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不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理范文第1篇

（第一條、基本術(shù)語）

為本聯(lián)邦法律而使用以下基本術(shù)語：

地籍號- 在俄羅斯聯(lián)邦境內(nèi)在同一時(shí)間內(nèi)不重復(fù)的不動(dòng)產(chǎn)客體號碼，在進(jìn)行地籍和技術(shù)測量（登記）時(shí)依照俄羅斯聯(lián)邦立法規(guī)定的程序授予，并保有至該不動(dòng)產(chǎn)客體作為已經(jīng)登記的權(quán)利的唯一客體而存在時(shí)。 建筑物、構(gòu)筑物的地籍號由建筑物或構(gòu)筑物所坐落的地塊的地籍號和建筑物或者構(gòu)筑物已經(jīng)登記的號碼組成。建筑物或構(gòu)筑物種的住房的地籍號由建筑物或構(gòu)筑物的地籍號和已經(jīng)登記的住房的號碼構(gòu)成。

不可動(dòng)財(cái)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)），其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依照本聯(lián)邦法律進(jìn)行國家登記的，-地塊、地下部分、特定的水體和所有的與土地緊密相連的移動(dòng)他們不可能不給他們的用途帶來不合理的損失的客體，其中包括建筑物、構(gòu)筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，區(qū)分所有權(quán)， 作為財(cái)產(chǎn)綜合體的企業(yè)。

限制（負(fù)擔(dān)）-法律規(guī)定的或者是被授權(quán)的機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的方式規(guī)定的對權(quán)利擁有者在對具體的不動(dòng)產(chǎn)客體行使所有權(quán)或者其他物權(quán)時(shí)的限制性條件或禁令（地役權(quán)、抵押權(quán)、委托管理、租賃、財(cái)產(chǎn)扣押以及其他）。

地役權(quán)-為了通行、必要的管道敷設(shè)和維修和其他非設(shè)地役權(quán)則無以保障之需要，而對他人的不動(dòng)產(chǎn)客體的有限使用權(quán)。地役權(quán)作為對建筑物、構(gòu)筑物、房屋的物權(quán)可以獨(dú)立于對地塊之利用而存在。對于其權(quán)利被設(shè)定了地役權(quán)的所有權(quán)來說，地役權(quán)即為負(fù)擔(dān)；

不動(dòng)產(chǎn)客體地籍和技術(shù)測量（登記）（以下簡稱測量）-不動(dòng)產(chǎn)客體（地塊、建筑物、構(gòu)筑物、居住或非居住用房）的描述和個(gè)別化，因此使得其獲得了可以與其他不動(dòng)產(chǎn)客體相區(qū)別的特征。不動(dòng)產(chǎn)客體測量同時(shí)授予地籍號。

登記區(qū)-實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為國家登記的司法行政機(jī)構(gòu)活動(dòng)的區(qū)域。登記由俄羅斯聯(lián)邦主體在通常與領(lǐng)土管理單位邊界相一致的范圍內(nèi)建立。

（第二條、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)法律行為登記的概念）

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)法律行為登記（以下-權(quán)利的國家登記）-國家依照俄羅斯聯(lián)邦民法典對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、限制（負(fù)擔(dān)）、移轉(zhuǎn)或者終止的承認(rèn)與證實(shí)的司法證明書。

國家登記是已經(jīng)被登記權(quán)利存在的唯一證明。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利只有依司法程序方可提出異議。

2、權(quán)利的國家登記在整個(gè)俄羅斯聯(lián)邦境內(nèi)依照本聯(lián)邦法律規(guī)定的體系在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)法律行為國家登記簿（以下簡稱統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿）中記載不動(dòng)產(chǎn)每一客體的權(quán)利。

3、權(quán)利的國家登記日期為相關(guān)權(quán)利記在進(jìn)入統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿的日期。

4、權(quán)利的國家登記按照不動(dòng)產(chǎn)所在地在登記轄區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。

5、利害關(guān)系人對于相關(guān)機(jī)關(guān)拒絕進(jìn)行權(quán)利的國家登記或者規(guī)避國家登記的行為可以向法院、仲裁庭起訴。

（第三條、俄羅斯聯(lián)邦就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為的立法）

1、俄羅斯聯(lián)邦就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為的立法由俄羅斯聯(lián)邦民法典、本聯(lián)邦法律、其他聯(lián)邦法律和其他俄羅斯聯(lián)邦的規(guī)范性法律文件構(gòu)成。

2、俄羅斯聯(lián)邦主體可就分階段建立實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為國家登記的機(jī)關(guān)通過規(guī)范性法律文件。

（第四條、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為國家登記的義務(wù)）

1、依照俄羅斯聯(lián)邦民法典第130、131、132和164條，除了對氣墊船和海船、內(nèi)河航運(yùn)船舶以及航天器之外，對不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和其他物權(quán)及其相關(guān)法律行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行權(quán)利的國家登記。對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)），包括地役權(quán)、抵押權(quán)、委托管理、租賃，與對不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)一樣須進(jìn)行國家登記。

2、權(quán)利的法律證明文件是在本聯(lián)邦法律生效后做成的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)制國家登記。

（第五條、 在對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為國家登記時(shí)所產(chǎn)生的關(guān)系的參加者）

在對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為國家登記時(shí)所產(chǎn)生的關(guān)系的參加者，一方面是不動(dòng)產(chǎn)的所有人和應(yīng)當(dāng)進(jìn)行國家登記的對不動(dòng)產(chǎn)的其他權(quán)利的擁有者，其中包括俄羅斯聯(lián)邦的公民、外國公民、無國籍人、俄羅斯和外國的法人、國際組織、外國國家、俄羅斯聯(lián)邦、俄羅斯聯(lián)邦的主體和地方自治組織，從另一方面看，也包括進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為登記的機(jī)關(guān)。

（第六條、早先產(chǎn)生的權(quán)利的確認(rèn)）

1、對在本聯(lián)邦法律生效之前產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，在不具備依照本聯(lián)邦法律所進(jìn)行的國家登記時(shí)，在法律上得被承認(rèn)為有效。

在本聯(lián)邦法律生效前某些俄羅斯聯(lián)邦主體和地方自治組織所實(shí)行的權(quán)利國家登記，在法律上仍然有效。

2、在本聯(lián)邦法律生效后所產(chǎn)生的限制（負(fù)擔(dān)）或者其他不動(dòng)產(chǎn)客體法律行為要求對在本聯(lián)邦法律生效前產(chǎn)生的對該客體的權(quán)利進(jìn)行國家登記。

3、因?yàn)槿〉脮r(shí)效而獲得的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)在取得時(shí)效事實(shí)完成后依照法定程序進(jìn)行國家登記。

（第七條、權(quán)利國家登記信息的公開性）

1、權(quán)利國家登記具有公開性。進(jìn)行權(quán)利國家登記的機(jī)關(guān)有責(zé)任向提交了身份證名和書面申請（法人-證明該法人進(jìn)行了法人登記的文件，還有其代表人權(quán)限的文件）的任何人提供在統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿中記載的關(guān)于任何不動(dòng)產(chǎn)的信息。

經(jīng)過批準(zhǔn)的從統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿所作的摘錄，應(yīng)當(dāng)包括對該不動(dòng)產(chǎn)的描述、對其已經(jīng)登記的權(quán)利、也包括權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)）。

2、負(fù)責(zé)進(jìn)行權(quán)利的國家登記機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)在五天內(nèi)向申請人提供所咨詢的信息，或者發(fā)給書面的附理由的拒絕書。此種拒絕書得由索取信息的人向法院起訴。

3、有關(guān)法律證明文件的信息，除了限制（負(fù)擔(dān)）的信息，綜合的關(guān)于某人對某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)客體的權(quán)利信息，還有就不動(dòng)產(chǎn)客體的權(quán)利移轉(zhuǎn)信息的摘錄，依照法定程序近提供給：

獲得權(quán)利擁有者授權(quán)的自然人和法人；

地方自治機(jī)關(guān)的首腦和俄羅斯聯(lián)邦主體的國家權(quán)力機(jī)關(guān)的首腦；

處在其管轄區(qū)域范圍內(nèi)的稅務(wù)機(jī)關(guān)；

在案件程序中與不動(dòng)產(chǎn)客體和（或）其權(quán)利擁有者有聯(lián)系的法院和護(hù)法機(jī)關(guān)；

依照遺囑繼承或法定繼承對權(quán)利擁有者的財(cái)產(chǎn)有繼承權(quán)的人。

4、負(fù)責(zé)權(quán)利國家登記的機(jī)關(guān)有義務(wù)依照權(quán)利擁有者要求向其提供哪些獲得對其享有權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)客體的信息的人的信息。

5、對在統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿中記載的信息的利用，其方法或者形式給權(quán)利擁有者的權(quán)利或者合法利益帶來損害的，須承擔(dān)俄羅斯聯(lián)邦法律規(guī)定的責(zé)任。

（第八條）獲得已經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)客體權(quán)利信息及其測量資料的條件

1如果法律沒有不同規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)客體已經(jīng)登記權(quán)利信息收費(fèi)提供。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理范文第2篇

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無效時(shí)，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動(dòng)產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)

一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)

一、登記程序的不統(tǒng)

一、登記效力的不統(tǒng)

一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法。可見，西方各國將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢，同時(shí)也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗(yàn)改革我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

[5]黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載于《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載于《法律科學(xué)》2000年第2期。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】注冊會計(jì)師；設(shè)立驗(yàn)資；不動(dòng)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；預(yù)告登記

一、問題的提出

《中國注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則1602號——驗(yàn)資》第15條規(guī)定：“對于出資者以實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的，注冊會計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)?！薄吨改稀愤M(jìn)一步指出：“無論是設(shè)立驗(yàn)資還是變更驗(yàn)資，對出資者以實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，注冊會計(jì)師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財(cái)產(chǎn)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗(yàn)證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗(yàn)單位?！痹谠O(shè)立驗(yàn)資中，由于被審驗(yàn)單位尚未成立，未確立其民事主體資格，無法辦理有權(quán)證的財(cái)產(chǎn)（本文以房屋、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)為例）的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因此在驗(yàn)資實(shí)務(wù)中注冊會計(jì)師均認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不能作為首次出資，只能等公司成立后以增資的方式出資。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是否能夠作為首次出資是法律（而不是審計(jì)準(zhǔn)則）所規(guī)范的問題，注冊會計(jì)師不能簡單地否定不動(dòng)產(chǎn)首次出資的可行性，而是應(yīng)該關(guān)注：（1）法律是否允許出資者（本文以有限責(zé)任公司的股東為例）以不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資。（2）股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)如何辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，提供什么形式的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、公司法允許股東以不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資

《公司法》（2005）第27條規(guī)定在公司設(shè)立時(shí)，“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；……”。2005年修改后的《公司法》放寬了對股東出資方式的限制，體現(xiàn)了鼓勵(lì)投資的原則?！豆痉ā罚?005）第28條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！币勒赵撘?guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)在首次出資時(shí)，由于公司尚未成立，如何辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就成為了問題。但是1993年《公司法》第25條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的臨時(shí)賬戶；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！睂Ψ秦泿咆?cái)產(chǎn)出資，新舊公司法的立場是一致的，都可以在公司設(shè)立時(shí)出資，都要求辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果僅僅是因?yàn)檗k理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的程序性要求，使股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資的實(shí)體權(quán)利受到剝奪，那么鼓勵(lì)投資原則就難以落實(shí)。

國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規(guī)定》（2004）第9條規(guī)定：“公司設(shè)立登記，以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后六個(gè)月內(nèi)依照有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案?！痹撘?guī)定設(shè)立“寬限期”制度來解決非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題。筆者認(rèn)為，給予6個(gè)月寬限期辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)是根本上違反公司法的。因?yàn)樵诠境闪⒑蟮囊欢ㄆ谙迌?nèi)，股東出資的不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣財(cái)產(chǎn)未發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是違反公司法關(guān)于“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額”的規(guī)定的。另外，在辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前，如果股東將用于出資的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則公司必定無法獲得該不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致注冊資本的不實(shí)。2005年12月27日修改后的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：“公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！弊詴?jì)師通常據(jù)此認(rèn)為2005年修改后的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》是不允許不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資的。筆者認(rèn)為2005年修改的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》僅僅是糾正了原來“給予寬限期辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的錯(cuò)誤規(guī)定，而不是創(chuàng)設(shè)新的規(guī)范；要求提交“已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”是落實(shí)了公司法的立法精神，而不是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)不得作為首次出資。

《公司法》（2005）第7條規(guī)定：“……公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期?！痹谠O(shè)立驗(yàn)資中，公司（被審驗(yàn)單位）尚未成立，對于任何出資方式都面臨一個(gè)不存在的民事主體問題。然而設(shè)立中的公司并非沒有任何法律權(quán)利的，設(shè)立中的公司在名稱獲得預(yù)先核準(zhǔn)后就可以從事一定的民事行為（例如可以以核準(zhǔn)的公司名稱在銀行開立賬戶，可以與股東簽訂出資協(xié)議，可以與股東辦理動(dòng)產(chǎn)出資的交付手續(xù)等），因此以貨幣或者以動(dòng)產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)（例如機(jī)械設(shè)備、原材料和庫存商品等）首次出資，在理論上和實(shí)踐中都未受到質(zhì)疑。既然貨幣或者以動(dòng)產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)可以在公司成立之前出資，則僅以公司尚未成立，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)為依據(jù)，論證不動(dòng)產(chǎn)不能作為首次出資，是不能令人信服的。

三、不動(dòng)產(chǎn)首次出資財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)：依據(jù)物權(quán)法辦理

正是因?yàn)楣久Q的預(yù)先核準(zhǔn)制度，使得設(shè)立中的公司取得了“準(zhǔn)民事主體”的法律地位，從而當(dāng)股東以貨幣出資時(shí)，可以以預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱的名義在銀行開設(shè)賬戶，以完成貨幣出資的交付手續(xù)，當(dāng)股東以動(dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)出資時(shí)，可以適用擬制交付的方式完成財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。例如《民法通則》、《合同法》和《物權(quán)法》都為動(dòng)產(chǎn)的擬制交付提供了制度基礎(chǔ)?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：“……按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄逗贤ā返?33條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！庇捎谖覈梢呀?jīng)對不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移作出了特別規(guī)定，所以該規(guī)定的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間只適用于動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》為動(dòng)產(chǎn)擬制交付提供了比較系統(tǒng)的規(guī)定，《物權(quán)法》第27條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！睘閯?dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)出資提供了十分有效的途徑，很好的解決了在公司設(shè)立階段難以現(xiàn)實(shí)交付方式履行動(dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的問題。因此，公司名稱的預(yù)先核準(zhǔn)制配合動(dòng)產(chǎn)的擬制交付制度，順利的實(shí)現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)首次出資時(shí)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的要求。

上述思路為解決不動(dòng)產(chǎn)首次出資的難題提供了答案。雖然公司尚未成立，無法現(xiàn)實(shí)地辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，但是可以利用“債權(quán)的物權(quán)化”手段達(dá)到實(shí)質(zhì)意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明要求。該“債權(quán)的物權(quán)化”的基本思路是：以預(yù)先核準(zhǔn)的公司名義與以不動(dòng)產(chǎn)出資人訂立不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議，然后依據(jù)物權(quán)法上的預(yù)告登記制度，將該不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議辦理預(yù)告登記，以保全將來成立的公司實(shí)現(xiàn)物權(quán)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”從該規(guī)定我們可以看出，設(shè)立預(yù)告登記制度的原因，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實(shí)條件還不具備，而預(yù)告登記的目的和價(jià)值就是保全將來請求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。很明顯，不動(dòng)產(chǎn)首次出資遇到的難題，法律和審計(jì)準(zhǔn)則對財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的要求，正是預(yù)告登記制度存在的基礎(chǔ)和價(jià)值。由于公司尚未成立，以不動(dòng)產(chǎn)出資辦理過戶登記的現(xiàn)實(shí)條件欠缺，但通過對不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議辦理預(yù)告登記，基于預(yù)告登記的物權(quán)效力，保全了成立后的公司取得出資不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的目的不致落空，從而實(shí)現(xiàn)了《公司法》（2005）第28條的立法目的和基本要求。而經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議，可以證明該不動(dòng)產(chǎn)出資前歸屬于出資者，出資后歸屬于被審驗(yàn)單位，是不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，可以作為注冊會計(jì)師審驗(yàn)依據(jù)。

四、結(jié)語

以無法辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)否定股東不動(dòng)產(chǎn)首次出資的權(quán)利，是對《公司法》（2005）第28條的誤讀。以不動(dòng)產(chǎn)首次出資的難題，并非是公司法引起的。事實(shí)上，在公司尚未成立之時(shí)，以貨幣方式出資也面臨同樣的困境。既然理論和實(shí)踐都對貨幣首次出資的正當(dāng)性予以了認(rèn)可，則以非貨幣財(cái)產(chǎn)（包括不動(dòng)產(chǎn)）首次出資同樣可以從貨幣出資的經(jīng)驗(yàn)中找到正當(dāng)化的基礎(chǔ)。正是這樣的一個(gè)認(rèn)識基礎(chǔ)，為我們找到了解決不動(dòng)產(chǎn)首次出資難題的鑰匙。這把鑰匙，就是物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記制度。

公司法為落實(shí)“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額”這一規(guī)定所安排的制度不只是驗(yàn)資制度，更為重要和有效的是公司強(qiáng)制審計(jì)制度?！豆痉ā罚?005）第165條規(guī)定：“公司應(yīng)當(dāng)在每一會計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)?！薄镀髽I(yè)年度檢驗(yàn)辦法》（2006）第7條關(guān)于“企業(yè)申報(bào)年檢應(yīng)當(dāng)提交材料”中規(guī)定了：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)提交年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，公司和外商投資企業(yè)還應(yīng)當(dāng)提交由會計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告。”公司強(qiáng)制審計(jì)制度的存在和執(zhí)行，使得驗(yàn)資不再是監(jiān)督股東繳納出資的唯一途徑。注冊會計(jì)師在對財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)該檢查股東是否已經(jīng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶，是否辦理了非貨幣財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)，注冊會計(jì)師檢查“經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議”后，就可以確認(rèn)已經(jīng)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。審驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議是否已經(jīng)預(yù)告登記是驗(yàn)資責(zé)任，檢查不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)是否實(shí)際轉(zhuǎn)移是審計(jì)責(zé)任。公司強(qiáng)制審計(jì)制度是不動(dòng)產(chǎn)首次出資財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移的制度保證。

參考文獻(xiàn)

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[2]錢玉林.以非貨幣財(cái)產(chǎn)首次出資何以成為問題——為《公司法》第28條辯護(hù)[J].法學(xué)，2011（5）：72-77.

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理范文第4篇

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是《中華人民共和國物權(quán)法》確定的一項(xiàng)物權(quán)制度。建立這項(xiàng)制度對建立健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和服務(wù)水平具有重要意義。

按照平頂山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)實(shí)施方案，之前由國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房產(chǎn)管理)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門承擔(dān)的土地登記、房屋登記、林地登記以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記等職責(zé)整合至國土資源部門，行業(yè)管理和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由原職能部門承擔(dān)。

方案要求，各級、各部門分清登記和審批職責(zé)邊界，將申請、受理、審核、登記、發(fā)證、存檔等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，統(tǒng)一、完整地整合到國土資源部門，由國土資源部門統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，確保不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和登記權(quán)利的完整性。

為保證不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定和連續(xù)，各級、各部門原發(fā)放的各類合法不動(dòng)產(chǎn)證書繼續(xù)有效。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記5年過渡期結(jié)束后，按照國家有關(guān)要求，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)及時(shí)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理范圍。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理范文第5篇

一、準(zhǔn)確領(lǐng)會國務(wù)院常務(wù)會議精神

國務(wù)院常務(wù)會議在明確由國土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的同時(shí)，也提出了三項(xiàng)要求。一是行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。這表明，職責(zé)調(diào)整的僅是登記職責(zé)，而不是將與登記相關(guān)的管理職責(zé)甚至房地產(chǎn)等行業(yè)管理一并調(diào)整。二是交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享。這既重申了交易和登記可以不在一個(gè)部門，也強(qiáng)調(diào)了交易和登記的信息一定要共享，要消除“信息孤島”。三是要保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。這是開展職責(zé)整合的根本目的，必須在工作中堅(jiān)持和體現(xiàn)。同時(shí)，會議強(qiáng)調(diào)，各有關(guān)部門要加強(qiáng)對各地職責(zé)整合工作的指導(dǎo)。各部門為此也專門召開了相關(guān)會議，就貫徹落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會議精神，保證這項(xiàng)工作有序平穩(wěn)推進(jìn)提出了要求。

二、落實(shí)中央編辦職責(zé)調(diào)整的要求

中央編辦《方案》已經(jīng)明確，房屋交易、房屋產(chǎn)權(quán)管理是住建部的職責(zé)，房屋登記是住建部協(xié)同國土資源部指導(dǎo)，這就對業(yè)界十分關(guān)心的房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理和房屋登記三者的邊界有了明確的劃分。

1.關(guān)于房屋交易管理

根據(jù) 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋交易包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃以及中介行業(yè)管理。管理的內(nèi)容主要是對交易主體、交易客體和交易行為進(jìn)行監(jiān)管。包括建設(shè)單位是否具備開發(fā)建設(shè)資格、購房人是否具備購房資格，房屋是否符合法定交易條件等。涉及交易監(jiān)管的具體工作內(nèi)容，包括目前已經(jīng)開展的商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、購房資格核驗(yàn)、交易資金監(jiān)管、房地產(chǎn)抵押管理以及其他的相關(guān)管理工作。

2.關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)管理

產(chǎn)權(quán)是衡量房屋能否進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的重要依據(jù)，產(chǎn)權(quán)管理是指利用必要的政策手段對產(chǎn)權(quán)實(shí)施的有限制性的管理，是從產(chǎn)權(quán)形成到產(chǎn)權(quán)注銷的全過程管理，包括房產(chǎn)面積測繪管理、產(chǎn)權(quán)歸屬管理、房產(chǎn)檔案管理等，在不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合前，房屋登記也是其中的一項(xiàng)管理內(nèi)容。實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)管理是保障交易安全，維護(hù)市場秩序的需要。購買經(jīng)濟(jì)適用房受政策因素，對銷售對象、銷售價(jià)格進(jìn)行限制，購買后五年才能入市交易，這都是產(chǎn)權(quán)管理的典型內(nèi)容。

3.關(guān)于房屋登記行為

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。登記機(jī)構(gòu)主要是查驗(yàn)申請人資料、就有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人、如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)等。登記本身并無不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理和交易監(jiān)管的職能，以前我們在進(jìn)行行業(yè)管理時(shí)，登記常常成為抓手，被賦予更多職能。這次整合應(yīng)回歸其根本屬性，即登記只是記載物權(quán)和公示。

三、以方便群眾辦事為整合原則

根據(jù)中央編辦《方案》要求，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合，國家層面由國務(wù)院有關(guān)部局組成，建立部際聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理。而不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合關(guān)鍵問題在地方，國務(wù)院常務(wù)會議要求地方要將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門，但沒有明確具體到哪個(gè)部門，而是強(qiáng)調(diào)地方要結(jié)合本地實(shí)際，充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢進(jìn)行整合。國務(wù)院和地方是兩個(gè)不同的整合層面，工作壓力在地方，與群眾利益最為直接。因此，應(yīng)注意把握以下幾點(diǎn)。

1.要保障交易安全，方便群眾辦事

不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的根本目的是要方便群眾辦事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群眾辦事，更不能因?yàn)槁氊?zé)整合，部門間信息不共享而產(chǎn)生交易安全等問題。對群眾辦理房屋交易和登記，還要實(shí)現(xiàn)一個(gè)服務(wù)窗口受理，在辦件流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，各部門的職責(zé)分工應(yīng)清晰，做到權(quán)責(zé)明確，不因整合而給群眾帶來麻煩。

2.要結(jié)合本地實(shí)際，積極研究整合模式

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記比較理想的是推進(jìn)部門體制改革，將涉及老百姓最為直接的切身利益的登記主管部門整合到一個(gè)部門。如果房管、國土行政管理部門仍然分設(shè)、僅是對登記職責(zé)進(jìn)行調(diào)整，不外乎有三種調(diào)整模式：一是整合到房管部門，二是整合到國土部門，三是設(shè)立一個(gè)獨(dú)立于政府的部門，這些模式各有利弊，需要結(jié)合本地實(shí)際，多部門積極參與、認(rèn)真研究分析職責(zé)整合對相關(guān)工作的影響，提出符合本地實(shí)際的整合模式建議。

3.要利用資源優(yōu)勢，充分反映行業(yè)特點(diǎn)

民生三件大事吃、住、行，住是重點(diǎn)，房管工作與群眾利益密不可分。近些年來房屋登記工作取得的成績，是建國以來長期積累的資源優(yōu)勢，一旦登記職責(zé)與房管分離將會給相關(guān)工作帶來影響。要加強(qiáng)與地方相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，積極向政府主管和主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，切實(shí)反映房屋登記不但有其資源優(yōu)勢而且具有房管行業(yè)的特點(diǎn)，是做好其他房管工作的核心。

4.要保證整合工作，依法有序平穩(wěn)推進(jìn)

不動(dòng)產(chǎn)登記的整合重在有法制體系作保障，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺前，一定要保持業(yè)務(wù)正常開展，保持隊(duì)伍的穩(wěn)定性，按照現(xiàn)有的管理體制、制度開展工作。整合推進(jìn)工作中，難免會出現(xiàn)一些問題，應(yīng)該建立上下聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)溝通，分步實(shí)施、逐步到位，避免朝令夕改，積極推廣成功做法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，使整合工作依法有序平穩(wěn)推進(jìn)。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)實(shí)現(xiàn)方式

當(dāng)前比較理想且可行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)置模式應(yīng)當(dāng)符合以下兩個(gè)條件：一是將登記機(jī)構(gòu)職責(zé)與其派生的行政管理職能相分離，登記機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)純粹的登記工作，依據(jù)統(tǒng)一的登記辦法、登記信息平臺和登記簿冊等實(shí)施登記業(yè)務(wù)。各行業(yè)的行政管理職能保留在相應(yīng)的行業(yè)主管部門，對登記機(jī)構(gòu)的登記業(yè)務(wù)進(jìn)行行業(yè)指導(dǎo)。二是獨(dú)立的登記機(jī)構(gòu)隸屬于政府，受相應(yīng)行業(yè)管理部門的政策指導(dǎo)，又相對獨(dú)立地履行登記職責(zé)，不受行政管理部門的行政干預(yù)，有利于行政行為獨(dú)立地開展。

1.職責(zé)整合思路建議

按照這一思路，建議考慮以下兩種方案。

一是單獨(dú)組建隸屬政府直接管理。以房屋登記系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合土地、林地、灘涂、海域等其他不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，快速、穩(wěn)妥地建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。建議將現(xiàn)有的房屋、土地、林地、灘涂、海域等不動(dòng)產(chǎn)登記職能從行政管理部門中分離出來加以合并，單獨(dú)組建隸屬于政府直接管理的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（如名稱為市不動(dòng)產(chǎn)登記局），由市、縣級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一具體實(shí)施各類不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)、職責(zé)整合零成本，社會效益與辦事效率將大大提高。

二是外延協(xié)調(diào)統(tǒng)一內(nèi)涵歸口管理。在中央的指導(dǎo)監(jiān)督下，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的國土部門牽頭組織，以房屋登記系統(tǒng)為基礎(chǔ)，協(xié)調(diào)房管、農(nóng)林、海域等多部門參加的聯(lián)合協(xié)調(diào)委員會，委員會下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在國土部門，日常工作由辦公室負(fù)責(zé)，進(jìn)行人員的監(jiān)督管理和評估考核，將考核結(jié)果反饋至各部門。對外形成一個(gè)統(tǒng)一的登記部門，由一個(gè)窗口受理收件，不重復(fù)收件，將收件后的材料進(jìn)行內(nèi)部傳遞、根據(jù)統(tǒng)一的登記依據(jù)進(jìn)行審核、記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿、制證、一個(gè)窗口發(fā)證、歸檔，實(shí)現(xiàn)登記信息統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，形成統(tǒng)一的信息查詢平臺。這樣，一方面可以實(shí)現(xiàn)中央的（登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)的信息平臺）“四統(tǒng)一”要求，另一方面原部門隸屬關(guān)系、人員關(guān)系、勞資關(guān)系三不變，不但沒有造成多部門人員的流動(dòng)，還加快了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記整合速度，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)改革零成本，極大地提高改革效力。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合主要理由

一是房屋登記問題多、壓力大。房屋登記相對于其他不動(dòng)產(chǎn)登記其家庭關(guān)系問題多，法律關(guān)系復(fù)雜，因此工作責(zé)任重、壓力大，一平方米房屋多則幾萬元，少則幾千元，一幢房屋可能達(dá)上億元，如此大的價(jià)值量，不能有一點(diǎn)點(diǎn)工作疏忽，一旦發(fā)生錯(cuò)登記其經(jīng)濟(jì)賠償是巨大的。而且依據(jù)最高院 《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定，房屋登記信息查詢也是一個(gè)可訴的行為，再加上群眾的維權(quán)意識普遍較高，所以房屋登記是行政訴訟的高發(fā)部門，對登記工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作勝任度要求極高。

二是落實(shí)物權(quán)的所有權(quán)制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)屬性是物權(quán)公示，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其目的是要更好地落實(shí) 《物權(quán)法》的規(guī)定。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是最完全的物權(quán)，任何他物權(quán)都是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。只有保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，才能有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)交易的重要部分是房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容，解決了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記問題也就解決了不動(dòng)產(chǎn)登記的核心問題。多年來，房屋登記機(jī)構(gòu)積累了豐富翔實(shí)的所有權(quán)登記的實(shí)務(wù)和理論知識。

三是尊重自然和歷史的選擇。上世紀(jì)50年代中期隨著社會主義公有制度的建立，我國停止了土地登記，但房屋仍然是所有權(quán)制，所以保留了房屋登記，由房屋登記部門辦理。直到1986年才重新確立土地登記制度，進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)分別登記時(shí)期。因此，房屋登記先于土地登記建立且一直實(shí)施從未間斷，房屋登記部門保存了大量的房屋歷史檔案和原始記錄，以南京房屋登記機(jī)構(gòu)為例，其歷史檔案可追溯到明末清初時(shí)期，有數(shù)百份之多，這些房屋登記檔案已經(jīng)成為珍貴的歷史文物。因此，繼續(xù)由房屋登記部門主導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記工作是尊重自然歷史延續(xù)，有利于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一快速建立且沒有負(fù)面影響。

四是社會穩(wěn)定和現(xiàn)實(shí)的需要。房屋登記業(yè)務(wù)遠(yuǎn)比土地登記業(yè)務(wù)量多且復(fù)雜，房屋登記從預(yù)告登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、在建工程抵押權(quán)登記到最高額抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記等等，記錄房屋的動(dòng)態(tài)變化過程，涉及交易、繼承、贈(zèng)予、抵押貸款等多種重要的民事活動(dòng)，而土地登記記錄的是相對靜止?fàn)顟B(tài)，涉及到老百姓的僅是土地使用權(quán)登記，且是無形、虛擬的，如住宅小區(qū)中一幢30層高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登記規(guī)定，其土地登記只有3平方米左右。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基于房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行擴(kuò)展延伸是社會穩(wěn)定的需要，也是現(xiàn)實(shí)的選擇。

五是整合需要全面扎實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》規(guī)定，目前，我國大部城市在房屋登記業(yè)務(wù)中已經(jīng)將土地信息納入了其中，登記簿信息已經(jīng)涵蓋房地產(chǎn)登記的信息，房屋登記機(jī)構(gòu)的登記檔案已全部進(jìn)行數(shù)字化處理，形成了電子檔案，對檔案的利用和登記信息的查詢已經(jīng)全部采用網(wǎng)絡(luò)化和電子化。如不以房屋登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)為基礎(chǔ)進(jìn)行整合，一個(gè)城市數(shù)千萬條（無錫6198萬條）的房屋登記信息數(shù)據(jù)遷移至新系統(tǒng)，需要花幾個(gè)月的時(shí)間，甚至更長時(shí)間去組織遷移，勢必影響登記業(yè)務(wù)的正常開展。另外，房屋登記與土地登記關(guān)聯(lián)性大，各地房屋登記機(jī)構(gòu)多年來培養(yǎng)了一批具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍，已經(jīng)建立了房屋登記官制度，從事房屋登記受理、審核崗位需要通過全國統(tǒng)一的考試，獲得登記官證書才具有從業(yè)資格，這些登記官熟悉房屋與土地登記特點(diǎn)，具備一定的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。

六是群眾利益安全有保證。各市、縣房屋登記部門具有現(xiàn)成的服務(wù)大廳、從業(yè)人員最多、基礎(chǔ)工作最為扎實(shí)等資源優(yōu)勢，而且其房屋登記業(yè)務(wù)量大，如江蘇省2012年的各類房屋登記發(fā)證量達(dá)348.3萬起。以無錫市為例，2012年全市各類房屋登記發(fā)證457884起，面積16859.94萬平方米。而土地出讓登記僅有214宗，面積837.37萬平米。因此，不動(dòng)產(chǎn)的交易對于老百姓來講更多關(guān)注的是房屋，它是看得見摸得著的有形物，其交易性質(zhì)、權(quán)利歸屬與家庭關(guān)系密切相關(guān)、十分復(fù)雜，且品種繁多?，F(xiàn)階段房產(chǎn)不僅是多數(shù)公眾最大的財(cái)富體現(xiàn)，也是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下最重要的交易物品和衡量指標(biāo)。只有明確房屋的歸屬，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法利益才能受到保護(hù)，群眾利益其安全性才能有保證，市場交易秩序和效率才能充分體現(xiàn)，社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)才有保障。

五、健全不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)配套制度

1.制定完善不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

在明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制、基本制度和 《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺后，應(yīng)盡快制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的收件標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)辦理規(guī)程，促進(jìn)各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法有序地開展登記工作，確保新舊登記制度的順利過渡。

2.落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行政保障

不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身并非行政管理行為或行政管理措施，通過此次整合，應(yīng)更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持職能相對的獨(dú)立，增強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)的權(quán)威性與公信力，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示與公信原則。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)規(guī)格應(yīng)與相關(guān)行業(yè)主管部門規(guī)格持平。另外，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)難免發(fā)生無責(zé)過錯(cuò)，且不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量巨大，一旦發(fā)生無責(zé)錯(cuò)登記其賠償也是在所難免的，因此，需要建立相應(yīng)的賠償保障機(jī)制，以確保正常的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序。

3.統(tǒng)一登記簿冊信息化管理平臺

不動(dòng)產(chǎn)登記信息的利用既要滿足對外使用的要求，也要符合保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人信息安全和隱私的需要。因此，應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記簿冊，基于房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，擴(kuò)展其他不動(dòng)產(chǎn)類型的登記管理功能，加快地理信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)以圖管理不動(dòng)產(chǎn)信息，按照登記信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，摸清社會總資產(chǎn)與私產(chǎn)的狀況，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記公眾信息與私密信息的界限，理順房地產(chǎn)市場信息總量與存量關(guān)系，推進(jìn)開征房產(chǎn)稅收工作，科學(xué)把握、改善調(diào)控政策。

4.整合測繪登記和檔案管理職能

房地產(chǎn)登記與房地產(chǎn)測繪、檔案管理密切相關(guān)，相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)明確規(guī)定，測繪是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)和前期工作，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記的核心成果，在建立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把與登記密切相關(guān)的測繪、檔案和信息等職能納入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。