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房地產直接融資和間接融資范文第1篇

關鍵詞：房地產融資；渠道；選擇；因素

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

前言：房地產行業(yè)目前依然是整個國民經濟發(fā)展重要的支柱之一，對推進經濟發(fā)展與城市建設，滿足人們的基本住房需求，穩(wěn)定社會有著重要的現(xiàn)實意義。房地產行業(yè)作為一個資金密集型的行業(yè)，其發(fā)展的關鍵在于資金。

當前我國房地產融資的現(xiàn)狀

房地產市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發(fā)展和房地產價值的提高而逐漸演變的。房地產價值較低的時候，房地產企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金，幾乎沒有房地產企業(yè)融資需要；隨著房地產價值的逐漸提高，房地產企業(yè)的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續(xù)性的矛盾。

我國房地產企業(yè)的資金主要來自于商業(yè)銀行貸款，在房地產企業(yè)融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風險的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業(yè)貸款越收越緊，在目前銀行對房地產行業(yè)嚴控貸款的形勢下，近年來國內房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低，房地產直接融資的重要性逐漸凸顯。開拓融資渠道，拓展房地產信托、企業(yè)債權、房地產股權私募基金、房地產投資信托基金等新型的房地產融資業(yè)態(tài)，從間接融資向直接融資轉化是房地產企業(yè)解決融資難問題的重要途徑。房地產業(yè)直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產企業(yè)通過直接融資使得資金來源多元化，就避免了把房地產市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產投資的壓力，把資金吸引到房地產市場的供應端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產領域，也緩解通貨膨脹的壓力。

一、房地產企業(yè)的融資需求的特點

從房地產企業(yè)的融資結構分析，房地產企業(yè)融資以長期資本為主，融資渠道單一，主要依靠銀行貸款；受政策影響，申請上市融資、發(fā)行企業(yè)債券的難度較大、發(fā)行規(guī)模較小。房地產企業(yè)由于行業(yè)性質原因，企業(yè)融資具有規(guī)模大、投入資本多、資金回收周期長、資金風險高等特點。

（一）融資規(guī)模大，對外部資金需求量大。房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產經濟活動是大量資金運動的過程，開發(fā)與經營規(guī)模較大，資金使用及回收周期較長，對資金需求較大。只依靠企業(yè)的自有資本，無法完全項目開發(fā)與企業(yè)的快速發(fā)展。同時，由于房地產企業(yè)的資金，存在使用支出的集中性與資金來源積累的分散性和長期性的矛盾，企業(yè)開發(fā)運營過程中需要大規(guī)模的資金投入。

（二）資金回收周期長。由于房地產項目開發(fā)經營的周期長，項目投資過程環(huán)節(jié)較多，周期一般在1年以上時間，且最終待項目完成才能實現(xiàn)資金的全部回籠。房地產資金運動包括房地產項目土地批租、房地產開發(fā)到房地產銷售整個過程，時間較長，資金周轉速度慢。這也主要是因為房地產投資涉及了土地購買、建筑開發(fā)、銷售等過程，資本需經過多次流轉才能最終獲利。

（三）資金的經濟風險和財務風險較大。房地產企業(yè)受國家宏觀經濟政策調控影響較大、經濟周期對其的影響也較為明顯，資金回收期又長，企業(yè)面臨的資金風險較大。尤其是近兩年，國家對房地產行業(yè)實施了差異性貸款等一系列的微調政策，企業(yè)的資金鏈受到了極大地挑戰(zhàn)。同時，我國金融市場發(fā)達程度不高，項目運營資本的短期風險也較大。

二、房地產企業(yè)融資渠道及影響因素分析

（一）房地產企業(yè)融資渠道。按房地產企業(yè)的融資對象分析，主要包括內部融資（自有資金）和外部融資（銀行貸款、上市融資、信托與基金等）兩部分。

1.注冊資本金、資本公積金及其他自有資金。自有資金是指房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和歷年收益結存形成的資本公積金等所有者權益資本，屬于企業(yè)永久性資本，沒有還本付息的壓力且籌資風險較低。自有資金是衡量房地產開發(fā)企業(yè)整體實力和項目開發(fā)風險的重要因素，是房地產開發(fā)項目的順利完工的必要保障。房地產企業(yè)一般可以通過吸收直接投資、發(fā)行股票、留存利潤等方式籌集自有資本。

2.銀行貸款，包括企業(yè)信用貸款和項目貸款。就目前來看，房地產企業(yè)仍是銀行的優(yōu)勢信貸客戶。信用貸款是指以企業(yè)的信譽發(fā)放的貸款，企業(yè)無需提供抵押品或第三方擔保，僅憑企業(yè)的信譽就能取得貸款，并以借款人信用程度作為還款保證的。信用貸款風險較大，一般要對企業(yè)的經濟效益、經營管理水平、發(fā)展前景等情況進行詳細的考察，以降低風險。項目貸款是對企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產開發(fā)建設的中長期項目貸款，貸款期限一般不超過三年（含三年）。隨著房地產市場的降溫,商業(yè)銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產企業(yè)在開發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產經濟發(fā)生波動，房地產企業(yè)的經營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全?？梢哉f，以后多數(shù)房地產企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款進行開發(fā)的。

3.上市融資。越來越多的房地產企業(yè)開始借助證券市場的融資功能，快速擴張規(guī)模。目前我國房地產企業(yè)國內上市的途徑有直接與間接兩種方式。直接上市（IPO）主要是房地產企業(yè)在A股市場直接公開發(fā)行股票上市。間接上市即買殼上市，指非上市公司通過控股、直接出資、債權等收購方式，取得一家上次的控股權進而獲取上市地位，通過注入本企業(yè)相關的資產與業(yè)務，實現(xiàn)上市。通過上市進行融資，不僅可以實現(xiàn)資本的合理運作，更能提升企業(yè)的品牌與名譽。

3.股權融資。對于房地產企業(yè)來說，股權融資是房地產企業(yè)與資本相結合的理想融資渠道。通過資本市場融資再融資，即采用增發(fā)配股、可轉債等融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門檻比較高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定是很多企業(yè)不能選擇直接上市融資。加快股權融資發(fā)展要加大股權融資比重，降低目前入市的門檻。但是就目前狀況來看，短期內，這些條件不會有很大變化。更多的房地產企業(yè)選擇間接上市--買殼上市，買殼上市需要大量現(xiàn)金，目的是通過增發(fā)、配股再融資資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資金進行置換。而擁有大量現(xiàn)金和好的項目都是中小型房地產企業(yè)很難具備的，所以我國房地產企業(yè)走上市這條道路仍然任重道遠。

4.債券融資。

房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前只有少數(shù)國有企業(yè)能通過債券市場進行融資，而民營房地產企業(yè)，即便是大型房地產企業(yè)也對債券難以問津。房地產企業(yè)進行債券融資需要政府創(chuàng)造良好的條件。一方面，必須進一步加大證券市場的改革力度，完善房地產金融法規(guī)，為房地產企業(yè)能在資本市場上直接融資提供保障"另一方面，借鑒國外發(fā)達國家的經驗，房地產企業(yè)要立足于國內證券市場，向海外證券市場拓展。

4.房地產信托與房地產基金。房地產信托成為現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)融資的熱門選擇之一。房地產資金信托，是委托人將自己擁有的閑置資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿，將資金投向房地產業(yè)，為委托人獲取一定的收益的行為。信托制度的優(yōu)越性、靈活性以及獨特的財產融資功能與權益重構功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國的房地產信托主要是由信托公司兼營的一種業(yè)務，其主要工作是房地產資金信托。從長期發(fā)展來看，應成立獨立的房地產信托投資公司，為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務，適應房地產行業(yè)特點提供長期性融資模式。房地產基金是主要投資于房地產或房地產抵押等相關公司發(fā)行的股票的投資基金。但這兩種融資方式的缺點是融資成本較高。

5.其他外部資金來源。典當以快速、短期、便捷的特性，成為銀行信貸融資的重要補充。企業(yè)通過包括不動產在內的不易變現(xiàn)的資產來換取所急需的發(fā)展資金，使得典當行業(yè)成為中小開發(fā)商的融資渠道之一。典當通過其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。短期資金的缺口對企業(yè)的壓力較大，通過典當行業(yè)融通短期資金的房地產企業(yè)也逐漸增多。商業(yè)信用也是房地產企業(yè)短期資金的重要來源之一，如建筑施工企業(yè)的短期墊款、客戶購房的定金及預付款等。

民間投資同樣是房地產行業(yè)發(fā)展的重要推動力，而現(xiàn)在的民間投資也在發(fā)生一些新變化：首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經大為減少。其次，原來一些民間資本是買住宅，現(xiàn)在卻轉投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農業(yè)、科技等領域；剩下的50%資金還留在房地產，但投資已經出現(xiàn)分化，一是買商業(yè)地產，二是買證券化產品，三是到海外買房。值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。

（二）房地產企業(yè)融資渠道選擇的影響因素

1.利率。房地產業(yè)的發(fā)展關系社會民生，利率政策直接影響房地產企業(yè)的資金鏈及發(fā)展，是影響房地資金波動的重要因素。利率直接影響房地產企業(yè)的融資成本與資本風險，利率較高時，企業(yè)的融資成本上升，資本風險加大。

2.金融市場。金融市場的發(fā)達程度直接關系到企業(yè)融資的決策與選擇，主要包括了股權市場與債權市場。金融市場越發(fā)達，房地產企業(yè)可以選擇的融資方式就越豐富。如國內房地產業(yè)發(fā)展迅速，房地產信托、房地產基金、房地產項目貸款等房地產金融業(yè)務的快速發(fā)展，大點促進了房地產企業(yè)的融資的便捷。

3.國家法規(guī)政策。自金融危機以來，國家實施了寬松的貨幣政策和財政政策，降低利率、擴大內需等政策防止經濟的衰退，保證經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。較為寬松的經濟環(huán)境，使得房地產企業(yè)的融資成本大為降低。如果出現(xiàn)貨幣緊縮、匯率上升，則房地產價格就會下降；如果貨幣寬松、匯率被人為抑制在低位，則房地產價格上升。由于房價過高，漲幅過快引起國家與社會的關注，國家加大對房地產行業(yè)的調控力度，包括用地審批貸款、房地產項目貸款等政策都進行了引導與約束，以防止房地產泡沫。房地產企業(yè)的融資環(huán)境受到影響，融資成本較高。

三、房地產企業(yè)改善融資的具體措施。

（一）發(fā)展多層級房地產金融市場。適度放寬股票融資政策、完善房地產債券市場、發(fā)展市場化直接融資，發(fā)展多層級房地產金融市場，通過政府干預與市場調節(jié)相結合的方式建立多層次房地產金融體系，拓展房地產融資渠道與融資方式的選擇，促進房地產金融業(yè)的發(fā)展。（一）探索融資模式創(chuàng)新。探索房地產融資模式創(chuàng)新，發(fā)展多種融資方式相融合的組合式融資模式等。在房地產企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下采取不同的融資策略，實行合理有效的組合，使其不但滿足企業(yè)自身的發(fā)展，而且可以最大程度的降低企業(yè)資金成本。

（三）加大宏觀調控力度。

從信貸入手調控房地產市場可以取得根本性的效果。我國目前銀行貸款規(guī)模過大，金融壓力與風險加大，必須提高房地產開發(fā)企業(yè)貸款的條件，加強對房地產開發(fā)商抵押貸款的審查，避免資金過多的流入房地產開發(fā)市場，造成投資過熱。房地產開發(fā)企業(yè)也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門檻有所限制，實現(xiàn)房地產融資的多元化特別是直接融資是房地產發(fā)展的必由之路，把房地產融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉變。房地產企業(yè)可以通過資本市場融資或再融資，創(chuàng)新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產項目資金需求方面的壓力。

四、結束語

由此可見，中國房地產市場融資渠道正在悄然發(fā)生著變化，這預示著中國房地產行業(yè)由初期的比較粗放，雛形的產業(yè)逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。

參考文獻：

[1]郭曉亭.中國房地產融資途徑發(fā)展趨勢分析[J].經濟與管理.2007.

[2]劉海英，李偉群.房地產宏觀調控與金融風險控制[J].建筑經濟.2010.6.

房地產直接融資和間接融資范文第2篇

五六千年來，我們把這樣一種本能為生存而創(chuàng)造的空間，特別是在最近幾百年把空間形式用商業(yè)的方式來推廣發(fā)展，就出現(xiàn)了房地產。只要人類存在，我們80%的時間都是在人造空間里完成，房地產所要提供的服務和產品將是人類繼續(xù)生存和生生不息的一個重要條件。

既然如此，大家當然就對房地產有信心，只要還有人類就會有房地產，只要有房地產就會有房地產企業(yè)，只要有房地產企業(yè)，我們的空間、結構的形式，我們的享受，我們的便捷性、安全性就越來越高。

有些很有思想的妹妹會在微博里、小說里寫：找一個房子比找一個男人靠譜，因為房子只要你按揭完基本上不再騙你。博納董事長于冬拍的電影里經常有不靠譜的男人和女人的關系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。

重要的地產公司都在做一件事情，即告別住宅時代，進入房地產全面發(fā)展的時代，由住宅公司轉型到全功能的房地產公司，這是最近房地產行業(yè)最實質性的變化。

比如，萬達早已不把自己定位為純粹的地產公司，它由一個住宅公司，轉到商用，現(xiàn)在變成全功能娛樂文化導向房地產類的一個特殊公司。再比如中建，要把它所有系統(tǒng)內的，包括中海外、中建國際，以及在內地上市的各式各樣公司所有的統(tǒng)合到一起。

而這個變化中，有三個方向是共同的：

一、大家的關注從外部轉化到內部空間里；

二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產開發(fā)商，逐步變?yōu)槭召M開發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺模式；

三、財務安排的機制，由直接融資占主導，取代過往，全部的間接融資。

第一，外部轉化到內部空間里。以前做房地產，做住宅的時候只要關注整個有多少面積，多大，然后多少銷售額，多少規(guī)模，對空間里邊的內容其實不大關注，在住宅時代，所有空間里邊是老婆（運營商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。

比如，萬達發(fā)現(xiàn)，商場內賣服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業(yè)態(tài)砍掉，這就是關注了里邊的事。而現(xiàn)在全球的購物中心最大幾家全都在關門、減少，并且都在關注里邊的業(yè)態(tài)發(fā)生的變化。

第二，商業(yè)模式的改變。地產公司現(xiàn)在正在開始關注房子里邊怎么樣去設計，究竟應該按照國際上做商用不動產通常的辦法，把開發(fā)商頭商，運營商者分開，由開發(fā)商來統(tǒng)合，還是像過去做住宅一樣一個開發(fā)商從頭做到尾，是平臺模式，還是沿襲過去的縱向模式？這是第二個關注的興奮點。

第三則是，地產公司由直接融資占主導，取代過往全部的間接融資。以往地產公司70%是銀行的錢，現(xiàn)在所有的地產公司都開始在財務安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來越大的比例。這是一個趨勢。在美國直接融資房地產企業(yè)當中，特別是商業(yè)不動產當中大概占到七八成。銀行的錢非常少。

萬通，現(xiàn)在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當于天上人間關了，良家婦女不抱怨了，因為男人不去了。政府監(jiān)管還是按照原來的習慣，管銀行，但地產公司還是發(fā)展很快，實際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

過去的地產商恨不得什么都做，但是現(xiàn)在發(fā)達地區(qū)地產價格鏈已經從縱向開始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉諛I(yè)，服務業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運營叫服務業(yè)，由此帶來的一些財務安排和金融產品的變化，這叫金融業(yè)。地產公司要做一個選擇，你是聚焦在制造業(yè)、服務業(yè)還是金融業(yè)？

在制造業(yè)階段競爭力主要是在成本、規(guī)模、速度上競爭。就跟富士康一樣，雇100萬人來帶兵；服務業(yè)競爭則在服務品質和財務安排的技巧；到金融部分的競爭則是創(chuàng)新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。

服務講究的是品牌和收益，地產商逐步轉到服務業(yè)以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據(jù)調查，這種服務業(yè)的模式轉變越來越多，圍繞這些東西創(chuàng)造出無限多跟房地產有關的服務類公司。

在美國，這樣的服務公司一共有60萬家，開發(fā)商反而很少，但是在中國，開發(fā)公司有6萬多家，服務類的公司少于開發(fā)公司，今后在這個領域里服務類的公司將大大增加，傳統(tǒng)的開發(fā)公司會減少。

從全球，特別是美國來看服務類的房地產公司，或者是商業(yè)不動產公司的市值大于住宅公司的市值，房地產金融類的市值又遠遠大于商業(yè)不動產公司的市值，所以最大、最復雜、最有容量的是不動產金融。

目前，中國的熱錢體量很大，多到什么程度呢？現(xiàn)在保險公司的資產有10%可以用于房地產，特別是用于住宅和土地開發(fā)以外的其他各種類型的房地產，這個錢就有1萬億元。還有1萬億元是民間通過類似于影子銀行、基金、理財公司等各種金融服務機構進入到房地產公司。

房地產直接融資和間接融資范文第3篇

關鍵詞：房地產企業(yè) 融資結構

當前經濟形勢錯綜復雜，因而需要因地制宜、深化改革。某房地產公司憑借堅實的基礎、雄厚的實力以及和金融機構長期建立起的良好合作關系，不斷化解資金風險，實現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展。通過優(yōu)化企業(yè)的融資結構，引入多元化的融資方式，突破融資制約瓶頸，形成了良好的資本結構。

一、房地產行業(yè)整體融資現(xiàn)狀及原因分析

（一）融資方式單一、過度依賴間接融資

企業(yè)融資方式按投融資雙方關系可以分為直接融資和間接融資。目前大多數(shù)房地產企業(yè)都面臨融資渠道單一的問題，來自銀行的間接融資資金在資金結構中比重偏高，主要表現(xiàn)為銀行信貸資金。表面上看，企業(yè)開發(fā)建設資金主要來源于銀行信貸資金，從更深層次來講，開發(fā)企業(yè)的資金回籠，如預售、銷售款中大部分來自客戶的銀行按揭貸款，施工單位工程墊支款中也有部分來自銀行貸款，據(jù)此推算，開發(fā)企業(yè)直接和間接銀行貸款占到總資金的6成以上。房地產行業(yè)是一個資金密集型的產業(yè)，投資規(guī)模大，回收周期長。企業(yè)發(fā)展機遇很多，面臨的風險也很多，資金璉中的任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，都會出現(xiàn)連瑣反應進而影響其生存。銀行對高風險附加值行業(yè)的資金支持并不是其優(yōu)勢所在。

縱觀某公司的融資方式及綜合指標，以2010年為分界線，大體格局如下：2010年以前公司基本以短期流動資金貸款的方式獲得外部融資，貸款總量約20億左右，項目建設資金主要來源于上期項目銷售回籠資金和銀行貸款，從未涉足直接融資產品。在當時的金融環(huán)境下，多以半年期基準利率下浮10%的水平融資。2010年隨著國家宏觀調控政策的出臺，貸款利率上升為一年期基準利率，貸款總量從2009年的21億逐年上升至2012年的44個億，增加了一倍。雖然進行了諸如股權質押貸款之類的直接融資，但這部分融資產品從總量上講比重過小。項目建設資金中的70%通過項目開發(fā)貸款方式解決，30%自籌資金依靠短期貸款等其他方式籌集到位，以銀行信貸資金為主的間接融資資金比重過大。

（二）內源融資少，主要依靠外源融資，自有資金不足，資產負債率居高不下

公司融資方式按資金來源可劃分為內源融資和外源融資。內源融資是指企業(yè)將自己的留存盈利和折舊轉化為投資的過程。外源融資則指通過一定方式向企業(yè)之外的其它經濟主體籌集資金，使之轉化為自己投資的過程。

中國銀監(jiān)會于2009年10月先后頒布實施了《項目融資業(yè)務指引》和《固定資產貸款管理暫行辦法》，2010年2月又頒布實施《流動資金貸款管理暫行辦法》與《個人貸款管理暫行辦法》?！叭齻€辦法一個指引”中明確規(guī)定對項目資本金未達30%及未取得“四證”的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。一系列政策規(guī)定的出臺對房產企業(yè)各類貸款審批的要求和資金流向的監(jiān)管力度明顯加強，對公司的融資策略產生了決定性的影響。

房產行業(yè)具有不同于其他行業(yè)的特殊性，從土地開始的資金投入，到最后銷售資金回收，需要經歷一個漫長的時期。在過去的幾年中，公司對經營戰(zhàn)略進行了調整，采取以租賃為主銷售為輔的營銷策略，保存優(yōu)質資產，增加穩(wěn)定性收入，從而在實現(xiàn)資產增長的同時并沒有足夠的項目現(xiàn)金流入，建設資金回流的時間拉長，因而不得不借助于大量的外部融資，這增加了財務風險。根據(jù)公司2012年的統(tǒng)計資料，資金流量及結構分布如下：年度資金流出量22億，其中自有資金提供50%，另外的50%全部由新增融資提供。從總量上來看，工程建設支出12億元，大約相當于整個年度融資量，工程建設的投入高度依賴外源融資資金，自有資金提供不足的現(xiàn)狀使得項目開發(fā)貸款的審批和審批后的投放受到影響，公司運營對外部資金過于依賴，從而防范市場風險的能力較弱。

內源融資資金過少帶來的另一個影響就是評價公司償債能力的重要指標――資產負債率偏高。在沒有外部權益性融資注入資金的背景下，內源融資體量過小，公司的開發(fā)建設資金缺口必須依靠外部債務方式取得，使得資產負債率逐年上升并居高不下，利息負擔過重，財務風險增大。如果不打破這一融資格局，不對公司資本結構進行調整，這種狀況將會持續(xù)下去，并最終對公司的再融資能力產生影響。

（三）長期融資比例較低，短期融資比例較高

2010年以前國家的貨幣政策及銀監(jiān)會對短期流動資金貸款的用途監(jiān)管均較為寬松，周轉靈活且利率優(yōu)惠的短期流動資金貸款能夠滿足公司對資金的全部需求，中長期貸款量微乎其微。2010年，隨著國家一系列政策規(guī)定的出臺，銀監(jiān)對貸款資金投放的審批要求愈來愈嚴格，對貸后資金用途監(jiān)管力度不斷加強。2008年――2012年，在公司貸款總量翻了四番的同時，貸款利率上升為一年期基準利率，中長期貸款比例也逐步調整上升至30% 。雖然進行了短期和中長期融資結構的調整，但在短期信貸資金大量留存并逐年遞增的前提下，中長期貸款的占比增長緩慢。項目建設資金中有相當部分來源于短期流動資金貸款，形成短貸長投，長短錯配的狀況。短期貸款比重過高在一定程度上會降低融資成本，但其周轉頻繁的特點增加了財務風險和經營風險，在國家嚴厲的宏觀調控下隨時可能出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，這對企業(yè)穩(wěn)健經營極為不利。

從目前情況看，房產行業(yè)在未來較長時間仍有可能受制于各項宏觀政策調控，根據(jù)自身規(guī)模實力和抵御風險的能力，采取不同對策，合理配置資源，優(yōu)化公司融資結構，對公司的長期發(fā)展將有著深遠的意義。

二、優(yōu)化融資結構的對策

（一）增加內源融資，加大股權融資力度，降低資產負債率

資產負債率是國資委考核其下屬國有企業(yè)的一個重要經濟指標，目前上級集團對公司這一指標的紅線要求為80%，公司近年來資產負債率居高不下，改善這一指標的途徑需要從增加內源融資和股權融資兩方面入手。內源融資不需要對外支付利息，不發(fā)生融資費用，使得內源融資的成本遠低于外源融資，而且內源融資也是西方發(fā)達國家企業(yè)首選的融資方式。股權融資既可以通過上級公司增資擴股方式，也可以采用公司自有資本與外部資本市場的結合。公司經過多年的精心經營和資本積累，區(qū)域內的土地均以遠低于市價的成本進行了鎖定，投資收益率遠高于市場平均水平。鑒于此，建議對于這塊區(qū)域的開發(fā)可保持原來的資本結構，保留既得收益并實現(xiàn)利益最大化。對于公司向區(qū)外延伸拓展項目，如果項目本身通過市場運作，那么可采取聯(lián)合開發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者，組建項目公司。這一方面解決了項目對資金的需求，另一方面有利于分散企業(yè)風險，更重要的是通過引進專業(yè)機構和高端品牌，擴大社會效應，在項目帶來經濟收益的同時也有助于提升公司形象，產生巨大的社會效益。

（二）采用項目參建、墊支承包施工、項目供應鏈融資方式，減少自有資金的墊付

對于為客戶定制的項目可采取項目參建方式，減少自有資金的支付。墊支承包施工則指在項目施工建設過程中，發(fā)包人的工程建設資金暫由承包人以其自有資金進行墊資，待工程完全施工結束或施工比例達到相互約定的條件后，再由發(fā)包人按相關約定向承包人支付工程價款。這種方式可以達到資金延遲支付、節(jié)約資金成本、減少資金周轉壓力的效果。項目供應鏈融資是基于融資機構對項目的審批及與施工單位之間應收賬款的確認，對項目供應鏈商戶發(fā)放融資。這種融資方式可以有效解決供應璉商戶融資難的困境，同時延長公司工程款項支付期限，供應鏈融資到期，公司以項目貸款或自有資金對接。在關鍵時點（如年末等）可以通過供應鏈融資的方式降低融資總額，從而降低資產負債率。

（三）拓展多種直接融資渠道，增加長期融資產品比例

針對公司經營特點和資產狀況，可以進行諸如：股權質押貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行短期融資券等直接融資，目前公司在這幾方面已進行了嘗試。在長期融資方面也采用了項目開發(fā)貸款、經營性物業(yè)貸款等長期融資產品。目前，無論是直接融資還是長期融資，在總融資量中體量偏小。未來在上述產品的基礎上可以進一步延伸至如發(fā)行中期票據(jù)（永續(xù)中票）、定向票據(jù)，進行并購貸款、資產證券化，尋求產業(yè)基金發(fā)展道路。這樣可擴大融資渠道，從以債務融資為主轉為股權融資，在融資方式上與同業(yè)先進水平接軌。

（四）謹慎把控擴張規(guī)模及擴張速度，提高自有資金比例，改善企業(yè)現(xiàn)金流

公司在歷經近三十年的發(fā)展壯大后進入了良性運營，資產回報率較高。在未來良好的預期下，公司又將進入二次成長期，待建項目多、建設節(jié)奏緊湊，資金投入需求量大，同時公司未來戰(zhàn)略發(fā)展也需要充沛的資金作為堅強的后盾和有力的保障。在公司以較高負債方式運營時，如果項目資金不能盡快回收，將促使公司資金璉加速緊張。無論從宏觀還是從微觀的角度對公司經營規(guī)模的擴張和發(fā)展速度進行審慎把控，都需要在合理分配租售比例、優(yōu)化資產結構、合理配置資源、提高自有資金積累能力上探求新的思路，從根本上改善現(xiàn)金流量不足的問題。

隨著近幾年國家對房地產行業(yè)的宏觀調控，整個行業(yè)形勢仍然嚴竣。在公司大規(guī)模的資金需求與可持續(xù)發(fā)展之間尋求平衡點，是本文的意義所在。財務部門應該根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，制定優(yōu)化融資戰(zhàn)略，從資金上保證各項子戰(zhàn)略得以落地。隨著直接融資和間接融資、短期融資和長期融資、股權融資和債權融資等多種融資方式的均衡發(fā)展，未來公司的融資結構必將形成多元化格局，在資金短缺和融資成本中尋求平衡，實現(xiàn)資金管理的科學化。

參考文獻：

房地產直接融資和間接融資范文第4篇

關鍵詞：貨幣緊縮;房地產融資;發(fā)展趨勢

一、前言

房地產行業(yè)具有資金投入大、風險高、周期長、回報率高等特點，只有穩(wěn)定資金來源、拓寬融資途徑才能為房地產企業(yè)的健康發(fā)展提供物質保障。近年來，我國房地產行業(yè)的發(fā)展勢如破竹。但由于房地產金融市場尚未完善，某些企業(yè)或投資方只顧眼前利益，盲目開發(fā)房地產，哄抬房價，造成房地產行業(yè)資金混亂的局面。為規(guī)范房地產行業(yè)的健康良性發(fā)展，國家對此不得不利用經濟手段加強對房地產行業(yè)的宏觀調控。在貨幣緊縮的背景下，對于資金主要依賴于國內貸款的房地產行業(yè)來說，其融資問題更顯嚴峻。因此，房地產必須勇于迎接新的挑戰(zhàn)，開辟多元化的融資途徑。

二、貨幣緊縮政策及其給房地產融資帶來的影響

1.關于貨幣緊縮政策

國家宏觀調控經濟手段即貨幣政策配合其他宏觀經濟政策促進經濟健康發(fā)展。貨幣緊縮是一種貨幣政策表現(xiàn)。當市場資金過熱、出現(xiàn)通貨膨脹或經濟泡沫時，國家就會選擇貨幣緊縮政策來加以控制。從2008年“從緊”貨幣政策，到2009年、2010年適度寬松的貨幣政策之后，自2011年開始，我國貨幣政策又恢復了長期以來的“穩(wěn)健”。貨幣政策主要通過銀行的信貸來影響經濟行為。貨幣緊縮政策即使銀根緊縮，通過公開的市場操作、適當緊縮銀根，上調存款準備金率和基準利率。

2.貨幣緊縮背景下房地產融資面臨的難題

房地產企業(yè)的主要融資方式就是自有資金+預收款+銀行信貸，易受貨幣政策的影響。目前，我國房地產行業(yè)的融資渠道還存在很多不足之處，最突出的問題就是過分依賴銀行貸款。國家實行緊縮的貨幣政策更加制約了房地產的融資口徑。當存款準備金率上調時，各大商業(yè)銀行以及房地產企業(yè)上交銀行的法定資金就會增加，房地產自有資金相對較少，商業(yè)銀行的信貸能力也會降低，房地產信貸融資渠道也會受到影響，加劇了房地產金融市場的不穩(wěn)定性。當央行與商業(yè)銀行的再貼現(xiàn)率提高時，商業(yè)銀行的融資或向同行拆借的利率必然會上漲，這就導致房地產企業(yè)向商業(yè)銀行融資的利率提高，從而增加了房地產銀行貸款融資的成本。當貨幣緊縮政策采用公開市場業(yè)務時，央行會向市場拋售國債等有價證券，回收市場中的流動資金。這將導致市場中的貨幣逐漸減少，供不應求，促使商業(yè)銀行做出借貸利率上升的對策，房地產企業(yè)融資會受到一定沖擊。

三、基于貨幣緊縮的房地產多元化融資趨勢

1.信托項目融資

房地產是成本高、周期長的行業(yè)，資金短缺問題伴隨著地產開發(fā)的長期存在。隨著我國貨幣緊縮政策的持續(xù)貫徹執(zhí)行，控制了房地產的銀行信貸增量，房地產只有積極進行多渠道融資才能求得穩(wěn)定發(fā)展。房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物，具備連接貨幣市場、資本市場和產業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，是一種行之有效的融資方法，能為委托人提供可靠的融資渠道，有助于促進房地產企業(yè)良性發(fā)展。所謂房地產信托，即信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益，也就是房地產開發(fā)商與投資人供需雙方資金往來的橋梁。信托項目融資主要包括信托貸款、股權投資、股權證券化、權益轉讓和混合型。為規(guī)范信托業(yè)務、防范信托風險，房地產企業(yè)應發(fā)展多元化信托。首先要加強與信托公司的合作，與信托公司建立一種長期緊密的伙伴關系。其次要關注銀監(jiān)會的《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》、《信托公司凈資本管理辦法》等有關信托方面的文件，保證信托項目融資的謹慎性、安全性。

2.資本市場直接融資

房地產作為資金密集型行業(yè)，受國內政策國際資本市場影響，在國家加強對房地產市場宏觀調控，實行貨幣緊縮政策的背景下，目前房地產企業(yè)在國內資本市場融資難度加大。市場對企業(yè)融資活動具有重要影響。房地產應擴大資本市場直接融資比重，利用債券、股票等有價證券的金融資產形式吸收資本市場閑散資金。直接融資即在市場主導的金融體系中，資金供給者和需求者在金融中介的幫助下，共同確定交易價格和交易數(shù)量，直接完成資金轉移。作為金融市場發(fā)展的一種必然趨勢，房地產進行資本市場直接融資具有以下優(yōu)點：（1）資金供需雙方根據(jù)各自條件，進行直接的合作聯(lián)系，實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置;（2）房地產企業(yè)與投資人建立一種債權債務關系，作為債權者的投資人監(jiān)督，將促進作為債務方的房地產企業(yè)提高資金利用率;（3）所籌資金具有長期性，非常有利于房地產應對貨幣緊縮背景下的融資難題。房地產企業(yè)可以在資本市場募集較多的、長期性的資金，從而促進房地產市場健康穩(wěn)定。

3.私募股權房地產基金

在信貸、IPO、發(fā)債等融資渠道受貨幣緊縮政策刺激而逐漸疲軟的背景下，私募股權房地產基金以其靈活多樣的投融資方式成為房地產融資的一種重要趨勢。所謂私募股權房地產基金，指的就是主要投資于房地產或房地產抵押有關公司發(fā)行的股票的基金。從是否直接投資于房地產這一問題來看，私募股權房地產基金可分為兩類：一是直接投資房地產公司發(fā)行的股票上，另一類是間接投資房地產業(yè)的基金，即房地產抵押基金。在我國，房地產行業(yè)私募股權基金有兩種模式，一種是基金公司成立專門投資于房地產行業(yè)的私募基金，還有一種是房地產企業(yè)為自己的項目設立一支私募股權基金。私募股權房地產基金，可以有效應對當前銀行收緊甚至停止房地產項目貸款，商品房預售受到限購等國家宏觀調控手段的影響，對房地產開發(fā)和在建項目提高資金保障。房地產企業(yè)通過設立私募股權基金融資，首先要有明確的投資項目和專業(yè)基金，預期的市場前景，確定項目的可行性;其次要有專業(yè)的具有一定的經驗和競爭力的管理團隊，關注擬投資項目的運營團隊和運營模式，確保項目運轉有利可圖。再者項目的開發(fā)不僅僅局限于股權，更要關注土地使用權的等其他有價值的投資方式。

4.夾層融資

“夾層融資”是介于股權與債權之間的投資形式。夾層融資的金融產品一部分可以轉讓成股份，一部分可以轉讓成債券;其償還方式可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。夾層融資以其靈活性、快捷性適用于房地產業(yè)。其融資模式有三種：一是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購;二是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式;三是貸款+認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還。作為一種準房地產信托投資基金，夾層融資可以避開銀監(jiān)會規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35%的政策束縛，根據(jù)自身的偏好和發(fā)展條件選擇投資，是一種非常靈活的融資方式。

四、結束語

我國房地產融資本身具有過分依賴銀行貸款，自有資金普遍不足，民間借貸和預售款項存在不確定風險，上市融資、發(fā)行債券不成熟等方面的問題。尤其是在貨幣緊縮背景下，在房地產融資主要來源與國內貸款的現(xiàn)狀中，銀行貸款一旦嚴重受阻，房地產發(fā)展就會陷入融資瓶頸。因此，房地產只有積極進行信托項目融資、資本市場直接融資、私募股權房地產基金、夾層融資等多渠道融資才能求得穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]于濤.宏觀調控下房地產融資渠道的困境及建議[J].經營管理者，2013，07：239.

房地產直接融資和間接融資范文第5篇

房地產開發(fā)融資存在的問題

國內銀行房地產開發(fā)融資服務能力不足,加大了房地產開發(fā)貸款的風險。一是風險定價能力不足。世界銀行研究報告指出,我國銀行收取的開發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風險。銀行應該對風險收取費用,實施恰當?shù)馁J款信貸標準。雖然貸款機構按照人民銀行和銀監(jiān)會的要求正在收緊貸款標準,但是中國人民銀行報告仍顯示,在2005年,盡管開發(fā)貸款質量較差,銀行向開發(fā)商發(fā)放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。

二是產品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產開發(fā)金融產品主要有兩大類別:一是風險共擔貸款,向房地產開發(fā)商提供規(guī)模上限可與項目建設成本相當?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務,剩下的1/3貸款被看作權益;二是房地產開發(fā)的結構化融資,即按照每個房地產開發(fā)項目的要求進行創(chuàng)造性債務和權益結構化融資。我國商業(yè)銀行單一的房地產開發(fā)貸款產品與麥格理銀行能夠提供的產品和服務有著很大的差距。

三是土地儲備貸款存在潛在風險。盡管房地產開發(fā)的每個階段都有融資需求,但各個階段所面臨的投資風險不同,其中土地投資風險最大。在發(fā)達國家,土地購買資金主要來自于權益投入。我國的情況恰與之相反,由于土地儲備貸款主體的政府背景,土地儲備貸款規(guī)模增長迅速。此外,國家審計署《國有土地使用權出讓金審計調查結果》指出,土地儲備貸款中存在兩個突出問題,給土地儲備貸款帶來較大風險。一是土地儲備貸款的抵押物不實,即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地,同時有的土地儲備機構貸款規(guī)模過大而還款能力不足;二是土地儲備貸款被用于市政設施建設等非土地儲備用途。產生這一問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金,以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設。除了貸款風險外,土地儲備貸款規(guī)模過大,還會大量透支地方政府未來的土地收益,增加未來的還款壓力和風險,還會造成盲目超量儲備土地和建設規(guī)模的過度擴張。

房地產金融運作欠效率,資金投向結構不合理。

一方面由于我國房地產金融機構不健全,缺乏科學、合理、規(guī)范的經營,使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征,金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置,阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動,受系統(tǒng)內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產龐大的資金需求。

另一方面房地產資金的投向結構不夠合理,商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資,經濟適用住房建設投入不足,導致房地產市場出現(xiàn)總量相對不足的結構性失衡。使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產商盲目開發(fā),出現(xiàn)房地產供給的結構性過剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。

解決房地產開發(fā)

融資問題的對策

一是通過制度建設和金融創(chuàng)新改變房地產金融發(fā)展滯后的狀況。當前,房地產金融發(fā)展面臨的主要問題是制度環(huán)境不利于金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新跟不上實體經濟發(fā)展的需要,產生了很多需要金融創(chuàng)新才能解決的問題――單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產品的開發(fā),現(xiàn)有的金融產品難以滿足房地產開發(fā)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的融資要求等。

二是房地產債券融資大有可為。在公司的資本結構中,債務應該占有一定的比例。債務過高會增加公司的流動性和破產風險;債務過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財務杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國房地產公司的債務一般都為短期債務融資,短期債務中主要是銀行貸款,但是通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會發(fā)放開發(fā)貸款,但總體說,開發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產品可以有效地改善企業(yè)的負債結構。