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安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則新版范文第1篇

評(píng)審條件更加細(xì)化

1999年11月12日，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱試行版）正式頒布實(shí)施，標(biāo)志著計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)管理制度在我國(guó)的正式確立。

目前，我國(guó)系統(tǒng)集成企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)從高到低分為四級(jí)，其中一級(jí)企業(yè)可獨(dú)立承攬國(guó)家級(jí)（含）以下集成項(xiàng)目，二級(jí)企業(yè)可獨(dú)立承攬省級(jí)（含）以下集成項(xiàng)目，三級(jí)企業(yè)可獨(dú)立承攬中小型企業(yè)項(xiàng)目或合作承攬大型企業(yè)項(xiàng)目，四級(jí)企業(yè)可獨(dú)立承攬小型項(xiàng)目或合作承攬中型企業(yè)項(xiàng)目。

系統(tǒng)集成資質(zhì)對(duì)我國(guó)系統(tǒng)集成企業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大：一方面，這是系統(tǒng)集成企業(yè)承攬一些重大系統(tǒng)集成項(xiàng)目的前提，另一方面，不同資質(zhì)的系統(tǒng)集成企業(yè)可以相應(yīng)地享受稅收優(yōu)惠政策。

中國(guó)軟件評(píng)測(cè)中心主任助理劉闖指出，自試行版頒布12年來(lái)，我國(guó)信息化建設(shè)取得了巨大成就，集成企業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，擁有集成資質(zhì)的企業(yè)逐步發(fā)展成為我國(guó)信息化建設(shè)的主力軍，它們的成長(zhǎng)和壯大，對(duì)規(guī)范我國(guó)系統(tǒng)集成市場(chǎng)，推進(jìn)信息化建設(shè)，保證信息系統(tǒng)的安全和質(zhì)量，確保國(guó)家信息化戰(zhàn)略的實(shí)施，起到了不可替代的作用。

為完善計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)管理工作，進(jìn)一步規(guī)范信息系統(tǒng)集成行業(yè)，促進(jìn)市場(chǎng)的健康和良性發(fā)展，推動(dòng)軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)做大做強(qiáng)，工業(yè)和信息化部計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)證工作辦公室從2010年起組織中國(guó)軟件評(píng)測(cè)中心、情報(bào)研究所等單位，針對(duì)當(dāng)前系統(tǒng)集成行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)，對(duì)試行版進(jìn)行修訂。

與試行版相比，新頒布的修定版從綜合條件、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)、業(yè)績(jī)、管理能力、技術(shù)實(shí)力、人才實(shí)力等七個(gè)方面對(duì)集成商企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)審，對(duì)一些不易審核落實(shí)、對(duì)企業(yè)綜合實(shí)力不能定性或定量衡量的指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整。

據(jù)悉，修定版頒布后，所有新申請(qǐng)系統(tǒng)集成資質(zhì)的評(píng)定要按照修定版的要求來(lái)執(zhí)行，達(dá)不到對(duì)應(yīng)等級(jí)的新評(píng)定要求的企業(yè)將無(wú)法獲得相應(yīng)的集成資質(zhì)。

值得一提的是，修定版的同時(shí)，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定條件實(shí)施細(xì)則》也了。《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定條件實(shí)施細(xì)則》將修訂版評(píng)定條件中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐一解釋，方便企業(yè)理解及申報(bào)。

鼓勵(lì)企業(yè)更大更強(qiáng)

那么，修定版和試行版的主要差別在哪里呢？

中國(guó)軟件評(píng)測(cè)中心資質(zhì)評(píng)定中心副總經(jīng)理蔣巍分析，與試行版相比，修定版主要有三方面內(nèi)容值得關(guān)注：

第一，強(qiáng)調(diào)了評(píng)審企業(yè)不能擁有信息系統(tǒng)工程監(jiān)理單位資質(zhì)，避免集成企業(yè)既當(dāng)選手又當(dāng)裁判。

第二，修定版提高了評(píng)審企業(yè)集成收入的比例，避免集成企業(yè)不務(wù)正業(yè)，如一級(jí)資質(zhì)要求企業(yè)近三年的系統(tǒng)集成收入總額占營(yíng)業(yè)收入總額的比例不低于70％，二級(jí)資質(zhì)要求企業(yè)近三年的系統(tǒng)集成收入比例不低于60%。

第三，修定版從注冊(cè)資金和集成收入等方面提高了一、二級(jí)集成資質(zhì)的進(jìn)入門檻。比如說(shuō)，一級(jí)集成資質(zhì)的注冊(cè)資金下限從原來(lái)的2000萬(wàn)元提高到5000萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)要求注冊(cè)資本從原來(lái)的不少于1000萬(wàn)元，提高到不少于2000萬(wàn)元。再比如說(shuō)，一級(jí)集成資質(zhì)要求近三年的集成收入從原來(lái)的3億元提高到5億元，二級(jí)集成資質(zhì)則從原來(lái)的1.5億元提高到2.5億元。

劉闖總結(jié)說(shuō)，對(duì)修定版和試行版進(jìn)行對(duì)比后可以發(fā)現(xiàn)，修定版對(duì)一、二級(jí)資質(zhì)的條件提高了，同時(shí)也更加嚴(yán)格，并且更加要求量化。修定版對(duì)200萬(wàn)元以上大項(xiàng)目的收入總額提出了更高的要求，強(qiáng)調(diào)擁有一、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)要想做好做強(qiáng)，就要做大項(xiàng)目，在國(guó)家級(jí)的大型項(xiàng)目上發(fā)揮更大的作用。

另外，修定版規(guī)定一級(jí)企業(yè)“項(xiàng)目管理人員資質(zhì)的人數(shù)不少于30名，其中高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理人數(shù)不少于10名”。中國(guó)軟件評(píng)測(cè)中心培訓(xùn)一部副總經(jīng)理鄧金花建議，集成企業(yè)在進(jìn)行資質(zhì)申報(bào)前，要詳細(xì)了解修定版對(duì)人才條件的要求和相關(guān)考試時(shí)間，提早進(jìn)行人才培養(yǎng)計(jì)劃和儲(chǔ)備。

不過(guò)劉闖指出，修定版對(duì)三、四級(jí)集成資質(zhì)的評(píng)定要求則有所放寬，旨在對(duì)中小集成企業(yè)進(jìn)行保護(hù)。

第三方測(cè)評(píng)角色加重

修定版的另外一個(gè)亮點(diǎn)，是增加了對(duì)集成商企業(yè)實(shí)施的項(xiàng)目質(zhì)量的要求，特別是要求申請(qǐng)一、二級(jí)資質(zhì)系統(tǒng)集成商需通過(guò)第三方驗(yàn)收測(cè)試：規(guī)定符合要求的系統(tǒng)集成項(xiàng)目及純軟件和信息技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目需通過(guò)第三方驗(yàn)收測(cè)試，且驗(yàn)收測(cè)試報(bào)告數(shù)量不少于5個(gè)的評(píng)審條件；要求具有不少于10個(gè)軟件登記測(cè)試報(bào)告（近三年），三級(jí)資質(zhì)則不少于3個(gè)軟件登記測(cè)試報(bào)告的評(píng)審條件。

可見(jiàn)，第三方測(cè)評(píng)在系統(tǒng)集成資質(zhì)評(píng)審中的角色變得越來(lái)越重要。

蔣巍告訴記者，新版本強(qiáng)調(diào)第三方驗(yàn)收測(cè)試，表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)在今后的系統(tǒng)集成資質(zhì)等級(jí)評(píng)定工作中對(duì)于集成企業(yè)所實(shí)施項(xiàng)目的質(zhì)量會(huì)更加關(guān)注。

談到這一評(píng)審條件，北京賽迪信息工程監(jiān)理有限公司副總經(jīng)理呂小剛說(shuō)，一些系統(tǒng)集成企業(yè)在信息系統(tǒng)項(xiàng)目收尾階段不重視項(xiàng)目的驗(yàn)收工作，認(rèn)為驗(yàn)收只是一種形式，或者不知道該如何有效組織項(xiàng)目驗(yàn)收，導(dǎo)致用戶在應(yīng)用過(guò)程中系統(tǒng)質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，需求變更難以實(shí)現(xiàn)，后續(xù)維護(hù)服務(wù)無(wú)法跟進(jìn)等問(wèn)題，給用戶帶來(lái)難以估量的損失。

劉闖認(rèn)為，引入第三方評(píng)測(cè)，通過(guò)技術(shù)手段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正的評(píng)價(jià)，為資質(zhì)等級(jí)評(píng)定工作提供了客觀的判斷依據(jù)。此外，第三方驗(yàn)收測(cè)試報(bào)告是評(píng)價(jià)系統(tǒng)集成項(xiàng)目質(zhì)量是否合格的最有效的方式之一，在資質(zhì)等級(jí)評(píng)定工作中，評(píng)審人員可通過(guò)第三方驗(yàn)收測(cè)試報(bào)告對(duì)集成企業(yè)的系統(tǒng)集成項(xiàng)目質(zhì)量一目了然。

劉闖總結(jié)說(shuō)，引入第三方評(píng)測(cè)將對(duì)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定工作產(chǎn)生重要的意義，不僅能夠協(xié)助監(jiān)管機(jī)構(gòu)做好資質(zhì)等級(jí)評(píng)定工作，而且能夠促進(jìn)集成商企業(yè)提高自身項(xiàng)目實(shí)施能力，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

系統(tǒng)集成企業(yè)和用戶在選擇第三方測(cè)試機(jī)構(gòu)的時(shí)候，也應(yīng)充分考察第三方測(cè)試機(jī)構(gòu)的技術(shù)實(shí)力，確保該測(cè)試機(jī)構(gòu)有能力公平、正確地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)試。而且，在《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定條件實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，省級(jí)以上的第三方測(cè)試機(jī)構(gòu)出具的測(cè)試報(bào)告才有效。

值得一提的是，中國(guó)軟件評(píng)測(cè)中心作為國(guó)家計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成行業(yè)管理的支撐機(jī)構(gòu)、系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)的評(píng)審機(jī)構(gòu)，12年承擔(dān)、參與了計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)的政策調(diào)研、法規(guī)文件起草、資質(zhì)日常管理等大量支撐工作，對(duì)眾多計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)進(jìn)行了人員培訓(xùn)及資質(zhì)評(píng)審?fù)扑]工作，為我國(guó)計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成行業(yè)管理和信息化建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

鏈 接

系統(tǒng)集成資質(zhì)管理的發(fā)展歷程

·1999年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)管理辦法（試行）》（信部規(guī)〔1999〕1047號(hào)）

·2000年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)等級(jí)評(píng)定條件（試行）》（信部規(guī)[2000]821號(hào)文件）

·2001年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)證申報(bào)程序》和《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)證機(jī)構(gòu)管理辦法(試行)》

·2002年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法》(信部規(guī)[2002]382號(hào))，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成行業(yè)開始推行項(xiàng)目經(jīng)理制度

·2003年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)等級(jí)評(píng)定條件（修定版）》（信部規(guī)[2003]440號(hào)）

·2004年，國(guó)務(wù)院412號(hào)令，明確系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)定被列為行政許可保留項(xiàng)目

安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則新版范文第2篇

《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》于2002年11月1日起正式實(shí)施。為了配合這部法律的貫徹落實(shí)，國(guó)務(wù)院于2003年11月12日針對(duì)建設(shè)行業(yè)頒布了《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《安全條例》），并于2004年2月1日起正式實(shí)施?！栋踩珬l例》出臺(tái)后，針對(duì)其中的第14、57條（監(jiān)理的安全職責(zé)），在工程管理界引發(fā)了廣泛的討論。本文將從以下幾個(gè)方面表述筆者的見(jiàn)解。

2、“工程安全”的含義及導(dǎo)致工程安全事故的原因

2.1 “工程安全”的含義

工程安全在世界各國(guó)都是一個(gè)受到普遍關(guān)注的重要問(wèn)題。廣義的工程安全包含兩個(gè)方面的含義：一方面是指工程建筑物本身的安全，即質(zhì)量是否達(dá)到了合同要求、能否在設(shè)計(jì)規(guī)定的年限內(nèi)安全使用，設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量直接影響到工程本身的安全，二者缺一不可；另一方面則是指在工程施工過(guò)程中人員的安全，特別是合同有關(guān)各方在現(xiàn)場(chǎng)工作人員的生命安全?！栋踩珬l例》中的“安全生產(chǎn)”以及本文中提到的“安全管理”均指后者。

2.2 導(dǎo)致工程安全事故的原因

我國(guó)的工程建設(shè)規(guī)模巨大，但建設(shè)管理水平參差不齊，安全生產(chǎn)的管理和職工安全教育滯后，因而當(dāng)前建設(shè)系統(tǒng)的安全形勢(shì)非常嚴(yán)峻。2003年共發(fā)生工程安全事故1292起，死亡1524人。2004年共發(fā)生工程安全事故1144起，死亡1324人。導(dǎo)致工程安全事故的原因主要有以下幾點(diǎn)。

（1）建設(shè)工程的特點(diǎn)導(dǎo)致施工中容易發(fā)生安全事故。建設(shè)工程規(guī)模大、周期長(zhǎng)、勞動(dòng)強(qiáng)度高，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全設(shè)施是否齊全配套，采用的工藝技術(shù)是否合理以及照明、通風(fēng)情況等都會(huì)給安全生產(chǎn)帶來(lái)隱患。

（2）參建各方缺少以人為木的安全意識(shí)和管理機(jī)制。業(yè)主作為項(xiàng)目的投資方往往只重視視進(jìn)度而忽生產(chǎn)視過(guò)程的合理性和安全性。大部分承包商缺乏完善的安全管理體系和足夠的安全按理人員，現(xiàn)場(chǎng)職工和農(nóng)民得不到應(yīng)有的安全培訓(xùn)。

（3）工程承包企業(yè)的成本因素導(dǎo)致減少安全防護(hù)措施。

1）低價(jià)投標(biāo)。各個(gè)工程承包企業(yè)為了拿到項(xiàng)目，競(jìng)相壓低報(bào)價(jià)，有的甚至以低于成本價(jià)投標(biāo)。

2）分包轉(zhuǎn)包。實(shí)行專業(yè)分包和勞務(wù)分包的工程，由于總承包商和中間承包商層層分包，層層收取管理費(fèi)，大大壓縮了一線施工隊(duì)伍的利潤(rùn)空間。

3）業(yè)主拖欠工程款項(xiàng)。無(wú)論政府或私人業(yè)主拖欠承包商款項(xiàng)的現(xiàn)象十分普遍。由于以上三種情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致承包商不得不拼命壓縮成本，也必然會(huì)減少安全生產(chǎn)措施的投入。

（4）合理的建設(shè)工期得不到保障。不少政府官員為了自己的業(yè)績(jī)往往會(huì)要求項(xiàng)目提前竣工，很多私人業(yè)主為了投資項(xiàng)目盡早竣工，也經(jīng)常無(wú)理要求承包商壓縮工期，迫使承包商日夜趕工。合理的工期得不到保障，建筑工人超負(fù)荷工作、疲勞作業(yè)，必然導(dǎo)致安全隱患增加。

（5）建筑工人素質(zhì)不高。建筑工人大多來(lái)自農(nóng)村，他們一方面缺乏安全常識(shí)，不懂得在勞動(dòng)中合理地保護(hù)自己：另一方面維權(quán)意識(shí)很差，一旦出現(xiàn)了安全事故，不懂得用法律武器來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益，這也導(dǎo)致了承包企業(yè)對(duì)安全生產(chǎn)的刁

3、監(jiān)理工程師的地位和職責(zé)

根據(jù)我國(guó)《合同法》，建設(shè)單位（以下稱“業(yè)主”）與施工單位（以下稱“承包商”）簽訂的合同屬于承攬合同，即承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報(bào)酬的合同。由于建設(shè)工程合同的標(biāo)的——工程項(xiàng)目屬于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋、鐵路、公路、橋梁等，這對(duì)公共利益和公眾安全的影響很大，且工程項(xiàng)目完成的周期較長(zhǎng)，因此我國(guó)《合同法》分則部分將建設(shè)工程合同單獨(dú)列為一章。這類合同除了具備承攬合同的一般特性以外，一個(gè)很突出的特點(diǎn)就是定做人（即業(yè)主）可以委托第三方（即監(jiān)理工程師）監(jiān)督承攬人的工作過(guò)程，以確保承攬工作按時(shí)保質(zhì)完成。

業(yè)主監(jiān)理工程師簽訂的合同—委托建設(shè)監(jiān)理合同是委托合同的一種，監(jiān)理工程師受業(yè)主委托對(duì)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督和管理。監(jiān)理合同的標(biāo)的是服務(wù)，即監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)委托為業(yè)主提供高水平的、專業(yè)化的智力服務(wù)。監(jiān)理工程師對(duì)工程的監(jiān)督不排除政府有關(guān)主管部門依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行的監(jiān)督，監(jiān)理工程師對(duì)工程實(shí)施監(jiān)督的依據(jù)是業(yè)主的授權(quán)，其與業(yè)主、承包商都是平等的民事主體。

監(jiān)理工程師職責(zé)的核心是：依照法律、行政法規(guī)和建設(shè)工程承包合同，代表業(yè)主對(duì)承包商在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和合同款項(xiàng)支付等方面實(shí)施監(jiān)督?？陀^、公平地執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)。

4、參照國(guó)際慣例監(jiān)理工程師沒(méi)有安全責(zé)任

4.1FIDIC合同條件的有關(guān)規(guī)定

國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)（FIDIC）在1999年出版了幾本新版合同條件，在“施工合同條件”（新紅皮書）、“工程設(shè)備與設(shè)計(jì)／建造合同條件”（新黃皮書）以及“EPC交鑰匙項(xiàng)目合同條件”（銀皮書）中對(duì)安全生產(chǎn)管理的職責(zé)均有明確的規(guī)定。這三本合同條件均在承包商的一般義務(wù)中明確規(guī)定“承包商應(yīng)對(duì)所有現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)、所有施工方法和全部工程的完備性、穩(wěn)定性和安全性承擔(dān)責(zé)任”（第4.1款）。在“安全程序”中規(guī)定，承包商應(yīng)遵守所有適用的安全規(guī)則：照料現(xiàn)場(chǎng)所有人員的安全：除去現(xiàn)場(chǎng)的危險(xiǎn)障礙物：提供安全設(shè)施等（第4.8款）。

對(duì)業(yè)主方在安全方面的要求僅限于業(yè)主方應(yīng)負(fù)責(zé)保證在現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主方人員和業(yè)主的其他承包商根據(jù)“安全程序”和“環(huán)境保護(hù)”有關(guān)條款的要求，采取與要求承包商采取的類似行動(dòng)（第2.3款）。

FIDIC“新紅皮書”中“工程師的職責(zé)與權(quán)力”中規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)任命工程師，工程師應(yīng)履行合同中賦予他的職責(zé)”，“工程師的任何批準(zhǔn)、校核、證明、同意、檢查、檢驗(yàn)、指示、通知、建議、要求、試驗(yàn)或類似行動(dòng)（包括未表示不批準(zhǔn)），不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何責(zé)任，包括對(duì)錯(cuò)誤、遺漏、誤差和未遵照的責(zé)任”（第3.1款）。

80年代，我國(guó)參照世行貸款項(xiàng)日工程采購(gòu)招標(biāo)文件和FIDIC合同條件中咨詢工程師的有關(guān)規(guī)定建立了建設(shè)監(jiān)理制度。90年代中，各部委頒布了一系列工程建設(shè)合同范本。這些合同范本中對(duì)業(yè)主方工程項(xiàng)目管理的理念和監(jiān)理工程師的地位和職責(zé)范圍的規(guī)定與FIDIC合同條件中的咨詢工程師基本上是一致的。

在FIDIC的合同條件中并沒(méi)有規(guī)定業(yè)主或咨詢工程師有權(quán)強(qiáng)制干涉承包商的施工方法、施工組織和安全防范措施，同時(shí)也不必為承包商在施工中，包括安全生產(chǎn)中的疏忽和過(guò)失承擔(dān)任何責(zé)任。

4.2AIA合同文件的有關(guān)規(guī)定

AIA（美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)）編制的系列合同文件中，A201合同通用條件“建筑師的合同管理”一款中對(duì)建筑師的職責(zé)有十分明確的界定?！啊傊?，對(duì)于工程的施工手段、方案、技術(shù)、操作順序或程序、安全防范以及施工計(jì)劃，建筑師既無(wú)權(quán)控制支配，也不必承擔(dān)義務(wù)。因?yàn)榘凑盏?.3款規(guī)定，上述責(zé)任完全是承包商的職責(zé)”（第4.2.2款）?！敖ㄖ煂?duì)承包商、分包商或二者的或雇員等，既不需控制支配他們的行為，也不必為他們的疏忽和后果承擔(dān)責(zé)任?！保ǖ?.2.3款）。“建筑師對(duì)承包商報(bào)批文件和材料的復(fù)審不代表對(duì)承包商的施工手段、方案、技術(shù)、操作順序或程序等方面在安全防范上了合法的批準(zhǔn)。”（第4.2.7款）。

AIA中提到的建筑師既是工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者，又是A201合同條件中規(guī)定的受業(yè)主委托的項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人，基本相當(dāng)于我國(guó)工程項(xiàng)目中的總監(jiān)理工程師。

4.3ICE出版的合同條件的有關(guān)規(guī)定

（1）ICE的有關(guān)規(guī)定。ICE（英國(guó)土木工程師學(xué)會(huì)）1999年出版的合同條件（第7版）中規(guī)定，“承包商應(yīng)為現(xiàn)場(chǎng)操作和施工方法的足夠穩(wěn)定性和安全負(fù)完全責(zé)任”（第8條（3））“在發(fā)出書面警告后，工程師有權(quán)要求承包商……，從工程中撤出不符合合同安全條款要求或，堅(jiān)持任何有損安全或健康行為的分包商”。（第4條（5））“工程師接受承包商的計(jì)劃或?qū)Τ邪探ㄗh的施工方法予以同意，不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何義務(wù)和責(zé)任?！保ǖ?4條（9））“工程師有權(quán)反對(duì)并要求承包商從工程上解雇不遵守合同安全條款規(guī)定，或堅(jiān)持對(duì)安全或健康有害行為的任何操作人員?！保ǖ?6條）。

（2）NEC合同條件。ICE于l995年出版的NEC（新工程合同條件）第2版規(guī)定：“項(xiàng)目經(jīng)理或監(jiān)理工程師對(duì)承包商提交的函件的認(rèn)可并不改變承包商對(duì)實(shí)施合同工程的責(zé)任或?qū)ζ湓O(shè)計(jì)所應(yīng)承擔(dān)的合同責(zé)任?！保ǖ?4.1款）“承包商的行為應(yīng)符合工程信息中規(guī)定的對(duì)健康和安全的要求”（第18條）

4.4 AS4000—1997的有關(guān)規(guī)定

AS（澳大利亞標(biāo)準(zhǔn)）4000—1997是澳大利亞標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)批準(zhǔn)頒布的工程項(xiàng)目通用合同條件范本。其中第12條規(guī)定：“承包商應(yīng)根據(jù)合同要求采取必要的措施保護(hù)人員和財(cái)產(chǎn)的安全……?！逼渌麠l款中沒(méi)有提及監(jiān)理工程師（Superintendent）有權(quán)干預(yù)承包商的安全措施或有義務(wù)承擔(dān)安全責(zé)任。

4.5學(xué)習(xí)研究國(guó)際慣例對(duì)我們的啟迪

在建設(shè)工程合同中，發(fā)包人的主要義務(wù)是按照合同支付工程款、協(xié)助承包商完成各項(xiàng)合同中承諾的工作、檢查工程的質(zhì)量和進(jìn)度以及完工后接收工程。承包商最基本的義務(wù)是應(yīng)該在合同規(guī)定的竣工時(shí)間內(nèi)，將一個(gè)質(zhì)量合格的工程交付給業(yè)主。監(jiān)理工程師最重要的職責(zé)是業(yè)主方要求他代表業(yè)主檢查驗(yàn)收工程質(zhì)量、督促承包商的施工進(jìn)度并且?guī)椭鷺I(yè)主控制投資。施工中大量的施工技術(shù)、施工措施、臨時(shí)工程等，都是承包商為了完成也無(wú)權(quán)去干預(yù)。

美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞都是項(xiàng)目管理水平很高的國(guó)家，他們以人為本，非常重視工程建設(shè)過(guò)程中的安全問(wèn)題，安全事故率很低。但是這些國(guó)家的合同范本中都提到，對(duì)于工程的施丁于段、方案、技術(shù)、操作順序或程序、安全防范以及施工計(jì)劃，都應(yīng)由承包商全面負(fù)責(zé)，建筑師／工程師既無(wú)權(quán)控制支配，也不承擔(dān)義務(wù)。

FIDIC“新紅皮書”中涉及HSE的l7個(gè)條款中沒(méi)有一條要求工程師對(duì)人身安全有關(guān)問(wèn)題插手干預(yù)，當(dāng)然也不承擔(dān)責(zé)任。

5、對(duì)《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》及《安全條例》有關(guān)安全生產(chǎn)管理?xiàng)l款的理解與應(yīng)用

5.1承包商是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人

（1）《建筑法》的相關(guān)規(guī)定。《建筑法》規(guī)定，“建筑施工企業(yè)在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)指定相應(yīng)的安全技術(shù)措施”（第38條），“建筑施工企業(yè)必須依法加強(qiáng)對(duì)建筑安全生產(chǎn)的管理，執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制度，采取有效措施，防止傷亡和其他安全生產(chǎn)事故的發(fā)生。建筑施工企業(yè)的法定代表人對(duì)本企業(yè)的安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)”（第44條），“施工現(xiàn)場(chǎng)安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)?！保ǖ?5條）根據(jù)《建筑法》對(duì)安全生產(chǎn)責(zé)任的規(guī)定，建筑施工企業(yè)要對(duì)安全生產(chǎn)全面負(fù)責(zé)。

（2）《安全生產(chǎn)法》中的相關(guān)規(guī)定?！栋踩a(chǎn)法》中明確規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的主要負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)?！保ǖ?條）。這里首先要明確的是在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作，到底哪一方應(yīng)該作為《安全生產(chǎn)法》中規(guī)定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位而全面負(fù)責(zé)。有人認(rèn)為，作為項(xiàng)目業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)殇N售建成的房屋而盈利，屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，因此應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作負(fù)責(zé)。也有人認(rèn)為，監(jiān)理單位向業(yè)主提供服務(wù)而盈利，屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，因此也應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作負(fù)責(zé)。這些觀點(diǎn)都是錯(cuò)誤的。

《安全生產(chǎn)法》規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的從業(yè)人員有依法獲得安全生產(chǎn)保障的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)依法履行安全生產(chǎn)方面的義務(wù)?！保ǖ?條），“建筑施工企業(yè)……應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全生產(chǎn)機(jī)構(gòu)或者配備專職安全生產(chǎn)管理人員”（第19條），“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)，保證從業(yè)人員具備必要的安全生產(chǎn)知識(shí)，熟悉布關(guān)的安全生產(chǎn)：規(guī)章制度和安全操作規(guī)程，掌握本崗位的安全操作技能?！保ǖ?1條），“生產(chǎn)經(jīng)背單位不得使用國(guó)家命令淘汰、禁止使用的危及安全生產(chǎn)的工藝、設(shè)備。”（第31條）

在施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，安全生產(chǎn)指的是承包商在完成工程項(xiàng)目的過(guò)程中要保證其工作人員的安全。這些施工人員都是受雇于承包商的，是承包商的從業(yè)人員，因此應(yīng)由承包商對(duì)他們的安全負(fù)責(zé)?！栋踩a(chǎn)法》的規(guī)定從不同的側(cè)面說(shuō)明了，在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，承包商是工程的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)單位，應(yīng)該全面地對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全承擔(dān)責(zé)任。

（3）《安全條例》的有關(guān)規(guī)定。為了進(jìn)一步明確《建筑法》和《安全生產(chǎn)法》在建設(shè)工程領(lǐng)域如何實(shí)施，國(guó)務(wù)院于2003年11月12日針對(duì)建設(shè)行業(yè)頒布了《安全條例》?！栋踩珬l例》規(guī)定：“施工單位主要負(fù)責(zé)人依法對(duì)本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)?！┕挝坏捻?xiàng)日負(fù)責(zé)人……對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的安全施工負(fù)責(zé)。”（第21條），“施工單位應(yīng)當(dāng)設(shè)立安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備專職安全生產(chǎn)管理人員。專職安全生產(chǎn)售；理人員負(fù)責(zé)對(duì)安全生產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查。”（第23條），“施工單位應(yīng)當(dāng)為施工現(xiàn)場(chǎng)從事危險(xiǎn)作業(yè)的人員辦理意外傷害保險(xiǎn)?！保ǖ?8條）。

根據(jù)《安全條例》的規(guī)定，施工單位是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理工作全面負(fù)責(zé)，施工單位應(yīng)當(dāng)派員負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和檢查工作。這樣規(guī)定是合理的，因?yàn)橹挥惺┕挝徊拍苤苯涌刂片F(xiàn)場(chǎng)和施工過(guò)程，并具備安全生產(chǎn)特定的經(jīng)驗(yàn)和技能，能夠執(zhí)行有效的安全施工方案。

因此，根據(jù)《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》、《安全條例》以及國(guó)際上權(quán)威的合同范本的規(guī)定，承包商應(yīng)當(dāng)對(duì)安全生產(chǎn)全面負(fù)責(zé)，是安全事故的第一責(zé)任人。

5.2 正確理解《安全條例》關(guān)于監(jiān)理安全責(zé)任的規(guī)定

《安全條例》第14條規(guī)定：“工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)審查施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施或者專項(xiàng)施工方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。工程監(jiān)理單位在實(shí)施監(jiān)理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位整改：情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主。施工單位拒不整改或者不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。工程監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任?！毕鄳?yīng)地，第57條規(guī)定了當(dāng)監(jiān)理單位不履行第l4條規(guī)定的職責(zé)時(shí)所承擔(dān)的行政責(zé)任。同時(shí)《安全條例》第26條還規(guī)定了總監(jiān)理工程師要對(duì)達(dá)到一定規(guī)模且危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程的專項(xiàng)施工方案簽字。

《安全生產(chǎn)法》和《建筑法》中都沒(méi)有規(guī)定監(jiān)理工程師承擔(dān)施工中的安全管理職責(zé)，國(guó)際慣例更是如此。但既然《安全條例》對(duì)監(jiān)理工程師在施工：現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理中承擔(dān)的責(zé)任作出了一些規(guī)定，我們?nèi)绾握_理解這些規(guī)定并具體應(yīng)用呢？筆者的觀點(diǎn)如下：

（1）“審查施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施或者專項(xiàng)施工方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”。關(guān)于《安全條例》14條中的這個(gè)規(guī)定，有兩個(gè)問(wèn)題需要明確：第一，監(jiān)理工程師對(duì)安全技術(shù)措施應(yīng)該審查到什么程度；第二，如果監(jiān)理工程師審查了安全技術(shù)措施，但仍然出現(xiàn)了安全事故，監(jiān)理工程師是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。首先，安全管理及安全方案的編制是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，承包商是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人，他具有多年的施工經(jīng)驗(yàn)，完全有能力編制一個(gè)安全可行的施工方案。監(jiān)理工程師只能從宏觀的角度對(duì)安全技術(shù)措施進(jìn)行審查，審查的依據(jù)是國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一些具體的安全方案和措施，只要在原則上不違背強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)理工程師不宜干預(yù)過(guò)多。如果監(jiān)理工程師認(rèn)為某些具體方案和措施應(yīng)該進(jìn)一步改進(jìn)，可以向承包商提出建議，但不能強(qiáng)制其接受。承包商有權(quán)根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，并采用價(jià)值工程的理念采取自己認(rèn)為合理的、適用的、經(jīng)濟(jì)的施工方法及安全方案。

其次，我國(guó)的監(jiān)理工程師來(lái)自不同的單位，他們的特長(zhǎng)既不是施工組織、管理，更不是施工安全管理，而是業(yè)主方的鮮明管理。如果由于監(jiān)理工程師水平和能力有限而非玩忽職守，雖然對(duì)施上方案進(jìn)行了審查，但該方案在實(shí)施中仍然引發(fā)了安全事故，監(jiān)理工程師不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)上文中提到的國(guó)際慣例的有關(guān)內(nèi)容，工程師的任何批準(zhǔn)、校核、證明等，不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何責(zé)任?！栋踩珬l例》第57條也規(guī)定，監(jiān)理工程師只有在沒(méi)有對(duì)方案進(jìn)行審查的情況下才應(yīng)受到行政處罰。

現(xiàn)在很多地方制定的“監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”和“監(jiān)理操作規(guī)程”都從不同程度上曲解了《安全條例》的規(guī)定，將監(jiān)理的責(zé)任任意擴(kuò)大化。只要是監(jiān)理審核過(guò)的方案出了問(wèn)題，一律對(duì)監(jiān)理企業(yè)實(shí)行很重的行政處罰。筆者認(rèn)為，這樣的處罰十分不合理、不公平，既不符合《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》以及《安全條例》的相關(guān)規(guī)定，也不符合國(guó)際慣例。如果監(jiān)理審核過(guò)的方案出了問(wèn)題，就要求監(jiān)理企業(yè)受到很嚴(yán)厲的處罰，必然導(dǎo)致監(jiān)理工程師在審核安全方案時(shí)，無(wú)限制地要求承包商提高安全系數(shù)而無(wú)視安全成本，因?yàn)槌杀镜脑黾又慌c承包商和業(yè)主有關(guān)，與監(jiān)理工程師無(wú)關(guān)，這樣的規(guī)定不利于整個(gè)工程項(xiàng)目的正常順利實(shí)施。

至于《安全條例》第26條要求監(jiān)理工程師要對(duì)達(dá)到一定規(guī)模且危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程的專項(xiàng)施工方案簽字。筆者認(rèn)為真正應(yīng)簽字負(fù)責(zé)的是承包商的總工程師，如果要求總監(jiān)簽字，只能表示他進(jìn)行了程序性的審查而不能保證該方案不出事故，更不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何責(zé)任。

（2）“工程監(jiān)理單位在實(shí)施監(jiān)理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主，施工單位拒不整改或者不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告?！?/p>

1）如何理解“發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患”。根據(jù)《安全條例》第57條的規(guī)定，應(yīng)該理解為監(jiān)理工程師在實(shí)施監(jiān)理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施；如果發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患而沒(méi)有采取措施，則應(yīng)根據(jù)？《安全條例》第57條的規(guī)定受到行政處罰?！栋踩珬l例》的規(guī)定并沒(méi)有要求監(jiān)理工：程師主動(dòng)排查安全隱患，因?yàn)榕挪殡[患是承包商的工作，應(yīng)該由承包商的專業(yè)安全人員宋負(fù)責(zé)。

現(xiàn)在某些地方只要出了事故，就一律要求監(jiān)理工程師也承擔(dān)責(zé)任。有的城市甚至提出了“安全旁站”。實(shí)際情況是承包商的安全管理員也不一定“旁站”，要求監(jiān)理“安全旁站”則是將業(yè)主方委托進(jìn)行施工階段項(xiàng)目管理的監(jiān)理工程師變成了替承包商安全施工的“旁站”管理員，是十分不妥的。這樣無(wú)限擴(kuò)大監(jiān)理的安全責(zé)任是不符合我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定的。

2）監(jiān)理工程師不負(fù)責(zé)排查安全隱患的對(duì)比分析。工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程一般都包括兩部分工作：一是土建工程；二是機(jī)電設(shè)備采購(gòu)和安裝。這兩部分工作成果共同構(gòu)成了永久工程。即工程項(xiàng)目產(chǎn)品。

以—個(gè)發(fā)電站建設(shè)為例，土建施工包括電站廠房等，設(shè)備采購(gòu)安裝包括發(fā)電機(jī)組、高壓輸變電設(shè)備等，對(duì)這一類機(jī)電設(shè)備，業(yè)主會(huì)派監(jiān)理工程師到制造廠去監(jiān)督設(shè)備的質(zhì)量、材料、制造工藝等是否合格，特別是隱蔽部位的各項(xiàng)指標(biāo)是否符合要求。如果供貨商廠內(nèi)的工人在設(shè)備生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生了傷亡事故，監(jiān)理工程師對(duì)此是不承擔(dān)責(zé)任的，業(yè)主也不會(huì)要求監(jiān)理工程師在檢查機(jī)電設(shè)備制造質(zhì)量時(shí)，還要去審查廠方的安全管理措施。相似的例子可以有大型船舶的采購(gòu)，業(yè)主往往請(qǐng)一個(gè)質(zhì)檢單位（如我國(guó)的“中國(guó)船級(jí)社”、國(guó)際上有名的“勞氏船級(jí)社”）的船舶制造過(guò)程中檢查質(zhì)量，而船舶制造過(guò)程中的安全生產(chǎn)則全部是由船舶制造廠家負(fù)責(zé)，“船級(jí)社”則完全不管安全生產(chǎn)。

土建工程只是施工承包商負(fù)責(zé)在施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)完成土建產(chǎn)品，承包商完成一部分工程、監(jiān)理工程師驗(yàn)收一部分、業(yè)主相應(yīng)地支付工程款。付款后這部分永久工程即屬于業(yè)主，這種土建工程采購(gòu)和機(jī)電設(shè)備采購(gòu)是同一性質(zhì)。既然檢查設(shè)備質(zhì)量的監(jiān)理單位不負(fù)責(zé)生產(chǎn)過(guò)程中的安全管理，土建工程施工過(guò)程也應(yīng)該是完全一樣的。

3）“工程監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任?！?/p>

這一條從法律制訂的角度來(lái)說(shuō)是一個(gè)兜底性的條款，即賦予一定的自由裁量權(quán)，但這條規(guī)定決不能成為擴(kuò)大監(jiān)理安全責(zé)任的借口。承包商是工程項(xiàng)目的實(shí)施者，是雇用工人來(lái)完成工程的雇主，是最有能力控制現(xiàn)場(chǎng)的一方，是對(duì)安全生產(chǎn)直接負(fù)責(zé)的責(zé)任人。監(jiān)理工程師對(duì)方案的審核以及發(fā)現(xiàn)隱患后采取的措施，只能理解為監(jiān)理工程師所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，而非因其工作本身而產(chǎn)生。無(wú)論是根據(jù)我國(guó)的法律、法規(guī)還是工程項(xiàng)目實(shí)施的國(guó)際慣例，都不應(yīng)要求監(jiān)理工程師對(duì)安全生產(chǎn)不合理地承擔(dān)過(guò)多的責(zé)任。

監(jiān)理工程師主要應(yīng)對(duì)如下兩種情況導(dǎo)致的安全事故承擔(dān)責(zé)任：第一，監(jiān)理工程師在施工過(guò)程中未對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，從而發(fā)生工程質(zhì)量事故，造成安全事故；第二，監(jiān)理工程師存在腐敗、受賄行為，與其他項(xiàng)日參與方串通、勾結(jié)，導(dǎo)致工程質(zhì)量事故，并造成安全事故。

5.3 《安全條例》實(shí)施中有待解決的問(wèn)題

《安全條例》要求監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)安全事故隱患時(shí)應(yīng)要求施工單位整改。但在工程建設(shè)過(guò)程中，承包商由于業(yè)主拖欠工程款、安全意識(shí)差等種種原因，常常無(wú)視監(jiān)理工程師的整改命令，這時(shí)監(jiān)理工程師應(yīng)如何處理？

《安全條例》規(guī)定了情況嚴(yán)重時(shí)監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位暫時(shí)停工，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主。什么情況屬于“情況嚴(yán)重”？安全無(wú)小事，任何安全隱患都可能導(dǎo)致人員傷亡，到底什么級(jí)別的隱患可以要求停工并向業(yè)主報(bào)告呢？如果向業(yè)主報(bào)告了，但業(yè)主不同意停工該如何處理呢？

《安全條例》最后規(guī)定施工單位拒不整改或者不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。根據(jù)上面的分析和具體的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況，由于業(yè)主和承包商不配合安全管理工作，監(jiān)理工程師常常發(fā)現(xiàn)了隱患卻無(wú)力采取任何措施。一座城市每天有許多個(gè)項(xiàng)目處在實(shí)施的過(guò)程中，如果每個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理工程師遇到了這種情況都向主管部門報(bào)告，主管部門要有雇用多少職員才能及時(shí)處理完這些報(bào)告呢？此外，是要求主管部門一旦接到報(bào)告就要親臨現(xiàn)場(chǎng)還是采取其他什么措施？接受監(jiān)理工程師報(bào)告的部門以及這些部門在接到報(bào)告后處理安全生產(chǎn)管理的權(quán)力和權(quán)限也有待進(jìn)一步明確。

6、對(duì)建筑工程安全生產(chǎn)管理的幾點(diǎn)建議

6.1 認(rèn)真研究國(guó)際上對(duì)建筑工程安全生產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)

各國(guó)對(duì)于建設(shè)工程實(shí)施中的安全管理都是十分重視的，特別是英美發(fā)達(dá)國(guó)家。我們對(duì)于這些國(guó)家在建筑工程中的相關(guān)法律、法規(guī)、合同條款范本、安全管理方法和經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)進(jìn)行深入的研究，認(rèn)真借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)我們?cè)谶@方面的立法和管理工作。

6.2 政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)的監(jiān)管

各地方應(yīng)該有專門的建設(shè)工程安全職能部門，負(fù)責(zé)處理監(jiān)理工程師提交的承包商拒不整改，以至命令停工的報(bào)告。對(duì)重大的安全隱患應(yīng)及時(shí)檢查，并督促整改。政府官員應(yīng)該提高安全生產(chǎn)意識(shí)，尊重業(yè)主與承包商簽訂的施工合同、尊重科學(xué)的施工進(jìn)度計(jì)劃，避免以不合理的行政命令干擾施工的正常進(jìn)行。

6.3 完善對(duì)地方政府部門及業(yè)主的相關(guān)規(guī)定和要求

我國(guó)的承包商生存在很惡劣的市場(chǎng)環(huán)境下，由于缺乏對(duì)業(yè)主的約束和監(jiān)管，承包商的工程款得不到及時(shí)支付。這是導(dǎo)致安全事故頻發(fā)的一個(gè)很重要的原因。此外，有些地方政府部門和業(yè)主忽視質(zhì)量和安全而片面追求快省的做法也迫使承包商無(wú)法保證足夠的安全生產(chǎn)條件。因此在嚴(yán)格規(guī)定了承包商的安全生產(chǎn)責(zé)任的同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)行些地方政府部門和業(yè)主的種種違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，這樣才能給堆包向創(chuàng)造—個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

6.4 安全生產(chǎn)管理費(fèi)?？顚Ｓ?/p>

應(yīng)將“安全生產(chǎn)管理費(fèi)”單獨(dú)列在工程量表中，并要求承包商在報(bào)價(jià)時(shí)列出用于安全生產(chǎn)管理費(fèi)用的細(xì)目。在施工過(guò)程中，應(yīng)由監(jiān)理工程師檢查這筆費(fèi)用的使用情況，再批準(zhǔn)支付，以保證承包商安全生產(chǎn)管理的專款專用。

6.5 “四控制”的提法是錯(cuò)誤的

監(jiān)理工程師是受業(yè)主委托按照施工合同進(jìn)行施工的進(jìn)度、投資與質(zhì)量的檢查與管理的，監(jiān)理直接不組織生產(chǎn)，如何能控制生產(chǎn)過(guò)程中的安全？在本文一開始列舉的我國(guó)建筑業(yè)安全事故高發(fā)的眾多原因中，有哪條是監(jiān)理有權(quán)干預(yù)和控制的？因此要求監(jiān)理“控制”安全的提法是錯(cuò)誤的。

6.6 推行監(jiān)理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)

由于《安全條例》中規(guī)定了監(jiān)理在安全生產(chǎn)中所承擔(dān)的責(zé)任，根據(jù)條例的規(guī)定，監(jiān)理工‘程師在安全生產(chǎn)中承擔(dān)的工作也會(huì)進(jìn)一步納入監(jiān)理委托合同。因此，應(yīng)該將監(jiān)理的安全職責(zé)也納入監(jiān)理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)范圍。

安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則新版范文第3篇

唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例最新版第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配置的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)他人或者自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)管理分為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理兩種形式。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準(zhǔn)物業(yè)管理是指除標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

第三條　各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行優(yōu)惠政策推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)推進(jìn)對(duì)老舊小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

第四條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

縣(市)區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

規(guī)劃、城管、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、公安、消防、價(jià)格、工商、稅務(wù)、民政、財(cái)政、郵政、人防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。

居(村)民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第六條　物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

(八)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第七條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會(huì)的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達(dá)到兩年以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。

申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)。申請(qǐng)可以下列形式提出:

(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主自行提出;

(二)由建設(shè)單位或者居(村)民委員會(huì)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主提出。

第九條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居(村)民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日。

第十條　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，自首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等)和已籌集的專項(xiàng)維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，按照縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳交。

第十一條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約示范文本。

第十二條　業(yè)主大會(huì)的組織及會(huì)議等活動(dòng)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定以下事項(xiàng):

(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序;

(二)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;

(三)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式;

(四)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件;

(五)業(yè)主投票權(quán)的確定方法;

(六)應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本。

第十三條　業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)委員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:

(一)籌備組出具由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

(二)業(yè)主大會(huì)決議;

(三)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況。

材料齊備的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會(huì)。第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十五條　未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第三章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案，并到工商、稅務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理;

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;

(三)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;

(四)對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害并恢復(fù)原狀;

(五)法定和依法約定的其他權(quán)利。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);

(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

(四)公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序;

(六)法定和依法約定的其他義務(wù)。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法行為或者安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，同時(shí)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，維護(hù)公民的合法權(quán)益。

第二十七條　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會(huì)代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)之日起三十日內(nèi)，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

業(yè)主委員會(huì)代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)期限不超過(guò)一年。在代行職責(zé)期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責(zé)期滿未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意其繼續(xù)代行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

第四章　前期物業(yè)管理

第二十八條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

第二十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于本市的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，按照規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。

縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售(預(yù)售)物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，在取得物業(yè)銷售(預(yù)售)許可前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在銷售場(chǎng)所公示。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以申請(qǐng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門處理。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付給買受人的，由買受人交納;尚未交付給買受人的，由建設(shè)單位交納。

建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。

建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時(shí)間不得少于三十日。

第三十二條　建設(shè)單位銷售(預(yù)售)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。

物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗(yàn)收的部門應(yīng)當(dāng)征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等相關(guān)專業(yè)單位意見(jiàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管。驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)負(fù)責(zé)管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交相關(guān)專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專業(yè)單位管理的情況予以公示。

相關(guān)專業(yè)單位接管后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

相關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對(duì)其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。

本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的交接管理辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

第三十三條　交付物業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)工作提供必要的條件。

物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供使用說(shuō)明書、質(zhì)量保證書，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。

在辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)交接進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé):

(一)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;

(二)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序;

(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門做好業(yè)主大會(huì)的成立工作。

第三十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會(huì)已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

經(jīng)過(guò)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)履行職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告;具備成立業(yè)主大會(huì)條件滿一年仍未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)請(qǐng)縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)履行職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

受委托的居(村)民委員會(huì)履行以下職責(zé):

(一)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(三)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用;

(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;

(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

(八)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。

第十六條　居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自接受委托之日起三十日內(nèi)，持以下材料向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案:

(一)同意接受委托的聲明;

(二)制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約;

(三)居(村)民委員會(huì)委員的基本情況。

材料齊備的，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所。第二項(xiàng)、第三項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十七條　業(yè)主發(fā)現(xiàn)受委托居(村)民委員會(huì)的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，提議居(村)民委員會(huì)審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé)，并依法追究其責(zé)任:

(一)不履行物業(yè)管理職責(zé)或者因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(五)牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務(wù)的其他利益的;

(六)有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責(zé)的。

居(村)民委員會(huì)審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其申辯，允許業(yè)主旁聽(tīng)，并將審議過(guò)程及結(jié)果記錄存檔。

第十八條　受委托居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立工作。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定自行組建業(yè)主委員會(huì)或者繼續(xù)由居(村)民委員會(huì)履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)成立后，居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。

第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者受委托居(村)民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

受委托居(村)民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況應(yīng)當(dāng)同時(shí)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

第二十條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)向?yàn)槠涮峁┓?wù)的業(yè)主委員會(huì)成員、受委托的居(村)民委員會(huì)委員提供勞動(dòng)報(bào)酬，具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。

第二十一條　物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十七條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉(zhuǎn)移給他人。因全部委托或者轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第三十八條　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，提倡采用公開招投標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門將備案材料抄送物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第四十條　物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據(jù)物業(yè)建設(shè)條件、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)向業(yè)主反饋意見(jiàn)和建議的處理情況，并及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費(fèi)。

第四十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其限期交納。

因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等事項(xiàng)引起相關(guān)爭(zhēng)議的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

第四十三條　供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位接管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)與最終用戶簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用，委托單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前告知對(duì)方。

業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭(zhēng)議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項(xiàng)。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定明確債權(quán)債務(wù)情況，并向業(yè)主委員會(huì)交還下列資料和財(cái)物:

(一)本條例第三十四條規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房;

(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料、財(cái)物。

新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區(qū)人民政府責(zé)成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、公安機(jī)關(guān)等相關(guān)部門組織接管。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第四十七條　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。

第四十八條　政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)公布投訴、報(bào)告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人;在接到關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法予以處理。

第四十九條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理?？h(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當(dāng)方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會(huì)公開。

第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)及環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第五十一條　住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報(bào)登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，接受其監(jiān)督管理和指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政部門報(bào)告。

第五十二條　物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為:

(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

(三)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞或者擅自改變墻體外觀;

(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設(shè)施;

(五)排放或者堆放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施;

(七)私圈、私占、私建停車場(chǎng)地;

(八)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設(shè)施;

(九)亂設(shè)攤點(diǎn)，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

(十)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫、張貼;

(十一)違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

(十二)違反規(guī)定燃放煙花爆竹;

(十三)違反規(guī)定排放廢水、廢氣;

(十四)違反規(guī)定停放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛影響他人;

(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

(十六)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政部門報(bào)告。

有關(guān)行政部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責(zé)分工，由本級(jí)人民政府確定。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失。

第五十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，對(duì)車庫(kù)、車位的處分情況應(yīng)當(dāng)予以公布。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

第五十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車位的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就小區(qū)內(nèi)劃定地面停車位和行車路線請(qǐng)求公安交通管理、消防部門予以指導(dǎo)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第五十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的車庫(kù)、車位的停車服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。其他規(guī)劃內(nèi)車庫(kù)、車位的停車費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)，按照政府價(jià)格行政主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車位停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或者價(jià)格行政主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)，停車費(fèi)歸全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將停車費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算。

業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。

第五十六條　地下人民防空工程設(shè)施平時(shí)用作停車位或者進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收入應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定優(yōu)先用于人民防空工程設(shè)施的日常維護(hù)管理。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格行政主管部門會(huì)同人民防空主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定。

第五十七條　依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿后依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十九條　售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，不得故意拖延;保修期滿后，保修期內(nèi)報(bào)告的維修事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位完成維修。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)對(duì)存在于其專有空間的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告，并積極配合維修、改造。

第六十條　新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標(biāo)準(zhǔn)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》執(zhí)行。建設(shè)單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門會(huì)同財(cái)政行政部門制定。

第六十一條　供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已接管的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，所產(chǎn)生的費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定在成本中列支。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)、更新等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

第七章　物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

第六十二條　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查內(nèi)容并征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的意見(jiàn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入居住小區(qū)或者組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計(jì)算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執(zhí)行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理用房的面積和具置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)方案審查時(shí)征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的意見(jiàn)，在建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃中確定，不得任意調(diào)整。

第六十三條　物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權(quán)證明等資料交給縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。物業(yè)管理用房由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)分期開發(fā)，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)總體規(guī)劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

第六十四條　在住宅區(qū)房屋初始登記時(shí)，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓或者抵押。

物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)日常辦公。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房使用方案由業(yè)主委員會(huì)提出，并向全體業(yè)主公示。經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理的需要。

前期物業(yè)服務(wù)期間按照規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起十五日內(nèi)報(bào)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

第六十五條　業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金不敷使用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主續(xù)籌。

專項(xiàng)維修資金管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門會(huì)同財(cái)政行政部門制定。

第六十六條　住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修或者更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門或者其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門申請(qǐng)列支住宅專項(xiàng)維修資金。緊急情況處置后，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

第六十七條　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶。

房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。

第八章　法律責(zé)任

第六十八條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個(gè)人違反本條例，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行警示、懲戒:

(一)違反第二十五條規(guī)定不履行相應(yīng)義務(wù)的;

(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規(guī)定未按時(shí)將合同報(bào)送備案的;

(三)違反第四十五條第二款規(guī)定擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

第七十條　單位違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門責(zé)令其限期改正，并按照下列規(guī)定予以處罰:

(一)建設(shè)單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規(guī)定，不履行保修責(zé)任或者不及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;

(二)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規(guī)定，不履行交接義務(wù)的;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

(三)建設(shè)單位違反第五十三條規(guī)定，不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位的處分情況的，給予警告;未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫(kù)、車位出售、贈(zèng)與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十一條　違反本條例第四十七條第二款的規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十二條　單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第七十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規(guī)定，對(duì)存在于業(yè)主專有空間的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)拒不配合或者阻撓共用設(shè)施設(shè)備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十四條　單位和個(gè)人違反本條例規(guī)定，挪用、侵占物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

第七十五條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理:

(一)未依法指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的;

(二)未按照規(guī)定公布投訴、報(bào)告受理方式的，或者對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的;

(三)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時(shí)依法予以處理的;

(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

(五)利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的;

(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第九章　附則

第七十六條　專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

第七十七條　各工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、管理區(qū)等政府派出機(jī)構(gòu)所轄區(qū)域物業(yè)管理相關(guān)工作參照本條例執(zhí)行。

第七十八條　市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第七十九條　本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理原則(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。