支付或應(yīng)支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目。（2）尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額待從第13個(gè)月起允許抵扣時(shí)，按允許抵扣的金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

4.貸到票未到。一般納稅人購進(jìn)的貨物等已到達(dá)并驗(yàn)收入庫，但尚未收到增值稅扣稅憑證并未付款的，應(yīng)在月末按貨物清單或相關(guān)合同協(xié)議上的價(jià)格暫估入賬，但不需要將增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額暫估入賬。待取得相關(guān)增值稅扣稅憑證并經(jīng)認(rèn)證后，用紅字沖銷原暫估入賬金額；再按應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)的金額，借記“原材料”、“固定資產(chǎn)”等科目，按應(yīng)付金額，貸記“應(yīng)付賬款”等科目。

5.代扣代繳。境外單位或個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。境內(nèi)一般納稅人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)的不含稅金額，借記“生產(chǎn)成本”、“o形資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”、“管理費(fèi)用”等科目，按可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付、已扣除代扣代繳稅款后的金額，貸記“應(yīng)付賬款”等科目，按應(yīng)代扣代繳的增值稅額，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―代扣代交增值稅”科目。實(shí)際繳納代扣代繳增值稅進(jìn)，按代扣代繳的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―代扣代交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

6.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況發(fā)生改變。因改變用途等原因，致使原已抵扣或記入待抵扣、待認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅額，按現(xiàn)行稅制不能抵扣，或者相反，原不能抵扣的轉(zhuǎn)為可以抵扣：（1）原已計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額，但按現(xiàn)行規(guī)定不能抵扣的，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損益”、“應(yīng)付職工薪酬”、“固定資產(chǎn)”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”、“應(yīng)交稅費(fèi)―待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目；（2）原不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，因改變用途等用于允許抵扣的應(yīng)稅項(xiàng)目，應(yīng)按允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目。固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等經(jīng)上述調(diào)整后，應(yīng)按調(diào)整后的賬面價(jià)值在剩余尚可使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊或攤銷。

一般納稅人購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物或服務(wù)等轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程而應(yīng)分二年抵扣的，對于結(jié)轉(zhuǎn)以后期間的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)―待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。爾后再在以后年度進(jìn)行抵扣，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

7.小規(guī)模納稅人采購業(yè)務(wù)。小規(guī)模納稅人“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目不設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，發(fā)生購買物資、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按含稅價(jià)入賬，取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅，應(yīng)直接計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)價(jià)值，不通過“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅”科目核算。

三、銷售過程中涉及增值稅特殊事項(xiàng)的財(cái)稅鏈接

（一）會(huì)計(jì)確認(rèn)收益時(shí)點(diǎn)早于或晚于應(yīng)稅時(shí)點(diǎn)

1.會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入或所得（以下統(tǒng)稱收益）的時(shí)點(diǎn)早于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)上計(jì)算的增值稅銷項(xiàng)稅額（以下得稱銷項(xiàng)稅額）應(yīng)計(jì)入“待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，即借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額）”、“主營業(yè)務(wù)收入”科目；待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，再借記“應(yīng)交稅費(fèi)―待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目（或“簡易計(jì)稅”科目，下同）。

2.增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)早于會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)將應(yīng)納增值稅計(jì)入“應(yīng)收賬款”等科目，即按應(yīng)計(jì)銷項(xiàng)稅額（或“應(yīng)納稅額”，下同），借記“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目；待會(huì)計(jì)上確認(rèn)收益時(shí)，再按應(yīng)確認(rèn)收入（不含稅），借記“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等科目。

（二）試同銷售

視同銷售行為，一般特點(diǎn)是在會(huì)計(jì)上不作收入確認(rèn)，其借方是沖減負(fù)債或凈資產(chǎn)，或增加資產(chǎn)成本，在增值稅處理上則按稅收規(guī)定確認(rèn)銷項(xiàng)稅額，即借記“應(yīng)付職工薪酬”、“利潤分配”、“在建工程”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”等科目。

（三）“營改增”跨期事項(xiàng)

“營改增”之前已確認(rèn)收入，但因未達(dá)納稅時(shí)點(diǎn)而未計(jì)提營業(yè)稅的，在納稅時(shí)點(diǎn)屆達(dá)時(shí)已應(yīng)改征增值稅時(shí)，應(yīng)在增值納稅義務(wù)發(fā)生同時(shí)沖減當(dāng)期收入，已經(jīng)計(jì)提營業(yè)稅但未繳納的：（1）應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；（2）根據(jù)調(diào)整后收入（不含稅）計(jì)算應(yīng)計(jì)增值稅，借記“主營業(yè)務(wù)收入”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或（“待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”）等科目。

“營改增”后，取消“營業(yè)稅金及附加”科目，重設(shè)“稅金及附加”科目，核算消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車般使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)。

（四）差額征稅

1.相關(guān)成本費(fèi)用抵銷銷售額：（1）成本費(fèi)用發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付或已付金額，借記相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目；（2）待取得有效扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目；（3）確認(rèn)銷項(xiàng)稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照扣減后的銷售額計(jì)算。

2.金融商品轉(zhuǎn)讓增值稅。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓按盈虧相抵后余額作為銷售額處理的，在金融商品實(shí)際轉(zhuǎn)讓月末：（1）如為轉(zhuǎn)讓收益，按應(yīng)納稅額，借記“投資收益”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目；（2）交稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目；（3）如為轉(zhuǎn)讓損失，則轉(zhuǎn)入下月抵扣，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目，貸記“投資收益”等科目；（4）年末，本科目如為借方余額，則借記“投資收益”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目。

（五）出口退稅

1.未實(shí)行“免、抵、退”辦法的一般納稅人，出口貨物按規(guī)定退稅的：（1）按規(guī)定應(yīng)先計(jì)算的應(yīng)收退稅款掛賬，借記“應(yīng)收出口退稅款”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（出口退稅）”科目；（2）收到退稅款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收出口退稅款”科目；（3）退稅額低于購進(jìn)時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。

2.實(shí)行“免、抵、退”辦法的一般納稅人：（1）出口貨物在出口后結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，按退稅額低于購貨時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目；（2）按當(dāng)期出口的進(jìn)項(xiàng)稅抵減內(nèi)銷產(chǎn)品的應(yīng)納稅額作的差額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品納稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（出口退稅）”科目；（3）在規(guī)定期限內(nèi)，內(nèi)銷產(chǎn)品的應(yīng)納稅額不足以抵減出口貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額，不足部分給予退稅的，應(yīng)在實(shí)際收到退稅款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（出口退稅）”科目。

四、其他特殊事項(xiàng)

1.減免增值稅。對于當(dāng)期按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交增值稅后減免稅款的，應(yīng)按減免的增值稅，借記“應(yīng)交稅金―應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記損益類相關(guān)科目。如果在銷售時(shí)已確定減免稅款，減免金額應(yīng)直接計(jì)入損益科目。

2.增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額。按“營改增”有關(guān)規(guī)定，企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用，允許在增值稅額中全額抵減，執(zhí)行時(shí)可按應(yīng)抵減的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。

3.財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目列示。“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下的“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目期末借方余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示；“應(yīng)交稅費(fèi)―待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”等科目期末貸方余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)負(fù)債”或“其他非流動(dòng)負(fù)債”項(xiàng)目列示；“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下的“未交增值稅”、“簡易計(jì)稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等科目期末貸方余額，應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中的“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目列示。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定[G].互聯(lián)網(wǎng)，2016，12.

不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)范文第4篇

《評(píng)估專業(yè)能力與執(zhí)業(yè)指引》是基于全球評(píng)估行業(yè)普遍采納的國際準(zhǔn)則及慣例擬定的，旨在增強(qiáng)評(píng)估執(zhí)業(yè)者的專業(yè)性、鼓勵(lì)在國際業(yè)務(wù)中采用一致的最優(yōu)做法以及幫助評(píng)估服務(wù)使用者理解最優(yōu)做法。為便于理解和使用，本指引力求語言平實(shí)，并根據(jù)行業(yè)環(huán)境變化和發(fā)展情況適當(dāng)進(jìn)行了更新。指引全文共由四部分組成。

第一部分概述了評(píng)估師需要具備的核心能力、評(píng)估目的、評(píng)估業(yè)務(wù)以及職業(yè)道德。一般一個(gè)合格的專業(yè)評(píng)估師要求經(jīng)過最低三年的專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容需要涵蓋投資和金融、資產(chǎn)評(píng)估理論、城市規(guī)劃與發(fā)展、法律、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)、建筑施工技術(shù)等主要方面。評(píng)估師需要根據(jù)預(yù)期用途展開評(píng)估，因此評(píng)估師應(yīng)該清楚地了解多種評(píng)估目的。在資產(chǎn)評(píng)估的日常工作中，評(píng)估師需要通過企業(yè)管理人員或?qū)I(yè)顧問了解各資產(chǎn)的持有目的，區(qū)分究竟是為了經(jīng)營需要、投資，還是滿足企業(yè)需求之外剩余的資產(chǎn)。當(dāng)無法向上述人員獲取某個(gè)資產(chǎn)的情況時(shí)，評(píng)估師有義務(wù)憑借其經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和專業(yè)能力，根據(jù)事實(shí)情況決定該資產(chǎn)最適合的類型。評(píng)估目的和價(jià)值基礎(chǔ)在選擇時(shí)必須符合有關(guān)規(guī)定，除非法定/監(jiān)管要求或法律文件（例如協(xié)議或租約）中明確說明的可不遵守的情形。評(píng)估道德規(guī)范的存在使得客戶和其他評(píng)估服務(wù)使用者在接受評(píng)估服務(wù)時(shí)，可以認(rèn)為評(píng)估師的服務(wù)是符合職業(yè)道德的。因此，道德規(guī)范有助于增強(qiáng)公眾對評(píng)估業(yè)的信任，使得評(píng)估數(shù)據(jù)成為用戶在做決策時(shí)可供參考的重要指標(biāo)。

第二部分主要介紹了不同國家不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師所采用的一般性原則和方法。評(píng)估方法是評(píng)估師在查明所有與被評(píng)估資產(chǎn)和市場的相關(guān)事實(shí)后得出資產(chǎn)價(jià)值意見的技術(shù)手段，每種評(píng)估方法應(yīng)用時(shí)都有其所需的最低要求以及適當(dāng)選取時(shí)需要考慮的內(nèi)容，如使用直接比較法需要存在充分?jǐn)?shù)量的、能表明待估資產(chǎn)的價(jià)值水平的參照交易或其他信息；使用收益法則要求能夠收集到足夠可比不動(dòng)產(chǎn)的租金信息，通過市值租金或可持續(xù)租金所帶來的未來收益得出不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值。由于沒有一種方法適用于所有評(píng)估類型和目的，所以需要評(píng)估師運(yùn)用其專業(yè)判斷力來選擇業(yè)務(wù)中最適合的評(píng)估方法，并且要在評(píng)估報(bào)告中對采用的評(píng)估方法做出簡要說明。在運(yùn)用所選取使用的評(píng)估方法之余，最好還能使用另外的評(píng)估方法來交叉核對所使用的評(píng)估方法所得出的結(jié)論。若在評(píng)估業(yè)務(wù)中使用的方法不符合或偏離了上述方法，應(yīng)該充分解釋原因，且所用數(shù)據(jù)必須能被市場證據(jù)驗(yàn)證。目前實(shí)現(xiàn)評(píng)估公認(rèn)的基本途徑有三種，即比較法、成本法和收益法。在基本途徑下還存在著不同方法，常用方法包括比較法、成本法、收益法、剩余法和利潤法。

另外，有關(guān)綠色建筑評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容也放在了此部分中。自1987年聯(lián)合國《布倫特蘭報(bào)告》、1992 年里約熱內(nèi)盧地球峰會(huì)開始，“可持續(xù)發(fā)展”這一議題在全球逐漸升溫，房地產(chǎn)業(yè)界也越來越關(guān)注綠色運(yùn)動(dòng)會(huì)對房地產(chǎn)發(fā)展和價(jià)值帶來什么樣的影響。研究表明，綠色建筑可以產(chǎn)生成本效益、提高居住者的健康狀況和生產(chǎn)效率，并且降低對環(huán)境的影響。現(xiàn)在普遍觀點(diǎn)認(rèn)為綠色建筑所擁有的特征要素的本質(zhì)（種類）和程度以及綠色建筑本身都可以提高房地產(chǎn)價(jià)值。本指南通過解讀直接比較法、成本法和收益法三種基本方法，希望在綠色與可持續(xù)發(fā)展建筑的評(píng)估方面對評(píng)估師有所幫助。

第三部分涵蓋了企業(yè)價(jià)值評(píng)估與無形資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是獲取企業(yè)整體或企業(yè)股權(quán)的價(jià)值時(shí)最主要采用的評(píng)估類型。相對于專注衡量不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)，企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要專注于獲取企業(yè)的價(jià)值。一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)由有形和無形資產(chǎn)共同組成，并且需要處理某些移除、損毀、融合或遷移它處的資產(chǎn)，這并不由公司經(jīng)營地點(diǎn)決定。因此，企業(yè)最重要的價(jià)值基礎(chǔ)是其預(yù)期收益和未來經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流。鑒于一個(gè)企業(yè)的性質(zhì)，其資產(chǎn)構(gòu)成、評(píng)估目的和使用評(píng)估方法的差異，其價(jià)值也會(huì)產(chǎn)生多樣性。這部分指南解釋了企業(yè)價(jià)值評(píng)估的本質(zhì)和評(píng)估方法的適用性，并特別說明了評(píng)估值變化的多種原因。

與實(shí)物資產(chǎn)相比，無形資產(chǎn)有其特殊性。它是一項(xiàng)沒有生產(chǎn)或提供貨物和服務(wù)所需的物質(zhì)形態(tài)的可確認(rèn)的非貨幣資產(chǎn)，傳統(tǒng)認(rèn)為它主要是指商譽(yù)，近年來，被認(rèn)為包括專利權(quán)、發(fā)明權(quán)、工藝流程、外觀設(shè)計(jì)專利、商譽(yù)及非專利技術(shù)；版權(quán)、著作權(quán)、音樂和藝術(shù)著作權(quán)；商標(biāo)、商品名稱和商標(biāo)名稱；特許權(quán)及許可權(quán)；系統(tǒng)、規(guī)程、預(yù)測；軟件著作權(quán)以及其它不是從其物理屬性而是從其知識(shí)要素獲得價(jià)值的東西及其它無形資產(chǎn)。需要注意，某些無形資產(chǎn)是經(jīng)過知識(shí)產(chǎn)權(quán)注冊并受到法律保護(hù)的。這部分指南重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了評(píng)估范圍、需要的信息和使用的評(píng)估方法。評(píng)估無形資產(chǎn)的方法和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法類似，包括市場比較法、成本法和收益法等，選擇何種評(píng)估途徑（市場途徑、成本途徑、收益途徑）和何種方法更能準(zhǔn)確地詮釋資產(chǎn)價(jià)值，需要評(píng)估師進(jìn)行判斷。

第四部分則著重討論了除不動(dòng)產(chǎn)及企業(yè)價(jià)值評(píng)估外的其他資產(chǎn)的評(píng)估，以及廠房和機(jī)器設(shè)備評(píng)估。這部分指南對適用于機(jī)器設(shè)備評(píng)估的一般評(píng)估概念及原理進(jìn)行了講解，并羅列了準(zhǔn)備進(jìn)行廠房和機(jī)器設(shè)備評(píng)估需用到的諸多方法。

會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)被分為流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)是在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中不被認(rèn)為會(huì)被持續(xù)使用的資產(chǎn)，如股票、債券、現(xiàn)金及銀行存款等。在某些情況下，通常被按照固定資產(chǎn)處理的房地產(chǎn)也會(huì)被當(dāng)作流動(dòng)資產(chǎn)處理，包括房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成作為存貨準(zhǔn)備銷售的房地產(chǎn)等。固定資產(chǎn)是在如下兩個(gè)廣泛分類中的有形及無形資產(chǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)、廠房、設(shè)備以及其他長期資產(chǎn)。

其中，機(jī)器設(shè)備評(píng)估需要許多與其他資產(chǎn)評(píng)估相似的推理，其評(píng)估方法與房地產(chǎn)估價(jià)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估相似。價(jià)值的確定還是三種通用途徑，即比較途徑、成本途徑和收入途徑。在這些途徑中有許多不同的方法。最常用的具體評(píng)估方法是比較法、成本法和收益法。當(dāng)使用其它途徑或上述方法的變種時(shí)，必須進(jìn)行充分解釋，評(píng)估中使用的數(shù)據(jù)也必須由市場證據(jù)所支持。

不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)范文第5篇

一、有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)

（一）有形的與無形的 筆者借鑒科學(xué)哲學(xué)的一些成果，以幫助對相關(guān)概念的理解。波普爾提出的三個(gè)世界理論分別指：第一世界物質(zhì)世界，第二世界意識(shí)世界，第三世界意識(shí)產(chǎn)物。各個(gè)世界總是處于空間與時(shí)間之中，空間與時(shí)間是三個(gè)世界的先驗(yàn)存在，三個(gè)世界同時(shí)在不停的運(yùn)動(dòng)。如，客觀世界的固定資產(chǎn)在被生產(chǎn)、消費(fèi)、損耗；人的體力勞動(dòng)主要是物質(zhì)世界的運(yùn)動(dòng)；人的腦力勞動(dòng)主要是第二世界的運(yùn)動(dòng)；人的語言，語言組成的知識(shí)、科學(xué)、藝術(shù)作品等都是意識(shí)產(chǎn)物，意識(shí)產(chǎn)物也在不停運(yùn)動(dòng)。三個(gè)世界相互聯(lián)系，以某種方式相互作用。

經(jīng)濟(jì)主體的資產(chǎn)（經(jīng)濟(jì)權(quán)利）如果屬于第一世界，就是有形物或者有形資產(chǎn)，如果屬于第三世界，就是無形物或者無形資產(chǎn)。如，一般的存貨和固定資產(chǎn)屬于有形資產(chǎn)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)則屬于無形資產(chǎn)。

物即財(cái)產(chǎn)，這是大陸法的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。大陸法也曾經(jīng)歷一個(gè)物與財(cái)產(chǎn)權(quán)利不區(qū)分的過程，然后再到物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分。羅馬法中有形與無形資產(chǎn)淵源于古羅馬法，蓋尤斯在《法學(xué)階梯》中將物分為有體物與無體物，無體物是不能觸摸的物品，如繼承權(quán)、債權(quán)和用益權(quán)。所有權(quán)之外經(jīng)常被擬制為無體物（梅夏英，2002）。民法學(xué)界對于客體的理解沒有統(tǒng)一。在客體單一性的前提下，若以物為客體，那么便會(huì)出現(xiàn)若干法律關(guān)系缺位的情形，如、撫養(yǎng)和服務(wù)合同等法律關(guān)系無法找到物這個(gè)客體，如果此時(shí)客體為行為，便失去了客體單一性原則，但卻能較好地解決上述理論缺陷（梅夏英，2002）。筆者采用客體單一性原則，建議統(tǒng)一資產(chǎn)的客體為物。所以，物分為有形物與無形物。

對金融資產(chǎn)的特殊性有形與無形的劃分主要適用于非金融資產(chǎn)。廣義上，現(xiàn)代社會(huì)的貨幣、證券等都是無紙化，記錄在硬件設(shè)備，這些證券存在形式是無形的，依附于某些載體，是無形的資產(chǎn)。債權(quán)，特別是只有電子證據(jù)或者證人證據(jù)等非實(shí)物證據(jù)的債權(quán)，也是一種無形的資產(chǎn)。這些金融資產(chǎn)雖然是無形的，但一般都不認(rèn)為是無形資產(chǎn)，僅僅是金融資產(chǎn)本身而已，這是一個(gè)原則。需要注意的是，還有一些或有資產(chǎn)如擔(dān)保物權(quán)等合同性權(quán)利，只有價(jià)值，而且有義務(wù)方的債務(wù)對應(yīng)關(guān)系，所以也是金融資產(chǎn)。

人力資產(chǎn)或者說勞動(dòng)力、人力資本、人力資源，是最特殊的一種資產(chǎn)，一方面，人屬于物質(zhì)與意識(shí)的混合，是第一世界與第二世界的加總，介于有形與無形之間（布萊爾、沃曼，2004）；另一方面，人力資本所有權(quán)天然屬于個(gè)人自己所有（周其仁，1996）。并不是所有的物都可以成為資產(chǎn)，成為資產(chǎn)的物一般是有形性資產(chǎn)或者無形性資產(chǎn)。筆者認(rèn)為，人力資產(chǎn)與人力資源等具有等同性，只是不同學(xué)科的說法而已。人力資源具有資產(chǎn)屬性，但人力資產(chǎn)與金融資產(chǎn)需要獨(dú)立出來，一般不認(rèn)為是有形資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)。

（二）經(jīng)濟(jì)與法律的協(xié)調(diào) 早期制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的代表人物康芒斯認(rèn)為，人們交換物品其實(shí)是在交換物品的所有權(quán)。盡管法律事務(wù)與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上經(jīng)常會(huì)省略所有權(quán)的字眼，但這并不會(huì)理解錯(cuò)誤。在資產(chǎn)負(fù)債表的左面的很多資產(chǎn)，寫著是實(shí)物（資產(chǎn)），事實(shí)上，準(zhǔn)確的說應(yīng)該是實(shí)物的所有權(quán)。即在法律的背景下，一切資產(chǎn)都是權(quán)利。

資產(chǎn)的語言表達(dá)中，如果沒有“權(quán)利”的字眼，其實(shí)就是省略了“所有權(quán)”的字眼，那么該資產(chǎn)就是默認(rèn)為所有權(quán)。為了協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與法律的概念，筆者建議，如果是有所有權(quán)的資產(chǎn)，可以省略權(quán)利的字眼。這里把知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)也納入了這個(gè)所有權(quán)的范圍內(nèi)。要滿足經(jīng)濟(jì)與法律的協(xié)調(diào)，筆者的建議是：資產(chǎn)=某某物（權(quán)）。某某物就是客體，如蘋果、橘子。說資產(chǎn)一定要知道其實(shí)是指他的所有權(quán)，嚴(yán)格完整的表達(dá)應(yīng)該是某某物所有權(quán)、某某物使用權(quán)。如果省略了權(quán)利字眼，就是特指所有權(quán)。

所以，有形與無形的劃分，應(yīng)該以權(quán)利作用的客體（對象）來劃分，而不是資產(chǎn)是否帶有“權(quán)利”的后綴字眼。如果權(quán)利作用的客體是確定的動(dòng)產(chǎn)，那該權(quán)利就是動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)。如果權(quán)利作用的客體是確定的不動(dòng)產(chǎn)，那么該權(quán)利就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者是使用權(quán)。根據(jù)這個(gè)原則，準(zhǔn)物權(quán)（礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等）的對象也是確定的不動(dòng)產(chǎn)，所以應(yīng)該界定為不動(dòng)產(chǎn)（崔建遠(yuǎn)，2003）。同樣，土地使用權(quán)也應(yīng)該是有形資產(chǎn)，而不該按照目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則界定為無形資產(chǎn)；地役權(quán)也是有形資產(chǎn)。如果權(quán)利作用的客體是不確定的對象，如經(jīng)營權(quán)、排放權(quán)之類，就不是不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，而是無形資產(chǎn)。

（三）無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)應(yīng)該分為以下幾類：商業(yè)標(biāo)記權(quán)、創(chuàng)造性成果權(quán)、政府許可權(quán)、其他信息權(quán)利四類。

（1）商業(yè)標(biāo)記權(quán)。商業(yè)標(biāo)記權(quán)包括商標(biāo)、商號(hào)、地理標(biāo)識(shí)、商品特有名稱、域名、商業(yè)外觀、商業(yè)形象、特殊標(biāo)志等。商業(yè)標(biāo)識(shí)的范圍是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，外延會(huì)不斷擴(kuò)大，如作品標(biāo)題、商務(wù)用語、實(shí)用藝術(shù)品、網(wǎng)絡(luò)標(biāo)識(shí)等（王蓮峰，2009）。商業(yè)標(biāo)識(shí)權(quán)還可以擴(kuò)大到以人為主體的客體，如姓名權(quán)、肖像權(quán)等。肖像權(quán)不同于自然人的容貌。容貌是自然人身體權(quán)的一部分，而肖像權(quán)的客體是肖像，是自然人容貌的形態(tài)。肖像權(quán)既有精神權(quán)利的一面，又有經(jīng)濟(jì)權(quán)利的一面。經(jīng)濟(jì)權(quán)利就是可交易的，所以，肖像權(quán)可以分割為兩個(gè)權(quán)利：精神肖像權(quán)和經(jīng)濟(jì)肖像權(quán)。精神肖像權(quán)體現(xiàn)的是自然人的名譽(yù)，隱私等權(quán)利；經(jīng)濟(jì)肖像權(quán)是可以交易轉(zhuǎn)讓的。

另外，需要指出的是，一般而言，商業(yè)標(biāo)識(shí)權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在標(biāo)識(shí)權(quán)背后的所指對象上，所以，商業(yè)標(biāo)識(shí)權(quán)有時(shí)指很多其他權(quán)利；有時(shí)，商業(yè)標(biāo)識(shí)本身就是有價(jià)值的，如一個(gè)起得好的名字、標(biāo)識(shí)、外觀等，即商業(yè)標(biāo)識(shí)本身可能具有一定的著作權(quán)和外觀設(shè)計(jì)專利權(quán)的效應(yīng)。

（2）創(chuàng)造性成果權(quán)。創(chuàng)造性成果權(quán)主要體現(xiàn)在著作權(quán)、鄰接權(quán)、專利權(quán)、技術(shù)性商業(yè)秘密，這些主要體現(xiàn)了人力資本的創(chuàng)造性。技術(shù)性商業(yè)秘密還未申請專利，不是原來的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，但屬于創(chuàng)造性成果權(quán)。著作權(quán)很特殊，借鑒肖像權(quán)的思路，可以把著作權(quán)分為精神性著作權(quán)和經(jīng)濟(jì)性著作權(quán)。經(jīng)濟(jì)性著作權(quán)也即“作品精神權(quán)利”，具有財(cái)產(chǎn)性特征，這些特征在與所有權(quán)的對比中表現(xiàn)得更為充分：署名權(quán)就是對特殊財(cái)產(chǎn)“作品”的占有權(quán)；發(fā)表權(quán)即是對作品的一種使用權(quán)；修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)則是對作品的一種特殊處分權(quán)；收回權(quán)也是對作品的一種法律上和事實(shí)上的處分權(quán)（楊延超，2007）?！笆鹈麢?quán)、修改權(quán)、發(fā)表權(quán)等權(quán)利所體現(xiàn)的真正意義上的‘精神性’和‘人格性’是作者的名譽(yù)、隱私、創(chuàng)作自由等，因此，真正意義上的精神權(quán)利應(yīng)當(dāng)是作者的名譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、創(chuàng)作自由權(quán)等。更準(zhǔn)確地說，應(yīng)倡導(dǎo)一種對精神權(quán)利的二元保護(hù)：將署名權(quán)、修改權(quán)、發(fā)表權(quán)等權(quán)利與作者的名譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)、創(chuàng)作自由權(quán)等精神權(quán)利分開保護(hù)。前者體現(xiàn)對作品的支配利益，具有財(cái)產(chǎn)性；而后者體現(xiàn)作者的精神利益，是真正意義的精神權(quán)利”（楊延超，2007）。筆者建議直接將著作權(quán)分為精神性著作權(quán)和經(jīng)濟(jì)性著作權(quán)，精神性著作權(quán)就是作者的精神利益，經(jīng)濟(jì)性著作權(quán)就是作品精神權(quán)利。此外，創(chuàng)造性成果相關(guān)的領(lǐng)接權(quán)也應(yīng)該屬于創(chuàng)造性成果權(quán)。

（3）政府許可權(quán)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身體現(xiàn)了政府許可的權(quán)利，但不是政府許可權(quán)。行政許可的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府許可權(quán)，很多行政許可，如準(zhǔn)入許可、上市資格等是不可交易的，所以不是資產(chǎn)，也不是本文所指的政府許可權(quán)。政府許可權(quán)是可以交易的許可權(quán)，如可以交易的政府特許經(jīng)營權(quán)、排放權(quán)、車牌號(hào)等。不管是政府認(rèn)證的職業(yè)證書，還是非政府認(rèn)證的職業(yè)證書，都是不可以交易的，只有非人力的許可權(quán)才有交易的可能。政府許可權(quán)不計(jì)入政府部分的負(fù)債，但企業(yè)的許可權(quán)往往是企業(yè)的負(fù)債或者后續(xù)服務(wù)，所以，企業(yè)許可權(quán)不歸入這一類型的無形資產(chǎn)，而是歸入其他信息權(quán)。

（4）其他信息權(quán)。所有的無形資產(chǎn)都是一種信息，都可以歸結(jié)為信息權(quán)利，但這里的信息權(quán)利是剩下的無形資產(chǎn)的一個(gè)總稱。所以，如果是符合前面三類特征的資產(chǎn)，就屬于前面三類中的一類，否則就屬于其他信息資產(chǎn)。信息類商業(yè)秘密（客戶信息等）（張玉瑞，2005）以及合同型資產(chǎn)就是屬于此類（高富平，2009；陸小華，2009）。

目前，網(wǎng)絡(luò)虛擬資產(chǎn)可分為三大類：第一類是網(wǎng)絡(luò)虛擬貨幣，最具代表的是騰訊公司的Q幣，它已具有網(wǎng)絡(luò)交易通用“貨幣”的特征，可以用Q幣購買許多網(wǎng)絡(luò)虛擬物品，甚至可以購買一般需要用現(xiàn)實(shí)貨幣支付的產(chǎn)品，如殺毒軟件；第二類是網(wǎng)絡(luò)物件，最具代表性的是游戲物件，這些物件，已經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)?；慕灰资袌鲆呀?jīng)初步形成；第三類是網(wǎng)絡(luò)有償服務(wù)，如域名服務(wù)、收費(fèi)電子信箱、網(wǎng)絡(luò)空間服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信息使用權(quán)服務(wù)等（魯明勇，2006）。一般而言，這些虛擬資產(chǎn)是可以交易的，所以，可以認(rèn)定為無形資產(chǎn)。以游戲物件為例，有學(xué)者認(rèn)為游戲物件為債權(quán)更適宜，一是游戲玩家與游戲運(yùn)營商之間的服務(wù)合同為游戲道具所依賴的基礎(chǔ)關(guān)系，玩家因?yàn)橛螒虻谰叨哂械臋?quán)利，本質(zhì)上是基于服務(wù)合同請求權(quán)；二是玩家有請求游戲運(yùn)營商提供服務(wù)的概括性債權(quán)，可以分解為獨(dú)立的子債權(quán)，相應(yīng)的子債權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)、滅失，表現(xiàn)為游戲角色的獲得、交付與喪失（壽步，2008）。筆者認(rèn)為，這些虛擬資產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)往往配比性不強(qiáng)，或者后續(xù)服務(wù)成本不高，提供服務(wù)商一般可以直接確認(rèn)收入，不用分期確認(rèn)；另外，虛擬資產(chǎn)的價(jià)值有波動(dòng)，如果游戲終止，游戲運(yùn)營商并不能提供一個(gè)完全市場化的賠償，就好比一般的實(shí)物資產(chǎn)也是有保修期，但賣家并不一直負(fù)責(zé)下去，綜合考慮，虛擬資產(chǎn)認(rèn)定為債權(quán)并不合理，虛擬資產(chǎn)介于實(shí)物資產(chǎn)與債權(quán)之間。

二、所有資產(chǎn)與使用資產(chǎn)

（一）所有權(quán)與使用權(quán) 財(cái)產(chǎn)、物權(quán)是法學(xué)上的概念。財(cái)產(chǎn)是英美法系的概念，英美法系概念本身不是最嚴(yán)謹(jǐn)，有時(shí)是指財(cái)產(chǎn)客體，有時(shí)也指權(quán)利。物權(quán)是大陸法系的概念，我國是大陸法系的國家，我國《物權(quán)法》為廓清物權(quán)概念打下了較好的基礎(chǔ)。所以，建立框架應(yīng)以《物權(quán)法》為基準(zhǔn)，以法學(xué)為基準(zhǔn)，來協(xié)調(diào)法學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)的概念。雖然我國法律制定有時(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，如《憲法》中闡明公民私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯，事實(shí)上，準(zhǔn)確地說應(yīng)該是公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利不可侵犯。只有權(quán)利是不可侵犯的。由于憲法操作性不如民法，還是建議以民法為基礎(chǔ)。

此處，需要分析一下所有權(quán)概念（王涌，2000）。所有權(quán)制度一項(xiàng)重要的制度通常被視為大陸法中物權(quán)法的核心制度，但在英美法系中，很少專門論述所有權(quán)（陳永強(qiáng)，2009）。筆者認(rèn)為，首先，所有權(quán)是一個(gè)在時(shí)間上沒有限制或者很少限制的權(quán)利；其次，所有權(quán)總是應(yīng)該與一定的權(quán)利客體相關(guān)。所有權(quán)一般分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)與處分權(quán)。有學(xué)者提出了所有權(quán)與占有權(quán)的二分法（孟勤國，2002），借鑒這一思路，筆者將資產(chǎn)或者經(jīng)濟(jì)權(quán)利分為兩類：所有權(quán)與使用權(quán)。對于金融資產(chǎn)，一般沒有使用價(jià)值，故而不區(qū)分使用權(quán)。所以，對于有使用價(jià)值的資產(chǎn)，資產(chǎn)的形態(tài)有兩個(gè)：資產(chǎn)的所有權(quán)與資產(chǎn)的使用權(quán)（曾大鵬，2009）。故主體的資產(chǎn)可分為所有資產(chǎn)和使用資產(chǎn)，如地役權(quán)、土地使用權(quán)、租賃使用權(quán)等都是屬于使用權(quán)的范疇。一個(gè)資產(chǎn)客體（物）的所有權(quán)和使用權(quán)可以被一個(gè)主體持有，也可以被兩個(gè)或者更多主體持有。如果是有形資產(chǎn)，使用權(quán)一般只能被一個(gè)主體持有；如果是無形資產(chǎn)，使用權(quán)可以被多個(gè)主體持有，如商標(biāo)與專利等的一般許可使用。使用權(quán)是可交易的，雖然往往是限制交易的，因此使用資產(chǎn)也屬于資產(chǎn)的范疇。所有權(quán)與使用權(quán)分離，最可能的原因是租賃，也可能是免費(fèi)借用等原因。

（二）會(huì)計(jì)記錄 從經(jīng)濟(jì)的角度看，主體的表內(nèi)資產(chǎn)范圍大于法律上的所有資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)上的表內(nèi)資產(chǎn)分為法律上所有資產(chǎn)和融資租賃的資產(chǎn)。企業(yè)融資租賃的資產(chǎn)是指在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表，列為資產(chǎn)，能為企業(yè)所控制。這是根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則把有些使用資產(chǎn)計(jì)入表內(nèi)資產(chǎn)的范疇。使用資產(chǎn)是有一定時(shí)間限制的權(quán)利。攤銷期限在1年以上（不含1年）的某些費(fèi)用，可以歸屬于某項(xiàng)使用資產(chǎn)的，則該項(xiàng)使用資產(chǎn)可以表內(nèi)化，進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表成為表內(nèi)資產(chǎn)。以長期土地租賃為例，承租方一次性支付幾年租金得到的是若干年的土地使用資產(chǎn)（時(shí)間權(quán)利），土地使用資產(chǎn)可以表內(nèi)化，然后慢慢攤銷。出租方會(huì)計(jì)記錄為：一方面確認(rèn)全部收入，一方面應(yīng)減少土地資產(chǎn)總值（土地的使用時(shí)間變小了）；也可以部分確認(rèn)真實(shí)收入，部分確認(rèn)為遞延收益；兩者本質(zhì)上是一樣的。因此，承租方與出租方有對應(yīng)關(guān)系，遞延收益慢慢轉(zhuǎn)為收入，表內(nèi)使用資產(chǎn)慢慢攤銷轉(zhuǎn)為費(fèi)用，二者協(xié)調(diào)對應(yīng)。某個(gè)土地資產(chǎn)的所有時(shí)間段的資產(chǎn)價(jià)值都可以在資產(chǎn)負(fù)債表上反映，但不能重復(fù)反映。

其他有形資產(chǎn)一般價(jià)值小，會(huì)計(jì)記錄簡單，如果是準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)如汽車飛機(jī)之類，則要借鑒土地資產(chǎn)的記錄。如果是無形資產(chǎn)，無形使用資產(chǎn)可以重復(fù)在不同會(huì)計(jì)主體上記錄，無形資產(chǎn)會(huì)越變越大，所以無形資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大的作用。如果是服務(wù)費(fèi)用，一年甚至幾年一次收取，且購買方獲取的服務(wù)可以轉(zhuǎn)讓，那也是一種資產(chǎn)，可以按類似租賃資產(chǎn)予以表內(nèi)化并逐期攤銷；如果是約定不可以轉(zhuǎn)讓，則一般也認(rèn)為是一種資產(chǎn)，仍可類似租賃資產(chǎn)表內(nèi)化慢慢攤銷。如果將人力資產(chǎn)考慮在內(nèi)，主體雇傭的人力資產(chǎn)屬于一種廣義租賃，而勞動(dòng)派遣屬于真正的人才租賃。人力資產(chǎn)若人力支出超過一年則可資本化，意味著人力資產(chǎn)可以表內(nèi)資產(chǎn)化。所以，人力資產(chǎn)的所有權(quán)屬于人力資產(chǎn)本身，人力資產(chǎn)的使用權(quán)可以屬于其他主體，介于有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)之間。人力資產(chǎn)的所有權(quán)只有一個(gè)，但使用權(quán)可以有多個(gè)，即多重雇傭的現(xiàn)象，這一點(diǎn)類似無形資產(chǎn)；如果屬于勞動(dòng)派遣，則人力資產(chǎn)的使用權(quán)只能在一個(gè)會(huì)計(jì)主體表內(nèi)化，或者全部劃分為表外資產(chǎn)。

三、短期資產(chǎn)與長期資產(chǎn)

按耗用期限的長短，可將資產(chǎn)分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。筆者建議將流動(dòng)資產(chǎn)改為短期資產(chǎn)，一方面，這更能反映短期資產(chǎn)的特性是資產(chǎn)的期限，另一方面，資產(chǎn)期限并不反映流動(dòng)性。

（一）短期資產(chǎn) 短期資產(chǎn)指預(yù)計(jì)在一個(gè)正常營業(yè)周期中變現(xiàn)、出售或耗用，或者預(yù)計(jì)在資產(chǎn)負(fù)債表日起1年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)，以及自資產(chǎn)負(fù)債表日起1年內(nèi)交換其他資產(chǎn)。短期資產(chǎn)包括應(yīng)收利息、應(yīng)收股利、1年內(nèi)應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、1年內(nèi)存貨、1年到期債券、持有時(shí)間小于1年的使用資產(chǎn)等。可以發(fā)現(xiàn)，這個(gè)短期資產(chǎn)完全考慮資產(chǎn)期限，不包括現(xiàn)金等流動(dòng)資產(chǎn)。不可忽視的是，持有時(shí)間小于1年的使用資產(chǎn)也是短期資產(chǎn)，如短期雇傭工就是短期使用人力資產(chǎn)，短期租賃資產(chǎn)就是短期資產(chǎn)。

（二）長期資產(chǎn) 長期資產(chǎn)是指非短期資產(chǎn)，1年以上的資產(chǎn)，包括股權(quán)投資、超過1年債券投資、超過1年債權(quán)、長期有形資產(chǎn)、長期無形資產(chǎn)、長期使用資產(chǎn)等。不可忽視的是，持有時(shí)間大于1年的使用資產(chǎn)也是長期資產(chǎn)，如長期員工就是長期使用人力資產(chǎn)，還有長期租賃有形資產(chǎn)，長期租賃無形資產(chǎn)也是長期資產(chǎn)。

資產(chǎn)期限分類強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)經(jīng)營周期，即1個(gè)年度，因?yàn)檫@往往是造成金融活動(dòng)發(fā)生的關(guān)鍵。當(dāng)信用期限超過1年時(shí)，往往有融資活動(dòng)與投資活動(dòng)發(fā)生。

四、結(jié)論：資產(chǎn)概念的總結(jié)

筆者在進(jìn)行資產(chǎn)概念研究中，使用的是邊界與類型的方法，而沒有使用傳統(tǒng)的內(nèi)涵與外延方法。無論是邊界還是類型，每個(gè)階段都需要內(nèi)涵和外延。邊界強(qiáng)調(diào)不要就事論事，把研究對象放到一個(gè)更大的背景或者上下文去理解；類型也強(qiáng)調(diào)不要就事論事，而要將研究對象打開，更加深入進(jìn)去。不論是邊界還是類型，其實(shí)都涉及了分類；具體分為幾類并不是最重要，類型之間的界限才最關(guān)鍵。表1總結(jié)出一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)分類，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)組織只有使用人力資產(chǎn)，而沒有所有人力資產(chǎn)。

前述分析主要是基于基本成對概念的分析，也涉及了一些會(huì)計(jì)記錄問題。雖然沒有展開會(huì)計(jì)記錄方法，但很多原理已暗含于其中。盡管涉及了國有資產(chǎn)、公有資產(chǎn)等，但筆者僅從微觀角度進(jìn)行研究，對宏觀資產(chǎn)問題，將進(jìn)一步進(jìn)行研究。此外，筆者對資產(chǎn)的研究沒有涉及到經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)利益不是資產(chǎn)，依附于其他資產(chǎn)或者依附于非經(jīng)濟(jì)權(quán)利，雖然經(jīng)濟(jì)利益能夠?yàn)橹黧w帶來經(jīng)濟(jì)利益（現(xiàn)金流入等），但由于經(jīng)濟(jì)利益不可能交易，所以，在資產(chǎn)負(fù)債表上無法反應(yīng)，只能在附注中反應(yīng)，這一點(diǎn)類似或有事項(xiàng)。而對于或有事項(xiàng)（或有資產(chǎn)與或有債務(wù)），如果一個(gè)或有事項(xiàng)是可以交易的，那就是資產(chǎn)，并且總是可以計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的。所以，很多合同型權(quán)利也是可以交易的，也是屬于資產(chǎn)。只不過，很多合同性權(quán)利等或有資產(chǎn)并沒有表內(nèi)化，而是作為表外資產(chǎn)。

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