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經(jīng)濟適用房相關(guān)政策范文第1篇

沈陽市經(jīng)濟適用房供給狀況分析

筆者從沈陽市經(jīng)濟適用房投資額及經(jīng)濟適用房竣工面積兩方面進(jìn)行分析，得出當(dāng)前沈陽市經(jīng)濟適用房的供給狀況。1.沈陽市經(jīng)濟適用房投資額分析沈陽市經(jīng)濟適用房的投資額變化較大，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2003年和2005年的投資額均比較低，2006年上升到最高值，2007年和2008年逐年減少，而2009年和2010年逐漸增加，但是占住宅投資額的比重卻有所降低。沈陽市住宅投資額、經(jīng)濟適用房投資額及經(jīng)濟適用房投資額占住宅投資額的比重數(shù)據(jù)如表1所示。由于經(jīng)濟的迅速發(fā)展，沈陽市整個住宅市場的投資額變化比較大，所以經(jīng)濟適用房投資額占住宅投資額比例變化較大，其中2000年的比例是18.28%，到2003年三年來持續(xù)降低到1.47%，2004年回升到4.42%，2005年又下降到0.56%，2006年上升到7.85%，之后呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，到2010年比例為2.77%。沈陽市經(jīng)濟適用房投資額占住宅投資額比例動態(tài)圖2.沈陽市經(jīng)濟適用房竣工面積分析近幾年，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，根據(jù)2002—2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見沈陽市2002年經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比例是14.21%，2003年驟降到4.17%，之后到2006年提升了2.7個百分點，達(dá)到6.87%，2007年上升到16.73%，達(dá)到近幾年來的最高值，隨后兩年的數(shù)據(jù)逐年下降，2009年所占的比例是1.96%，兩年來下降了14.77個百分點，平均每年下降7.39個百分點，下降速度很快。從2002年至2009年沈陽市住宅竣工面積、經(jīng)濟適用房竣工面積及沈陽市經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工。

沈陽市經(jīng)濟適用房供給存在的問題

在經(jīng)濟適用房的推行過程中也表現(xiàn)出一些問題。1.經(jīng)濟適用房投資比重不斷下降經(jīng)濟適用房的建設(shè)是依靠政府優(yōu)惠政策而進(jìn)行的，即只有得到政府在經(jīng)濟上的全力支持，經(jīng)濟適用房才能健康快速的發(fā)展。自2000年以來，沈陽市經(jīng)濟適用房投資額占住宅投資額的比重驟降，到2004年開始有所回升，但是到2005年下降到了近十年來的最低值，2006年比重回升較大，之后幾年又逐年下降，雖然其中某些年份下降幅度較小，但總體發(fā)展趨勢是持續(xù)下降的，這必然引起經(jīng)濟適用房在供給上的嚴(yán)重不足?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到社會的需求量，這是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善的主要體現(xiàn)，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不合理的重要原因［3－4］。2.經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比例小除了2007年沈陽市經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外，近幾年來持續(xù)下降到2009年的1.96%，說明近幾年沈陽市計劃中的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度較慢，建設(shè)竣工面積持續(xù)下降，未完成的施工面積較大。導(dǎo)致沈陽市經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇，從而導(dǎo)致經(jīng)濟適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。3.缺乏經(jīng)濟適用房信息管理技術(shù)近年來，信息技術(shù)被各行業(yè)廣泛利用，有助于建立綜合信息監(jiān)管平臺，實行實時動態(tài)管理，定期匯總分析，為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策提供依據(jù)。而在經(jīng)濟適用房的管理方面，信息管理技術(shù)相對落后，不利于掌握沈陽市經(jīng)濟適用房最新動態(tài)，不利于改善沈陽市經(jīng)濟適用房的供給結(jié)構(gòu)。

經(jīng)濟適用房相關(guān)政策范文第2篇

現(xiàn)狀：福州市經(jīng)濟適用房政策實施情況

來自統(tǒng)計表的信息。

數(shù)據(jù)告訴我們，自中央推出經(jīng)濟適用房政策以來，福州市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及其演變情況具有如下特點：

（1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面積占比93.8%，經(jīng)濟適用房占比6.06%，廉租住房（1008套按每套35平方米折算）占比0.14%。相對中低收入群體比例而言，經(jīng)濟適用房與廉租住房市場供應(yīng)總體不足

（2）經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例持續(xù)下降。2003年、2004年經(jīng)濟適用房竣工面積分別占同期商品住宅竣工面積比例僅為0.4%和1.1%，即使2005年這一比例上升到6.08%，占比仍是低的。同時據(jù)福州市房管局統(tǒng)計，在過去幾年內(nèi)，經(jīng)濟適用房共解決8893戶中低收入家庭住房問題，但相比于福州市的人口，這個數(shù)字只是杯水車薪，并沒有扭轉(zhuǎn)大多數(shù)住房困難戶的處境。另據(jù)調(diào)查了解，建設(shè)用地難以落實是福州市經(jīng)濟適用房新開工項目逐年減少的重要原因。

（3）廉租房投入相對不足。廉租房政策是住房保障制度體系的重要組成部分，為解決雙特困戶(經(jīng)濟特別困難、住房特別困難)的住房問題，福州市從2000年開始實施廉租房政策，幾年來投入建設(shè)資金約3000多萬元，建成642套廉租房，戶型面積25―45平方米，另外騰退166套廉租房，共安排579戶雙特困家庭，但相對于2004年底全市登記在冊的約3000戶雙特困戶來說，這個數(shù)字明顯偏低。究其原因，主要是受資金來源的制約，廉租房投入相對有限。

（4）住房補貼拉動作用較弱。福州市2000―2004年累計發(fā)放住房貨幣補貼3.23億元，帶動購房資金14.75億元，僅相當(dāng)于2000―2004年商品住宅銷售額245.5億元的6.0%，住房補貼對居民購房拉動作用有限。

其他信息。1998年以來福州市先后出臺了《福州市經(jīng)濟適用房建設(shè)管理暫行辦法》、《福州市經(jīng)濟適用房銷售管理暫行辦法》等，希望通過較為嚴(yán)格的建章立制來推進(jìn)經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)范有序發(fā)展。但是，從調(diào)查情況看，實際執(zhí)行結(jié)果并不盡如人意。

從供應(yīng)對象情況看，福州市經(jīng)濟適用房限于家庭年收入4萬元以下、人均居住面積低于12平方米、具有本市城區(qū)常住戶口、達(dá)到晚婚年齡的中低收入家庭，享受標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)行政或職稱級別設(shè)定（普通職工享受70平方米，科級為85平方米，處級為100平方米，廳級為130平方米）。但在政策實施中，引起了各方質(zhì)疑。一是銷售對象難以控制。據(jù)福州某售樓部經(jīng)理透露，經(jīng)濟適用房的申購其實很簡單，購房戶只須提供相關(guān)單位或居委會、街道開具的證明，證明其符合相關(guān)的申購條件即可。由于居民收入的私密性帶來的信息真實性審核困難，加上開發(fā)商急于收回成本，于是有的銷售方根本不在意買房人的收入高低，只要有錢就賣，致使部分高收入居民，或關(guān)系群體輕易獲取經(jīng)濟適用住房，這部分人群購房后自住率低，用于出租或上市轉(zhuǎn)讓牟利，從而違背了經(jīng)濟適用房政策初衷。二是對政策中規(guī)定的中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的合理性有疑義。據(jù)某政府要員介紹，2005年福州市區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入約為1.2萬元，4萬元應(yīng)該是中等收入3口之家了，按照這一標(biāo)準(zhǔn)，福州市有80%的家庭符合購買經(jīng)濟適用房的條件，因此供需矛盾顯而易見。三是對住房享受標(biāo)準(zhǔn)按行政級別確定的合理性存在質(zhì)疑。福州市經(jīng)濟適用房銷售沿用房改政策標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)申請人職務(wù)或職稱級別確定，忽視了家庭人口數(shù)量。但經(jīng)濟適用房作為社會保障性質(zhì)的特殊公共產(chǎn)品，其分配應(yīng)體現(xiàn)“人本主義”，不應(yīng)“唯身份論”，若單純以行政級別確定享受標(biāo)準(zhǔn)，顯失公平。

從建筑標(biāo)準(zhǔn)看，為滿足不同行政級別供應(yīng)對象需求，經(jīng)濟適用房建筑標(biāo)準(zhǔn)相對偏大，同時也迎合了開發(fā)商意愿。據(jù)建設(shè)主管部門統(tǒng)計，全省建成經(jīng)濟適用房戶型結(jié)構(gòu)比例中60平方米以下占5%，60-90平方米占30%，90-140平方米占60%，140平方米上占5%，部分地方經(jīng)濟適用房存在復(fù)式結(jié)構(gòu)（頂樓）現(xiàn)象，與“經(jīng)濟”、“適用”的初衷背離。這里既有政府的政策導(dǎo)向，也有開發(fā)商為謀取高額利潤的道德風(fēng)險因素。

從銷售管理看，銷售價格由市房委辦和物價局按“八項因素”（包括征地補償費、勘察設(shè)計費、建安工程費、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息、稅金、3%利潤等）測算上市價格，實行政府定價。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為平衡小區(qū)建設(shè)中政府基礎(chǔ)設(shè)施投入，部分經(jīng)濟適用房建設(shè)后被轉(zhuǎn)為商品房銷售，或在經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)中切塊搞商品房開發(fā)，相應(yīng)減少了經(jīng)濟適用房供應(yīng)量。在售后管理方面，福州市某中心有關(guān)人士認(rèn)為，經(jīng)濟適用房銷售時以政策性身份進(jìn)入市場，退出時卻以商業(yè)性身份交易買賣，收取的差價補貼僅是象征性的，這也影響了經(jīng)濟適用房的周轉(zhuǎn)供應(yīng)。財政部門也反映，經(jīng)濟適用房在轉(zhuǎn)手銷售時如何補收差價、規(guī)費等，目前的規(guī)定不合理也不落實，亟需調(diào)整。還有政府部門有關(guān)人士認(rèn)為，經(jīng)濟適用房根本不應(yīng)以商品房身份進(jìn)入市場。

從招投標(biāo)情況看，按規(guī)定要由政府統(tǒng)一組織，通過競投標(biāo)，擇優(yōu)錄取有實力、有資質(zhì)、有信譽的內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加經(jīng)濟適用房建設(shè)，包括規(guī)劃設(shè)計也實行招投標(biāo)制度。但由于種種原因，福州市至今還未實施這一制度。

問題：經(jīng)濟適用房政策存在十大弊端

在以上調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們對經(jīng)濟適用房政策再全國其他地區(qū)的總體實施情況通過多種渠道進(jìn)行了解。我們認(rèn)為，經(jīng)濟適用房政策存在十個方面的弊端。

經(jīng)濟適用房保障目標(biāo)定位過高。一是“中低收入家庭”的規(guī)定過于寬泛。當(dāng)前在資源約束條件下，經(jīng)濟適用房保障的目標(biāo)人群首先應(yīng)放在低收入者，然后隨著資源的增加而逐步擴展到收入略高的家庭。在實際建設(shè)中，經(jīng)濟適用房也只占住宅建設(shè)中的很小一部分。但是，“中低收入家庭”這個標(biāo)準(zhǔn)圈定了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過地方政府財力所能承受的人群范圍，而且過寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不利于資源配置的公平性，使得一些該由市場解決住房的人群變?yōu)檎畞斫鉀Q，財政補貼部分地落到了收入較高者身上，從而違背了建設(shè)經(jīng)濟適用房的目的和財政補貼的支付原則。二是中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)不明確。目前中低收入家庭的收入界限、中低收入家庭包不包括中等收入家庭等都沒有劃分清楚，而大部分老百姓都覺得自己是中低收入者，使得經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象說起來明確，做起來混亂。

經(jīng)濟適用房供應(yīng)量無法確定。由于經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象界定模糊，直接導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量難以確定。此外，國家確立的住房供應(yīng)體系包括商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房三種供應(yīng)層次，但是這三種住房在住房建設(shè)的總量中各應(yīng)占多大的比例為宜，一直不明確。按照政策的最初設(shè)計，經(jīng)濟適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，而實際上全國經(jīng)濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，2004年只有4.61%。若按原設(shè)計的供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn)，這么小比例的經(jīng)濟適用房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購房要求的。

經(jīng)濟適用房開發(fā)用地難以落實。從客觀因素分析，一方面，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)用地和項目用地日益增多，城區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少；另一方面，經(jīng)濟適用房開發(fā)用地受成本制約，征地難度大、時間長，從而導(dǎo)致其開發(fā)用地的落實難度越來越大。且目前可提供經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶，交通及配套設(shè)施均不完善，既增加了購買者的居住成本，也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投入成本。從主觀因素分析，經(jīng)濟適用房用地是無償劃撥的，免收土地出讓金，而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來源之一，因此，在地方財力較為緊張的情況下，土地供應(yīng)不向經(jīng)濟適用房傾斜也就在所難免。而這造成的結(jié)果將使經(jīng)濟適用房的后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足，經(jīng)濟適用房的供需矛盾更加突出。

經(jīng)濟適用住房申請對象信息真實性審查難。目前在實際操作中對申請對象家庭實際收入難以準(zhǔn)確判定。如何確認(rèn)購買經(jīng)濟適用房的對象為中低收入者，僅憑個人的填表或工作單位的蓋章是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，且目前也缺乏專門的機構(gòu)對個人申報的家庭收入情況進(jìn)行鑒證。在我國目前個人征信系統(tǒng)與稅收信息系統(tǒng)尚未健全的情況下，對經(jīng)濟適用住房申請對象信息真實性的審查，即使花費較高的管理成本，也無法達(dá)到預(yù)期的效果。因此，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸魚也就在所難免，困擾經(jīng)濟適用房的尋租問題和信息不對稱問題也難以解決。

經(jīng)濟適用房戶型面積失控。經(jīng)濟適用房的建設(shè)應(yīng)以“經(jīng)濟”與“適用”為原則，其使用功能滿足居民的基本生活即可。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套面積控制在60平方米左右。但受各方利益驅(qū)使，各地制定的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)往往超過這一規(guī)定，如福州市按照行政級別確定享受面積，其中廳級享受面積為130平方米。在實際操作中，不少經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)更是大大超標(biāo)，多以大中戶型為主。由于總價過高，已大大超出中低收入家庭的購買能力，事實上將一些最需要經(jīng)濟適用房的低收入群體擋在了門外，而中等甚至中高收入群體成為經(jīng)濟適用房的實際購買者。

政府對經(jīng)濟適用房建設(shè)的監(jiān)管難以到位。按照規(guī)定，政府對經(jīng)濟適用房的監(jiān)管成本存在于經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、定價、公示、交易和售后管理等各個環(huán)節(jié)。這不但偏離了政府的正常職能，而且過高的監(jiān)管成本直接導(dǎo)致了政府對經(jīng)濟適用房監(jiān)管的缺位，但又找不到低成本的有效監(jiān)管途徑。此外，經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策直接給了開發(fā)商，中間轉(zhuǎn)了幾道彎后就有可能“走形”。由于經(jīng)濟適用房是由政府減免地價并核定開發(fā)利潤率的，一些存在道德風(fēng)險的開發(fā)商利用經(jīng)濟適用房建設(shè)監(jiān)管的缺失，通過各種非法手段變相地提高投資回報率。因此，一些經(jīng)濟適用房實際上受到了開發(fā)商的“操縱”，令經(jīng)濟適用房陷入了既不經(jīng)濟又不適用的尷尬境地。

經(jīng)濟適用房售后管理存在缺陷。經(jīng)濟適用房作為政府的福利資源，被購買后成為購買者的完全資產(chǎn)，即使該購買者今后收入大幅提高，也依舊享用政府的福利資源，而上市出讓，僅僅補繳象征意義的土地出讓金（按同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用房差價的10%收?。?，使得政府的福利資源難以得到補償。經(jīng)濟適用房售后管理規(guī)定的缺陷導(dǎo)致了政府福利資源的流失，財政的使用效率因此大大降低。

經(jīng)濟適用房有沖擊商品房市場之嫌。政府通過給予種種優(yōu)惠政策刻意降低經(jīng)濟適用房價格，導(dǎo)致在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的雙軌制和不公平競爭,從而在某種程度上擾亂了市場信號，沖擊了商品房市場。

經(jīng)濟適用房有悖于我國的福利保障制度目前我國實行的是低福利保障制度，居民的保障主要通過自身積累，政府僅提供少量的福利保障，在這種制度下，經(jīng)濟適用房是難以成為住房保障供應(yīng)體系主體的，因為由地方政府為社會大多數(shù)人群提供經(jīng)濟適用房這種低價住宅，其財力顯然難以支撐。因此，實行與我國福利保障制度相適應(yīng)的住房保障制度將是必然選擇。

住房保障體系的相關(guān)政策落實難。廉租房政策是與經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，都是住房保障制度的組成部分，但目前仍處于起步階段，發(fā)展緩慢。一次性投資大，而資金來源不足，是制約廉租房建設(shè)的瓶頸，許多城市因無法落實資金而擱置廉租房計劃，即使實施廉租房制度比較好的地區(qū)，在缺乏穩(wěn)定資金來源的情況下，也面臨著難以為繼的境地。此外，在廉租房的管理上也存在難點，一是租金的收取困難重重；二是廉租戶的收入超過了低保線，按規(guī)定應(yīng)退出廉租房，但倘若其不退出，也無法采取強制手段。

對策：實行以租賃住房補貼政策為主的住房保障制度

住房社會保障是政府的職責(zé)，取消經(jīng)濟適用房后，必須采取別的措施達(dá)到保障的目的。從社會保障角度考慮，政府應(yīng)著重解決最低收入階層住房問題，并注重發(fā)揮市場配置作用，這就需要理念上的突破，需要能夠?qū)崿F(xiàn)住房政策目標(biāo)和更有效率的制度安排，在促進(jìn)社會公平的基礎(chǔ)上更好地分配社會資源，真正幫助弱勢群體解決住房問題。從我國國情出發(fā)，我們建議實行以租賃住房補貼政策（廉租房政策中的其中一種辦法）為主的住房政策，同時取消經(jīng)濟適用房政策和廉租房政策中的其他辦法。通過發(fā)放租金補貼形式解決低收入者的住房保障問題，按“人頭”實行租金補貼，不僅避免了政府在經(jīng)濟適用住房建設(shè)與管理中存在的種種弊端，緩解政府土地與住房供應(yīng)壓力，而且可以充分發(fā)揮市場對資源的配置作用，活躍租賃市場，也有利于住房保障對象在房屋租賃市場自行選擇居住地點與標(biāo)準(zhǔn)，方便工作和生活。

事實上，實行租賃住房補貼政策也是發(fā)達(dá)國家通行的做法。美國住房政策的著力點和住房管理部門的主要任務(wù)就是幫助中低收入家庭解決住房問題。凡家庭收入未達(dá)到所在地區(qū)家庭平均收入80%者，可以申請住房補貼。住房支出超過收入30%時被認(rèn)定為過度消費負(fù)擔(dān)，并以此為參考對住房需求者進(jìn)行補貼。對沒有能力購買住房的，政府劃定低水平保障線，低于保障線的家庭，在租住房時，政府直接給承租人發(fā)放30%左右的租金補貼。在培育房屋租賃市場中，政府鼓勵租售并舉、合理搭配，城市居民根據(jù)家庭收入、就業(yè)等情況自由決定買房或租房。瑞典自1948年起開始實行住房補貼制度。它分為兩種，一種是給退休人員的，全國大約有30%的退休人員從住房補貼中受益。另一種是給低收入、多子女家庭的，當(dāng)住房租金、收入相同時，孩子多的得到的補貼多，子女多的家庭住房純支出要比子女少的家庭少；收入多的家庭，租金補貼少，住房純支出多。

多渠道籌集和積累租賃住房補貼資金。解決資金瓶頸、多渠道籌措資金是實行租賃住房補貼政策的前提和基礎(chǔ)。因為實行貨幣化補貼需要一定金額的貨幣支出，在地方財力捉襟見肘的情況下，該項政策能否最終走下去，資金問題是關(guān)鍵。由于低收入者租賃住房補貼屬于社會最低住房保障范疇，政府在資金安排方面應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。各級政府應(yīng)設(shè)立租賃住房補貼基金，其資金來源可考慮以下渠道：一是將低收入城鎮(zhèn)居民租賃住房補貼納入各級財政預(yù)算，中央或省級財政可根據(jù)下一級財政收支差異考慮分擔(dān)適當(dāng)比例的住房補貼支出；二是將經(jīng)濟適用房計劃指標(biāo)用地的拍賣收益和廉租住房建設(shè)資金直接轉(zhuǎn)為租賃住房補貼的資金來源；三是對現(xiàn)有土地出讓金收入按一定比例提取；四是住房公積金的增值收益按一定比例提??；五是變現(xiàn)一部分國有資產(chǎn)，包括出售現(xiàn)有公房等收入；六是現(xiàn)有公房租金收入；七是考慮發(fā)行住房保障福利彩票；八是鼓勵社會組織和個人為城市居民最低住房保障提供捐贈和資助。

建立健全租賃住房補貼政策管理體系。經(jīng)濟適用房的問題，實際上也反映了我國當(dāng)前公共管理水平不高的問題，因此在實施租賃住房補貼政策過程中，應(yīng)出臺管理條例，落實管理責(zé)任，嚴(yán)格管理流程。

（1）合理界定租賃住房補貼的對象。實施貨幣補貼，同樣有不少問題需要解決，與經(jīng)濟適用房一樣，首先要解決的是“尋租”問題，關(guān)鍵是確定補貼對象，應(yīng)確定一個合理的實施租房貨幣補貼的人群范圍。為解決人人有房住的問題，除了買得起或租得起商品房之外的所有低收入人群，只要符合規(guī)定的條件，都應(yīng)界定為補貼對象。具體條件可規(guī)定為：家庭人均收入低于當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ淖赓U住房補貼線、家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%的“雙低”人群。

（2）合理劃定租賃住房補貼線。根據(jù)居民最低生活保障線與上一年度住房租賃平均價格以及住房保障面積來確定租賃住房補貼線，其計算公式為：租賃住房補貼線=最低生活保障線+上一年度人均住房面積×60%×上一年度住房租賃平均價格。家庭人均收入與租賃住房補貼線的差額即為補貼金額，但最大不得超過租賃住房補貼線與最低生活保障線的差額，因為最低生活保障線以下屬最低生活保障范疇。以福州市為例：該市目前執(zhí)行的最低生活保障線是人均210元―230元/月（前者為多戶人口，后者為單戶人口），2004年該市住房租賃月平均價格約為7元/平方米，福州市統(tǒng)計公報公布的2004年該市人均住房使用面積為19.29平方米，根據(jù)計算公式可得出福州市租賃住房補貼線為人均291―321元/月，人均月收入低于該補貼線的家庭均可申請租賃住房補貼。

（3）明確管理機構(gòu)及其職責(zé)。住房保障制度是社會保障體系的組成部分，因此租賃住房補貼政策應(yīng)納入社會保障管理。現(xiàn)行的廉租房政策一直是附著在民政部門的“低?！斌w系中的，借鑒這一做法，租賃住房補貼政策的實施和管理職能應(yīng)歸口社會勞動保障部門承擔(dān)，借助其低保管理的經(jīng)驗，減少管理成本。管理機關(guān)主要職責(zé)：對最低收入家庭基本住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，全面掌握需求狀況，建立保障對象檔案；對補貼線進(jìn)行測算，及時公布；制定審批標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)具體審批與發(fā)放工作；對已經(jīng)享受了租賃住房補貼的居民，應(yīng)對其收入和資產(chǎn)變化情況進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控，根據(jù)其收入變化情況，相應(yīng)調(diào)整補貼金額。

（4）加強資格審核。對租賃住房補貼實行申請審核制，由申請租賃住房補貼的低收入者出具有關(guān)證明材料，填寫“城市居民租賃住房補貼審批表”，在管理機關(guān)進(jìn)行預(yù)登記，并接受家庭收入和資產(chǎn)審查。管理機關(guān)結(jié)合入戶調(diào)查、鄰里訪問、網(wǎng)絡(luò)公示、系統(tǒng)查詢等手段對申請人真實性進(jìn)行審核。

（5）強化法律保障。只有通過立法，為租賃住房補貼政策提供嚴(yán)格的法律保障，才能確保該項工作取得實效。可比照《城市居民最低生活保障條例》，予以立法管理，明確住房保障標(biāo)準(zhǔn)與條件、申請對象資格的公示與監(jiān)督、管理機構(gòu)職責(zé)與行為規(guī)范以及故意騙保行為的法律責(zé)任等。對于以虛報、隱瞞、偽造等手段騙取租賃住房補貼，享受補貼期間收入提高不告知管理機構(gòu)，以及管理機構(gòu)工作人員等行為給予懲處。

經(jīng)濟適用房相關(guān)政策范文第3篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房；住房分類供應(yīng)；廉租房；對策

1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出了建立以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對不同收人家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟適用住房；高收人家庭購買、租賃市場價商品住房。新的住房制度區(qū)分了住房的商品和社會保障兩重屬性，有針對性地實行不同的住房政策，重點加強了對低收入階層的保障。在房地產(chǎn)市場隱現(xiàn)泡沫，房價過高的情況下，如何更好地從我國國情出發(fā)，借鑒國際解決居民住房的經(jīng)驗，理順我國住房發(fā)展和消費的思路，是亟待解決和極具重要意義的大事。

1.經(jīng)濟適用房政策實施中出現(xiàn)的問題及分析

1.1 經(jīng)濟適用房政策適用對象難以確定

一是“中低收入家庭”的規(guī)定過于寬泛。過寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不利于資源配置的公平性，使得一些該由市場解決住房的人群變?yōu)檎畞斫鉀Q，財政補貼部分地落到了收入較高者身上，從而違背了建設(shè)經(jīng)濟適用房的目的和財政補貼的支付原則。二是中低收人家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)不明確。目前中低收人家庭的收人界限、中低收入家庭包不包括中等收人家庭等都沒有劃分清楚，使得經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象說起來明確，做起來混亂。三是家庭收入是一個雖時間動態(tài)變化的量，政策的規(guī)定也不能一勞永逸，刻舟求劍。信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收人者混水摸魚也就在所難免，困擾經(jīng)濟適用房的尋租問題和信息不對稱問題也很難解決。

1.2 經(jīng)濟適用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)限制不強

國家確立的住房供應(yīng)體系包括商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房三種供應(yīng)層次，但是這三種住房在住房建設(shè)的總量中各應(yīng)占多大的比例為宜，一直不明確。按照政策的最初設(shè)計，經(jīng)濟適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，而實際上全國經(jīng)濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，2004年只有4.61%。若按原設(shè)計的供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn)，這么小比例的經(jīng)濟適用房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購房要求的。不少經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)更是大大超標(biāo)，多以大中戶型為主，事實上將一些最需要經(jīng)濟適用房的低收人群體擋在了門外，而中等甚至中高收人群體成為經(jīng)濟適用房的實際購買者。

1.3 經(jīng)濟適用房的租售方式僵化

廉租房投入相對不足。廉租房政策是住房保障制度體系的重要組成部分，為解決雙特困戶（經(jīng)濟特別困難、住房特別困難）的住房問題，戶型面積應(yīng)該在50平方米以下。但是從全國范圍來看，廉租房的建設(shè)更是微乎其微。究其原因，主要是受資金來源的制約，廉租房投人相對有限，成本回收難以實現(xiàn)。此外，在廉租房的管理上也存在難點，一是租金的收取困難重重，二是廉租戶的收人超過了低保線，按規(guī)定應(yīng)退出廉租房，但倘若其不退出，也無法采取強制手段。

1.4 土地供應(yīng)問題突出

從客觀因素分析，一方面，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)用地和項目用地日益增多，城區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少；另一方面，經(jīng)濟適用房開發(fā)用地受成本制約，征地難度大、時間長，從而導(dǎo)致其開發(fā)用地的落實難度越來越大。且目前可提供經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶，交通及配套設(shè)施均不完善，既增加了購買者的居住成本，也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投人成本。從主觀因素分析，經(jīng)濟適用房用地是無償劃撥的，免收土地出讓金，而土地出讓金恰恰又是地方政府收人的，要來源之一，因此，在地方財力較為緊張的情況下，土地供應(yīng)不向經(jīng)濟適用房傾斜也就在所難免。而這造成的結(jié)果將使經(jīng)濟適用房的后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足，經(jīng)濟適用房的供需矛盾更加突出。

1.5 經(jīng)濟適用房的融資模式單一

目前我國實行的是低福利保障制度，居民的保障主要通過自身積累，政府僅提供少量的福利保障，在這種制度下，經(jīng)濟適用房是難以成為住房保障供應(yīng)體系主體的，因為由地方政府為社會大多數(shù)人群提供經(jīng)濟適用房這種低價住宅，其財力顯然難以支撐。因此，必須考慮經(jīng)濟適用房的融資偏向民間。

1.6 經(jīng)濟適用房退出機制乏力

經(jīng)濟適用房作為政府的福利資源，被購買后成為購買者的完全資產(chǎn)，即使該購買者今后收入大幅提高也依舊享用政府的福利資源，然而隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，購買了經(jīng)濟適用住房的居民在未來幾年內(nèi)可能會有較大的收入增長，不再滿足補貼要求，同時市場上也會涌現(xiàn)出新的低收入者需要補貼。很顯然，這種靜態(tài)地、一次性地補貼方式會導(dǎo)致不再需要補貼的居民繼續(xù)占用補貼資源，而政府仍需要為新出現(xiàn)的低收入者提供大量的補貼資源而損失大量的土地出讓金，既不能充分利用有限的補貼資源，也不利于社會公平。

2.經(jīng)濟適用房政策生存之我見

經(jīng)濟適用房政策存在難以根除的病疾，其實施效果與政策初衷存在較大差距，無法實現(xiàn)預(yù)期目的。據(jù)此有人認(rèn)為，應(yīng)該取消經(jīng)濟適用房政策同時進(jìn)行更具公平與效率的制度安排，實行以租賃住房補貼政策為主的住房保障制度（中國人民銀行福州中心支行課題組，2006）；也有專家認(rèn)為，只要解決好中低收入者住房問題為“核心”，抓住以推行小戶型、低房價經(jīng)濟適用住房為主這個“關(guān)鍵”，以加強調(diào)控管理為堅強保證，可以實現(xiàn)小康社會“居者有其屋”的目標(biāo)（包宗華，2005）。我們國家的住房分類供應(yīng)制度是借鑒國外的經(jīng)驗。新加坡、美國分別用了50年和75年很好地解決了中低收入者住房問題，我國經(jīng)濟適用住房政策實行才剛剛十年，還有很長的路要走。我國的住房分類供應(yīng)制度與國外經(jīng)驗的差距還有很大。

首先，制度設(shè)計方面的差異

美、新兩國住房“改制”的理由是，過去實行住房任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的制度，很難解決好廣大中低收入者的住房問題，強調(diào)政府從“不管”到“要管”。我國則是對原來實行的公房低租金制度進(jìn)行“房改”，順理成章地提出了走住房商品化道路的改革方向，人們的思路是從“包攬過多”轉(zhuǎn)到“向市場化、商品化放開”。

其次，執(zhí)行力、覆蓋面的巨大差距

美、新兩國政府認(rèn)為解決好中低收入者的住房問題是推行住房分類供應(yīng)制度的“核心”，因而他們第一步是明確劃分高中低收入者的界限，并予以公布。然后，根據(jù)分類供應(yīng)制度的要求，采取可行的措施，保證中低收入者能買得起或租得到相應(yīng)的住房。經(jīng)過十幾年到二十年的積累后，中低收入者的住房供需逐步平衡，從而很好地解決了住房制度的核心問題。而我國大多數(shù)城市至今還沒有公布各類收入者的劃分界限據(jù)有關(guān)專家測算，我國高等收入者比重很小，中低收入者要占總戶數(shù)的85％以上。但這幾年下來，我國供應(yīng)中低收入者的經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資，每年只占總投資的6％左右，覆蓋面為不到7％。

再次，是否明確核心與抓住關(guān)鍵

美、新兩國住房政策的“核心”是解決好中低收入者的住房問題，“關(guān)鍵”則是保證供應(yīng)中低收入者買得起的符合國家經(jīng)濟水平的小戶型低造價住房，之后才逐步適當(dāng)擴大戶型。我國地少人多，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值很低，更應(yīng)以建設(shè)小戶型低造價住宅為主。但是我國這些年的住房建設(shè)，經(jīng)濟適用住房只占住房建設(shè)總投資的6％，而商品房（含30％左右由單位自建而不上市場銷售的住宅）所占比重卻高達(dá)94％。由于在市場經(jīng)濟條件下，不控制商品房的戶型和賣價，導(dǎo)致這些年來建設(shè)大戶型、高房價住宅成風(fēng)。政策核心縱然明確，但問題核心仍然沒有抓牢。

3.經(jīng)濟適用房政策實施的對策及建議

3.1 切實推行經(jīng)濟適用房政策，必須保證滿足80%的中低收入家庭的住房問題。也就是說，地方每年的經(jīng)濟適用房的建設(shè)面積必須占該年住房建設(shè)總面積的80%。此外，占總房量80％的小戶型經(jīng)濟適用住房的房價由政府進(jìn)行控制，20％的商品房又有高稅費的適度調(diào)節(jié)。對住房市場來說，就抓住了主流，能較好地穩(wěn)定市場，也能較好地解決房價漲得過快、房價過高和投機炒作等問題。

3.2 由于城市政府只能拿出很少的免費土地，從而成了卡脖子的“瓶頸”，這是造成每年只能建設(shè)6％經(jīng)濟適用住房的主要原因。解決的辦法是，借鑒美國的做法，取消這一條優(yōu)惠，只給經(jīng)濟適用住房以稅費和貸款優(yōu)惠。這樣，就能順當(dāng)?shù)靥岢雒磕杲ㄔO(shè)80％經(jīng)濟適用住房的要求。

3.3 在實施這一政策中，城市政府要加強管理，主要工作是：制定適合本市實際的小戶型、低房價經(jīng)濟適用住房標(biāo)準(zhǔn)，政府在出讓土地或?qū)徟≌^(qū)建設(shè)規(guī)劃時，有區(qū)別地規(guī)定這個住宅小區(qū)的容積率、戶型和造價，并在竣工時檢查屬實后再頒發(fā)房產(chǎn)證。同時，嚴(yán)格控制每戶居民只能買一套經(jīng)濟適用住房。嚴(yán)格控制經(jīng)濟適用房的戶型60-99平方米的比例不低于75%，廉租房的面積嚴(yán)格控制在45平方米左右。

3.4 認(rèn)真掌握和劃分居民收入線，每年公布一次；并且定期公布經(jīng)濟適用房的價格。進(jìn)一步完備以個人征信系統(tǒng)為主的配套設(shè)施建設(shè)。租賃住房補貼制度需要個人征信體系的支撐，為此要加快個人征信系統(tǒng)的建設(shè)，配合以稅務(wù)登記制度的完普，建立公開、透明的個人信息制度，使得個人信息尤其是家庭收人信息的查詢有處可查、查有依據(jù)，從而實現(xiàn)個人信息的查詢、驗證與交換的準(zhǔn)確性.形成政府管理部門、市場主、客體之間互惠互利、相互制約的機制，以保障政府住房政策實施的順利、有效。

3.5 繼續(xù)推進(jìn)住房公積金制度的改革，使之成為解決中低收入居民住房問題的基本政策。加強研究，擴大住房公積金的覆蓋范圍，尤其是那些經(jīng)濟收入較低、工作不穩(wěn)定的低收入居民和下崗職工。因此，建議政府要成立專門的機構(gòu)，對中低收入居民的住房貸款提供擔(dān)保以保證他們能貸到他們所需要的住房資金。加強住房公積金抵押貸款的證券化研究以擴大資金來源，并幫助更多的居民獲得住房貸款。

3.6 構(gòu)建和完善廉租房體系，確實解決低收入居民的住房問題。首先，在政府相關(guān)政策的扶持下進(jìn)一步擴大廉租房的建設(shè)同時，要調(diào)整廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制面積不能超過50平方米，使廉租房政策服務(wù)更多缺房戶；另外，要加強廉租房對象的審查和監(jiān)督，以防止中高等收入者和居住條件不是很差的住戶擠占了低收入缺房戶，可以對廉租對象進(jìn)行定期檢查，對于收入水平超過政府保障規(guī)定的購房者，不再減免土地年租費，以體現(xiàn)政策的社會保障性。

3.7 大膽嘗試住宅合作社，盡快解決缺房戶的住房問題。合作住宅是由住宅合作社社員集資建造的，凡是具有本市戶口的中低收入家庭或國有企業(yè)職工均可入社參加集資合作建房從國家來說，由于住宅合作社實行個人集資，既不用國家投資又不用國家專項貸款，減輕了國家在住房建設(shè)上的財政負(fù)擔(dān)，又有利于推進(jìn)住宅商品化。

3.8 健全經(jīng)濟適用住房的準(zhǔn)入審核、輪候機制，建立完善的退出機制，形成經(jīng)濟適用住房良性循環(huán)機制。通過住房查檔提供征稅證明和公積金繳存證明等，嚴(yán)格準(zhǔn)入審核制度。同時，可以借鑒有獎舉報和通報處理方式，加強事后監(jiān)督，通過保障對象的動態(tài)管理，限制經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)租交易和在出售時補交差價款等，建立完善的退出機制，實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房保障的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

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[4]金繼豐.美國政府如何介入住房問題[N].中國房地產(chǎn)報，2005.10.31

[5]吳強.借鑒國際經(jīng)驗理順我國住房發(fā)展思路[J].經(jīng)濟問題，2006.02

[6]成都市“夾心層”住戶住房困難對策研究課題組.經(jīng)濟適用住房運作模式的適宜選擇[J].經(jīng)濟體制改革，2006.01

經(jīng)濟適用房相關(guān)政策范文第4篇

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補貼。

3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。

6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。

7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》

56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權(quán)益，維護合同的穩(wěn)定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。

二．集資房、安居房買賣合同效力。

1．我國經(jīng)濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。

2．按照建設(shè)部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及國務(wù)院2007年8月7日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。

3．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟適用房的情況。經(jīng)濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？

3．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院2007年8月7日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。

4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。

三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。

1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)濟適用房相關(guān)政策范文第5篇

關(guān)鍵詞：保障性住房；南寧市；住戶滿意度

基金項目：本文是廣西財經(jīng)學(xué)院“南寧市保障性住房研究”團隊的成果，廣西重點學(xué)科“管理科學(xué)與工程”建設(shè)經(jīng)費資助

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定購房對象標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價房、公租房等政策性住房構(gòu)成。從2011年開始，南寧市根據(jù)廣西自治區(qū)下達(dá)的任務(wù)要求，開始大規(guī)模地建設(shè)保障性住房。2011年的計劃建設(shè)規(guī)模為30020套，2012年的建設(shè)規(guī)模為26500套，2013年的建設(shè)總規(guī)模為19420套，2014年的建設(shè)規(guī)模稍有下降，為16460套，2015年的建設(shè)總規(guī)模又?jǐn)U大到29040套。同時為了保證保障性住房建設(shè)的南寧市出臺了文件《南寧市進(jìn)一步加快保障性安居工程建設(shè)若干規(guī)定》如此大的建設(shè)規(guī)模，《若干規(guī)定》提出，南寧市將對住房保障工作實行嚴(yán)格問責(zé)制，對造成重大不良后果和影響的負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問責(zé)。

那么，居民南寧保障性住房建設(shè)滿意率情況怎樣呢？2015年11月，本研究團隊組織學(xué)生對南寧市保障性住房住戶滿意度進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查共訪問了16個保障房小區(qū)的612位住戶，調(diào)查采取問卷調(diào)查方式，并采取配額抽樣方法、進(jìn)入小區(qū)對住戶進(jìn)行攔問，回收有效問卷574份。受訪者主要以經(jīng)濟適用房住戶為主，占58.9%；限價房約占14.6%；公共租賃房受訪者占13.9%，廉租房住戶占12.9%。本次調(diào)查的受訪者以2013～2015年租住的住戶為主，占總樣本的49.9%。

一、南寧市保障房住戶對保障房建設(shè)滿意度分析

1.產(chǎn)品供給區(qū)域分布的滿意度分析

本次調(diào)查只針對經(jīng)濟適用房、限價房、公租房、安居房的區(qū)域分布滿意度進(jìn)行了調(diào)查。本題為過濾性問題，在612位受訪者，回答對“了解保障性住房的供給狀況”有135位。其中約有120多位回答了住房供給區(qū)域分布滿意情況的問題。

從頻率上分析，經(jīng)濟適用房的滿意率最高，為15.0%；公租房的滿意率最低，只有9.4%。從不不滿意率上看，各住房類型相關(guān)不大，均在18%～20%之間。經(jīng)濟適用房滿意率高些，是因為經(jīng)濟適用房總量大、樓盤比較多。有的經(jīng)濟適用房小區(qū)建設(shè)比較早，一些在當(dāng)年看來比較偏的樓盤，放到現(xiàn)在就不再顯得偏了，比如富寧新興苑。反觀最近幾年才推出的限價房、公租房，相比而言位置的確有點偏。而且從已經(jīng)入住的樓盤看，經(jīng)濟適用房建筑規(guī)模大的區(qū)域分布更廣，限價房、安居房的樓盤少，區(qū)域分布不均。

2.對保障房的實物、區(qū)位方面的滿意度

保障房的實物、區(qū)位主要是指建筑質(zhì)量、房屋設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)的位置、交通、周圍環(huán)境景觀等方面的因素。本次調(diào)查采用五級量表的方式，要求受訪者根據(jù)滿意情況進(jìn)行打分， 1=非常不滿意，5=非常滿意。

從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可知，保障性住房住戶對小區(qū)的社區(qū)文化、鄰里關(guān)系滿意度是最高的得分超過了3分，而且標(biāo)準(zhǔn)差在所有的要素當(dāng)中排倒數(shù)第二，意見相對比較統(tǒng)一?？傮w的綜合來說得分也相對較高，而且在這一選項上，標(biāo)準(zhǔn)差是所有評價評價意見中最小的。得分比^低的幾項，除了“住宅的建筑質(zhì)量”外，其余幾項均是公共配套方面的，包括教育設(shè)施、購物環(huán)境、公共醫(yī)療。其中公共醫(yī)療的不滿意率達(dá)50.1%，；對購物環(huán)境不滿意率為39.6%，對住宅建筑質(zhì)量不滿意率為36.8%，均是比較高的比值。其中經(jīng)濟適用房及公租房問題最為突出，受訪者中明確表示對“經(jīng)濟適用房建筑質(zhì)量滿意”的受訪者只占12.4%，而表示“非常不滿意、很不滿意”的占57.6%；而對公租房建筑質(zhì)量滿意率也只有13.8%?！肮册t(yī)療”的不滿意率最高的是公共租賃房，達(dá)70.9%，其次是限價房，不滿意率為55.9%。廉租房、經(jīng)濟適用房的對“公共醫(yī)療”要素明確表示不滿意的比例也是非常高的值。最低值為45.8%。

3.申請、輪候、分配過程中對政府服務(wù)質(zhì)量滿意度

在申請、輪候、分配過程中對政府服務(wù)質(zhì)量滿意度又如何呢？調(diào)查得知，在申請環(huán)節(jié)，住戶的滿意率為23.9%，在輪候環(huán)節(jié)，住戶的滿意率為16.3%；在分配環(huán)節(jié)，住戶的滿意率為19.9%。而且三個環(huán)節(jié)的滿意度得分均沒有達(dá)到平均分3分，申請環(huán)節(jié)為2.95、輪候環(huán)節(jié)為2.85，分配環(huán)節(jié)為2.96。其中不滿意率最高的是輪候環(huán)節(jié)，達(dá)到34%。問及“根據(jù)您個人的經(jīng)驗或通過平時的了解，您覺得申請保障性住房存在哪些困難？”時（本題有效個案為540）。“申請時間長”“申請條件多”及“房源供應(yīng)量不足”是排在前三位的因素。分別占個案的68.3%、 55.63%、43.8%。

那么在南寧市申請保障性住房，從申請到獲得住房資格通常需要多長時間呢？數(shù)據(jù)顯示約有50%的住戶在申請后不超過1年可以獲得保障性住戶資格。這個時間相對而言還是比較快的。超過2年才獲得住戶資格的占19%，占比也算比較大。資料顯示，新加坡保障房全國輪候時間2年左右、韓國1年。因此南寧申請保障房的輪候時間并不算長。

4.對住房價格、交易成本滿意度情況分析

本次調(diào)查，問卷中有兩處涉及保障房價格問題，“您認(rèn)為南寧市現(xiàn)有的保障房供應(yīng)存在哪些問題”“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處”。第一個問句設(shè)計有“房屋售價太高”選項，第二個問句設(shè)計有“降低保障房價格”“降低購買過程中的交易稅費”選項。從統(tǒng)計結(jié)果看，認(rèn)為價格太高，需要降低保障房價格的占比不高。認(rèn)為房屋售價太高的為26人，占有效個案比為18.2%。認(rèn)為“需要降低購買過程中交易稅費的”為56人，占有效值28.3%；認(rèn)為需要“降低保障房價格”的頻數(shù)為78，占有效值39.4%；本題有效個案為198人。

二、保障性住房建設(shè)存在問題

1.保障性住房選址偏僻

通過調(diào)查得知，受訪者對已經(jīng)建成的保障房住戶反映比較突出的問題是：公共配套設(shè)施不完善、房屋選址偏僻、遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不方便，由此衍生的問題的是：住戶對小區(qū)的購物環(huán)境、教育配套、醫(yī)療保健、公共交通等滿意率比較低。當(dāng)然這些問題的出現(xiàn)另一方面南寧市近些年發(fā)展速度比較快，一些新區(qū)在購物環(huán)境、教育配套、公共交通上均存在類似的問題。尤其是醫(yī)療和教育配套的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上城市人口發(fā)展，就醫(yī)難、入學(xué)難是近幾年南寧市比較突出的問題。

2.保障性住戶建筑質(zhì)量問題突出

除去對保障性區(qū)位方面的不滿外，另外一個比較突出的問題就是保障房建筑質(zhì)量問題。上文已述，受訪者對住宅建筑質(zhì)量不滿意率為44.5%，均值為2.76。此外，在“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處？”的問句中，選項最多的是 “提高保障房質(zhì)量”占有效個案值的68.2%。平時在南寧時空網(wǎng)上也經(jīng)常會看到一些經(jīng)濟適用房小區(qū)的業(yè)主發(fā)的反映住房質(zhì)量問題帖子，說明保障性住房的質(zhì)量問題的確比較突出。此問題主要表現(xiàn)為：屋頂漏水、衛(wèi)生間漏水、樓板開裂、水管漏水。

3.政府政策宣傳、執(zhí)行力度有等加強完善

本次是針對保障房小區(qū)住戶進(jìn)行的調(diào)查，但是對回答“您是否了解我市現(xiàn)行的住房保障政策”這一問句時，有66.3%的受訪者回答“不了解”。而在回答“了解南寧市現(xiàn)行保障房的政策”的206位受訪者中，能正確回答“據(jù)您所知下列哪些政府部門的網(wǎng)站可能會有保障房政策及房源信息？”只占64.5%。受訪者獲知保障房信息及政策的途徑分別是：報紙、親友介紹、政府相關(guān)部門、互聯(lián)網(wǎng)、電視及社會宣傳。當(dāng)問及“您認(rèn)為現(xiàn)階段保障房政策執(zhí)行存在的問題是什么” “政府監(jiān)管不力”“宣傳力度不足、公開度和透明度不夠”“申請門檻過高”“灰色交易嚴(yán)重，特權(quán)霸占資源”為響應(yīng)度比較高的幾個回答，占有效個案的比例從46.2%到34.6%。而“保障房建設(shè)資金不足”“沒有健全法律約束”頻率分別是15.1%及9.8%。說明從保障房住戶體會看，解決“有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)”的問題比“健全法律體系”更為緊迫。

三、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

通過以上統(tǒng)計結(jié)果的分析，我們得出結(jié)論，保障房住戶對政府在保障房的政策宣傳、申請、輪候、分配環(huán)節(jié)滿意度并不高，對保障房小區(qū)居住環(huán)境總體上是認(rèn)可的，但是對住房在區(qū)位、實物方面的上一些要素滿意率較低。主要集中小區(qū)商業(yè)配套、教育配套設(shè)施、公共醫(yī)療衛(wèi)生、交通設(shè)施等區(qū)位條件方面，這些因素均是通過開發(fā)規(guī)劃設(shè)計、后期的物業(yè)管理難以得到改善的。而在戶型設(shè)計、小區(qū)的治安、鄰里關(guān)系是可以通過開發(fā)商及物業(yè)管理可以得到改善的，因此后者的滿意率相對較高。

（二）建議

1.積極推進(jìn)保障房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)

住宅產(chǎn)業(yè)化是指利用現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，提高住宅的整體質(zhì)量，同時可以降低成本。近幾年我國住宅產(chǎn)業(yè)化取得了比較大的進(jìn)展，萬科、浙江寶業(yè)集團、遠(yuǎn)大住工、浙東建材、黑龍江宇輝集團都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績。因此政府在進(jìn)行保障房建設(shè)時，為保證生產(chǎn)效率、保證建筑質(zhì)量，可以多考慮與國內(nèi)的擁有這些生產(chǎn)技術(shù)的企業(yè)合作，或者把建筑施工任務(wù)承包給這些企業(yè)。但是現(xiàn)階段政府還是比較傾向于把保障房施工建設(shè)的任務(wù)承包給國有房企施工建設(shè)，如中房集團、南寧地產(chǎn)公司、南寧房產(chǎn)公司等?？墒潜镜貒蟮墓芾硭礁鷩鴥?nèi)大型私企比起來還是有差距的，尤其是建筑工程允S層層分包的情況下，更容易出問題。

2.大力推進(jìn)保障房建設(shè)PPP發(fā)展模式

保障房建設(shè)資金來源是一個普遍關(guān)心的，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合營）模式，無疑是一種很好的選擇。PPP模式通過大量引進(jìn)民間資本及先進(jìn)管理水平來轉(zhuǎn)移政府風(fēng)險、提高政府部門辦事效率、縮短項目建設(shè)周期、節(jié)約成本的目標(biāo)，最終實現(xiàn)政府與私人投資者的雙贏。PPP模式既是保障房項目為解決建設(shè)問題的很好的方式，也是保障房建筑質(zhì)量的有效方法。政府相關(guān)部門由于職能分工及裙帶關(guān)系問題，對于建筑質(zhì)量監(jiān)管難度比較大。

3.加大保障房信息公開建設(shè)方面的成果，提高大眾滿意率

如今政策在保障性住房政策宣傳方面已知有了長足進(jìn)步了，成立了專門機構(gòu)及建設(shè)有專門的網(wǎng)站，公布保障房房源信息、獲得資格申請人姓名單位信息，保障房相關(guān)政策等通過網(wǎng)站均可查詢。然而公眾媒體很少報道這些方面的信息。《南國早報》《當(dāng)代生活報》《南寧晚報》是本地居民訂閱量最大的紙質(zhì)媒體，以《南國申報》為例，國家及當(dāng)?shù)卣行碌淖》空叱雠_，報紙都會有報道，但是要查看完整的政策原文、更多相關(guān)信息，報紙就沒有介紹了。因此居民需要了解更多相關(guān)政策信息經(jīng)常借助于親戚朋友的幫忙。鑒于此，房產(chǎn)部門在傳達(dá)相關(guān)政策的時候是否可以考慮單位工會這條渠道呢？

4. 重視保障房選址

保障房的選址一方面要考慮到區(qū)域分布的均衡，另一面選址不應(yīng)過于偏僻。對于政府相關(guān)部門而言，保障房選址并不存在技術(shù)上的難題，關(guān)鍵在于經(jīng)濟利益的讓渡上。保障房項目區(qū)位好，政府在經(jīng)濟效益上自然會做出更大的犧牲。能用于商業(yè)開發(fā)的地塊卻用于保障房項目建設(shè)顯然沒有發(fā)揮土地的最大效用，但是選擇最偏僻的地段進(jìn)行建設(shè)保障房項目建設(shè)顯然也是有難以讓人滿意的。這也是南寧的前幾個限價房項目推出后不受歡迎的原因。為了解決保障房項目的公共設(shè)施配套及基礎(chǔ)設(shè)施配套問題，在成片開發(fā)的普通商品住房項目中配套保障房項目建設(shè)成為最佳選擇。

參考文獻(xiàn)：

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