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房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文第1篇

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來，各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購房或融資的首選方式，而對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行的估價，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務(wù)順利進(jìn)行的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)抵押估價實際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產(chǎn)抵押評估工作對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來房地產(chǎn)評估工作出現(xiàn)了一些不正當(dāng)?shù)膼阂飧偁?。結(jié)合我市實際情況，本人引發(fā)了幾點(diǎn)思考：

1加強(qiáng)制度建設(shè)和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《山西省房地產(chǎn)估價單位資質(zhì)管理暫行辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準(zhǔn)入制度。凡開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的估價機(jī)構(gòu)，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商登記所在地的房產(chǎn)管理部門申請備案。未按規(guī)定到主管部門備案的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，不得在當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在開展業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費(fèi)項目、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計費(fèi)方式等在經(jīng)營場所公示。

2加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理

2.1 實行年檢和日常不定期檢查對全市估價機(jī)構(gòu)實行年檢和日常監(jiān)管，要進(jìn)一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》（建設(shè)部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)日常監(jiān)管機(jī)制，切實履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價行為。一是，加強(qiáng)對估價報告的質(zhì)量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機(jī)構(gòu)重視估價報告質(zhì)量，不斷提高估價報告質(zhì)量。二是，發(fā)揮房地產(chǎn)估價信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)管理。要求分支機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人必須注冊在分支機(jī)構(gòu)所在地，分支機(jī)構(gòu)出具的估價報告必須由分支機(jī)構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師簽署。市住建局將對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期檢查，對未按公示制度公示相關(guān)信息的，從業(yè)的估價師違反《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等相關(guān)規(guī)定出具評估報告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對其停止業(yè)務(wù)三個月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進(jìn)行通報，情節(jié)嚴(yán)重的，直至清出本地房地產(chǎn)估價市場。

2.2 異地房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理凡異地房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級資質(zhì)，并實行登記備案制度；完成房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)后由完成該估價報告的估價師向業(yè)務(wù)發(fā)生地的房地產(chǎn)主管部門報存房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳?，并蓋章留存；來我市執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要自覺服從當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)主管部門的監(jiān)督管理。

3開展對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管

3.1 及時制定和市場指導(dǎo)價在一般情況下，每年制定一次市場指導(dǎo)價供房地產(chǎn)交易中各個環(huán)節(jié)參考，但應(yīng)根據(jù)市場變化定期或不定期進(jìn)行調(diào)整。

3.2 估價費(fèi)用由銀行承擔(dān)以住房地產(chǎn)抵押估價，一般由抵押人委托，估價費(fèi)用如同保險費(fèi)用一樣，由抵押人承擔(dān)?，F(xiàn)在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，則估價費(fèi)用銀行承擔(dān)。這樣，估價機(jī)構(gòu)不必為了估價費(fèi)用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費(fèi)從一定程度上保證了估價行為的公平和公正。在實際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評估費(fèi)用，這樣無疑容易出現(xiàn)兩種情況，一是抵押雙方協(xié)商議定抵押價值而不進(jìn)行評估；二是約定由抵押人支付評估費(fèi)用。在抵押估價收費(fèi)問題上，相比而言，銀行位于強(qiáng)勢，估價機(jī)構(gòu)處于弱勢，由抵押人付費(fèi)，銀行尚且有一些業(yè)務(wù)費(fèi)、協(xié)作費(fèi)的類似費(fèi)用需要估價機(jī)構(gòu)支付，如若由銀行付費(fèi)，則估價機(jī)構(gòu)難免更加受制于銀行，對此《通知》作了專項規(guī)定，確保了銀行與估價機(jī)構(gòu)之間委托與被委托的關(guān)系，也對不合理或非法費(fèi)用進(jìn)行了禁止，同時也禁止估價機(jī)構(gòu)以此種不正當(dāng)方式去承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。

4培育市場誠信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價工作的公開度和透明度，必須在房地產(chǎn)主管部門建立和完善估價機(jī)構(gòu)、人員的信用檔案，對估價機(jī)構(gòu)和人員而言，可以規(guī)范其市場行為，提高行業(yè)誠信度和服務(wù)水平；對政府部門和社會公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價機(jī)構(gòu)和人員的市場行為，選擇更為滿意的估價機(jī)構(gòu)和人員。

房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文第2篇

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；反向抵押養(yǎng)老保險；試點(diǎn)

截至2013年底，我國60歲以上老年人口已突破兩億人，占總?cè)丝诘?4.9%，其中65歲以上老人超過1.3億。對于日趨老齡化的人口模式和日益嚴(yán)重的通貨膨脹，老年人的贍養(yǎng)問題成為了一個艱巨的難題。“養(yǎng)兒防老”一直是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，然而，家庭模式的轉(zhuǎn)變，由過去的多子女共同贍養(yǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤?+2+1”的家庭結(jié)構(gòu)，獨(dú)生子女所面對的巨大的生活壓力已成為了嚴(yán)峻的社會問題。為改善當(dāng)下緊迫的社會現(xiàn)狀、完善養(yǎng)老結(jié)構(gòu)，在國外普遍適用的“以房養(yǎng)老”概念受到了我國社會的關(guān)注。

一、“以房養(yǎng)老”的概念

“以房養(yǎng)老”由上世紀(jì)80年代美國的一家銀行創(chuàng)立，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指一定年紀(jì)的老人（一般為退休年齡）將自己的產(chǎn)權(quán)房作為抵押，由金融機(jī)構(gòu)向其提供貸款，將房屋價值全部或部分轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，以定期或一次性向借款人發(fā)放，在借款人去世后，該貸款到期并需要償還，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項重要補(bǔ)充，可以有效解決老年人現(xiàn)金拮據(jù)的問題，在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)相當(dāng)成熟。

二、我國“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展

我國自提出對“以房養(yǎng)老”成立課題進(jìn)行調(diào)研試點(diǎn)之后，國內(nèi)一些大城市根據(jù)自身城市特點(diǎn)，推出了相關(guān)舉措。倒按揭模式的雛形在我國初步被人們所了解。

南京湯山“溫泉留園”第一個在我國內(nèi)公開推出具有倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”方案。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、60歲以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后可入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。這一做法可以說是變相的倒按揭模式，但其實施效果未見理想。

2006年，上海的“以房自助養(yǎng)老”初定做法是：65歲以上的老年人，自愿將產(chǎn)權(quán)房出售給市公積金管理中心，交易完成并辦理過戶登記之后，中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。這個方案需要老年人和公積金中心簽訂買賣合同和后續(xù)租賃合同。可最后，此方案沒有實行起來。

在幾個城市試點(diǎn)均告失敗之后，為了建立健全的養(yǎng)老保障體系，拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，豐富老年人的養(yǎng)老選擇。2014年6月17日保監(jiān)會頒布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下稱為《意見》），我國將在2014年7月1日起至2016年6月30日期間在北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)。該《意見》規(guī)定60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，可將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。

三、試點(diǎn)引出的相關(guān)法律問題

我國現(xiàn)正處在“以房養(yǎng)老”模式全面推行的起步階段，此次試點(diǎn)的結(jié)果會對我國養(yǎng)老體系的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。保監(jiān)會頒布的《意見》無疑推進(jìn)了我國反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展的進(jìn)程，反向抵押養(yǎng)老保險涉及的相關(guān)法律問題值得我們深入探討。

（一）抵押房產(chǎn)的繼承權(quán)和保險公司的追償權(quán)

反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。投保人以自己的產(chǎn)權(quán)房作為抵押，向保險公司投保并簽訂保險合同。保險公司根據(jù)合同約定定期向投保人支付養(yǎng)老金直至投保人身故。之后保險公司對抵押房產(chǎn)進(jìn)行處置，處置所得優(yōu)先償還保險公司所支付的有關(guān)養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用，其剩余部分依然歸法定繼承人所有。與之前南京湯山“溫泉留園”所嘗試的“以房養(yǎng)老”模式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，老年人只保留用益權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。此外，如果處置所得不足夠償還保險公司支付的養(yǎng)老保險費(fèi)用，其風(fēng)險由保險公司承擔(dān)，保險公司不得向老年人的家屬追償。

（二）老年人合法權(quán)益的保障

此次試點(diǎn)的目標(biāo)人群皆是60周歲以上的老年人，為了保障老年人的合法權(quán)益，保監(jiān)會頒布的《意見》對參與該項目的保險公司資質(zhì)審查、產(chǎn)品管理、業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等都做出了嚴(yán)格的要求。一是要求申請試點(diǎn)資格的保險公司必須滿足一定的經(jīng)營年限和資本條件，具有足夠的償付能力，經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況良好；二是要求保險公司在房產(chǎn)評估、抵押、后續(xù)管理等方面秉持公平公正原則，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定及合同約定；三是要求如實做好業(yè)務(wù)宣傳，提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況；四是明確銷售人員的資格，建立培訓(xùn)和考核制度；五是要求對參保客戶做好甄別工作，確認(rèn)投保人真實的意愿并給予至少30個自然日的猶豫期；六是要求保險公司每年定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)信息包括年金領(lǐng)取情況，房產(chǎn)評估價值變動對年金領(lǐng)取金額的影響等。這些要求都是為了保護(hù)老年人的合法權(quán)益，從而使試點(diǎn)工作在公平守信的基礎(chǔ)上良好的開展。

（三）政府的參與度與擔(dān)保問題

此次試點(diǎn)工作是我國在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域邁開的一大步，但早在上世紀(jì)，美國聯(lián)邦住房管理局就開展了反向抵押貸款項目的“以房養(yǎng)老”模式。政府提供擔(dān)保，授權(quán)指定金融機(jī)構(gòu)向符合要求的申請人發(fā)放貸款。中國此次的試點(diǎn)無疑也借鑒了美國模式。但是就保監(jiān)會頒布的《意見》中，并沒有明示政府如何參與到整個保險合同中。如前文所說，反向抵押養(yǎng)老保險是住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結(jié)合的保險業(yè)務(wù)，而抵押就涉及到擔(dān)保問題。在美國的“以房養(yǎng)老”模式中，政府明確承擔(dān)起了擔(dān)保的角色，降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。但在中國的試點(diǎn)工作中，保監(jiān)會雖然給出了《意見》規(guī)范管理保險公司的運(yùn)作，合同的風(fēng)險還是由保險公司承擔(dān)。

（四）監(jiān)管機(jī)制的構(gòu)建

安全、正義、秩序、效率是社會養(yǎng)老保險體系的價值理念。安全正義在此次試點(diǎn)的養(yǎng)老保險中包含了幾個方面的理解：老年人對保險產(chǎn)品及合同的正確認(rèn)識，抵押房產(chǎn)價值的合理評估，養(yǎng)老保險費(fèi)用的公平計算，信息披露的真實完善，以及老年人參保退保的權(quán)力主張等等。這些風(fēng)險的存在無疑需要一定監(jiān)管制度來保障其安全性需求。在這里，監(jiān)管制度的構(gòu)建應(yīng)來自三個方面，保監(jiān)會和中國保險業(yè)協(xié)會的外部監(jiān)管，保險公司的內(nèi)部監(jiān)管以及社會監(jiān)督，并在保險合同成立前，履行中，以及完成后三個時期做好有效適度的監(jiān)管工作。同時，監(jiān)管機(jī)制的構(gòu)建也應(yīng)包括對監(jiān)管結(jié)果的處理，嚴(yán)懲違法人員和單位，保護(hù)老年人的合法權(quán)益，對受害人給予經(jīng)濟(jì)救濟(jì)，相關(guān)機(jī)制的制定與完善有助于提升社會大眾對此新事物的認(rèn)可，是大力開展試點(diǎn)工作的基石。

（五）房屋產(chǎn)權(quán)問題

抵押房產(chǎn)獲得養(yǎng)老保險還涉及的一個法律問題是有關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)。中國法律規(guī)定居住用地的土地使用權(quán)限是70年，70年之后抵押房屋產(chǎn)權(quán)要有償續(xù)期。雖然目前投保人的預(yù)期壽命沒有超過該年限，但潛在的續(xù)期費(fèi)用加上房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定造成的房價震蕩，都造成保險公司未知的巨大風(fēng)險。如果保險公司由于規(guī)避風(fēng)險而對房屋剩下使用年限的補(bǔ)償估值進(jìn)行低估，不僅降低老年人的投保意愿，也可能導(dǎo)致大量合同違約的情況發(fā)生，對投保人和保險公司都會產(chǎn)生不利的影響，也違背了“以房養(yǎng)老”模式構(gòu)建的初衷。

最后，我國“以房養(yǎng)老”模式的構(gòu)建仍在摸索階段，相信日后該話題仍然會受到廣泛的關(guān)注和討論，而相關(guān)法律問題的明晰和制度的完善是其發(fā)展的必要路徑。為了順利有效的開展試點(diǎn)工作，奠定完善的法制基石具有至關(guān)重要的意義。

參考文獻(xiàn)

[1] 秦銳超.我國“以房養(yǎng)老”的模式選擇與法制保障研究[J].前沿，2014（4）.

房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)估價

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

中國房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)二級市場、三級市場的活躍發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價理論日趨成熟，基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的管理機(jī)制。房地產(chǎn)估價在保護(hù)房地產(chǎn)交易者合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，保障房地產(chǎn)公平交易等方面，發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

一、何謂“房地產(chǎn)估價”

房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

房地產(chǎn)估價從表現(xiàn)上看是估價人員在給房地產(chǎn)定價，但房地產(chǎn)價值從某中意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，因此房地產(chǎn)估價不是估價人員的主觀隨意定價，而是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價值顯現(xiàn)出來。

二、我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

在2000年以前，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)基本是隸屬于屬地的房地產(chǎn)管理部門的事業(yè)單位，國發(fā)辦[2000]51號文件、建住房[2000]96號文件公布后，全國各地的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)陸續(xù)完成脫鉤改制。我國在1992年建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試制度，1998年開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度。逐步建立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件，制訂了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見，形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系，深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，積極開展了國際交流合作。

在進(jìn)一步發(fā)展過程中，外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制還有待進(jìn)一步完善，以適應(yīng)其在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下不斷發(fā)展的要求。政府的政策和管理制度對市場，尤其是房地產(chǎn)價格評估市場起著非常重要的影響。

在我國目前的土地制度和住房制度下，需要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估的房地產(chǎn)交易及有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為主要有房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)征收征用、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定及及企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市等經(jīng)濟(jì)行為。這些經(jīng)濟(jì)活動過程中所需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價格評估都與政府、金融司法等部門的需求有關(guān)，因此政府的政策、制度對房地產(chǎn)價格評估市場具有重要的影響。

十幾年來，中國社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)估價師廣泛、深入地參與社會經(jīng)濟(jì)活動，在繁榮房地產(chǎn)市場交易、維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險、化解房屋征收引發(fā)的社會矛盾、防止國有資產(chǎn)流失等方面，發(fā)揮了重要作用。

三、我國房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的主要問題

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展總體是健康的，但也存在一些不容忽視的問題，出現(xiàn)良莠不齊的狀況。

（一）行業(yè)內(nèi)無序競爭

突出表現(xiàn)在兩個方面：一是以“回扣、”“低收費(fèi)”等不正當(dāng)手段進(jìn)行惡意競爭；二是無原則地迎合委托人的不合理要求“高估低評”。不正當(dāng)競爭的存在，使估價行業(yè)的公正性和權(quán)威性大打折扣，使估價行業(yè)的總體發(fā)展受到制約。

（二）缺乏估價實務(wù)技術(shù)的行業(yè)支持

有些估價實務(wù)技術(shù)問題，如報酬率（資本化率）等重要估價參數(shù)的確定，以及符合行業(yè)評審標(biāo)準(zhǔn)的估價報告模板或估價報告范本。這些問題都需要行業(yè)力量，建立行業(yè)技術(shù)平臺才能解決。

（三）在開拓新興估價服務(wù)領(lǐng)域方面存在差距

近年來，政府持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場，對傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)造成較大的影響。“新國五條”在限購、限貸、房產(chǎn)稅、監(jiān)督問責(zé)等多項措施的合力作用之下引發(fā)市場價格預(yù)期出現(xiàn)變化，市場交易量顯著下降，市場預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)模式由住宅開發(fā)向多元化開發(fā)方式轉(zhuǎn)變，以售為主向自持自營、出租等經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)也應(yīng)當(dāng)立足于傳統(tǒng)的估價業(yè)務(wù)同時開拓新興估價服務(wù)領(lǐng)域。

四、發(fā)展我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的對策建議

根據(jù)對我國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展軌跡和當(dāng)前行業(yè)面臨形勢及存在問題的分析，提出以下對策建議，僅供參考：

（一）制度建設(shè)

只有健全、完善的制度才能約束行為，保證行業(yè)健康發(fā)展。

1、 加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管制度

房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管手段包括政府監(jiān)管、行業(yè)自律與社會監(jiān)管三大類，其中政府監(jiān)管又包括事前監(jiān)管（行政許可）與事后監(jiān)管。在我國目前房地產(chǎn)估價環(huán)境下，完全依靠行業(yè)自律尚不成熟，政府監(jiān)管是目前房地產(chǎn)估價行業(yè)管理的必要手段之一。應(yīng)進(jìn)一步加大事后監(jiān)管檢查力度，保證評估業(yè)務(wù)主管部門能夠隨時掌握行業(yè)發(fā)展動態(tài)，及時懲戒損害行業(yè)形象的行為。

2、加強(qiáng)行業(yè)自律組織管理

建議強(qiáng)化估價行業(yè)自律組織在以下方面的職能：一是加強(qiáng)動態(tài)管理，執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入與退出制度。二是完善監(jiān)督機(jī)制，及時糾正行業(yè)中的不正當(dāng)競爭行為與不恰當(dāng)?shù)墓纼r行為。三是取信于政府與社會，加強(qiáng)與政府部門的溝通，參與政府重大問題、重大決策的制定。

3、建立健全房地產(chǎn)估價違規(guī)違法行為懲戒制度。

房地產(chǎn)評估行為是一種市場經(jīng)濟(jì)行為，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)評估違法違規(guī)行為處罰辦法。

總之，通過建立健全完善的房地產(chǎn)評估市場的各項制度，為估價機(jī)構(gòu)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，維護(hù)行業(yè)長遠(yuǎn)利益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)主管部門的重要職責(zé)。

（二）搭建估價實務(wù)技術(shù)支持平臺

估價行業(yè)協(xié)會應(yīng)增加各個機(jī)構(gòu)之間的溝通和交流，相互促進(jìn)與合作，組織開展與行業(yè)評審標(biāo)準(zhǔn)配套的估價報告模板及說明、各種主要估價方法實務(wù)操作意見及主要估價參數(shù)選擇，以及各種主要房地產(chǎn)估價類型估價實務(wù)操作意見等的研究，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)整體專業(yè)水平和估價報告的整體質(zhì)量水平。

（三）積極開拓新興估價服務(wù)領(lǐng)域

脫鉤改制十余年來，估價機(jī)構(gòu)形成了自由競爭的市場氛圍，只有把握瞬息萬變的市場，掌握市場法則，才能生存與發(fā)展。目前我國大多數(shù)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)較為單一，應(yīng)鼓勵綜合實力較強(qiáng)的估價機(jī)構(gòu)，開展新興估價業(yè)務(wù)。借鑒美國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)范圍的多元化，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種。例如，估價咨詢，常見的估價咨詢業(yè)務(wù)即可行性研究。其他類型的咨詢業(yè)務(wù)，包括市場研究、風(fēng)險分析、開發(fā)投資咨詢、投資組合分析、資本市場分析等。

以上是我對目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展的粗淺看法，希望能為估價行業(yè)的健康發(fā)展盡到一個估價師的微薄之力。

參考文獻(xiàn)：

房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文第4篇

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;老年人;需求

中圖分類號：C913 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2015）17-0042-02

2014年6月，備受爭議的“以房養(yǎng)老”保險試點(diǎn)方案正式出臺，保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)?！耙苑筐B(yǎng)老”保險屬于商業(yè)保險，以自愿參加為基礎(chǔ)，規(guī)定投保人為60歲以上擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。但試點(diǎn)實施至今，老年人和金融公司均反應(yīng)冷淡，持觀望態(tài)度。

“以房養(yǎng)老”并不是第一次遭遇尷尬，之前各地推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品均不了了之。2007年，中山恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出了“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)，規(guī)定60歲以上老年人可向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出申請，把產(chǎn)權(quán)房交付中大恒基代老人出租，賺取的租金用來抵免養(yǎng)老院費(fèi)用，剩余租金由老人自己處理，并始終擁有產(chǎn)權(quán)。

2011年10月，中信銀行公布了“以房養(yǎng)老”方案，規(guī)定老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)為抵押向銀行貸款用于養(yǎng)老，銀行核定貸款額度后按月將貸款劃入老年人賬戶。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后一次性償還剩余本金。若到期無法償還本金，房產(chǎn)將被用來償還貸款。除了以上城市，上海、廣州等地也實施了各具特色的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，但結(jié)果同樣不盡人意。

一、“以房養(yǎng)老”理念

“以房養(yǎng)老”是一種自我養(yǎng)老方式，廣義上是指老年人利用自己的房子取得養(yǎng)老生活費(fèi)用的任何做法。狹義上指擁有住房的老年人將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)期壽命、折損情況等評估后，按評估價值減去預(yù)期折扣和利息，將房屋價值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命中，按期支付現(xiàn)金給借款人，延續(xù)到其去世。老年人在有生之年擁有房屋居住權(quán)，去世后房產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)處理，以補(bǔ)償貸款本息。文中所指是狹義的“以房養(yǎng)老”，其實質(zhì)是作為一種商品參與市場，主要有以下特點(diǎn)。

（一）“以房養(yǎng)老”是一種特殊的融資保險形式

“以房養(yǎng)老”不同于一般“一手交錢，一手交房”的住房交易――房屋抵押后，其使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移，仍歸售房者繼續(xù)保留，房屋產(chǎn)權(quán)抵押的資金也非一次性支付。金融機(jī)構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻未能取得房屋的使用支配權(quán)。這種交易既是一種權(quán)利――若干年后獲得房屋產(chǎn)權(quán)，又是一種義務(wù)，必須向老人支付養(yǎng)老費(fèi)用。按照權(quán)利與義務(wù)對等原則，履行義務(wù)的同時享受權(quán)利，但金融機(jī)構(gòu)前期取得的權(quán)利只是名義權(quán)利，并以長期向客戶給付貸款作為享受權(quán)利的條件。

（二）“以房養(yǎng)老”中的房屋是一種特殊商品

價值與使用價值本是同一物品的兩個不同方面，沒有使用價值就不可能有價值，無法到市場上進(jìn)行交換，兩者對立統(tǒng)一于商品之上，在正常情形下不可分離。但在特定狀況下，價值與使用價值也會發(fā)生分離?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)中的房屋便具備這種性質(zhì)――使用價值與價值分離，即居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)的分離，房主在獲得房屋價值時并不立刻讓渡使用價值，而是在多年后讓出房屋使用價值。正是房屋價值與使用價值的可分離性，使“以房養(yǎng)老”成為可能。

二、“以房養(yǎng)老”的有效需求

影響“以房養(yǎng)老”開展的因素來自作為需求者的老年人和作為供給者的金融機(jī)構(gòu)兩方面。這對關(guān)系中，需求者具有主導(dǎo)性，因為有了需求，供給才有意義，市場有效需求具有決定作用?！耙苑筐B(yǎng)老”試點(diǎn)沒有成功原因是有效需求不足。所謂有效需求包含兩方面：一是消費(fèi)者購買意愿，二是消費(fèi)者購買能力，兩者需同時具備。

（一）老年人購買“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的需要與意愿

1.社會客觀需求

我國人口老齡化超前于現(xiàn)代化，中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）指出，2012年老年人口數(shù)量達(dá)1.94億，老齡化水平達(dá)14.3%。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，一個國家60歲以上老年人口達(dá)到總?cè)丝跀?shù)的10%或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%以上，表明國家步入老齡化社會。與此同時，老年人口結(jié)構(gòu)變動進(jìn)一步加劇老齡化的嚴(yán)峻性。一是高齡老人繼續(xù)增長，從2012年的0.22億上升到2013年的0.23億人，年均增長100萬人的態(tài)勢將持續(xù)到2025年。二是無子女老年人和失獨(dú)老人增多，2012年中國至少有100萬個失獨(dú)家庭，且每年以約7.6萬的數(shù)量增加。另外，全國約有1 850萬老人有房產(chǎn)沒子女。可見，我國的孤寡老人已達(dá)2 000萬，這些老人無子女依靠，我國社會養(yǎng)老保障體系又不夠完善，不能滿足老年人需求，老年人獲得養(yǎng)老資金渠道少，“以房養(yǎng)老”完全可以成為解決上述群體養(yǎng)老問題的有效途徑。

2.老年人主觀意愿

對商品而言，消費(fèi)者僅有客觀需求，未必會去購買，還需具有主觀意愿，這比客觀需求更重要。搜狐網(wǎng)在2014年7月發(fā)起的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”，74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”?？梢?，人們主觀上對這一養(yǎng)老形式的接受度很低。

我國地域差異明顯，政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致不同區(qū)域、城市對“以房養(yǎng)老”的接受程度也有差異。周宇博選取了包括東、中、西部的六省市對“以房養(yǎng)老”意愿問題進(jìn)行調(diào)查，被調(diào)查人員從30歲到61歲以上不等。調(diào)查者根據(jù)年齡、文化程度、月收入等指標(biāo)對反饋數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析：總體上，東部地區(qū)對“以房養(yǎng)老”認(rèn)同的比例高于中部和西部，中部又高于西部。上海居民認(rèn)為這一養(yǎng)老形式“可行，可參與”的比例為37.57%，江蘇為37.86%;安徽為31.15%，江西為21.58%;陜西為32.96%，貴州為16.39%?？偨Y(jié)起來就是總體參與意愿偏低，地區(qū)差異明顯。

影響老年人參與意愿的因素很多，如學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)等，其中最大的制約因素當(dāng)屬傳統(tǒng)觀念。東北財經(jīng)大學(xué)副教授朱勁松對影響老年人參加“以房養(yǎng)老”的因素進(jìn)行了實證分析，數(shù)據(jù)表明：“違背傳統(tǒng)觀念”被排在第一，成為影響老年人參與“以房養(yǎng)老”的最主要因素，而“擔(dān)心子女埋怨”被排在第二位，顯示了子女對老人的影響。

（二）老年人對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的購買力

有效需求包括購買意愿與購買能力兩個方面，二者相輔相成、缺一不可。購買能力分為潛在能力和現(xiàn)實能力。

隨著我國住房制度改革，住房商品化，居民住房自有率不斷升高。2012年，西南財經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行共同的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，中國住房自有率為89.68%，遠(yuǎn)超世界60%的平均水平。如此高的住房自有率表明我國實行“以房養(yǎng)老”的可行性與巨大的潛在市場。住房自有率反映了市場潛在能力，然而老年人現(xiàn)時擁有的產(chǎn)權(quán)才具有現(xiàn)實意義。根據(jù)《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》研究報告的結(jié)果，2010年老年人現(xiàn)住房屋產(chǎn)權(quán)屬于自己的比例在城市和農(nóng)村分別為75.7%和71.2%，表明“以房養(yǎng)老”的實際市場也是巨大的。

三、“以房養(yǎng)老”發(fā)展初期的定位分析

“以房養(yǎng)老”目標(biāo)群自然是有房產(chǎn)的60歲以上老年人。但無論從主觀還是客觀上，并不是所有符合要求的老年人都愿意參與，“以房養(yǎng)老”的特點(diǎn)決定了其是一個小眾產(chǎn)品。在該產(chǎn)品試點(diǎn)期，應(yīng)抓住有意愿并且有能力的老年人群體，針對他們的實際情況制定能滿足其需求的產(chǎn)品，這樣才能打開局面，使“以房養(yǎng)老”成為居民養(yǎng)老的有效形式之一。

（一）區(qū)域定位

首先，因為農(nóng)村依然實行土地集體所有權(quán)，目前“以房養(yǎng)老”在農(nóng)村行不通。在城市，由于歷史背景、地理等因素，我國東、中、西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一，城市間差異大，這些差異反映在各地區(qū)居民身上就是人們思想觀念、收入等指標(biāo)的差異。東部地區(qū)，尤其是較早開放的沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入高，人民思想較開放，容易接受新事物。上文所闡述的東、中、西部不同城市“以房養(yǎng)老”意愿差異的實證分析也驗證了這一點(diǎn)。因此，最新的試點(diǎn)選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、思想前衛(wèi)的四大城市是合理的。然而，發(fā)達(dá)城市間也是有差異的，“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)該立足本地實際，研究當(dāng)?shù)厝四軌蚪邮艿男问?，完善有關(guān)的各項配套措施――不同城市應(yīng)該有不同的具體形式，不應(yīng)采取“一刀切”的做法。

（二）家庭情況定位

微觀定位也同樣重要，試點(diǎn)期的定位應(yīng)該是：有房產(chǎn)的無子女或者無子女照料的有參與意愿的貧困老年人。在有子女的家庭里，老年人受到傳統(tǒng)觀念和子女的牽制，往往不愿將住房進(jìn)行抵押。無子女老人則不需考慮那么多，只要能夠保障自己晚年生活即可。另一種情況是有子女但是子女不孝，沒有盡到贍養(yǎng)義務(wù)，這種情況下，老人完全可以利用住房自我養(yǎng)老。這兩種家庭狀況的老人對“以房養(yǎng)老”更有認(rèn)同感。此外，我國無子女和失獨(dú)老人的數(shù)量超過2 000萬，這部分市場潛力巨大，要想抓住這個市場，在初期產(chǎn)品設(shè)計的時就要更多地考慮這部分老人的需求，比如在定期發(fā)放養(yǎng)老金的同時可以從中抽取部分資金聘請相關(guān)人員給倍感孤獨(dú)或無法自理的老人提供家庭照顧等。

老年人的收入情況也需考慮在內(nèi)，若其在年輕時候積累了大量財富或自己購買的養(yǎng)老保險能夠保障晚年生活，這部分老年人則沒有對“以房養(yǎng)老”的迫切需求。只有那些晚年收入來源少甚至是無收入，不能夠保證其晚年生活質(zhì)量的老年人才有可能成為最早的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品購買者。

因此，目前的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品應(yīng)定位于居住在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中有房產(chǎn)的無子女或者無子女照料的有參與意愿的貧困老年人?？傮w來看，“以房養(yǎng)老”的市場前景是樂觀的，只是目前受到一些因素的制約導(dǎo)致市場潛在需求無法變成現(xiàn)實購買力，若能夠準(zhǔn)確定位目標(biāo)群，設(shè)計具有針對性的養(yǎng)老產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”將會成為老年人可選擇的有效養(yǎng)老方式之一。

參考文獻(xiàn)：

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房產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見范文第5篇

[論文關(guān)鍵詞]文化產(chǎn)業(yè)；融資渠道；融資政策

文化產(chǎn)業(yè)可謂是當(dāng)今世界首屈一指的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)模式，它有著無可比擬的拉動性與溢出效應(yīng)。文化產(chǎn)業(yè)以其獨(dú)有的存在形式與發(fā)展模式和其他產(chǎn)業(yè)正發(fā)生著廣泛而深刻的聯(lián)系，它的興盛發(fā)展是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、科技、文化和諧發(fā)展在產(chǎn)業(yè)層面上的體現(xiàn)。國家因而高度重視發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，深化文化體制改革，相繼出臺了多項扶持政策，如黨的十提出文化產(chǎn)業(yè)要成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，實施文化強(qiáng)國戰(zhàn)略；2009年7月，國務(wù)院通過《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》；2010年4月，九部委《關(guān)于金融支持文化產(chǎn)業(yè)振興和發(fā)展繁榮的指導(dǎo)意見》；同年10月，國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)納入其中。這標(biāo)志著將大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)上升至國家戰(zhàn)略的高度，成為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。然而，融資難這一文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大瓶頸并沒有得到顯著改善，發(fā)展明顯受到資金制約。

一、文化產(chǎn)業(yè)融資難的內(nèi)部因素

（一）文化產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險性

文化產(chǎn)業(yè)具有知識密集型和高附加值的特性，其產(chǎn)品是以文化內(nèi)涵為基礎(chǔ)、獨(dú)特的創(chuàng)意理念為核心，是人的知識、智慧與靈感的集合在特定行業(yè)的物化呈現(xiàn)。文化產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險主要在于文化市場的不可預(yù)測性，因文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)造主要源于創(chuàng)作者的靈感，而作者本身只是一種個體，呈現(xiàn)出的是一種自身喜好，無法代表社會大眾，更無法預(yù)計其文化產(chǎn)品是否會被社會大眾所青睞，其產(chǎn)品的成功與否很大程度上取決于產(chǎn)品創(chuàng)作者對社會傾向的一種預(yù)估能力。此外，文化產(chǎn)業(yè)有著天然的“政策性風(fēng)險”，其產(chǎn)品屬于意識形態(tài)的物化，一定程度上反映當(dāng)下的思想意識、道德傾向、經(jīng)濟(jì)形勢、政治問題等多種價值體現(xiàn)，因而，國家必然對其進(jìn)行必要管制，有選擇地加以支持或限制，以保證社會主義精神文明正確的方向性。同時，這也進(jìn)一步加劇了文化產(chǎn)業(yè)的市場風(fēng)險，如廣電總局對各類影片的限制及嚴(yán)格審批，直接導(dǎo)致近30%的影視作品因沒有通過政審而與市場絕緣無法收回成本，即使順利通過了審核，其市場前景也受到諸多因素的影響，比如，影片類型、題材是否符合大眾的口味，市場宣傳及銷售渠道，影片本身的質(zhì)量等等。正是由于文化產(chǎn)業(yè)的這種種不確定性，使諸多商業(yè)銀行望而生畏，不敢輕易放貸。

（二）文化產(chǎn)業(yè)的輕資產(chǎn)性

與傳統(tǒng)企業(yè)相比較，文化產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出以無形資產(chǎn)為主，固定資產(chǎn)較少的特征。其核心資產(chǎn)主要是相關(guān)的版權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、著作權(quán)等，極為缺乏機(jī)器設(shè)備、土地、房產(chǎn)一類的可做抵押的固定資產(chǎn)。然而，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，通常以有形資產(chǎn)做抵押為貸款前提。同時在實際操作中，文化企業(yè)的輕資產(chǎn)性無法在財務(wù)報表上得到直觀體現(xiàn)，資產(chǎn)負(fù)債表承認(rèn)硬件不承認(rèn)軟件的特性直接導(dǎo)致文化企業(yè)無法提供充足的擔(dān)保。因此，文化產(chǎn)業(yè)的固有特點(diǎn)及輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性致使難以從銀行貸款。

（三）文化企業(yè)普遍規(guī)模小、管理機(jī)制不健全

二十世紀(jì)九十年代，我國提出知識經(jīng)濟(jì)概念。因此，我國文化產(chǎn)業(yè)起步較晚，大多數(shù)文化企業(yè)經(jīng)營歷史不長、規(guī)模較小，管理機(jī)制、發(fā)展模式都處于不斷完善的進(jìn)程中。[2]然而，其管理機(jī)制的不健全成為其健康發(fā)展的又一障礙。文化產(chǎn)業(yè)中，中小企業(yè)占了絕大多數(shù)，其重大決定均由所有人一人定奪，不會聘請專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審核，缺乏現(xiàn)代企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，致使銀行難以對其進(jìn)行客觀的資信評級，銀行出于合理規(guī)避風(fēng)險的考慮也很難對其放貸。近年來，隨著我國文化體制改革進(jìn)程的不斷深入，許多大型事業(yè)單位轉(zhuǎn)企改制，勢必會成為帶動文化產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的堅實力量。

二、文化產(chǎn)業(yè)融資難的外因影響

（一）金融機(jī)構(gòu)對文化產(chǎn)業(yè)缺乏了解，融資渠道單一

長期以來，銀行信貸融資是文化產(chǎn)業(yè)融資的主導(dǎo)模式。然而，各大銀行嚴(yán)格的風(fēng)險控制機(jī)制和信用評級體系，往往將輕資產(chǎn)性的文化企業(yè)拒之門外，使其無法如期獲得融資。銀行向來將國有企業(yè)、500強(qiáng)企業(yè)及財力雄厚的名企作為爭相追逐的目標(biāo)客戶，貸款向其大力傾斜，從而促進(jìn)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的迅猛增長；而文化產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景大好，但文化企業(yè)以中小企業(yè)居多，有形資產(chǎn)甚少，“創(chuàng)意”是其主要財富，且銀行從業(yè)人員對文化產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)普遍陌生，加之銀行嚴(yán)格的信貸決策機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制，使其不愿將貸款發(fā)放予如此高風(fēng)險的企業(yè)。尤其，我國缺乏對無形資產(chǎn)評估的權(quán)威機(jī)構(gòu)，一旦貸款不能按期償還，抵押的無形資產(chǎn)難以及時變現(xiàn)，其市場價值也很難得到準(zhǔn)確的評價。因此，我國銀行即便開發(fā)專門針對文化產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品也難以執(zhí)行，大多仍處于傳統(tǒng)的信貸模式，即要求有形資產(chǎn)的實物抵押以最大程度降低其壞賬風(fēng)險。除了銀行信貸融資，文化產(chǎn)業(yè)也可進(jìn)行直接融資，但是通過上市、發(fā)行債券來融資，其門檻甚高，直至目前，只有少數(shù)財力敦實的文化企業(yè)可通過此種渠道獲得融資，大多數(shù)文化企業(yè)不具備上市條件，望塵莫及。

（二）缺乏權(quán)威的第三方無形資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，金融工具欠缺針對性創(chuàng)新

一般而言，由銀行系統(tǒng)內(nèi)組織評估文化企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，基于其產(chǎn)品本身高風(fēng)險高收益的屬性，為了嚴(yán)格控制風(fēng)險，其評估價值可能較低；而由企業(yè)委托的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的價值鑒定，通常又為了順利獲得貸款審批而使其評估價值偏高。由此一來，新興的版權(quán)質(zhì)押貸款，又因為質(zhì)押資產(chǎn)信用程度低、市場收益風(fēng)險大而難以落到實處。銀行為了合理規(guī)避風(fēng)險，最大程度減少壞賬，繼而又回歸到要求實物抵押和資信評級的傳統(tǒng)貸款模式。因此，為了推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使銀企合作互利互信，現(xiàn)階段可由政府出面建立第三方評估機(jī)構(gòu)及融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，政府的介入和扶持可以有效解決抵押信用程度低、變現(xiàn)難的問題。如今金融機(jī)構(gòu)開發(fā)的金融產(chǎn)品和金融工具層出不窮，但極少有專門針對文化產(chǎn)業(yè)特性開發(fā)的，仍舊以銀行借貸為主，幾乎沒有利用銀行其他金融產(chǎn)品及形式為其提供多元化的金融服務(wù)。

（三）文化產(chǎn)業(yè)融資政策地區(qū)差異大，法律規(guī)范滯后

我國現(xiàn)著力推行文化強(qiáng)國的方針，大力支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮，進(jìn)一步推進(jìn)文化體制改革，鼓勵中小文化企業(yè)并購重組形成規(guī)模效益。由此，加快了東部地區(qū)文化企業(yè)的發(fā)展步伐，其體系結(jié)構(gòu)、專業(yè)人才、政策傾斜、財政扶持及各種資金的流入都極大的促使其蒸蒸日上，形成良性發(fā)展，文化產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重也日益提高，從而也加大了我國文化產(chǎn)品的市場占有率和出口額，實施“走出去”戰(zhàn)略。而西部地區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展則相對落后，政府對文化企業(yè)融資難題的重視程度不夠，政策傾斜不到位，一定程度上延緩了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但西部地區(qū)卻恰恰擁有各少數(shù)名族悠久的文化，豐厚的文化資源尚待挖掘和推廣，使之轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益。同時，在現(xiàn)有法律體制下缺乏一部完善的法律來規(guī)制文化產(chǎn)業(yè)融資的具體問題，沒有相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范，這無疑更加深了文化產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險性，且因針對文化產(chǎn)業(yè)的特性適當(dāng)放寬文化企業(yè)上市和發(fā)行債券融資的法律限制，使得其能夠通過多渠道進(jìn)行融資。

三、破解文化產(chǎn)業(yè)融資難的對策

（一）切實加強(qiáng)對文化產(chǎn)業(yè)的輿論宣傳和政策支持

通過輿論媒介的正面宣傳，讓社會更充分地了解文化產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今首屈一指的朝陽產(chǎn)業(yè)，具有極大的投資價值及發(fā)展?jié)摿Γ瑸槲幕a(chǎn)業(yè)的融資營造一個良好的外部環(huán)境，從而消除社會資本對文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式的陌生感，引起投資者關(guān)注這一新興產(chǎn)業(yè)利潤回報的興趣，為社會資本的注入開辟路徑。與此同時，也要把握正確的輿論導(dǎo)向，切忌盲目夸大其高額回報率亦或片面強(qiáng)調(diào)其高風(fēng)險性，應(yīng)客觀評價文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展前景，逐步規(guī)范的引導(dǎo)社會資本的流入以保障文化產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。在重視人民精神文明建設(shè)的今天，文化產(chǎn)業(yè)一向被投資者視為有天然的政治風(fēng)險，也因而往往邁不開投資的腳步。因此，政府應(yīng)該大力扶持文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺相關(guān)政策鼓勵民間資本的流入，充實文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金，減輕社會投資者對文化產(chǎn)業(yè)政治風(fēng)險的擔(dān)憂。政府的政策可謂影響社會投資的風(fēng)向標(biāo)，文化產(chǎn)業(yè)有了相應(yīng)的扶持政策，加上正確的輿論導(dǎo)向?qū)诱麄€文化產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

（二）成立由政府主導(dǎo)的評估機(jī)構(gòu)及融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，開發(fā)多元化的金融產(chǎn)品

現(xiàn)階段，既然銀行信貸仍是文化企業(yè)賴以生存的主要融資渠道，由政府介入籌建無形資產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)即可有效解決第三方權(quán)威評估機(jī)構(gòu)的缺失問題，使得文化企業(yè)的無形資產(chǎn)價值更具真實性和可靠性。由政府成立的融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)也可消除銀行對于放貸給文化企業(yè)高風(fēng)險性的顧慮，促使其順利放貸。與此同時，銀行自身在政策的大力支持下，也應(yīng)針對文化企業(yè)輕資產(chǎn)的特性開發(fā)多層次多元化的信貸產(chǎn)品，比如對于資質(zhì)雄厚的上市文化企業(yè)，可以優(yōu)先發(fā)放貸款，適當(dāng)考慮信用擔(dān)保模式，對于穩(wěn)定的物流和現(xiàn)金流的企業(yè)可以采用應(yīng)收賬款質(zhì)押、票據(jù)貼現(xiàn)等方式，對于影視、出版等行業(yè)可以運(yùn)用版權(quán)質(zhì)押，廣大的中小文化企業(yè)也可以聯(lián)合起來形成聯(lián)保聯(lián)貸的模式，從而增強(qiáng)銀企合作。[5]