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房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文第1篇

   近來，外商到我省經(jīng)濟特區(qū)、珠江三角洲等地投資經(jīng)營房地產(chǎn)不斷增加，這對加快城市建設(shè)，改善投資環(huán)境和住房條件起了積極作用。為保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，現(xiàn)就加強利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)管理問題通知如下：

一、對利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)要實行政策引導利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)，是指外商獨資或與我方房地產(chǎn)開發(fā)公司合資、合作，按規(guī)定取得土地使用權(quán)，按照規(guī)劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，出租、出售商品房和轉(zhuǎn)讓土地。對利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)實行積極引進、因地制宜、加強管理的原則。目前，外商進入我省境內(nèi)投資經(jīng)營房地產(chǎn)，應(yīng)限于與省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司就某個項目合資、合作經(jīng)營，經(jīng)營期滿后，合作公司隨之撤銷。合資、合作的中方至少應(yīng)有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。外商到山區(qū)市縣、新建城鎮(zhèn)、珠海市西區(qū)和橫琴島、惠州市大亞灣、汕頭市南澳縣、陽江市海陵島、江門市上下川島、湛江市東海島、番禺市南沙，以及經(jīng)省政府批準設(shè)立的各類經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)投資經(jīng)營房地產(chǎn)，在地價上可適當給予優(yōu)惠（具體由市政府確定），建成后的商品房向境外銷售，不受內(nèi)外銷比例限制，在珠江三角洲地區(qū)、經(jīng)濟特區(qū)、以及投資條件好的其它城鎮(zhèn)，原則上只允許利用外資開發(fā)經(jīng)營投資大、周期長、難度大的項目和舊城區(qū)改造項目，嚴格限制從事一般商品住宅樓、住宅區(qū)、別墅式住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

二、加強利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)的審批管理合資、合作經(jīng)營房地產(chǎn)項目，其立項按隸屬關(guān)系分別由省、市計委會同經(jīng)貿(mào)委、建委根據(jù)商品房的計劃審批；其項目公司的章程、合同由經(jīng)貿(mào)委審批；建委負責資質(zhì)審查并發(fā)資質(zhì)證書；憑有關(guān)批件及資質(zhì)證書到工商管理、外匯管理、金融部門辦理登記注冊和開戶等手續(xù)。

三、加強利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)的行業(yè)管理全省利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)的行業(yè)管理歸口省建委。利用外資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，應(yīng)納入各級建設(shè)部門行業(yè)管理軌道。合資合作房地產(chǎn)公司負責開發(fā)建設(shè)的商住樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等項目的規(guī)劃，必須經(jīng)當?shù)亟ㄎ蛞?guī)劃部門審議，并按規(guī)定報批后方可實施。在開發(fā)建設(shè)過程中，要嚴格執(zhí)行省制定的有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計、施工和房地產(chǎn)開發(fā)管理等規(guī)定。

四、加強利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)的銷售管理對利用外資建設(shè)的商品住宅以及境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司用內(nèi)資建設(shè)的商品住宅在境外銷售，實行以市區(qū)、縣為單位的總量控制。其中，外資房地產(chǎn)開發(fā)公司在境外銷售面積，其總量一般不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的20%；省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司用內(nèi)資建成的商品住宅在境外銷售，其總量原則上不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的10%.要防止別墅式住宅外銷的失控，外銷商品住宅面積，應(yīng)在立項審批時一并確定。預(yù)售商品房，必須完成房屋總投資的20%以上或完成項目的基礎(chǔ)工程。轉(zhuǎn)讓土地和預(yù)售的商品房，必須到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所和國土部門辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司和利用外資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的中方要向當?shù)赝鈪R管理部門登記申報境外銷售商品房的收入，其收入要及時調(diào)回公司所在地銀行結(jié)匯，并按省政府規(guī)定的比例計算留成。

向境外銷售商品房，其價格由企業(yè)自行確定，銷售利潤超過政府規(guī)定標準的部分，由房地產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取房地產(chǎn)增值費，用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)增值費，應(yīng)按財政隸屬關(guān)系全額納入財政管理，并按規(guī)定的比例上繳省財政，上繳房地產(chǎn)增值費的比例，另行確定。

五、加強利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)的土地和地價管理利用外資合資合作經(jīng)營房地產(chǎn)，要嚴格執(zhí)行國家和省有關(guān)土地管理的規(guī)定。一般應(yīng)采取招標或拍賣的形式出讓土地使用權(quán)。實行連片開發(fā)的，要適當控制土地開發(fā)規(guī)模，不宜一次性出讓過多土地。要在合同內(nèi)明確開發(fā)的時間和完成的期限，對超過合同規(guī)定時間仍未開發(fā)的土地，由國土部門無償收回。

省、市物價部門要會同國土、建設(shè)等部門制定基準地價，并根據(jù)不同地區(qū)、用途和容積率確定不同的地價標準。對建設(shè)商品住宅的土地地價，要高于建設(shè)工業(yè)廠房的土地地價；對土地使用權(quán)出讓后改變用途或容積率的，須經(jīng)同級規(guī)劃、國土部門批準；修改出讓合同，并按規(guī)定調(diào)整地價，該補交地價的應(yīng)補交。

房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制體系 構(gòu)建 完善 探討

構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，是當前企業(yè)增強自身經(jīng)營管理水平以及提高企業(yè)效益的重要有效途徑。內(nèi)部控制作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，它通過和企業(yè)經(jīng)營管理過程相結(jié)合，對企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營管理活動進行相應(yīng)地約束和調(diào)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營活動實時有效地監(jiān)控與管理。因此構(gòu)建一套科學、合理的內(nèi)部控制體系對促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要目標

（一）戰(zhàn)略目標

在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，戰(zhàn)略目標是企業(yè)的最高層次目標，它同房地產(chǎn)企業(yè)的真正目的相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營管理者就企業(yè)應(yīng)當怎樣為其利益的相關(guān)者創(chuàng)造經(jīng)濟價值而作出的選擇。

（二）報告目標

這類目標主要指在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，要求企業(yè)提供的外部與內(nèi)部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業(yè)經(jīng)營者制定合理的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展目標提供完整準確的信息，同時為企業(yè)管理者作出正確的經(jīng)營決策提供正確的信息數(shù)據(jù)。

（三）遵循目標

這類目標主要為了房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營管理過程中符合國家的相關(guān)法律、法規(guī)而設(shè)定，遵循目標對企業(yè)的市場聲譽以及社會聲譽等都會產(chǎn)生深遠的影響。

（四）資產(chǎn)及運行安全目標

這類目標旨在確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的有效性，包括企業(yè)的盈利目標、企業(yè)業(yè)績以及企業(yè)資源不受損失等，并確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的各種實物資產(chǎn)的完整、安全，同時確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠正常開展，并力保企業(yè)價值的完整性、真實性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系要貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)，財務(wù)會計工作的每個崗位以及每項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，要實現(xiàn)全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的重要事項要進行嚴格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環(huán)節(jié)，并將工程質(zhì)量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經(jīng)營管理事項則依據(jù)企業(yè)的具體能力采取適當控制。

（三）相互牽制原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進行構(gòu)建內(nèi)部控制體系時，應(yīng)合理分設(shè)工作崗位、組織機構(gòu)，合理規(guī)范職責權(quán)限，并確保不同崗位之間職責明確、相互監(jiān)督、相互牽制。主要包括財務(wù)會計記錄、授權(quán)批準、審核檢查、不相容職務(wù)相分離等內(nèi)容，使不相容崗位和職務(wù)之間能夠相互監(jiān)督、相互制約，形成有效的制衡機制。

（四）有效性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時，需依據(jù)企業(yè)自身的實際情況以及行業(yè)特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構(gòu)建的內(nèi)部控制體系與企業(yè)自身的規(guī)模以及企業(yè)的管理水平相符，并滿足提高企業(yè)經(jīng)營效率效果的要求。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中嚴格執(zhí)行，此外，還應(yīng)確保內(nèi)部控制體系隨著企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)以及外部環(huán)境的不斷變化，而進行相應(yīng)地調(diào)整和完善。

（五）合法原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系時一定要遵循國家相關(guān)的法律、法規(guī)以及有關(guān)部門的具體操作流程來進行，嚴禁出現(xiàn)違規(guī)、違法操作的行為，確保企業(yè)各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)以及經(jīng)營管理活動正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內(nèi)部控制效果之間的相互關(guān)系，盡可能在降低內(nèi)部控制成本的基礎(chǔ)之上，取得一個相對較好的內(nèi)部控制效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要措施

現(xiàn)階段，我國除了部分上市公司以及國有性質(zhì)的企業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有相對統(tǒng)一、系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。一般情況下，企業(yè)會依據(jù)國家的相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模以及行業(yè)特點來制定相應(yīng)的內(nèi)部控制體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)著重從以下幾個方面進行：

（一）做好企業(yè)控制環(huán)境建設(shè)

一般來講，控制環(huán)境主要分為兩種：內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境。外部環(huán)境主要包含：企業(yè)所處的市場經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境等。在這個環(huán)節(jié)中，外部環(huán)境的建設(shè)主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統(tǒng)以及推動道德教育等措施來實現(xiàn)的。由此可見，外部環(huán)境已經(jīng)遠遠超出了房地產(chǎn)企業(yè)的控制范圍，因此外部環(huán)境不應(yīng)作為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。而內(nèi)部環(huán)境主要是指企業(yè)內(nèi)部的組織機構(gòu)以及人力資源等方面。在這個環(huán)節(jié)中，內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的努力來完成。通過創(chuàng)設(shè)合理的組織機構(gòu)以及明確各部門職責權(quán)限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經(jīng)營班子，并進一步明確董事會、監(jiān)事會以及股東會的職責權(quán)限，同時不斷地強化董事會在企業(yè)日常經(jīng)營管理活動的主導地位，構(gòu)建一個以董事會為主體，監(jiān)事會、股東會等相互牽制、相互監(jiān)督的內(nèi)部控制機制。

（二）健全和完善風險控制機制

房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地、開發(fā)建設(shè)直至房屋銷售的整個生產(chǎn)經(jīng)營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預(yù)。因此這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中切實強化風險意識，通過設(shè)立風險預(yù)警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應(yīng)對等手段對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中遇到的經(jīng)營風險以及財務(wù)風險等進行有效地預(yù)防和控制。

（三）強化企業(yè)的控制活動

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中應(yīng)重點關(guān)注和實施的主要控制活動包括：財務(wù)會計控制、授權(quán)批準控制、不相容職務(wù)分離控制以及實物控制等。例如，在財務(wù)會計控制中要重點關(guān)注會計記錄的真實完整，發(fā)票的真?zhèn)?，建造成本的計量和確認等問題；在授權(quán)批準控制中，要重點關(guān)注重大決策是否經(jīng)過集體決策審批的程序；在不相容職務(wù)分離控制中，要始終把內(nèi)部牽制作為處理各種關(guān)系的核心；在實物資產(chǎn)控制中，要處理好實物保管和財產(chǎn)記錄的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身設(shè)立的內(nèi)部控制目標，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)風險應(yīng)對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業(yè)各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)持續(xù)實施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產(chǎn)行業(yè)是個高風險的行業(yè)，時時刻刻都會受到來自內(nèi)部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經(jīng)營活動持續(xù)有效地進行。要注重搜集日常經(jīng)營活動中各種內(nèi)部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監(jiān)事會和股東會，以便董事會、監(jiān)事會和股東會能夠及時有效地進行決策。

（五）強化企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)控

要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度有條不紊地實施執(zhí)行，就一定要做好相應(yīng)的內(nèi)部監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)自身的規(guī)模以及行業(yè)特點，建立一個與之相適應(yīng)的內(nèi)部審計機構(gòu)，并確保內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)置，審計人員的配備和工作的獨立性。內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內(nèi)部控制的執(zhí)行情況，及時改進發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，為企業(yè)的經(jīng)營管理者提供完成企業(yè)經(jīng)營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業(yè)內(nèi)部的審計監(jiān)督體系。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風險、高回報的行業(yè)，因此構(gòu)建一套科學、合理的內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效規(guī)避行業(yè)風險，降低企業(yè)成本，提升可持續(xù)發(fā)展能力等都具有重要的意義。

參考文獻：

[1]李雁.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探討[J].企業(yè)導報，2009；8

[2]梅芳.關(guān)于強化我國企業(yè)內(nèi)部控制的思考[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2009；3

房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：新會計準則 投資性房地產(chǎn)準則

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8 號—資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文第4篇

    一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

    這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言。而不是后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

    (一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

    投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式有:(1)投資性房地產(chǎn)開始自用,相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理。如企業(yè)將出租的廠房收回,用于生產(chǎn)產(chǎn)品。(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租,通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(3)自用土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值,相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(4)自用建筑物停止自用,改為出租,相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

    投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認時點和入賬價值,因此非常重要。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標準主要包括:(1)投資性房地產(chǎn)開始自用,轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租,或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租,轉(zhuǎn)換日應(yīng)當為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。(3)自用土地使用權(quán)停止自用,改為用于資本增值,轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理且管理當局做出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

    (二)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

    企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),應(yīng)當按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值等,分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉(zhuǎn)換日,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值,借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按該項投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目,按其差額,貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

    [例1]2007年8月1日,甲企業(yè)將出租在外的廠房收回,開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為3765萬元,其中,原價5000萬元,累計已提折舊1235萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。

    賬務(wù)處理如下:

    借:固定資產(chǎn)50000000

    投資性房地產(chǎn)累計折舊12350000

    貸:投資性房地產(chǎn)50000000

    累計折舊12350000

    (三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

    此種情況又分為兩種:

    第一,采用成本模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。(I)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。(2)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,應(yīng)于租賃期開始日按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價值,將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等,分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”等科目。

    第二,采用公允價值模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。(1)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬,借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目。原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”。(2)企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值。借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按已計提的累計攤銷或累計折舊,借記“累計攤銷(折舊)”科目;原已計提減值準備的,借記“無形資產(chǎn)減值準備”或“固定資產(chǎn)減值準備”科目;按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的。按其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”。

    二、投資性房地產(chǎn)的處置

    當投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時,應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢,或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當及時進行清理。

    (一)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

    出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按照已計提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目;原已計提減值準備的,借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

    (二)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

    出售、轉(zhuǎn)讓采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,按其成本。貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按其累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目。同時,將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,借記或貸記“公允價值變動”科目,貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額,則也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

    [例2]甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2007年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日,該寫字樓的賬面余額45000萬元,公允價值為47000萬元。2007年12月31日,該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48000萬元。2008年6月租賃期屆滿,企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn),并12255000萬元出售,款項收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。賬務(wù)處理為:

    (1)2007年4月15日,存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):

    借:投資性房地產(chǎn)——成本 470000000

    貸:開發(fā)產(chǎn)品 450000000

    資本公積——其他資本公積 20000000

    (2)2007年12月31日,公允價值變動:

    借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 10000000

    貸:公允價值變動損益 10000000

    (3)2008年6月,出售投資性房地產(chǎn):

    借:銀行存款 550000000

    貸:其他業(yè)務(wù)收入 550000000

    借:其他業(yè)務(wù)成本 480000000

    貸:投資性房地產(chǎn)——成本 470000000

    ——公允價值變動 10000000

    同時,將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

    借:公允價值變動損益 10000000

    貸:其他業(yè)務(wù)收入 10000000

    將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：新會計準則投資性房地產(chǎn)準則

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時：

借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積—其他資本公積4000000