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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來(lái)源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來(lái)源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來(lái)源于銀行按揭貸款，由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制，歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國(guó)難以推廣，加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測(cè)算，從主觀方面來(lái)說(shuō)，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來(lái)源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過(guò)程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大

房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積增長(zhǎng)率變化情況。

由圖1可見(jiàn)，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過(guò)程中我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開(kāi)發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國(guó)房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場(chǎng)需求。進(jìn)入2015年以來(lái)購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫(kù)存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來(lái)越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過(guò)程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過(guò)程，通過(guò)聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。

（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)時(shí)序性來(lái)說(shuō)，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來(lái)源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來(lái)源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來(lái)源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施

（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。

因此，必須通過(guò)進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測(cè)，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。

（二）多方面開(kāi)拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)

基于健全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算體系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開(kāi)發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過(guò)合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營(yíng)類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過(guò)長(zhǎng)短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化

房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問(wèn)題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。

1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營(yíng)期以后，將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類別來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過(guò)于樂(lè)觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過(guò)多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開(kāi)發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過(guò)短期融資來(lái)彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這一特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)行再投資管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展模式，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng)，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免由于過(guò)度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制范文第2篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；公司戰(zhàn)略；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進(jìn)行案例分析，通過(guò)對(duì)該股份有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流程進(jìn)行研究及SWOT分析，得出該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實(shí)用意義。

1 SK公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況

SK公司沒(méi)有單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級(jí)組織結(jié)構(gòu)”進(jìn)行管控，通過(guò)合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實(shí)施有效的控制。公司通過(guò)內(nèi)部審計(jì)、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作評(píng)估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并以內(nèi)部報(bào)告、通報(bào)等形式確保有效的溝通，促進(jìn)執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)：負(fù)責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實(shí)施和自我評(píng)價(jià)情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實(shí)施。

公司審計(jì)稽核部：負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。

外聘審計(jì)機(jī)構(gòu)：對(duì)內(nèi)控自評(píng)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)。

SK公司對(duì)于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。

1.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制

SK公司的市場(chǎng)利率主要來(lái)自匯率風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)公司無(wú)法消除只能時(shí)刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險(xiǎn)是由浮動(dòng)利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價(jià)值利率風(fēng)險(xiǎn)則是由固定利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的。針對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動(dòng)利率，以此來(lái)消除利率變動(dòng)產(chǎn)生的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 信用風(fēng)險(xiǎn)控制

為了降低信用風(fēng)險(xiǎn)，SK公司成立了專門部門，對(duì)合同另一方進(jìn)行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時(shí)收回債權(quán)、以及對(duì)于過(guò)期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，公司會(huì)審核每一單項(xiàng)應(yīng)收款的收回情況，對(duì)沒(méi)有收回的應(yīng)收款及時(shí)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。同時(shí)SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機(jī)制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無(wú)其他重大信用集中風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時(shí)刻保證債務(wù)到期時(shí)有充足的流動(dòng)資金來(lái)償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時(shí)刻確保遵守借款協(xié)議并對(duì)銀行借款進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資磋商，通過(guò)授信額度來(lái)降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國(guó)上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個(gè)戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對(duì)戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢(shì)

（1）市場(chǎng)挑戰(zhàn)者或市場(chǎng)追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進(jìn)入壁壘高，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

2.2 劣勢(shì)

（1）跨地區(qū)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；（2）行業(yè)過(guò)度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險(xiǎn)；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.3 機(jī)會(huì)

（1）擴(kuò)大國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會(huì)責(zé)任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場(chǎng)內(nèi)存在競(jìng)爭(zhēng)；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房?jī)r(jià)的白熱化的公眾爭(zhēng)議；（4）國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢(shì)，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過(guò)度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)過(guò)度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過(guò)度集中，如果國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進(jìn)入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的啟示

3.1 建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系

SK公司對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有給予極大的重視，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部，總體評(píng)價(jià)和控制公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來(lái)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測(cè)或評(píng)價(jià)出重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有專門的項(xiàng)目小組或臨時(shí)成立的項(xiàng)目小組來(lái)消除或減弱風(fēng)險(xiǎn)等適合本公司的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負(fù)債率

企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行債券、與其他公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來(lái)降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務(wù)方面，可以通過(guò)多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營(yíng)等方法進(jìn)入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長(zhǎng)期或成熟期的行業(yè)。可以借鑒行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過(guò)研究其他地區(qū)的市場(chǎng)情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進(jìn)行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化或可能進(jìn)入衰退期給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié) 語(yǔ)

通過(guò)對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]邢雪晨.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制研究――基于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)案例[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制范文第3篇

民期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過(guò)高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。

（一）面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購(gòu)買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

（三）稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。

（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒(méi)有給予足夠重視，成本核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。

內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無(wú)法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。

（一）對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。

（三）對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視?？梢哉f(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。

（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過(guò)程中來(lái)，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、結(jié)束語(yǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制范文第4篇

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因研究

（一）舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過(guò)程中，資金是投資過(guò)程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)通過(guò)與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來(lái)不斷滿足自身的資金需求。但是，對(duì)于部分企業(yè)的舉債來(lái)說(shuō)，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時(shí)，也沒(méi)有對(duì)自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過(guò)于沉重，就會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。

在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財(cái)務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）成本費(fèi)用的控制力度不夠深入

一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財(cái)務(wù)部門的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個(gè)部門也無(wú)法充分地認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

例如：某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門的成本管理部門，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項(xiàng)目建設(shè)中，過(guò)于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的階段，項(xiàng)目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長(zhǎng)，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無(wú)法對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差距過(guò)于懸殊，無(wú)形之中就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)

務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、加強(qiáng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化策略

（一）確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率

企業(yè)在投資的過(guò)程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的局面。要想有效防范企?I財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險(xiǎn)性因素，杜絕盲目隨意地投資。

同時(shí)，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

的發(fā)生。

（二）建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財(cái)務(wù)管理的控制力度。

同時(shí)，在項(xiàng)目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對(duì)外來(lái)貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對(duì)于資金的來(lái)往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免徇私舞弊、貪贓枉法現(xiàn)象。

（三）制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)等方面。

其中，風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及監(jiān)測(cè)等，并且要設(shè)置層級(jí)預(yù)警線，層級(jí)預(yù)警線越明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性因素就越明顯；最后，風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問(wèn)題具體分析，從而將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制范文第5篇

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；識(shí)別；控制

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上目前國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)影響以及金融政策的從緊，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。本文通過(guò)分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，并提出控制策略，這無(wú)疑對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、營(yíng)運(yùn)資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是本企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和日常經(jīng)營(yíng)管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貨幣化的產(chǎn)物，并會(huì)通過(guò)各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、投資額大、不確定性高等特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度；三是，項(xiàng)目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對(duì)應(yīng)同樣高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)利潤(rùn)下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購(gòu)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 業(yè)務(wù)拓展過(guò)快，盲目進(jìn)行投資

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時(shí)完工，便會(huì)產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。很少進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本、資金的運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒(méi)有重視項(xiàng)目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項(xiàng)目選址、市場(chǎng)需求、投資報(bào)酬率、國(guó)家法律與政策等各方面進(jìn)行全面科學(xué)的項(xiàng)目分析，也沒(méi)有進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查，導(dǎo)致決策沒(méi)有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 盲目開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)受損

開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)防范和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)拓新的市場(chǎng)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的有效途徑。我國(guó)許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們?cè)诙嘣?jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往只是對(duì)證券投資組合理論不加分析地簡(jiǎn)單運(yùn)用，只注重外延性擴(kuò)張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法突出的主營(yíng)業(yè)務(wù)，投資分散，機(jī)會(huì)成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競(jìng)爭(zhēng)能力喪失，市場(chǎng)萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)兩大籌資渠道來(lái)源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到增加企業(yè)價(jià)值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機(jī)制。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進(jìn)一步提高資產(chǎn)負(fù)債率，更高程度的利用財(cái)務(wù)杠杠。反之，對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負(fù)債規(guī)模，防止企業(yè)過(guò)高的財(cái)務(wù)杠杠放大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)于負(fù)債來(lái)說(shuō)，合理確定長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負(fù)債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對(duì)于流動(dòng)負(fù)債問(wèn)題一定要及時(shí)處理。同時(shí)結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來(lái)滿足公司對(duì)資金的需求。

3.2 進(jìn)行組合投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)聯(lián)營(yíng)、多種經(jīng)營(yíng)以及對(duì)外投資等多元化的投資策略來(lái)分散企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是針對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)，這就能有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免因投資風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營(yíng)方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開(kāi)發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)等兩項(xiàng)結(jié)合或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 日常營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還處于初級(jí)階段，企業(yè)在日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中必然會(huì)承擔(dān)很多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中加入風(fēng)險(xiǎn)管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個(gè)企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時(shí)，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計(jì)企業(yè)能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過(guò)盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別、防范和控制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。筆者通過(guò)對(duì)上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并總結(jié)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因并提出了一些控制對(duì)策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)與控制[J].財(cái)經(jīng)縱，2010：273.