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房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司 會(huì)計(jì)監(jiān)督 現(xiàn)狀 思考

一、引言

房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。合法性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督確認(rèn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或生成會(huì)計(jì)資料的程序是否符合我國(guó)會(huì)計(jì)法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實(shí)性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)計(jì)量、記錄的相關(guān)活動(dòng)是否實(shí)際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料，杜絕會(huì)計(jì)資料因人為因素的失真；準(zhǔn)確性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)按照我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的各種會(huì)計(jì)資料所記錄的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個(gè)數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算公司相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中形成和提供的各種會(huì)計(jì)資料是否齊全和完整。伴隨著房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率逐漸下降和市場(chǎng)集中程度越來越高，要使得房地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)的大潮之中處于不敗之地，會(huì)計(jì)監(jiān)督發(fā)揮著尤為重要的作用，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)監(jiān)督工作值得我們深思。

二、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析

有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國(guó)部分房產(chǎn)公司中，會(huì)計(jì)監(jiān)督形如虛設(shè)，不僅沒有發(fā)揮其監(jiān)督職能，更造成了房地產(chǎn)公司內(nèi)部對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督的誤解。會(huì)計(jì)監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會(huì)計(jì)行業(yè)的困境，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠(chéng)信嚴(yán)重缺失等不利局面，不僅造成了極惡劣的負(fù)面影響，損害會(huì)計(jì)隊(duì)伍自身的形象，危及公司經(jīng)營(yíng)者、投資者、債權(quán)人的利益，阻礙了國(guó)家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進(jìn)行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：

1.相關(guān)法律制度不健全

由于會(huì)計(jì)監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督必然以會(huì)計(jì)法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準(zhǔn)繩及行為標(biāo)準(zhǔn)。自1985年我國(guó)的第一部會(huì)計(jì)法通過并開始施行，后來為了更好地適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，會(huì)計(jì)法也相應(yīng)做過幾次修訂。截至目前，雖然會(huì)計(jì)法規(guī)體系已初步建立，但隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生的天翻地覆變化和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大變化，尤其是2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴(yán)重滯后，但相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時(shí)跟進(jìn)；甚至出現(xiàn)了會(huì)計(jì)法未涉及的真空地帶，造成無(wú)法可依的局面。如因公司虛假信息而造成的損失在市場(chǎng)參與者之間應(yīng)如何分?jǐn)?；另外由于?shí)踐需要而出現(xiàn)的一些“補(bǔ)充規(guī)定”之類的文件，導(dǎo)致會(huì)計(jì)法規(guī)的質(zhì)量低、部分條款規(guī)定相互矛盾，阻礙會(huì)計(jì)法規(guī)監(jiān)督功能的實(shí)現(xiàn)。特別是當(dāng)前，對(duì)于違法者要承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)單，導(dǎo)致對(duì)做出虛假監(jiān)督檢查結(jié)論的各職能機(jī)構(gòu)難以明確地做出責(zé)任追究。

2.政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、內(nèi)部監(jiān)督體系流于形式

據(jù)我國(guó)《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢(shì)，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導(dǎo)致單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來，但形如虛設(shè)無(wú)法得到有效的執(zhí)行，以致會(huì)計(jì)秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)頻發(fā)。在現(xiàn)有的監(jiān)督體系中，會(huì)計(jì)人員的會(huì)計(jì)監(jiān)督權(quán)是房地產(chǎn)公司老總說了算的，難以對(duì)單位日常的全部經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行有效的控制和約束。其次，社會(huì)監(jiān)督主要采取的是事后監(jiān)督的方式，因而成本巨大。并且在實(shí)際實(shí)施過程中，因利益關(guān)系使部分社會(huì)審計(jì)監(jiān)督流于形式。再次，政府會(huì)計(jì)監(jiān)督手段相對(duì)落后，監(jiān)督工作不到位，而且由于政府職能轉(zhuǎn)變，在當(dāng)前受到經(jīng)濟(jì)利益的制約，使其監(jiān)督實(shí)質(zhì)效果難以確定。

三、建立多層次化的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制體系

多層次的公司內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制體系是一個(gè)從上到下的、完整的、具有較嚴(yán)密監(jiān)督控制特性的系統(tǒng)。通過明確有關(guān)人員、有關(guān)部門的權(quán)、責(zé)、利,使得每個(gè)群體或個(gè)人的行為都處在他人的監(jiān)督控制之下,使得對(duì)會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督控制工作能夠有制度上、程序上的保證,避免出現(xiàn)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的“真空控制”地帶或“控制盲點(diǎn)”,而使內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制流于形式、難收成效。一般說來,人力資本產(chǎn)權(quán)視角下的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制體制可分為三個(gè)層次。企業(yè)所有者對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制。企業(yè)所有者對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制主要體現(xiàn)在企業(yè)根據(jù)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的要求實(shí)行縱向授權(quán)制,通過股東大會(huì)給董事會(huì)授權(quán),通過董事會(huì)給總經(jīng)理授權(quán),進(jìn)而形成嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)督控制體系。在體系嚴(yán)密,領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任明晰的基礎(chǔ)上行使對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的權(quán)力,使得監(jiān)控權(quán)落到實(shí)處,監(jiān)控效果明顯。財(cái)務(wù)總監(jiān)具體行使內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的權(quán)利。財(cái)務(wù)總監(jiān)是由企業(yè)所有者委派的,是企業(yè)所有者利益的維護(hù)者,并具體監(jiān)督和指導(dǎo)著企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的全過程。這一層次的企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督控制是多層次企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的重點(diǎn),它是所有者對(duì)經(jīng)營(yíng)者以及經(jīng)營(yíng)者內(nèi)部進(jìn)行會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的一個(gè)關(guān)鍵。

會(huì)計(jì)部門及會(huì)計(jì)人員的內(nèi)部監(jiān)督控制。即直接面向經(jīng)營(yíng)者及經(jīng)營(yíng)實(shí)體貫徹企業(yè)的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)方面的監(jiān)督控制制度。值得注意的是在該層次上行使內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制權(quán)利和責(zé)任的是企業(yè)會(huì)計(jì)人員,作用方向是會(huì)計(jì)人員作用于企業(yè)的經(jīng)理和各業(yè)務(wù)部門,而監(jiān)督和評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)人員履行監(jiān)督控制責(zé)任的卻是上一層代表所有者利益的財(cái)務(wù)總監(jiān)。

需辨析的是,無(wú)論是公司還是企業(yè),內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制工作必須符合我國(guó)《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定和要求,體現(xiàn)在:一是涉及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)和會(huì)計(jì)事項(xiàng)的人員應(yīng)當(dāng)明確各部門和崗位的職責(zé)、權(quán)限,不能混淆不清、指責(zé)交叉。對(duì)不相容的職務(wù)應(yīng)當(dāng)相互分離、相互制約和監(jiān)督;二是重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行,應(yīng)當(dāng)明確相互監(jiān)督和制約的程序,防止因個(gè)人擁有較大的權(quán)力而,以避免決策的混亂和失誤;三是明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序。財(cái)產(chǎn)清查的范圍是對(duì)清查各單位所擁有的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)做出真實(shí)、全面的反映,要有組織的進(jìn)行,使之程序化、制度化;四是明確對(duì)會(huì)計(jì)資料定期進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的程序。內(nèi)部審計(jì)是由本部門設(shè)置的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)人員對(duì)單位自身的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行審計(jì)和做出評(píng)價(jià)。對(duì)于內(nèi)部審計(jì),應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一制定的會(huì)計(jì)制度制定出辦法和程序;五是明確會(huì)計(jì)責(zé)任主體,加強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人在會(huì)計(jì)監(jiān)督中的責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第2篇

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)政策 萬(wàn)科 財(cái)務(wù)

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。本文通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)企業(yè)――萬(wàn)科的年報(bào)和附注等公開信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剖析其主要會(huì)計(jì)項(xiàng)目與政策，以了解企業(yè)的行為動(dòng)向。

一、會(huì)計(jì)政策應(yīng)用與影響分析

（一）存貨政策。存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中持有以備出售，或者仍處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。存貨是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，通常其價(jià)值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動(dòng)性較強(qiáng)。存貨核算的內(nèi)容基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用支出，因此對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)和計(jì)量有著非常重要的意義。萬(wàn)科的存貨按成本進(jìn)行初始計(jì)量，并在資產(chǎn)負(fù)債表日按成本值與可變現(xiàn)凈值兩者較低者再次計(jì)量，對(duì)可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備?？勺儸F(xiàn)凈值是指在日?；顒?dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按單項(xiàng)存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提。表1為萬(wàn)科近三年來存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況。

通過表1可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫給萬(wàn)科帶來了不利影響。與同行業(yè)的保利地產(chǎn)與華夏幸福相比，萬(wàn)科在2015年對(duì)于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場(chǎng)布局有關(guān)，另一方面也顯示出萬(wàn)科更為審慎的財(cái)務(wù)策略。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科根據(jù)測(cè)試結(jié)果與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，轉(zhuǎn)銷存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.5億元，并增加計(jì)提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤(rùn)3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)3.3億元。

（二）投資性房地產(chǎn)政策。對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式――成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，對(duì)其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況會(huì)造成不同影響。近年來，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛將公允價(jià)值計(jì)量模式作為基本的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性加以運(yùn)用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的完善，未來我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也將逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。就現(xiàn)階段來看，盡管會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式來計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但采用這一模式的企業(yè)卻不多。據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價(jià)值計(jì)量模式。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因可能有兩點(diǎn)，一是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式設(shè)置了比較嚴(yán)格的條件，只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且一經(jīng)采用不得轉(zhuǎn)變；二是可能與企業(yè)謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，但依舊不夠成熟，市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)使企業(yè)在不同年度的利潤(rùn)差異較大，影響投資者對(duì)企業(yè)的判斷。

同大部分企業(yè)一樣，萬(wàn)科對(duì)于投資性房地產(chǎn)也選擇了成本計(jì)量模式，相對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式，成本計(jì)量模式雖然不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，但它更加謹(jǐn)慎，計(jì)量起來也相對(duì)方便。此外，對(duì)于用于銀行借款抵押的投資性房地產(chǎn)，成本計(jì)量模式能更好地反映資產(chǎn)的抵債能力，降低了資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）應(yīng)收賬款政策。萬(wàn)科對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理分為兩大類：個(gè)別方式評(píng)估與組合方式評(píng)估。運(yùn)用個(gè)別方式評(píng)估時(shí)，萬(wàn)科將應(yīng)收款項(xiàng)分為兩類：?jiǎn)雾?xiàng)金額重大并單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)和單項(xiàng)金額不重大但單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)。當(dāng)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量（不包括尚未發(fā)生的未來信用損失）按原實(shí)際利率折現(xiàn)的現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值時(shí)，萬(wàn)科將該應(yīng)收款項(xiàng)的賬面價(jià)值減記至該現(xiàn)值，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)運(yùn)用組合方式評(píng)估應(yīng)收款項(xiàng)的減值損失時(shí)，減值損失金額是根據(jù)具有類似信用風(fēng)險(xiǎn)特征的應(yīng)收款項(xiàng)（包括以個(gè)別方式評(píng)估未發(fā)生減值的應(yīng)收款項(xiàng)）的以往損失經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的可觀察數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整確定的。萬(wàn)科將不單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)分為組合一和組合二。組合一按債務(wù)單位的信用風(fēng)險(xiǎn)特征劃分，主要為經(jīng)單獨(dú)測(cè)試后未減值的應(yīng)收款項(xiàng)，此類款項(xiàng)發(fā)生壞賬損失的可能性極小，不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。組合二為除組合一及單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)之外的應(yīng)收款項(xiàng)，萬(wàn)科結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，采用賬齡分析法對(duì)本組合的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

通過與保利地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，二者在壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方面的政策類似，但在以下幾個(gè)方面存在差別。首先，對(duì)于單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)的規(guī)定不同。萬(wàn)科將單項(xiàng)金額大于人民幣1 000萬(wàn)元的應(yīng)收賬款，及單項(xiàng)金額大于人民幣3 000萬(wàn)元的其他應(yīng)收款視為重大；保利地產(chǎn)將單項(xiàng)金額超過10 000萬(wàn)元以上的應(yīng)收款項(xiàng)認(rèn)定為重大。其次，通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表附注進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)雖然也有三種壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方法，但按賬齡分析法計(jì)提的比例為100%，也就是說保利地產(chǎn)都是根據(jù)賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的，而萬(wàn)科則采取幾種方法組合的方式進(jìn)行計(jì)提，避免了單種方法的不足，體現(xiàn)了其謹(jǐn)慎穩(wěn)健的戰(zhàn)略。最后，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的比率不同，保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備無(wú)論賬齡長(zhǎng)短計(jì)提比率一律為5%，萬(wàn)科則根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)的賬齡不同采用不同的計(jì)提比率：1年以內(nèi)（含1年）賬齡的應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提比率為1%，1―3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過比較二者的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比率可以發(fā)現(xiàn)，雖然保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比率沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比率卻比萬(wàn)科要高，這可能與二者采取的公司戰(zhàn)略有關(guān)：萬(wàn)科采取的是保守穩(wěn)健的戰(zhàn)略，而保利地產(chǎn)采取的是激進(jìn)的戰(zhàn)略。2013―2015年，萬(wàn)科的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項(xiàng)的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項(xiàng)的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬(wàn)科在應(yīng)收賬款方面的風(fēng)險(xiǎn)比保利地產(chǎn)要小，對(duì)應(yīng)收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬(wàn)科財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的謹(jǐn)慎性。然而從財(cái)務(wù)報(bào)表的批注來看，萬(wàn)科也存在一些不足，比如針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科沒有列出比較重大的應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)，這使得報(bào)表閱讀者所獲得的相關(guān)信息只是表面的，因?yàn)闆]有重大的應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)，無(wú)法對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)有更深入的了解。

（四）收入確認(rèn)政策。萬(wàn)科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業(yè)出租、提供勞務(wù)收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬(wàn)科主要的收入來源。同時(shí)滿足收入的一般確認(rèn)條件及以下條件時(shí)，萬(wàn)科確認(rèn)銷售商品收入：（1）萬(wàn)科將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）萬(wàn)科既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。萬(wàn)科按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定銷售商品收入金額。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)周期比較長(zhǎng)，多數(shù)樓盤的運(yùn)作過程可能橫跨兩個(gè)甚至幾個(gè)會(huì)計(jì)年度。因此，與普通企業(yè)的利潤(rùn)表不同，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表中的利潤(rùn)反映的是前幾年的經(jīng)營(yíng)成果和當(dāng)年的部分業(yè)績(jī)；單個(gè)年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果應(yīng)當(dāng)通過該年存貨的變化量查看。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收系緊密，因?yàn)楹艽蟊壤念A(yù)收賬款將在符合收入的確認(rèn)條件后結(jié)轉(zhuǎn)為收入，不是真正意義上的負(fù)債。在這項(xiàng)因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)測(cè)未來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)，不能完全依賴?yán)麧?rùn)表數(shù)據(jù)，應(yīng)同時(shí)參考預(yù)收賬款余額，比如2013―2015年萬(wàn)科的預(yù)收賬款明顯高于其他住宅類房地產(chǎn)企業(yè)，可以預(yù)測(cè)萬(wàn)科的未來收入情況比較樂觀。

（五）折舊政策。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)不同于普通企業(yè)，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬(wàn)科采用的折舊政策是，對(duì)于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)，同時(shí)除非固定資產(chǎn)符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產(chǎn)的成本扣除預(yù)計(jì)凈殘值和累計(jì)減值準(zhǔn)備后在其使用壽命內(nèi)按年限平均法計(jì)提折舊。在這種折舊方法之下，各個(gè)會(huì)計(jì)期間的折舊額相等，使得企業(yè)的收益比較平穩(wěn)。萬(wàn)科各類固定資產(chǎn)的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。

萬(wàn)科采用直線法計(jì)提固定資產(chǎn)折舊簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算，但是固定資產(chǎn)在使用前期操作效能高，使用資產(chǎn)所獲得的收入比較高，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，前期計(jì)提的折舊額應(yīng)該比較多，那么萬(wàn)科對(duì)于固定資產(chǎn)全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬(wàn)科所處的行業(yè)有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)類型不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)，如房屋建筑物、辦公設(shè)備、電子設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等，價(jià)值損耗都非常穩(wěn)定，不像工業(yè)企業(yè)的機(jī)器設(shè)備那樣價(jià)值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說已能夠反映其固定資產(chǎn)的折舊狀況。

通過與同行業(yè)的保利地產(chǎn)相比可以發(fā)現(xiàn)，保利地a在2011年以前的折舊政策與萬(wàn)科類似，但在2011年保利地產(chǎn)變更了折舊政策，變更結(jié)果如表3所示。通過對(duì)比可以看出，保利地產(chǎn)在變更會(huì)計(jì)政策后增加了折舊的彈性，同時(shí)也增加了凈利潤(rùn)的操作余地，也就是說存在盈余管理的動(dòng)機(jī)。相比之下，萬(wàn)科一直沒有變更會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，從這一點(diǎn)可以看出，萬(wàn)科采取的是比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。

對(duì)于融資租賃固定資產(chǎn)萬(wàn)科也采用直線法計(jì)提折舊，從財(cái)務(wù)報(bào)表附注來看，租賃資產(chǎn)的折舊年限在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中選較短者進(jìn)行計(jì)提。然而該方法的不足之處在于，在萬(wàn)科的年度財(cái)務(wù)報(bào)表中并未區(qū)分租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán)，而是一概而論，這有可能造成實(shí)際計(jì)提的折舊比應(yīng)計(jì)的高從而降低凈利潤(rùn)的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。

（六）稅收優(yōu)惠政策。2015年萬(wàn)科納稅金額單所得稅一項(xiàng)就達(dá)145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業(yè)必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁、計(jì)算環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法計(jì)算，減少了企業(yè)的選擇空間，在所得稅核算方面更體現(xiàn)了企業(yè)的實(shí)際狀況。2008年1月1日起，原來享受稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)也在5年內(nèi)逐步過渡到統(tǒng)一的法定稅率25%。所以萬(wàn)科目前的納稅籌劃主要通過轉(zhuǎn)換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業(yè)聯(lián)營(yíng)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓；捐贈(zèng)和利息支出扣除的合理規(guī)劃等進(jìn)行。

（七）信息披露質(zhì)量。通過對(duì)萬(wàn)科關(guān)鍵的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行重點(diǎn)分析，可知2013―2015年萬(wàn)科的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)穩(wěn)定，并沒有變更會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，從這一點(diǎn)可以看出，萬(wàn)科采取的是比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，進(jìn)而可以推斷萬(wàn)科管理層利用會(huì)計(jì)政策或會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行盈余管理的可能性不高，延續(xù)了以前的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，保持了公司會(huì)計(jì)核算的一致性和連貫性。

此外，在信息披露質(zhì)量方面萬(wàn)科存在以下問題：（1）萬(wàn)科在存貨相關(guān)會(huì)計(jì)政策中沒有說明存貨發(fā)出時(shí)如何計(jì)價(jià)以及采取哪種存貨盤存制度，同時(shí)對(duì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備如何確定也沒有詳細(xì)說明；（2）萬(wàn)科對(duì)預(yù)收賬款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的披露不詳細(xì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)收賬款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收系緊密，正如萬(wàn)科在報(bào)表中提到的不符合收入確認(rèn)的款項(xiàng)列為預(yù)收賬款，但萬(wàn)科并沒有詳細(xì)說明在什么情況下預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

二、結(jié)論

會(huì)計(jì)分析的主要目的是消除會(huì)計(jì)政策或會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響。通過對(duì)萬(wàn)科存貨、應(yīng)收賬款、收入確認(rèn)等關(guān)鍵會(huì)計(jì)政策和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)折舊、壞賬準(zhǔn)備計(jì)提等會(huì)計(jì)估計(jì)的分析，可以看出萬(wàn)科的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)具有一致性和穩(wěn)健性，從而能夠保證萬(wàn)科會(huì)計(jì)質(zhì)量的準(zhǔn)確性，同時(shí)由于萬(wàn)科近幾年來都未變更會(huì)計(jì)政策，確保了公司的前期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)和后期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)具有可比性，為財(cái)務(wù)分析的對(duì)比奠定了基礎(chǔ)。

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房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第3篇

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；上市公司

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-0992（2011）1-0328-02

財(cái)政部2006年2月15日公布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并要求于2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行,同時(shí)鼓勵(lì)其他公司參照?qǐng)?zhí)行。它是我國(guó)會(huì)計(jì)發(fā)展史上一個(gè)新的里程碑,標(biāo)志著我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)邁向了一個(gè)新，是適應(yīng)我國(guó)特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，也是與國(guó)際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的正式建立的標(biāo)志性事件。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則無(wú)論是在會(huì)計(jì)理論還是會(huì)計(jì)計(jì)量,還是在會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)信息披露等方面的變化都將對(duì)上市公司產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因此,新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主要變化及其對(duì)上市公司的影響,值得市場(chǎng)監(jiān)管部門、上市公司、投資者和其他利益相關(guān)者密切關(guān)注。

一、會(huì)計(jì)理念的創(chuàng)新影響：

（一）收入費(fèi)用觀念的轉(zhuǎn)變。

目前占據(jù)主導(dǎo)地位的仍是收入費(fèi)用觀，即收入費(fèi)用觀則通過收入與費(fèi)用的直接配比來計(jì)量企業(yè)收益，按照收入費(fèi)用觀，會(huì)計(jì)上通常是在產(chǎn)生收益后再計(jì)量資產(chǎn)的增加或是負(fù)債的減少。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的資產(chǎn)負(fù)債觀則是基于資產(chǎn)和負(fù)債的變動(dòng)來計(jì)量損益，因此當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值增加或是負(fù)債的價(jià)值減少時(shí)會(huì)產(chǎn)生收益。資產(chǎn)負(fù)債觀和收入費(fèi)用觀是計(jì)量企業(yè)收益的兩種不同理論。

資產(chǎn)負(fù)債觀關(guān)注資產(chǎn)和負(fù)債的變動(dòng)來計(jì)量收益，而收入費(fèi)用觀則先計(jì)量收益然后再將之分?jǐn)傆?jì)入到相應(yīng)的資產(chǎn)和負(fù)債中去。可見，資產(chǎn)負(fù)債觀以經(jīng)濟(jì)學(xué)收益觀為基礎(chǔ)，其收益計(jì)算公式為“利潤(rùn)=期末凈資產(chǎn)-期初凈資產(chǎn)”；收入費(fèi)用觀以會(huì)計(jì)學(xué)收益觀為基礎(chǔ)，其收益計(jì)算公式為“利潤(rùn)=收入-費(fèi)用”。國(guó)際會(huì)計(jì)界自1950年以來開始注意吸收經(jīng)濟(jì)學(xué)收益觀的某些合理內(nèi)容，引導(dǎo)會(huì)計(jì)學(xué)收益觀向著經(jīng)濟(jì)學(xué)收益觀的方向發(fā)展。

（二）受托責(zé)任觀念的轉(zhuǎn)變。

按照財(cái)務(wù)報(bào)表的目標(biāo)分為受托責(zé)任觀和決策有用觀。受托責(zé)任者認(rèn)為，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)是反映受托者的受托責(zé)任和履行情況，關(guān)注的是股東受托資源的安全和資本的保值增值，要求提供盡可能客觀可靠的會(huì)計(jì)信息。而決策有用觀認(rèn)為，財(cái)務(wù)報(bào)表的目標(biāo)是提供與經(jīng)營(yíng)決策相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，強(qiáng)調(diào)的是會(huì)計(jì)信息與經(jīng)營(yíng)決策的相關(guān)性，而相對(duì)忽視其可靠性。在這種觀念下，按現(xiàn)時(shí)成本計(jì)算企業(yè)的資產(chǎn)和收益更能說明企業(yè)的資產(chǎn)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，也有助于正確的預(yù)測(cè)未來的業(yè)績(jī)；收入確認(rèn)傾向于強(qiáng)調(diào)過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)模式。歷史上，是先有受托責(zé)任觀，由于股份公司的興起，投資主體的日益分化，決策有用觀大有逐漸取代受托責(zé)任觀的趨勢(shì)。新準(zhǔn)則為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)國(guó)際趨同的需要，以建立高質(zhì)量的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，植入決策有用觀。集中體現(xiàn)在對(duì)于相關(guān)性和可靠性的權(quán)衡上。新準(zhǔn)則對(duì)于可靠性的表述是：企業(yè)會(huì)計(jì)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，如實(shí)反映各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及其他相關(guān)信息，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠、內(nèi)容完整。

（三）公共服務(wù)型政府的形成。

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求我國(guó)政府朝公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型期間最重要的就是要防止政府越位，政府應(yīng)該是為人民服務(wù)的有限政府而不是在封建社會(huì)國(guó)家時(shí)期的全能政府。把經(jīng)濟(jì)管理職能轉(zhuǎn)到主要為市場(chǎng)主體服務(wù)和創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境上來，利用政府的宏觀調(diào)控職能來彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自動(dòng)化的不足，同時(shí)又要防止政府缺位，要把更多的注意力和公共資源投向促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)上；發(fā)展市場(chǎng)化的同時(shí)也要求市民社會(huì)的培育，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，需要一系列堅(jiān)實(shí)的社會(huì)條件予以支撐，而市民社會(huì)恰恰是建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制根本性的社會(huì)條件。這一條件的實(shí)質(zhì)，就是正確處理國(guó)家與社會(huì)、國(guó)家與個(gè)人、公共領(lǐng)域與私人領(lǐng)域的相互關(guān)系，確立互不侵犯、共存一體的多邊合作。

建設(shè)公共服務(wù)型政府是一場(chǎng)深刻的“政府革命”，它不僅僅是對(duì)于現(xiàn)有政府管理體制的修改，或者對(duì)于行政管理體制的修改，或者是對(duì)于一般性政府職能調(diào)整，更是建立一個(gè)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型相適應(yīng)的“以人為本”的現(xiàn)代政府模式。一個(gè)民族，民主，法治的現(xiàn)代政府是建設(shè)公共服務(wù)型政府的努力方向。

二、新基本準(zhǔn)則內(nèi)容的創(chuàng)新和影響：

我國(guó)2006年2月15日的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系由1項(xiàng)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則組成?；緶?zhǔn)則,主要規(guī)范會(huì)計(jì)目標(biāo)、基本假設(shè)信息質(zhì)量要求和財(cái)務(wù)報(bào)表的總體要求等,相當(dāng)于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中的《編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表的框架》而38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的提出，消除了歐盟承認(rèn)中國(guó)完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的五大障礙之一，為中國(guó)各類企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)提供會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)，除此之外金融類、非金融類兩大類會(huì)計(jì)科目和報(bào)表體系,它是整個(gè)準(zhǔn)則體系共同的應(yīng)用指南。新準(zhǔn)則的實(shí)施,可望緩解少數(shù)別有用心的國(guó)家或國(guó)際組織以會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為借口提出不實(shí)指控,顯著提高外向型企業(yè)應(yīng)對(duì)反傾銷指控的抗辯能力,降低國(guó)際貿(mào)易糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。此外,新準(zhǔn)則的實(shí)施,將大幅降低交易成本和會(huì)計(jì)遵循成本,不僅為我國(guó)進(jìn)一步吸引外資創(chuàng)造了優(yōu)越的軟環(huán)境,而且有利于我國(guó)有實(shí)力的企業(yè)以更加優(yōu)厚的條件在國(guó)際資本市場(chǎng)上籌措更多的資本。簡(jiǎn)言之,新準(zhǔn)則將促使我國(guó)的“商業(yè)語(yǔ)言”進(jìn)一步融入國(guó)際通行的“商業(yè)語(yǔ)言”,可望進(jìn)一步提升我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的能力。與舊的準(zhǔn)則相比，變化最明顯且對(duì)于企業(yè)影響最大的為一下幾點(diǎn)。

（一）公允價(jià)值的增加：

公允價(jià)值，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉市場(chǎng)情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。購(gòu)買企業(yè)對(duì)合并業(yè)務(wù)的記錄需要運(yùn)用公允價(jià)值的信息。在實(shí)務(wù)中，通常由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被并企業(yè)的凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。新準(zhǔn)則為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)國(guó)際趨同的需要，以建立高質(zhì)量的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系為出發(fā)點(diǎn)，一改過去對(duì)公允價(jià)值過度謹(jǐn)慎的認(rèn)識(shí)，實(shí)施全面引入了公允價(jià)值的概念，并將其應(yīng)用于長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、企業(yè)年金基金、股份支付、債務(wù)重組、收入、企業(yè)合并、租賃、金融工具、套期保值、石油天然氣開采等各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值的運(yùn)用，正是在決策有用觀的指導(dǎo)下，提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的有力手段。

（二）利得和損失的概念的增加：

基本準(zhǔn)則不論是在理論基礎(chǔ)層面還是具體方法層面，均有向國(guó)際準(zhǔn)則接軌的趨勢(shì)。它吸收了國(guó)際準(zhǔn)則中的“利得”和“損失”兩個(gè)重要概念, 其中，利得是指由企業(yè)非日常活動(dòng)所形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流入; 而損失則是指由企業(yè)非日?；顒?dòng)所發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤(rùn)無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流出。

（三）投資性房地產(chǎn)管理辦法的出臺(tái)：

可以采用公允價(jià)值模式的三個(gè)條件是：第一，要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。第二，是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)，第三，是企業(yè)能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作合理的估計(jì)。在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,也不計(jì)提成本價(jià)格,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。新準(zhǔn)則將主要影響那些持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè),如園區(qū)類企業(yè)、房地產(chǎn)公司等。近年來,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高,對(duì)持有土地使用權(quán)或擁有并已出租的房地產(chǎn)的上市公司來說,由于執(zhí)行新準(zhǔn)則后,投資性房地產(chǎn)可改用公允價(jià)值計(jì)量模式,其巨大增值將調(diào)整留存收益,資產(chǎn)將有大幅度增加。如果2007年房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步走高,投資性房地產(chǎn)在2007年1月1日以后的增值部分進(jìn)入當(dāng)期損益,這些上市公司的業(yè)績(jī)將進(jìn)一步提高。

（四）債務(wù)重組收入作為應(yīng)外收入

原準(zhǔn)則中規(guī)定，將因債權(quán)人讓步而導(dǎo)致債務(wù)人豁免或者減少償還的負(fù)債計(jì)入資本公積的, 而新準(zhǔn)則改變了這一做法，規(guī)定將債務(wù)重組收益計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入, 對(duì)于實(shí)物抵債業(yè)務(wù),引進(jìn)公允價(jià)值作為計(jì)量屬性。這一新辦法的出臺(tái)，致使那些無(wú)力清償債務(wù)的公司，當(dāng)獲得債務(wù)的全部或者部分豁免權(quán)的同時(shí)，該上市公司的股指將大幅度上升，同時(shí)可能導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)的大幅度上升。因此，監(jiān)管部門對(duì)于背負(fù)高額負(fù)債又有可能獲得和面或者減少償還的公司，應(yīng)該予以重視。

三、新準(zhǔn)則對(duì)于上市公司的影響：

（一）所得稅處理方法的變更：

資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅，新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18 號(hào)―――所得稅》改變了原準(zhǔn)則體系下的所得稅會(huì)計(jì)處理方法, 要求企業(yè)一律采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅, 而不能再像以往那樣可以采用應(yīng)付稅款法和納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅。中國(guó)大多數(shù)企業(yè)在所得稅處理方法上適用應(yīng)付稅款法,少數(shù)企業(yè)適用納稅影響會(huì)計(jì)法。企業(yè)采用新方法核算所得稅得出的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債余額能夠直接反映其對(duì)企業(yè)未來的影響。新準(zhǔn)則規(guī)定所得稅會(huì)計(jì)方法將改變所有企業(yè)的所得稅費(fèi)用,并導(dǎo)致凈利潤(rùn)的改變?？傮w業(yè)說,原采用納稅影響會(huì)計(jì)法的公司,影響相對(duì)會(huì)較小,而采用應(yīng)付稅款法的公司,所得稅費(fèi)用可能會(huì)有重大的調(diào)整。

（二）債務(wù)重組對(duì)于上市公司的影響：

如同上文所述，對(duì)作為債務(wù)人的企業(yè)來說,新的債務(wù)重組準(zhǔn)則意味著,一旦債權(quán)人讓步,企業(yè)獲得的利益將直接計(jì)入當(dāng)期收益,增加當(dāng)年利潤(rùn)。對(duì)那些無(wú)力清償債務(wù)的上市公司而言,一旦債務(wù)被全部或部分豁免,可能大大提高其每股收益。而通過資產(chǎn)評(píng)估方式,公司還可人為調(diào)高所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值,公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額可計(jì)入當(dāng)期損益。另外,新準(zhǔn)則還將提高大股東向上市公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的熱情。當(dāng)公司出現(xiàn)虧損時(shí),上市公司的控股股東出于維持公司業(yè)績(jī)的考慮,可能會(huì)通過債務(wù)重組為上市公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

（三）長(zhǎng)期投資

上市公司執(zhí)行新準(zhǔn)則后,應(yīng)對(duì)原有投資進(jìn)行重新分類和計(jì)量。首次執(zhí)行新準(zhǔn)則者,尚未推銷的長(zhǎng)期股權(quán)投資差額全額沖銷并調(diào)整留存收益,上市公司2007年初的留存收益將減少。另外,上市公司進(jìn)行短期證券投資時(shí),由于新準(zhǔn)則將其修改為交易性證券投資,按公允價(jià)值入賬,賬面盈利就能直接計(jì)入當(dāng)期收益,增加當(dāng)期利潤(rùn)。遏制了上市公司通常采用的, 在盈利較大的年度, 大幅度計(jì)提資產(chǎn)減值損失, 增加當(dāng)年費(fèi)用, 減少當(dāng)年利潤(rùn), 待下一年度利潤(rùn)下降時(shí), 再利用轉(zhuǎn)回減值損失的手段增加利潤(rùn)的做法, 使上市公司“隱蔽利潤(rùn)”的主觀愿望無(wú)從實(shí)現(xiàn), 對(duì)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將產(chǎn)生重大影響。

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“新”在于不僅首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一體系, 而且實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與國(guó)際慣例的趨同; 同時(shí)也充分體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特殊性。為建設(shè)中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)又打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，對(duì)于上市公司的巨大影響是顯而易見的，但是這更有利于形成一個(gè)更加規(guī)范和有秩序的股市管理體系，經(jīng)過2007年的大好牛市和2009年的熊市的沖擊，對(duì)于中國(guó)的廣大股民來講，是個(gè)不小的風(fēng)波。股民們對(duì)于上市公司的期望值日益的高漲，對(duì)于政府和監(jiān)督管理部門對(duì)上市公司的監(jiān)管的關(guān)注也與日俱增。新準(zhǔn)則的提出正式為了建設(shè)更加健全的股市體系，為廣大股民謀福利雖然新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變更導(dǎo)致相關(guān)處理原則的改變的確會(huì)引起上市公司當(dāng)期利潤(rùn)的變化, 但并不會(huì)因此而影響上市公司內(nèi)在價(jià)值, 反而會(huì)使上市公司的內(nèi)在價(jià)值得以正確反映。因此, 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核心要素在于讓上市公司會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更真實(shí), 更符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。

注釋：

1.2003年6月,中國(guó)政府正式向歐盟提出承認(rèn)中國(guó)完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的要求,歐盟經(jīng)過研究后提出5個(gè)標(biāo)準(zhǔn):( 1)企業(yè)經(jīng)營(yíng)遵循市場(chǎng)規(guī)則,不受行政干預(yù);( 2)企業(yè)必須建立透明公開的治理機(jī)制,包括一套與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例一致的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);( 3)企業(yè)破產(chǎn)應(yīng)遵循優(yōu)勝劣汰法則,不得偏袒國(guó)有企業(yè);( 4)金融市場(chǎng)必須開放,國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的不良貸款率應(yīng)大幅降低;( 5)企業(yè)權(quán)益一律平等,不得歧視民營(yíng)企業(yè)。

2. 會(huì)計(jì)遵循成本包括年度財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)費(fèi)用。年報(bào)顯示,2005年度,下列公司向?yàn)槠涮峁徲?jì)服務(wù)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所支付了巨額的審計(jì)費(fèi)用(不包括IPO審計(jì)和內(nèi)控審查、咨詢費(fèi)用等) :中國(guó)建行( KPMG) 14000萬(wàn)元;中國(guó)銀行( PwC) 12563萬(wàn)元;中國(guó)移動(dòng)( KPMG) 5900萬(wàn)元;中國(guó)石油( PwC) 5000萬(wàn)元;中國(guó)電信( KPMG)4576萬(wàn)元。2006年中國(guó)銀行和中國(guó)工行發(fā)行上市,支付給會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)費(fèi)用將非?？捎^

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房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第4篇

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 資產(chǎn)評(píng)估 監(jiān)管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計(jì)量模式，歷史成本長(zhǎng)期以來一直占據(jù)著會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的主導(dǎo)地位。但隨著資本市場(chǎng)的快速發(fā)展，利率、匯率、金融衍生產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)幅度日益增大，企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境越來越不穩(wěn)定，所提供的信息難以如實(shí)反映企業(yè)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，也無(wú)法反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響，財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性逐漸降低，給報(bào)表使用者尤其是投資者進(jìn)行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價(jià)值計(jì)量屬性被越來越多的國(guó)家所采用，尤其是英美等發(fā)達(dá)國(guó)家早已開始采用公允價(jià)值計(jì)量。目前，公允價(jià)值計(jì)量已成為世界大多數(shù)國(guó)家普遍采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我國(guó)也從2007年起將公允價(jià)值模式引入了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。

公允價(jià)值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?？梢?，公允價(jià)值不是現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格，而是意欲交易的雙方達(dá)成（主要是通過評(píng)估來加以確定）現(xiàn)行交易的價(jià)格。一般而言，人們將公允價(jià)值的確定基礎(chǔ)分為三個(gè)層次：資產(chǎn)或負(fù)債有活躍市場(chǎng)時(shí)的報(bào)價(jià)；資產(chǎn)或負(fù)債有同類資產(chǎn)或負(fù)債活躍市場(chǎng)時(shí)的報(bào)價(jià)；采用評(píng)估技術(shù)（涉及現(xiàn)金流、折現(xiàn)率、收益期的判斷）。不難看出，公允價(jià)值的實(shí)質(zhì)是在一個(gè)較為成熟、有效的環(huán)境中對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債以當(dāng)前市場(chǎng)為依據(jù)確定其價(jià)值，如果缺乏市場(chǎng)價(jià)格則需要應(yīng)用各種估價(jià)技術(shù)確定其價(jià)值，即評(píng)估師需要將時(shí)刻變化的市場(chǎng)、影響資產(chǎn)價(jià)值的各種因素等“綜合”在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值判斷中，模擬市場(chǎng)來確定資產(chǎn)的價(jià)值。因此，資產(chǎn)評(píng)估就是為委托者提供有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債在特定條件下的價(jià)值信息的行為，“價(jià)值”是其核心概念，其基本特征與公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)涵高度一致。

公允價(jià)值環(huán)境下資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估價(jià)值的公允性值得關(guān)注。如美爾雅集團(tuán)，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價(jià)值為9627萬(wàn)元，而評(píng)估值高達(dá)16569萬(wàn)元，評(píng)估升值幅度高達(dá)72%，值得注意的是，該公司的抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團(tuán)以767197.8平方米的土地使用權(quán)償還對(duì)西寧特鋼的應(yīng)付賬款16966萬(wàn)元，在西寧特鋼的公告中只對(duì)這項(xiàng)重大的以資抵債作了簡(jiǎn)單的介紹：該項(xiàng)土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)為18155.12萬(wàn)元，而對(duì)該項(xiàng)土地使用權(quán)的賬面價(jià)值只字未提，投資者又從何了解抵債資產(chǎn)的質(zhì)量呢？在對(duì)以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)的評(píng)估中，本應(yīng)考慮到減值、折舊等因素而使評(píng)估價(jià)略低于賬面價(jià)，但有的卻是評(píng)估價(jià)值接近甚至超過了所抵欠款的數(shù)額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備和雪苑賓館房產(chǎn)沖抵對(duì)上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備賬面價(jià)值為1260萬(wàn)元，而評(píng)估價(jià)為1400萬(wàn)元，正好與相沖抵的1409萬(wàn)元的債務(wù)數(shù)額基本接近；雪苑賓館房產(chǎn)賬面價(jià)值為1126萬(wàn)元，其評(píng)估價(jià)為1300萬(wàn)元，略高于相沖抵的債務(wù)額1286萬(wàn)元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值因人而異，因此，購(gòu)買商標(biāo)權(quán)被很多上市公司的大股東當(dāng)成了償還債務(wù)的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之所以高出市場(chǎng)價(jià)幾倍甚至十幾倍，在于評(píng)估機(jī)構(gòu)是在基于較好的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上來進(jìn)行估價(jià)的，但最后這些資產(chǎn)卻沒有達(dá)到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地?fù)p害了投資者的利益。

（二）企業(yè)合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動(dòng)股改方案，同時(shí)，為了重組保殼，寧波銀億控股集團(tuán)以承擔(dān)部分債務(wù)為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經(jīng)發(fā)取得上市公司的控股權(quán)，在協(xié)議成為S*ST蘭光控股股東的同時(shí)，并計(jì)劃注入旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。不過，銀億房產(chǎn)100%股權(quán)溢價(jià)增值率為285.82%，評(píng)估后的資產(chǎn)溢價(jià)達(dá)到將近3倍。除了未考慮仲裁結(jié)果的影響而樂觀地將一些項(xiàng)目產(chǎn)生的長(zhǎng)期應(yīng)收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估結(jié)果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達(dá)到113%。該項(xiàng)資產(chǎn)增值成為導(dǎo)致凈資產(chǎn)最終評(píng)估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產(chǎn)全部出讓，浙商集團(tuán)等以每股3.9元價(jià)格以地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)*ST亞華定向增發(fā)的11.71億股股權(quán)，定向增發(fā)之后，ST亞華總股本變?yōu)?4.43億股，公司資產(chǎn)包括0.8億元現(xiàn)金及五家房地產(chǎn)公司股權(quán)，這五家房地產(chǎn)公司截止2007年9月30日凈資產(chǎn)9.14億元，評(píng)估值45.68億元，評(píng)估增值36.54億元，增值率高達(dá)400％。此外，重組方注入的資產(chǎn)2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實(shí)際上，評(píng)估增值36.54億元要在未來三年內(nèi)（2007年9月30日起）實(shí)現(xiàn)，平均每年要實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實(shí)現(xiàn)收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業(yè)績(jī)累計(jì)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應(yīng)在2010年實(shí)現(xiàn)，但是公司報(bào)告中并未對(duì)此予以說明或作出承諾。我們由此質(zhì)疑，為何2010年的業(yè)績(jī)不予承諾？若業(yè)績(jī)發(fā)生變化，近一半的未實(shí)現(xiàn)收益的評(píng)估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產(chǎn)。根據(jù)正和股份2006-2008年的評(píng)估報(bào)告顯示，公司在2007年置入的商業(yè)地產(chǎn)的估值三年基本未發(fā)生任何變化，2007年正和股份確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為579萬(wàn)元，而2008年確認(rèn)的變動(dòng)損益為-264萬(wàn)元，在房?jī)r(jià)高峰的2007年以及隨后房?jī)r(jià)跌落的2008年這一商業(yè)背景下，其地產(chǎn)估值為何沒有發(fā)生變動(dòng)？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計(jì)的事務(wù)所又發(fā)生了變更。2007年年報(bào)披露，宜華地產(chǎn)于2007年9月30日購(gòu)買廣東宜華，廣東宜華在購(gòu)買日凈資產(chǎn)只有1.3億元，但評(píng)估作價(jià)6.23億元，評(píng)估值溢價(jià)3.79倍，即宜華集團(tuán)在將廣東宜華注入宜華地產(chǎn)時(shí)獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產(chǎn)時(shí)被認(rèn)定為非同一控制下的企業(yè)合并，故使用購(gòu)買法。廣東宜華仍按賬面價(jià)值核算損益，但宜華地產(chǎn)編制年報(bào)時(shí)必須對(duì)廣東宜華的以賬面價(jià)值為基礎(chǔ)的損益調(diào)整為公允價(jià)值的損益。此時(shí)正是房?jī)r(jià)最高峰，任何房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的估值絕對(duì)不會(huì)低于后來的市值，通常情況下，購(gòu)買法下的廣東宜華2007-2008年年報(bào)只會(huì)虧損，不會(huì)盈利，那么宜華地產(chǎn)2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報(bào)中不難看出，盡管房地產(chǎn)都發(fā)生了溢價(jià)，但宜華地產(chǎn)僅抬高了待開發(fā)地塊的價(jià)值，明顯壓低開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本的價(jià)值，將其賬面價(jià)值等同于公允價(jià)值，原因在于宜華集團(tuán)對(duì)2007-2009年宜華地產(chǎn)業(yè)績(jī)作了承諾，如果將開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值調(diào)上去，等于將成本調(diào)上去，則以后盈利壓力非常大。可以說，如果沒有宜華集團(tuán)及宜華地產(chǎn)人為壓低廣東宜華開發(fā)成本和產(chǎn)品，則宜華地產(chǎn)2008年必虧無(wú)疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議，涉及注入資產(chǎn)的有87家，賬面值合計(jì)1727.89億元，經(jīng)評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值為2748.77 億元，評(píng)估增值率平均為59.08%，其中注入資產(chǎn)價(jià)值最大1家是長(zhǎng)江電力，賬面值835.63億元，評(píng)估后資產(chǎn)價(jià)值1073.15億元。若不計(jì)長(zhǎng)江電力，其余86家的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會(huì)的57個(gè)項(xiàng)目中，55個(gè)項(xiàng)目涉及關(guān)聯(lián)交易，占總數(shù)的96.49%，其中53個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)行了評(píng)估，49個(gè)項(xiàng)目中置入資產(chǎn)直接以評(píng)估結(jié)果定價(jià)。2009年度經(jīng)并購(gòu)重組委審核通過的案例中，以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)定價(jià)的占92.98%，其中以評(píng)估結(jié)果直接定價(jià)的占85.96%；涉及直接資產(chǎn)交易的上市公司重大資產(chǎn)重組案例100%進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，其中92%以上的資產(chǎn)交易定價(jià)直接使用評(píng)估結(jié)果。不難看出，資產(chǎn)評(píng)估已成為上市公司資產(chǎn)重組定價(jià)的核心。

截止2010年4月，全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)3500余家（孫樹明，2010），注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師3萬(wàn)多人，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員達(dá)到8萬(wàn)多人，由證監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合批準(zhǔn)的從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有70家。就我國(guó)的價(jià)值評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)情況而言，2007年前有兩次全國(guó)性的檢查驗(yàn)收工作：1999年由中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)進(jìn)行的全行業(yè)清理整頓的檢查、抽查及驗(yàn)收工作和2004年由財(cái)政部組織的全國(guó)范圍的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行的全面檢查工作。2004年檢查的內(nèi)容主要包括評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。檢查結(jié)果數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)不涉及證券業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)共3355家，檢查中發(fā)現(xiàn)問題的就達(dá)到了1871家，占總數(shù)的55.8%，暴露的問題總數(shù)達(dá)到5130個(gè)。所有問題中，執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題4125個(gè)，所占比例最大，為80.41%；評(píng)估機(jī)構(gòu)不符合設(shè)立條件的有565個(gè)，占11.01%。2007年9月，中評(píng)協(xié)了82號(hào)文件，要求中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)其會(huì)員進(jìn)行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查。本次檢查是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團(tuán)體會(huì)員及其11家分所作為檢查對(duì)象，共抽查資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式出具的122份評(píng)估報(bào)告，其中抽查價(jià)值評(píng)估報(bào)告82份，占抽查報(bào)告總數(shù)的67%以上，抽查無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15份，占抽查報(bào)告總數(shù)的12％以上，主要根據(jù)現(xiàn)有的準(zhǔn)則、規(guī)范著重考察評(píng)估工作底稿、評(píng)估報(bào)告的完整性和規(guī)范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國(guó)證監(jiān)會(huì)近年來對(duì)證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的檢查所得出的結(jié)論來看，本次檢查中所涉及的本質(zhì)問題更為突出，主要包括評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量、事務(wù)所內(nèi)部治理等。隨后，在2009年全國(guó)性的資產(chǎn)評(píng)估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購(gòu)買資產(chǎn)的評(píng)估增值率顯著高于出售資產(chǎn)的評(píng)估增值率、少數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于整體資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論以及單項(xiàng)資產(chǎn)的具體評(píng)估政策方面選擇性地使用評(píng)估方法、部分項(xiàng)目評(píng)估方法的選用以及評(píng)估結(jié)果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動(dòng)權(quán)、交易的目的、資產(chǎn)的性質(zhì)、交易的關(guān)聯(lián)性、重組方案設(shè)計(jì)的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價(jià)機(jī)制的正常運(yùn)作。這些情況的出現(xiàn)，除了新準(zhǔn)則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的執(zhí)業(yè)監(jiān)管亟待加強(qiáng)和提高。

1.治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，缺少獨(dú)立性。評(píng)估業(yè)務(wù)的委托主體錯(cuò)位及評(píng)估機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)沒有真正獨(dú)立，使得評(píng)估師在執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)候缺少獨(dú)立性。在所有者（評(píng)估委托人）、經(jīng)營(yíng)者（被評(píng)估資產(chǎn)占有方）、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（評(píng)估人）構(gòu)成的三方契約關(guān)系中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師接受委托人的委托對(duì)經(jīng)營(yíng)者持有的資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行評(píng)估。只有當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師能夠完全依據(jù)事實(shí)對(duì)公允價(jià)值作出正確判斷和評(píng)估，并能夠不受任何影響地出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，所作出的評(píng)估結(jié)果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產(chǎn)占有方與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師三者形成的委托關(guān)系下，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師相對(duì)于資產(chǎn)占有方是獨(dú)立的，即所有者是“委托人”，事務(wù)所是“人”，管理當(dāng)局與事務(wù)所之間不存在任何契約或利益關(guān)系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評(píng)估業(yè)務(wù)的委托人實(shí)際上是公司的管理當(dāng)局，而董事會(huì)決定評(píng)估費(fèi)用的權(quán)力又被管理當(dāng)局控制，因此聘任、解聘事務(wù)所的真正權(quán)力掌握在管理層手中，委托主體的錯(cuò)位極大影響了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性。同時(shí)，部分從會(huì)計(jì)師事務(wù)所分立出來的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際上沒有真正獨(dú)立，部分合并成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)合并后治理結(jié)構(gòu)沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨(dú)立性重要“保障”的內(nèi)控體系也未予以真正地實(shí)施。因此，如何在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管中保持注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性，減少相關(guān)方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對(duì)隨意更換評(píng)估師的行為予以更加嚴(yán)格的監(jiān)管（既包括對(duì)“接下家”的評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，也包括對(duì)委托方的監(jiān)管），尤其在公允價(jià)值環(huán)境下使其站在不偏不倚的立場(chǎng)，客觀獨(dú)立地出具評(píng)估報(bào)告是監(jiān)管亟待解決的首要問題。

2.規(guī)范體系不完善，缺乏相應(yīng)的機(jī)制。截止2009年，財(cái)政部、中評(píng)協(xié)等已陸續(xù)了包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見在內(nèi)的18項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則并頒布實(shí)施了一系列辦法，包括《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（中評(píng)協(xié)[2005]18號(hào)）、《會(huì)員誠(chéng)信檔案管理辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]96號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)談話提醒辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]97號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]98號(hào)）、《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》（中評(píng)協(xié)[2007]169號(hào)）、《關(guān)于從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有關(guān)管理問題的通知》（財(cái)企[2008]81號(hào)）和《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)信息報(bào)備管理辦法》等，初步建立了統(tǒng)一的制度平臺(tái)，形成了較為完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。但迄今為止，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師法及資產(chǎn)評(píng)估法尚未出臺(tái)，很難從法律上賦予資產(chǎn)評(píng)估的地位及明確權(quán)利和義務(wù)，且《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―無(wú)形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―不動(dòng)產(chǎn)》和《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》等資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容也過于簡(jiǎn)單，難以為評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為提供真正意義上的指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督。因此，應(yīng)抓緊制定相應(yīng)的法律法規(guī)，進(jìn)一步完善準(zhǔn)入、退出和懲戒機(jī)制，繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)，形成完整的法律規(guī)范體系。

加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管有效性的對(duì)策建議

（一）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以逐步完善準(zhǔn)則體系

美、英等發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)用公允價(jià)值較早，在評(píng)估方面的經(jīng)驗(yàn)較多，因此，我國(guó)應(yīng)吸收、借鑒國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法（如為了保護(hù)中小股東的合法權(quán)益，實(shí)行少數(shù)股東聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)制度），結(jié)合我國(guó)公允價(jià)值運(yùn)用的實(shí)際情況積極參與國(guó)際協(xié)調(diào)，盡快建立和完善與國(guó)際通行慣例相一致且協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)及準(zhǔn)則、指南等來對(duì)原則性條款進(jìn)行更詳細(xì)的解釋（如，除現(xiàn)行準(zhǔn)則要求外，增加披露資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、聘請(qǐng)人、評(píng)估方法的選擇、評(píng)估的金額和評(píng)估報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)要、最終交易價(jià)格與評(píng)估金額差異及原因等），規(guī)范評(píng)估程序，建立誠(chéng)信檔案，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，健全退出機(jī)制，加大懲罰力度，仿照國(guó)際上通常認(rèn)為內(nèi)部控制應(yīng)實(shí)現(xiàn)3大目標(biāo)即合理保證財(cái)務(wù)報(bào)告（financial reporting）及相關(guān)信息的可靠性、經(jīng)營(yíng)（operation）的效率和效果、對(duì)法律法規(guī)的遵守（compliance）等有效地實(shí)施內(nèi)部控制規(guī)范，通過評(píng)估立法從根本上解決評(píng)估行業(yè)管理體制問題，增強(qiáng)公允價(jià)值環(huán)境下評(píng)估報(bào)告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務(wù)所或合伙人的責(zé)任比重

改變以往由事務(wù)所兼營(yíng)評(píng)估業(yè)務(wù)的做法，改由專營(yíng)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，并全面實(shí)行合伙制。在推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度建立的同時(shí)，適當(dāng)加大事務(wù)所及發(fā)起人或合伙人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任比例，增加違規(guī)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的賠償責(zé)任，提高違規(guī)者的投機(jī)成本，避免資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為利益驅(qū)動(dòng)而與企業(yè)聯(lián)合造假的行為。

（三）促進(jìn)業(yè)界合作以加大信息共享力度

從西方實(shí)踐來看，資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)之間的關(guān)系正變得日趨密切。對(duì)這種業(yè)界合作的最大推動(dòng)力，來自于向“公允價(jià)值”會(huì)計(jì)的逐漸轉(zhuǎn)化。2006年9月，《公允價(jià)值計(jì)量》（157號(hào)）的正式對(duì)美國(guó)評(píng)估業(yè)產(chǎn)生了重大影響，美國(guó)各大評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合起來，積極與會(huì)計(jì)界、立法界和相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門進(jìn)行溝通，努力推動(dòng)評(píng)估業(yè)與會(huì)計(jì)業(yè)的合作。公允價(jià)值的廣泛應(yīng)用加強(qiáng)了資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的合作，使得會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系由以往的會(huì)計(jì)責(zé)任和審計(jì)責(zé)任的二維責(zé)任體系發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。在上市公司的信息披露中，會(huì)計(jì)、審計(jì)與評(píng)估起著各自不同的作用，各自承擔(dān)責(zé)任。會(huì)計(jì)是從企業(yè)內(nèi)部管理出發(fā)承擔(dān)的管理層對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告的編制和披露責(zé)任；注冊(cè)會(huì)計(jì)師的責(zé)任是在實(shí)施審計(jì)工作的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表審計(jì)意見；評(píng)估是對(duì)被重組資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性、正確性、公允性承擔(dān)責(zé)任。例如，資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告的編制需要利用資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)提供相關(guān)公允價(jià)值結(jié)論；在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，可借用審計(jì)的專業(yè)結(jié)論，參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料；審計(jì)也可采納以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的單項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果。作為公允價(jià)值應(yīng)用的保障，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與會(huì)計(jì)部門積極溝通，加強(qiáng)配套數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，明確公允價(jià)值確定的方法、影響因素等，或適時(shí)出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)則，以加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)界的指導(dǎo)，促進(jìn)會(huì)計(jì)界與審計(jì)界對(duì)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可和采納。

（四）加強(qiáng)自律監(jiān)管并建立行業(yè)與政府的雙重監(jiān)管體系

行業(yè)內(nèi)部自律監(jiān)管和政府外部監(jiān)管是保證評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的兩個(gè)重要手段。行業(yè)自律檢查是目前規(guī)范上市公司評(píng)估業(yè)務(wù)的最有效手段之一。公允價(jià)值環(huán)境下，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步提升行業(yè)自律監(jiān)管水平，完善監(jiān)管制度，強(qiáng)化執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查，建立日常監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)與政府的協(xié)同監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律監(jiān)管與政府監(jiān)管的有效統(tǒng)一。

資本市場(chǎng)的主要功能之一就是對(duì)上市公司的信息進(jìn)行充分披露，但在市場(chǎng)環(huán)境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產(chǎn)、股份支付、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等公允價(jià)值計(jì)量比重的日益增加，能否真實(shí)、有效地對(duì)上市公司的信息進(jìn)行披露，則需要資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的緊密配合（周勤業(yè)，2009）?？v觀二十年的發(fā)展歷程，評(píng)估行業(yè)與資本市場(chǎng)互相促進(jìn)，互動(dòng)共生。在今后的發(fā)展中，應(yīng)大力加強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估問題的理論研究，尤其要針對(duì)上市公司并購(gòu)重組評(píng)估實(shí)踐中涉及到公允價(jià)值方面的突出問題，加強(qiáng)上市公司并購(gòu)重組評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)準(zhǔn)則的制定工作，完善涉及上市公司相關(guān)業(yè)務(wù)的評(píng)估準(zhǔn)則，提升執(zhí)業(yè)規(guī)范化程度，規(guī)范評(píng)估實(shí)踐應(yīng)用，提高評(píng)估結(jié)果的合理性，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，促進(jìn)整個(gè)評(píng)估行業(yè)有序健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)3000余家.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)第二次會(huì)議，2009-10-10

2.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與上海證券交易所在滬舉行上市公司資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管交流會(huì)議.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2009（1）

3.關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金管理辦法》的通知.財(cái)政部，財(cái)企[2009]26號(hào)

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房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文第5篇

1、在政治思想上，我堅(jiān)持社會(huì)主義道路，認(rèn)真學(xué)習(xí)xx屆三中全會(huì)精神和“三個(gè)代表”的重要思想，深入把握其精神實(shí)質(zhì)。伴隨行業(yè)改革的深入和不斷規(guī)范，行業(yè)發(fā)展也越發(fā)引得煙草人的關(guān)注。怎樣領(lǐng)會(huì)和實(shí)踐市局黨組“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的發(fā)展思路，做為煙草的一分子，我積極參加思想政治學(xué)習(xí)，積極關(guān)注行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，以期提高自己的政治理論水平和綜合素質(zhì)，積極參與和支持行業(yè)改革，并在實(shí)際工作，根據(jù)自身崗位特點(diǎn)，切實(shí)作好本職工作。

2、認(rèn)清崗位職責(zé)，切實(shí)作好現(xiàn)金及銀行出納工作。作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的起點(diǎn)，貨幣資金的管理責(zé)任重大。自在市局從事出納工作以來，我嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的現(xiàn)金管理辦法和財(cái)政部關(guān)于各單位貨幣資金管理和控制的規(guī)定，辦理市公司的日常費(fèi)用報(bào)銷業(yè)務(wù)。為作好現(xiàn)金的管理，并結(jié)合會(huì)計(jì)電算化工作，我堅(jiān)持日清月結(jié)，作到每日庫(kù)存數(shù)與現(xiàn)金日記賬余額核對(duì)，確保賬實(shí)相符；月末現(xiàn)金日記賬余額與現(xiàn)金總賬余額相符。作為銀行出納，我認(rèn)真把握中國(guó)人民銀行的《支付結(jié)算辦法》和財(cái)政部關(guān)于貨幣資金的內(nèi)部控制制度，作到了嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定和在單位財(cái)務(wù)制度范圍內(nèi)辦理銀行存款、取款及轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，對(duì)不符合制度的資金業(yè)務(wù)堅(jiān)決不予辦理。同時(shí)，我還注重與貨幣資金相關(guān)的票據(jù)及單據(jù)管理。結(jié)合市公司資金活動(dòng)的特點(diǎn)，單位銀行戶頭達(dá)30多個(gè)，票據(jù)的購(gòu)買、保管、領(lǐng)用及注銷等環(huán)節(jié)我都要一一把關(guān)，確保不發(fā)生因票據(jù)引發(fā)的資金安全問題。每月結(jié)束后定期主動(dòng)與銀行對(duì)賬單核對(duì)，進(jìn)行銀行存款余額調(diào)節(jié)表的編制，確保了單位資金的安全與會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確。XX年6月至XX年9月我在市公司投資的房地產(chǎn)公司從事出納工作。在此期間，我嚴(yán)格按現(xiàn)金及銀行結(jié)算制度和公司的資金使用要求進(jìn)行資金結(jié)算活動(dòng)，確保了在個(gè)人職責(zé)范圍內(nèi)的三個(gè)項(xiàng)目的資金作到了?？顚Ｓ谩?/p>

3、深入學(xué)習(xí)《會(huì)計(jì)法》，積極參與會(huì)計(jì)基礎(chǔ)規(guī)范工作。按照國(guó)家局規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的要求，針對(duì)市公司前期會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的不足，我配合處內(nèi)同事在擬定的原始憑證粘貼規(guī)則后分處室制作了自制憑證粘貼樣本，并于XX年12月試行。在新的原始憑證粘貼規(guī)則實(shí)行后，我盡量做好宣傳、解釋工作。對(duì)于不熟悉的同志，我親自示范，直到達(dá)到要求為止；尤其是離退人員報(bào)銷醫(yī)藥費(fèi)用時(shí)問題層出不窮，我都能細(xì)心講解、熱情幫助。在工作中既堅(jiān)持原則，又不拘泥于形式，工作得到大家的肯定，也使會(huì)計(jì)基礎(chǔ)規(guī)范工作得到其他部門的支持，也為整體提升市公司會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作水平打下了良好的基礎(chǔ)。通過近半年的不斷摸索與實(shí)踐，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)規(guī)范工作從憑證這一源頭取得明顯的進(jìn)步。