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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第1篇

關(guān)鍵詞：成本核算準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)方法 納稅影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作過(guò)程中并未統(tǒng)一，一方面是現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有作出具體的規(guī)定，并未說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的確認(rèn)、計(jì)量問(wèn)題；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的地理區(qū)域、經(jīng)營(yíng)模式不同，以及會(huì)計(jì)人員學(xué)歷背景、專(zhuān)業(yè)水平的的差異，做出的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷不同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度演進(jìn)過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)曾執(zhí)行過(guò)三項(xiàng)會(huì)計(jì)制度，即1983年12月31日前執(zhí)行《基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度》，1984年1月1日至1988年12月31日?qǐng)?zhí)行《國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度》，1989年1月1日起執(zhí)行《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，1993年7月1日起執(zhí)行財(cái)政部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》同時(shí)廢止。

2000年12月29日，財(cái)政部根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》制訂了《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行，2006年2月15日，財(cái)政部又了22項(xiàng)新制定的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，修訂了現(xiàn)行的17項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新的會(huì)計(jì)體系由1項(xiàng)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則組成，實(shí)施時(shí)間為2007年1月1日，實(shí)施范圍首先在上市公司，鼓勵(lì)其他企業(yè)提前執(zhí)行。

在此可以看出，現(xiàn)行的基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等會(huì)計(jì)制度是并存的，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能執(zhí)行著不同的會(huì)計(jì)制度。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算釋義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中持有以備銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地，一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類(lèi)型等確定成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象是為了計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的歸集和分配生產(chǎn)費(fèi)用的各個(gè)目標(biāo)，即產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算項(xiàng)目包括地土征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、借款費(fèi)用等方面。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)入成本核算對(duì)象成本。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方面的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的間接成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法制度規(guī)定不明確

根據(jù)現(xiàn)行最早下發(fā)執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)字[1993]第2號(hào)）規(guī)定：“應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在‘開(kāi)發(fā)間接費(fèi)’科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本”。2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）規(guī)定：“由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本”。至此才算首次明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間接成本核算的分配方法，在此期間企業(yè)只能參照稅法關(guān)于計(jì)稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財(cái)務(wù)報(bào)告反映的會(huì)計(jì)信息的可比性。

（二）成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇對(duì)企業(yè)所得稅的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，一個(gè)項(xiàng)目往往涉及許多業(yè)態(tài)，造成發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用大部分都是由幾個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，分配方法的不同，會(huì)給每一個(gè)成本對(duì)象成本的高低產(chǎn)生重大影響，直接決定了各年度企業(yè)所得稅支出的大小，選擇最有利的分?jǐn)偡椒ǎ梢杂行П苊舛嗬U企業(yè)所得稅，延遲企業(yè)資金支付，降低資金成本，如果后期未產(chǎn)生項(xiàng)目利潤(rùn)，還可避免申請(qǐng)退稅的審批程序。

（三）會(huì)計(jì)信息披露不完整

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)－存貨》要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露確定發(fā)出存貨成本所采用的方法；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)－財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》規(guī)定附注一般應(yīng)當(dāng)披露重要會(huì)計(jì)政策的說(shuō)明，企業(yè)在發(fā)生某項(xiàng)交易或事項(xiàng)允許選用不同的會(huì)計(jì)處理方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定從允許的會(huì)計(jì)處理方法中選擇適合本企業(yè)特點(diǎn)的會(huì)計(jì)政策，并披露會(huì)計(jì)政策的確定依據(jù)。經(jīng)對(duì)部分上市房企2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告查閱得知，均未充分披露開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、方法。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算的有關(guān)建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方法的選擇不僅影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，而且關(guān)乎企業(yè)當(dāng)年度企業(yè)所得稅的大小，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理至關(guān)重要。

1、企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的會(huì)計(jì)確認(rèn)、結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)符合會(huì)計(jì)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、可比性。

2、從稅務(wù)籌劃的角度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇有效的成本分配方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的研究和分析，并進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算，合理規(guī)避多繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

企業(yè)產(chǎn)品成本核算新的制度已經(jīng)頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，制度規(guī)范非常明確。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算具有核算時(shí)間跨度長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本組成差異大、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大等特點(diǎn)，要求會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)人員要深入研究制度、認(rèn)真研討成本核算方法、詳細(xì)測(cè)算、合理選擇符合企業(yè)實(shí)際的成本核算方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)組.2010.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度.財(cái)會(huì)字[1993]第2號(hào).

[3]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知.財(cái)會(huì)[2013]17號(hào).

[4]國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知.國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào).

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第2篇

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中對(duì)收入確認(rèn)時(shí)限的常見(jiàn)看法

在實(shí)務(wù)中各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)有不同的確認(rèn)方法，主要有：

（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)；

（2）以簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同作為收入實(shí)現(xiàn)；

（3）以開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收，開(kāi)出“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)；

（4）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)作為收入的確認(rèn)。

值得一提的是，上述標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報(bào)中，有幾家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的問(wèn)題，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具了保留意見(jiàn)或解釋性說(shuō)明段。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師的分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入的確認(rèn)是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的收入口徑來(lái)確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時(shí)滿(mǎn)足這四個(gè)條件可以確認(rèn)為收入的時(shí)點(diǎn)，一般是在為客戶(hù)辦理房產(chǎn)證時(shí)，即在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)確認(rèn)收入。

比如目前，大約80%客戶(hù)采用銀行按揭方式購(gòu)房，銀行通常在客戶(hù)首付款后的一個(gè)月左右將余款撥付給開(kāi)發(fā)商。銀行要與購(gòu)房者簽訂一個(gè)“個(gè)人購(gòu)房（抵押）借款合同”，在這個(gè)合同中，開(kāi)發(fā)商需要作為保證人的身份出現(xiàn)，加蓋公章。合同中開(kāi)發(fā)商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購(gòu)房者）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交由貸款人保管之日止”。因此開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有將房屋從法律意義上完全交付給購(gòu)買(mǎi)者之前，必須承擔(dān)這樣的連帶責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十六條：買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條：買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。開(kāi)發(fā)商因?yàn)榇嬖诔袚?dān)這種連帶責(zé)任的可能性，已收取的購(gòu)房款還存在一定風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，所以通常不在辦理產(chǎn)權(quán)證之前確認(rèn)收入。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購(gòu)買(mǎi)者來(lái)做決定。有些購(gòu)買(mǎi)者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：（1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增值后賣(mài)出，賣(mài)出時(shí)在開(kāi)發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無(wú)須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。

二、本文對(duì)房地產(chǎn)收入時(shí)限的理解

下面，將上述確認(rèn)收入的時(shí)限做逐一剖析：

（1）簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷(xiāo)售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買(mǎi)主的最后意向來(lái)決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項(xiàng)資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購(gòu)銷(xiāo)雙方的意向。因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。只有等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）簽訂正式銷(xiāo)售合同是否可以作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)，本文認(rèn)為簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷(xiāo)的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

（3）以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)確認(rèn)收入，會(huì)出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較健全，在房屋開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收及房管部門(mén)對(duì)建筑實(shí)測(cè)后方可領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同。因此在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買(mǎi)主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議，并交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準(zhǔn)則―商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶(hù)并非確認(rèn)收入的必要條件。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)間并非開(kāi)發(fā)商或買(mǎi)主所能控制。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則等則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、法律標(biāo)準(zhǔn) 。

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)在很大程度上依賴(lài)法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過(guò)改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。

2、專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 。

專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》第5條規(guī)定了銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)的四個(gè)條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。2001年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第85條對(duì)銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)作出了與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》類(lèi)似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入的確認(rèn)帶來(lái)了困難。其焦點(diǎn)在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的特點(diǎn)把握?qǐng)?bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

綜上所述，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已與客戶(hù)簽訂了正式的商品房銷(xiāo)售合同；

3、房地產(chǎn)商品已經(jīng)過(guò)客戶(hù)驗(yàn)收并與客戶(hù)辦妥了交付入住手續(xù)；

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第3篇

摘要:作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真必然會(huì)嚴(yán)重危害國(guó)家和個(gè)人的利益。文章首先通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的成因分析，歸納了其對(duì)利益相關(guān)者影響，進(jìn)而提出了相應(yīng)的改善建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是，由于種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象，如部分企業(yè)隱瞞利潤(rùn)以偷漏營(yíng)業(yè)稅，虛構(gòu)交易以騙取銀行信用，曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度以使得會(huì)計(jì)信息缺乏可比性等諸多問(wèn)題。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開(kāi)正確的會(huì)計(jì)信息，因而房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的各種質(zhì)量問(wèn)題必然會(huì)對(duì)國(guó)家和個(gè)人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此，如何通過(guò)宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，就成為我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界研究的熱點(diǎn)。綜上所述，本文將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下問(wèn)題的成因，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體而言包括以下幾點(diǎn):

(一)財(cái)務(wù)舞弊導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)可靠性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn)，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn)，這些都為開(kāi)發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達(dá)到通過(guò)提供存在各種質(zhì)量問(wèn)題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不高

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對(duì)某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開(kāi)發(fā)同步往往不同步進(jìn)行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，從而為企業(yè)操控利潤(rùn)提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對(duì)房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度，使得企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性，例如:在收入確認(rèn)方面，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn)，有的在收訖房屋銷(xiāo)售款后確認(rèn)，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn)，有的則視收益情況隨意確認(rèn)，不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開(kāi)發(fā)一般需要經(jīng)過(guò)土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門(mén)，使得各類(lèi)開(kāi)發(fā)信息過(guò)于分散難以得到共享，從而無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管，促使其利用利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤(rùn)相比，開(kāi)發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對(duì)較低，一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。

二、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)利益相關(guān)者的危害分析

通過(guò)以上分析可以看出，企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會(huì)對(duì)企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響，表現(xiàn)在:

(一)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長(zhǎng)而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進(jìn)行信貸決策時(shí)，最關(guān)心的問(wèn)題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并扣除未來(lái)所面臨的損失，而不包括未來(lái)可能的收益。顯然，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)、濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。

(二)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)政府政策調(diào)控的影響

會(huì)計(jì)信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ)，是政府部門(mén)制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會(huì)計(jì)信息占了社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上，因而企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量，從而對(duì)政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量普遍低下的嚴(yán)峻事實(shí)，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的秩序，阻礙了我國(guó)現(xiàn)代化的進(jìn)程。

(三)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)投資者的誤導(dǎo)

一方面，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性，表現(xiàn)為不同的會(huì)計(jì)期間業(yè)績(jī)往往波動(dòng)較大，如項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績(jī)不佳，而竣工后則業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，因而一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)等，無(wú)法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營(yíng)情況，從而造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下，對(duì)投資者造成誤導(dǎo);另一方面，從主觀上看，企業(yè)管理為了企業(yè)利益，通過(guò)隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷(xiāo)預(yù)提開(kāi)發(fā)費(fèi)用、虛列成本支出等方式控制會(huì)計(jì)信息披露，或?yàn)槿﹀X(qián)，或?yàn)槎?jí)市場(chǎng)炒作，或?yàn)楸苊獯髅币约巴耸械?，造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

(一)建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中一些特殊事項(xiàng)，如遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則、投資物業(yè)準(zhǔn)則、預(yù)提賬款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤銷(xiāo)、會(huì)計(jì)期間選擇、或有事項(xiàng)披露等規(guī)定具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)核算，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中企業(yè)財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。同時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。

(二)改進(jìn)與完善會(huì)計(jì)信息的披露制度

提高會(huì)計(jì)信息披露的真實(shí)性和可靠性，首先，通過(guò)立法建立健全保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠的法規(guī)法則，如要求增加會(huì)計(jì)信息披露的頻率和范圍，增加非財(cái)務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán);其次，拓寬信息披露渠道，如建立類(lèi)似“標(biāo)準(zhǔn)普爾”的公司評(píng)價(jià)體系，使得投資者和債權(quán)人可以通過(guò)別的渠道獲取相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)信息，而不必依靠單一的企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)等;最后，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表外審制度以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理制度，給會(huì)計(jì)信息的可靠性提供一個(gè)較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。

(三)加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度

首先，在政府部門(mén)中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門(mén)的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開(kāi)聯(lián)系會(huì)議交流房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，杜絕其會(huì)計(jì)信息造價(jià)的空間;其次，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會(huì)計(jì)信息造假的違法成本。通過(guò)采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會(huì)公示等方式對(duì)歪曲會(huì)計(jì)信息的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰，多渠道督促開(kāi)發(fā)商自覺(jué)守法;最后，對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取信用評(píng)級(jí)機(jī)制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實(shí)信息的企業(yè)。

(四)積極培育第三方會(huì)計(jì)信息的專(zhuān)業(yè)用戶(hù)

國(guó)外會(huì)計(jì)信息質(zhì)量管理的實(shí)踐證明，依賴(lài)信息企業(yè)的內(nèi)部控制和政府外部監(jiān)管是無(wú)法有效解決企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下的問(wèn)題，必須有效利用市場(chǎng)需求方的力量進(jìn)行制衡，即培育第三方會(huì)計(jì)信息專(zhuān)業(yè)用戶(hù)，主要包括:證券公司、證券投資咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、證券投資基金以及其他機(jī)構(gòu)投資者。他們擁有資金、信息、技術(shù)和研究團(tuán)隊(duì)等方面的優(yōu)勢(shì)，相對(duì)非專(zhuān)業(yè)用戶(hù)而言，其投資決策受會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響較小，在信息市場(chǎng)中扮演著信息分析專(zhuān)家和信息傳播者的雙重角色，通過(guò)利用專(zhuān)業(yè)用戶(hù)所具有的識(shí)別和分析能力，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息誤導(dǎo)的程度。

參考文獻(xiàn)

[1]包穎浩.論我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題[J].財(cái)會(huì)研究，2008，(1).

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第4篇

一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的概念

房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售獲得的收入。包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入(指可單獨(dú)出售的配套設(shè)施部分)等。

二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)。確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的。在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；四是采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a　采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b　采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。c　采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。d　采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五是將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a　將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b　將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的。租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷(xiāo)售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。

三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的核算

在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量，即按收入實(shí)現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時(shí)確認(rèn)收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)來(lái)看，在其收入核算中尚未嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。在預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，存在的問(wèn)題尤為突出。

房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售通常是采用預(yù)售形式，其銷(xiāo)售的前提是取得預(yù)售許可證及銷(xiāo)售許可證。采用預(yù)售形式時(shí)，需要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶(hù)等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性。《收入》準(zhǔn)則要求以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但在以上的哪個(gè)環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的四個(gè)確認(rèn)條件呢?需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，存在不同的理解及確認(rèn)方法。具體來(lái)說(shuō)，主要存在下列各種情況：

(一)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)時(shí)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入

有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)售中所得的價(jià)款，只是一種暫收款，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收。有的建設(shè)項(xiàng)目剛剛開(kāi)工甚至尚未開(kāi)工，所以風(fēng)險(xiǎn)仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒(méi)有最后核算，所以不符合收入確認(rèn)條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后。才確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入。

(二)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收時(shí)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入

一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷(xiāo)售款不符合確認(rèn)條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認(rèn)其收入。

(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，按合同規(guī)定的收款時(shí)間分期確認(rèn)收入，同時(shí)分期結(jié)轉(zhuǎn)成本

這是以收付實(shí)現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按已經(jīng)收回的價(jià)款或可能收回的價(jià)款確認(rèn)銷(xiāo)售收入。而對(duì)其中估計(jì)無(wú)法收回的部分作為未實(shí)現(xiàn)收入處理。

(四)按預(yù)售合同價(jià)款中已經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入

部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為。預(yù)售合同基本上是有法律效力的銷(xiāo)售合同，收取的房款代表已發(fā)生銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，因此，可以按預(yù)售合同價(jià)款中已經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。目前，香港基本上也是按以上四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。對(duì)于預(yù)售合同價(jià)款，大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)是按“完工百分比法”分期確認(rèn)其收入。具體處理方法是：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì) 收入 成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中存在的主要問(wèn)題

會(huì)計(jì)核算主要是反映會(huì)計(jì)主體資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這一時(shí)期飛速的發(fā)展,已經(jīng)達(dá)到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關(guān)的法律法規(guī),但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚,存在的問(wèn)題也很多,相關(guān)的法律法規(guī)不是十分的健全,因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)、竣工驗(yàn)收后成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問(wèn)題。限于篇幅,本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式呈多元化特點(diǎn),其企業(yè)的收入確認(rèn)存在其自身的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中成本費(fèi)用要大于當(dāng)前確認(rèn)的收入,房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售和分期付款的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面,在會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè),基本對(duì)于收入的確認(rèn)有以下幾個(gè)方法:①在簽訂預(yù)售合同后收預(yù)售房款確認(rèn)收入;②在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;③在房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收后,開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入;這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中收入確認(rèn)的隨意性較大。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則問(wèn)題上,被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告,這樣就造成了房屋所有權(quán)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

土地的經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)、房屋的經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)等都是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)的范圍。所以,土地購(gòu)置、土地開(kāi)發(fā),房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費(fèi)用,銷(xiāo)售費(fèi)用等等都是房地產(chǎn)業(yè)成本核算的內(nèi)容。

總所周知,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng),投資的風(fēng)險(xiǎn)大,所需要的資金非常多。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理非常重要。由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上存在很多問(wèn)題:①?zèng)]有形成完整的成本控制體系。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加大的情況下,企業(yè)在成本控制上沒(méi)有明確的體系,缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。②房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率很高,對(duì)于成本核算以靜態(tài)成本管理方式為主,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般情況下,財(cái)務(wù)人員根據(jù)合同控制款項(xiàng)的支付,卻很少關(guān)注對(duì)成本的控制,從而造成了大量的浪費(fèi)現(xiàn)象,加大了成本的投資

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在問(wèn)題的原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問(wèn)題分析

商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬依據(jù)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方,由買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制,并同時(shí)擁有對(duì)商品的管理權(quán),而賣(mài)方不在對(duì)商品產(chǎn)生影響,這是房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和條件。

實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。確定確認(rèn)收入以及入賬金額的時(shí)間。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,在房地產(chǎn)企業(yè)竣工并通過(guò)驗(yàn)收以后,辦理了移交手續(xù),此時(shí)確定房地產(chǎn)收入。在某些房地產(chǎn)企業(yè)中,預(yù)售款是一種暫收款,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)移,成本沒(méi)有最后核算,因此預(yù)售款只作為企業(yè)的預(yù)收賬款,在完全竣工后,才確認(rèn)收入;某些房地產(chǎn)企業(yè)在竣工前的銷(xiāo)售款作為確認(rèn)收入,在竣工并收到部分房款后確認(rèn);對(duì)于分期房款方式來(lái)說(shuō),按照合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入,實(shí)際上也是分期結(jié)轉(zhuǎn)成本的過(guò)程;有些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),已經(jīng)按照回收或可能回收的價(jià)款確認(rèn);某些房地產(chǎn)企業(yè)收取的房款代表已發(fā)生銷(xiāo)售業(yè)務(wù),按預(yù)售合同價(jià)款中己經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)成本的問(wèn)題分析

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)成本問(wèn)題中存在一定的問(wèn)題,由于房地產(chǎn)企業(yè)需要資金多,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),使得其風(fēng)險(xiǎn)較大,那么房地產(chǎn)企業(yè)成本的問(wèn)題顯得十分重要。

造成這些問(wèn)題的原因有以下幾個(gè)方面:①伴隨著中國(guó)城市化建設(shè)的不斷深入,經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高,中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。某些房地產(chǎn)企業(yè)搶市場(chǎng)和工期,在過(guò)程中造成了一定的盲目性;②在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中,房地產(chǎn)企業(yè)是高利潤(rùn)回報(bào)的企業(yè),受此影響,忽視了成本的動(dòng)態(tài)管理和控制,造成了不必要的浪費(fèi);而房地產(chǎn)企業(yè)本身開(kāi)發(fā)中周期長(zhǎng),造成了管理人員對(duì)成本缺乏控制的意識(shí)。③房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目做規(guī)劃的時(shí)候,有些房地產(chǎn)企業(yè)事先并沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行認(rèn)真的估計(jì)和預(yù)測(cè),在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,對(duì)成本的控制重視不夠,或者即使進(jìn)行了成本預(yù)測(cè),但是不夠規(guī)范,不夠系統(tǒng),不夠全面,僅僅是對(duì)事后進(jìn)行控制核算,沒(méi)有進(jìn)行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)存在問(wèn)題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度,尤其是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)活動(dòng),如成本結(jié)算,收入確認(rèn)等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統(tǒng)和完整的問(wèn)題,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的自身特點(diǎn)還沒(méi)有相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范,這樣,會(huì)計(jì)核算就不一致,影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的制度的指引,使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員按照需要做出處理。因此,在目前實(shí)行的會(huì)計(jì)相關(guān)的規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上,不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)制度,制定的這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的發(fā)展提供了制度依據(jù)和基礎(chǔ)。

(二) 建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)收入的隨意性比較大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲和提前確認(rèn)收入。建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,使得所有的房地產(chǎn)企業(yè)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本要有明確的規(guī)定,并應(yīng)該細(xì)化到有可操作性。收入和成本費(fèi)用的差是利潤(rùn),細(xì)化成本費(fèi)用和確認(rèn)收入的準(zhǔn)則可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)的隨意性,可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的自由,這樣可以大大提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理,提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)從所有者入手,形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督機(jī)制,通過(guò)對(duì)公司各個(gè)相互利益相關(guān)之間相互協(xié)調(diào),合理分配權(quán)力,形成完善科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu),這樣可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題。

對(duì)于會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范就是會(huì)計(jì)制度。不管是會(huì)計(jì)制度或是會(huì)計(jì)規(guī)范,都是面向會(huì)計(jì)人員的,其實(shí)施的對(duì)象就是會(huì)計(jì)人員。所以,會(huì)計(jì)人員是不是能夠正確了解熟悉運(yùn)用會(huì)計(jì)制度或者規(guī)范,是非常重要的。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),既包括專(zhuān)業(yè)素質(zhì),文化修養(yǎng),也包括房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì),可以提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,可靠性。如果房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不夠,那么會(huì)造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的前提是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)誠(chéng)信,提高會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì),使得會(huì)計(jì)人員盡職盡責(zé),做好本職工作。

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