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商業(yè)綜合體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范文第1篇

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑

隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。

我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展?？梢灶A(yù)測，未來10年是我國城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動。房地產(chǎn)的價(jià)格波動也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對國內(nèi)外的流動資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國外資金大量進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動因素。

（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會被調(diào)控

多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（五）對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析

根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場是未來國家拉動內(nèi)需的巨大動力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場提供載體、帶動商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。

目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項(xiàng)目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型?？偟目?，除了大連萬達(dá)之外，我國還沒有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢。

目前，我國商業(yè)不動產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題?？偟目矗虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對保險(xiǎn)資金投資單個(gè)項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前城市化程度偏低，保險(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。

第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來越昂貴，房價(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過去12個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強(qiáng)勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢將持續(xù)。

第二，城市化推動需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動。國際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對一個(gè)城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國達(dá)30.3%。

基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)遇?！笆濉币?guī)劃的一個(gè)核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。

2.開發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆?，能密切與當(dāng)?shù)卣暮献?，既可以?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過不動產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個(gè)相對完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個(gè)空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個(gè)部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過有機(jī)組合協(xié)同形成一個(gè)城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動，因此對行業(yè)周期性波動風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。

（三）適時(shí)抓住機(jī)會發(fā)展REITs

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。

REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對流動性的需求。不動產(chǎn)的流動性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口?？墒?，大型商場、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

結(jié)論

本文對我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。

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商業(yè)綜合體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：城市綜合體； 開發(fā)模式； 城市發(fā)展

中圖分類號： TU98 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)的逐步深入，城市綜合體的概念已經(jīng)順利得到了實(shí)施，并在實(shí)踐中取得了積極效果。從目前城市綜合體的開發(fā)來看，以萬達(dá)公司為例的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為了城市綜合體開發(fā)的成功范例。通過目前城市綜合體的開發(fā)來看，城市綜合體對提高城市商業(yè)地產(chǎn)盈利能力，推動城市商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)城市住宅價(jià)格升值起到了重要作用。由此可見，對城市綜合體開發(fā)模式進(jìn)行認(rèn)真分析對提高房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，保證城市房地產(chǎn)開發(fā)取得積極效果具有重要的促進(jìn)作用。為此，我們應(yīng)對城市綜合體的開發(fā)模式進(jìn)行探討。

二、城市綜合體的概念及優(yōu)勢

城市綜合體是伴隨著城市化進(jìn)程發(fā)展而逐步產(chǎn)生的，一般認(rèn)為，城市綜合體起源于上世紀(jì)70年代的美國。所謂“城市綜合體”簡單地講就是“城中之城”，它是指將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體開發(fā)作為一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，簡言之，就是開發(fā)企業(yè)不再滿足于簡單的住宅或者者商業(yè)的單一功能的開發(fā)建設(shè)，而是通過整體規(guī)劃、綜合設(shè)計(jì)建造一座集購物、居住、工作以及休閑等于一體的“新城市”。目前來看，城市綜合體在城市建設(shè)開發(fā)中具有突出的優(yōu)勢，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，城市綜合體開發(fā)使城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)更加合理，有助于提升城市形象增加城市競爭力。

其次，城市綜合體開發(fā)有利于迅速打造城市商業(yè)中心，形成獨(dú)具特色的城市新地標(biāo)。

再次，城市綜合體開發(fā)還有利于緩解城市的交通壓力。

三、城市綜合體的開發(fā)模式分析

在目前城市綜合體的開發(fā)過程中，為了保證城市綜合體能夠取得積極的開發(fā)效果，并取得良好的效益，為城市發(fā)展提供強(qiáng)有力的推動力，開發(fā)模式是決定城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵因素。基于這一角度分析，城市綜合體的開發(fā)模式必須要注重以下幾個(gè)方面因素：

1、科學(xué)選址是城市綜合體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵

在城市綜合體的開發(fā)過程中，首先要考慮的是城市綜合體的位置必須為城市的商業(yè)聚集區(qū)。因?yàn)槌鞘芯C合體主要是以商業(yè)地產(chǎn)為主，在商業(yè)地產(chǎn)的周邊建設(shè)配套的住宅，因此科學(xué)選址是保證城市綜合體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。其次，城市綜合體在開發(fā)過程中，還要選取城市中具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M(jìn)行開發(fā)?？紤]到城市中心的地價(jià)成本以及城市未來發(fā)展趨勢，城市綜合體的選址要保證科學(xué)合理。

2、分期開發(fā)商業(yè)先行是城市綜合體開發(fā)的基本途徑。

城市綜合體開發(fā)的主要盈利動力在于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，通過商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)來帶動住宅地產(chǎn)的升值。其中商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)是關(guān)鍵。由于城市綜合體的工程量較大，在開發(fā)過程中，需要制定具體的發(fā)展規(guī)劃，在積極整合各種資源的同時(shí)，還要認(rèn)識到開發(fā)工作的長期性，確保商業(yè)地產(chǎn)能夠在分期開發(fā)中保持先行的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)帶動住宅地產(chǎn)開發(fā)的目的，保證城市綜合體的開發(fā)質(zhì)量。

3、迅速成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)是城市綜合體開發(fā)的核心。

在城市綜合體建成之后，考慮到整個(gè)項(xiàng)目投入的巨大資金如何快速回籠，只有迅速運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)才能保證城市綜合體的開發(fā)效益滿足實(shí)際需要。基于這一認(rèn)識，在城市綜合體開發(fā)模式的制定中，必須要制定明確的運(yùn)營時(shí)間表，并且要在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)過程中就開始組織前期的招商也運(yùn)營工作，保證城市綜合體能夠在竣工之后迅速成功的運(yùn)營，為開發(fā)商帶來較高的效益，并提高城市綜合體的建設(shè)效果。

四、目前城市綜合體開發(fā)中存在的問題和不足

從目前城市綜合體的開發(fā)來看，這一開發(fā)模式已經(jīng)得到了較多的實(shí)踐和運(yùn)用，對城市發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營都起到了積極的促進(jìn)作用。雖然城市綜合體開發(fā)模式具有突出的優(yōu)點(diǎn)，但是在實(shí)際開發(fā)過程中，受到現(xiàn)實(shí)因素的制約，城市綜合體開發(fā)還存在一定的問題和不足，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、投資巨大、技術(shù)含量較高，對開發(fā)商的實(shí)力要求比較嚴(yán)格。

目前城市綜合體由于包含商業(yè)地產(chǎn)和民用住宅，因此總體開發(fā)工程量較大，工程周期較長，如果開發(fā)商不具備較強(qiáng)的實(shí)力，是無法完成整體項(xiàng)目開發(fā)的?；谶@一認(rèn)識，城市綜合體不是任何一個(gè)開發(fā)商都具有實(shí)力運(yùn)作的。因此，開發(fā)商在進(jìn)行城市綜合體開發(fā)過程中，必須認(rèn)識到城市綜合體對投資和技術(shù)的要求，確保具備了相應(yīng)的實(shí)力之后再進(jìn)行城市綜合體的開發(fā)。

2、訂單式開發(fā)的商業(yè)模式不利于各商家的公平競爭。

在城市綜合體的開發(fā)過程中，許多房地產(chǎn)公司為了提高整體效益，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠迅速運(yùn)營并產(chǎn)生效益，通常會以較低的價(jià)格整體租售給大型企業(yè)，然后再由大型企業(yè)向個(gè)體商戶分租，這就導(dǎo)致了個(gè)體商戶在承租過程中承擔(dān)了大量的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不但不利于各商家的公平競爭，還會影響個(gè)體商戶的利潤和經(jīng)營積極性。所以，訂單式開發(fā)的商業(yè)模式從根本上來講對個(gè)體商戶是不公平的。

3、城市綜合體開發(fā)容易受到苛刻的選址條件的制約。

城市綜合體的主要開發(fā)重點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上，為了保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠取得成功，城市綜合體的選址既要保證是城市的商業(yè)聚集地，同時(shí)還要具有良好的成長性和發(fā)展?jié)摿?。受到這一苛刻的選址條件，有些城市綜合體在選址方面并不十分理想，導(dǎo)致了城市綜合體在日后的開發(fā)和經(jīng)營中難以達(dá)到預(yù)期效益。由此可見，城市綜合體開發(fā)中只有保證了選址正確，才能有效提高城市綜合體的整體效益。

五、結(jié)論

通過本文的分析可知，在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，城市綜合體的開發(fā)不但符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，同時(shí)對提高房地產(chǎn)開發(fā)效益具有重要促進(jìn)作用。為此，我們不但要對城市綜合體的開發(fā)和建設(shè)引起足夠的重視，還要對城市綜合體的開發(fā)模式進(jìn)行深入分析，確保城市綜合體的開發(fā)取得積極效果，對城市發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，推動城市房地產(chǎn)開發(fā)全面發(fā)展。

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商業(yè)綜合體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范文第3篇

■文／本刊編輯部

5月21日，萬達(dá)集團(tuán)宣布的一條消息震驚了中國乃至世界：它要以26億美元的價(jià)格收購全球第二大連鎖影院公司AMC院線。這樁迄今為止規(guī)模最大的中國民營企業(yè)海外并購案引起了人們的猜測：萬達(dá)集團(tuán)花血本收購AMC到底意欲何為？

從院線經(jīng)營的角度看，萬達(dá)集團(tuán)并購AMC并不是一門虧本的生意，按照萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的算法，以平均人民幣250萬元的價(jià)格買一塊AMC屏幕是撿了一個(gè)大便宜，在國內(nèi)，一塊電影屏幕的價(jià)格通常在人民幣350萬元左右，更何況今年1-4月，AMC已經(jīng)開始盈利。萬達(dá)集團(tuán)之所以選擇AMC作為并購對象，除了看重它的院線資產(chǎn)外，更看重它的平臺效應(yīng)。王健林曾在公開場合表示，他希望AMC能夠成為其在美國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售商場的平臺。顯然，收購AMC是萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)帝國國際化的第一步，而萬達(dá)院線無疑成了打前站的“領(lǐng)頭雁”?？磥恚踅×衷谙乱槐P很大的棋。

十幾年來，萬達(dá)集團(tuán)像一條八爪魚，圍繞商業(yè)地產(chǎn)不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈，觸角已伸至酒店、百貨、旅游、文化等領(lǐng)域。在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，萬達(dá)集團(tuán)逆市擴(kuò)張的舉動顯得格外突兀。王健林對萬達(dá)集團(tuán)的擴(kuò)張有著自己的見解：“商業(yè)廣場是一個(gè)消費(fèi)、娛樂、交流的綜合體，想達(dá)到這些功能，超市、百貨、影院、游樂中心都是必須的業(yè)態(tài)。”在王健林看來，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，不僅提高了萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培育了新的利潤增長點(diǎn)。

在某種程度上，萬達(dá)集團(tuán)做加法是形勢所逼。2001年，為了讓沃爾瑪?shù)却蟪腥腭v萬達(dá)廣場，萬達(dá)集團(tuán)不得不接受對方開出的苛刻條件，僅租金談判就用了半年時(shí)間。萬達(dá)集團(tuán)每年開工、竣工七八個(gè)萬達(dá)廣場，但很少有知名的百貨公司、電影院線、KTV連鎖店、酒店能以這樣的速度開設(shè)分店。由于擴(kuò)張心切，萬達(dá)集團(tuán)在與戰(zhàn)略合作伙伴的租金洽談中往往談判能力不強(qiáng)，導(dǎo)致大宗商業(yè)面積的租金水平不高。不得已，王健林制定了一個(gè)至關(guān)重要的發(fā)展基調(diào)：“要什么就得有什么，沒有什么就自己來?！迸c其讓這些企業(yè)阻礙萬達(dá)集團(tuán)快速擴(kuò)張的步伐，還不如自己開辦相應(yīng)的企業(yè)，與萬達(dá)廣場保持同步的發(fā)展速度。

在這一思維的驅(qū)使下，萬達(dá)集團(tuán)不停地做加法，軀體越來越龐大。作為大型商業(yè)的“吸客”業(yè)態(tài)組合，星級影院的投資規(guī)模較小、利潤相對較高。考慮到自持商業(yè)物業(yè)出租給影院的低租金因素，2004年，萬達(dá)集團(tuán)決定投資電影院?；陬愃频脑?，萬達(dá)集團(tuán)在2005年投資建設(shè)酒店，2007年組建萬千百貨，2010年發(fā)展大歌星KTV。這些項(xiàng)目在全國各地的萬達(dá)廣場不斷復(fù)制，成為萬達(dá)集團(tuán)一個(gè)個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。

隨著產(chǎn)業(yè)鏈條越來越長，萬達(dá)集團(tuán)的產(chǎn)品形態(tài)也越來越復(fù)雜。從單體店、商業(yè)組合店、城市綜合體升級到萬達(dá)城，萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過了四代產(chǎn)品蝶變。每一次產(chǎn)品升級，都是一次脫胎換骨的大轉(zhuǎn)變，同時(shí)也是一次商業(yè)模式的大創(chuàng)新。雖然在這個(gè)過程中不乏慘痛的教訓(xùn)，但幸運(yùn)的是，萬達(dá)集團(tuán)終于找到了適合自己的商業(yè)模式，并快速發(fā)展成為一個(gè)千億級規(guī)模的大企業(yè)。

那么，萬達(dá)集團(tuán)產(chǎn)品的四次進(jìn)化以及萬達(dá)院線的發(fā)展軌跡，呈現(xiàn)出的是怎樣的商業(yè)模式？ 萬達(dá)的產(chǎn)品進(jìn)化論

過去，許多開發(fā)商以為找個(gè)好地段、蓋一棟樓、引入類似于沃爾瑪這樣的大型超市，就可以獲得可觀的利潤。但事實(shí)證明，如果不從商業(yè)生態(tài)鏈上考慮項(xiàng)目的規(guī)劃與經(jīng)營，就會陷入一種難以預(yù)料的失控狀態(tài)之中。萬達(dá)以自己多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷驗(yàn)證了這一點(diǎn)。

在十多年前開發(fā)第一代產(chǎn)品“單體店”時(shí)，萬達(dá)就開始考慮商業(yè)生態(tài)與商鋪增值之間的辯證關(guān)系了，它主動與世界500強(qiáng)企業(yè)簽約，通過沃爾瑪?shù)戎髁Φ耆腭v，進(jìn)而拉動小商鋪的售價(jià)而獲利。盡管彼時(shí)的萬達(dá)并沒有過多地考慮商鋪后續(xù)的經(jīng)營、管理，但它與世界500強(qiáng)企業(yè)簽約的做法在當(dāng)時(shí)卻是一個(gè)創(chuàng)舉。然而，始料未及的是，“訂單模式”讓萬達(dá)很快回籠資金，卻讓店鋪經(jīng)營者陷入困境。由于主力店的示范效應(yīng)超乎想像，最后導(dǎo)致商鋪供不應(yīng)求、售價(jià)節(jié)節(jié)高升。開發(fā)商、商鋪投資者、商鋪?zhàn)赓U者三者的利益是捆綁在一起的，萬達(dá)的做法最終讓租賃者承擔(dān)了過高的租價(jià)而難以為繼。

萬達(dá)第二代產(chǎn)品“商業(yè)組合體”彌補(bǔ)了第一代產(chǎn)品在商業(yè)形態(tài)方面的缺憾。萬達(dá)試圖以6-8家主力店為小商鋪營造出濃郁的商業(yè)氛圍，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)“商業(yè)生態(tài)鏈”失衡的局面。然而事與愿違，萬達(dá)依然改變不了小商鋪?zhàn)赓U者“慘淡經(jīng)營”的現(xiàn)實(shí)。在某種程度上，商業(yè)是此消彼長的零和游戲，萬達(dá)在商鋪銷售上獲得的利潤越高，小商鋪經(jīng)營者的生存空間就越小。忽視了這一商業(yè)本質(zhì)，無論萬達(dá)對項(xiàng)目形態(tài)做出何種改變，都不可避免地形成了與小商鋪經(jīng)營者爭利的局面。

商業(yè)生態(tài)關(guān)系看似復(fù)雜，但其實(shí)很簡單，那就是讓所有的利益相關(guān)者都能賺到錢。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)后，萬達(dá)第三代產(chǎn)品“城市綜合體”應(yīng)運(yùn)而生。萬達(dá)通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，這些錢除了開發(fā)新項(xiàng)目外，還有一個(gè)重要的用途：“養(yǎng)鋪?！比f達(dá)不必靠賣商鋪賺錢，而商鋪?zhàn)赓U者也不必為早期的高租金而擔(dān)心。不過，由于萬達(dá)廣場的擴(kuò)張速度過快，這樣一來，商業(yè)生態(tài)就進(jìn)入一種良性的循環(huán)狀態(tài)。許多合作伙伴很難跟得上萬達(dá)的發(fā)展步伐，萬達(dá)只好涉足酒店、影院、百貨公司、KTV連鎖店的開發(fā)與運(yùn)營。

繼“城市綜合體”之后，萬達(dá)開發(fā)出第四代產(chǎn)品“萬達(dá)城”?！叭f達(dá)城”是一個(gè)旅游城市的概念，不僅包含“城市綜合體”的業(yè)態(tài)，還包括主題公園、步行街、旅游經(jīng)典、演藝舞臺等功能。這讓商業(yè)生態(tài)圈的內(nèi)涵進(jìn)一步擴(kuò)大，延伸至文化、旅游、觀光層面，萬達(dá)的身份不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個(gè)類似于城市經(jīng)營者的角色，人與環(huán)境、人與城市、人與商業(yè)之間的關(guān)系變得越來越重要。

萬達(dá)的成長史其實(shí)是一部商業(yè)生態(tài)關(guān)系進(jìn)化史，它的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)、成功與失敗都離不開這個(gè)主題。從萬達(dá)的四次產(chǎn)品進(jìn)化中，可以看到萬達(dá)構(gòu)建和諧商業(yè)生態(tài)關(guān)系的基本邏輯。

出師不利的萬達(dá)1.0

2000年5月17日，萬達(dá)召開了被其稱之為“”的董事會會議。在這次會議上，王健林決定大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，他的理由是：賣住宅收錢，是一錘子買賣，而商鋪既可租，又可賣，還可以自營，能長期獲利。如何邁開第一步？由于沒有經(jīng)驗(yàn)和成功的案例，王健林只能摸著石頭過河。

2001年開發(fā)的長春購物廣場是萬達(dá)涉足商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)四層單體建筑，總建筑面積6萬平方米。它是萬達(dá)第一代產(chǎn)品的典型代表，萬達(dá)早期開發(fā)的6個(gè)項(xiàng)目，全部以此為模型依葫蘆畫瓢而建：“建一個(gè)大房子，第一層開精品店，第二層開超市，第三層開家居賣場，第四層開影院，一個(gè)單體店四五萬平方米。其中，一層商鋪拿來賣，其余商鋪拿來租?！?/p>

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，王健林想到了“訂單模式”，也就是說預(yù)先得到世界500強(qiáng)企業(yè)的訂單，簽署租賃協(xié)議之后才進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)。他向沃爾瑪拋出了橄欖枝，但一年后換來的只是一句“我們對你的項(xiàng)目感興趣”和極其苛刻的合作條件：除了項(xiàng)目建設(shè)要按照沃爾瑪?shù)囊髧?yán)格施工外，萬達(dá)還必須將租金降至每平方米20元/月的極限水平，并承諾免除6個(gè)月的租金。為此，王健林與沃爾瑪展開了長達(dá)半年的談判?！伴L春項(xiàng)目僅僅是一個(gè)單店，后來的綜合購物中心差不多6-8個(gè)主力店，照這樣談合同，可能一個(gè)項(xiàng)目一年時(shí)間就過去了，這就會制約我們快速發(fā)展?！彪m然王健林心懷不滿，但由于萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)和對商家的號召力幾乎是零，再三權(quán)衡之下，王健林最終滿足了沃爾瑪?shù)囊?。王健林之所以自降身段與沃爾瑪聯(lián)姻，在于他希望通過沃爾瑪來提升項(xiàng)目的知名度、抬高商鋪價(jià)格、快速回籠資金，轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

沃爾瑪?shù)氖痉缎孕?yīng)超乎想像。由于沃爾瑪入駐其中，長春購物廣場的一層店鋪賣價(jià)節(jié)節(jié)高升，臨街外鋪的價(jià)格最高達(dá)到每平方米6.68萬元，刷新了長春的商鋪價(jià)格記錄。2002年，僅靠賣鋪，萬達(dá)在長春項(xiàng)目上就獲得了3億元收入。這無疑是一場漂亮的戰(zhàn)役，然而沒過多久，購買商鋪的投資者一紙狀書將萬達(dá)告上法庭。

當(dāng)初萬達(dá)宣傳商鋪每平方米的月租可達(dá)到500元，如果按年回報(bào)率12%計(jì)算，8年即可收回投資，但由于業(yè)態(tài)不成熟，許多小商家承擔(dān)不了高租金而紛紛歇業(yè)。這與樓上沃爾瑪?shù)臒狒[喧囂形成了強(qiáng)烈對比。由于小商家與沃爾瑪?shù)淖饨鹣啾雀叱龆啾?，受到刺激的一樓商鋪投資者怒而“圍城”，阻止顧客上沃爾瑪。

從國際上來看，大多數(shù)成功的MALL商業(yè)城都是以較低的租金、較長的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期對待小商家?？磥?，萬達(dá)似乎也遵循了這一慣例，但它忽視了另一條“只租不賣”的鐵規(guī)則。將黃金鋪面出售雖然能快速回籠資金，但這意味著未來面臨著商家難以統(tǒng)一管理的難題。各自為政的商鋪業(yè)主無法在店鋪功能、商家選擇上進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、嚴(yán)格把關(guān)，最終只會讓項(xiàng)目陷入到“一賣就死，一租就亂”的死循環(huán)里。類似的失敗例子還有很多，中旅商業(yè)城就是一例：當(dāng)初零賣商鋪導(dǎo)致統(tǒng)一經(jīng)營困難，為了重啟項(xiàng)目，它不得不與業(yè)主進(jìn)行艱難的談判。天河城是少有的一個(gè)成功例子，天河城在當(dāng)初的租、售選擇中選擇了前者，頂住巨大的資金壓力、熬過艱難期后，一舉成為廣州乃至華南的商業(yè)地標(biāo)。

租還是賣的一念之差直接決定了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的生死。世界商業(yè)地產(chǎn)之父、美國KAMICO購物中心創(chuàng)始人庫珀曾指出，對于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商而言，如果把物業(yè)出售給分散的所有者，會使結(jié)果難以控制，開發(fā)商要投入很大的精力管理，否則就會影響商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值。萬達(dá)正是出于急于收回投資而忽略了經(jīng)營管理的重要性，導(dǎo)致悲劇發(fā)生。商鋪投資者失去了萬達(dá)在營銷、經(jīng)營方面的支持，根本就沒有將萬達(dá)購物廣場經(jīng)營好的可能性。

產(chǎn)權(quán)分散銷售與統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營從來都是一對矛盾體，對于大型購物廣場尤其是占地?cái)?shù)萬平方米的商業(yè)MALL來說，統(tǒng)一經(jīng)營比商鋪銷售更重要。從銷售回款上看，萬達(dá)從長春項(xiàng)目上獲利頗豐，在從經(jīng)營上，萬達(dá)長春購物廣場卻是一個(gè)經(jīng)營徹底失敗的項(xiàng)目。高價(jià)賣鋪行為不僅損害了投資者的利益，而且使萬達(dá)的聲譽(yù)受損。

慘敗的萬達(dá)2.0

在業(yè)界，人們把萬達(dá)長春購物廣場為代表的單體商業(yè)樓稱之為萬達(dá)1.0，以沈陽項(xiàng)目為代表的裙樓店鋪集群則被稱之為萬達(dá)2.0?！耙粋€(gè)項(xiàng)目有四五個(gè)獨(dú)立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市和電影院，通過一條室外步行街連起來做一個(gè)廣場”，這個(gè)廣場在萬達(dá)內(nèi)部叫做“商業(yè)組合店”。無論是業(yè)態(tài)還是功能上，“商業(yè)組合店”比第一代產(chǎn)品豐富了許多。

沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場就是典型的萬達(dá)2.0產(chǎn)品。這個(gè)項(xiàng)目分為兩期，一期是18萬平方米的MALL商業(yè)城，二期是總面積5萬平方米的兩棟商業(yè)大樓，是當(dāng)時(shí)國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)廣場。尚在開發(fā)期，它就吸引了沃爾瑪、大洋百貨、歐倍德、燦坤數(shù)碼廣場、華納國際影城、大食代美食廣場等大商家的目光。在萬達(dá)“以租金養(yǎng)商戶”、“一鋪富三代”、“零風(fēng)險(xiǎn)”、“每個(gè)商鋪每平方米至少可以出租500元”等頗具誘惑力的宣傳攻勢下，購鋪者紛至沓來，354個(gè)商鋪不到一年時(shí)間基本賣完，回收資金近6.5億元。

2003年12月23日，沈陽萬達(dá)購物廣場在和平區(qū)太原街開業(yè)。由于規(guī)劃方面的嚴(yán)重失誤，商鋪不僅沒有空調(diào)設(shè)施和封閉型大棚，而且沒有廁所，更令業(yè)主氣憤的是，每平方米10元的高額物業(yè)管理費(fèi)換來的卻是衛(wèi)生沒人打掃、水管經(jīng)常爆裂、地下停車廠封閉、門窗閉合不嚴(yán)的亂象。當(dāng)初萬達(dá)宣傳的七大主力店并沒有如期入駐，開業(yè)當(dāng)天只來了沃爾瑪和百盛，大面積的空鋪使得整個(gè)商業(yè)廣場冷冷清清。寒冷的天氣，再加上種種亂象，沈陽萬達(dá)購物廣場開業(yè)6天就被迫暫時(shí)停業(yè)，商鋪業(yè)主紛紛要求退鋪。原本這個(gè)購物廣場是政府的形象工程，最后卻成為沈陽黃金地帶最扎眼、最突兀的街頭一景。

退鋪糾紛從2004年一直延續(xù)到2007年，期間打了200多起官司，其中王健林參與談判的就有80多起。萬達(dá)耗在了漫長而又艱難的談判中，在政府部門的干預(yù)下，萬達(dá)不僅原價(jià)回購了業(yè)主的商鋪，而且不得不將一期購物廣場推倒重建。在這場長達(dá)數(shù)年的糾紛中，萬達(dá)多花了近9億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)摩爾規(guī)劃應(yīng)該遵循最佳商業(yè)布局原則，即大商家的人流要經(jīng)過中小業(yè)主商鋪，通過中小業(yè)主商鋪的人流也要能方便進(jìn)出大主力店，兩者是相輔相成的關(guān)系。然而現(xiàn)實(shí)是，沈陽萬達(dá)購物廣場被分割成幾個(gè)獨(dú)立的部分，一樓多數(shù)商鋪根本不能分享到知名商家?guī)淼娜藲??！叭f達(dá)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)與審查機(jī)制缺乏，沒有真正的商業(yè)專家為規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)，沒有消費(fèi)者對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見。”沈陽五洲商業(yè)公司副總經(jīng)理黃志杰如此分析。

沈陽項(xiàng)目的慘痛教訓(xùn)給了王健林當(dāng)頭一棒，而在萬達(dá)內(nèi)部，反對做商業(yè)地產(chǎn)的聲音也越來越多。重挫之下，王健林開始反思前兩代產(chǎn)品的缺陷，親自設(shè)計(jì)了第三代產(chǎn)品的雛形，更重要的是，在2005年底的高管閉門會議上，他確定了“商鋪只租不賣”的原則。他還給自己設(shè)定了一個(gè)期限：如果5年還做不好商業(yè)地產(chǎn)，那么掉頭去做住宅。此時(shí)的王健林有點(diǎn)破釜沉舟的意味。

萬達(dá)3.0的蝴蝶效應(yīng)

在過去的幾年里，只要萬達(dá)購物廣場入駐的地方，周邊的住宅樓、寫字樓、酒店都實(shí)現(xiàn)了增值。與其如此，為何不自己開發(fā)住宅樓、寫字樓獲得溢價(jià)呢？想通之后的王健林豁然開朗。2006年，他親手用鉛筆勾勒出第三代產(chǎn)品“城市綜合體”的雛形。

王健林筆下的“城市綜合體”，是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起的綜合性建筑，組合了寫字樓、住宅、酒店、購物廣場等多種業(yè)態(tài)，而商業(yè)中心則增加了文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容。經(jīng)過再三思量、反復(fù)論證之后，王健林決定新一代產(chǎn)品中的商鋪、酒店“只租不賣”，而住宅、寫字樓則“只賣不租”。這樣一來，既避免了類似長春、沈陽項(xiàng)目的悲劇，又快速回籠了資金。王健林還確定了城市綜合體的黃金分配比例：商業(yè)占40%，寫字樓占20%，酒店占5%，住宅占35%。其中，住宅、寫字樓的銷售收入占到整體項(xiàng)目投資的1/3左右，剩下的商鋪、酒店則可以通過抵押獲得10-15年期的銀行貸款。這個(gè)全新的“以售養(yǎng)租”、“住宅、寫字樓銷售補(bǔ)貼商鋪經(jīng)營”的模式讓萬達(dá)一下子找到了感覺。

寧波鄞州萬達(dá)廣場是萬達(dá)第三代產(chǎn)品的得意之作，該項(xiàng)目總建筑面積超過60萬平方米，體量是沈陽項(xiàng)目的2.6倍，是長春項(xiàng)目的10倍，除了建有一個(gè)占地面積27萬平方米的商業(yè)中心外，還包括一個(gè)五星級酒店、一棟高160米的寫字樓。該項(xiàng)目的中心是一個(gè)室內(nèi)步行街，作為人流量最大的商業(yè)室內(nèi)空間，室內(nèi)步行街將多種業(yè)態(tài)組合為一個(gè)整體，形成了一個(gè)暢達(dá)的商業(yè)閉環(huán)。2006年12月22日開業(yè)當(dāng)天，近20萬的人流涌入其中。這與當(dāng)初長春、沈陽項(xiàng)目慘淡的開業(yè)狀況，形成了極其鮮明的對比。

“如果說第二代的管理模式是出于對產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬達(dá)的第三代管理模式則完全是出自于對商業(yè)規(guī)模更深的認(rèn)識?！蓖踅×秩绱嗽u價(jià)說，“萬達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功，也是投資模式的成功?！睆牡谝淮鷨蔚旰偷诙鷱?fù)合店賣鋪，到現(xiàn)在只賣商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品鏈的最優(yōu)組合和資金鏈的良性循環(huán)，構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。

“城市綜合體把萬達(dá)20年來在住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、城市公共空間建設(shè)中的所有心得全部匯集在了一個(gè)產(chǎn)品類型上，實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)大于簡單相加而成的聚合力?！比f達(dá)副總裁丁遙曾在萬達(dá)內(nèi)部出版的刊物中撰文分析，“長期投資與快速回籠、居住與商業(yè)、過客與常居、資源集約和效率高超，這么多矛盾卻在城市綜合體上得到了對立統(tǒng)一。”

萬達(dá)4.0的造城運(yùn)動

雖然萬達(dá)的“城市綜合體”在全國范圍內(nèi)大獲成功，但并不甘于現(xiàn)狀的王健林已著手研究萬達(dá)第四代產(chǎn)品。在媒體面前，王健林曾經(jīng)擺過迷魂陣，暗示或許會將“專營店”當(dāng)作第四代產(chǎn)品。如果真將此視為萬達(dá)4.0產(chǎn)品，未免小瞧了王健林的野心。當(dāng)武漢的“楚河漢街”驚世而出，萬達(dá)4.0才露出真容。原來，王健林心目中的萬達(dá)4.0不是一座樓，也不是一個(gè)組合體，而是一座城市。萬達(dá)廣場正在升級為“萬達(dá)城”。

自面世之日起，萬達(dá)的第三代產(chǎn)品就出盡風(fēng)頭，成為當(dāng)之無愧的業(yè)界標(biāo)桿。然而，由于第三代產(chǎn)品的主力店面積占比過高，非零售類業(yè)態(tài)占比不足以至于租金坪效較低，再加上多年來萬達(dá)的“城市綜合體”模式被國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)研究了個(gè)底朝天，而過去在萬達(dá)打過硬仗的干部，成為同行競相挖角的對象，殷嶸、朱逸、潘韜、張?jiān)朴?jì)、張華容、王銳、王僉、孫環(huán)宇、趙立東、王強(qiáng)等一批南征北戰(zhàn)為萬達(dá)立下汗馬功勞的老臣紛紛離職。這些萬達(dá)老臣不斷將“城市綜合體”思維和經(jīng)驗(yàn)帶到新的企業(yè)，以至于出現(xiàn)了“城市綜合體”扎堆競爭的局面。面對眾多城市綜合體一哄而上，向來敢為天下先的王健林豈能容忍被競爭者恣意模仿、任意超越？為了拉開與競爭對手的差距，萬達(dá)需要加快產(chǎn)品升級的步伐。

經(jīng)過數(shù)年的精心準(zhǔn)備，2011年9月30日開業(yè)的武漢“楚河漢街”揭開了萬達(dá)4.0的面紗。這個(gè)總建筑面積為340萬平方米，總投資高達(dá)500億元的項(xiàng)目，是萬達(dá)傾力打造的以文化為核心，兼具旅游、商務(wù)、商業(yè)、居住功能的世界級文化旅游項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成之后被視為武漢的中央文化區(qū)。從一開始，萬達(dá)就對這個(gè)項(xiàng)目有著明確的定位：“中國第一，世界一流，業(yè)界朝拜之地?！?/p>

“楚河漢街”為4.0產(chǎn)品“萬達(dá)城”描繪了一個(gè)新的模型：21萬平方米的休閑步行街+19萬平方米的萬達(dá)購物廣場+45萬平方米的寫字樓群+155 萬平方米豪宅群+15萬平方米體驗(yàn)型娛樂中心(大劇院+會展中心+2個(gè)電影院+大型單體娛樂項(xiàng)目+影視主題公園)+22萬平方米酒店集群(2家六星級酒店、1座五星級酒店和2座三星級酒店)+5個(gè)名人廣場+1條6米寬的人工河+2座橋。這個(gè)現(xiàn)代版的“清明上河圖”早已超越了綜合體的范疇，更像是一個(gè)旅游城市，承載了更多的文化、旅游、娛樂功能。

如果說“城市綜合體”尚可以被對手模仿、復(fù)制，那么承載了深厚文化底蘊(yùn)的“萬達(dá)城”是其他開發(fā)商無法觸摸的高度。在某種程度上，萬達(dá)4.0有著迪士尼樂園的影子—在全球各地，迪士尼建造了一座座“歡樂之城”，其開發(fā)面積通常在1平方公里以上。與迪士尼的“玩樂城”不同的是，“萬達(dá)城”以購物、旅游、觀光為主題，深植于當(dāng)?shù)爻鞘械奈幕?。因此，每一座“萬達(dá)城”都有著獨(dú)特的文化DNA，與當(dāng)?shù)氐某鞘腥跒橐惑w，具有不可復(fù)制性。

王健林是一個(gè)野心勃勃的人，他曾霸氣十足地說：“我們只和有追求的官員合作?！边@背后的潛臺詞是，萬達(dá)每進(jìn)入一個(gè)城市，都會給當(dāng)?shù)毓賳T帶來政績。事實(shí)上也是如此，僅“楚河漢街”一個(gè)項(xiàng)目，萬達(dá)就給武漢帶來了至少3萬個(gè)就業(yè)機(jī)會，每年帶來數(shù)百億元收入，如果加上投資70億元、高達(dá)200米的武漢第一高樓“萬達(dá)中心”，萬達(dá)對武漢的貢獻(xiàn)不言自明。也正因?yàn)槿绱耍踅×謱Α俺訚h街”項(xiàng)目極其重視，每隔一段時(shí)間都會飛往武漢親自過問項(xiàng)目的進(jìn)展情況，他希望將“楚河漢街”打造成武漢的一張新名片。

雖然“楚河漢街”有著濃郁的楚文化特征，但這并代表萬達(dá)4.0不會出現(xiàn)在其他城市。也許，在王健林心目中早已定好了下一站的目標(biāo)。

獨(dú)特的競爭力

在萬達(dá)的擴(kuò)張史中，萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院起到了舉足輕重的作用。這個(gè)成立于2007年、中國唯一專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)被視為萬達(dá)最具競爭力的部門。在每個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院就已將各種細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細(xì)節(jié)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確認(rèn)，盡量避免商家進(jìn)場后進(jìn)行改建，減少浪費(fèi)。

在業(yè)界，萬達(dá)的室內(nèi)步行街被稱之最奢侈的步行街，因?yàn)榇蠖鄶?shù)購物廣場動輒建五六層，而萬達(dá)只有三層?！叭f達(dá)的設(shè)計(jì)理念是在任何位置都能夠同時(shí)看到店招，只有三層的尺度才能夠?qū)崿F(xiàn)。萬達(dá)購物中心為什么人多，人們?yōu)槭裁丛敢饨涣?？就是這個(gè)尺度設(shè)計(jì)導(dǎo)致的?！比f達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院副院長黃大衛(wèi)說。如今，室內(nèi)步行街已成為萬達(dá)投資回報(bào)率最高的項(xiàng)目之一。在某些萬達(dá)廣場，室內(nèi)步行街以不到1/8的面積貢獻(xiàn)了近1/3的租金。

萬達(dá)之所以成功，與其精心打造的商業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)欠植婚_的。對于合作伙伴，萬達(dá)有一套獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)。萬達(dá)將合作伙伴分為三個(gè)類別：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。對主力店，萬達(dá)確定了一個(gè)“7+1”結(jié)構(gòu)，除超市外，7家主力店需承諾解決至少一半以上的租賃面積，它們還保證無條件在萬達(dá)新開的項(xiàng)目中開店，這些主力店包括萬達(dá)旗下的萬千百貨、萬達(dá)院線、大歌星KTV等。萬達(dá)的次主力店大都是國際頂級品牌，如肯德基、屈臣氏、星巴克、必勝客等。對于次主力店，萬達(dá)收取的租金每年環(huán)比遞增3%，租期通常為5年。中小型合作伙伴則要通過招商部門考察簽約，不在萬達(dá)品牌庫的，還需要總裁特批。嚴(yán)格的商家篩選流程，使萬達(dá)從一開始就建立了良好的商業(yè)生態(tài)，贏得了頂級品牌青睞。2011年萬達(dá)組織“萬商會”，1500多家世界頂級品牌與會，風(fēng)頭一時(shí)無兩。在王健林眼中，這些都是萬達(dá)模式無法復(fù)制的精髓。“我經(jīng)常講，除非你挖走整個(gè)鏈條，否則，能拿到U盤拷走的，還算什么核心競爭優(yōu)勢呢？”王健林說。

萬達(dá)商業(yè)管理公司是另一張王牌，它曾創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)記錄。租金收繳率是衡量商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營狀況的一個(gè)通行標(biāo)準(zhǔn)。租金收繳率不高，意味著商鋪的經(jīng)營狀況出了問題、退租頻繁，反之則說明經(jīng)營狀況良好。雖然萬達(dá)的超高租金收繳率記錄得益于主力店的貢獻(xiàn)—它們占據(jù)了近70%的租賃面積，但不得不承認(rèn)的是，這與萬達(dá)體制的轉(zhuǎn)變是分不開的。在2005年以前，萬達(dá)考核營銷團(tuán)隊(duì)的一個(gè)重要指標(biāo)是開盤當(dāng)天是否取得火爆業(yè)績，2005年以后萬達(dá)取消了這一考核標(biāo)準(zhǔn)。

更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變是將租金收繳率列為重要考核指標(biāo)，這反應(yīng)了萬達(dá)經(jīng)營思路從追求短期回報(bào)到注重長期經(jīng)營的徹底改變。經(jīng)過多年的養(yǎng)鋪之后，小商鋪的租金以每年30%以上的速度增長?；诖蠛玫男蝿荩f達(dá)計(jì)劃將小店鋪的比例從30%調(diào)高至35%。畢竟，小商鋪才是其長期獲利的關(guān)鍵所在。

萬達(dá)十分看重執(zhí)行力。過去，由于各入駐商家裝修時(shí)間不統(tǒng)一，項(xiàng)目很少滿鋪開業(yè)，但經(jīng)過整改之后，萬達(dá)商業(yè)管理公司會根據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴的業(yè)態(tài)、裝修時(shí)間的不同，與建設(shè)部門一起排出詳細(xì)的完工進(jìn)度表，對接每一個(gè)商戶的入場時(shí)間，以此保證同期滿鋪開張。

除此之外，為了提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率、培育新的利潤增長點(diǎn)，萬達(dá)不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在院線、酒店、百貨、KTV連鎖等產(chǎn)業(yè)上積極布局。曾有不少人質(zhì)疑萬達(dá)將業(yè)務(wù)延伸到院線、酒店、百貨，多元化的步子邁得太大，很容易造成消化不良。但事實(shí)上，無論是院線、酒店還是百貨，都是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中必需的組成部分?！熬拖袷情艠洌母毬湓诘厣?，會長出一顆新的榕樹來，但是新長出來的榕樹和從前的榕樹是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹都長在同一個(gè)生態(tài)環(huán)境里，這才是商業(yè)地產(chǎn)。”王健林說。

為了更好地開發(fā)第四代產(chǎn)品，萬達(dá)斥巨資成立了萬海文化旅游公司。它計(jì)劃投資1000億元，在東北長白山建亞洲最大的滑雪場，在云南西雙版納建媲美迪士尼的大型主題公園，在大連金石建世界最大的影視文化產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)建50家高端旅游度假酒店和多臺國際頂級水平的大型舞臺秀?！拔磥?，這些度假旅游區(qū)將成為萬達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)?！背酥猓f達(dá)還成立了文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋電影制作放映、舞臺演藝、電影科技娛樂、連鎖文化娛樂、報(bào)刊傳媒和中國字畫收藏。它計(jì)劃在2012年實(shí)現(xiàn)200億元的銷售收入。

商業(yè)綜合體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范文第4篇

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；零售業(yè)；成都

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.02.104

在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，隨著消費(fèi)理念的提高、市場環(huán)境的變化、市場競爭的加劇和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的日趨復(fù)雜，零售業(yè)要想在激烈的市場競爭中處于有利地位，那么就一定得在原有的經(jīng)營基礎(chǔ)上，改變經(jīng)營理念、創(chuàng)新經(jīng)營模式、加強(qiáng)經(jīng)營管理、規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及合理有效地利用經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的發(fā)展機(jī)遇等，在未來的市場才會有更大的發(fā)展余地。

1 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的發(fā)展機(jī)遇

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了很多機(jī)遇，這些機(jī)遇總括起來大致有以下幾個(gè)：大改革與大調(diào)整、“大縱深”與構(gòu)建多元增長極、“大創(chuàng)新”與構(gòu)建技術(shù)紅利、“大人才”與構(gòu)建第二次人口紅利、大消費(fèi)和大市場與構(gòu)建“大國經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”“大升級”與構(gòu)建升級版中國經(jīng)濟(jì)及“大開放”與中國經(jīng)濟(jì)全球布局的機(jī)遇等。

2 零售業(yè)的市場現(xiàn)狀

2.1 零售業(yè)的基本情況――以成都市為例

最近啄輳成都的購物中心如雨后春筍般不斷出現(xiàn)，比如遠(yuǎn)洋太古里、新世紀(jì)環(huán)球中心等，每一個(gè)新開的購物中心都能夠吸引消費(fèi)者的眼球。同時(shí)，關(guān)門歇業(yè)、并購重組的事情在零售行業(yè)也不斷發(fā)生，例如成都仁和春天兩店被收購、紅旗連鎖兼并互惠超市、人人樂的“閉店潮”等。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，成都零售行業(yè)競爭形式加劇，行業(yè)的集中度也越來越高，行業(yè)整體面臨各種挑戰(zhàn)。

2.1.1 成都購物中心整體零售市場表現(xiàn)良好

從最早的單體商場，到加入了餐飲娛樂、休閑等功能的購物中心，再到業(yè)態(tài)多樣化與消費(fèi)享受化的商業(yè)綜合體以及多功能、高效率的城市綜合體，消費(fèi)者對商業(yè)綜合體的需求在不斷提升，對城市綜合體在經(jīng)濟(jì)功能和社會功能上的需求也在不斷重疊。

2.1.2 快時(shí)尚迅速占領(lǐng)成都商業(yè)圈

在2016年3月底，成都的快時(shí)尚門店數(shù)已經(jīng)達(dá)到49個(gè)了，比如GAP和C&A在成都分別有3家門店、優(yōu)衣庫有4家門店、ZARA和UR分別有7家門店、H&M有11家門店等。作為消費(fèi)者，我們會發(fā)現(xiàn)不論進(jìn)入哪家購物中心、走進(jìn)哪家百貨市場，都會看到這些快時(shí)尚門店，快時(shí)尚門店已經(jīng)迅速占領(lǐng)了成都的商業(yè)圈。

2.1.3 消費(fèi)習(xí)慣的變化將影響零售商業(yè)的發(fā)展

零售商業(yè)應(yīng)順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣與行為及時(shí)代的變化，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)重構(gòu)生態(tài)鏈接。伴隨個(gè)性化需求和目的性消費(fèi)的提升，消費(fèi)者面臨多元化的選擇，網(wǎng)絡(luò)購物雖然成為“90后”消費(fèi)的主要渠道，但隨著價(jià)格驅(qū)動力的消失，被實(shí)體商業(yè)趕走的消費(fèi)者最終也將回歸。

2.1.4 成都本土零售品牌影響力和附加值有待提升

目前，零售業(yè)國內(nèi)20強(qiáng)竟然沒有一家本土企業(yè)，說明本土零售品牌的影響力和附加值還有待提升。對2008―2015年成都社會消費(fèi)品零售總額的統(tǒng)計(jì)進(jìn)行分析。雖然成都市每年的社會消費(fèi)品零售總額總體呈現(xiàn)遞增趨勢，但近幾年社會消費(fèi)品的零售總額的增長速度相比前幾年下滑得稍快，這不僅說明市場競爭越發(fā)得激烈，更多的是體現(xiàn)出了零售行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢。

2.2 零售業(yè)的銷售模式

零售業(yè)的銷售模式已經(jīng)具有較為完整的體系且操作性較強(qiáng)，在市場上已經(jīng)比較成熟而且行之有效。主要包括：實(shí)體店零售模式、網(wǎng)絡(luò)零售模式、“網(wǎng)絡(luò)+實(shí)體店”相結(jié)合的零售模式、多渠道與泛渠道的營銷模式等。

2.3 零售業(yè)存在的問題

2.3.1 零售增速受宏觀影響，消費(fèi)拉動有限

零售每年的增長速度逐漸減緩，說明市場競爭越來越激烈，要想進(jìn)一步提升消費(fèi)能力，就必須提高收入水平，擴(kuò)大消費(fèi)需求，開拓新興市場，轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，從而鼓勵(lì)消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)。

2.3.2 傳統(tǒng)消費(fèi)熱點(diǎn)降溫，新的熱點(diǎn)拉動力不足

消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)理念以及消費(fèi)熱點(diǎn)會因時(shí)間、地點(diǎn)的不同而有所差別，傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)理念隨著時(shí)間的推移、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸降溫，新的消費(fèi)熱點(diǎn)又不足以拉動零售業(yè)的發(fā)展。

2.3.3 居民收入將成為制約消費(fèi)的重要因素

消費(fèi)者的收入水平是制約消費(fèi)者的重要因素。我國居民對收入的提前預(yù)期已經(jīng)表現(xiàn)在消費(fèi)上，而在進(jìn)一步的消費(fèi)中，收入是他們擴(kuò)大消費(fèi)的前提，也將會對最終消費(fèi)產(chǎn)生直接的影響。

2.3.4 網(wǎng)上零售市場增速將放緩

網(wǎng)上消費(fèi)環(huán)境的改善以及網(wǎng)上銷售模式的多樣化，使得網(wǎng)上零售市場經(jīng)過了幾年的高速發(fā)展。但是，隨著競爭壓力的加劇、服務(wù)不夠完善及物流系統(tǒng)的不健全，減緩了網(wǎng)上零售的發(fā)展速度。

2.4 零售業(yè)的影響因素

零售業(yè)的發(fā)展受到各種因素的綜合影響，以下從五個(gè)方面進(jìn)行分析。

2.4.1 國家產(chǎn)業(yè)政策的不斷支持

由于市場機(jī)制對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)力度比較有限，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)聯(lián)的供給結(jié)構(gòu)，又是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要經(jīng)濟(jì)變量。因此，國家為了釋放消費(fèi)者的消費(fèi)潛力、改善消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期、提升消費(fèi)者的消費(fèi)水平，不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，從而促進(jìn)零售行業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的全面升級。

2.4.2 國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的推動效應(yīng)

近幾年，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，使得人們的收入水平也不斷提高，同時(shí)國內(nèi)社會消費(fèi)品總額也持續(xù)增長，未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也可能繼續(xù)帶動國內(nèi)消費(fèi)行業(yè)的持續(xù)繁榮，比如餐飲、旅游、娛樂等，也將推動零售行業(yè)的不斷發(fā)展。

2.4.3 國民人均收入和支出的增長促進(jìn)零售行業(yè)消費(fèi)升級

人們生活水平的不斷提高使人們的消費(fèi)理念也不斷發(fā)生改變，逐漸追求質(zhì)量消費(fèi)、品牌消費(fèi)、安全消費(fèi)以及服務(wù)消費(fèi)等，從而促進(jìn)了零售行業(yè)從實(shí)用消費(fèi)向高端消費(fèi)以及服務(wù)消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級。

2.4.4 城市化水平的提升有利于城市消費(fèi)群體的擴(kuò)大

中國城市化水平的提升，在很大程度上導(dǎo)致了城市消費(fèi)群體的擴(kuò)大，也有利于消費(fèi)水平的提高。同時(shí)，城市化還刺激了市場的消費(fèi)需求，推動了零售行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.4.5 尚不完善的物流配送體系

零售行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型發(fā)展，對于物流配送以及售后服務(wù)體系的要求也不斷提高，需要形成基于網(wǎng)絡(luò)平臺的高效供應(yīng)鏈和分銷網(wǎng)絡(luò)，因此，需要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的物流體系，建立高效的物流和配送中心，以保證零售企業(yè)商品安全、及時(shí)地送達(dá)。

3 零售業(yè)的發(fā)展前景

3.1 零售業(yè)未來發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

市場的激烈競爭、消費(fèi)者消費(fèi)觀念的不斷提高以及經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展對零售業(yè)形成了強(qiáng)大的沖擊，構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

3.1.1 競爭過度、盈利艱難

整個(gè)零售行業(yè)分化重組的進(jìn)一步加劇，致使實(shí)體零售走向集中、網(wǎng)絡(luò)零售漸進(jìn)分化。零售企業(yè)只有在艱難中探索、在困境中突圍、在變化中創(chuàng)新，才會在競爭中尋求差異化，極大地提高自身的盈利空間。

3.1.2 店面同質(zhì)化減弱，個(gè)性零售開啟

零售企業(yè)為了提升各自的特色與優(yōu)勢，堅(jiān)持以消費(fèi)者為中心，注重服務(wù)性消費(fèi)，同時(shí)開啟了個(gè)性零售，按照不同商品所對應(yīng)的不同消費(fèi)群體實(shí)行差異化定向營銷。這種個(gè)性零售將導(dǎo)致店面同質(zhì)化的減弱，從而提升零售企業(yè)間的競爭優(yōu)勢。

3.2 發(fā)展前景的預(yù)測與展望

從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，經(jīng)濟(jì)格局的調(diào)整幅度相對較大，英國公投脫歐、美國特朗普上臺等也導(dǎo)致了全球經(jīng)濟(jì)前景的不確定性加大。面對機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為了適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)代零售將重視以服務(wù)為發(fā)展理念，不斷創(chuàng)新零售企業(yè)的發(fā)展模式、管理理念和服務(wù)內(nèi)涵，打造完善的零售服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變。

3.2.1 便利店勢頭更勁

便利店是以滿足顧客的便利性需求為宗旨，采取自選式的購物方式，一般位于社區(qū)附近的小型零售商店或網(wǎng)上商店。但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，便利店業(yè)態(tài)取得了較快的發(fā)展，在國內(nèi)擁有很大的發(fā)展空間。因此，在未來的消費(fèi)市場，將會出現(xiàn)更多適應(yīng)消費(fèi)者便利需求的便利店。

3.2.2 社區(qū)商業(yè)將實(shí)現(xiàn)品質(zhì)升級

社區(qū)商業(yè)是以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。在消費(fèi)觀念的提高、電子商務(wù)的影響、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的沖擊下，實(shí)體商業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式都在調(diào)整轉(zhuǎn)型，在市場上尋求新的發(fā)展機(jī)遇，社區(qū)商業(yè)變成了新的肥沃的“戰(zhàn)場”。城市零售邊緣的崛起，形成了“集聚―擴(kuò)散”的趨勢，眾多的零售企業(yè)也開始“微”化，落戶社區(qū)商業(yè)。

3.2.3 行業(yè)集中度會進(jìn)一步提高

2016年零售業(yè)仍將承受經(jīng)濟(jì)增速放慢、成本高、利潤低的壓力，發(fā)展也將進(jìn)一步從規(guī)模型向質(zhì)量效益導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變，零售業(yè)優(yōu)化調(diào)整步伐也將進(jìn)一步加快?？偟膩砜?，行業(yè)整合并購將會更加深入，未來這一勢頭也不會減弱，行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高已是形勢所需。

3.2.4 跨境電商會更加熱鬧、線上線下加速融合

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)及“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響下，實(shí)體零售業(yè)在運(yùn)用自媒體運(yùn)營、網(wǎng)上商城、移動支付、體驗(yàn)式消費(fèi)傳播上進(jìn)行了各種嘗試。在零售業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)傳播及成交工具的應(yīng)用達(dá)到新的高度的同時(shí)，實(shí)體零售也正在逐步嘗試從跨境電商體驗(yàn)店到線上預(yù)約、線下上門送貨等新型經(jīng)營方式。

4 相關(guān)對策及建議

零售業(yè)的市場現(xiàn)狀不是很理想，不僅面臨競爭形勢的加劇，而且還受到各種市場環(huán)境因素的影響，這對于零售企業(yè)來說，無疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。所以，零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)，做出相應(yīng)的抉擇，調(diào)整運(yùn)營狀態(tài)，更快的適應(yīng)市場。

4.1 改善原有的經(jīng)營模式

在零售行業(yè)，即使是同一零售形式其經(jīng)營特色也會有所差別。因此，零售企業(yè)要想更好地融入這個(gè)競爭激烈的社會市場，順應(yīng)“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”這一形式，就必須對企業(yè)資源合理配置，改善原有的經(jīng)營模式，對企業(yè)戰(zhàn)略組合適應(yīng)性不斷進(jìn)行創(chuàng)新。

4.2 強(qiáng)化零售業(yè)的內(nèi)部建設(shè)

隨著零售技術(shù)的不斷發(fā)展，如電子商務(wù)技術(shù)、庫存控制、信息傳遞、售貨方式、商品檢測等，科學(xué)技術(shù)革命帶來的大量新產(chǎn)品涌入市場，起著推幼饔茫零售企業(yè)在來自兩端的壓力下，不得不更新觀念，對零售業(yè)企業(yè)內(nèi)部不完善的地方進(jìn)行改進(jìn)，培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，不僅合作意識強(qiáng)，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)的建設(shè)貢獻(xiàn)自己的力量。這樣的企業(yè)才會在市場生存得更久，才有利于零售企業(yè)的長期發(fā)展。

4.3 加強(qiáng)管理，提高核心競爭力

在競爭激烈的市場，企業(yè)只有具有核心競爭力，才會使企業(yè)向更好的方向發(fā)展。零售企業(yè)提高核心競爭力的方式之一就可以從服務(wù)上尋求突破，同時(shí)加強(qiáng)優(yōu)秀管理人才的培養(yǎng)，在更加細(xì)分的市場中進(jìn)行推廣和銷售，滿足多元化的個(gè)性化需求，開設(shè)跨境電商體驗(yàn)店，將對零售業(yè)起到一定的促進(jìn)作用。

4.4 擴(kuò)大零售業(yè)對外開放

市場是行業(yè)生存的前提，對外開放是市場發(fā)展的需要，也是擴(kuò)大市場的重要手段?！耙粠б宦贰睉?zhàn)略構(gòu)想的提出，滿足沿線國家的共同需求，為沿線國家優(yōu)勢互補(bǔ)、開放發(fā)展開啟了新的機(jī)遇之窗，是國際合作的新平臺。零售業(yè)可以在這個(gè)新平臺上綜合發(fā)揮自己的競爭實(shí)力，將國內(nèi)零售打進(jìn)國外市場，從而拓寬營銷渠道。

4.5 商業(yè)模式創(chuàng)新

零售企業(yè)應(yīng)從中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及所處的市場環(huán)境出發(fā)，對零售業(yè)的新模式、新市場、新技術(shù)、新業(yè)務(wù)等進(jìn)行創(chuàng)新，提供全新的產(chǎn)品或服務(wù)，開創(chuàng)一個(gè)全新的、可贏利的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，從而給零售企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。

5 結(jié) 論

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，未來消費(fèi)者將更為關(guān)注服務(wù)品質(zhì)，即追求在購買及使用過程中的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)體驗(yàn)，更加強(qiáng)調(diào)商品的品牌和文化內(nèi)涵，也將更加關(guān)注綠色消費(fèi)、安全與健康等。消費(fèi)者的消費(fèi)特征。所以，零售企業(yè)不僅要承受住市場的巨大壓力，還必須隨消費(fèi)者的理念，不斷調(diào)整自己的銷售業(yè)態(tài)，提高自己的服務(wù)理念、品牌文化內(nèi)涵以及滿足健康安全等要求，才能夠在激烈的市場競爭中處于有利地位。

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商業(yè)綜合體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范文第5篇

（一）種類

1.信用風(fēng)險(xiǎn)

即由于債務(wù)人違約的影響，使銀行資產(chǎn)、債權(quán)、收益受到損失的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)不僅僅存在于信貸業(yè)務(wù)中，廣義來看，幾乎在商業(yè)銀行的所有業(yè)務(wù)中，都存在信用風(fēng)險(xiǎn)。除了風(fēng)險(xiǎn)分布的范圍日趨廣泛外，對單個(gè)或一組相關(guān)借款人的大額授信導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的集中，從而使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及潛在的損失增大。

2.保證風(fēng)險(xiǎn)

保證貸款，是由債務(wù)人以外的第三人向債權(quán)人承諾償還貸款的條件下，自己承擔(dān)償還貸款責(zé)任的承諾而發(fā)放的貸款。雖然在保證貸款中，貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給了保證人，但是由于某些技術(shù)性的因素，貸款人仍然要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)。

3.市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)是由于市場價(jià)格的波動，使得經(jīng)濟(jì)主體蒙受損失的可能性。對銀行來講，不論是股權(quán)資本，還是債權(quán)資產(chǎn)，以及其他業(yè)務(wù)經(jīng)營活動中都廣泛存在這市場風(fēng)險(xiǎn)。

4.自然和意外因索風(fēng)險(xiǎn)

這是指因自然和意外因素的影響，使銀行的貸款遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。如洪水、臺風(fēng)、地震、海嘯、森林火災(zāi)、交通意外、安全事故等，造成借款人死亡或企業(yè)停產(chǎn)、破產(chǎn)等，往往使銀行的貸款無法收回。

（二）農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要特征

1.綜合性

農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)綜合體現(xiàn)了各種金融風(fēng)險(xiǎn)，市場風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等各種類型的風(fēng)險(xiǎn)最終都會通過農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出來，表現(xiàn)為金融交易中的違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.傳遞性和擴(kuò)散性

在金融交易活動中，交易一方的農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致另一方的農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)，而另一方的農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)可能又導(dǎo)致另一方的農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)，如此擴(kuò)散和傳遞下去，最終形成一個(gè)“農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)鏈”.

3.累積性。由于農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性，一方的農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)可能會擴(kuò)散到各關(guān)聯(lián)方，引起加總起來的農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。從小的方面來說，如“三角債”;從大的方面來說，如信用危機(jī)、金融危機(jī)等。

4.隱蔽性和突發(fā)性。農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)可以通過安排新的負(fù)債得到緩解，如“借新還舊”,使信用關(guān)系暫時(shí)得以維持。

5.不確定性。風(fēng)險(xiǎn)本身就是一種不確定性，但它是一種可以計(jì)量的不確定性。農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)由于受交易的道德水平、經(jīng)營能力、努力程度等主觀因素的影響，其不確定性就更大，因而對其進(jìn)行量化和客觀評價(jià)都是非常困難的。銀行經(jīng)營中未能及時(shí)識別農(nóng)村貸款風(fēng)險(xiǎn)，造成農(nóng)村貸款管理的失誤往往是導(dǎo)致其周轉(zhuǎn)困難、停業(yè)和倒閉的最直接原因。

二、我國農(nóng)村商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏獨(dú)立性

目前，普遍實(shí)現(xiàn)了股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化，各農(nóng)村商業(yè)銀行銀行也已基本按現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立起較為完善的公司治理架構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。大部分農(nóng)村商業(yè)銀行實(shí)行的是董事會領(lǐng)導(dǎo)下的行長負(fù)責(zé)制。行長負(fù)責(zé)全行全面業(yè)務(wù)發(fā)展及管理工作，而貸款風(fēng)險(xiǎn)管理則是作為行長行政管理的內(nèi)容之一，由行長領(lǐng)導(dǎo)下的某一職能部門承擔(dān)。對風(fēng)險(xiǎn)管理重視一點(diǎn)的銀行，會成立單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)全行貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制；而大多銀行則是將風(fēng)險(xiǎn)管理列入貸款管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏獨(dú)立性。

即使是成立有單獨(dú)風(fēng)險(xiǎn)管理部門對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理與監(jiān)控的銀行，其風(fēng)險(xiǎn)管理工作實(shí)際上也難以確保正常開展。這是因?yàn)?，風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)人一般由行長任命，員工則由風(fēng)險(xiǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人提名，行長任命。換言之，負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的所有人員，其人事關(guān)系均由行長決定，從而造成這些人員在履行風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)時(shí)只對行長負(fù)責(zé)，唯行長命令是從，在風(fēng)險(xiǎn)管理方面喪失了獨(dú)立性，行長負(fù)責(zé)制與風(fēng)險(xiǎn)管理獨(dú)立性的要求存在矛盾和偏差。

（二）貸款風(fēng)險(xiǎn)測量方法簡單

在貸款市場風(fēng)險(xiǎn)測量方面，由于我國利率和匯率長期以來管制嚴(yán)格，商業(yè)銀行沒有面臨較大的利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)，因此，貸款市場風(fēng)險(xiǎn)測量水平仍相當(dāng)落后。對利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管多采用重新定價(jià)缺口和累計(jì)頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采用的量化的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法也多是針對單個(gè)借款人貸款風(fēng)險(xiǎn)的測量與管理，對于貸款組合風(fēng)險(xiǎn)則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的貸款風(fēng)險(xiǎn)測量方法運(yùn)用于貸款風(fēng)險(xiǎn)識別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風(fēng)險(xiǎn)管理的源頭就存在失真的問題無疑不利于商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理。

（三）信用評級薄弱

現(xiàn)代銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的量化管理是建立在信用評級基礎(chǔ)之上的。論文格式因?yàn)椴煌馁J款客戶存在著種種差異，銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)是有區(qū)別的，在計(jì)算信用風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)時(shí)自然不能等同對待。因此，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)乃至資本充足率的計(jì)算結(jié)果能否準(zhǔn)確反映銀行真實(shí)的經(jīng)營管理狀況，很大程度上取決于信用評級功能的有效發(fā)揮。

信用評級的方法有兩種，即外部評級和內(nèi)部評級。外部評級的有賴于專業(yè)化信用評級的有力支持，在我國，由于專業(yè)化的信用評級體系的缺失，采用此法的可操作性差。而就內(nèi)部信用評級而言，目前，我國銀行大都有自己的信用評估系統(tǒng)，但評級結(jié)果主要用于授信管理等少數(shù)領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估功能無法有效的發(fā)揮，并不能滿足信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作更深層次的要求。

（四）貸款管理方法簡單落后，難以防范風(fēng)險(xiǎn)

限于起步較晚，我國農(nóng)村商業(yè)銀行貸款管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信用評級體系，對借款客戶資信情況的判斷往往是憑感覺、靠關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；在貸款客戶的選擇方面也只是臨時(shí)起意，沒有一個(gè)明確而持續(xù)的貸款投放政策，缺乏清晰的指導(dǎo)；對客戶的借款申請進(jìn)行審批時(shí)，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進(jìn)行詳細(xì)了解，就要做出自己的決議，缺乏有效的溝通；貸款發(fā)放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由貸款人員自己去柜臺找會計(jì)人員查詢，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，有時(shí)還容易遺忘，造成不好的后果。

例如：錫州農(nóng)村商業(yè)銀行至2010年期末，該行關(guān)聯(lián)交易余額分別為29584萬元、8667萬元（其中保證金5867萬元）和8802.91萬元，全部關(guān)聯(lián)交易余額占本行報(bào)告期末資本凈額的比例為20.99%.雖然該行披露這些關(guān)聯(lián)交易五級分類形態(tài)均為正常，但從關(guān)聯(lián)人身份特征看，關(guān)聯(lián)自然人全部為該本行的內(nèi)部人及關(guān)系人，關(guān)聯(lián)法人全部為該行董事、監(jiān)事、高級管理人員或內(nèi)部人及其近親屬控制的關(guān)聯(lián)法人企業(yè)，毫無疑問，這會給該行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理帶來不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善農(nóng)村商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

我國農(nóng)村商業(yè)銀行首先應(yīng)借鑒國外先進(jìn)理念，并結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)銀行業(yè)面臨的外部競爭形勢，以全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念為指導(dǎo)思想，從從公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制制度激勵(lì)約束機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系等方面著手構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

要保證貸款風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)的高效運(yùn)行，遏制不良貸款資產(chǎn)，有效防范貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，必須從商業(yè)銀行內(nèi)部抓起，轉(zhuǎn)變管理方式以化解貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。商業(yè)銀行內(nèi)部控制機(jī)制是其為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，通過制定和實(shí)施一系列制度、程序和方法，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機(jī)制。完善我國商業(yè)銀行的內(nèi)控機(jī)制，要做好以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（一）推進(jìn)激勵(lì)約束機(jī)制改革，杜絕“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象近年來，隨著商業(yè)銀行貸款管理體制改革的進(jìn)一步深入，提出了建立不良貸款責(zé)任追究制度，但至今難以落實(shí)。究其原因，商業(yè)銀行在貸款管理上仍未建立起行之有效的激勵(lì)約束機(jī)制。任何激勵(lì)過分或約束不足都可能誘發(fā)貸款員鋌而走險(xiǎn)，使銀行貸款處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。要通過適當(dāng)?shù)睦鎱f(xié)調(diào)分配機(jī)制，強(qiáng)化以風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)管理為核心的激勵(lì)約束機(jī)制，針對不同的對象設(shè)計(jì)不同的激勵(lì)方式，杜絕“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。逐步完善經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）考核，將對經(jīng)濟(jì)資本的計(jì)量逐漸由系數(shù)法過渡到直接采用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的非預(yù)期損失數(shù)據(jù)，并綜合考慮合規(guī)、質(zhì)量、效率因素，優(yōu)化KH（企業(yè)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)）考核，使激勵(lì)機(jī)制充分考慮發(fā)展戰(zhàn)略的執(zhí)行效果，以綜合引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)控制與業(yè)務(wù)發(fā)展的統(tǒng)一性與和諧性。

（二）規(guī)范貸款操作規(guī)程，對貸款進(jìn)行全流程管理貸款操作規(guī)程是商業(yè)銀行進(jìn)行貸款投放的基本準(zhǔn)則，它的制定本身就是基于控制和防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生的。農(nóng)村商業(yè)銀行通過進(jìn)一步強(qiáng)化科學(xué)的貸款全流程管理，真正實(shí)現(xiàn)貸款管理模式由粗放型向精細(xì)化的轉(zhuǎn)變，將有助于提高商業(yè)銀行貸款發(fā)放的質(zhì)量，也有利于商業(yè)銀行增強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性。

1.實(shí)行“貸放分控”、“實(shí)貸實(shí)付”,注重從源頭上控制貸款資金被挪用風(fēng)險(xiǎn)。貸款的獲批和發(fā)放不同步，借款人只有在向商業(yè)銀行提出貸款使用申請后，商業(yè)銀行再根據(jù)客戶現(xiàn)實(shí)的貸款需求，分批分期進(jìn)行授信、發(fā)放貸款，從而有助于減少貸款資金閑置、提高貸款資金使用效率和防止貸款被借款人挪用。

2.實(shí)施貸款全流程管理。貸款人應(yīng)按照要求對貸款流程的盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、審批、合同簽訂、貸款發(fā)放和支付、貸后管理、不良貸款處置等各個(gè)環(huán)節(jié)提出管理要求，要嚴(yán)格執(zhí)行授信審查審批程序，加強(qiáng)放款管理，加大合規(guī)性檢查力度，防控違規(guī)授信。要建立問責(zé)機(jī)制，對貸款實(shí)施全流程管理，提高貸款管理的精細(xì)化程度，促進(jìn)商業(yè)銀行“流程銀行”建設(shè)。

3.明確貸款管理的法律責(zé)任。為杜絕貸款違法違規(guī)發(fā)放，要對貸款操作進(jìn)行責(zé)任規(guī)范，建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任評議制，自上而下層層分解風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任。對形成的風(fēng)險(xiǎn)貸款要全面清理，劃分責(zé)任人，責(zé)任貸款由責(zé)任人負(fù)責(zé)清收。對造成風(fēng)險(xiǎn)損失的責(zé)任人可實(shí)行個(gè)人賠償制度，對造成重大風(fēng)險(xiǎn)和損失的責(zé)任人應(yīng)追究其法律責(zé)任。

例如：錫州農(nóng)村商業(yè)銀行金匱支行曾向無錫市青洲金屬材料有限公司發(fā)放貸款120萬元，貸款由無錫誠又信鋼鐵貿(mào)易有限公司擔(dān)保。借款單位法定代表為山東籍人士，至該行發(fā)現(xiàn)貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，法人代表已不知去向，而企業(yè)也由于經(jīng)營虧損，已停止經(jīng)營。不得已，為準(zhǔn)確反映貸款形態(tài)，該行將該企業(yè)貸款調(diào)整至次級，形成不良貸款新增120萬元。從這個(gè)案例來看，銀行對貸款的管理應(yīng)該是全流程的，從貸款的申請到發(fā)放、再到本息的回收都需要及時(shí)全面地進(jìn)行跟蹤管理，否則，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏或是處置不及時(shí)，就像無錫市青洲金屬材料有限公司一樣，到企業(yè)虧損停止經(jīng)營、法人代表走逃時(shí)還未能發(fā)現(xiàn)貸款已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)內(nèi)控管理文化的建設(shè)，有效防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)內(nèi)控管理文化的建設(shè)，有利于提高銀行內(nèi)部員工的風(fēng)險(xiǎn)意識，在一個(gè)以內(nèi)控優(yōu)先意識為指導(dǎo)的銀行里，嚴(yán)密的內(nèi)控體系是實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、有效益的全面發(fā)展的保障。風(fēng)險(xiǎn)文化的建立是全員參與的過程，是所有員工建立共同價(jià)值的結(jié)果。加強(qiáng)員工合規(guī)文化教育，增強(qiáng)員工合規(guī)意識。制度最終靠人來執(zhí)行，管理的核心是人的管理。為此，必須始終堅(jiān)持以人為本，加強(qiáng)員工教育管理，規(guī)范員工行為，真正從源頭上防控風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立科學(xué)的貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系