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房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理 房地產(chǎn)工程 建設(shè)項(xiàng)目中圖分類(lèi)號(hào)：F273.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展，項(xiàng)目的投資規(guī)模和數(shù)量逐漸增多，類(lèi)型日趨多樣化，技術(shù)難度加大，組織機(jī)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，影響項(xiàng)目實(shí)施的因素越來(lái)越復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。在此背景下，精細(xì)化管理理念日漸深入人心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中得到了日益廣泛的應(yīng)用，它促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的制度與流程建設(shè)，提高項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，降低項(xiàng)目成本，縮短工期，提高項(xiàng)目質(zhì)量，滿足消費(fèi)者的需求，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

1. 精細(xì)化管理的內(nèi)容

精細(xì)化管理是一個(gè)全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)要貫徹到整個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。它包含以下幾部分內(nèi)容：

（1）精細(xì)化的操作。精細(xì)化的操作是對(duì)企業(yè)活動(dòng)的每一個(gè)行為都進(jìn)行一定的規(guī)范和要求，每個(gè)員工都要遵守這種規(guī)范，使企業(yè)的運(yùn)作更加正規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

（2）精細(xì)化的控制。精細(xì)化的控制建立流程來(lái)運(yùn)作企業(yè)的業(yè)務(wù)，該流程要包括計(jì)劃、審核、執(zhí)行和回顧。只要對(duì)該流程進(jìn)行了有效控制，就可以減少企業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)失誤，杜絕管理中出現(xiàn)漏洞。

（3）精細(xì)化的核算。精細(xì)化的核算是管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行清楚認(rèn)識(shí)的必要手段，這要求對(duì)凡是與財(cái)務(wù)相關(guān)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要進(jìn)行記賬和核算，并通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞和缺陷，降低企業(yè)利潤(rùn)損失。

（4）精細(xì)化的分析。精細(xì)化分析主要是借助現(xiàn)代化的手段，對(duì)角度、多層次分析企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化的分析，研究如何提高企業(yè)利潤(rùn)和管理成效。

（5）精細(xì)化的規(guī)劃。企業(yè)的規(guī)劃主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面是企業(yè)高層根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)的運(yùn)行情況制定中遠(yuǎn)期目標(biāo)，該目標(biāo)包括了企業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、文化、管理模式和利潤(rùn)、權(quán)益等等；另一方面是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者根據(jù)企業(yè)目標(biāo)制定具體的實(shí)施計(jì)劃。精細(xì)化的規(guī)劃是指企業(yè)在有依據(jù)、可操作、合理的基礎(chǔ)上制定企業(yè)運(yùn)行的目標(biāo)和計(jì)劃。

2. 建設(shè)工程實(shí)施精細(xì)化管理的難度

2.1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)

目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)工程建造外包模式主要為小總包加部分專業(yè)化較強(qiáng)的分包(如人防專業(yè)工程、消防專業(yè)工程、外墻玻璃幕墻專業(yè)工程)，較少只有一家總包的模式，只有很少的市政工程(如地鐵、跨河大橋等)采用國(guó)外早己盛行的BOT(Build Operate Transfer)模式。國(guó)內(nèi)小總包加部分分包的模式要求在工程管理中借助建設(shè)方具有的資源整合權(quán)威性，在提高各參建單位的精細(xì)化管理水平上做好各項(xiàng)細(xì)致而富有成效的工作。房地產(chǎn)具有工程地點(diǎn)固定性：與其它工業(yè)品的生產(chǎn)不同，建筑產(chǎn)品直接與它作為基礎(chǔ)的土地連接，有時(shí)這些建筑實(shí)體就是土地不可分割的一部分。

2.2地產(chǎn)工程建設(shè)很難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目體積龐大，大多露天施工。不論是由許多單項(xiàng)工程組成的建設(shè)項(xiàng)目，還是單獨(dú)一棟住宅或者一個(gè)車(chē)庫(kù)，其所占據(jù)的空間都是其它工業(yè)品的生產(chǎn)不能比擬的，建筑的體積和作業(yè)的空間均較為龐大。這也致使建筑的生產(chǎn)一般只能進(jìn)行露天作業(yè)，受到自然因素的影響，如果雨季或者地下情況復(fù)雜，將可能給施工造成極大的不便。由于各地開(kāi)發(fā)水平差異較大，產(chǎn)品及企業(yè)管理模式很難大規(guī)模復(fù)制。

2.3工程建設(shè)中流程管理占重要地位

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是一個(gè)一個(gè)的建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目管理的好壞成敗決定著地產(chǎn)企業(yè)的興衰，而地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)必須按流程一步一步落實(shí)完成。因此，建筑產(chǎn)品的特殊性決定了工程項(xiàng)目建設(shè)流程管理的重要性。項(xiàng)目工程建設(shè)流程管理可以提高項(xiàng)目管理的效率。精細(xì)化的流程管理能顯著提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，提高控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，增強(qiáng)項(xiàng)目綜合盈利能力，并最終提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)不合理的項(xiàng)目管理流程進(jìn)行梳理，對(duì)不能給項(xiàng)目建設(shè)管理帶來(lái)增值的某些流程進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，這既是精細(xì)化管理所提倡的方法，也是精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理的目標(biāo)。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)工程精細(xì)化管理的應(yīng)用對(duì)策

3.1 工程建設(shè)精細(xì)化管理要堅(jiān)持人本管理

人本管理就是要以人為核心、以人為根本的管理。它是指組織中的人作為管理的首要因素，一是組織一切管理活動(dòng)的主體或主導(dǎo)因素；同時(shí)，作為管理的本質(zhì)因素，人又是組織管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。組織管理活動(dòng)圍繞著調(diào)動(dòng)人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性而展開(kāi);同時(shí)組織管理和經(jīng)營(yíng)實(shí)踐活動(dòng)，旨在滿足人的需要，促使參與者獲得全面自由的發(fā)展.對(duì)項(xiàng)目工程管理者來(lái)講，以規(guī)章制度約束人，以人情人性感化人，才可以達(dá)到工程管理“剛性制度，柔性管理”的境界。從管理的涵義看，管理就是對(duì)人的管理，即對(duì)人的行為進(jìn)行控制。工程管理倡導(dǎo)精益化管理中要以人為本，以人為本的同時(shí)要使每一個(gè)管理參與者自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，使得每一項(xiàng)管理目標(biāo)能夠順利落到實(shí)處，從而提高管理水平與管理效率。

3.2靈活的柔性管理使得精細(xì)化更具實(shí)效

地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理的團(tuán)隊(duì)如果具有較強(qiáng)凝聚力，則員工會(huì)圍繞團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，團(tuán)結(jié)一致，互信互利，形成良好工作氛圍，提高工作干勁。反之，則隊(duì)伍渙散，一盤(pán)散沙。因此，項(xiàng)目管理者不僅需要研究每一個(gè)員工自身的素質(zhì)如何提高，還要研究如何整合不同員工的能力，研究各個(gè)合作建設(shè)單位的協(xié)調(diào)能力，使得項(xiàng)目建設(shè)團(tuán)隊(duì)能擰成一股繩，產(chǎn)生對(duì)組織有利的向心力和凝聚力。柔性管理從本質(zhì)上說(shuō)是一種對(duì)“穩(wěn)定和變化”進(jìn)行管理的新方略。柔性管理的最大特點(diǎn)在于它主要不是依靠外力，如發(fā)號(hào)施令等，而是依靠開(kāi)放平等、民主管理，從內(nèi)心深處來(lái)激發(fā)每個(gè)員工的內(nèi)在潛力、主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，使他們能真正做到心情舒暢、不遺余力地為企業(yè)開(kāi)拓優(yōu)良業(yè)績(jī)，柔性管理同時(shí)強(qiáng)調(diào)內(nèi)在重于外在，心理重于物理，身教重于言教，肯定重于否定，激勵(lì)重于控制，務(wù)實(shí)重于務(wù)虛.顯然，在項(xiàng)目工程管理柔性化之后，管理者更加看重的是職工的積極性和創(chuàng)造性，更加看重的是職工的主動(dòng)精神和自我約束。這樣的柔性管理將會(huì)更加有利于精細(xì)化管理的實(shí)施效果。

3.3精細(xì)化管理要適時(shí)調(diào)整不斷完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)周期長(zhǎng)、外部環(huán)境變化大，從獲得土地到規(guī)劃設(shè)計(jì)，到建筑施工、最后到銷(xiāo)售，最終把房子交付到消費(fèi)者手中，一般需要兩至三年的時(shí)間。這期間很容易受到外部因素的影響。為了獲得較高的成交價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)選擇最佳的上市時(shí)機(jī)，這使房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在著諸多的不確定因素，容易出現(xiàn)較大的人員變動(dòng)，這都影響了精細(xì)化管理的實(shí)施.精細(xì)化管理是一整套規(guī)章制度，精細(xì)化管理的主體和客體都是人，這就要求在工程管理中必須時(shí)刻重視人的作用，需要項(xiàng)目建設(shè)管理者適時(shí)調(diào)整不斷完善。

4. 結(jié)束語(yǔ)

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)尋求更好發(fā)展的必然要求，必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程中貫徹精細(xì)化管理的思想，才能促進(jìn)項(xiàng)目的成功執(zhí)行，促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。精細(xì)化管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、系統(tǒng)性的工作，它需要項(xiàng)目各參與方的積極配合與協(xié)作，應(yīng)該貫穿一個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的全過(guò)程，貫穿工程項(xiàng)目管理的各個(gè)層面，并需要所有人的參與和執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文第2篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈以及國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨的壓力越來(lái)越大，在新的復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過(guò)精細(xì)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來(lái)進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實(shí)施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行精密的組織設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有明顯的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資成本過(guò)高、成本控制管理難度過(guò)大的問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，真正確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的各種問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過(guò)精細(xì)化的管理手段，來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題分析

第一，項(xiàng)目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)管理過(guò)程中，對(duì)于成本控制管理沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購(gòu)、實(shí)施階段的成本管理即可，對(duì)于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒(méi)有完全覆蓋到項(xiàng)目建設(shè)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)，必須有相對(duì)較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實(shí)控制，造成項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)展過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問(wèn)題，甚至影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對(duì)項(xiàng)目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計(jì)，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問(wèn)題。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理組織實(shí)施

第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)管理、工程施工、計(jì)劃管理等各個(gè)部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實(shí)施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目考核機(jī)制，對(duì)各個(gè)責(zé)任部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵(lì)管理，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中的聯(lián)動(dòng)保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資本性支出，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施預(yù)算管理。同時(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃對(duì)各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工過(guò)程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實(shí)際情況，制定項(xiàng)目進(jìn)度任務(wù)書(shū)，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理。風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目情況，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開(kāi)展市場(chǎng)分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)可能給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響進(jìn)行全面分析。同時(shí)，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營(yíng)，切實(shí)規(guī)避各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)隱患問(wèn)題。

第四，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項(xiàng)目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時(shí)、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門(mén)、監(jiān)理部門(mén)和施工部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項(xiàng)目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、竣工驗(yàn)收和回訪管理等方面有針對(duì)性地制定管理計(jì)劃，并通過(guò)專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項(xiàng)目嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施項(xiàng)目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 薛萃.淺談做好項(xiàng)目精細(xì)化管理應(yīng)抓好的五個(gè)環(huán)節(jié)[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；精細(xì)化成本管理

當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，將會(huì)使一些缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，因此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理，已成為公司獲得經(jīng)濟(jì)效益，贏得競(jìng)爭(zhēng)的有效法寶之一。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本精細(xì)化管理，就此問(wèn)題進(jìn)行初步探索。

一、精細(xì)化成本管理的的涵義與作用

隨著我國(guó)金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加，開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻在不斷的抬高；同時(shí)消費(fèi)者日益成熟，客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的要求逐漸提高，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)已從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目管理中要效益、求利潤(rùn)是必需的，這也說(shuō)明精細(xì)化成本管理勢(shì)在必行，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要戰(zhàn)略選擇。

精細(xì)化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開(kāi)拓市場(chǎng)的多重壓力。這種隨著宏觀調(diào)控有增無(wú)減、不斷升級(jí)的壓力等，充分反映了精細(xì)化成本管理的重要性。新的宏觀環(huán)境下，項(xiàng)目成本精細(xì)化管理的水平將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的最終收益率，項(xiàng)目成本精細(xì)化管理能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)最終的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

二、精細(xì)化成本管理的的實(shí)施對(duì)策

注重成本規(guī)劃，關(guān)注成本的合理分配，將成本管理重心前移，加強(qiáng)前期成本管理，嚴(yán)格招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算管理，做好后評(píng)估及成本數(shù)據(jù)分析。

（一）注重成本規(guī)劃

針對(duì)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特征，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段進(jìn)行目標(biāo)成本管理，對(duì)項(xiàng)目的成本預(yù)先規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，就是要從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位階段起，也就是做方案之前，在研究目標(biāo)客戶及其需求特征的同時(shí)，就要研究項(xiàng)目所需要的成本，或者是在特定的目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格下，研究可以實(shí)現(xiàn)的性價(jià)比最高的項(xiàng)目。

在成本規(guī)劃中，要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1、建安工程的結(jié)構(gòu)選型和公共部位、外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題。

由于建安工程在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中所占的比重較大。因此，在成本規(guī)劃時(shí)要特別重視建安工程成本合理分配問(wèn)題，做到既能滿足經(jīng)濟(jì)合理，又能體現(xiàn)市場(chǎng)定位。在結(jié)構(gòu)選型時(shí)，考慮用戶使用需要的同時(shí)盡可能滿足最經(jīng)濟(jì)成本的原則，要求在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)要限額設(shè)計(jì)。同時(shí)也要了解客戶關(guān)注點(diǎn)的部位，比如在考慮公共部位、外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則盡量滿足市場(chǎng)定位的需要。在成本規(guī)劃時(shí)要平衡好成本、市場(chǎng)定位、質(zhì)量安全等的關(guān)系，做到有的放矢。

2、成本規(guī)劃時(shí)，要注重成本的合理化分配，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性價(jià)比、均好性。

做好成本規(guī)劃需精細(xì)化成本數(shù)據(jù)的積累，以使成本可控性增強(qiáng)。做成本規(guī)劃尤其要對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)狀況考慮周全，如紅線外的部分配套情況估計(jì)、配套設(shè)施的位置對(duì)成本的影響，不計(jì)建筑面積的實(shí)體（不足2.2米的車(chē)庫(kù)或設(shè)備層、架空層）對(duì)成本的影響等等。

（二）設(shè)計(jì)階段成本控制

成本控制應(yīng)落實(shí)到設(shè)計(jì)的每個(gè)階段，在每一個(gè)階段設(shè)計(jì)完成之后，企業(yè)應(yīng)組織技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、成本等部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審內(nèi)容主要涉及設(shè)計(jì)是否符合產(chǎn)品定位，成本是否在可控范圍之內(nèi)，成本控制建議是否落實(shí)到位等，并對(duì)下一階段設(shè)計(jì)提出成本控制要求。

在一定的成本約束下，設(shè)計(jì)應(yīng)滿足客戶的關(guān)鍵需求，并盡量滿足次要需求，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。

（三）嚴(yán)格招投標(biāo)管理

1、重視工程量清單招標(biāo)的事先規(guī)劃。在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)充分的前提下，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)進(jìn)行比價(jià)，采用預(yù)算控制價(jià)下浮報(bào)價(jià)，合理規(guī)避了不平衡報(bào)價(jià)，減少了成本風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)主材進(jìn)行限價(jià)報(bào)價(jià)，并堅(jiān)持合理低價(jià)中標(biāo)的原則。這樣既減少了定牌定價(jià)的工作量，又保證了材料的合理低價(jià)，減少成本支出。

2、認(rèn)真編寫(xiě)招標(biāo)文件和工程量清單，對(duì)容易引起爭(zhēng)議、對(duì)結(jié)算有可能造成不利影響的因素事先考慮。

3、全面落實(shí)清標(biāo)工作，認(rèn)真做好報(bào)價(jià)合理性、符合性的審查工作。

（四）工程預(yù)結(jié)算管理

1、選擇優(yōu)質(zhì)的造價(jià)咨詢公司，了解造價(jià)人員的道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平、業(yè)務(wù)是否繁忙等詳細(xì)情況。

2、制定相關(guān)預(yù)結(jié)算實(shí)施規(guī)則，明確預(yù)結(jié)算編制要求、預(yù)結(jié)算成果精確度要求。

3、在預(yù)結(jié)算編制過(guò)程中，派專業(yè)人員全程跟蹤咨詢公司預(yù)結(jié)算的編制審核情況，并對(duì)結(jié)果按抽查法、比對(duì)法進(jìn)行審核。

4、要求預(yù)結(jié)算人員深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)一些影響成本較大的隱蔽工程進(jìn)行復(fù)核，如場(chǎng)地的標(biāo)高、土方開(kāi)挖面、塘渣回填情況等，進(jìn)行書(shū)面和影像記錄。

（五）認(rèn)真做好成本后評(píng)估，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

1、在做好成本后評(píng)估同時(shí)，要及時(shí)開(kāi)展詳細(xì)的成本分析，分析由于人工、材料漲價(jià)因素影響成本多少，成本預(yù)估準(zhǔn)確率如何；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高因素影響多少；聯(lián)系單、簽證單是否在合理范圍之內(nèi)（通常占建安工程造價(jià)的比例為3%左右）；在招投標(biāo)合同管理中存在哪些問(wèn)題；合同結(jié)算條款中，對(duì)現(xiàn)行文件的約定是否明確，是否造成歧義；在聯(lián)系單、簽證單管理上是否到位；對(duì)咨詢單位的管理上是否到位等等。

2、及時(shí)做好經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，對(duì)典型的建筑產(chǎn)品分類(lèi)建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，提煉、積累造價(jià)指標(biāo)，分析工程結(jié)算，形成各單體工程、各單位工程、各分項(xiàng)工程的分類(lèi)成本指標(biāo)，逐步積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

三、深入推進(jìn)目標(biāo)成本管理，建立目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)控機(jī)制

企業(yè)應(yīng)充分重視并扎實(shí)推進(jìn)目標(biāo)成本管理，優(yōu)化目標(biāo)成本評(píng)審流程，完成目標(biāo)成本編制模型，增加成本策劃、限額設(shè)計(jì)及圖紙審核的相關(guān)要求，不斷改進(jìn)和完成目標(biāo)成本管理體系。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本隨著開(kāi)發(fā)的實(shí)施是動(dòng)態(tài)變化的，它將直接影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，如項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格的確定，土地增值稅如何降低，項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)等等，因此做好各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、各階段的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控尤為重要。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)動(dòng)態(tài)成本管理規(guī)則，通過(guò)制度化管理進(jìn)一步促進(jìn)目標(biāo)成本管控的力度，明確動(dòng)態(tài)成本編制要點(diǎn)、并落實(shí)在各業(yè)務(wù)部門(mén)，力求在項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握動(dòng)態(tài)成本信息，更好的發(fā)揮目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)控機(jī)制的作用，為決策層提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在編制動(dòng)態(tài)成本時(shí)，著重要做好以下幾個(gè)方面的工作。

1、做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的人工、各材料總量的匯總，特別是合同中人工、各種材料設(shè)備以及暫定材料等部分，如鋼筋、水泥、商品混凝土、外墻裝飾材料等，便于在項(xiàng)目實(shí)施工程中，掌握市場(chǎng)價(jià)格變化，能夠及時(shí)的在動(dòng)態(tài)成本中予以體現(xiàn)。

2、關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩淖兓鸬脑靸r(jià)變動(dòng)，如政府規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的變化，新的造價(jià)政策的出臺(tái)等。

3、重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本，如項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重大變化等。

4、加強(qiáng)與各部門(mén)的溝通和交流，及時(shí)了解項(xiàng)目成本在實(shí)施過(guò)程中的變化，如施工方案、施工工藝的變化，設(shè)計(jì)的重大修改等。

總結(jié)：

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)要想健康持續(xù)發(fā)展，就必須要建立一套完善的精細(xì)化成本管理體系，而且要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目成本的監(jiān)督與分析，對(duì)成本的任何信息都要及時(shí)反饋，只有這樣，才能夠給房地產(chǎn)企業(yè)制定營(yíng)銷(xiāo)策略提供可靠的依據(jù)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的精細(xì)化成本管理有著非同尋常的意義，直接關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展壯大，以及房地產(chǎn)的整體發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]郎立嵩；天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]；天津大學(xué)；2011.

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文第4篇

精細(xì)化管理主要是針對(duì)企業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)背景下面對(duì)一系列的巨大變化和挑戰(zhàn)中如何應(yīng)對(duì)并且樹(shù)立自己的持續(xù)核心競(jìng)爭(zhēng)力而展開(kāi)的。它結(jié)合以往的理論中關(guān)于細(xì)節(jié)作用的思考和探索，實(shí)質(zhì)是追求企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化，強(qiáng)調(diào)在企業(yè)管理的全過(guò)程都要注意對(duì)細(xì)節(jié)的觀察和把握，從戰(zhàn)略的制定到具體的執(zhí)行無(wú)一例外。

精細(xì)化管理的歷史可以追溯到19世紀(jì)末泰勒的科學(xué)管理思想。泰勒為了提高勞動(dòng)生產(chǎn)率進(jìn)行了勞動(dòng)方法的標(biāo)準(zhǔn)化研究，提出了標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)方法，改進(jìn)錯(cuò)誤方法，選定合適的工具，并對(duì)工人進(jìn)行培訓(xùn)，極大地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率。二次世界大戰(zhàn)后，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大，技術(shù)日趨復(fù)雜，產(chǎn)品換代周期大大縮短，社會(huì)化協(xié)作大大增強(qiáng)，因而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提出了更加精細(xì)化的要求。在這種背景下，一批專家學(xué)者，將嚴(yán)密精細(xì)的自然科學(xué)和工程技術(shù)領(lǐng)域的理論和方法，引入到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，用以解決企業(yè)管理上的種種問(wèn)題。其主要的理論與方法包括：決策理論、運(yùn)籌學(xué)、系統(tǒng)工程、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、行為科學(xué)、價(jià)值工程、預(yù)測(cè)論等。戰(zhàn)后的日本，為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和質(zhì)量，降低成本，于是，品質(zhì)控制、全面質(zhì)量管理、無(wú)缺點(diǎn)運(yùn)動(dòng)、精益生產(chǎn)、合理化建議與創(chuàng)新制度便應(yīng)運(yùn)而生。

隨著管理環(huán)境的日益復(fù)雜化，我國(guó)企業(yè)面臨著很大的生存危機(jī)，于是一批企業(yè)積極尋找對(duì)策，苦練內(nèi)功，并逐步走上了精細(xì)化管理之路，海爾就是一個(gè)著名的例子。推行精細(xì)化管理是緩解社會(huì)資源約束矛盾的需要，也是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展成熟、需求多樣化、競(jìng)爭(zhēng)更激烈的有效對(duì)策，更是企業(yè)加強(qiáng)基礎(chǔ)工作、挖掘潛力、提高企業(yè)效益的關(guān)鍵途徑。因此對(duì)于我國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該把精細(xì)化管理作為發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

隨著我國(guó)金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻不斷抬高；同時(shí)消費(fèi)者日益成熟，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)品質(zhì)更加優(yōu)良、更適合不同階層客戶需求的住宅，而不只是局限于建高檔別墅和寫(xiě)字樓。因而精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。

1.外部環(huán)境的變化迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理

中央政府提出“90平方米以下住宅占70%以上”的政策，以及建筑節(jié)能節(jié)地強(qiáng)制性規(guī)范等已經(jīng)出臺(tái)，這就使開(kāi)發(fā)商們認(rèn)真思考如何有效地利用好每一寸土地?，F(xiàn)在消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)變得越來(lái)越理性，市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)已從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中。依據(jù)波特的理論，這個(gè)時(shí)期，對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪已升級(jí)到虎口奪食，以前是一分投入，三分產(chǎn)出，現(xiàn)在則是三分投入，一分產(chǎn)出。市場(chǎng)格局的變化意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、強(qiáng)化內(nèi)部管理，為市場(chǎng)提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。

2.內(nèi)部環(huán)境的壓力要求開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理

多年來(lái)低價(jià)拿地和寬松的貸款政策降低了行業(yè)門(mén)檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求使得開(kāi)發(fā)商不重視房產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)的精細(xì)化，而把土地與資本運(yùn)營(yíng)當(dāng)作發(fā)展的重中之重。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了許多具有雄韜偉略的戰(zhàn)略家，但嚴(yán)重缺少精益求精的執(zhí)行者，出現(xiàn)了許多營(yíng)銷(xiāo)上的新概念，但嚴(yán)重缺少能經(jīng)受時(shí)代考驗(yàn)的精品。而隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本大幅度加大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大、利潤(rùn)空間不斷縮小，特別是消費(fèi)者的成熟，內(nèi)生性地要求開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵性發(fā)展，即以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、精細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)地做房產(chǎn)品，這是提升產(chǎn)品價(jià)值、企業(yè)價(jià)值的唯一手段。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的途徑

通過(guò)以上分析，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的重要性。本文從以下五個(gè)方面提出了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的途徑。

1.樓盤(pán)策劃的精細(xì)化

策劃是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的龍頭，只有策劃優(yōu)秀，才能開(kāi)發(fā)出優(yōu)秀的樓盤(pán)，才能讓客戶買(mǎi)得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注意對(duì)客戶的分析，要合理地進(jìn)行客戶細(xì)分。房地產(chǎn)企業(yè)的客戶細(xì)分可以分為三個(gè)階段：客戶細(xì)分、客戶價(jià)值定位、客戶共同需求。第一階段的客戶細(xì)分變量包括：地理因素、社會(huì)因素、心理因素和人口因素，通過(guò)不同的客戶細(xì)分變量來(lái)進(jìn)行典型的或者有代表性的細(xì)目分類(lèi)，從而將客戶細(xì)分為不同細(xì)目的客戶區(qū)隔，進(jìn)行精確的定位；第二階段客戶價(jià)值定位：在客戶細(xì)分之后，需要進(jìn)行價(jià)值定位，分辨高價(jià)值和低價(jià)值的客戶細(xì)分區(qū)隔?？蛻魞r(jià)值定位變量包括：客戶響應(yīng)率、客戶銷(xiāo)售收入、客戶利潤(rùn)貢獻(xiàn)、忠誠(chéng)度、推薦成交量等等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點(diǎn)通過(guò)不同的變量對(duì)客戶細(xì)分區(qū)隔進(jìn)行價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的細(xì)分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細(xì)分和客戶價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的客戶細(xì)分作為目標(biāo)客戶細(xì)分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)提供差異化的營(yíng)銷(xiāo)組合?？蛻艏?xì)分過(guò)程中，最關(guān)鍵的是擬定選擇進(jìn)行客戶細(xì)分的變量要素，不同的變量要素直接影響著客戶細(xì)分的結(jié)果和對(duì)不同細(xì)分客戶的價(jià)值評(píng)定，從而也影響后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)組合?？蛻艏?xì)分的變量要素不是靜態(tài)的，一成不變的，應(yīng)該是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化的。

2.樓盤(pán)設(shè)計(jì)的精細(xì)化

優(yōu)秀的樓盤(pán)設(shè)計(jì)以節(jié)約成本和對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷為核心，是保證工期、質(zhì)量和成本控制的關(guān)鍵。樓盤(pán)設(shè)計(jì)的精細(xì)化要求認(rèn)真研究地塊的特質(zhì)，很好地把握整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細(xì)節(jié)等，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)品最大化價(jià)值。比如，一些房產(chǎn)品位于黃金地段，但是設(shè)計(jì)時(shí)就沒(méi)有仔細(xì)考慮與周邊生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境的和諧共生，嚴(yán)重降低了房產(chǎn)品價(jià)值，且人為縮短了房產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命；一些多余空間與設(shè)施的奢侈設(shè)置，既增加了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)成本，更增大了日后的維護(hù)費(fèi)用；在多層的設(shè)計(jì)中，采用160mm厚短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，可降低鋼筋和混凝土的米含量，又增加室內(nèi)凈面積，出房率可達(dá)80%以上。因此，設(shè)計(jì)階段是價(jià)值創(chuàng)造的源泉，設(shè)計(jì)上的精益求精是很重要的一步。

3.選材與施工管理的精細(xì)化

施工工藝和建筑用材對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)至關(guān)重要。開(kāi)發(fā)商應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤(pán)為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)。以墻體材料為例，一些開(kāi)發(fā)商在外墻上選用蒸壓輕質(zhì)砂加氣，單一材料滿足三步節(jié)能，省去保溫，比傳統(tǒng)做法節(jié)約成本，效果好。選材與施工管理是鑄就品牌房產(chǎn)的重要的細(xì)節(jié)。施工質(zhì)量要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤(pán)建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。

4.成本管理的精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè)計(jì)成本、貸款利息支出、銷(xiāo)售成本等；間接成本中有管理成本、機(jī)會(huì)成本等。機(jī)會(huì)成本、貸款利息支出等對(duì)項(xiàng)目甚至公司的影響非常大，所以在考慮成本時(shí)必須綜合來(lái)考慮，大處著眼，而在控制成本時(shí)要從細(xì)節(jié)下手。單純考慮單個(gè)任務(wù)的成本往往會(huì)產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。比如采購(gòu)經(jīng)理花了很大心血買(mǎi)了物美價(jià)廉的建材，但耽誤了工期3天，耽誤工期的損失可能比節(jié)約的建材成本還要大。因此，應(yīng)綜合考慮這些成本因素的影響，可采用動(dòng)態(tài)控制法，也就是動(dòng)態(tài)成本法，它與目前市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動(dòng)得到該項(xiàng)目的總的預(yù)測(cè)成本，通過(guò)與項(xiàng)目的目標(biāo)成本的比較可以得到結(jié)論：當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。

5.營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)的精細(xì)化

營(yíng)銷(xiāo)精細(xì)化要以提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度為核心，需注重以下工作：對(duì)顧客需求的準(zhǔn)確把握，對(duì)新消費(fèi)趨勢(shì)的分析，制定完善的日常營(yíng)銷(xiāo)管理制度，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)員的業(yè)務(wù)知識(shí)和服務(wù)水平培訓(xùn)，做好售樓中心的陳列,對(duì)銷(xiāo)售成本的有效監(jiān)控等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施精細(xì)化管理中應(yīng)注意的問(wèn)題

實(shí)施精細(xì)化管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，企業(yè)在推行精細(xì)化管理的過(guò)程中還要注意以下問(wèn)題。

1.轉(zhuǎn)變觀念，正確認(rèn)識(shí)精細(xì)化管理

企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，首先要使員工認(rèn)識(shí)到實(shí)施精細(xì)化管理不僅僅是某個(gè)人的事，也不僅僅是某個(gè)部門(mén)的事，它是公司的戰(zhàn)略決策，是公司賦予全體員工的重要使命，它強(qiáng)調(diào)全員參與。因此，全體員工必須把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到精細(xì)化管理上來(lái)；企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)都要進(jìn)行精細(xì)化改進(jìn)，每位員工都要把本職工作做細(xì)做精，逐步形成精細(xì)化意識(shí)，并使之根深蒂固。

2.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任

作為單位負(fù)責(zé)人或部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，在其所在單位各個(gè)方面都起著重要作用，所以各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視、身先士卒是精細(xì)化管理順利實(shí)施的首要前提。精細(xì)化管理辦法建立在規(guī)章制度基礎(chǔ)之上，單位負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)的主要作用就是提高現(xiàn)有制度的執(zhí)行力。比如，企業(yè)如建立了《施工班（隊(duì)）精細(xì)化管理試行辦法》，這個(gè)辦法中采用“班隊(duì)日常自控、項(xiàng)目部日常檢查控制、公司定期監(jiān)督控制”的檢查控制程序，以《日控表》、《周檢表》、《周評(píng)表》和《月匯表》為運(yùn)行載體和見(jiàn)證資料，其核心為“日控”，主要作用是加強(qiáng)基層管理人員對(duì)施工班隊(duì)的日常檢查和考核，各單位對(duì)《日控表》必須堅(jiān)持做到日清日結(jié)。因此，要使精細(xì)化管理落到實(shí)處，加強(qiáng)各級(jí)管理人員某一時(shí)間段工作的計(jì)劃性和實(shí)效性，強(qiáng)化目標(biāo)管理和主體責(zé)任意識(shí)就尤為重要。

3.持之以恒，不折不扣，注重實(shí)效

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文第5篇

1）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，成本前置放可實(shí)現(xiàn)最大的節(jié)約。進(jìn)行目標(biāo)成本分解后，對(duì)于結(jié)構(gòu)指標(biāo)、鋼筋含量、砼含量、景觀軟硬景、窗地比等主要設(shè)計(jì)指標(biāo)需在委托設(shè)計(jì)前明確。2）確保設(shè)計(jì)方案的精準(zhǔn)定位。設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)成本管理影響最大。工程設(shè)計(jì)圖紙的編制深度、完整度對(duì)成本管理至關(guān)重要，在設(shè)計(jì)委托階段，為了提高設(shè)計(jì)文件的編制質(zhì)量，應(yīng)簽好設(shè)計(jì)合同，并對(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)編制相應(yīng)要求，把問(wèn)題解決在前面，以避免出圖后“先天不足”影響工程成本。3）不允許設(shè)計(jì)單位有任何排他性設(shè)計(jì)。對(duì)于太陽(yáng)能、雨水回收系統(tǒng)、新風(fēng)吸塵系統(tǒng)等專業(yè)性非常強(qiáng)的分包工程，由設(shè)計(jì)院提供圖紙，規(guī)定圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不允許有排他性，否則設(shè)計(jì)單位會(huì)影響中標(biāo)單位的選擇。

2采購(gòu)階段成本管理

1）供應(yīng)商分類(lèi)管理。擁有本公司的供應(yīng)商管理庫(kù)，如同人力資源管理一樣，供應(yīng)商的分類(lèi)管理就是要用科學(xué)的方法辨明良莠，進(jìn)行分類(lèi)歸納，分類(lèi)的原則不僅僅是價(jià)格，可以是特長(zhǎng)，可以是品質(zhì)。在分類(lèi)管理的基礎(chǔ)上確保每類(lèi)供應(yīng)商的數(shù)量，這樣才能有充分的競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)于優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，可以簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為長(zhǎng)期合作打下基礎(chǔ)。2）招標(biāo)管理。除了供電、供水、燃?xì)獾仁姓涮坠こ讨苯游惺┕ぃ溆喙こ叹捎谜袠?biāo)方式，所有單位均通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定；招標(biāo)結(jié)果序列化商務(wù)談判，開(kāi)標(biāo)后，將各投標(biāo)單位按照優(yōu)劣排序，并按序談判合同，做到給予投標(biāo)單位公平機(jī)會(huì)；定標(biāo)價(jià)采用合理最低價(jià)，以確定招標(biāo)管理的公平、公正。3）集中采購(gòu)管理。在采購(gòu)過(guò)程中要貨比三家，尋找優(yōu)秀的資源，充分了解市場(chǎng)，了解自身的優(yōu)勢(shì)與供應(yīng)商的本質(zhì)訴求，在利益交換過(guò)程中達(dá)到雙贏。

3工程實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)成本管理

1）對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的持續(xù)動(dòng)態(tài)管理。數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)不是一成不變的，隨著項(xiàng)目的深入，必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理，這樣不僅有利于管理人員及時(shí)掌握工程最新?tīng)顟B(tài)，而且對(duì)公司高層來(lái)說(shuō)，可以隨時(shí)監(jiān)控成本，做出正確的決策。2）加強(qiáng)工程臺(tái)賬的動(dòng)態(tài)管理。每期變更、簽證、索賠及價(jià)款調(diào)整都屬于動(dòng)態(tài)管理，需及時(shí)更新，并備注好詳細(xì)的發(fā)生原因及價(jià)款批準(zhǔn)日期，確保每一個(gè)成本數(shù)據(jù)都有可追朔性。3）隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，在項(xiàng)目初期制定的目標(biāo)成本必將發(fā)生許多調(diào)整，經(jīng)過(guò)審批的目標(biāo)成本調(diào)整需要實(shí)時(shí)更新，并分析比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異，找到切實(shí)可行的方法來(lái)改進(jìn)。

4工程預(yù)結(jié)算管理

1）必須將事后算總賬的觀念更新為事前、事中算細(xì)賬，形成全過(guò)程控制、精細(xì)化管理、重心前移的新理念。2）預(yù)結(jié)算是成本管理的最基本要素，是成本管理人員的專業(yè)能力的體現(xiàn)，在預(yù)結(jié)算過(guò)程中，成本管理人員應(yīng)結(jié)合目標(biāo)成本、合約規(guī)劃，對(duì)工程的各個(gè)階段的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化控制，最終提高投資和利潤(rùn)目標(biāo)。

5目前標(biāo)桿地產(chǎn)精細(xì)化管理亮點(diǎn)

1）成本精細(xì)化。目前房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)中，在成本精細(xì)的深度廣度上走的非常遠(yuǎn)，他們以杜絕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一切浪費(fèi)為切入點(diǎn)，全面系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所有費(fèi)用進(jìn)行過(guò)濾，從各個(gè)不同的切入點(diǎn)來(lái)進(jìn)行成本控制。2）產(chǎn)品及管理標(biāo)準(zhǔn)化。a.招標(biāo)文件、合同范本等文件標(biāo)準(zhǔn)化。通過(guò)對(duì)已建工程在招標(biāo)及合同簽訂過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，組織專業(yè)人員編制各類(lèi)招標(biāo)文件范本、合同范本、成本缺陷手冊(cè)，使得招標(biāo)文件及合同條款標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)避條款上的風(fēng)險(xiǎn)。b.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戶型標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、精裝修標(biāo)準(zhǔn)化、外立面標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化甚至連樣板房的軟裝采購(gòu)都是標(biāo)準(zhǔn)化。通過(guò)一系列標(biāo)準(zhǔn)化的管理，大大地降低了無(wú)效成本及人員管理成本，特別是對(duì)于大型房企多個(gè)城市多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)操作，加快了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，縮短了工程周期。3）以客戶感知度為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本分配。某標(biāo)桿企業(yè)根據(jù)客戶感知度來(lái)分配目標(biāo)成本，對(duì)于客戶感知度高的項(xiàng)目，比如景觀、樓層層高、門(mén)窗材質(zhì)等方面加大投入，對(duì)于客戶感知度較低的項(xiàng)目，比如弱電智能化、綜合管網(wǎng)等項(xiàng)目，減少投入。4）精細(xì)化管理的制度保障。精細(xì)化管理基于建立精細(xì)化管理的制度保障。標(biāo)桿房產(chǎn)企業(yè)都有建立公司內(nèi)部的招標(biāo)采購(gòu)、合同管理、變更簽證管理、預(yù)結(jié)算管理、限額設(shè)計(jì)等制度，為精細(xì)化管理提供了強(qiáng)有力地制度支持。5）信息化手段促進(jìn)精細(xì)化管理。標(biāo)桿企業(yè)非常注重成本軟件的應(yīng)用，信息化建設(shè)貫穿始終。通過(guò)成本軟件等信息化手段的應(yīng)用，相關(guān)人員能得到及時(shí)有效的溝通，準(zhǔn)確地共享數(shù)據(jù)信息，大大縮短了審批流程，降低了項(xiàng)目成本。

6結(jié)語(yǔ)