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小產權買賣合同范文第1篇

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于XX年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向------------------------------------區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方： 乙方：

年月　日 年月日

見證人： 年月日

年月日

年月日

小產權買賣合同范文第2篇

乙方（購房方） 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。

二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據為準）

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質。

六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。

七、甲方應積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續(xù)，相關費用由乙方承擔。

八、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產權房屋的買賣合同范本二

甲方（售房方） 身份證號碼：

乙方（購房方） 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。

二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據為準）

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯(lián)的公共設施、公共用地的使用性質。

六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。

七、甲方應積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續(xù)，相關費用由乙方承擔。

八、違約責任

1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產權房屋的買賣合同范本三

賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________

買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________

根據《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：

一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價款出售給乙方。

二、房屋的基本情況：

該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。

三、付款方式：

本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。

四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關權益（使用

、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，乙方需保證按期繳納各項物業(yè)費用（水電費等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

五、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協(xié)助乙方辦理房屋產權過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產生的相關費用均由乙方全部承擔，甲方只為乙方提供必要的幫助。

五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結構，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔。

六、本合同經甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價10%的違約金。

七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，提交房屋所在地人民法院解決。

七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

小產權買賣合同范文第3篇

買受人（乙方）身份證號碼：

房屋買賣合同

賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）

買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）

甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）

二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

小產權買賣合同范文第4篇

關鍵詞：小產權房；法律政策；小產權房買賣 

 

引言 

 

房屋產權本無大小之分，如果從法律上來評價小產權房，小產權房就是無產權房。小產權房并非一個嚴格的法律術語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產權證的叫大產權，如開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產權房屋。大產權房購買者享有房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。而小產權房，使用的是集體建設用地，國家并不發(fā)產權證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當事人交易的一紙合同。 

近幾年，隨著商品房價的大幅漲價，小產權房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學者都在呼吁要從法律上賦予小產權房平等的權利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權利的模糊更使得農民與購房者權益皆無法獲得有效保護，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學者的強烈批判，這就需要我們討論小產權房究竟可否入市流轉?法院應如何處理與小產權房相關的糾紛。 

 

一、小產權房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境 

 

相比商品房，小產權房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權利缺乏法律保護也要購買的重要原因。但由于小產權房缺乏法律保護，在小產權房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會認定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產權房不受法律認可，也無法在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此遇到房屋質量問題、公共設施維護問題、乃至房屋建設資金周轉出現(xiàn)問題成為難尾樓時，其救濟途徑就非常有限。同時，由于小產權房沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后難以轉讓過戶。 

由于小產權房權利本身的不清楚、不充分，小產權房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產權房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產權房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產。比如2004年北京市高級人民法院的《關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規(guī)定，農村私有房屋買賣合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。 

北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟樸償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經濟損失185290元，約占房屋市值的70％。 

法院的判決是否合適筆者暫不評價，此案例中各級法院雖然都普遍認定合同無效，但實際上都傾向于保護購房者的權利。比如，北京二中院認為造成合同無效的理由在于農民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認為應當保護購房者的權益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權威。 

上述案例是單個農民將原有農村房屋出售后，因為房價變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點在于小產權房買賣協(xié)議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產權房糾紛。由集體經濟組織修建出售的小產權存有更多爭議，因為其涉及的權利主體更多，包括集體經濟組織與購房者、農民與集體經濟組織、集體經濟組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭議。不少政府都嚴格限制小產權房，對已修建的小產權房甚至進行摧毀。比如2001年，王府家庭農場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經濟組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級法院很難處理這些爭議。 

小產權買賣合同范文第5篇

【關鍵詞】小產權房買賣；法律爭議；建議

1 小產權房買賣概述

1.1 何謂小產權房

“小產權房”指的就是在農村集體土地上建設開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產權房不包括農民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產權房買賣的特征及法律規(guī)定

從小產權房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設規(guī)劃在集體建設用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護的。存在爭議的只是小產權房向本農民集體組織以外的成員出售或轉讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產權房及其買賣體現(xiàn)出下列特征

1）小產權房出售主體是農民個人和農民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農民個人建造的房屋，出售者為農民個人。在建設用地上由農民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設的房屋，由農民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。

2）小產權房因為無須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。

3）小產權房的購買者無法取得房產管理部門頒發(fā)的產權證書確權，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的無法律效力的產權證書，也就是說，其產權無法得到法律有效保護。

4）小產權房的流通受到限制。由于小產權房無法取得房產證，因此無法進行二次交易，也無法辦理轉讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農民集體內部流轉。

1.2.2 關于小產權房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定

我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉事項未做規(guī)定。按照《物權法》第151條、第153條規(guī)定，小產權房應當適用土地管理法等法律?！锻恋毓芾矸ā返?3條則是明確禁止小產權房的買賣。

2 小產權房買賣中存在的現(xiàn)實突出法律爭議問題

依現(xiàn)行法律，小產權房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應被認定無效，農民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經審理后認為被告是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責令被告在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，被告作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經濟損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，只允許使用本農民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權一般只可以由本農民集體組織成員所享有這一點也是上述農房買賣案判決的主要理由。②

根據《物權法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動產，即購房者必須要經過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)

政府頒發(fā)的所謂的房屋“產權證”不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉(xiāng)產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。②

可見，現(xiàn)今小產權房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關權利流轉問題、小產權房買賣的法律效力問題。

3 構建小產權房買賣具體法律制度的相關建議

筆者認為應當將小產權房買賣合法化，但是應有一定的限制，從而更好地維護各方利益，促進資源的優(yōu)化配置。

3.1 落實限購政策

對已經有住房的人進行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產資源，實現(xiàn)“居者有其屋”的藍圖。具體而言，可以設置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進行小產權房的買賣；城市居民購買小產權房，必須居住滿10年之后，方可轉賣等。

3.2 小產權房不得損害集體、國家利益

小產權房必須是在農民依法享有的用作建設用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經濟組織利益與國家利益的現(xiàn)象發(fā)生。

同時，對小產權房必須規(guī)范管理，嚴格監(jiān)管小產權房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。

4 結論

綜上所述，我國房地產市場在國民經濟中占有重要地位，房地產領域的相關法律法規(guī)尚不完善，“小產權”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產權房問題既涉及到集體建設用地的改革，又關系到諸多群體的切身利益；既事關歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產權房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的視角[j].內蒙古農業(yè)大學學報，2010（4）.