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房產(chǎn)資金托管范文第1篇

關(guān)鍵詞：REITs；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)；監(jiān)管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號(hào)：F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產(chǎn)信托投資基金（簡(jiǎn)稱REITs）是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，再交由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以按要求聘請(qǐng)外部的物業(yè)管理人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國(guó)際上REITs的管理運(yùn)作機(jī)制十分注重維護(hù)投資者的利益。本文對(duì)國(guó)際上REITs的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了考察和總結(jié)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行比較，為我國(guó)健康發(fā)展REITs提出了一些建議。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據(jù)投資范圍的不同，可將REITs分為權(quán)益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權(quán)益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產(chǎn)為抵押的債權(quán)①?；旌闲蚏EITs則介于兩者之間，既可以購買房地產(chǎn)資產(chǎn)，又可以發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押債券。

（二）REITs的經(jīng)營(yíng)模式

1. 美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)模式。美國(guó)REITs是依據(jù)公司法成立的、具備法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，采用的是公司型封閉式結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級(jí)市場(chǎng)買賣。這些二級(jí)市場(chǎng)主要有紐約證券交易所、美國(guó)證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺(tái)交易市場(chǎng)，以及全國(guó)證券商協(xié)會(huì)自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng)（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港REITs的經(jīng)營(yíng)模式。澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負(fù)有信托責(zé)任，代表投資者利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的經(jīng)營(yíng)管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關(guān)資產(chǎn)和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢(shì)在于，可以從結(jié)構(gòu)上確立受托人和資產(chǎn)管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托單位持有人的利益。

二、各國(guó)（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關(guān)法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范

各國(guó)（地區(qū)）規(guī)范和促進(jìn)REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設(shè)立和運(yùn)作有法可依。美國(guó)采取了以稅收法律條款為核心的市場(chǎng)型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據(jù)稅法和市場(chǎng)狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)策略等方面做出相應(yīng)的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港的立法借鑒了美國(guó)稅法中規(guī)定的條件，通過專項(xiàng)的立法（修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令）提出了與美國(guó)相類似的監(jiān)管要求，對(duì)REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、收入、分配及投資資產(chǎn)、份額轉(zhuǎn)讓交易與贖回等事項(xiàng)制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。

美國(guó)、澳大利亞、中國(guó)香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場(chǎng)的組織結(jié)構(gòu)、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護(hù)措施等各方面法律規(guī)定，有效促進(jìn)了REITs在證券市場(chǎng)交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到嚴(yán)格限制，收益穩(wěn)定

為有效控制REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)，保持其收益穩(wěn)定性，各國(guó)都對(duì)REITs的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行了嚴(yán)格限制（見表2）。

首先，各國(guó)（地區(qū)）都對(duì)REITs的投資范圍和收入進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時(shí)，為控制風(fēng)險(xiǎn)，新加坡和中國(guó)香港的REITs只能投資于收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；盡管美國(guó)和澳大利亞允許設(shè)立抵押貸款型REITs，但也以權(quán)益型REITs為主。實(shí)際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國(guó)經(jīng)歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經(jīng)營(yíng)管理必須為被動(dòng)性經(jīng)營(yíng)，只能提供符合要求的服務(wù)。經(jīng)營(yíng)的被動(dòng)性指投資者并不實(shí)質(zhì)參與經(jīng)營(yíng)管理，而僅僅被動(dòng)的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國(guó)，被動(dòng)性經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務(wù)，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。

再次，各國(guó)（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國(guó)、新加坡和中國(guó)香港都對(duì)REITs明確規(guī)定了強(qiáng)制分紅比例，其中，美國(guó)要求不低于95%，新加坡和中國(guó)香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強(qiáng)制分紅比例，但一般都會(huì)將100%的應(yīng)稅利潤(rùn)以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的責(zé)任，嚴(yán)格任職條件

REITs的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值除受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響外，投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營(yíng)運(yùn)成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的投資和管理水平十分關(guān)鍵。各國(guó)都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國(guó)REITs一般采用股份公司形式。董事會(huì)是公司的管理機(jī)構(gòu)，董事會(huì)并不直接參與公司經(jīng)營(yíng)，而是負(fù)責(zé)REITs的投資策略和監(jiān)督指導(dǎo)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作；董事由股東選舉產(chǎn)生，不僅需要具有三年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內(nèi)，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。

澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港的REITs在架構(gòu)上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的受托人。受托人負(fù)有信托責(zé)任，以信托形式代表持有人利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的活動(dòng)是否符合相關(guān)要求。在新加坡，受托人必須獨(dú)立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在中國(guó)香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運(yùn)作的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，要求受托人必須獨(dú)立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準(zhǔn)后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評(píng)估所持房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，受托人還須按規(guī)定委任獨(dú)立的物業(yè)估值機(jī)構(gòu)對(duì)REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值。物業(yè)估值機(jī)構(gòu)應(yīng)在REITs收購或出售房地產(chǎn)項(xiàng)目以及發(fā)行新的份額時(shí)，制定針對(duì)性的物業(yè)估值報(bào)告，估值方法和估值報(bào)告內(nèi)容都須遵照有關(guān)規(guī)定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責(zé)包含資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個(gè)方面。各國(guó)綜合考慮這兩方面的要求，有針對(duì)性地對(duì)管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產(chǎn)管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識(shí)和內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應(yīng)具有充足的經(jīng)驗(yàn)，以便有效執(zhí)行其職責(zé)，為REITs提供全面的管理服務(wù)。同時(shí)，由于管理質(zhì)量對(duì)于REITs的業(yè)績(jī)至關(guān)重要，REITs的持有人必須擁有對(duì)管理公司進(jìn)行適當(dāng)程度監(jiān)督的權(quán)利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，關(guān)聯(lián)交易也必須經(jīng)持有人批準(zhǔn)后才可進(jìn)行。

美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)管理由董事會(huì)聘請(qǐng)內(nèi)部或外部的管理公司進(jìn)行，前者CEO由董事會(huì)任命，后者則相對(duì)獨(dú)立。在澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港，REITs必須聘請(qǐng)獨(dú)立的外部資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。新加坡對(duì)管理公司或管理人員的基本要求是，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的人員。中國(guó)香港證監(jiān)會(huì)的要求比新加坡要嚴(yán)格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀(jì)錄（可考慮私募基金經(jīng)驗(yàn)）的負(fù)責(zé)人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務(wù)；自身履行物業(yè)管理職責(zé)的REITs還必須擁有專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)資格，同時(shí)至少具備5 年地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識(shí)以滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)和證券交易所的相關(guān)要求，管理公司還需聘請(qǐng)委托上市人及財(cái)務(wù)顧問和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

三、我國(guó)健康發(fā)展REITs所面臨的困難

（一）相關(guān)法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國(guó)REITs相關(guān)的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國(guó)目前還未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設(shè)立。另外，我國(guó)REITs在證券法、公司法以及稅法、會(huì)計(jì)法規(guī)中尚沒有關(guān)于REITs的相關(guān)內(nèi)容，形成了法律瓶頸。例如，國(guó)際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國(guó)在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會(huì)計(jì)制度法規(guī)，因此，REITs設(shè)立后將面臨雙重征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷近年來的價(jià)格暴漲，蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產(chǎn)品，很可能會(huì)在證券市場(chǎng)投機(jī)合力作用下使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集聚，并擴(kuò)散到證券市場(chǎng)，形成證券市場(chǎng)新的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產(chǎn)資產(chǎn)資源稀缺

與國(guó)外相同，我國(guó)投資者也希望分享房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產(chǎn)品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國(guó)內(nèi)推出與國(guó)外REITs相同的產(chǎn)品，必將受到國(guó)內(nèi)投資者的追捧。

可惜的是，依托國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)難以推出與國(guó)外相同的REITs基金產(chǎn)品。一方面，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)中，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對(duì)象的難題。2000年以來，我國(guó)每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產(chǎn)盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項(xiàng)目。另一方面，由于國(guó)內(nèi)各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對(duì)象，也難以保證收益率對(duì)投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員

目前，我國(guó)尚缺乏房地產(chǎn)基金成功運(yùn)作所必需的大量專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的問題，投資和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)等方面的管理能力較差；同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場(chǎng)運(yùn)作和房地產(chǎn)投資及運(yùn)作的專業(yè)人才并不多，難以承擔(dān)發(fā)展REITs大任，這是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托主要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國(guó)外成熟REITs則主要進(jìn)行股權(quán)投資，兩者差距甚遠(yuǎn)。

四、政策建議

（一）加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化。首先，應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理法規(guī)，提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)各參與方的資格和責(zé)任，使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應(yīng)當(dāng)對(duì)《稅法》進(jìn)行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應(yīng)當(dāng)加快證券市場(chǎng)立法建設(shè)，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對(duì)REITs資產(chǎn)要求、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、參與方的職責(zé)等進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，為REITs提供一個(gè)良好有序的市場(chǎng)環(huán)境。

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)REITs相關(guān)機(jī)構(gòu)的培育，尤其是管理公司和估值機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)從業(yè)人員的培育工作，提高房地產(chǎn)信托業(yè)的知識(shí)水平和能力，為REITs的推出準(zhǔn)備既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點(diǎn)

可以考慮在具備條件的地方先行試點(diǎn)，同時(shí)在試點(diǎn)過程中不斷修訂完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強(qiáng)證券市場(chǎng)建設(shè)和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經(jīng)驗(yàn)后再正式推出。同時(shí)，由于我國(guó)缺乏成功操作經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長(zhǎng)，應(yīng)以10―15年的中期為宜，基金類型也應(yīng)以權(quán)益型為主。在資金籌集上，REITs應(yīng)以私募為主，且資金來源應(yīng)主要來自保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。

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房產(chǎn)資金托管范文第2篇

“新上海人”楊誠近日在浦東世紀(jì)公園附近買了一套二手房，把錢交給中介公司之后他便一直在心里暗暗祈禱：“中天事件”不要發(fā)生在我身上啊。他所指的“中天事件”發(fā)生在2007年11月份，深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司法人代表、總裁蔣飛突然失蹤，眾多購房者的錢款被席卷一空?！爸刑焓录庇嘁粑戳耍?008年1月中旬，另外一家號(hào)稱全國(guó)規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多、在全國(guó)有1800多家門店的深圳房產(chǎn)中介創(chuàng)輝租售也相繼關(guān)閉了開設(shè)在上海、廣州、惠州、中山、佛山等多個(gè)城市的門店，一時(shí)間討債人云集公司深圳總部。

二手房交易資金安全問題已成為社會(huì)焦點(diǎn)。建設(shè)部在2007年底下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)各地必須加強(qiáng)交易結(jié)算資金管理，并再次聲明中介機(jī)構(gòu)不能“染指”交易資金。《通知》要求有條件的地區(qū)，要發(fā)展專門從事交易結(jié)算資金監(jiān)管的保證機(jī)構(gòu)。

今后，二手房交易資金將會(huì)變得越來越安全。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)有北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)開始對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，其中北京已從去年4月開始逐步推行，而上海從去年10月份開始試點(diǎn)，等制度完善之后再大面積鋪開推行，廣州市政府相關(guān)部門也在近日發(fā)出通知，要求對(duì)交易資金實(shí)行托管。至此，國(guó)內(nèi)主要一線城市對(duì)于二手房交易資金的監(jiān)管已經(jīng)全部啟動(dòng)。

那么，京滬穗三地是如何對(duì)交易資金實(shí)施監(jiān)管的，又各有些什么特點(diǎn)呢?

北京：兩種模式可以選擇

北京從去年4月15日開始對(duì)二手房交易資金實(shí)施監(jiān)管制度。不過從目前的執(zhí)行情況來看，其力度并不是很大，截至去年年底僅60余家中介公司參加，而目前由于市場(chǎng)行情走弱，有不少公司已經(jīng)退出。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這主要是北京并未強(qiáng)制執(zhí)行該項(xiàng)制度，同時(shí)由于參加資金監(jiān)管系統(tǒng)還需繳納100萬元的保證金，這使得不少實(shí)力一般的公司“望而卻步”，甚至“臨陣退縮”。記者從北京中介行業(yè)協(xié)會(huì)了解的到的信息顯示，目前參加資金監(jiān)管的公司已只剩下47家，僅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是諸如北京鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等注重品牌建設(shè)的中介機(jī)構(gòu)。

不過值得肯定的是，北京實(shí)施的資金監(jiān)管制度對(duì)于二手房交易雙方來說，是非常有利的。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，在北京二手房交易的過程當(dāng)中，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個(gè)月的時(shí)間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實(shí)行“銀貨兩訖”，無法做到產(chǎn)權(quán)證與房款的即時(shí)交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，目前能保障資金絕對(duì)安全的只有兩種模式，即資金監(jiān)管模式和銀行資金托管模式。

資金監(jiān)管模式

二手房交易資金監(jiān)管是“二手房房交易結(jié)算資金專用有款賬戶”(以下簡(jiǎn)稱“專用賬戶”)的通俗理解，其是指專門用于劃轉(zhuǎn)二手房房交易過程中所涉及的交易結(jié)算資金的賬戶?！皩Ｓ觅~戶”與設(shè)立方(即經(jīng)紀(jì)公司或擔(dān)保公司，下同)自有的結(jié)算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內(nèi)的資金獨(dú)立于設(shè)立方的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，設(shè)立方無權(quán)挪用“專用賬戶”下的資金。

根據(jù)存量房的抵押狀況及付款方式，交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)分四種程序辦下：第一種是房屋未設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；第二種是房屋未設(shè)定抵押，買房人抵押貸款；第三種是房屋已設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；第四種是房屋已設(shè)定抵押，買房人抵押貸款。

但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟。分為簽訂買賣合同、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)以及銀行資金劃轉(zhuǎn)，而這四大步驟可以細(xì)分為13個(gè)交易環(huán)節(jié)(具體見北京市二手房交易資金監(jiān)管模式流程圖)。

銀行托管模式

銀行托管是指當(dāng)前部分銀行本身開展的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)施凍結(jié)；同時(shí)，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。

其基本流程為：買賣雙方簽署《二手房房買賣合同》，同時(shí)簽署《二手房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》；隨后買賣雙方在約定時(shí)間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》；然后買賣雙方帶上《自行劃轉(zhuǎn)聲明》辦理產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù)，按照買方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后，如果買方是一次性付款，銀行將所有款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)給賣方，如果買方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉(zhuǎn)給賣方。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，無論是實(shí)現(xiàn)銀行監(jiān)管還是銀行托管，其有一個(gè)最大的共性都是沒有通過經(jīng)紀(jì)公司自身的賬戶進(jìn)行資金的劃轉(zhuǎn)，從而避免了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

上海：增加試點(diǎn)完善監(jiān)管制度

上海方面將在今年5、6月份增加試點(diǎn)公司，以完善資金監(jiān)管制度。其實(shí)，上海是最早提出資金監(jiān)管的城市。早在2005年春季，上海二手房網(wǎng)上掛牌系統(tǒng)推出時(shí)，就一并提出實(shí)行資金監(jiān)管制度。但是由于監(jiān)管程序設(shè)計(jì)上的問題，尤其是增加了中介公司的負(fù)擔(dān)，以及增加買賣雙方的交易復(fù)雜程度，因此市場(chǎng)不大采用這種監(jiān)管模式。

不過政府部門已經(jīng)注意到了這種情形，于是開始對(duì)監(jiān)管模式重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行改進(jìn)和完善，并從去年10月份選擇21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢字地產(chǎn)、上房置換等中介公司進(jìn)行試點(diǎn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分部金融服務(wù)中心總監(jiān)蘇曉江在接受記者采訪時(shí)表示，在新的監(jiān)管模式下，交易雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，必須與中介機(jī)構(gòu)共同簽訂《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，在房地產(chǎn)交易所登記過戶的同時(shí)，交易資金進(jìn)入獨(dú)立第三方(試點(diǎn)期間由政府部門代管)在銀行開立賬戶，根據(jù)合同履行的程度，由中介公司向銀行發(fā)出支付指令，獨(dú)立第三方作為結(jié)算公司，對(duì)合同履行進(jìn)行審核，符合條件后方將房款交付賣家。

蘇曉江介紹說，新模式與原來的模式相比，就是引進(jìn)了獨(dú)立第三方作為交易資金結(jié)算方，交易資金的走向由買家存入該的銀行賬戶里，而后轉(zhuǎn)入賣家的賬戶，其間中介公司無法接觸的交易資金?！案鶕?jù)試點(diǎn)的情形來看，中介公司無法接觸交易資金，因此交易資金的安全得到了保障?！碧K曉江如是說。

那么結(jié)算公司能否保證資金的安全呢?業(yè)內(nèi)人士表示完全沒有必要擔(dān)心這個(gè)問題，目前上海市房地產(chǎn)交易中心準(zhǔn)備選擇有社會(huì)公信力，以及自身實(shí)力足夠強(qiáng)大到與責(zé)任對(duì)等的公司來作為結(jié)算公司；同時(shí)交易資金雖然名義上是進(jìn)入了結(jié)算

公司的賬戶，但實(shí)際上買賣雙方在該賬戶中分別設(shè)有子賬戶，資金一直是在自己的賬戶中；還有就是中介公司是監(jiān)管方，沒有它發(fā)出的指令，結(jié)算公司是無法動(dòng)用資金的。

至于哪家公司會(huì)成為結(jié)算公司呢?上海市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)人士表示目前尚未確定下來，不過有業(yè)內(nèi)人士表示，上海住房置業(yè)擔(dān)保公司很有可能全市統(tǒng)一的二手房交易結(jié)算公司。

就試點(diǎn)目前運(yùn)行情況來看，蘇曉江表示非常順暢，雖然在交易過程中增加了一些環(huán)節(jié)，但是由于事先對(duì)交易程序本身進(jìn)行了優(yōu)化，沒有增加交易雙方的難度，也沒有加長(zhǎng)交易時(shí)間，整個(gè)過程用時(shí)與舊模式相當(dāng)。他舉例說，此前要進(jìn)行資金監(jiān)管程序時(shí)，房屋買賣合同與資金監(jiān)管協(xié)議分開簽訂，而且，這讓買賣雙方感到麻煩，尤其是一些外地賣家，更是不變，而改進(jìn)之后兩份文件可以同時(shí)簽訂。

至于目前緣何尚未全面推廣?業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，主要是現(xiàn)在整個(gè)交易過程都必須上網(wǎng)，交易中心與銀行信息、以及各家銀行的貸款程序需要一個(gè)磨合的過程，即數(shù)據(jù)共享的問題。上海市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)人士表示，隨后的步驟是引入更多的公司進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行“壓力”測(cè)試?！耙皇址拷灰走^程中變數(shù)較多，我認(rèn)為政府部門是考慮等到系統(tǒng)完全健全之后才會(huì)正式推出?！碧K曉江說。

廣州：實(shí)行交易資金托管

近日，廣州市國(guó)土房管局和中國(guó)人民銀行廣州分行聯(lián)合了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，要求對(duì)二手房交易資金委托銀行進(jìn)行托管。這有助進(jìn)一步規(guī)范廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行為、保證二手交易資金安全。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部拓展總監(jiān)潘仲宇表示，目前與《通知》配套的實(shí)施細(xì)則尚未公布。他說，由于目前接連出現(xiàn)“中天時(shí)間”、“創(chuàng)輝事件”等，相信政府部門會(huì)加快制定實(shí)施細(xì)則，廣州二手房交易資金托管制度將會(huì)全面開展。

目前廣州二手房的資金交易主要有兩種形式，一種是通過房產(chǎn)中介公司進(jìn)行，另一種即是買賣雙方直接交易，兩種做法的比例大概各占50％。但由于交易雙方相互不熟悉，沒有足夠的信任基礎(chǔ)，于是只能借助于第三方如中介公司。但這種方式風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦中介公司出現(xiàn)問題或者經(jīng)紀(jì)人攜款潛逃，都會(huì)給買賣雙方造成極大的損失，諸如“中天事件”就造成很多人“房財(cái)兩空”。

《通知》規(guī)定，二手房交易資金支付方式由買賣雙方當(dāng)事人在合同中自行約定，可以委托銀行對(duì)交易資金進(jìn)行托管，也可以約定其他支付方式。房產(chǎn)中介不得對(duì)買賣雙方約定的資金支付方式實(shí)行強(qiáng)制和干涉。

房產(chǎn)中介在與買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，必須在合同中書面注明：“根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本公司不代收代管買賣雙方的交易資金?！蓖瑫r(shí)，房產(chǎn)中介必須主動(dòng)向買賣雙方提示可向銀行申請(qǐng)辦理交易資金托管業(yè)務(wù)，并協(xié)助辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

銀行在辦理存量房交易資金托管業(yè)務(wù)之前，須與二手房賣雙方當(dāng)事人以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同簽訂《存量房交易資金托管協(xié)議》，托管協(xié)議中必須明確托管資金劃轉(zhuǎn)條件、解除或撤銷協(xié)議條件等條款。

交易資金托管不會(huì)增加交易雙方任何額外費(fèi)用，《通知》中明確指出，銀行開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)是不得向二手房買賣雙方收費(fèi)的。同時(shí)，房產(chǎn)中介在協(xié)助買賣雙方辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)也不得額外收取服務(wù)費(fèi)。也就是說市民在選擇銀行托管交易資金新業(yè)務(wù)時(shí)將不會(huì)產(chǎn)生任何新的費(fèi)用。盡量選擇監(jiān)管模式交易

資金監(jiān)管的提法雖然已有不短時(shí)日，但是尚未真正進(jìn)入交易過程中來，但它對(duì)于保障買賣雙方的資金和產(chǎn)權(quán)安全非常有益，因此業(yè)內(nèi)人士提醒說，在有條件的地區(qū)，一定要選擇在有監(jiān)管的情形下進(jìn)行交易。

記者分析對(duì)比發(fā)現(xiàn)，京滬穗三地的做法中，上海較為嚴(yán)謹(jǐn)合理。因?yàn)樯虾Ｄ壳耙呀?jīng)建立了完善的網(wǎng)上二手房交易系統(tǒng)，掛牌、簽約等所有重要手續(xù)都可以在政府部門的監(jiān)控下完成，而且上海方面由于房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證兩證已合一，二手房交易過程中各項(xiàng)手續(xù)辦理起來更為便捷。因此可以預(yù)期，上海的監(jiān)管系統(tǒng)全面運(yùn)行之后，交易資金安全問題將會(huì)徹底解決。

按理說，北京方面的資金監(jiān)管系統(tǒng)也比較健全，但業(yè)內(nèi)人士表示，由于各種各樣的因素，所以無法全面推廣，覆蓋面不大，這不能不說是一種遺憾。廣州實(shí)行的資金托管制度從表面上看，其宗旨與北京、上海無異，只是叫法不同而已。不過目前尚未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，購房者還需耐心等待。

房產(chǎn)資金托管范文第3篇

定金協(xié)議要謹(jǐn)慎

買賣二手房通常委托房產(chǎn)中介操作,其間會(huì)有大量協(xié)議、格式合同需要簽署。由于條款復(fù)雜、專業(yè)程度高,一般大眾很難理解。很多“定金協(xié)議”一旦發(fā)生違約,一方可被強(qiáng)制要求繼續(xù)履行合同,或承擔(dān)定金損失外和對(duì)方的其他損失,如房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的全部差價(jià)損失。因此,在定金協(xié)議中可寫明如雙方就購房合同協(xié)商不成,賣方必須向買方退還定金,這項(xiàng)可加入購房合同主要條款,防止賣方收定金后抬高總價(jià)。此外,要注意的是見不到房東,不把定金或房款打入中介公司的公司賬戶甚至個(gè)人賬戶,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或長(zhǎng)期拖延不付,甚至突然倒閉、主要管理者攜款潛逃等。若要把定金交給中介公司,一定要明確是代收還是轉(zhuǎn)交。如是代收,則中介公司應(yīng)出具賣方委托書;如是轉(zhuǎn)交,要在定金協(xié)議中約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交,未能按時(shí)轉(zhuǎn)交的承擔(dān)違約責(zé)任等。

避免簽陰陽合同

不少買房者為了規(guī)避稅收,降低房屋買賣成本,會(huì)簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同即陰陽合同,價(jià)格低的合同用于辦理房屋過戶手續(xù),實(shí)際執(zhí)行價(jià)位高的合同。這樣如房屋買賣過程中,一方想違約不履行合同,法院會(huì)判令用于避稅的條款無效,雙方仍按照實(shí)際成交價(jià)履約,地稅局也明令規(guī)定此行為最高可罰款5倍。

另外,在簽訂二手房合同前,要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人是否都同意出售房屋,房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)等。不要只看總價(jià),還要看單價(jià)。有的二手房總價(jià)很便宜,但由于房齡長(zhǎng)、面積小、得房率低等因素,每平米單價(jià)并不低。合同中要特別注意各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?違約責(zé)任及違約金、免責(zé)等事宜,約定“解決爭(zhēng)議方式、致使合同無效的情形,中介保證條款”等。

受限房屋不能買

受限房屋主要有三類:一是限售房,即有限制轉(zhuǎn)讓條件的市政配套商品房,主要是動(dòng)遷安置房;二是處于司法查封狀態(tài)的房屋;三是存在法律糾紛及產(chǎn)權(quán)人不明晰的房屋。以限售房為例,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi),不得轉(zhuǎn)讓。即使買方已實(shí)際入住,房地產(chǎn)登記部門也不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶。因此,要掌握三個(gè)原則:一是只有動(dòng)遷或預(yù)購協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋不買;二是有產(chǎn)權(quán)證的房屋要審核是否有“5年內(nèi)限制交易”的條款;三是對(duì)價(jià)格明顯低于周邊房?jī)r(jià)房屋及新的動(dòng)遷小區(qū)的房屋更要謹(jǐn)慎購買。

采用資金銀行托管模式

在目前的二手房交易過程中,除了買賣雙方自行劃款外,還可采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式。銀行托管是部分銀行開設(shè)的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。在買賣合同簽約完畢后,買賣雙方到銀行通過開設(shè)買方賬戶或賣方賬戶,買方將首付款或全款打入賬戶,銀行對(duì)資金進(jìn)行凍結(jié),其他人員均不得動(dòng)用,最后根據(jù)買賣雙方約定條件,給予放款。這是目前保證資金安全的最佳模式。

合理確定購房起始時(shí)間

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,個(gè)人購買住房未超過5年的商品房要征收5%營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準(zhǔn)。通常買賣合同簽訂時(shí)間要早于房地產(chǎn)證制作完成時(shí)間。假設(shè)賣方購房超過5年,但房產(chǎn)登記時(shí)間不足5年,可到房產(chǎn)登記部門經(jīng)確認(rèn)后,將簽訂合同日期變成房產(chǎn)證上的“注明的日期”,從而節(jié)省原先需要繳納的5%營(yíng)業(yè)稅。

房產(chǎn)資金托管范文第4篇

失控

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失控懸轉(zhuǎn)三年半的命運(yùn)羅盤終于停下，停在8月7日這一天。因“逃避追繳所欠稅款”被判入獄四年的蘭世立因“病殘”提前3個(gè)月出獄，走到了人生新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

更大的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在20天后。8月27日，東星集團(tuán)收到最高人民法院對(duì)“東盛案”的《民事裁定書》，最高院認(rèn)為一審“基本事實(shí)不清”，從而裁定該案發(fā)回湖北省高院重審。此前不久，東星集團(tuán)與鐘祥政府下屬的鐘祥旅游投資開發(fā)總公司鐘祥風(fēng)景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)一案也被裁定發(fā)回荊門市中院重審。

此案的陳有西律師認(rèn)為“基本事實(shí)不清”短短六字，給了湖北省高院一記重重的耳光，而最高院將全部上訴費(fèi)退還給東星集團(tuán)說明，東星集團(tuán)在此次最高院的上訴中“完勝”。

時(shí)光倒退四個(gè)月，當(dāng)此案在北京東交民巷最高院開庭時(shí)，彼時(shí)律師陳有西也指出，“這是一個(gè)癌癥晚期的病例?！毖韵轮?，即使獲勝，已經(jīng)消失的東星航空也無法重生。

自蘭世立被抓5年來，東星集團(tuán)第一次得到了好消息。2008年，面臨資金鏈繃斷危險(xiǎn)的東星航空危機(jī)重重，為保住航空公司，蘭世立四處籌措資金。蘭世立走出了危險(xiǎn)的三部曲：“借錢——股權(quán)托管——股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，他以抵押的名義曾三次向融眾借錢7500萬，因還貸不力，2008年4月18日，雙方簽署《委托管理合同》，這份附條件的合同實(shí)質(zhì)是要求3個(gè)月內(nèi)若不能還款，就要將東盛房產(chǎn)100%股權(quán)以100元人民幣無條件轉(zhuǎn)讓給融眾。其核心資產(chǎn)為“武漢光谷花園項(xiàng)目”，當(dāng)時(shí)市值約9億元。

最終融眾如愿以償。3個(gè)月后雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓價(jià)從最初的100元變成了3.15億元。股權(quán)受讓人為李軍、楊嫚，都為融眾職工。但至今無人見過這倆人，這被最高院稱為“影子交易人”。

這一由借款到賣樓的連鎖反應(yīng)，被律師陳有西稱為病急亂投醫(yī)，實(shí)質(zhì)與借高利貸無異。但是，若蘭世立真的以當(dāng)時(shí)超過16億元的房地產(chǎn)資產(chǎn)換得3.15億元流動(dòng)資金，則東星航空或還能周旋于世。

急于救火的蘭世立沒想到的是，他拿到手的只有8550萬元，這份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不僅沒讓他籌到足夠資金，最后還讓他失去了東星集團(tuán)最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)東盛地產(chǎn)，后持續(xù)升值超過16億元，蘭世立自己又身陷囹圄，被判入獄四年。他曾經(jīng)坐擁20億資產(chǎn)，如今只剩一個(gè)年?duì)I業(yè)額不過400萬元的景區(qū)還在經(jīng)營(yíng)。雖然蘭世立在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上多為人詬病，但陳有西指出，無論如何，以8000多萬元的對(duì)價(jià)就換得一家民營(yíng)企業(yè)20億元的資產(chǎn)，這樣有違法治精神的事情不該發(fā)生在當(dāng)下中國(guó)。

失去自由的蘭世立從未淡出公眾視野：三年前的2010年4月，蘭經(jīng)歷三次被抓被放后第四次進(jìn)入監(jiān)獄。次年3月，服刑不到一年的蘭世立便以一份遺書展開自救，遺書以太太、女兒、東星員工、母校武漢大學(xué)等為傾訴對(duì)象，高調(diào)表達(dá)其情緒與訴求。兩個(gè)月后，蘭世立因不滿東星航空被勒令停飛控告民航中南局的案件開庭，也創(chuàng)造了中國(guó)民航史上第一例民告官案件。2011年9月，蘭世立通過其侄女、東星航空母公司東星集團(tuán)總裁助理蘭劍敏舉報(bào)時(shí)任武漢市常務(wù)副市長(zhǎng)袁善臘“挪用公款、索賄”等問題。袁也是介紹融眾集團(tuán)董事長(zhǎng)謝小青結(jié)識(shí)蘭世立的中間人，最終，事情以袁的退休而告終。

東星集團(tuán)的諸多訴訟和自救，共有三個(gè)方向，分別涉及蘭世立本人的刑事

定罪問題（已不可逆轉(zhuǎn)）；東星航空之死的程序違法問題（敗訴）；東星集團(tuán)的資金問題。這三大問題分別涉及刑事訴訟、行政訴訟、民事訴訟，動(dòng)用了一個(gè)民營(yíng)企業(yè)所能動(dòng)用的全部法律武器。幾年來東星屢戰(zhàn)屢敗，但誰也沒有想到，在行政力量干預(yù)最薄弱的民事訴訟中，最終出現(xiàn)了缺口。蘭劍敏說，案件發(fā)回重審意味著“東星40億資產(chǎn)失而復(fù)得”，有可能東山再起。

發(fā)回重審的看點(diǎn)在哪里？最高院認(rèn)為，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，東盛地產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否是真實(shí)意思表示？陳有西看來，東盛地產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是個(gè)“影子交易”合同。買股權(quán)人沒有參加談判，沒有當(dāng)場(chǎng)簽字，沒有支付一分對(duì)價(jià)，名義上股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的受讓人是李軍、楊嫚，但是與轉(zhuǎn)讓方蘭世立等進(jìn)行談判的是謝小青，支付轉(zhuǎn)讓款的是融眾集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司等，因此東星集團(tuán)認(rèn)為謝小青難脫干系，這是“一個(gè)放高利貸者參與絞殺一個(gè)遭遇危急公司的商戰(zhàn)掠奪行為”。

與在最高院應(yīng)訴時(shí)強(qiáng)調(diào)融眾已支付股權(quán)對(duì)價(jià)不同，這一次融眾集團(tuán)董事長(zhǎng)謝小青否認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與己有關(guān)，他告訴《中國(guó)企業(yè)家》：“事實(shí)終歸是事實(shí)。8550萬元跟融眾集團(tuán)沒有任何關(guān)系，跟我也沒有關(guān)系，我相信司法?！倍愑形鲗?duì)重審結(jié)果非常樂觀，陳有西認(rèn)為，對(duì)于東盛地產(chǎn)，東星集團(tuán)當(dāng)時(shí)只是委托管理，因此東星集團(tuán)有權(quán)把房產(chǎn)股權(quán)拿回來，即使房產(chǎn)已被出售，東星集團(tuán)也可執(zhí)行回轉(zhuǎn)，全部追回。

東星航空在上訴中還提出了新的證據(jù)，2008年7月8日《湖北東盛房地產(chǎn)有限公司》的變更登記資料中，《出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《股東會(huì)變更決議》上的蘭世立簽名并非出自蘭世立，《出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中使用的湖北東星集團(tuán)有限公司公章也和工商登記的不符，且沒有法定代表人簽名。對(duì)此，謝小青告訴《中國(guó)企業(yè)家》說：“那是在誹謗?！?/p>

這一案件的典型意義還在于，受困于資金之渴的民營(yíng)企業(yè)常常出現(xiàn)“病急亂投醫(yī)”的做法。陳有西指出，東盛案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于東星集團(tuán)對(duì)于東盛地產(chǎn)是抵押還是股權(quán)出售，被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的是融眾集團(tuán)還是李軍、楊嫚。在民間，這種名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)為借款合同，用來解燃眉之急的情況不是個(gè)案。甚至有人在做所謂的抵押時(shí)，連房產(chǎn)過戶手續(xù)都辦了。這種看似瘋狂不理智的行為，在現(xiàn)實(shí)中并不少見。

房產(chǎn)資金托管范文第5篇

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1*6萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收1*萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確20*年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在*進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和*召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《*市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。