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      房地產(chǎn)貸款管理辦法

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      房地產(chǎn)貸款管理辦法范文第1篇

      銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要采取房地產(chǎn)抵押形式。但是,這并不等于房地產(chǎn)貸款就沒有風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí),房地產(chǎn)抵押貸款本身還是存在著不少的風(fēng)險(xiǎn),主要有:

      (一)違約風(fēng)險(xiǎn)(如借款人由于種種原因無法還款,抵押房地產(chǎn)依法處分后不足清償?shù)龋?/p>

      (二)抵押風(fēng)險(xiǎn)(如未辦理抵押登記等);

      (三)抵押物滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn);

      (四)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)(如抵押物在變現(xiàn)過程中的損失);

      (五)其它風(fēng)險(xiǎn)(如利率風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)等)。

      從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,保險(xiǎn)是對客觀存在的未來風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的有效手段之一。根據(jù)中國人民銀行《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,向商業(yè)銀行申請商品房抵押貸款的借款人,可以通過保險(xiǎn)來協(xié)助銀行化解房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

      中國太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司開辦的《個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)》(以下簡稱本保險(xiǎn))

      房地產(chǎn)貸款管理辦法范文第2篇

      [關(guān)鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

      一、近幾年的銀根緊縮政策

      近幾年,我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢,2007年中國經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到11.4%,國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大,流動(dòng)性過剩問題也趨于明顯,經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險(xiǎn)總體上看在加大。在此期間,我國房價(jià)不斷上漲,2007年12月,全國房價(jià)同比上漲10.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元,比上年增長30.2%。

      為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年,央行先后六次提高存貸款基準(zhǔn)利率,十次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。針對目前房地市場過熱現(xiàn)象,2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對購買自住房首付款比例做了更嚴(yán)格的規(guī)定。12月又了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批更為嚴(yán)格。2007年11月,國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》,將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

      二、緊縮政策下對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

      1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

      2007年,央行6次加息,每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本,加劇了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。央行10次提高存款準(zhǔn)備金率,目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量,緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時(shí)也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量,使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進(jìn)行融資的難度進(jìn)一步加大。

      2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難

      2003年9月,證監(jiān)會(huì)又公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》,規(guī)定:除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外,股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市。以上條件對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言,難以達(dá)到要求,因?yàn)槠溆J接袆e于一般工業(yè)企業(yè),資金流不連續(xù),呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出,不具有持續(xù)穩(wěn)定贏利的特征。房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市來進(jìn)行融資難度較大。

      3.房地產(chǎn)信托融資受限

      2005年9月,銀監(jiān)會(huì)《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。2006年8月,銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》,指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款,要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。2007年3月,新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定,向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。這使得房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資變得困難。

      4.海外資金融資受到限制

      2006年7月,由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》,對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)做了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年11月,國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》,將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列,全面限制外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)。

      三、房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

      1.促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展

      房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的,在一定政策的扶持下,大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會(huì)帶來房地產(chǎn)投資的長期化,降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為,有利于穩(wěn)定市場。而且作為機(jī)構(gòu)投資者,REITs更專業(yè),其要求回報(bào)率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體,將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

      2.加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

      發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長,但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多,長貸缺乏現(xiàn)象,融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源,有利于降低信貸政策對房企融資的影響,減少對信貸融資的依賴,從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外,由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高,間接融資會(huì)提高負(fù)債成本,而發(fā)行公司債替代銀行貸款,可以有效降低財(cái)務(wù)成本。

      3.進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模

      房地產(chǎn)企業(yè)上市,從股市融資規(guī)模一般較大,融資成本低廉,無需向投資者還本,不用向投資者支付利息,降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進(jìn)行收購、并購、合資等資本運(yùn)作,提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準(zhǔn),還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風(fēng)險(xiǎn),通過增發(fā)、配股等方式,轉(zhuǎn)嫁出去,對于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。

      目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大,借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時(shí)間快,節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國上市的房地產(chǎn)公司僅有80家,只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%,因此,可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

      4.積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

      目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一,房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式,采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式,來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

      參考文獻(xiàn):

      [1]張紅殷紅:房地產(chǎn)金融學(xué).北京:清華大學(xué)出版社,2007年

      房地產(chǎn)貸款管理辦法范文第3篇

      一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

      各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況,盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。住房價(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方,住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主,并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例,盡快向社會(huì)公布,接受社會(huì)監(jiān)督,穩(wěn)定市場預(yù)期。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對各市(區(qū))、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

      各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下,根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求,加快工作進(jìn)度,優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目,在項(xiàng)目選址上予以保證。同時(shí),要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。對中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目,在供應(yīng)土地前,由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求,并作為土地出讓的前置條件,以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管,對2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目,要再次進(jìn)行規(guī)劃審查,對不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。

      二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,嚴(yán)格土地管理

      各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下,根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對居住用地和住房價(jià)格上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng),嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。要進(jìn)一步完善土地收購儲(chǔ)備制度,積極引入市場機(jī)制,進(jìn)行土地開發(fā)整理,降低土地開發(fā)成本,提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。

      要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理,對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓,依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度,切實(shí)制止囤積土地行為,嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定,對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管,對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的,依法追究違約違規(guī)責(zé)任。

      三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策,嚴(yán)格稅收征管

      要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自*年6月1日起,對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營業(yè)稅;對個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍,加強(qiáng)稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房,一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管,具體辦法由稅務(wù)總局會(huì)同建設(shè)部等部門研究制定。

      四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,防范金融風(fēng)險(xiǎn)

      人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度,督促商業(yè)銀行采取有效措施,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理,調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》,切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作,建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度,切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出,房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū),要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示,督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求,防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

      五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn),合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)

      為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi),大力發(fā)展省地型住房,在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面,對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后,在*年5月31日前公布。

      六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),完善廉租住房制度

      各地要按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[*]77號(hào))和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定,落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),控制套型面積和銷售對象,切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本,建設(shè)單位利潤要控制在3%以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確,并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè),多渠道增加住房供給,提高住房保障能力。

      各省、自治區(qū)、直轄市要督促市(區(qū))、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查,全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況,并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求,切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金,著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面,加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理,省、自治區(qū)、直轄市相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

      七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序,嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為

      根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房,推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案,防范私下交易行為。

      要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入,依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構(gòu)買賣合同,囤積房源;不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息,惡意哄抬房價(jià),誘騙消費(fèi)者爭購;以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格(位)和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的,建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰,并向社會(huì)公布。

      房地產(chǎn)貸款管理辦法范文第4篇

      各省、自治區(qū)、直轄市人民政府,國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu):

      《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號(hào))五年來,城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn),住房建設(shè)步伐加快,住房消費(fèi)有效啟動(dòng),居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡,一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快;房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全,住房消費(fèi)還需拓展;房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范,對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:

      一、提高認(rèn)識(shí),明確指導(dǎo)思想

      (一)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求;是促進(jìn)消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需,拉動(dòng)投資增長,保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施;是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢,擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,對于全面建設(shè)小康社會(huì),加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

      (二)進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅(jiān)持住房市場化的基本方向,不斷完善房地產(chǎn)市場體系,更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用;堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足不同收入家庭的住房需要;堅(jiān)持深化改革,不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙,加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度;堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控,努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡,結(jié)構(gòu)基本合理,價(jià)格基本穩(wěn)定;堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下,各地區(qū)因地制宜,分別決策,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng),與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

      二、完善供應(yīng)政策,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

      (三)完善住房供應(yīng)政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化,完善住房供應(yīng)政策,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房;同時(shí),根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r,合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍,并做好其住房供應(yīng)保障工作。

      (四)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施,切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟(jì)適用住房,要嚴(yán)格控制在中小套型,嚴(yán)格審定銷售價(jià)格,依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審批和公示制度,具體辦法由市(縣)人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分,其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策,按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義,變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

      (五)增加普通商品住房供應(yīng)。要根據(jù)市場需求,采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展,提高其在市場供應(yīng)中的比例。對普通商品住房建設(shè),要調(diào)控土地供應(yīng),控制土地價(jià)格,清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目,多渠道降低建設(shè)成本,努力使住房價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。

      (六)建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財(cái)政預(yù)算資金為主,多渠道籌措資金,形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房的實(shí)際情況,合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主,實(shí)物配租和租金核減為輔。

      (七)控制高檔商品房建設(shè)。各地要根據(jù)實(shí)際情況,合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū),要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量,或暫停審批此類項(xiàng)目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。

      三、改革住房制度,健全市場體系

      (八)繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房,可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售。對權(quán)屬有爭議的公有住房,由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后,向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的,由各地制定政策,明確界限,妥善處理。

      (九)完善住房補(bǔ)貼制度。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真核定住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),并根據(jù)補(bǔ)貼資金需求和財(cái)力可能,加大住房補(bǔ)貼資金籌集力度,切實(shí)推動(dòng)住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。對直管公房和財(cái)政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入,要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定,統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。

      (十)搞活住房二級(jí)市場。要認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙,鼓勵(lì)居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外,任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn);以房改成本價(jià)購買的公有住房上市出售時(shí),原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強(qiáng)房屋租賃合同登記備案管理,規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

      (十一)規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)(職)業(yè)資格制度,為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場,保證工程質(zhì)量。貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,切實(shí)改善住房消費(fèi)環(huán)境。

      四、發(fā)展住房信貸,強(qiáng)化管理服務(wù)

      (十二)加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強(qiáng)住房公積金歸集工作,大力發(fā)展住房公積金委托貸款,簡化手續(xù),取消不合理收費(fèi),改進(jìn)服務(wù),方便職工貸款。

      (十三)完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。要加強(qiáng)對住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,規(guī)范擔(dān)保行為,建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度,鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對無擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機(jī)構(gòu),要加快清理,限期整改。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法,研究建立全國個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系。

      (十四)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目,要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理,嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款;加強(qiáng)對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理,防止挪作他用。要加快建立個(gè)人征信系統(tǒng),完善房地產(chǎn)抵押登記制度,嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目,控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)金融穩(wěn)定。

      五、改進(jìn)規(guī)劃管理,調(diào)控土地供應(yīng)

      (十五)制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時(shí)修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃,加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。要充分考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程所產(chǎn)生的住房需求,高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策,健全推進(jìn)機(jī)制,鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料,促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì),注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。

      (十六)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中,要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例,優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目,并合理配置市政配套設(shè)施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市(縣)改區(qū)后的土地,都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限,對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為,要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

      (十七)加強(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度,房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃,嚴(yán)格控制占用耕地,不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須納入政府統(tǒng)一供地渠道,嚴(yán)禁私下交易。土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū),必須限制新的土地供應(yīng)。普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、房價(jià)漲幅過大的城市,可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。

      六、加強(qiáng)市場監(jiān)管,整頓市場秩序

      (十八)完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊制度,積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組,形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的,必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。

      (十九)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用,由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。

      (二十)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治力度,重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系,強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。采取積極措施,加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)。進(jìn)一步整頓土地市場秩序,嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā),嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地,使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。切實(shí)加強(qiáng)源頭管理,有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。

      地方各級(jí)人民政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策,從實(shí)際出發(fā),完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法,建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制,并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。國務(wù)院有關(guān)部門要各司其職,分工協(xié)作,加強(qiáng)對各地特別是問題突出地區(qū)的指導(dǎo)和督查。國家發(fā)展改革、財(cái)政、國土、銀行、稅務(wù)等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟(jì)適用住房管理、住房補(bǔ)貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、建立全國個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實(shí)施辦法,指導(dǎo)各地具體實(shí)施并負(fù)責(zé)對本通知貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。

      房地產(chǎn)貸款管理辦法范文第5篇

      1、我國房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀

      1.總體狀況

      中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,而銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中占比較高。央行和銀監(jiān)會(huì)對全國除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率75.76%,銀行貸款在總負(fù)債中的比重為41.32%,銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報(bào)告顯示,近年來,房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢,2001年為39%,估計(jì)2005年將上升到42%~67%,2010年可能達(dá)到45%~62%。從房地產(chǎn)市場資金鏈的實(shí)際情況看,商業(yè)銀行基本參與了土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程,是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。粗略估計(jì),在目前的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中,直接或間接來自于商業(yè)銀行的資金可能超過60%。

      2.結(jié)構(gòu)分析

      在以銀行信貸為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資格局中,其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且,1998年以前,銀行房地產(chǎn)信貸的主要對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),1998年以后才逐漸擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。整體上看,我國房地產(chǎn)融資的基本特點(diǎn)是:債務(wù)融資占主導(dǎo),股權(quán)融資比例較??;融資渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不盡合理。

      (1)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主渠道。長期以來,銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道。在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)最小,成本最低,而其他一些融資方式成本相對要高。采用不同的融資渠道會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤,這是很多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的。

      1998年以來,銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)的支持,特別是對個(gè)人的住房信貸成了房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。與1998年相比,2003年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長了2.2倍,個(gè)人住房信貸增長了近27倍。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)資料,2002~2004年3年間,全國個(gè)人住房信貸增長迅猛,年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底,全國個(gè)人住房信貸余額已經(jīng)達(dá)到18400億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。

      而由于受宏觀調(diào)控的影響,銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降態(tài)勢:2004年,1—3月份占24.33%:1—6月份占21.94%,1~9月份降至20.17%,1—12月份進(jìn)一步下降到18.4%。但在“其他資金”中,80%左右是購房者的定金和預(yù)付款,主要來自于個(gè)人信貸。由此估算,房地產(chǎn)業(yè)的資金仍有超過50%來自銀行,房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有根本的改變。

      (2)股權(quán)融資門檻相對較高。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的操作方法主要包括發(fā)行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產(chǎn)企業(yè)與上市公司合作開發(fā)等。目前,我國房地產(chǎn)業(yè)中有能力進(jìn)行直接融資的企業(yè)屈指可數(shù),房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接融資占比很小。目前,A股市場中以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的公司數(shù)目只有85家,占A股上市公司總數(shù)的6.3%,占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28%,并且上市的房地產(chǎn)公司規(guī)模偏小。據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)類上市公司總市值1700多億元,流通市值600多億元,流通市值還不到2003年全年房地產(chǎn)投資的10%。另有數(shù)據(jù)顯示,2001—2004年,房地產(chǎn)公司在證券市場上共融資99.7億元。但是,由于發(fā)行股票及上市過程長、手續(xù)復(fù)雜、成本較高、對企業(yè)資質(zhì)要求更為嚴(yán)格等現(xiàn)實(shí)情況,上市融資之路對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說,遙不可及。

      (3)債券融資比重偏低。房地產(chǎn)不是國家重點(diǎn)扶持行業(yè),所以,在債券市場上始終未能形成足夠的規(guī)模。我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年,由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出,分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”,總計(jì)1.5億元的規(guī)模。1993~1998年上半年,受政策限制,房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松,房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行,如深圳振業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”等。到1999年,債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比達(dá)到0.21%。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降,目前不足0.01%。盡管房地產(chǎn)上市公司流通市值達(dá)到600億元,但企業(yè)債券余額僅為2億元。

      (4)房地產(chǎn)資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺(tái)121號(hào)文件后,我國房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。在這種背景下,房地產(chǎn)信托頓時(shí)成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點(diǎn)。2002年底,投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元,占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%,比年初增加12.61億元,增幅109.93%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2003年全國房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè),房地產(chǎn)信托資金的發(fā)行數(shù)額已超過60億元。相關(guān)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托市場分析顯示,2004年全國房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元,與2003年的發(fā)行額相比,將近翻了一番。但總體上看,目前房地產(chǎn)信托功能較為單一,房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”,主要是為了未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托信貸,這些信托計(jì)劃基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。

      (5)海外資金逐漸進(jìn)入。隨著中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長,國外房產(chǎn)基金看好中國沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止,已有10多家海外投資集團(tuán)進(jìn)入我國上海等城市的房地產(chǎn)市場,海外資本在中國房地產(chǎn)業(yè)中的比重開始上升。但是,鑒于目前國內(nèi)相關(guān)法律和信用體系尚不健全,存在一系列政策、法律障礙,國外資本并沒有采取房地產(chǎn)基金的運(yùn)作方式,而是通過公司控股、項(xiàng)目控股等方式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。需要注意的是,近年來,由于對人民幣升值預(yù)期,有相當(dāng)一部分國際“熱錢”通過各種渠道進(jìn)入中國,并進(jìn)入房地產(chǎn)市場,對部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年,由于政府對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了嚴(yán)格的調(diào)控措施,再加上對人民幣升值預(yù)期的淡化,其中一部分熱錢開始流出。但是,7月21日央行出臺(tái)人民幣匯率制度改革后,又進(jìn)一步強(qiáng)化了對人民幣的升值預(yù)期。從日本和韓國的經(jīng)驗(yàn)看,人民幣升值會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成利好效應(yīng),但是,鑒于我國的資本管制還比較嚴(yán)格,所以,此次匯率升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太大。

      (6)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金剛剛起步。2005年初,北京國際信托投資公司推出的國內(nèi)首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市,意味著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金開始邁步。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國證券市場上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問,房地產(chǎn)業(yè)對私募基金的吸引力是很強(qiáng)的。然而,國內(nèi)有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)的缺位,致使私募基金望而卻步,往往只能借助財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在,具體運(yùn)作上更是有待引導(dǎo)、規(guī)范。

      2、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與面臨的風(fēng)險(xiǎn)

      目前,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣的重要產(chǎn)業(yè),其每增加1單位產(chǎn)值,可帶動(dòng)所有產(chǎn)業(yè)增加1.416單位產(chǎn)值。其中,帶動(dòng)金融保險(xiǎn)業(yè)增加0.145單位產(chǎn)值。這既說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展,也揭示了我國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)。

      需要指出的是,目前我國房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)接近甚至超過日本地產(chǎn)泡沫形成時(shí)的水平,理應(yīng)引起重視。房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融業(yè)的格局,可能會(huì)釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序、市場價(jià)格虛高、投機(jī)炒作行為盛行等問題,進(jìn)一步發(fā)展就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過熱,直至出現(xiàn)泡沫,從而成為經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。

      1.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

      1998年以來,銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持,由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)給予信貸支持。具體表現(xiàn)為:其一,用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸明顯上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元,2003年擴(kuò)大到6657.35億元,5年增長了3.2倍,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長也明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長速度,房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年,受宏觀調(diào)控政策影響,金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款余額出現(xiàn)較大下降。其二,個(gè)人住房消費(fèi)信貸快速增長。近年來,個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75—97%。2004年與1998年相比,個(gè)人住房貸款增加了15573.84億元,增長了36.5倍。

      2.銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)

      (1)政策性風(fēng)險(xiǎn)。2005年4月份,央行提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一周后,國務(wù)院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為初衷的“121號(hào)文件”和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》出臺(tái)以來,國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的又一重大舉措。此次調(diào)控不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生直接影響,而且對銀行貸款形成波及效應(yīng),政策風(fēng)險(xiǎn)由此顯現(xiàn)。

      (2)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面:一是資產(chǎn)與負(fù)債期限不匹配。從資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)方面講,目前我國商業(yè)銀行的房貸負(fù)債主要是政府、企事業(yè)單位、居民的儲(chǔ)蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款,而住房抵押貸款的期限較長,一般為25—30年,這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個(gè)負(fù)債來源的短期性和資產(chǎn)運(yùn)用的長期性之間“存短貸長”的期限不匹配矛盾。這同時(shí)也表明,我國商業(yè)銀行缺少使資產(chǎn)業(yè)務(wù)化短為長的住房抵押貸款證券化的成熟轉(zhuǎn)換機(jī)制。

      (3)信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)貸款具有期限長、流動(dòng)性差的特點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及它和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)存在的必然性。信用體系缺失,借貸者信息不真實(shí),各銀行信息不聯(lián)通等都增加了銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn),一旦出現(xiàn)借貸人無力還貸的情況,由于變現(xiàn)渠道不通暢和存在法律障礙,銀行的變現(xiàn)能力將受到很大的制約,房地產(chǎn)資金過度依賴銀行信貸,存短貸長,流動(dòng)性差,不可控因素多,這樣的資產(chǎn)過多,勢必會(huì)增大銀行的信用風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響到整個(gè)銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量。

      (4)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款,使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)不可避免向商業(yè)銀行集結(jié)。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中,由于商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產(chǎn)金融泡沫就會(huì)破滅,進(jìn)而有可能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

      3、加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的主要思路

      在成熟的房地產(chǎn)金融市場上,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債務(wù)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,而且在一級(jí)市場以外,存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場。在這個(gè)二級(jí)市場上,各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買,二級(jí)市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場的各種投資者。這樣,就對商業(yè)銀行提出了更高要求,商業(yè)銀行必須在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下,加快房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。

      1.大力開發(fā)新的房地產(chǎn)信貸品種

      (1)推出“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)。“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù),主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息,風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。對商業(yè)銀行來講,通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn),也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入,對開發(fā)商和購房者來講,則是資金、住房“雙贏”得利。因此,該項(xiàng)金融創(chuàng)新不失為一個(gè)很好的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。同時(shí),開發(fā)商的行為發(fā)出了變間接融資為直接融資的市場信號(hào),對加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。

      (2)承辦民間委托貸款業(yè)務(wù)。央行調(diào)查顯示,我國民間融資規(guī)模為9500億元,占GDP6.96%左右,占本外幣貸款的5.92%左右。從調(diào)查情況來看,民間融資的利率期限結(jié)構(gòu)以及風(fēng)險(xiǎn)狀況比外界想象的要好。由于受到人際關(guān)系的約束,征信成本相應(yīng)減少,民間金融的還貸情況較好,從而保證了一定的貸款質(zhì)量??墒?,目前大量的民間資本由于受政策限制無法進(jìn)入到住房貸款市場,有效發(fā)揮作用。諸如溫州炒房團(tuán)這樣大的游資無法尋找到良好的房地產(chǎn)金融投資工具而進(jìn)行盲目的“炒房”,加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性?;诖?,商業(yè)銀行可以考慮將這些民間資本集中起來,向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風(fēng)險(xiǎn),而且可以帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)收入。

      (3)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行可以考慮通過個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)部門,為居民提供住房貸款保險(xiǎn)。借款人將住房貸款利息按期還給銀行,而將本金交給保險(xiǎn)公司。由保險(xiǎn)公司不斷地增值運(yùn)用,在貸款到期后,由其一次將本金還給銀行。由于保險(xiǎn)公司是按復(fù)利計(jì)息,同時(shí)又有相應(yīng)的增值手段,最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險(xiǎn)公司的經(jīng)營業(yè)績),既可以充當(dāng)意外保險(xiǎn)費(fèi),也可以返還借款人,從而建立起購房者、銀行、保險(xiǎn)公司的多贏關(guān)系。

      (4)實(shí)施再按揭和逆抵押,啟動(dòng)住房二級(jí)市場。個(gè)人住房再按揭貸款,是指二手房交易過程中出售方當(dāng)初購房時(shí)曾辦理個(gè)人住房貸款,在尚未結(jié)清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下,房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款,以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業(yè)務(wù)銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房,同時(shí)又解決了買新房的人的后顧之憂,還降低了二手房交易成本,對于住房二級(jí)市場的啟動(dòng)是非常有意義的。

      住房逆抵押貸款是美國近年來實(shí)行的一種新的住房貸款方式。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款,其放貸對象是年青、有固定收入的購房者,抵押貸款一次發(fā)放,分期償還,貸款本金隨著分期償還而下降,負(fù)債減少,自有資產(chǎn)增加。逆抵押貸款則不同,其放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人,以其自有住房作抵押,定期向其放貸,到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸,一次償還,貸款本金隨著分期放貸而上升,負(fù)債增加,自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反,故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發(fā)放形式分為有限期和無限期兩類。

      2.盡快實(shí)施住房信貸資產(chǎn)證券化

      2005年3月22日,我國信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)正式啟動(dòng),中國建設(shè)銀行獲準(zhǔn)首家推出住房貸款證券化產(chǎn)品,并以債券形式在銀行間債券市場發(fā)行并流通。4月21日,中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》,《辦法》規(guī)定,境內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。這表明,商業(yè)銀行今后可以積極創(chuàng)造條件,嘗試實(shí)施包括住房資產(chǎn)證券化在內(nèi)的證券化業(yè)務(wù)。

      作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新舉措,銀行業(yè)無疑將成為信貸資產(chǎn)證券化的直接受益者。而住房信貸資產(chǎn)證券化對于降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、緩解銀行壓力、推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展具有積極現(xiàn)實(shí)意義。通過房貸資產(chǎn)證券化,銀行不僅可以較快地收回資金,擴(kuò)大融資渠道,增加資產(chǎn)流動(dòng)性,而且可以通過證券化的組合,出售,將貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給其他投資機(jī)構(gòu),從而提高自身系統(tǒng)的安全性。

      3.組建房地產(chǎn)投資信托基金

      通常,在資本市場發(fā)展較為成熟的國家,一般可以通過房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等方式來進(jìn)行資金的組合和運(yùn)作,以加速資金的循環(huán)再生。由于我國產(chǎn)業(yè)基金并未立法,而信托業(yè)務(wù)已經(jīng)得到開展,因此國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍關(guān)注房地產(chǎn)信托基金應(yīng)用與發(fā)展的可能性。

      基于此,銀行可以在組建房地產(chǎn)投資信托基金方面有所作為。在現(xiàn)實(shí)條件尚不具備的情況下,可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成,實(shí)現(xiàn)信托前端融資,銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補(bǔ)互動(dòng),銀行具有資金優(yōu)勢,信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性。通過一系列制度安排,實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的組合融資,比如信托融資一年或兩年后退出,可以再進(jìn)行銀行二次融資,還可以吸納其他資金進(jìn)入。

      4.發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券

      作為具備相關(guān)條件的房地產(chǎn)企業(yè),可以通過發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券來籌措開發(fā)資金,而商業(yè)銀行則可考慮聯(lián)合券商為其發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券。這一方面可以拓展商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)領(lǐng)地,另一方面,也可以使其在直接融資的債券市場有所作為。

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