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房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文第1篇

關(guān)鍵詞：公民權(quán)利保障;小產(chǎn)權(quán)房;研究

一、小產(chǎn)權(quán)房案例分析

深圳是我國(guó)的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭(zhēng)走在其他城市前端。深圳小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也一直存在，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產(chǎn)權(quán)房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問(wèn)題日益突顯，打亂了市場(chǎng)秩序，阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要想實(shí)現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就必須在公民權(quán)利保障視角下合理的解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，提高房屋的利用率。

二、小產(chǎn)權(quán)房的類(lèi)型

（1）農(nóng)村集體用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。這種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房具有以下特點(diǎn)：一是農(nóng)民會(huì)選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產(chǎn)權(quán)房屋是比較多見(jiàn)的。（2）政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房。目前，政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也不斷增多，這部分小產(chǎn)權(quán)房在修建的過(guò)程中沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，房屋不具備任何產(chǎn)權(quán)證明。在這樣的情況下，政府依舊對(duì)外銷(xiāo)售此類(lèi)房屋，導(dǎo)致房屋存在糾紛隱患。

三、公民權(quán)利保障視角下解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的必要性

（1）社會(huì)發(fā)展的需求。事實(shí)證明，社會(huì)公平公正，人民才能幸福生活，國(guó)家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來(lái)看，很多人根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋。（2）人們生活的需求。對(duì)于城市中收入較低的人群來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭杖胼^低，根本無(wú)法購(gòu)買(mǎi)城市住房，只能購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，如果小產(chǎn)權(quán)房可以被法律所認(rèn)可，這在一定程度維護(hù)了購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。

四、公民權(quán)利保障視角下小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決對(duì)策

（1）完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，即便是國(guó)家下發(fā)相關(guān)文件，當(dāng)?shù)卣矔?huì)以各種理由拖延時(shí)間?！蹲≌ā肥且徊繉?zhuān)門(mén)解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒(méi)有建立?！蹲≌ā返暮诵膬?nèi)容是幫助人們解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，保障人們的合法權(quán)利。該法律是從公民權(quán)利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。保障公民權(quán)利是政府應(yīng)盡的義務(wù)，也是政府必須履行的職責(zé)。世界其他國(guó)家也在結(jié)合實(shí)際情況完善本國(guó)的法律法規(guī)，以保障人們的基本權(quán)利。案例：美國(guó)是一個(gè)民主性國(guó)家，美國(guó)《住宅法》的核心內(nèi)容是讓所有人都能買(mǎi)得起房子。從1949年至今，美國(guó)陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的對(duì)策，更好的保障了人們的住房權(quán)。（2）建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系。社會(huì)保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識(shí)才能不斷增強(qiáng)。要想完善我國(guó)社會(huì)保障體系，國(guó)家必須結(jié)合本國(guó)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際情況合理的制定《保障法》，并認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)農(nóng)村保障體系建設(shè)的重要性，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起，推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的過(guò)程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導(dǎo)作用，降低房產(chǎn)糾紛發(fā)生的概率。政府應(yīng)該從公民權(quán)利保障視角下來(lái)分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，以更好的保障人民的權(quán)利。

結(jié)語(yǔ)：如今，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量正在不斷增多，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也日益突顯。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不僅關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的根本權(quán)利。要想合理解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，就必須站在公民的視角下，從人們的利益出發(fā)，幫助人們解決住房問(wèn)題，緩解城市住房壓力，提高房屋的利用率。目前，我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，為了更好的解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)家必須完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，保障人們的合法權(quán)利。除此之外，國(guó)家和政府必須建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起。

房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；檔案管理；法治觀念

中圖分類(lèi)號(hào)：G275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）17－0214－01

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長(zhǎng)，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問(wèn)題，更關(guān)系到國(guó)家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在開(kāi)展工作過(guò)程中，加強(qiáng)依法管檔的法制觀念。

房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國(guó)檔案法》、《中華人民共和國(guó)檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門(mén)的管理活動(dòng)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門(mén)實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門(mén)的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行部門(mén)建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門(mén)制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學(xué)習(xí)中來(lái)，知法才能執(zhí)法；二是從實(shí)踐中來(lái)，體驗(yàn)勝于感知。

房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文第3篇

一、二手房交易過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”的表現(xiàn)形式及成因

二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人往往為了達(dá)到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱(chēng)“陰陽(yáng)合同”?！瓣幒贤斌w現(xiàn)的是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)格，一般一式三份由買(mǎi)賣(mài)雙方及中介分別保管。而“陽(yáng)合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場(chǎng)上“陽(yáng)合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過(guò)填寫(xiě)低于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買(mǎi)賣(mài)合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的為降低買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的，從而達(dá)到少納稅的目的。另一種是將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買(mǎi)賣(mài)合同交給銀行，達(dá)到以申請(qǐng)更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個(gè)人所得稅的城市，將虛高于實(shí)際成交價(jià)格的房屋買(mǎi)賣(mài)合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的是減少未來(lái)房屋的成交差額以期達(dá)到減稅的目的。為此，同一宗房產(chǎn)交易卻簽訂了多份成交價(jià)格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。

“陰陽(yáng)合同”在二手房交易市場(chǎng)中盛行，主要有以下原因。

首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽(yáng)合同差價(jià)可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過(guò)多貸款。例如，某套購(gòu)買(mǎi)未滿5年的非普通住宅實(shí)際交易價(jià)在220萬(wàn)元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價(jià)為160萬(wàn)元（陽(yáng)合同），差價(jià)達(dá)到了60萬(wàn)元。按規(guī)定需要交納營(yíng)業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個(gè)稅1.5%，共計(jì)10.1%，則陰陽(yáng)合同避稅達(dá)到了60×10.1%=6.06萬(wàn)元。在利益面前，買(mǎi)賣(mài)雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽(yáng)合同”分食本該屬于國(guó)家財(cái)政的稅金。申請(qǐng)貸款時(shí)，另提供給銀行的買(mǎi)賣(mài)合同上的房屋成交價(jià)為280萬(wàn)元（陽(yáng)合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬(wàn)元的貸款。若借款人不能履約時(shí)，這無(wú)疑會(huì)給銀行增加經(jīng)濟(jì)損失，而在房?jī)r(jià)下降時(shí)，銀行的損失會(huì)更大。

其次，當(dāng)事人雙方法律意識(shí)淡薄，違法成本過(guò)低。國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定過(guò)于模糊，沒(méi)有對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)條款進(jìn)行合理的司法解釋。“陰陽(yáng)合同”是典型的雙方惡意串通損害國(guó)家利益的行為，根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。但是，由于損害的是國(guó)家利益，在民事關(guān)系上，無(wú)人代表國(guó)家作為受害人來(lái)追究合同當(dāng)事人的民事責(zé)任，因此只能眼睜睜地看著國(guó)家利益不斷受到侵害。

再次，現(xiàn)有房屋成交價(jià)格申報(bào)制度的不完善和房?jī)r(jià)評(píng)估操作的復(fù)雜性、隨意性造成“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象禁而不止。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，但上述規(guī)定都沒(méi)有具體的操作細(xì)則，執(zhí)行起來(lái)難以做到百分百客觀公正。

相關(guān)主管部門(mén)對(duì)二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格申報(bào)有一套評(píng)估制度，例如請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)或依托計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生交易的二手房進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)因追求經(jīng)濟(jì)利益，無(wú)原則地迎合當(dāng)事人的要求，造成對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值的不公正。而采取機(jī)評(píng)手段時(shí)，稅務(wù)主管部門(mén)往往為避免過(guò)多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評(píng)稅系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)制定得過(guò)低，在二手房過(guò)戶時(shí)，因合同價(jià)高于計(jì)算機(jī)估價(jià)，以合同價(jià)為征稅基準(zhǔn)；低于計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)的，以計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”，這就導(dǎo)致了投機(jī)者有機(jī)可乘。

二、二手房陰陽(yáng)合同的危害及風(fēng)險(xiǎn)

“陰陽(yáng)合同”不僅損害國(guó)家稅收利益，造成國(guó)家稅收的流失，動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，而且擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，影響國(guó)家宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國(guó)家和相關(guān)部門(mén)了解市場(chǎng)和出臺(tái)相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實(shí)，相關(guān)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的了解就越真實(shí)，出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施時(shí)就會(huì)更加有針對(duì)性，更加有效果。陰陽(yáng)合同導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)反映失真，不利于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買(mǎi)賣(mài)雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣(mài)家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)家后，買(mǎi)家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從買(mǎi)家來(lái)講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購(gòu)入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來(lái)，其實(shí)并沒(méi)有“省”多少錢(qián)，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤(pán)”。從雙方來(lái)講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫(huà)押”，誰(shuí)的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當(dāng)以備案轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為準(zhǔn)，登記備案的行為是一種行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實(shí)的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當(dāng)事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實(shí)意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點(diǎn)。另外，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂陰陽(yáng)合同進(jìn)行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)查實(shí)，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴(yán)重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。

三、二手房“陰陽(yáng)合同”的防范與對(duì)策

要杜絕交易過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，必須采取針對(duì)性的措施。

首先，司法部門(mén)應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋?zhuān)苑煞ㄒ?guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽(yáng)合同”，也為管理部門(mén)提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認(rèn)識(shí)到“陰陽(yáng)合同”的危害，自覺(jué)抵制“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，不提供法律保護(hù)。

買(mǎi)賣(mài)雙方之所以簽訂“陰陽(yáng)合同”，主要是目前法律上并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)處理這種情況的有關(guān)條文，在有見(jiàn)證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認(rèn)那份有中介見(jiàn)證的合同，納稅人對(duì)“陰陽(yáng)合同”的合法性有恃無(wú)恐，這也導(dǎo)致了“陰陽(yáng)合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)充條文，針對(duì)這種“陰陽(yáng)合同”，只承認(rèn)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)。

其次，各管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定管理細(xì)則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生。例如房管部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對(duì)一些有資質(zhì)、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介開(kāi)放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門(mén)店中簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于一些無(wú)資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽(yáng)合同”的中介堅(jiān)決予以曝光與抵制，不允許其開(kāi)展二手房簽售、代辦、評(píng)估等業(yè)務(wù)。同時(shí)建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門(mén)及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)，因?yàn)榧{稅的多少是“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格差距過(guò)大的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該加大對(duì)納稅人這種通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”偷稅行為的處罰力度。對(duì)那些在二手房交易中被查出通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”而偷逃稅者，除了讓其補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依刑事犯罪處理。

最后，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)聯(lián)合起來(lái)積極做好宣傳工作，將“陰陽(yáng)合同”存在的問(wèn)題、危害、法律責(zé)任公之于眾，提高老百姓的自我保護(hù)與法律意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門(mén)的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，維護(hù)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.劉凱.淺析二手房屋買(mǎi)賣(mài)中陰陽(yáng)合同.商業(yè)文化.2012.23

房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文第4篇

完全不同于上述對(duì)“婚姻法解釋三”第七條、第十條的消極反應(yīng)，社會(huì)反應(yīng)的另一面則是對(duì)這一司法解釋可能導(dǎo)致的社會(huì)效果的歡呼與期待。這些熱議和爭(zhēng)辯、批評(píng)和期許，是那樣的殷切和沉重，有意無(wú)意間有點(diǎn)一廂情愿地賦予了“婚姻法解釋三”第七條、第十條過(guò)多的社會(huì)承載和使命。1．新解釋將會(huì)起到打擊“騙婚”現(xiàn)象的良好社會(huì)效果。“騙婚”意指不良女子以對(duì)方財(cái)產(chǎn)或主要是房產(chǎn)為目標(biāo)，以結(jié)婚為手段的一種婚姻欺詐行為?？陀^地講，這種現(xiàn)象不是絕對(duì)沒(méi)有，但在現(xiàn)實(shí)中占的比例不會(huì)太大，或者少之又少。新解釋對(duì)打擊騙婚現(xiàn)象即使有作用，也不會(huì)像人們想象的那么大。所謂“婚姻法解釋三”對(duì)于房產(chǎn)權(quán)屬的配置有益于阻止“騙婚”的看法，在相當(dāng)意義上是一個(gè)想象成份居多的偽命題。2．“有助于解決婚姻競(jìng)爭(zhēng)中的平等問(wèn)題，保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)中的弱者”。這一命題假設(shè):房產(chǎn)權(quán)屬歸購(gòu)置者所有，覬覦他人房產(chǎn)的另一方在沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)可能的情形下，相當(dāng)于事實(shí)上的“無(wú)房”。進(jìn)而假設(shè)，“無(wú)房者”即可能與“有房者”具有同等的競(jìng)爭(zhēng)性。事實(shí)上，大多數(shù)情形下，無(wú)房者沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)。退一步講，即便房產(chǎn)不是自己的，至少還有一個(gè)棲身之所。而無(wú)房者只能通過(guò)租房，或者暫緩結(jié)婚。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，女性(當(dāng)然，不只是女性)更愿意并有可能在“有房者”中找到自己的人生伴侶。期許“婚姻法解釋三”的相關(guān)條款能達(dá)到解決婚姻競(jìng)爭(zhēng)中的平等、保護(hù)弱者的效果，基本上是不現(xiàn)實(shí)的。3．“改變畸形的婚姻觀，有利于家庭的穩(wěn)定”。該看法認(rèn)為，“現(xiàn)在婚姻過(guò)于看重金錢(qián)”，“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置，有利于鼓勵(lì)獨(dú)立精神，促使婚姻雙方共同努力，改變一些受房產(chǎn)擠壓以至變形的婚戀觀、擇偶觀。我們當(dāng)然希望“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置能對(duì)社會(huì)起積極引導(dǎo)作用，只是這種期待忽略了人性的因素或社會(huì)因素可能所具有的影響力量，超出了法律解釋可能的負(fù)擔(dān)。必須指出的是，房產(chǎn)是成立婚姻的一個(gè)重要要素，但在絕大多數(shù)情形下，不會(huì)是婚姻的充分條件。4．“有利于男女平等”。該說(shuō)法假定:婚姻析產(chǎn)的結(jié)果是，對(duì)方的房子、轎車(chē)僅僅是一種暫時(shí)的使用。一旦婚姻變故，自己可能會(huì)走出家門(mén)，一無(wú)所得?！罢l(shuí)投資誰(shuí)受益”的資本原則引入到婚姻或家庭的可能結(jié)果之一是，女方也可能購(gòu)房。婚姻析產(chǎn)或者相應(yīng)的AA制，可能使女性不得不重新思考自己的婚姻定位，激勵(lì)女性自尊、自強(qiáng)，這樣有利于性別間的平等。

生活的邏輯與“婚姻法解釋三”房產(chǎn)權(quán)屬的限度

婚姻法是私法，婚姻關(guān)系為私法法律關(guān)系。人們可以通過(guò)各種方式，妥當(dāng)?shù)匕才抛约旱纳睢．?dāng)事人可以選擇、處分自己的私權(quán)利?？梢赃x擇婚姻中的財(cái)產(chǎn)(包括房產(chǎn))為一方或另一方購(gòu)置，也可以選擇共同出資購(gòu)置?？梢赃x擇雖一方購(gòu)置但通過(guò)明示的方式確定為夫妻共有，或者通過(guò)贈(zèng)與的方式為另一方所有。這一立法意旨在“婚姻法解釋三”第十條體現(xiàn)得更加明顯。對(duì)于一方婚前按揭的房產(chǎn)，原則上雙方協(xié)商。而在協(xié)商無(wú)果，達(dá)不成協(xié)議的情形下，“誰(shuí)按揭，房產(chǎn)歸誰(shuí)”。試圖調(diào)控或改變具有深厚底蘊(yùn)的社會(huì)傳統(tǒng)，法律恐怕力有未逮。美國(guó)的“禁酒令”，北京“禁放煙花爆竹”的地方性法規(guī)的未成就預(yù)期立法效果，即是明證?！拔ㄓ羞M(jìn)入社會(huì)生活的規(guī)范，才是活的規(guī)范”，“法律規(guī)則至少被人普遍地承認(rèn)并加以遵行，它們才創(chuàng)造團(tuán)體的秩序”［3］，法律規(guī)定不可能輕而易舉地改變生活的邏輯?！霸诋?dāng)代以及任何其他時(shí)代，法的發(fā)展重心既不在于立法，也不在于法學(xué)或司法判決，而在于社會(huì)本身?！保?］現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)看見(jiàn)，另一方要求在房產(chǎn)證上加自己的名字，房產(chǎn)“共名”將會(huì)成為一種趨勢(shì)。甚或可能出現(xiàn)以房產(chǎn)“共名”作為雙方婚姻成立的一個(gè)條件。作為一種規(guī)避，現(xiàn)實(shí)婚姻中的彩禮轉(zhuǎn)移到婚房上去了。以前是要房子，現(xiàn)在改要彩禮，而且要求漲彩禮的標(biāo)準(zhǔn)。女方要那么多彩禮其實(shí)也是買(mǎi)房子，只不過(guò)是用自己的名字，或者加上自己的名字。多元方式解決婚房在一定程度上會(huì)成為趨勢(shì)。“婚姻法解釋三”在房產(chǎn)權(quán)屬上把所有權(quán)與出資聯(lián)系在一起，這在一定程度上可能改變男方提供住房，女方準(zhǔn)備生活用品的基本格局。盡管，從夫居仍然是多數(shù)人的婚居方式，女方購(gòu)置房產(chǎn)作為婚房，數(shù)量還不是很大。而且，在短期內(nèi)，預(yù)計(jì)也不會(huì)很大。在“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬作了明確的界分之后，一個(gè)可能的趨向是:對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件較好的女方也會(huì)考慮到購(gòu)置房產(chǎn)，或者雙方共同承擔(dān)首付，甚至女性承擔(dān)更多。也可能先租房，經(jīng)濟(jì)能力許可時(shí)再購(gòu)房。女性可能更多地走出家庭。傳統(tǒng)意義上的女性婚后操勞家務(wù)、贍養(yǎng)父母、撫育孩子，男方在家庭勞動(dòng)中付出較少，這可能也是性別角色的一種必然。然而，財(cái)產(chǎn)過(guò)分清晰化的一個(gè)結(jié)果，則是女方要更多地考慮自己的未來(lái)。“在現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻雙方共同生活多年之后，承擔(dān)家務(wù)勞動(dòng)較多的一方，其職業(yè)發(fā)展和其他方面可能會(huì)受到較大的牽制，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和謀生能力相對(duì)較弱;而配偶他方則基于對(duì)方的奉獻(xiàn)和犧牲而獲得較大的利益，如學(xué)業(yè)的進(jìn)步、事業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)地位的提高。”［4］一種假設(shè)是:這種與生理或心理相適應(yīng)的家庭分工，可能會(huì)因此而有所改變。

“婚姻法解釋三”房產(chǎn)權(quán)屬條款的真正使命

1．家庭糾紛案件呈逐年增多，離婚率不斷攀升。我國(guó)第一代獨(dú)生子女開(kāi)始進(jìn)入婚姻期，而隨著逐步加快的城市化進(jìn)程，社會(huì)聚合力的弱化，婚姻觀念的變化，離婚程序的簡(jiǎn)化等，離婚率的持續(xù)上升成為中國(guó)離婚狀況發(fā)展的大勢(shì)。在眾多離婚者中，年輕人所占的比率越來(lái)越大。而且，婚姻不穩(wěn)定，持續(xù)時(shí)間較短，有些結(jié)婚僅一年左右。閃結(jié)閃離的情況增多。民政部2010年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示:2006年粗離婚率為1．46‰，比上年增加0．09個(gè)千分點(diǎn)。2007年粗離婚率為1．59‰，比上年增加了0．13個(gè)千分點(diǎn)。2008年粗離婚率為1．71‰，比上年增加0．12個(gè)千分點(diǎn)。2009年粗離婚率為1．85‰，比上年增加0．14個(gè)千分點(diǎn)。2010年粗離婚率為2．0‰，比上年增加0．15個(gè)千分點(diǎn)。從近五年情況看，離婚人數(shù)逐年上升，年平均增幅為7．0%［5］。2．離婚財(cái)產(chǎn)糾紛的主要指向是房產(chǎn)，高房?jī)r(jià)是“婚姻法解釋三”出臺(tái)的另一個(gè)重要原因之一。自1998年以來(lái)，尤其是2003年至2008年的6年間，我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈快速上漲態(tài)勢(shì)。同比指數(shù)分別為104．8%，109．7%，107．6%，105．5%，107．6%，106．5%。2009年房?jī)r(jià)指數(shù)回落為101．5%，2010年房?jī)r(jià)同比指數(shù)卻高為110%［6］。尤其在一線城市，房?jī)r(jià)與人均收入比遠(yuǎn)不協(xié)調(diào)，畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為婚姻不能承受之重。許多人一輩子就圍繞一套房子在轉(zhuǎn)，或者說(shuō)買(mǎi)一套房成為一生的追求。由于子女的經(jīng)濟(jì)條件有限，很多父母往往可能傾其畢生的積蓄為自己的子女購(gòu)買(mǎi)了婚房。不難理解，婚姻中房產(chǎn)的出資者理所當(dāng)然擔(dān)心因可能的離異而使其房產(chǎn)流失一半。3．離婚案件中的房產(chǎn)分割，不同程度存在“同案不同判”現(xiàn)象。案件的基本情況、司法中不同標(biāo)準(zhǔn)或習(xí)慣，法官的素質(zhì)，沒(méi)有努力追求案件處理結(jié)果確定性義務(wù)等，都可能成為“同案不同判”的重要原因。但不可忽視的一個(gè)重要方面是相關(guān)法律規(guī)定的不明確，操作性不強(qiáng)，或者根本不具備操作性?！巴覆煌小睙o(wú)疑會(huì)導(dǎo)致司法不確定，有損司法權(quán)威，影響司法公信力?！盎橐龇ń忉屓庇嘘P(guān)房產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定，尤其是第十條關(guān)于婚前購(gòu)置房產(chǎn)的權(quán)屬分配，為法院離婚中的房產(chǎn)糾紛提供了可操作性的法律依據(jù)，有益于規(guī)范、統(tǒng)一司法裁斷，保障司法公正。4．“婚姻法解釋三”還有著著眼未來(lái)，有一定的前瞻性的考慮，意圖適應(yīng)市場(chǎng)化或國(guó)際化情勢(shì)下婚姻的可能發(fā)展。因?yàn)?，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自由、平等理念的傳播與接納，權(quán)利意識(shí)尤其是物權(quán)理念的提升與強(qiáng)化將成為不可避免。而且，事實(shí)上，對(duì)于已經(jīng)接受了“婚前財(cái)產(chǎn)公證”“夫妻AA制”人們而言，“婚姻法解釋三”第七條、第十條是他們樂(lè)于接受的。“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置無(wú)非是財(cái)產(chǎn)AA制在房產(chǎn)上的一個(gè)具體體現(xiàn)而已。

結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文第5篇

Q1：王律師，你好！

我在2011年4月，通過(guò)中介承租上海市東體育會(huì)路的某處房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃合同”），當(dāng)時(shí)張女士出具其身份證稱(chēng)其是該系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人的母親，因產(chǎn)權(quán)人在美國(guó)，故由其系爭(zhēng)房屋的相關(guān)出租事宜。簽約當(dāng)天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費(fèi)人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據(jù)租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會(huì)路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應(yīng)保證所出租房屋權(quán)屬清楚，無(wú)共同人意見(jiàn)，無(wú)使用之糾紛。”

為此本人要求張女士出具產(chǎn)權(quán)人同意其出租房屋的委托書(shū)，張女士未出具。次日，本人為系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理費(fèi)的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書(shū)，張女士?jī)H出具了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，且該產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上的權(quán)利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書(shū)，本人將拒絕繼續(xù)履行租賃合同。但張女士始終沒(méi)有向本人出示權(quán)利人同意其處理有關(guān)系爭(zhēng)房屋出租事宜的授權(quán)委托書(shū)。

不久張女士將系爭(zhēng)房屋出租給了第三人，本人也沒(méi)有繼續(xù)支付房屋租金。我現(xiàn)在想咨詢一下王律師，張女士在無(wú)法提供系爭(zhēng)房屋權(quán)利人授權(quán)證明的情況下對(duì)外出租房產(chǎn)，本人是否可以認(rèn)為張女士欺詐并向法院要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無(wú)效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費(fèi)？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)由擁有該財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的人進(jìn)行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過(guò)合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱(chēng)之行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。

按照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：

（一）法定?；诜傻闹苯右?guī)定而產(chǎn)生的為法定。

（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門(mén)的指定而產(chǎn)生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產(chǎn)生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動(dòng)外，一般民事活動(dòng)都可以實(shí)行委托。

就你所說(shuō)的情況，張女士對(duì)于系爭(zhēng)房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托的形式。在民事活動(dòng)中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書(shū)。因此，為了避免張女士無(wú)權(quán)所產(chǎn)生的爭(zhēng)議和糾紛，你提出張女士出具系爭(zhēng)房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書(shū)的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。

那什么是無(wú)權(quán)呢？就是無(wú)權(quán)人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，因無(wú)權(quán)而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒(méi)有權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)被人的授權(quán)，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權(quán)而簽訂的合同。是指人與被人之間有關(guān)系存在，但是人超越了被人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。

（3）關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關(guān)系，但是由于期限屆滿、事務(wù)完成或者被人取消委托關(guān)系等原因，被人與人之間的關(guān)系已不復(fù)存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條規(guī)定：沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭(zhēng)房屋簽署了租賃合同，若該系爭(zhēng)房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭(zhēng)房屋權(quán)利人的委托出租系爭(zhēng)房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無(wú)法提供證據(jù)證明她對(duì)系爭(zhēng)房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭(zhēng)房屋系無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無(wú)效狀態(tài)。

我國(guó)的法律法規(guī)將無(wú)權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無(wú)權(quán)人簽訂的合同并非都對(duì)本人不利，有些因無(wú)權(quán)而簽訂的合同對(duì)本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無(wú)權(quán)行為也具有某些的特性，如無(wú)權(quán)人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對(duì)合同的承認(rèn)；（3）無(wú)權(quán)合同經(jīng)過(guò)事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對(duì)人的利益。

我們?cè)賮?lái)看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

我們說(shuō)，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，使其陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并因此作出錯(cuò)誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國(guó)家利益，應(yīng)屬于無(wú)效合同，否則為可撤銷(xiāo)合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國(guó)家的利益，因此不屬于無(wú)效合同的范疇。

根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷(xiāo)合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無(wú)沒(méi)有必然聯(lián)系。所以，在實(shí)踐中不宜將無(wú)實(shí)際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無(wú)實(shí)際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭(zhēng)房屋權(quán)利人沒(méi)有站出來(lái)提出異議，且該系爭(zhēng)房屋目前已經(jīng)被出租的實(shí)際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個(gè)人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對(duì)張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實(shí)張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過(guò)錯(cuò)?，F(xiàn)王女士要求主張租賃合同無(wú)效、雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對(duì)于系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人進(jìn)行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)前，無(wú)房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類(lèi)證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過(guò)上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

（法律支持：北京大成律師事務(wù)所上海分所）

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專(zhuān)職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供從土地開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷(xiāo)售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類(lèi)房地產(chǎn)的租賃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于《婚姻法》《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見(jiàn)解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問(wèn)題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

A：王女士，你好！

首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)由擁有該財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的人進(jìn)行處分。這種處分權(quán)可以是因獲得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而自然獲得的，也可以是由權(quán)利人授權(quán)給予第三人的。張女士并非系爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)利人，其處分權(quán)只能通過(guò)合法有效的授權(quán)獲得，我們常常將其稱(chēng)之行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。

按照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：

（一）法定?；诜傻闹苯右?guī)定而產(chǎn)生的為法定。

（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門(mén)的指定而產(chǎn)生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產(chǎn)生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關(guān)系性質(zhì)的民事活動(dòng)外，一般民事活動(dòng)都可以實(shí)行委托。

就你所說(shuō)的情況，張女士對(duì)于系爭(zhēng)房屋出租事宜的授權(quán)應(yīng)當(dāng)是委托的形式。在民事活動(dòng)中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應(yīng)當(dāng)出示授權(quán)委托書(shū)。因此，為了避免張女士無(wú)權(quán)所產(chǎn)生的爭(zhēng)議和糾紛，你提出張女士出具系爭(zhēng)房屋權(quán)利人同意她處理其房屋出租事宜的授權(quán)委托書(shū)的要求應(yīng)該是合理的，張女士應(yīng)當(dāng)出具。

那什么是無(wú)權(quán)呢？就是無(wú)權(quán)人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，因無(wú)權(quán)而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒(méi)有權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)被人的授權(quán)，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權(quán)而簽訂的合同。是指人與被人之間有關(guān)系存在，但是人超越了被人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。

（3）關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關(guān)系，但是由于期限屆滿、事務(wù)完成或者被人取消委托關(guān)系等原因，被人與人之間的關(guān)系已不復(fù)存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條規(guī)定：沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。該條款規(guī)定行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭(zhēng)房屋簽署了租賃合同，若該系爭(zhēng)房屋權(quán)利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭(zhēng)房屋權(quán)利人的委托出租系爭(zhēng)房屋的話，她負(fù)有舉證的責(zé)任。若張女士無(wú)法提供證據(jù)證明她對(duì)系爭(zhēng)房屋擁有處分權(quán)的，即表明張女士出租系爭(zhēng)房屋系無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人追認(rèn)前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無(wú)效狀態(tài)。

我國(guó)的法律法規(guī)將無(wú)權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無(wú)權(quán)人簽訂的合同并非都對(duì)本人不利，有些因無(wú)權(quán)而簽訂的合同對(duì)本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講，無(wú)權(quán)行為也具有某些的特性，如無(wú)權(quán)人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對(duì)合同的承認(rèn)；（3）無(wú)權(quán)合同經(jīng)過(guò)事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對(duì)人的利益。

我們?cè)賮?lái)看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十二條，有下列情況合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

我們說(shuō)，以欺詐手段訂立的合同，是一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，使其陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并因此作出錯(cuò)誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國(guó)家利益，應(yīng)屬于無(wú)效合同，否則為可撤銷(xiāo)合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國(guó)家的利益，因此不屬于無(wú)效合同的范疇。

根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷(xiāo)合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無(wú)沒(méi)有必然聯(lián)系。所以，在實(shí)踐中不宜將無(wú)實(shí)際履行能力的人訂立合同的行為一概認(rèn)定為有欺詐行為，只有那些無(wú)實(shí)際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預(yù)付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭(zhēng)房屋權(quán)利人沒(méi)有站出來(lái)提出異議，且該系爭(zhēng)房屋目前已經(jīng)被出租的實(shí)際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個(gè)人認(rèn)為，本案更合理的定性應(yīng)為權(quán)須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對(duì)張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實(shí)張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過(guò)錯(cuò)?，F(xiàn)王女士要求主張租賃合同無(wú)效、雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，將很難獲得法院的支持。但張女士應(yīng)將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對(duì)于系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人進(jìn)行審核并取得相關(guān)的委托授權(quán)材料，也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介居間合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)前，無(wú)房屋處分權(quán)人假造房屋產(chǎn)權(quán)證和各類(lèi)證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過(guò)上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務(wù)必要確認(rèn)房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，了解房屋的產(chǎn)交信息，然后核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復(fù)印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權(quán)屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。