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不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文第1篇

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)以便民、高效為服務(wù)宗旨

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的重要舉措，而《條例》的頒布并于2015年3月1日正式實(shí)施使這一制度得以落地?！稐l例》第一條就明確包含了“方便群眾申請登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心”和“保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的”兩層意思。第四條中再次強(qiáng)調(diào)了“方便群眾”的原則和遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)”的原則，同時，也明確了“不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響”。為此，筆者認(rèn)為已完成機(jī)構(gòu)整合的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快按照國土資源部“四統(tǒng)一”的要求，緊緊圍繞“如何方便群眾和權(quán)利人合法權(quán)益得以保障”的工作目標(biāo)來有序推進(jìn)后續(xù)工作，把群眾最終是否真正滿意作為檢驗(yàn)我們不動產(chǎn)登記職責(zé)整合效果的標(biāo)尺，也使黨的“三嚴(yán)三實(shí)”活動在工作中得以踐行。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)“便民、高效”的工作目標(biāo)，除工作人員要具備良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)外，還需要有先進(jìn)的信息化技術(shù)作保障。在當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設(shè)中，如何做好不動產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確記載和合理更換，從而保證不動產(chǎn)登記的穩(wěn)定性和連續(xù)性是關(guān)鍵所在。

二、不動產(chǎn)登記簿應(yīng)建立分類更換的靈活模式

不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)登記工作的核心所在。根據(jù)《條例》第八條：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”之規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)單元編碼建立了對應(yīng)關(guān)系。由于不動產(chǎn)單元編碼不僅僅會因?yàn)椴粍赢a(chǎn)分割、合并而變化，也會因行政區(qū)劃等特殊原因發(fā)生變更，因此，不能簡單地采用“不動產(chǎn)登記簿隨不動產(chǎn)單元編碼的變更而更換”的單一模式，而應(yīng)視不動產(chǎn)單元編碼的變更類型建立不動產(chǎn)登記簿相對靈活的更換模式。

“不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”實(shí)質(zhì)包含兩層意思：一是指每個不動產(chǎn)單元的編碼是唯一的，不能重復(fù)，即一個編碼只能對應(yīng)一個不動產(chǎn)單元，不能同時對應(yīng)兩個或以上不動產(chǎn)單元；二是每個不動產(chǎn)單元編碼盡管是唯一的但不代表它是一成不變的。因?yàn)榧词共粍赢a(chǎn)單元自身沒有發(fā)生分割、合并，但它的編碼也會因?yàn)樾姓^(qū)界線變化或宗地的分割、合并等情形而發(fā)生變更?？梢岳斫鉃橐粋€不動產(chǎn)單元在現(xiàn)勢狀態(tài)下只能擁有一個編碼，但在歷史和未來狀態(tài)下也可以分別擁有不同的編碼，前提是該編碼一定是唯一的，不能與其它不動產(chǎn)單元編碼重復(fù)。另外，如果僅僅因?yàn)樾姓^(qū)界線變化而不動產(chǎn)單元自身卻沒有任何變化的，其相關(guān)權(quán)利信息不會隨著編碼的變更而發(fā)生變化。因此，筆者認(rèn)為，只要不動產(chǎn)單元自身不發(fā)生變化，那么因其它原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)單元編碼發(fā)生變更的，不動產(chǎn)單元的登記簿不需要更換；但需在登記簿的附記中記錄不動產(chǎn)單元號的前后變更關(guān)系。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條：“不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿”和《不動產(chǎn)登記簿使用和填寫說明》第四條：“按一個宗地宗海一簿、一個不動產(chǎn)單元一本、一類不動產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)登記信息一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)”可以理解為：首先，要建立先有宗地再有不動產(chǎn)單元（房屋等定著物）的邏輯關(guān)系；其次，以宗地為單位進(jìn)行登記并建立登記簿，可形象地理解為一個承載本宗地及所有定著物的大盒子，而宗地內(nèi)所有定著物形成的登記本可形象地理解為裝在大盒子里面的無數(shù)個承載定著物信息的小盒子。那么，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)宗地的界址、面積等變化導(dǎo)致宗地范圍變化的，須更換登記簿。此時，只要不動產(chǎn)單元沒有變化即小盒子無變化，僅僅由于宗地范圍發(fā)生變化即大盒子尺寸發(fā)生變化，那么可以更換一個新的大盒子而無需更換原有的小盒子。因此，登記簿的管理應(yīng)該首先以“一個不動產(chǎn)單元一本”為基礎(chǔ)，只要不動產(chǎn)單元不發(fā)生變化，那么即使宗地發(fā)生變更需要更換登記簿，原登記簿內(nèi)的所有不動產(chǎn)單元登記本也無需更換，可全部移入新的登記簿。當(dāng)然，簿-本-頁的內(nèi)在邏輯關(guān)系需要用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。另外，因行政區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致不動產(chǎn)單元編碼發(fā)生變化的，由于宗地及其上的不動產(chǎn)均未發(fā)生變化，則更無須更換新的登記“簿-本”。試想，仍使用紙質(zhì)登記簿的落后地區(qū)，在以上兩種情形下會否棄用原有登記簿而全部更換全新的空白登記簿。

三、信息化平臺應(yīng)與不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相適應(yīng)

權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，信息技術(shù)是不動產(chǎn)登記的抓手，因此，兩者必須緊密銜接。國土資源部頒布的《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中附錄A“不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則”明確了不動產(chǎn)單元編碼分情形的變更規(guī)則，為建立登記簿的分類更換提供了技術(shù)依據(jù)。如果采用登記簿隨不動產(chǎn)單元編碼變更而更換的單一模式，那么，國土資源部制定“編碼變更規(guī)則”實(shí)屬多余。

不動產(chǎn)單元編碼采用分段表示，段與段之間可用全角字符“空格”進(jìn)行分隔，“空格”不占用不動產(chǎn)單元代碼的位數(shù)。這充分體現(xiàn)了不動產(chǎn)單元代碼編制的層級性和靈活性。

代碼變更規(guī)則：不動產(chǎn)單元編碼雖然具有唯一性，但不代表一成不變。因此，此規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況分8類情形分別制定了不動產(chǎn)單元代碼的變更規(guī)則（詳見《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》）?？傮w原則是把不動產(chǎn)單元代碼分成四個層級，當(dāng)發(fā)生變更時，只需變更對應(yīng)層級代碼而其它層級的代碼保持不變即可，無需把四個層級的代碼全部變更。

根據(jù)以上，我們認(rèn)為登記簿的更換也應(yīng)該對照以上規(guī)定建立不動產(chǎn)單元代碼與登記簿的對應(yīng)關(guān)系：宗地的登記簿對應(yīng)第三層級宗地號；宗地內(nèi)所有不動產(chǎn)的登記本對應(yīng)第四層級定著物代碼。這樣，登記簿的更換可以大致分為四大類：一是當(dāng)?shù)谝粚蛹壭姓^(qū)劃和第二層級地籍區(qū)、子區(qū)的代碼發(fā)生變更時，登記“簿-本”無需作任何更換；二是當(dāng)?shù)谌龑蛹壸诘匕l(fā)生變化時，如果只是宗地局部界址和少量土地面積變化而宗地內(nèi)所有不動產(chǎn)單元均無變化，則只更換登記簿，所有不動產(chǎn)登記本保持不變；三是當(dāng)?shù)谌龑蛹壸诘匕l(fā)生分割且原宗地內(nèi)的不動產(chǎn)單元將分別劃入新的宗地，則需根據(jù)新的宗地-不動產(chǎn)單元的從屬關(guān)系重新建立新的登記“簿-本”；四是當(dāng)?shù)谒膶蛹壎ㄖ锎a發(fā)生變更時，可只更換涉及變化的不動產(chǎn)單元的登記本，其它保持不變。

四、在信息平臺中實(shí)現(xiàn)登記簿分類更換的設(shè)想

綜上分析，我們認(rèn)為不動產(chǎn)單元代碼不能作為不動產(chǎn)登記簿的強(qiáng)關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)單元代碼雖然具有唯一性，但它與不動產(chǎn)單元并非一對一的關(guān)系，這是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)單元即便是自身不變的情況下也會因?yàn)樾姓^(qū)劃等管理要素的變化而變化，因此，一個不動產(chǎn)單元會擁有歷史、現(xiàn)勢和未來不同階段的代碼，當(dāng)然每個時期下的代碼肯定都是唯一的，這樣實(shí)際上不動產(chǎn)單元代碼與不動產(chǎn)單元是多對一的關(guān)系。這就決定了我們在信息化實(shí)現(xiàn)時必須考慮到不動產(chǎn)單元代碼與不動產(chǎn)單元的多對一的實(shí)質(zhì)特征，不能將不動產(chǎn)單元代碼作為不動產(chǎn)單元與登記簿的唯一關(guān)聯(lián)，否則就會出現(xiàn)只要不動產(chǎn)單元代碼發(fā)生變更，不動產(chǎn)單元登記簿也必須更換，進(jìn)而可能出現(xiàn)不動產(chǎn)單元自身在沒有任何變化的情況下而找不到原有的登記簿、本。因此，我們擬采用以下思路實(shí)現(xiàn)：

首先，分別增加宗地、定著物不動產(chǎn)單元的唯一標(biāo)識。唯一標(biāo)識采用不表義的流水號來體現(xiàn)，不動產(chǎn)單元自設(shè)立至滅失，無論行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地是否發(fā)生變化，只要不動產(chǎn)單元本身不發(fā)生拆分、合并，唯一標(biāo)識均不變化。建立宗地與定著物兩個層級唯一標(biāo)識的隸屬關(guān)聯(lián)關(guān)系。

其次，不動產(chǎn)單元代碼與不動產(chǎn)單元唯一標(biāo)識進(jìn)行多對一關(guān)聯(lián)，以此體現(xiàn)不動產(chǎn)單元在歷史、現(xiàn)勢和未來不同時期的代碼。

不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文第2篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；權(quán)籍調(diào)查；測繪對策

中圖分類號：P271 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）01-0227-01

2016年我國不遺余力地推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的提出是我國政府職能轉(zhuǎn)變的重要任務(wù)之一，也是當(dāng)前社會改革的重點(diǎn)，受到社會的廣泛關(guān)注。完善不動產(chǎn)登記制度，構(gòu)建合理的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系也是當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容之一。實(shí)踐表明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作目前還處于一個過渡期，測繪規(guī)范尚不完善，內(nèi)容相對粗略，測繪工作中仍然存在不少問題。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在的測繪問題

就目前來說，由于各種主客觀限制性因素的影響，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后的制度規(guī)范中仍然存在不少問題[1]。

1.1 機(jī)構(gòu)銜接問題

從目前已經(jīng)開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的地區(qū)來看，各地區(qū)的不動產(chǎn)登記部門已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)、林業(yè)、國土等其它部門進(jìn)行了有效的機(jī)構(gòu)整合，《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的各項(xiàng)不動產(chǎn)權(quán)利的登記業(yè)務(wù)也移交到了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)施，效果明顯。但是，我們必須注意，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中各機(jī)構(gòu)的銜接還不夠連貫，影響著測繪工作效率的提高。由于各個地區(qū)和部門的特殊性，在歷史資料的保管、使用、數(shù)字化等工作方面也沒有形成統(tǒng)一的、明確的規(guī)范，還不能高效地共享測繪、登記等數(shù)據(jù)，制約著登記工作。個別地區(qū)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作認(rèn)識不足，部分人員阻撓不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行使法定權(quán)力，不配合不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)用資料，不采用不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記成果，或是設(shè)置重復(fù)審查關(guān)卡，行使本應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行使的權(quán)力。這些問題都對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作這一新生事物產(chǎn)生了較大影響。

1.2 測繪安排問題

機(jī)構(gòu)整合工作中規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各項(xiàng)不動產(chǎn)權(quán)利的登記，其它部門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)權(quán)利的審批許可，現(xiàn)階段大部分地區(qū)其它部門還負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的交易監(jiān)管。這樣，一項(xiàng)不動產(chǎn)權(quán)利在審批階段要在監(jiān)管部門進(jìn)行一次測量，要發(fā)證時可能為了分割等原因又要在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)籍測量，群眾辦事非常不方便。

1.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)問題

從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作方面來說，當(dāng)前我國不動產(chǎn)并沒有形成統(tǒng)一的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，測繪過程中困難重重。第一，我國的不動產(chǎn)測繪管理制度尚不完善。盡管《測繪法》等法律法規(guī)中已經(jīng)對地籍、房產(chǎn)測繪等制度做出了相關(guān)規(guī)定，但是法規(guī)內(nèi)容并沒有全面涵蓋我國不動產(chǎn)測繪的所有種類，使得測繪監(jiān)管工作中存在“盲點(diǎn)”。第二，現(xiàn)階段的不動產(chǎn)權(quán)籍測量工作中，對土地、房屋、林權(quán)、草地、海洋等不同類型的不動產(chǎn)，繼續(xù)沿用分散登記時的測量標(biāo)準(zhǔn)，各個標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)、精度要求、數(shù)據(jù)格式等都不相同，各部門也沒有統(tǒng)一的技術(shù)平臺，不少地區(qū)還在使用手工紙質(zhì)登記，使得不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息難以實(shí)現(xiàn)共享。另外，按照各種不同標(biāo)準(zhǔn)測量得到的數(shù)據(jù)最后都要統(tǒng)一進(jìn)入不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，也會形成宗地邊界難以統(tǒng)一的問題。

總之，當(dāng)前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后現(xiàn)有制度仍然存在較多的問題，測繪工作相對復(fù)雜，不利于統(tǒng)一登記工作的全面開展。

2 測繪對策

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施有利于加快登記進(jìn)程，整合原有的工作流程，提高登記工作的效率；使得登記信息更為透明，降低行政成本，縮短工作時間；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪制度的完善有利于提高登記工作的正確性。針對上文中存在的問題，筆者認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)該采取以下對策[2]：

2.1 完善測繪管理制度及運(yùn)營模式

要完善測繪工作的法律法規(guī)，保障測繪工作的順利進(jìn)行。過去，我國不動產(chǎn)分散登記期間的測繪工作多采用國家大地坐標(biāo)體系或者城市獨(dú)立坐標(biāo)系，并沒有形成統(tǒng)一的坐標(biāo)系、高程系統(tǒng)、精度要求等。這也就導(dǎo)致了同一個不動產(chǎn)單元在房地產(chǎn)部門或者地籍統(tǒng)計(jì)部門有不同的精度或者坐標(biāo)值，這就使得房產(chǎn)或者地基部門的很多信息不能有效地聯(lián)系起來，房屋信息不能實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展。因此，相關(guān)部門必須要從實(shí)際情況出發(fā)，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)，從而保證統(tǒng)一測量工作的開展。

2.2 強(qiáng)化不動產(chǎn)測繪服務(wù)與監(jiān)督工作

（1）要做好不動產(chǎn)測繪的宣傳工作，提高大眾認(rèn)識，從而為國家自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和用途管制提供統(tǒng)一的、互聯(lián)互通的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和平臺支撐。（2）要重視不動產(chǎn)測繪監(jiān)督工作，將不動產(chǎn)測繪監(jiān)管的相關(guān)職責(zé)納入測繪地理信息部門統(tǒng)一管理，從而促進(jìn)不動產(chǎn)測繪市場監(jiān)管責(zé)任的全面落實(shí)。

2.3 完善測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)日益完善的重要途徑，也是社會進(jìn)步的重要表現(xiàn)。目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中測繪工作仍然存在法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術(shù)不成熟等方面的阻力，完善相關(guān)的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是十分必要的。要努力協(xié)調(diào)現(xiàn)行測繪標(biāo)準(zhǔn)間所存在的標(biāo)準(zhǔn)差異。正如上文所提到的，關(guān)于權(quán)籍統(tǒng)一測繪的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制度并沒有完全建立起來，而現(xiàn)行的不同標(biāo)準(zhǔn)之間在精度、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)等方面都或多或少的存在差距。要保證測繪工作的順利進(jìn)行，相關(guān)部門要努力協(xié)調(diào)這種差異，原則是以《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中的要求為準(zhǔn)。統(tǒng)一的測繪成果有利于為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”提供及時有力的支撐。

3 結(jié)語

權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，而測繪工作則是保證權(quán)籍調(diào)查準(zhǔn)確性的重要手段。盡管目前我國已經(jīng)出臺了關(guān)于權(quán)籍調(diào)查的專門規(guī)范，但是在測繪方面仍然未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)?！岸囝^管理”、“多種標(biāo)準(zhǔn)”的存在使得不同類型的不動產(chǎn)測繪工作存在混亂，也不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面落實(shí)。在此形式下，我們一定要從國家現(xiàn)有的規(guī)章制度出發(fā)，深入研究如何統(tǒng)一測繪標(biāo)準(zhǔn)和方法，保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的貫徹落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文第3篇

近期頒布的 《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）是我國第一部不動產(chǎn)登記方面的行政法規(guī)。它的頒布意味著我國在建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的 “四統(tǒng)一”上邁出了重要的、關(guān)鍵性的一步?！稐l例》共分六章，三十五條，依次對立法目的、基本原則、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息和法律責(zé)任等做出了規(guī)定，筆者將對這些內(nèi)容進(jìn)行系列解讀。

《條例》第一條規(guī)定：“為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例?！边@是對立法目的的規(guī)定。也就是說，制定《條例》有以下目的。

一、整合不動產(chǎn)登記職責(zé)

這一點(diǎn)是毋庸置疑的。《物權(quán)法》第十條第二款就明確規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中就明確要求，“減少部門職責(zé)交叉和分散。最大限度地整合分散在國務(wù)院不同部門相同或相似的職責(zé)，理順部門職責(zé)關(guān)系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)，……分別整合由一個部門承擔(dān)”。同年3月26日國務(wù)院辦公廳的“關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知”明確要求：由中央編辦負(fù)責(zé)，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)的整合。由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，在2014年6月前出臺不動產(chǎn)登記條例并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會議決定：將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。

《條例》將“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》的要求。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，《條例》第六條規(guī)定，“國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督”。

二、規(guī)范登記行為

不動產(chǎn)登記行為非常復(fù)雜，既涉及到各種復(fù)雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記申請人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)。在這個過程中，如果要規(guī)范各方的登記行為，確保登記依法有序進(jìn)行，做到登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，就必須要有明確而詳細(xì)的規(guī)定對登記行為加以規(guī)范。這對于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的我國而言更為重要。因?yàn)橐酝煌牟粍赢a(chǎn)權(quán)利由不同的登記機(jī)構(gòu)依據(jù)不動產(chǎn)的登記程序記載于不同的登記簿上，而現(xiàn)在要統(tǒng)一登記職責(zé)，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)上的權(quán)利由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)依據(jù)統(tǒng)一的程序記載于統(tǒng)一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規(guī)范。正因如此，《條例》從登記機(jī)構(gòu)的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環(huán)節(jié)做出了明確的規(guī)定，以規(guī)范各方的登記行為。

三、方便群眾申請登記

方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標(biāo)。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等?？梢哉f，《條例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實(shí)了方便群眾申請登記的立法目的。

第一，以往由于登記機(jī)構(gòu)、登記程序的分散，導(dǎo)致人民群眾因?yàn)橐粯斗康禺a(chǎn)交易要分別到土地登記機(jī)構(gòu)、房屋登記機(jī)構(gòu)辦理兩次登記，繳納兩次費(fèi)用并領(lǐng)取兩本權(quán)屬證書，極不方便。因此，統(tǒng)一登記職責(zé)在很大程度上能夠方便群眾申請登記。

第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準(zhǔn)備材料并事先填寫好示范文本，從而節(jié)約了登記申請的時間。

第三，《條例》第十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。

第四，依據(jù)《條例》第十七條，“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規(guī)定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員麻木不仁、濫用權(quán)力，隨意折騰老百姓。

第五，《條例》第二十條要求，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，除非法律另有規(guī)定。這樣可以防止登記機(jī)構(gòu)隨意拖延辦理登記的時間，當(dāng)然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權(quán)初始登記、抵押權(quán)設(shè)立登記可能復(fù)雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內(nèi)就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。

第六，《條例》第二十一條第二款規(guī)定，“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規(guī)定相比，刪掉了“相應(yīng)的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，所以各類不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)放不同的不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，甚至同一不動產(chǎn)因其權(quán)利不同發(fā)放的權(quán)屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，不再按照不同的權(quán)利來區(qū)分不同的證書。最后，為了穩(wěn)定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規(guī)定，“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”。

四、保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益

應(yīng)當(dāng)說，《條例》最根本的目的就是保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全與效率。如果沒有這個目的，所謂整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記之類的目的就沒有任何意義。這是因?yàn)?，不動產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)上就是不動產(chǎn)權(quán)利的登記，更確切地說，是不動產(chǎn)物權(quán)登記。此點(diǎn)從《條例》第五條對于可以依照《條例》的規(guī)定辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利的列舉也能看出，全部是所有權(quán)、用益物權(quán)以及不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)之所以需要登記就是因?yàn)槲餀?quán)是一種對世權(quán)與絕對權(quán)，物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)通過一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法就是登記（《物權(quán)法》第六條）。而作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，登記可以清晰準(zhǔn)確地展現(xiàn)出不動產(chǎn)上物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，起到保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的功能。主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文第4篇

一．不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本理論。

1、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義。

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊上，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則，是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動的公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動的公示方法；動產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)，但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益。

2、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及登記機(jī)關(guān)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國學(xué)者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記之主辦機(jī)關(guān)，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機(jī)關(guān)主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產(chǎn)登記局或“地政事務(wù)所”主辦。如日本的不動產(chǎn)物權(quán)登記為法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設(shè)立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)是“政府土地登記局”。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，只進(jìn)行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容，予以登記。至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)錯誤登記的責(zé)任。

二是登記采實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實(shí)是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權(quán)利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機(jī)關(guān)本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動不作強(qiáng)制要求，但是一經(jīng)登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權(quán)利人受損害時，登記機(jī)關(guān)則負(fù)損害賠償之責(zé)。

3、不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認(rèn)為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。

另外，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當(dāng)事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設(shè)定物權(quán)的行為?！胺堑怯洸簧ЯΑ笔侵钢挥挟?dāng)事人的法律行為與國家專職機(jī)關(guān)的登記行為相結(jié)合，才能實(shí)際發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實(shí)而取得物權(quán)者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行、土地回復(fù)、附和、房屋新建等原因而取得物權(quán)者，均不以登記為物權(quán)變動的生效要件。但是出于維護(hù)交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時規(guī)定，此等場合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權(quán)法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記，通行的做法，實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3、登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應(yīng)于竣工后三個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán)，那么在這三個月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實(shí)踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護(hù)原所有人的利益，并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動產(chǎn)的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問題。

5、把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1、通過物權(quán)立法，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2、制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記，是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，只有由專門機(jī)關(guān)專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4、登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯造成登記錯誤，給當(dāng)事人造成重大損害的，應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文第5篇

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)物權(quán)登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊上,它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則,是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)變動的公示方法,不動產(chǎn)物權(quán)以登記,即物權(quán)變更登記,為物權(quán)變動的公示方法;動產(chǎn)以交付,即占有的移轉(zhuǎn),為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示,是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán),具有絕對排他性效力,對物權(quán)人的物權(quán),任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù),但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象,則會給第三人造成難以預(yù)測的損害,直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性,通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明,使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全,保護(hù)善意第三人的利益。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

我國迄今尚未制定物權(quán)法,也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法,有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記,通行的做法,實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定,程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同,我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記,相應(yīng)地,我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多,分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3.登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述,世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無效。這一規(guī)定,是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應(yīng)于竣工后三個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán),那么在這三個月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法,不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實(shí)踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有人的利益,并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動產(chǎn)的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問題。

5.把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件,混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度有待完善

目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善:

1.通過物權(quán)立法,統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù),消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。

2.制定不動產(chǎn)登記法,規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記,是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn),只有由專門機(jī)關(guān)專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4.登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請,實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義,以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯造成登記錯誤,給當(dāng)事人造成重大損害的,應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的,實(shí)行登記生效主義,非經(jīng)登記,不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力;對于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權(quán),理由如前所述,在此不再累述。