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商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文第1篇

關(guān)鍵詞：城市綜合體；問題；發(fā)展趨勢

中圖分類號(hào)： F291 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

隨著時(shí)代的發(fā)展，城市已經(jīng)由簡單的集聚、功能分散的簡單模式發(fā)展為有序互補(bǔ)的綜合模式。城市綜合體可以說是城市發(fā)展的產(chǎn)物。但是在城市綜合體建設(shè)中存在著不少的問題，本文對我國城市綜合體建設(shè)存在的問題進(jìn)行剖析，以期能改善綜合體建設(shè)現(xiàn)狀，促進(jìn)城市綜合體健康發(fā)展。

一、城市綜合體的概念

城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂和交通等各個(gè)功能復(fù)合、互相作用、形成價(jià)值鏈的高度集合化的建筑群體城市綜合體不等同于建筑綜合體和中心商務(wù)區(qū)，它包含了中心商務(wù)區(qū)和建筑綜合體的部分內(nèi)容卻又不盡相同，其含義和內(nèi)容更為廣泛。城市綜合體是城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的必然產(chǎn)物。它已經(jīng)不單單局限于一個(gè)建筑或者幾個(gè)功能，而是多個(gè)建筑和多種功能相結(jié)合的產(chǎn)物。

二、我國城市綜合體開發(fā)存在的問題

1、過剩問題和競爭問題

在國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，商品住宅市場出現(xiàn)了成交量低迷、價(jià)格松動(dòng)下滑的態(tài)勢，很多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了各地城市綜合體開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的市場競爭。由于城市綜合體的這些優(yōu)勢，開發(fā)商從中嗅到商機(jī)，于是城市中開始出現(xiàn)大量城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致城市綜合體開始隱隱有了過剩的危機(jī)。優(yōu)越的區(qū)位又是開發(fā)商們爭搶的寶地，而這些城市綜合體的“扎堆”出現(xiàn)，也給商家?guī)砹烁偁巻栴}。從居民購買力和消費(fèi)習(xí)慣來看，居民更習(xí)慣于大眾型消費(fèi)，對高端商品的需求較少，這也制約著城市綜合體的市場吸納能力。這些盲目的開發(fā)不僅不利于人們的生活，也給城市綜合體的發(fā)展帶來了危機(jī)。

2、管理體制不規(guī)范

由于城市綜合體具有功能復(fù)雜性這個(gè)特征，因此其開發(fā)涉及的層面也相當(dāng)廣闊。由于缺乏對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)管，城市綜合體的開發(fā)規(guī)模、準(zhǔn)入資質(zhì)并沒有明確限制，所以單純從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商大多可輕易轉(zhuǎn)向綜合體的開發(fā)，真正有實(shí)力的開發(fā)商屈指可數(shù)，也就導(dǎo)致城市綜合體的開發(fā)運(yùn)營情況出現(xiàn)良莠不齊的局面。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)商缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)操盤能力，相關(guān)商業(yè)經(jīng)營管理人才奇缺，從而出現(xiàn)前期選址失誤、項(xiàng)目定位不清、消費(fèi)能力及市場供求關(guān)系判斷不準(zhǔn)、物業(yè)類型開發(fā)比例不合適等問題。許多開發(fā)商由于看到商機(jī)卻缺乏相關(guān)的人才，沒有進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估、開發(fā)和管理，導(dǎo)致建成后城市綜合體很難繼續(xù)發(fā)展和吸引人們?nèi)胱　?/p>

3、缺乏合理規(guī)劃

按照商業(yè)發(fā)展常規(guī)思路，新城區(qū)應(yīng)先有人入住，后有產(chǎn)業(yè)，再有商業(yè)，再有寫字樓。二一些新城區(qū)在規(guī)劃城市綜合體時(shí)恰恰是反其道而行之，先建綜合體，先招商業(yè)，再培養(yǎng)人氣。究竟哪些地區(qū)和環(huán)境適合開發(fā)城市綜合體，一定規(guī)模的綜合體能輻射多大范圍，幾個(gè)綜合體在一定范圍內(nèi)的集聚帶來的到底是聚集經(jīng)濟(jì)還是聚集不經(jīng)濟(jì)，多個(gè)綜合體在整個(gè)城市內(nèi)部應(yīng)如何規(guī)劃分配才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化，這些問題都是亟待論證解決的，否則便會(huì)盲目建設(shè)，浪費(fèi)資源。

與此同時(shí)，城市綜合體的用地年限一般都長達(dá)幾十年，而在這幾十年中，城市的中心可能會(huì)隨著城市的發(fā)展產(chǎn)生變化，城市綜合體的地位和業(yè)態(tài)需求也可能會(huì)隨之而改變，如何處理好這些動(dòng)態(tài)的問題，也是城市綜合體發(fā)展所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

4、城市特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足

由于對不同城市的定位認(rèn)識(shí)不清，我國城市綜合體開發(fā)存在千城一面、同質(zhì)化嚴(yán)重、創(chuàng)新不足的問題。城市綜合體雖然具有一定的普適性，在一定程度上可以加以移植、模仿、連鎖，但任何城市都有其自身的成長模式、發(fā)展歷程、個(gè)性特征和文化特質(zhì)，忽視綜合體的文化特征必將影響項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)經(jīng)營管理上和城市規(guī)劃建設(shè)上就有可能出現(xiàn)敗筆。

三、城市綜合體開發(fā)的建議

1、城市綜合體開發(fā)前的合理規(guī)劃

無論是政府層面的城市綜合體規(guī)劃方案，還是開發(fā)商層面的城市綜合體投資項(xiàng)目，在具體實(shí)施前，均應(yīng)主動(dòng)邀請和爭取當(dāng)?shù)厣虅?wù)主管部門和商業(yè)專家的參與介入，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資和專業(yè)人才的有機(jī)結(jié)合，確保城市綜合體從規(guī)劃設(shè)計(jì)到總量配置、空間布局的最優(yōu)決策，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作保駕護(hù)航。開發(fā)商應(yīng)該在進(jìn)行多功能開發(fā)的同時(shí)著重發(fā)揚(yáng)自身優(yōu)勢，對自身進(jìn)行明確定位，加強(qiáng)自身特點(diǎn)建設(shè)。政府可以給予那些符合城市規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目財(cái)政上的補(bǔ)貼，對于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，拒絕出讓綜合用地及提高容積率，在審批環(huán)節(jié)予以限制，引導(dǎo)其在符合城市規(guī)劃的區(qū)域建設(shè)

2、制定合理的管理方針

我們建設(shè)城市的目的不在于建設(shè)，而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建設(shè)中也尤為重要。由于城市綜合體功能的多樣性，其管理也是復(fù)雜的。既有整體系統(tǒng)的管理，又有各個(gè)部分的管理如酒店管理、居住區(qū)物業(yè)管理等等。若管理不當(dāng)，城市綜合體就很難良性發(fā)展下去。因此城市綜合體的開發(fā)建設(shè)中要制定合理的管理方針，可以由開發(fā)商管理也可以招聘專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理。

3、對城市綜合體建設(shè)進(jìn)行合理規(guī)劃

由于城市綜合體發(fā)展過程可能會(huì)進(jìn)行地位和需求的變化，需要對其業(yè)態(tài)和定位進(jìn)行調(diào)整才能繼續(xù)發(fā)展，因此我們在初期規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候要用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)的、有前瞻性的眼光來進(jìn)行規(guī)劃，充分考慮長遠(yuǎn)城市的發(fā)展情況和城市綜合體可能出現(xiàn)的變化和問題，預(yù)留一定的變化和發(fā)展調(diào)整的空間，而不是只看到眼前的利益。

4、根據(jù)城市特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)

在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)，要準(zhǔn)確評(píng)估城市獨(dú)特的發(fā)展路徑、發(fā)展階段、成長方式，以及潛在的條件和資源，并以此為基礎(chǔ)和依據(jù)來判斷城市綜合體適宜的開發(fā)模式，而不是照抄照搬其他城市的做法。例如在二三線城市進(jìn)行開發(fā)時(shí)，不能模仿一線城市繁華市區(qū)成熟商圈來規(guī)劃五星級(jí)寫字樓。物業(yè)組合也要注意其靈活性，美食街、主題公園、電影院等都是較好的選擇，并不一定要完全復(fù)制一線城市住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店的開發(fā)模式。每個(gè)城市應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況因地制宜，在各種商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)模式上有更多的研發(fā)和創(chuàng)新。

5、堅(jiān)持以人為本，加強(qiáng)綜合設(shè)計(jì)

城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，建筑體的公共空間和內(nèi)部空間都要體現(xiàn)高度人性化服務(wù)的要求。在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套設(shè)施及安全等方面都要有硬性指標(biāo)，這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。景觀設(shè)計(jì)要為所在地區(qū)增添一道亮麗的風(fēng)景線；在區(qū)位選擇上應(yīng)選擇交通便捷的區(qū)域，車位設(shè)計(jì)合理充足；水電氣暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)要既節(jié)能又減少城市運(yùn)營壓力，等等。

四、城市綜合體發(fā)展趨勢

首先，通過建設(shè)城市綜合體，使城市經(jīng)濟(jì)、文化在區(qū)域中具有特殊性、標(biāo)志性和代表性，充分顯示出不同城市的個(gè)性化色彩。市場上將會(huì)出現(xiàn)有別于目前主流的商業(yè)綜合體模式的城市綜合體模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體、養(yǎng)老社區(qū)綜合體等。其次，城市綜合體的投資建設(shè)模式將會(huì)有所創(chuàng)新。日益激烈的市場競爭對于城市綜合體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目近期、遠(yuǎn)期的資金流規(guī)劃提出了更高要求?？梢越柚?xiàng)目長期融資、房地產(chǎn)信托基金以及其他金融模式，為城市綜合體建設(shè)提供更穩(wěn)定的資金支持，從而推動(dòng)城市綜合體的建設(shè)和發(fā)展。最后，城市化的迅速發(fā)展催生出城市綜合體這種復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，城市綜合體的開發(fā)也在一定程度上加快了城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著我國城市化進(jìn)程不斷深入，城市綜合體建設(shè)也將迎來蓬勃發(fā)展的局面。

結(jié)束語

隨著我國城市化進(jìn)程不斷深入，城市綜合體建設(shè)也將迎來蓬勃發(fā)展的局面，它既是城市發(fā)展與運(yùn)營的核心內(nèi)容，又將成為城市建設(shè)的標(biāo)志性成果。然而我們在看到城市綜合體的諸多優(yōu)勢的同時(shí)，也要分析其產(chǎn)生的原因和面臨的挑戰(zhàn)，而不是盲目的開發(fā)建設(shè)。我們只有理性的對待城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展，認(rèn)識(shí)到其優(yōu)勢的同時(shí)看到其發(fā)展中的問題，用長遠(yuǎn)的、發(fā)展的、科學(xué)的眼光來對待城市綜合體的建設(shè)，才能讓其真正為我們的生活服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]羅健中．打造成功的中國城市綜合體[J]．北京規(guī)劃建設(shè)，2010．

商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文第2篇

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。而“商業(yè)綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的3項(xiàng)以上側(cè)重于商業(yè)為主的功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

以深圳為例，深圳新建大型集中性綜合商業(yè)正在向關(guān)外快速推進(jìn)，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來，隨著深圳市羅湖與福田兩個(gè)區(qū)的大型購物中心即shopping mall在市區(qū)相繼落成并開業(yè)，如深圳的星河COCO PARK 、歡樂海岸、寶能ALL CITY MALL，加上已經(jīng)開業(yè)的國內(nèi)購物中心標(biāo)桿萬象城、海岸城、益田假日廣場等，現(xiàn)這些集吃、住、玩、樂、購、游、賞等于一體的消費(fèi)中心，現(xiàn)正在潛移默化地逐漸改變著深圳這座移民都市人原來逛大賣場與傳統(tǒng)百貨的生活與消費(fèi)習(xí)慣。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示2013～2014年，深圳即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)之多，增加商業(yè)面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體涌現(xiàn)，大型商業(yè)正在向外蔓延，社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候。在大量新增商業(yè)項(xiàng)目入市的背景下，在城市規(guī)劃及政府主導(dǎo)下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項(xiàng)目正不斷涌現(xiàn)，并將在未來兩年集中爆發(fā)。

社區(qū)商業(yè)作為目前主要的商業(yè)供應(yīng)類型，其發(fā)展也越來越成熟，深圳現(xiàn)有的項(xiàng)目開發(fā)商甚至采取自主招商或租售結(jié)合的方式運(yùn)營，在商業(yè)形式、功能、業(yè)態(tài)、檔次及運(yùn)營上趨于專業(yè)化，這也與之前大批住宅開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略緊密相關(guān)，社區(qū)商業(yè)由住宅的單純配套逐漸演變?yōu)樯鐓^(qū)或組團(tuán)的大型集中商業(yè)，使居民的多種消費(fèi)能就近滿足，逐漸集結(jié)人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心，并與城市商業(yè)中心在功能上形成良好互補(bǔ)，一直專注于住宅產(chǎn)品的萬科也不甘寂寞，萬科紅便是萬科在社區(qū)商業(yè)的一次試水，2012年12月便已開業(yè)的深圳寶安時(shí)代城、2013年3月份開業(yè)的深圳天虹即合正匯一城、綠景佐鄰等或?qū)⒊蔀樯钲诖笮蜕鐓^(qū)商業(yè)運(yùn)營的先驅(qū)……

站在純商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度來思考，由于大量的購物中心開發(fā)并投入市場運(yùn)營，購物中心在未來3～5年將嚴(yán)重趨同質(zhì)化，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)MALL或社區(qū)商業(yè)綜合本無疑是一塊較誘人的“大蛋糕”。

傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)基本就是一些沿街缺乏系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與綜合功能的零散街鋪，缺少組織性，國內(nèi)目前最缺乏的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品才能解決社區(qū)家庭消費(fèi)為單位的綜合商業(yè)，這種社區(qū)商業(yè)綜合體能提供并滿足家庭各種生活、娛樂、休閑的功能?，F(xiàn)國內(nèi)那種求大求全動(dòng)輒10萬～20萬平方米的購物中心其投資與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極大，雖然有的對城市樞紐與交通做了科學(xué)規(guī)劃與對接，但仍對諸多城市廣大的中產(chǎn)家庭的日常生活與娛樂休閑非常不便利，并且，這種消費(fèi)方式也不環(huán)保、低碳，“動(dòng)不動(dòng)就得開車”，而社區(qū)商業(yè)綜合體能夠彌補(bǔ)這一塊。

筆者認(rèn)為，深圳的社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢，其實(shí)嚴(yán)格地說是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及未來國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影，也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的最佳商業(yè)模式。許多社區(qū)商業(yè)綜合體將成為城市新的區(qū)域商業(yè)中心。

商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文第3篇

關(guān)鍵字：城市綜合體商業(yè)空間 設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F291.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，各類地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅猛。同時(shí)，由于用地緊張、交通擁擠等城市問題日益嚴(yán)重，對土地的集約化和高效化開發(fā)要求更加迫切，于是城市綜合體這一新興物業(yè)形態(tài)應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為中高端商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和城市升級(jí)更新的重要載體。城市綜合體通常具備以下特征: 擁有寫字樓、購物中心、公寓、酒店、文化娛樂中心等三種或以上能夠產(chǎn)生收益的業(yè)態(tài); 建筑面積一般在 10萬平方米以上。此外，它還特別強(qiáng)調(diào)城市、建筑、市政設(shè)施的綜合發(fā)展。

一、城市綜合體及特點(diǎn)

所謂城市綜合體(HOPSCA),即將酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態(tài)公園(Park)、購物(ShoppingMall)、會(huì)議會(huì)展(Convention)、高層公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區(qū)域范圍內(nèi),并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,形成的一個(gè)多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的,與城市有機(jī)協(xié)同、功能業(yè)態(tài)間高效集約和互為價(jià)值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū),從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。其中,商業(yè)功能可以形成最佳商業(yè)活動(dòng)圈;寫字樓功能為城市商業(yè)中心提供多樣化的辦公空間;公寓功能使人們在商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)就近享受豐富的娛樂生活,促進(jìn)各種娛樂休閑業(yè)的發(fā)展;酒店為綜合體帶來大量的流動(dòng)人口,與文化、休閑、娛樂設(shè)施相結(jié)合,形成最能推動(dòng)商業(yè)中心發(fā)展的動(dòng)力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價(jià)值。

城市綜合體是一個(gè)集聚各種城市功能的建筑集合體,各種功能之間相互聯(lián)系,互為補(bǔ)充,在協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)上將城市綜合體有機(jī)聯(lián)系在一起,這與城市綜合體形成的特點(diǎn)密切相關(guān)。其特點(diǎn)有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能復(fù)合性。(4)交通網(wǎng)絡(luò)化。(5)人流密集性。(6)環(huán)境生態(tài)性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益統(tǒng)一性。(10)設(shè)施現(xiàn)代化。

二、以商業(yè)為極致因素配比綜合體街區(qū)的混合功能

一切空間形態(tài)構(gòu)成都是由其基本的生活行為決定的，而在當(dāng)下開發(fā)模式單純以商業(yè)為主的城市綜合體占到當(dāng)前城市綜合體 45%~65%比例時(shí)，我們在設(shè)計(jì)綜合體時(shí)便找到了側(cè)重所依。在中國，有“集市”就是城市的最初雛形的看法，可見商業(yè)與城市發(fā)展的淵源;城市綜合體作為對城市空間的整合敘事、作為城市發(fā)展重要載體，其設(shè)計(jì)理應(yīng)是以商業(yè)作為最為極致的主導(dǎo)要素。工業(yè)化時(shí)代強(qiáng)調(diào)城市明確的功能分區(qū)、理性的功能聯(lián)系，以全球化、信息化為特征的后工業(yè)時(shí)代更加強(qiáng)調(diào)多元文化生態(tài)、彈性、緊湊、精明增長等關(guān)鍵語境，城市空間布局也因此發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變和重構(gòu)。因?yàn)槌鞘芯C合體要在城市空間布局中實(shí)現(xiàn)自身布局的合理性，當(dāng)然要考慮以上因素。商業(yè)將成為“城市空間結(jié)構(gòu)中最永恒、流動(dòng)的膠水，不但把分離的城市元素不斷地連接起來，而且促使其演變、轉(zhuǎn)化”。現(xiàn)代主義建筑的誕生與發(fā)展，使商鋪向空中的集聚成為可能?，F(xiàn)代城市綜合體的建筑構(gòu)成一般包括商務(wù)功能、客居功能、購物功能、餐飲功能、休閑娛樂功能、會(huì)展設(shè)施等，它往往跨越幾個(gè)街區(qū)，具有龐大的規(guī)模。此外，城市綜合體往往是城市公共交通的集結(jié)點(diǎn)，可以吸引大量的人流、車流以提升綜合體的人氣。復(fù)雜的功能構(gòu)成和巨大的交通流量對城市綜合體的空間整合能力提出很高的要求。大混合、小分區(qū)的原則成為處理城市綜合體中多元經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間復(fù)雜矛盾關(guān)系的一把鑰匙。

當(dāng)我們回顧歷史，把建筑形式與社會(huì)話語權(quán)形式進(jìn)行某種對照，不難發(fā)現(xiàn)建筑場所時(shí)空構(gòu)筑與社會(huì)權(quán)力話語的重疊與一致性，即社會(huì)權(quán)力將會(huì)擁有物化形態(tài)，使人在身心兩方面同時(shí)地、不自覺地陷人這種權(quán)力話語形成的秩序之中。真的會(huì)很驚奇地發(fā)現(xiàn)精神與物質(zhì)居然能以此種無聲的方式瞬間轉(zhuǎn)換。而在當(dāng)下時(shí)代，建筑與城市的空間構(gòu)成應(yīng)更加突出開放民主的風(fēng)尚。城市綜合體作為一種有序化的實(shí)體空間模式，通過對城市公共資源的配置，將公眾利益、商業(yè)利益、國家利益、集團(tuán)利益重新整合。而開放空間正是城市綜合體敘述的主線，為民眾自發(fā)公共活動(dòng)創(chuàng)造條件，使城市公眾資源的意義彰顯。城市綜合體中開放空間的營造手法多樣，典型實(shí)例如博多運(yùn)河水城“點(diǎn)+線”的動(dòng)線空間構(gòu)成，柏林索尼中心則采用“同心圓十放射線”的空間構(gòu)成方式，將與周邊環(huán)境溝通的通道收束在一個(gè)巨大尺度的內(nèi)聚式公共空中;而東京六本木綜合體作為日本為增強(qiáng)城市國際競爭力而制定的城市復(fù)興計(jì)劃的典范，通過從地面到屋面的多種多樣的廣場、街道、綠地形成了獨(dú)特的游廊一般的立體系統(tǒng)。而這種東西方不同的“點(diǎn)+線”、“同心圓+放射線”也反映出東西方文化的異樣。

三、現(xiàn)代商業(yè)空間的發(fā)展趨勢

商業(yè)空間設(shè)計(jì)與其他所有的藝術(shù)形式一樣，它的形成也經(jīng)歷了漫長的發(fā)展過程，從最初原始社會(huì)的圖騰崇拜到封建社會(huì)的集市、廟會(huì)，從封建社會(huì)的店面招牌到資本主義的商場店鋪和包裝廣告，發(fā)展到如今現(xiàn)代商業(yè)街的星光璀璨，都顯示了人類社會(huì)的不斷進(jìn)步和市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)空間的發(fā)展是隨著商業(yè)活動(dòng)及環(huán)境的發(fā)展而演變的。遠(yuǎn)古時(shí)期，人們在集市上將商品直接攤在地上，并有意識(shí)的分類陳列、展出，這是最早的商品陳設(shè)形式。今天，我們常看到有專門攤位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社會(huì)時(shí)期，出現(xiàn)了店鋪行會(huì)，商業(yè)活動(dòng)有了較大的發(fā)展，在《清明上河圖》上可以清晰地看到各種店鋪的展示和商品陳列的場面，這期間，有了專門以低價(jià)收購別人的物品到異地以高價(jià)賣出的商販，在一些人口密度較高的地區(qū)，則有了一些通衢要道、驛站、渡口等地方為往來各地的客商和貨販提供食宿和客棧，流動(dòng)的商鋪也逐漸變得相對固定起來。固定商鋪的產(chǎn)生，使各種商品交易匯聚在一起，商業(yè)區(qū)隨之?dāng)U大和發(fā)展起來，這便形成了資本主義社會(huì)商品的輸出和民族工商業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)了這些新的商業(yè)形式，如旅館、餐館、休閑娛樂等。在當(dāng)代的購物空間中，隨著商業(yè)環(huán)境的發(fā)展成熟，單一的購物空間已經(jīng)發(fā)生了變化，商業(yè)廣告、餐飲娛樂、各類演藝等多種商業(yè)形式或公益演出也加入進(jìn)來，越來越密切的與購物聯(lián)系在一起。

現(xiàn)代商業(yè)空間的綜合功能和規(guī)模在不斷擴(kuò)大，種類不斷增多，人們在購物的同時(shí)，需要能滿足其他各個(gè)方面的要求，所以現(xiàn)代商業(yè)空間不僅僅只具有“買”與“賣”的功能，在商業(yè)環(huán)境的設(shè)計(jì)上也提出了更高的要求。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境的發(fā)展進(jìn)程中，呈現(xiàn)出下面幾種趨向：

1社區(qū)中心化

現(xiàn)代商業(yè)中心都配備有銀行，可以很好解決在購物活動(dòng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。另外，大都市購物中心的開放空間逐漸擔(dān)負(fù)起社會(huì)交往中心的作用，許多商場前的廣場，就為市民們提供了各種社交活動(dòng)、集會(huì)以及私人會(huì)晤的交往場所。我們可以看到，一到晚上，這里便聚集了許多中老年人在排練舞蹈、鍛煉身體。這種類型的開放空間中，配備了與日常生活有關(guān)的設(shè)施，如郵政、圖書館、證件辦理處，銀行等，使市民可以方便的解決社區(qū)的日常生活需要。

2演繹元素的注入

我們經(jīng)?？梢钥吹揭恍┟餍窃谏虉隼锱e行簽名售書會(huì)，還有各類電影會(huì)等商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)中心人流量大，有很好的促銷效應(yīng)，這樣一來，明星們可以借助商場提高自己的知名度和曝光率，商場又可以借助明星的到來，增大客流量，增加商機(jī)。另外，在節(jié)假日，有些商場會(huì)上演許多節(jié)目，這種表演使?fàn)I銷形象變得引人入勝。這些都為人們提供了豐富多彩、雅俗共賞的現(xiàn)代生活方式。

3 餐飲業(yè)與商業(yè)環(huán)境相結(jié)合

如今餐飲業(yè)都“傍”上了大商場。大都市中幾乎所有的購物中心都把購物與餐飲結(jié)合在一起，在眾多高檔商廈的樓層里夾雜著冷飲、咖啡座，或者開辟出獨(dú)具風(fēng)味的快餐廣場、休閑茶座等。而在以前，有些人是很忌諱餐廳開在大商場里的，因?yàn)殚_設(shè)了餐廳，就會(huì)有巨大的油膩腥氣，但現(xiàn)在顛倒過來了，仔細(xì)想來，大商場開餐廳優(yōu)點(diǎn)不少，一是環(huán)境好，裝潢精致，又少了馬路邊的喧囂；二是和購物聯(lián)姻，兜兜逛逛，累了、餓了，足不出門，就在商場里找一家餐廳舒適地用餐。大商場里的餐廳多以茶餐廳、西餐、牛排、簡餐為主。發(fā)展至今來自各地的特色餐館都進(jìn)入購物中心，以盡量為人群提供方便、舒適與享受。

4 購物加娛樂的模式

現(xiàn)代化的購物環(huán)境將電影院、夜總會(huì)、游樂場等等娛樂設(shè)施也融入了購物中心，給商場帶來了更多新的活力，也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給商家提供了商機(jī)。人們在購物的同時(shí)也可以享受到其他的娛樂活動(dòng)，滿足了現(xiàn)代人們多元化的生活方式，逛累了，可以去商場里的電影院看場電影；綠地繽紛城頂樓的兒童游樂場，就為家長和孩子提供了休閑娛樂的場所，很多人們都是為了帶自己孩子去游樂場才進(jìn)入商場的。在節(jié)假日，消費(fèi)者購物之余的娛樂與餐飲，既方便了顧客休閑心理，也為商家提供了商機(jī)，更活躍了商業(yè)環(huán)境的氣氛。例如：一個(gè)三口之家在緊張的工作、學(xué)習(xí)之余，周末共同來商業(yè)中心，主婦購物，孩子則可游戲。相應(yīng)的文化活動(dòng)、表演等給他們帶來了一絲輕松。另外，商業(yè)空間的商品信息及科技展示為孩子帶來知識(shí)，而相應(yīng)的綜合服務(wù)如餐飲等也為主婦免去了往日的辛老，品嘗美味晚餐，使舉家共度良宵，享受休閑的快樂。

四、城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

1綜合判斷原則。

城市綜合體形成后是否能正常運(yùn)作,要靠開發(fā)商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對所在城市的市場條件進(jìn)行初步分析與判斷,這是宏觀層面的,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷這座城市發(fā)展這一項(xiàng)目的可行性。其次,因?yàn)榫C合體項(xiàng)目所包含的形式種類比較多,而且各種形式都存在市場成熟性的問題,所以還要有針對各業(yè)態(tài)的專題研究,也就是相對微觀的判斷。

2設(shè)計(jì)市場化原則。

城市綜合體的開發(fā)要面向市場,以滿足市場需要為目標(biāo),因此,城市綜合體的設(shè)計(jì)方案也要市場化。設(shè)計(jì)方案的市場化指的是:建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場化理念,具有市場準(zhǔn)確度。設(shè)計(jì)方案的市場化實(shí)際上就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營的結(jié)合。

3以人為本原則。

城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的,無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間,都是高度人性化服務(wù)的要求,在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標(biāo),這些硬性的指標(biāo)是為以人為本的根本目的服務(wù)的。既要方便集客和商戶經(jīng)營,又要增強(qiáng)社會(huì)公眾參與性,給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間。

4慧眼識(shí)地原則。

城市綜合體的項(xiàng)目選址和發(fā)展規(guī)模在開發(fā)的過程中要得到準(zhǔn)確的定位和

識(shí)別。首先,城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對于項(xiàng)目的成功起著決定性作用。在城市綜合體的開發(fā)過程中應(yīng)該考慮到兩個(gè)因素:一是它在城市現(xiàn)狀中的地位,二是它在城市發(fā)展規(guī)劃中的地位。其次,城市綜合體可發(fā)展規(guī)模的判斷,簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系,才能最終明確項(xiàng)目做多大規(guī)模比較合理。

5剛性規(guī)劃原則。

城市綜合體復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體,需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中,引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。其商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制,以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃,用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào)審,突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合,實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合。

結(jié)束語

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，把城市的功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯通過城市建筑實(shí)體與城市空間有機(jī)結(jié)合的一種城市實(shí)體。城市綜合體開發(fā)影響著前期戰(zhàn)略規(guī)劃工作的開展，在很大程度上關(guān)系著項(xiàng)目價(jià)值和城市發(fā)展價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)，所以城市綜合體商業(yè)空間設(shè)計(jì)尤為重要。

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商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文第4篇

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，將城市功能與城市發(fā)展的內(nèi)在邏輯，通過城市建筑實(shí)體與城市空間的有機(jī)結(jié)合而形成，其利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，構(gòu)成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。

我國城市綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于城市綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營等方面的重要作用，一些城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境、進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設(shè)20個(gè)新城，涵蓋旅游、商貿(mào)、商務(wù)、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個(gè)多功能城市綜合體的宏大計(jì)劃，以此來實(shí)施杭州“城市國際化”戰(zhàn)略。

我國城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢表現(xiàn)為：數(shù)量逐漸增多，建設(shè)規(guī)模相對比較集中；呈現(xiàn)更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展；多以寫字樓、商業(yè)和公寓多功能復(fù)合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能；專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展；與軌道交通形成綜合一體化開發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢；已成為重要的金融投資產(chǎn)品。

二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展過程中存在的問題

（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開發(fā)建設(shè)受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響大，要求有強(qiáng)大的資金實(shí)力為保證，特別是在開發(fā)前期對資金的需求強(qiáng)烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機(jī)制限制導(dǎo)致融資渠道和產(chǎn)品的缺失，造成開發(fā)資金鏈緊張。

（二）品質(zhì)不高

與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設(shè)普遍追求短期經(jīng)濟(jì)效益，存在前期規(guī)劃倉促、開發(fā)周期短、后期運(yùn)營管理水平滯后等問題。盡管硬件設(shè)施與國外同類項(xiàng)目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵，在管理、運(yùn)營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動(dòng)，這大大降低了城市綜合體開發(fā)所具有的綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值及價(jià)值升值空間，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源流失。

（三）缺乏成熟的配套環(huán)境

作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時(shí)，要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等的匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場、運(yùn)營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

（四）第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平不高

城市綜合體是以相對發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但國內(nèi)與城市綜合體密切相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高。與城市化水平高度發(fā)達(dá)的西方發(fā)達(dá)國家通過高消費(fèi)率來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長不同，處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段的中國經(jīng)濟(jì)增長模式是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來拉動(dòng)的，這導(dǎo)致了高水平的投資率和低水平的消費(fèi)率。

三、華潤中心——持有物業(yè)產(chǎn)生增值溢價(jià)的運(yùn)營模式研究

（一）華潤置地概況

華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。在其特有生意模式的指導(dǎo)下，持有物業(yè)為其投資的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生持續(xù)平穩(wěn)的現(xiàn)金流回報(bào)，形成資產(chǎn)上的潛在長期收益（見圖1）。

華潤置地持有物業(yè)發(fā)展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業(yè)的代表作，是中國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體。

（二）華潤中心

華潤中心是集大型購物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產(chǎn)品系列典范的深圳華潤中心，位于深圳市羅湖區(qū)—深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約55萬平方米，項(xiàng)目由北、中、南三個(gè)地塊組成，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。

萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。目前華潤萬象城產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)已有3家開業(yè)，分別位于深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將于2012—2015年陸續(xù)開業(yè)。

（三）華潤中心主要特點(diǎn)

1.項(xiàng)目選址

城市金融商業(yè)中心或未來CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對位置要求高。

2.產(chǎn)品特點(diǎn)

華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群，并以商業(yè)功能為核心，整體定位于中高端物業(yè)。

以深圳華潤中心為例，其產(chǎn)品構(gòu)成：華潤中心一期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心萬象城、國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓華潤大廈?？偨ㄖ娣e達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪。華潤中心二期項(xiàng)目總體分為A、B、C三個(gè)區(qū)：A區(qū)為一棟超高層五星級(jí)君悅酒店及2層裙房；B區(qū)由四棟多層商業(yè)建筑組成，功能包括商業(yè)零售、餐飲、多廳電影院；C區(qū)是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建筑面積約11萬平方米，總戶數(shù)近800戶。

3.經(jīng)營策略

其經(jīng)營策略為：定義形象、海外招商；強(qiáng)勢品牌組合；商業(yè)持有比例為100%，只租不售；住宅后期出售。

定義形象、海外招商：直接在海外進(jìn)行招商，國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。

強(qiáng)勢品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。

商業(yè)持有比例100%，只租不售：長期持有經(jīng)營，保證商業(yè)品質(zhì)。

商業(yè)綜合體市場發(fā)展趨勢范文第5篇

關(guān)鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

縱觀當(dāng)今世界旅游業(yè)的發(fā)展趨勢，正在由“觀光時(shí)代”轉(zhuǎn)向“休閑娛樂時(shí)代”和“旅游產(chǎn)業(yè)時(shí)代”。與觀光旅游相適應(yīng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)”的簡單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場的需求。傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)。即旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發(fā)展，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)發(fā)展。順應(yīng)這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式應(yīng)運(yùn)而生，它必然是推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎。近年來我國出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體項(xiàng)目，本文基于這些項(xiàng)目開發(fā)實(shí)例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)升級(jí)模式———旅游綜合體開發(fā)模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地產(chǎn)”的綜合體開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來巨大空間。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念闡述。

“旅游綜合體”是我國學(xué)者首創(chuàng)的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。

 

 

結(jié)合前人的研究及國內(nèi)外大型旅游綜合體項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發(fā)是指在相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以大型旅游休閑項(xiàng)目和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為支撐、以高品質(zhì)功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的綜合服務(wù)品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

1.2　T-C-D模式的表現(xiàn)特征。

T-C-D模式適應(yīng)了世界休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開發(fā)全新的生產(chǎn)力形態(tài)，是切合我國實(shí)際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項(xiàng)目的表現(xiàn)特征，有以下表現(xiàn)趨勢：①綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)是旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)、打造的結(jié)果[7]。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，融合綜合旅游項(xiàng)目、地產(chǎn)、會(huì)展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗(yàn)等的需求。四是項(xiàng)目開發(fā)的綜合性。

旅游綜合體本身是一個(gè)大項(xiàng)目，它包括三類主體項(xiàng)目，即核心吸引類項(xiàng)目、利潤類型項(xiàng)目、配套延伸類項(xiàng)目，主要子項(xiàng)目有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區(qū)、購物中心及配套設(shè)施等。這些項(xiàng)目之間聯(lián)系緊密，各類項(xiàng)目種類及配置比例對整個(gè)旅游綜合體的運(yùn)營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質(zhì)特征決定了它不但追求經(jīng)濟(jì)效益，而且追求環(huán)境效益和社會(huì)效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個(gè)區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品”。

②以旅游休閑功能為主導(dǎo)，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，T-C-D模式的主導(dǎo)功能必然是旅游休閑，同時(shí)融合觀光、游樂、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑”。當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中主要是以一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能為主，再配合其他輔助功能共同發(fā)展。同時(shí)，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)（如酒店、餐飲）、休閑商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)零售、商務(wù)辦公）、休閑住宅地產(chǎn)（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是T-C-D產(chǎn)品開發(fā)的核心。③多元混合性突出，服務(wù)品質(zhì)高。旅游者動(dòng)機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復(fù)合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、會(huì)展各功能之間聯(lián)系密切，互為補(bǔ)充，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合發(fā)展，這些特點(diǎn)的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動(dòng)旅游開發(fā)從單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代。作為旅游開發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域旅游從景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代，具有良好的智力運(yùn)營模式，充分體現(xiàn)混合性、全局性、長期性、品質(zhì)性。④政府參與主導(dǎo)，資金依賴性強(qiáng)。大量案例證明，T-C-D模式的開發(fā)成本和經(jīng)營成本都很高，需要大量資金支持—運(yùn)作，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征。同時(shí)，T-C-D模式的開發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域發(fā)展的角度對其進(jìn)行研究、分析，投資商無法在短時(shí)間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導(dǎo)。從目前T-C-D開發(fā)的實(shí)例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

2　T-C-D休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。

2.1　理論模式。

成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，只有配備綜合功能的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，打造有機(jī)旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，將生地變成熟地和旺地，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[8]。

從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式[9]（圖1）。

 

 

輔助引導(dǎo)模式：任何可對旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發(fā)可依托的核心資源，T-C-D面向現(xiàn)代休閑市場需求，重新、創(chuàng)新、補(bǔ)充開發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個(gè)或者多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個(gè)地區(qū)獨(dú)特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑項(xiàng)目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進(jìn)行大環(huán)境建設(shè)，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是T-C-D模式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的輔助依托。

主體支撐模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個(gè)開發(fā)地帶來客源，形成最初的消費(fèi)者。但要留住人，構(gòu)建一個(gè)休閑目的地就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的綜合休閑產(chǎn)品來滿足客流的休閑消費(fèi)需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項(xiàng)目、綜合運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。它們實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發(fā)模式的關(guān)鍵和主體功能部分，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價(jià)值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。

輔助延伸模式：主體功能部分的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價(jià)值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴(kuò)大其消費(fèi)，提升土地的價(jià)值，獲得土地開發(fā)上的巨大回報(bào)，就必須創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是整個(gè)延伸發(fā)展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤的主要來源，提升了土地的價(jià)值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的綜合效益。

2.2　應(yīng)用模式。

綜觀我國成功的T-C-D開發(fā)實(shí)例，依據(jù)核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發(fā)模式（X指核心資源、產(chǎn)品、功能或開發(fā)目的）。在實(shí)際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)（表2）。

 

 

“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時(shí)配備相關(guān)的休閑項(xiàng)目、休閑社區(qū)互動(dòng)發(fā)展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的機(jī)會(huì)。該模式往往先改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)其全面發(fā)展，是旅游與地產(chǎn)相互結(jié)合的典型。

“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)模式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。

它其發(fā)展必須要有一定的游客基礎(chǔ)，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，涉及會(huì)展、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進(jìn)行開發(fā)，收益較高，土地增值快，市場趨向性強(qiáng)，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場是首先被考慮的地區(qū)。其難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。

“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風(fēng)氣等為核心吸引物，進(jìn)行深度開發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體（建筑形式、再生場景、旅游活動(dòng)等）創(chuàng)意性地表達(dá)、展示出來[11],塑造一個(gè)具有特色文化個(gè)性的T-C-D品牌和地區(qū)。該模式能激活一個(gè)地區(qū)無形的文化魅力，對文化的修復(fù)、保護(hù)和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和號(hào)召力且藝術(shù)文化基礎(chǔ)深厚的地區(qū)開發(fā)。該模式各種旅游項(xiàng)目和活動(dòng)都是在特定文化主題背景下通過創(chuàng)意手段進(jìn)行演繹的，形成獨(dú)特的文化體驗(yàn)，產(chǎn)品的專屬性較強(qiáng)，因此對后續(xù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實(shí)體要符合整體文化的風(fēng)格才有利于T-C-D地區(qū)綜合體形象的塑造。

“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式基于市場規(guī)模大小投入巨資，專注于大型游樂項(xiàng)目的開發(fā)，以娛樂設(shè)施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動(dòng)內(nèi)容，吸引多種消費(fèi)人群。該模式的開發(fā)對傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項(xiàng)目的束縛，但對環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)有較高的要求，開發(fā)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益和成片占用土地的特點(diǎn)，需要龐大的客流量來維持正常營運(yùn)和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價(jià)便宜的城市邊緣地區(qū)[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動(dòng)會(huì)議會(huì)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地開發(fā)的巨大回報(bào)。

3　T-C-D模式開發(fā)的戰(zhàn)略措施。

3.1　綜合打造為指向，定位突破為先導(dǎo)。

T-C-D開發(fā)模式本著“復(fù)合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、目標(biāo)綜合打造，效益綜合實(shí)現(xiàn)，這是T-C-D開發(fā)的第一要領(lǐng)。一個(gè)成功的T-C-D開發(fā)，已經(jīng)超越了單個(gè)旅游項(xiàng)目的層面而走向旅游聚集區(qū)，整個(gè)旅游聚集區(qū)的打造應(yīng)聚集以某項(xiàng)功能為主導(dǎo)的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂、會(huì)展、創(chuàng)意等[13]。目前旅游綜合體迅速發(fā)展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發(fā)展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開發(fā)主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進(jìn)行特色化定位。

3.2　功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為支撐。

大量案例表明，T-C-D的開發(fā)是一個(gè)有序的推進(jìn)過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心的營建是核心，它們是整個(gè)T-C-D的主體功能構(gòu)架。要充分研究其主要作用、互動(dòng)模式和內(nèi)在聯(lián)系，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時(shí)對整個(gè)區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場深入研究與創(chuàng)新，才獨(dú)具吸引力。T-C-D開發(fā)的各功能構(gòu)架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風(fēng)險(xiǎn)大而且回收慢，因此，開發(fā)商需要充分考慮整個(gè)T-C-D地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無形中就成了T-C-D開發(fā)與收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)”、復(fù)合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設(shè)施，它要求營造的不僅是一個(gè)自然景觀的空間，而是一個(gè)更好的組合空間、服務(wù)空間、綜合空間[14]。

3.3　專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，操作運(yùn)營為保障。

T-C-D開發(fā)模式錯(cuò)綜復(fù)雜，開發(fā)無論是規(guī)劃、策劃還是運(yùn)營機(jī)制都需要高水平、高專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來支持。在開發(fā)建設(shè)中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)，并在以后運(yùn)營中，要整體經(jīng)營、整體管理，將開發(fā)模式與運(yùn)營模式統(tǒng)一起來，無論是前期的定位、設(shè)計(jì)、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營管理，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和科學(xué)的統(tǒng)籌安排。一個(gè)成功的T-C-D開發(fā)方案要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準(zhǔn)的運(yùn)營模式，對T-C-D運(yùn)營的要求非常高，無論是獨(dú)立開發(fā)還是統(tǒng)籌開發(fā)，都要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性，同時(shí)要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理運(yùn)營T-C-D地區(qū)的項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)市場提供周到的綜合服務(wù)。

4　結(jié)語。

隨著我國休閑旅游時(shí)代來臨，旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型模式已不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，由此產(chǎn)生了T-C-D模式，它是旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象的體現(xiàn)方式。本文基于T-C-D實(shí)際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現(xiàn)特征、理論模式、應(yīng)用模式到開發(fā)戰(zhàn)略措施進(jìn)行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發(fā)模式是一個(gè)擺在理論界的全新課題，目前這個(gè)研究領(lǐng)域基本上沒有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的實(shí)踐，更缺少相應(yīng)的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進(jìn)一步對T-C-D項(xiàng)目進(jìn)行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。

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